昆百大Ａ(000560)_研究报告_财经_新浪网(000560) 研究分析报告|查股网
股票名称：昆百大Ａ(000560)
报告标题：昆百大:一季度业绩同比下滑,看好资产重组方案
2011年一季度,公司实现营业收入4.07亿元,同比增长11.73%;营业利润1,176万元,同比下降30.67%;归属母公司净利润727万元,同比下降37.47%;每股收益0.05元。
报告期内,公司营业收入同比增长11.73%,原因是公司子公司销售额较去年同期有所上升,同时公司酒店业务的外延式扩张也带来客房收入的相应增长。
报告期内,公司归属于上市公司净利润同比减少37.47%,原因来自:1)公司销售及管理费用增速快于收入规模增速;2)公司因贷款规模扩大、利率上调及利息资本化金额减少,导致本期财务费用同比大幅上升107.23%。3)公司来自联营企业的投资收益比上年同期有所下降。
公司销售费用同比增长29.32%,原因包括:1)公司酒店门店数量增加,导致相关费用增加较快;2)公司为扩大家电业务的销售,加大了经销推广的投入,同时油价上升导致运输费用水平提高。3)公司地产项目呈贡白龙潭营销推广费用增加。
公司管理费用同比增长16.67%,原因包括:1)公司办公及经营场地租金水平上调,2)公司增加新开门店,导致本期租赁费用上升。3)公司人事、中介费用及费用性税金都较去年同期有所上升。
公司资产注入成功后,未来业绩有望大幅提升。公司大股东将培育多年的新西南商贸100%股权注入上市公司,已通过股东大会审议,目前尚待证监会核准。公司大股东将已度过培育期的“新西南广场“购物中心资产注入上市公司,一方面有效的避免了同业竞争问题,为公司今后在资本市场的发展壮大提供了前提条件;同时,在考虑摊薄因素后,我们认为注入资产也能大幅增厚公司每股收益。且公司未来还能分享注入的商业地产升值带来的公允价值变动收益,同时,大股东也对注入资产的公允价值作出了特殊承诺,对广大投资人的利益提供了比较充分的保障。
盈利预测与评级:经过初步测算,我们预计本次资产注入计划成功后,公司摊薄后2011、2012年EPS将分别为0.31、0.36元,对应动态市盈率分别为37倍和31倍。考虑公司存在因商业地产升值带来额外收益的可能性,我们较为看好公司资产注入后未来的业绩提升。但由于公司一季报业绩表现欠佳,因此我们暂时维持对公司“中性”的投资评级,未来将积极关注公司动态。
风险提示:1)公司资产注入审核不通过的风险,2)公司短期存在业绩大幅波动风险。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：昆百大A:区域经济、业绩拐点、估值提升三条主线挖掘潜在价值
我们认为公司合理价值为17.6元,目前被市场严重低估:
寻找价值被低估一条重要线索就是寻找未来经济发展能快于我国其它地区的区域,昆百大作为昆明乃至云南的商业龙头企业,也是A 股商业的唯一受益标的,区域经济腾飞为其提供了成长的机遇和空间,结合自身未来不俗的成长,有可能成为昆明的“合肥百货”、“友好集团”;
另一条重要线索是发现业绩出现拐点的企业。我们认为公司2010年是业绩谷底,2011年开始回升,出现拐点,2012年将有大幅提升。
另外,公司非地产业务的利润贡献率将会不断提升,如果市场转变对公司的看法,公司的估值水平存在较大提升空间。
此外,公司目前市值14亿(增发后17亿),而公司现有地产项目利润就达11.6亿元,严重低估了公司其他现金流、盈利能力俱佳的百货、电器、酒店等业务,地产业务的利润为公司提供了安全边际。
“商业地产+旅游地产”这种能将公司优势交叉、互补,且具有特色发展模式已经被确立为公司发展战略,呈贡与野鸭湖项目是公司的核心项目,另外公司已收缩住宅项目,并开始与政府合作开发保障房项目。
公司商业、电器、酒店等业务具有较高成长性,已经开始享受区域经济增长所带来的红利,未来还有向省内扩张的能力和意向。
昆明经济发展为公司未来快速发展孕育了巨大机会,2011年出现拐点,2012年业绩将有大幅提升,两种逻辑支持我们判断目前公司由于被市场定义为地产股而被严重低估。我们预测公司2011-2013年增发后EPS 分别为0.29/1.21/1.31元,根据分部估值方法,给予增持评级,目标价17.6元。
研究员：刘冰 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：昆百大A:资产注入有望为公司未来业绩提供新的增长点
2010年,公司实现营业收入13.77亿元,同比增长10.87%;营业利润4,441万元,同比增长9.97%;实现归属于母公司净利润2,846万元,同比下降27.69%;EPS0.21元。扣非后加权平均ROE1.91%,同比下降0.69个百分点。由于公司可供分配利润为-5513万元,因此公司无利润分配方案。
公司主营业务为商业、房地产和旅游三大类,2010年度三项业务占公司总收入的95%左右。其中,商业、房地产、旅游业务分别贡献了公司总收入的73.6%、12.1%和9.3%。报告期内,公司预收房款从期初的5亿元上升到期末的10.29亿元。公司2010年房地产业务收入为1.65亿元。我们认为,较充裕的预收房款为公司房地产业务今后的业绩提供了较好保证。
报告期内,公司综合毛利率26.8%。其中,商业、房地产、旅游业务毛利率分别为14.2%、36.4%和88.1%。同期公司期间费用率23.3%,同比增长2.3个百分点。其中,销售费用率8.1%,同比上升1.45个百分点,原因是公司广告宣传费及职工工资增加所致。管理费用率12.31%,同比上升0.54个百分点。财务费用率2.94%,同比上升0.32个百分点,原因是公司新增民生银行1.7亿元长期借款导致了利息增加。
公司于2011年3月12日公布了拟以10.47元/股的价格向控股股东华夏西部控制的西南商厦定向发行30,128,662股购买后者持有的新西南商贸100%股权的草案。我们认为,由于公司特殊的会计政策及控股股东提供的承诺,本次增发注入的资产将会大幅提升公司未来业绩。我们在后面将具体讨论本次非公开发行对公司业绩的影响。
盈利预测:假设公司本次非公开发行成功,以2011年3月11日收盘价11.13元,按发行后总股本16453万股摊薄计算,我们预测公司2011、2012年动态市盈率将分别为36倍、31倍,资产注入后盈利能力的大幅提升将较好缓解目前估值压力。
我们建议投资者积极关注公司非公开发行的后续进展。
风险提示:1)公允价值变动收益对公司业绩影响较大。2)云南地震对公司旅游业务产生不利影响。3)公司房地产业务受到政策调控压制。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：昆百大A:关注公司的资产注入
2010 年一季度业绩概述。公司2010 年1-3 月实现营业收入3.64 亿元,同比增长25.32%;营业利润1696.62 万元,同比增长95.51%;归属母公司净利润1162.26 万元,同比增长21.57%;实现基本每股收益0.09 元。报告期内野鸭湖项目销售较上年同期上升,以及子公司昆明百货大楼家电有限公司销售额较上年同期上升是营业收入和利润增长的主要原因。
存货和预收款项继续增加。报告期末公司拥有存货10.15 亿元,较期初增加9607.15 万元,主要是由于呈贡白龙潭项目前期工程款投入增加,该项目预计2010 年6 月竣工;预收款项7.56 亿元,较期初增加1.87 亿元。较多的存货和预收款项将为公司未来业绩提供保障。
后续关注:资产注入。2006 年8 月26 日,公司在《证券时报》上公告了《昆明百货大楼(集团)股份有限公司关于重大事项的公告》,为促进昆百大两大主业的持续稳定发展,华夏西部经济开发有限公司拟根据实际情况逐步将其拥有的部份资产及土地资源注入昆百大。为履行上述承诺,华夏西部的控股子公司北京华信诚智管理咨询有限公司和北京易和天为咨询服务有限公司已与公司签订《股权转让协议书》,拟分三个阶段将其持有的吴井公司60%的股权转让给公司,目前第一、第二阶段交易已完成,公司已持有吴井公司49%的股权。此外,由于华夏西部在北京拥有的500 亩土地尚不具备开发条件,目前仍无法转让;西南大厦目前盈利水平偏低,尚不具备注入上市公司的条件。
财务分析。期间费用率有所下降,报告期内公司的期间费用率为16.67%,较上年同期下降2.56 个百分点;负债水平略有下降,期末公司剔除预收款项的资产负债率为54.46%,较期初下降4.55 个百分点。
盈利预测和投资评级。我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.35 元和0.48 元,以4 月23 日收盘价11.03元计算,对应的动态市盈率分别为32 倍和23 倍,维持“中性”投资评级。
风险提示。资产注入时间尚未确定。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：昆百大A调研信息速递
投资要点:公司未来几年业绩增长趋势明确,股价相对NAV 溢价较低。
我们近日调研了昆百大,与公司管理层进行了交流,并参观了公司在昆明的主要项目。
点评:
公司最大的看点是相对目前的股价、市值,公司的估值有一定的吸引力,项目资源也较为充足。但由于历史原因公司地产业务架构不够清晰,负债比例过高,这是公司目前的相对短板,也是未来基本面改善的空间。
公司业务分为地产、百货和旅游三个板块。伴随野鸭湖、城市理想、百大春城等项目纷纷进入集中结算期,以及野鸭湖项目自身逐渐成熟且周边区位优势提升,公司未来几年地产业务盈利前景较为明确。百货业务方面,新天地店08年初改造完成后逐渐进入成熟期,且各家门店通过不断的品类调整等手段,有望实现稳步的内生增长。旅游业务方面,新纪元酒店相对稳定,云上四季连锁酒店规模逐渐增长是推动旅游业务收入增长的主要因素。
公司目前地产项目:昆百大目前有四个地产项目,分别是昆明野鸭湖项目,城市理想项目,呈贡公务员定制小区项目,百大春城项目。四个项目合计占地面积132万平米,建筑面积146万平米,未结算面积81.6万平米,权益结算面积67.9万平米。此外,还参与了野鸭湖后期130公顷土地的一级开发。
野鸭湖项目公司权益比例 60%,位于昆明市区东北部约15公里,到市区车城在30-45分钟,占地837亩,类型为双拼、叠加和独栋别墅,合计建筑面积将近26万平米,由于取得时间较早,每平米楼面地价约250元。项目分为2期开发,其中一期的9.7万平米目前只剩下少量尾盘,二期分为6个组团,从07年10月第一次开盘至今,累计开出了3个组团,约300套,目前售出约250套。目前双拼、叠加均价在7500元/平米左右,独栋均价在8500元/平米左右。12月下旬将再次推出约100套房源。
城市理想项目位于昆明市区,公司权益49%,按权益法核算。项目占地面积77亩,建筑面积约16万平米,楼面地价约1800元/平米,一期约7万平米在08年以前基本结算完毕,剩余部分尾盘和底商。二期目前也基本销售完毕,均价在7000元/平米左右,预计在09、10年结算完毕。
呈贡项目占地面积 526亩,建筑面积45万平米,公司权益60%,位于呈贡新城。该项目为公务员定制小区,分为四个地块,其中前三个居住区和一个占地46亩的商业中心。
百大春城位于无锡市,本次增资完成后公司权益将增加至52.6%,项目占地面积约539亩,底价约60万/亩,合计建筑面积约60万平米。其中一期241亩分为6个组团,目前在售第三、四个组团;而期的298亩地预计今年底或明年初开工。
野鸭湖后期的一级开发项目:盘龙区国资公司为政府授权的野鸭湖项目土地一级开发主体,由公司持股60%的野鸭湖房地产公司与盘龙区国资公司合作进行土地一级开发,并提供该项目的首期开发资金,在野鸭湖房地产公司配合盘龙区国资公司分阶段完成土地一级开发收回地价款后,按协议约定支付野鸭湖房地产公司投放一级开发的全部项目资金及收益。一级开发总面积为130公顷,预计总投资8.65亿,公司按照实际投入资金部分根据银行同期贷款利率再增加2.5个百分点获取收益。
公司后期希望争取的地产资源包括经开区的 5000亩一级开发项目、城市理想后期项目等,但是否能够最终获得这些项目还有一定的不确定性。
百货业务:公司百货业务由新天地店、新纪元和昆百大C 座三部分组成,新天地物业除了底楼是售后返租外,此外从-1楼到10楼的物业都是自持的,面积约2.48万平米。目前主要定位于年轻时尚类百货,店面全部出租,收取保底加提成租金。08年初重建开业后,当年租金约2000万,09年呈现恢复性增长。
新纪元和C 座物业多数为售后返租,经营方式为自营。其中新纪元以中档百货为主,经营面积约2万平米;C 座包括家电商场和定位于中老年的百货,其中08年家电收入3.6亿,09年1-9月达到3亿元,略有增长。家电销售收入占到公司自营百货业务的50%左右。
旅游板块包括酒店和拓展旅游业务:酒店包括四星级酒店新纪元酒店和6家云上四季快捷酒店。新纪元酒店08年收入约5千万,今年预计在5千5百万左右;云上四季酒店各门店逐渐成熟,目前平均注入率在70%左右,上半年收入接近1600万。
公司目前负债率高达 75.9%,除了母公司由于拥有评估价值近6亿元的自持物业,以及野鸭湖房地产公司多年盈利使得净资产较高,负债率低于70%以外,其余的百货业务自公司由于轻资产经营,负债率均高达80-90%,其余地产子公司由于还处于项目初期阶段,负债率也较高。由于公司目前百货、旅游业务年收入也仅在8亿左右,其可以提供用以支持地产业务的现金流也有限,如果仅仅靠公司自身循环和利润积累,要提升净资产和资本实力需要相当长的时间,这也将影响到公司后续的资源拓展以及各个地产项目股权结构整合。
预计公司 09-11年EPS 分别为0.43、0.82和1.02元,其中百货旅游业务贡献分别为0.16、0.18和0.21元,地产业务和自有房产重估资产价值为8.38元,公司目前估值水平低于行业平均约25%,首次给予“推荐”评级。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：昆百大A:房地产业务收入减少,商品销售和旅游服务护航
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入8.25 亿元,同比下降0.86%;营业利润1379 万元,同比下降1.72%;归属于母公司净利润1551 万元,上年同期为-357 万元,实现基本每股收益0.12 元,较上年同期提高了0.15 元。其中第三季度(7-9 月)实现营业收入3.06 亿元,同比增长30.11%;营业利润416 万元,上年同期为-1062 万元;归属于母公司净利润386 万元,上年同期为-870 万元,实现每股收益0.03 元,较上年同期提高了0.1 元。
公司基本面概述:公司主营业务为商品销售、旅游服务及房地产,其中商品销售是公司目前最主要的收入来源和毛利来源。09 年上半年,商品销售收入4.23 亿元,占营业收入的83.11%,毛利占比49.74%;旅游服务收入4540 万元,占营业收入的8.93%,毛利占比33.88%;房地产收入4048 万元,毛利占比16.38%。本报告期,归属于母公司净利润较上年同期增长1908 万元,主要原因在于利润来源结构不同。上年公司利润主要来自野鸭湖项目(占60%权益)和北京香山项目(占70%权益),今年利润则主要来自商品销售和旅游服务。
房地产业务收入大幅减少。本报告期,公司营业收入及营业利润同比均略有下降,其原因野鸭湖项目受市场影响,销售收入较上年同期减少,北京香山项目进入尾盘清理阶段,本期无销售。加之江苏百大实业发展有限公司自09 年4 月1日起不再纳入合并范围,从而导致本报告期内公司房地产业务收入大幅减少。公司目前在建、在销的项目主要有四个:城市理想二期项目、野鸭湖项目、呈贡项目以及百大春城项目。09 年上半年房地产业务仅收入4048 万元,较上年同期下降近80%。
商品销售和旅游为业绩护航。商品销售和旅游服务收入每年保持稳定增长,且毛利率保持相对稳定。商品销售毛利率保持在13.5%左右,公司旅游服务业务近两年来一直保持80%以上的毛利率,云上四季酒店管理公司目前已开门店6 个,均正常经营,大幅提高公司旅游服务的收入。成本控制略见成效。公司在08 年四季度开始机构整合,对部门和人员进行了精简,费用控制较好,致使管理费用同比略微下降,本报告期管理费用率为11.13%,同比下降1.17 个百分点。
风险提示。公司目前资产负债率75.89%,借款占总资产比重高达31.92%,且短期资金缺口(短期借款+一年内到期非流动负债-货币资金)近9800 万元,面临较大的财务压力。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：昆百大A：价值低估 垄断资源丰富
我们推荐昆百大有两点理由,一是价值低估,二是垄断资源丰富。
价值低估。本轮房地产市场的复苏先由一线城市开始,相应在一线城市项目比重较大公司的股价也最先得到体现。目前市场回暖已蔓延至中小城市,但仍有部份公司价值尚未得到充分体现,昆百大即是其中之一。
我们预计公司 09 年每股收益为0.77 元,动态市盈率仅为16.7 倍,明显低于行业平均约25-30 倍市盈率水平。
而公司业绩实现的确定性较强。我们预计公司 09 结算的收入约为8.2 亿元,截至09 年一季报,公司账面预收款达到5.38 亿元。并且上述预收帐款并不包括昆明城市理想,因为公司对该项目的权益比例是49%,尚未达到并表条件。预计该项目已售未结算金额约为6.5 亿元,考虑这部份影响,公司目前实际预收款已经超过09 年结算收入。
垄断资源丰富。
野鸭湖项目尚有 6000 亩未开发用地,而在开发野鸭湖首期时,昆百大通过对该区域市政设施的建设一定程度上锁定了后期土地的优先开发权。并且昆百大对野鸭湖项目的定位与推进当地的城市化进程和新农村建设相结合,间接承担了部分社会职能,也得到地方政府的支持。未来独家开发后期项目的可能性较大。
公司在 07 年与经开区合作开发昆明经开区数码机床基地,该项目占地5千亩。昆百大的职责在于协助办理立项申报、土地指标申请、筹措资金,相当于土地一级开发职能。而通过参与一级开发,公司对项目的盈亏平衡点会有更对称的认识,便于公司获得后期土地使用权。
所以公司目前实际垄断了万余亩可开发资源。
预计公司 09-11 年每股收益分别为0.77、1.06 和1.5 元,动态市盈率16.7、12.2 和8.6 倍,明显低于行业平均25-30 水平。由于公司业绩实现确定性较强且垄断了丰富资源,赋予09 年22-24 倍市盈率比较合理,目标价格17.01-18.6 元,建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大A中报点评（000560）
预计公司07年至2010年EPS分别为0.56、0.95、1.45和1.73元。 我们认为，公司发展战略清晰，拥有一只充满活力的管理团队。公司双业稳步发展：商业板块地理位置优越，市场定位明确，客流量稳定，具有悠久的经营历史，未来将保持稳步增长；现有可结算资源仍可使公司房地产业务持续增长。公司稳健的经营作风，有利于公司尽可能回避行业调整带来的风险。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：昆百大Ａ08中报分析
上述三个项目将合计实现净利润1.2亿元，合每股收益0.9元，由于已经收到售楼款，因此上述项目已不存在销售风险，公司08年业绩增长确定。而目前公司市盈率仅为5.7倍，股价已经体现其季报业绩不均衡的风险，价值明显低估，我们认为公司合理价格应为9元，对应08年10倍pe，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大A：采用公允价值计量投资性房地产
公司董事会决议采用公允价值计量投资性房地产，本次涉及变更会计准则的投资性地产面积3.2万平方米，评估后价格相比原始账面价值增值了5.02亿元。
变更会计准则的目的在于真实反映公司资产价值，因为在成本计量模式下，资产会随着摊销而减少，而采用公允价值计量能够体现房产的实际升值情况，利于投资者全面认识公司价值。
采用公允价值后，原有资产无需计提折旧，每年将减少摊销费用约480万元；公司资产负债率将由95.5%降为77.1%，举债发展能力得到提升；每股净资产将由0.69元变为3.49元，具备了送股条件。
一季度期末公司预收帐款为5.93亿元，来自昆明野鸭湖和无锡百大春城，昆明城市理想项目目前已完成约3.3亿元销售额，由于上市公司拥有该项目49%股权，没有达到并表条件，但按股权比例计算的公司实际预收帐款目前约为7.58亿元，完成08年预计结算收入的64%。
预计公司08年将实现每股收益1.1元，赋予其08年15倍市盈率，合理价格16.5元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大A07年年报点评
07年公司实现主营收入11.4亿元，商业和地产对收入的贡献分别为58.7%，36.6%，对主营利润贡献为28.8%和56.7%。
公司整体主营收入同比下降了4.9%，净利润增长219%，实现每股收益0.56元。
净利润快于收入增长的原因是地产业务利润率的提高，07年公司结算项目来自昆明野鸭湖，主营利润率达到39.6%，同比提升了17个百分点。商业部分由于历史遗留问题的解决，也由去年亏损转为盈利370万元，帮助公司整体净利润实现快速增长。
报告期末公司预收帐款为5.4亿元，来自昆明野鸭湖和无锡百大春城项目，完成08年预计地产结算收入的34%。位于昆明二环的城市理想项目在08年1月开盘，首期约3万平米已全部实现预售，均价约为5900元/平方米，因此预计一季报预收帐款将达到7.2亿元，公司实现既定增长可能性较大。
预计公司08年每股收益1.1元，赋予其08年15倍市盈率比较合理，目标价格16.5元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大Ａ(000560)调研报告：双轮驱动的西南地产新贵
公司转型房地产后，成为云南龙头房地产开发企业之一，公司采取的旅游地产开发模式，在产品创新和营销方面具有区域相对竞争优势。 公司目前在建的项目包括野鸭湖、城市理想、无锡百大春城和北京六艺等四个项目，总规划建筑面积为146万平方米，公司权益规划建筑面积为75万平方米。除了公司已经拥有的建筑储备之外，公司已经基本锁定了的后期潜在大规模土地储备还包括：野鸭湖后期6150亩土地资源，经开区5000亩土地资源等。我们并不担心公司长期的土地储备问题，并且我们认为公司低成本大规模土地储备能力成为公司的相对竞争优势。 我们预测，公司07年、08年和09年主营业务收入分别是12.68亿元、15.94亿元和25.28亿元，净利润分别是0.70亿元、1.08亿元和1.69亿元，增长率分别是106.25%、107.37%和55.76%。每股收益分别为0.52元、1.09和1.70元。 昆百大08年动态市盈率仅为15倍，低于我们重点关注可比公司平均估值，在估值上还有一定的相对优势。我们认为股价目标价值中枢为20元，我们给予公司“增持”投资评级。
研究员：吴剑雄 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：昆百大Ａ：项目销售符合预期
我们参加了公司12 日在昆明的股东会：会议通过了增资昆明吴井路房地产公司议案。
本次增资的实际内容相当于以每平米1819 元楼面地价购买8.7 万平米项目，该楼盘位于昆明市二环，预计每平米售价5000 元。
该项目产生净利润0.96 亿元，按上市公司拥有49%权益计算，增加每股收益0.35 元，将体现在08－09 年。
公司在昆明在售项目只有野鸭湖，项目在9 月1 日推出86 套，已经在10月初全部销售完。在11 月1 日又推出120 套，受调控影响销售速度有所下降，目前销售了约55 套，平均每天卖出一套。因为野鸭湖是别墅项目，户型在300 平米左右，在紧缩贷款的背景下能保持每天一套的销售速度已经较为理想，而我们预计08 年上半年市场销售将会回暖，因此公司08 年业绩能够达到我们预期。
预计公司07－09 年每股收益为0.51、1.18 和2.1 元，08 年市盈率仅为15.6 倍，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大Ａ：新增土地使用权点评
公司公告以每亩30 万元成本获得昆明呈贡地区526 亩土地使用权，如果按照1.5 的容积率计算，相当于每平米楼面地价300 元，目前项目周边楼盘价格在2200 元左右。
项目所在的呈贡地区为昆明市新行政中心，市政府将在07 年底迁往该区域，规划的大学城也将向呈贡地区搬迁，届时将会明显改善该区域的基础和配套设施，公司项目将充分享受区域便利性提升带来的外部效应。
我们预计本次获得项目将为公司产生1.12 元净利润，增加每股收益0.83元，对业绩的贡献从09 年开始体现。
本次新增开发用地再次体现了公司拓展资源能力和做大做强房地产业务的决心，公司有能力发展成为有特色的区域地产公司。
公司价值存在明显低估，08 年动态市盈率仅为19 倍，按照目前行业区域性地产公司08 年27 倍市盈率水平，公司合理价格应为29.2 元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：昆百大Ａ(000560)价值低估的旅游地产公司
基本结论：公司在报告期内实现主营业务收入4.53 亿元，同比增长12.1%；实现净利润0.12 亿元，同比增长16.8%；实现每股收益0.09 元。净利润增长快于收入是因为盈利能力强的房地产业务占比增加所致。
下半年进入集中结算期。报告期内公司房地产业务收入主要来自野鸭湖一二期尾盘和北京香山六艺，无锡百大春城和野鸭湖后期项目因尚不具备结转条件而无法确认收入。年底上述项目将进入结算期，房地产业务收入占比将进一步增加，彻底改观公司业绩。
价值低估。预计公司07－09 年每股收益分别为0.42，1.08 和1.74 元，对应动态市盈率分别为42、16.4 和10.2 倍。行业内龙头公司08 年平均市盈率38.35 倍，区域性地产公司平均26.87 倍，昆百大仅有16.4 倍，明显存在低估。
有能力保证盈利的持续性。目前公司尚未结算项目权益建筑面积45 万平米，能够满足未来三年开发需求。并且通过对野鸭湖项目的总体规划和市政建设，锁定了后期6100 亩的建设用地，保证了长期发展。而其旅游地产互动的发展模式也将成就未来项目的盈利水平。
我们认为赋予公司08 年23 倍市盈率比较合理，对应价格24.8 元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：ST昆百大：经营渐入佳境
公司06年实现主营收入11.86亿元，同比增长41%；实现净利润0.34亿元，同比下降3.2%；实现每股收益0.25元，略低于我们预期的0.28元。
报告期内公司多个房产项目开盘销售，相关营业费用超出预期，是每股收益低于预测值的原因。
净利润增幅下降是由于公司06年度不再享受往年2400万的政府补贴，剔除这部分影响，实际净利润增长202.9%，说明公司的实际盈利能力已经得到明显改观。
报告期内有三个城市项目参与结算。
..北京地区销售的香山六艺为别墅，毛利率达到38.9%。
无锡项目毛利率为21.6%，毛利率水平较低的原因是一期中大部分是给当地政府公务员开发的配套房，规划时对房价有一定限制，但二期产品定价将完全按照市场化运作，届时项目毛利率将会回升到正常水平。
昆明地区销售产品来自野鸭湖项目和新纪元酒店的公寓部分，其中的野鸭湖项目规划面积7000亩，是公司未来开发重心。
目前公司土地储备1450亩，分布于北京、无锡、昆明，即将迎来地产业务收获期。预计07、08年每股收益分别为0.888和1.245元，考虑公司计划07年增发9000万股，摊薄后每股收益变为0.531和0.747元。我们认为对于成功转型并处于高增长期的公司赋予22倍市盈率是合理的，目标价格11.77元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：ST昆百大：金子总会发光的
昆百大公告收购昆明吴井房地产公司49%股权，将增加07，08年每股收益0.24元和0.22元，本次收购体现了公司进一步聚焦房地产业的发展战略。
预计公司06至08年每股收益分别为0.28元，0.89元和1.25元，07年动态市盈率仅为7.11倍，公司价值明显低估。
我们认为公司被低估的原因是其业务转型以及旅游地产互动的发展模式没有得到市场充分认识。
公司计划增发9000万股，即使考虑对业绩的摊薄，其07年每股收益也为0.53元。
行业内重点公司和旅游地产公司的市盈率分别为23.9倍和24.2倍，我们保守赋予昆百大18倍市盈率，其合理价格应为9.56元，相比目前股价仍存在明显低估。
截至06年，昆百大将连续三年保持盈利，而随昆明，北京项目在年底的竣工结算，其净资产也将变为正值，摘掉st帽子仅是时间问题，公司价值如同被埋没的真金待人挖掘，我们的投资建议为买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
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