阳光股份(000608)_研究报告_财经_新浪网(000608) 研究分析报告|查股网
股票名称：阳光股份(000608)
报告标题：阳光股份:向持有型物业转型尚需时日
2011年1季度业绩每股0.003元:
阳光股份1季度实现主营业务收入1.63亿元,同比下降86.8%;实现净利润244万元,同比下降99.2%,合每股收益0.003元。
正面:
负债率较低,财务状况依然稳健:资产负债率下降0.8个百分点至54.8%;净负债率虽上升13个百分点,但29%的水平仍处于行业低位,总体看来财务状况稳健。
毛利率上升13个百分点至52.8%:去年同期结算的天津万东项目拉低了整体毛利率,本期高毛利率的北京项目参与结算,使得毛利率有所上升。
负面:
收入大幅减少86.8%至1.63亿元:期内可结算资源较去年同期减少,相应的结转收入大幅下降。
三项费用率大幅上升36个百分点至41.3%:主要因当期结算收入较少导致费用率上升。绝对值看,财务费用同比保持稳定为1537万元,而管理费用受运营管理成本上升影响,同比上升33%至3367万元。
发展趋势:
未来公司向持有型物业公司转变,近期内物业销售仍将是业绩的主要来源。
估值与建议:
公司经营状况符合预期,我们维持2011/2012年盈利预测每股收益0.57、0.50元不变。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率11.5倍和13.1倍,较2011年NAV折价20%。公司未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程,盈利恢复还需等待,我们暂维持“中性”投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份:未来盈利恢复仍需等待
2010年全年业绩每股0.58元:阳光股份期内实现主营业务收入30.4亿元,同比攀升208%,房地产销售收入占92%,商业物业租赁占8%。净利润4.4亿元,同比上升63%,合每股收益0.58元,净利润增长率低于主营收入的主要原因是毛利率下降以及去年录得2.9亿元转让阳光上东酒店股权的投资收益,而今年无此项收益。公司拟每10股送4股,派0.6元现金红利。
正面:
主营收入大幅增加208%:因主要地产项目北京阳光上东C9区及公寓和天津万东项目于期内竣工,使得结算面积大幅增长。其中,阳光上东贡献20.3亿元,占整个结算收入的74%;天津万东项目贡献7亿元,占整体收入26%。
负债率较低,财务状况依然稳健:资产负债率下降15个百分点至56%;净负债率虽上升42个百分点,但16%的水平仍处于行业低位,总体看来财务状况稳健。
负面:
毛利率下降10.6个百分点至31.9%:去年同期主营收入均来源于毛利率较高的北京项目,本期内低毛利的天津万东项目参与结算,拉低了整体毛利率水平。
预售款大幅减少:北京阳光上东和天津万东项目在期内结算,而其他项目的预售款不足以补充,期末预售房款仅1.7亿元,较年初减少93%。
发展趋势:未来公司向持有型物业公司转变,近期内物业销售仍将是业绩的主要来源。
下调2011年盈利预测、维持“中性”考虑到主要项目阳光上东和天津小马路项目已在2010年基本完成结算,在未来两年缺乏结算项目的情况下,我们下调2011年盈利预测至每股0.57元,同时引入2012年盈利预测0.50元。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率13倍和15倍,较2011年NAV溢价3%。公司估值吸引力一般,其未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程,我们暂维持“中性”投资评级。
研究员：白宏炜，雍莹雪 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份:全年净利润将增长80%以上
2010年1-9月公司实现营业收入28.83亿元,同比增长223.25%;归属于母公司净利润4.96亿元,同比增长97.16%;基本每股收益为0.66元。
公司主营房地产销售、商业物业租赁及资产交易服务及运营管理,分别占营业收入的95%、4%、1%。营业收入大幅增长主要由于地产项目结算收入约27亿元,主要来源于北京阳光上东项目;第四季度利润来源主要为商业项目租赁收入,业绩弹性不大。公司预计全年净利润增幅在80-103%,基本每股收益0.64-0.72元,基本符合我们的预期。
预收账款进一步下降。09年末预收账款24.03亿元,主要是北京阳光上东项目、天津万东小马路项目预收款,分别为17.49亿元、6.22亿元。二季度末预收账款3.65亿元,较期初下降85%,因为北京阳光上东和天津万东小马路项目已经在报告期结算;期末预收账款1.39亿元,较期初下降94%。今后两年公司主要结算青岛城阳项目,烟台银河项目与青岛千千树项目,因为开工进度较慢,项目盈利性相对较弱,业绩有下滑风险。
项目储备规模比较合理,并逐步增加商业地产。公司目前可售商品住宅面积100多万平米,分布在北京、天津、青岛、烟台;负责北京酒仙桥危改及通州项目一级开发,若能获得二级开发资格,将增加公司项目储备360万平米。自2007年大股东新加坡政府产业投资入主阳光股份后,公司的经营目标转向商业地产,并计划在3-5年时间内,成为中国领先的商业地产集团。目前公司拥有权益可租赁面积近30万平米,年贡献租金收入2亿多元,较09年大幅增长。大股东新加坡政府投资公司在中国拥有的地产资源丰富,据不完全统计超过1000万平米。若这部分资源注入阳光股份,公司商业地产综合实力将跃居行业前列。
长期资金压力下降,短期现金流入减少:期末资产负债率52.37%,较期初下降18个百分点;剔除预收账款后的真实资产负债率51.2%,较期初下降5.5个百分点;速动比率0.68倍,较期初下降0.52倍,主要由于销售回款较少,导致经营活动现金流入较期初减少24亿元。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.71元、0.59元、0.48元,按公司最近收盘价为8.28元,对应的动态市盈率分别为12倍、14倍和17倍。我们预测今后两年业绩下降的主要原因在于住宅项目带来的利润减少。但由于公司商业地产综合实力存在爆发性增长的可能,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：阳光股份:未来收入将以商业地产为主
事件:阳光股份2010 年上半年实现营业收入25.57 亿元,营业利润6.19 亿元,归属于上市公司的净利润4.19 亿元,实现基本每股收益0.58 元。
正文:1、营业收入大幅增长源自结算项目增长。201 公司营业收入增长251%,营业利润增长63%,归属于母公司所有者的净利润增长76%。主要源自于北京阳光上东项目结算收入大幅增加.
2、公司发展方向明确成为中国领先的商业地产集团。大股东GIC 是世界最大的房地产投资公司之一,主要包括办公楼、购物中心、酒店、住宅、及工业地产等。同时,它也通过房地产基金、信托、上市公司等间接方式进行广泛的投资.
3、货币资金相对充足,预收账款略显不足。半年报显示公司账面货币资金11.09 亿元,相对充足,但是预收账款3.64 亿元,未来可结算项目略显不足.
4、预计10/11 年实现EPS0.75/0.80 元。给予中性的投资评级。
研究员：施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：阳光股份:住宅项目进入结转期
2010年上半年公司实现营业收入25.58亿元,同比增长251.24%;归属于母公司净利润4.37亿元,同比增长75.78%;基本每股收益为0.58元。
营业收入增长主要原因为房地产项目结算面积增加。报告期内,公司地产项目销售结算收入24.28亿元,占公司半年度营业收入95%,主要来源于北京阳光上东项目;商业物业租赁收入1.11亿元,占公司半年度营业收入4%,主要来源于北京阳光大厦项目、北京AZ-town 项目;资产交易服务及运营管理费收入1871万元,占公司半年度营业收入1%。公司营业收入的主要构成未发生重大变化。
2010年业绩确定性高,今后两年业绩有下滑风险。09年末预收账款24.03亿元,同比增长505%。主要是北京阳光上东项目、天津万东小马路项目预收款,分别为17.49亿元、6.22亿元。期末预收账款3.65亿元,较期初下降85%,因为北京阳光上东和天津万东小马路项目已经在报告期结算;今后两年公司主要结算青岛城阳项目,烟台银河项目与青岛千千树项目,开工进度较慢,项目盈利性相对较弱,业绩有下滑风险。
项目储备规模比较合理,并逐步增加商业地产。公司目前可售商品住宅面积100多万平米,分布在北京、天津、青岛、烟台;负责北京酒仙桥危改及通州项目一级开发,若能获得二级开发资格,将增加公司项目储备360万平米。自2007年大股东新加坡政府产业投资入主阳光股份后,公司的经营目标转向商业地产,并计划在3-5年时间内,成为中国领先的商业地产集团。目前公司拥有权益可租赁面积近30万平米,年贡献租金收入2亿多元,较09年大幅增长。大股东新加坡政府投资公司在中国拥有的地产资源丰富,据不完全统计超过1000万平米。若这部分资源注入阳光股份,公司商业地产综合实力将跃居行业前列。
前三季度业绩预增:公司预计前三季度累计净利润为4.7亿元-5.02亿元,每股收益0.63元-0.67元,同比增长87%-100%。主要由于2009年预售的住宅项目在2010年结算。
长期资金压力下降,短期现金流入减少:期末资产负债率54.8%,较期初下降15个百分点;剔除预收账款后的真实资产负债率48.75%,速动比率0.69倍。账面货币资金11亿元,较期初下降39.4%,主要因为销售回款较少,导致经营活动产生的现金流净额较期初减少17亿元。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.71元、0.60元、0.49元,按公司最近收盘价为8.17元,对应的动态市盈率分别为11倍、14倍和17倍。我们预测今后两年业绩下降的主要原因在于住宅项目带来的利润减少。但由于公司商业地产综合实力存在爆发性增长的可能,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：阳光股份:结算面积增加,收入大幅上升251%
2010 年上半年业绩同比上升58%。
阳光股份上半年录得主营业务收入25.6 亿元,同比上升251%,房地产销售收入占95%,商业物业租赁占4%。
净利润增长76%至4.4 亿元,合每股收益0.58 元,净利润增长率低于主营收入的主要原因是去年同期转让阳光上东酒店项目股权录得2.9 亿元投资收益,而今年无此项收益。公司同时公告前3 季度每股收益约0.63 元~0.67元。
正面:主营收入大幅增加251%:因主要地产项目北京阳光上东项目C9 区和天津万东项目于期内竣工,使得结算面积大幅增长。其中,阳光上东C9 区贡献11.5亿元,占整个结算收入的近一半;天津万东项目贡献7 亿元,占整体收入30%。
负面:毛利率下降 6.5 个百分点至29.9%:去年同期主营收入均来源于毛利率较高的北京项目,而本期内低毛利的天津万东项目参与结算,拉低了整体毛利率水平。
负债率较低,财务状况依然稳健:资产负债率下降15 个百分点至55%,净负债率仅2%,处于行业较低水平。期末预售房款较年初减少85%至3.7 亿元,因北京阳光上东和天津万东项目在期内进行结算,进而预售款转为了当期收入。经营现金流受预售/销售金额的减少转为-3.9 亿元。
发展趋势:未来公司向持有型物业公司转变,近期内物业销售仍将是业绩的主要来源。
维持 2010/2011 年盈利预测、维持“中性”。
公司目前经营状况符合我们预期,我们维持2010/11 年盈利预测,分别为每股0.79 元及0.51 元。目前公司股价分别对应2010/11 年市盈率10.7 倍和16.7 倍,较2011年NAV 折价8%。公司估值吸引力一般,其未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程,我们暂维持“中性”投资评级。
研究员：白宏炜，雍莹雪 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份(000608):商业物业持续增加
2010年一季度公司合并报表显示实现营业收入12.34亿元,同比增长443.84%;归属于母公司股东的净利润3.03亿元,同比增长519.27%。基本每股收益0.57元。
营业收入大幅增长主要由于房地产项目在年初竣工并结转。报告期母公司净利润3.03亿元,为09年全年母公司净利润的1.13倍,2010年一季度业绩已经超过2009年全年。期末预收账款14.67亿元,主要来源于北京阳光上东公寓、北京阳光上东C9区及天津万东小马路三个项目,将主要在2010年结算。
存货29.24亿元,占总资产的37.15%。目前主要在售项目北京阳光上东、阳光丽景、天津万东小马路将主要在2010年、2011年竣工结算;拟建和在建住宅项目为青岛城阳、青岛千千树及烟台银河项目,规划建筑面积共70万平米,预计项目盈利能力将有所下降。子公司负责北京酒仙桥危改及北京通州土地一级开发,潜在土地储备达360万平米。
持有型物业增加。期末投资性房地产19.83亿元,占总资产的25.2%,同比增长60%,主要由于北京A-ZTOWN 项目结转投资性房地产所致。自2007年大股东新加坡政府产业投资公司入主阳光股份后,公司的经营目标转向商业地产,并计划在3-5年时间内,成为中国领先的商业地产集团。目前公司共拥有经营性物业30多万平米,年贡献租金收入约1.5亿元。大股东新加坡政府投资公司在中国拥有的地产资源丰富,据不完全统计超过1000万平米。背靠实力强劲的大股东,公司未来发展更值得关注。
毛利率与期间费用率均下降,但高盈利性得以保持。报告期销售毛利率为53.9%,同比下降13个百分点,项目盈利能力依然比较强;期间费用率下降19个百分点。由于营销推广费用及借款利息增加,销售费用和财务费用分别同比增长34%、119%,但远低于营业收入增幅,使得期间费用率大幅下降,保持了公司盈利能力。
财务风险不大。期末资产负债率67.06%,剔除预收账款后的资产负债率48.43%,速动比率0.88倍。账面货币资金19.02亿元,基本满足公司开发资金需求。
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.64元、0.53元、0.56元,按公司最近收盘价8.17元,对应的动态市盈率分别为13倍、15倍、15倍。上调投资评级至“增持”。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：阳光股份:账面锁定EPS1.3元,关注大股东GIC资源
投资要点:
公司账面已锁定EPS 1.3元,10、11年业绩保障性强。公司09年年报账面预售账款24亿元,73%来自于北京阳光上东项目,预计整体可以贡献净利润6亿元,折合EPS 1.12元。另外,公司09年新计提青岛和烟台项目存货减值准备1.29亿元,若冲回可贡献EPS 0.18元。
公司重申战略目标,以住宅开发为商业地产提供支持。经营计划:“通过三到五年的努力,实现“中国领先的商业地产集团”的战略目标。”l 125万平米储备主要位于北京及天津,其中出租类32万平米。近两年业绩仍以北京阳光上东为主。公司拥有开发类项目权益未结建面93.3万平米,持有型物业32万平米。另,还拥有北京2个一级开发共360万平米。
成功收购家世界10%股权,大股东GIC持有剩余90%股权。家世界合计84万平米17处物业,主要位于天津、北京,总建面49.3万平米,其中部分物业拟进行改扩建,预计扩建后总建面达到83.8万平米,折合权益面积为4.7万平米。
大股东GIC资源丰富,07年入主,为公司带来战略发展及执行层面全方位的提升,发展方向转向商业地产。GIC是世界最大的房地产投资公司之一,其基金总规模逾1000 亿美元,涵盖股票、房地产等,据我们不完全统计,预计GIC中国的储备可能超过1000万平米,其中住宅部分超过200万平米、商业接近50万平米(家世界),仓储物流具体不详。
公司10、11年业绩目前账面已保证EPS1.3元,另有稳定的出租业务预计可贡献EPS 0.25元,因此10、11年合计业绩已确定EPS 1.55元。
预计10、11、12年EPS分别为 0.85元、1.01元、1.06元,RNAV 10.5元。目前开发类行业10年平均PE 16倍,出租类23倍,鉴于公司强确性定的10、11年业绩,以及大股东雄厚的资源及资金背景,同时商业地产的比重也在加速增加,可以考虑给予公司一定的行业溢价。给予公司16.5元的目标价,对应10年PE19倍,建议短期重点关注。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：阳光股份:2011年业绩面临下滑
2009年公司合并报表显示实现营业收入9.88亿元,同比下降34.7%;归属于母公司股东的净利润2.67亿元,同比增长842.9%。基本每股收益0.50元。
报告期不增收增利。原因有三:其一,房地产结算毛利率大幅提高13.2个百分点,主要因为阳光上东项目销售良好,毛利率提高10.52个百分点,为55.26%;其二,整体转让上东酒店三期,实现归属于母公司所有者的净利润2.07亿元;其三,将青岛千千树项目2008年度计提的1709万元减值准备全部冲回。
公司营业收入的主要构成未发生重大变化。公司地产项目销售结算收入8.28亿元,占公司2009年度营业收入83.8%,主要来源于北京阳光上东(5.34亿元)、阳光丽景项目(2.91亿元);商业物业租赁收入1.11亿元,占公司2009年度营业收入11.2%,主要来源于北京阳光大厦项目(4996万元)和通州商业项目(3771万元);资产交易服务及运营管理费收入4318.6万元,占公司2009年度营业收入4.4%。
项目储备规模比较合理。公司目前可售商品住宅项目储备100多万平米,分布在北京、天津、青岛、烟台;控股子公司负责北京酒仙桥危改项目,为土地一级开发,若能通过一级开发获得该地块二级开发资格,将增加公司项目储备101万平米。
2010年业绩确定性高,2011年业绩面临下滑。期末预收账款24.03亿元,同比增长505%。主要是北京阳光上东项目、天津万东小马路项目预收款,分别为17.49亿元、6.22亿元。其中一年以内预收款23.4亿元, 2010年业绩被锁定。2010年主要结算北京阳光上东和天津万东小马路项目;2011年主要结算09年底开工的青岛城阳项目,可结算项目相对较少,业绩有同比下滑的风险(但不排除公司有加快建设速度,增加可结算项目的情况)。
资金比较充裕。期末公司资产负债率为70.13%,较期初提高6.72个百分点,主要系增加大量预收账款导致;剔除预收账款后的真实资产负债率为56.73%,较期初下降3.93个百分点;目前账面货币资金18.31亿元,同比增长212.87%,基本满足2010年项目开发需求。
按目前开工进度预测,公司2010和2011年的每股收益分别为0.68元和0.47元,按最近收盘价11.05元,对应的动态市盈率分别为16倍和23倍。由于估值偏高,下调投资评级至“中性”。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：阳光股份:09年业绩基本符合预期
09年全年业绩每股盈利0.50元,基本符合预期:阳光股份今日公布09年全年业绩,净利润同比上升843%至2.67亿元,略高于我们预期6%,净利润增长较多主要得益于转让阳光上东三期酒店项目录得税前投资收益2.5亿元。营业收入同比下降34.7%至9.88亿元,略低于我们预期。公司拟每10股送3股,派0.5元。
正面:预售房款充裕,10年业绩锁定性强:09年末公司账面预收帐款24亿元,主要来自阳光上东二期C9组团(11亿元)和三期公寓(4亿元)以及天津万东小马路项目(6亿元),预计主要将在10年上半年结算,10年业绩增长确定性强。
资金充沛,财务压力较小:房地产销售回款增加为公司带来充沛的现金流,期末公司账面现金逾18亿,同比增加213%;净负债率从年初的47%转为净现金;银行贷款在总负债中的比重从43%下降到23%。公司财务状况稳健。
负面:受项目结算进度推后影响,营业收入有所下降:阳光上东项目二期C9组团由09年年底推迟至10年初竣工结算,导致全年结算收入同比下滑35%至9.88亿元。
发展趋势:随着北京阳光上东项目结算进入尾声,以及公司商业物业09年陆续开业,公司开始逐步向商业地产转型。但限于外埠开发项目较低的去化速度以及目前出租业务较低的租金回报,预计未来两年公司业绩波动性将加大。
上调10年盈利预测、维持“中性”评级公司10年将结算竣工推后的阳光上东项目住宅部分,我们上调10年每股盈利18%至0.58元,并小幅上调11年盈利预测3%至0.46元。目前,公司股价对应10、11年市盈率分别为19.2、24.3倍,对10年净资产值有10%的溢价,估值并不便宜,维持对于公司“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份:09年净利润将大幅增加
2009 年1-9 月公司合并报表显示实现营业收入8.92 亿元,同比下降31.06%;归属于母公司股东的净利润2.52亿元,同比增长135.3%。基本每股收益0.47 元。
营业收入下降而净利润同比大幅增长。主要因为上半年公司将阳光上东三期酒店项目整体转让,实现归属于母公司所有者净利润2.07 亿元。其它主要影响净利润的因素有:1、销售费用7255 万元,同比增加96%,主要为营销推广费用;2、计提资产减值损失8116 万元,主要为青岛城阳和烟台银河项目计提的存货跌价准备;3、公允价值变动损失503.9 万元,同比减少96%,因公司持有的交易性金融资产数量减少。主营业务收入主要来源于北京阳光上东项目一期、二期及北京阳光丽景项目,结转收入约8 亿元。其他收入来源于商业租赁、资产交易贸易及运营管理费,约7000 万元。
公司目前拥有商品住宅开发项目储备约100 万平米,分布在北京、天津、青岛、烟台;另公司控股子公司负责北京酒仙桥危改项目,为土地一级开发,若能通过一级开发获得该地块二级开发资格,将增加公司项目储备101 万平米。近两年主要结算项目为天津万东小马路及北京阳光上东。青岛阳城项目已经于09 年9月份开工,另外两个项目刚获得土地使用权,尚未开工。
公司现金流充足,主要为房地产项目销售回款。期末资产负债率66.9%,剔除预收账款后的真实资产负债率52.4%,低于行业平均58%。期末货币资金20.33 亿元,同比增长247%, 而短期借款及一年内到期的非流动负债仅2.79 亿元,剔除预收账款后的速动比率为1.34倍。
预收账款 22.39 亿元,比期初增长464%,比二季度末增加9.96 亿元。主要为阳光上东项目C9 区及天津万东小马路预售款,这两个项目均在09 年下半年竣工,在今、明两年结算,总结算金额达24 亿元。北京阳光上东三期公寓09 年6 月份开盘销售,销售均价2.2 万元/平米,将于2010 年1 月交付,可结算1 亿元左右。
维持“增持“的投资评级。公司业绩预告称2009 年1-12 月净利润将比去年同期增长771%-806%,基本每股收益0.46-0.48 元。我们认为此预测相对保守。我们预测公司2009 和2010 年的每股收益分别为0.52元和0.58 元,按2009 年10 月27 日收盘价11.03 元,对应的动态市盈率分别为21 倍和19 倍。维持“增持“的投资评级。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：阳光股份三季报点评:预收帐款充足,明年业绩基本锁定
近日,阳光股份公布09 年三季度业绩,1—9 月,公司实现营业收入8.9 亿元,同比下降31%;实现净利润2.5 亿元,同比增长135%,业绩实现基本符合我们的预期。公司净利润增长主要得益于转让阳光上东三期酒店项目录得税前投资收益2.9 亿元。预计公司09 年全年将实现净利润约2.47-2.57 亿元,同比增长771%-806%。
预收帐款较为充足,明年业绩基本锁定:三季度末公司账面预收帐款22 亿元,主要来自阳光上东二期C9 组团和天津万东小马路项目,随着这两个项目在明年进入结算期,2010 年业绩将有较大保障。
现金流量转正,财务状况稳健:房地产销售回款增加为公司带来充沛的现金流,期末公司账面现金逾20 亿,净负债率从08 年末的47%转为净现金,经营活动现金流也由负转正,近14 亿元。
公司财务状况较稳健。
商业地产将是公司发展方向:随着阳光上东住宅项目发展逐渐进入尾声,公司未来利润率将呈现稳步下降的态势。根据公司大股东的战略规划,未来一两年内公司将从住宅开发为主向商业出租物业转型。由于商业地产运营稳定,预计公司业绩波动性将会大大较少。
盈利预测:预计公司2009-2011 年的每股收益分别是0.66 元、0.69 元和0.71 元,对应的动态市盈率分别为19 倍、17 倍和16倍,维持“买入”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：阳光股份:阳光上东项目结算推迟,下调09年盈利预测
前三季度业绩每股盈利0.47元,符合预期:阳光股份今日公布09年1~3季度业绩,营业收入同比下降31%至8.9亿元。净利润同比上升135%至2.5亿元,主要得益于转让阳光上东三期酒店项目录得税前投资收益2.9亿元。公司同时发布09年业绩预增公告,净利润约2.47~2.57亿元,同比增长771%~806%。
正面: 预售房款充裕,未来一年业绩锁定性强:三季度末公司账面预收帐款22亿元,主要来自阳光上东二期C9组团和天津万东小马路项目,随着这两个项目在明年进入结算期,2010年业绩将有较大保障。
资金充沛,财务压力较小:房地产销售回款增加为公司带来充沛的现金流,期末公司账面现金逾20亿,净负债率从08年末的47%转为净现金,经营活动现金流也由负转正,近14亿元。公司财务状况较稳健。
负面: 受项目结算进度影响,四季度将没有利润贡献:由于阳光上东二期C9组团由09年年底推迟至10年初进行竣工结算,使得四季度缺乏可结算项目而导致没有利润贡献。
发展趋势:随着高毛利的阳光上东项目发展进入尾声,公司未来利润率水平将呈下降趋势。未来一两年内公司将以住宅开发为主向商业出租物业转型。
下调 09年盈利预测、维持“中性”评级由于结算进度推迟,我们下调09年盈利预测至0.47元、上调10年盈利预测至0.45元,同时引入11年盈利预测每股0.42元。目前,公司股价对应09、10年市盈率分别为24.6、25.7倍,对10年净资产值有29%的溢价,估值并不便宜,维持对于“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份：零售地产业未来的翘楚
从公司的发展战略来看,阳光股份经过将近两年的业务结构调整,已经逐步从住宅地产转向了“租售并举”的商业地产开发模式。公司已经在环渤海区域的核心城市拥有了五个零售业态的商业地产项目,为公司提供了稳定的收入。在全球经济波动增加、中国经济结构逐渐调整的背景下,阳光股份未来发展主要来自于由城市化导致的人口迁移带来的商业机会。从长期来看,公司运营将更加稳定,发展前景更为确定。
由于适合发展优质商业地产的位置具有稀缺性,零售地产长期稳定并不断增长的租金收入成为公司持续发展的基础。从长期来看,零售地产自身增值速度往往会高于住宅地产。因此发展时间越长,商业零售地产价值优势就越为明显。阳光股份目前运营中的项目年租金回报率一般可以达到8-14%,如果加上长期的物业增值,总回报较好。
公司 2009 上半年,公司实现营业收入7.28 亿元,归属于母公司所有者的净利润2.49 亿元,与去年同期相比,公司营业收入减少36.13%,主要原因为房地产项目结算面积减少;而归属于母公司所有者的净利润增加179.32%,主要原因为公司转让控股子公司北京新资物业100%的股权所产生的投资收益。公司业绩与预期基本相符。
预计公司 2009-2011 年的每股收益分别是0.66 元、0.69 元和0.71 元,对应的动态市盈率分别为18 倍、17 倍和16 倍,给予“买入”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：阳光股份：净利润上升来自整体出让酒店项目收益
上半年业绩每股0.47 元,符合预期:
阳光股份今日公布09 年上半年业绩,营业收入同比下降36.1%至7.3 亿元,房地产结算收入和商业物业租赁收入分别贡献了总营业收入的91%和7%。净利润同比上升179%至2.5 亿元,主要得益于转让阳光上东三期酒店项目录得税前投资收益2.9 亿元。公司同时发布1~3 季度业绩预增公告,净利润约2.5~2.6 亿元,同比增长130%。
正面:
销售情况好于预期,09 年业绩锁定性强:公司上半年实现合同销售金额16.8 亿元,销售面积10.2 万平米,结合年初预收房款4 亿元,可结算资源已为09年全年预测收入120%,09 年业绩实现有较大保障。
资金充沛,财务状况稳健:良好的预售情况使资金回笼加快,期末公司账面现金和预售房款分别大幅增加114%、230%达到12.5 亿元、13.1 亿元;而年初47%的净负债率也转为账面净现金,负债压力小。
负面:
受项目结算进度影响,期内房地产销售收入减少:由于对09 年全年业绩贡献较大的阳光上东二期C9组团和天津万东小马路项目均将在年底进行竣工结算,因此未能在上半年业绩中反映,营业收入同比下降36.1%至7.3 亿元。
发展趋势:受益于年初以来的房价上涨以及期内出售享有较高毛利率的阳光上东底商项目,期内公司毛利率较高(36%)。
但随着低毛利率的天津万东小马路项目在下半年进入结算,全年毛利率将难以保持在上半年水平。公司最近两年业绩释放将依赖于阳光上东和天津项目,能否成功向商业地产转型仍面临较大考验。
维持盈利预测及“中性”评级
公司业绩情况符合我们的预期,因此我们维持对于公司09、10 年每股0.56 元及0.33 元盈利预测不变。目前,公司股价对应09、10 年市盈率分别为19.9、33.8 倍,对10 年净资产值有4%的溢价,估值并不便宜,维持对于“中性”的投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份：08年业绩低于预期
08年业绩低于预期：阳光股份今天公布了08年业绩，录得营业收入15.14亿元，同比增长16.9%，而净利润受计提存货跌价准备、确认交易性金融资产损失等影响，下滑84.6%至0.28亿元，合每股收益0.053元，低于我们的预期。公司宣布，期末不进行分红以及转赠股本。
亮点：房地产收入同比上涨13.9%至13.6亿元，好于我们预期，主要得益于阳光上东二期C5/C8区西班牙组团8.8亿元的结算收入。
不足：期内计提存货跌价准备0.91亿元，确认交易性金融资产损失1.19亿元：报告期内，青岛、烟台等区域房价出现下跌，公司出于审慎原则计提了相应的资产减值准备。08年的股票市场下跌也导致公司录得交易性金融资产的大幅亏损。截至到报告期末公司仍然持有“长江电力”40.9万股股份。
净利润同比下滑了84.6%至0.28亿元，低于我们预期。
明显趋势截至08年底，公司的开发项目预收款为3.84亿元，加之阳光上东酒店的转让价款5.96亿元,公司已经锁定了较多09年收入，业绩可见性较强；而毛利率方面，随着天津万东小马路等低毛利项目的结算交付，我们判断毛利率将较08年大幅下滑。我们认为未来两年，公司较大部分收入依然将依靠开发项目，商业地产转型任重道远。
盈利预测调整09年以来，公司主力项目阳光上东的销售情况低于我们的预期，然而，考虑到阳光上东酒店整体出售给Reco带来的优厚回报，我们维持对于09、10年的盈利预测不变。
估值与建议：基于最新的项目信息，我们重新计算得出公司09、10年每股净资产值为6.43元和6.53元。目前股价对应09、10年市盈率分别为27.7、33.3倍，对09年底净资产值分别有5%的溢价。考虑到公司规模较小，向商业物业转型能否成功尚待观察，我们维持“中性”投资评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份：08业绩预告点评
存货跌价准备及交易性金融资产损失合计约1.5亿元：阳光股份1月20日公告，预计08年净利润4500万元，同比下降50%-100%，每股收益0.08元，同比下降50%-100%，业绩预减的原因是由于公司计提土地跌价准备及股票投资变现损失及公允价值下跌，我们判断两者合计大约1.5亿元：（1）提取土地跌价准备的项目可能是07年地价高点时取得的青岛城阳及烟台福山项目，两者合计提取跌价准备约7500万元。
（2）08年股票投资大概损失7000万元左右，损失幅度约50%。
09年起业绩开始恢复：我们进行了盈利预测调整后的08-10年每股收益分别为0.08元、0.32元、0.49元。提取跌价准备的青岛和烟台项目可能会继续延后开工，因此，08年成本压力释放的效应还难以在09-10的业绩中体现出来。由于08年存货跌价准备的计提是一次性的，09年起业绩将会恢复，但受整体市场及开工进度影响，09-10年业绩仍低于原先的预测。
全部转型商业地产后EPS 至少可维持在0.25元以上：阳光股份制定的发展战略是未来全部转型为商业地产公司，对其全部转型后的业绩预测，我们假设将目前的住宅开发业务资产按市价全部变现，偿还所有附息负债，剩余现金加上公司账面原有现金全部用于发展新的商业物业，届时在无负债情况下可实现每股收益0.25元，如果适当增加负债，则业绩可进一步提高。
投资建议:公司经调整后的09-10年每股收益对应的PE 为11倍和8倍，在房地产板块中属于合理，短期内股价在没有催化因素的作用下不具有太多的吸引力。但目前股价相对于每股NAV 折让达到53%，与板块内其他公司横向比是较低的，我们认为，主要是由于市场前期对公司计提土地减值准备和股票投资损失作出了反应，从长期价值的角度看，公司目前的股价是合理略偏低的，因此，我们对公司的评级仍为增持，给予12个月目标价4.86元，即NAV 折让40%。
研究员：翁非玉，赵强 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：阳光股份：2008年业绩预减简评
事件：阳光股份今日发布业绩预警公告，预计2008年全年业绩同比下降约50%~100%，全年净利润约4,500万元，低于我们和市场预期，我们下调其盈利预测。另外阳光公告放弃A股公开增发的计划。
简评：公司2008年业绩大幅下降，主要原因为公司开始计提存货跌价准备及交易性金融资产的公允价值较大幅度下降。
我们下调其2008年盈利预测66.5%，调整后08年净利润4,500万元，同比下降75%，合每股收益0.08元。具体调整情况请见表1。公司目前股价对应的08、09及10年动态市盈率分别为44.3倍、15.6倍和18.8倍，股价对09年末净资产值有37%的折让，估值较高。
公司主要物业为位于环渤海区域的中高端物业，面临房地产市场调整压力较大，A 股增发不成也表明公司短期内资金压力加大，难以支撑其向持有性物业转型要求，我们维持公司“中性”的投资评级不变。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：阳光股份：08 年前三季度业绩回顾：期内变现股票投资，导致盈利低于预期
08年前三季度业绩下降34%，低于预期公司08年前三季度实现主营业务收入12.9亿元，同比上升45.6%，实现净利润1.07亿元，合每股收益0.20元，同比下降34%，低于我们的预期，低于预期的主要原因是公司期内出售招商银行和工商银行等股票导致交易性金融资产公允价值变动损失1.12亿元。
期内公司结算面积的增加是营业收入同比上升的主要原因。前三季度公司毛利率由去年同期的34.4%下降至31.4%，降幅为2.5个百分点。公允价值变动损失使净利率同比下降10个百分点至8.3%。如果除却公允价值变动损失的影响，公司期内净利润为1.91亿元，净利润率为14.8%。
公司前三季度已实现的销售及租赁收入结合期末预售房款（约1.9亿元），截至9月底，可结算资源已达我们08年收入预测（15亿元）的96%。
负债率上升，资金压力增大：净负债率55%，较07年底上升30个百分点，银行贷款占负债比率提高到52%，上升16个百分点；虽然负债率有所提高，但总体来看处于行业平均水平，财务状况比较稳健。预收房款1.9亿元比07年底下降80%，资金压力增大（表2）。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
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