中天城投(000540)_研究报告_财经_新浪网(000540) 研究分析报告|查股网
股票名称：中天城投(000540)
报告标题：中天城投调研简报
投资要点:
公司与当地政府建立起了良好的互动关系,奠定了公司地方龙头的地位。公司积极配合地方政府开展公益活动、文化和旅游推广活动,积极参与重大民生工程,与政府建立起了良好的互动关系,奠定了公司在贵阳的绝对龙头地位。依靠这种关系,公司积极参与一级开发,不仅获取了丰厚的利润,而且有助于公司取得优质的项目资源。
主要项目地理位置优越、市场前景看好。会展中心、未来方舟、世纪新城等项目将成为公司近几年主要的利润来源,上述项目土地成本低、位置好、环境优美、配套措施不断完善,市场前景值得看好。
矿产资源开发与整合将成为公司未来成长的重要推动力。公司凭借与地方政府良好的关系,以及大股东水煤浆项目的技术优势,在未来贵州省矿产资源整合中将处于主导地位。
盈利预测及评级。预计今明两年公司EPS分别为1.20、1.80元,对应PE分别为11倍和8倍,目前估值水平基本合理,但考虑到矿产资源将提升公司的估值水平,未来股价催化剂较多,仍维持“推荐”评级。
风险提示:1、房地产业务未来发展空间。公司项目主要集中在贵阳市,去年公司市场占有率近20%,未来发展将受到地方市场容量的限制。2、矿产业务近两年利润贡献有限。由于锰矿及煤矿仍处于勘探阶段,近两年对公司利润贡献有限。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：中天城投:借助独特融资平台、实现资源整合与跨越发展
我们看好中天城投持续获取优质资源的能力。作为贵州(贵阳)政府的融资平台,将在贵州加速发展的“十二五”期间得到更加充分的利用,并与政府达成共赢。我们特别看好公司今年在煤炭整合方面的发展空间。贵州省煤炭资源整合大幕已经拉开,作为贵州重要的整合主体,公司凭借政府强力支持、下游水煤浆联动优势、以及较强的融资实力,有望在年内取得突破性进展。
公司的价值正处于显性化的过程中,将伴随贵州(贵阳)的工业加速、人口加速而持续提升。我们认为公司具备足够安全边际、发展空间以及利好刺激。继续维持“买入”评级。
通过对公司的房地产项目等资源(含基本确定)进行重估,公司的重估净资产为271亿元,每股重估净资产高达29.7元。如果扣除所有存在小概率不确定性的二级开发土地,公司的重估净资产为15.3元/股。如果给予这些存在小概率不确定性的二级开发土地以50%的风险权重,公司的重估净资产值为22.5元/股。这可以作为公司暂时的价值中枢。随着十里花川及乌当奶牛厂剩余二级开发土地逐步纳入囊中、以及煤炭整合业务取得实质性进展,公司的价值中枢将不断提升。
股价刺激因素。
房地产业务:十里花川剩余土地二级开发权的获得、乌当奶牛厂土地二级开发权的获得以及旧改等其他项目的获得、今年重点销售项目十里花川9月销售价量超预期、以及十里花川一级土地开发分成收入返回超预期。此外,如果保障房融资有突破,将是对公司的重大利好。煤炭业务:煤炭业务对股价的刺激因素主要有:对中小煤炭企业的收购整合,进度和规模超预期。锰矿等新能源电池业务:锰矿等上游资源的整合与收购。会展旅游业务:知名旅游景点的收购。
风险提示:房地产政策风险、资源整合进度和规模低于预期
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：中天城投:销售情况良好,结算收入增长
公司2011年一季度实现营业收入6.80亿元,同比增加15.52%;归属母公司净利润1.02亿元,同比下降15.72%;实现每股收益0.11元。
项目结算推高收入,销售形势良好:2010年公司营业收入增长,一方面由于2010年销售的地产项目进入结算,另一方面,公司项目销售增长,2011年一季度公司实现预售金额约13亿元,较2010年同期增长86%。本期进入结算的项目包括遵义项目、世纪新城项目和中天会展城。2011年公司地产业务将多样化发展,公司计划新开工面积为650万平米,其中有300万平米为公共租赁房,扣除之后,仍将较2010年实际开工面积增长87%,计划竣工115万平米,较2010年实际竣工面积增长21%。
地产业务毛利率下降,预收款大幅增加:由于结算项目中遵义项目毛利率较低,本期公司毛利率有所下降,2011年一季度公司主营业务毛利率为27.85%,较2010年同期下降16.74个百分点。此外,公司2011年3月末预收款高达38.2亿元,较2010末增长20%,2011年业绩保障性增强。
项目储备大幅增加,开发实力突出:公司是贵州省房地产行业的龙头企业,公司开发的地产项目在贵阳地区享有较高声誉,客户认可度较高。公司2010年及2011年一季度获得渔安安井片区出让的1995亩土地,规划建面达到359.56万平米,其中商业77.60万平米,住宅224.82万平米,若此,公司二级开发项目权益总建面有望突破800万平米。公司目前二级开发项目有10个,其中包括2个保障房项目,即经济适用房项目景怡西苑(帝景传说)和回迁房项目渔安新城。
公司正在由单纯的地产项目开发商向城市运营商转型,公司涉及的领域城市基础设施建设、展览中心建设与运营、乳业基地建设、工业园区建设等多个城市建设领域。
资产负债率仍保持较高水平,债务有所减少:公司2011年3月末资产负债率为84.62%,较2010年末下降0.19个百分点,扣除预收款后资产负债率为78.16%,下降1.44个百分点。3月末公司总债务为44.56亿元,较2010年末下降2.98亿元。
负债率仍然较高,但在良好的销售形势下,有下降趋势。
盈利预测及评级:我们预测公司2011-2012年EPS分别为0.71元和0.86元,按4月29日收盘价16.25元计算,动态PE分别为23倍和19倍,估值较低。公司项目丰富,开发能力强,公司在贵州拿地能力较强。公司通过一、二级开发联动获得优质土地的潜力不容忽视,未来盈利能力强,同时,考虑贵阳城市改造进程中对房地产需求旺盛,公司未来发展前景十分光明。此外,公司积极进入保障房、矿产、文化旅游领域,未来盈利增长预期强烈。我们维持公司“买入“的投资评级(见表1)。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中天城投:正式进军锂电池产业链
事件
公司公告:董事会审议通过《关于拟认购重庆普瑞格斯电源材料有限公司增资并实施控股的议案》,同意公司投资人民币4500~5000万元通过认购重庆普瑞格斯电源材料有限公司增资达到对重庆普瑞格斯控股的目的。
点评
1、拟收购公司研究方向领先、技术领先,前景看好
目前国内大部分企业都在研究以磷酸铁锂为正极材料的动力电池,市场化进程较为缓慢。而国际市场上改性锰酸锂正极材料已占据主导地位。普瑞格斯中试过程中所生产的改性锰酸锂材料现已完成常温循环测试、安全性能测试,大部分理化指标达到或接近国外同类产品水平。而且,普瑞格斯因采取独特的生产工艺,今后的工艺放大装置可建成为千吨级大型生产线,有利于快速低成本规模扩张,迅速进入国际、国内改性锰酸锂材料正极材料市场。
2、正式进军新能源锂电池产业链
在4月22日出台的2010年年报中,公司首次提出将积极研究和探索布局新能源产业的可行性,主要围绕以锰系动力电池、钒系储能电池及相关材料制备等开展研发工作,并对相关材料的上游矿产资源进行投资等。重庆普瑞格斯的收购,意味着公司正式进军新能源锂电池产业链。
3、资源整合大戏拉开帷幕、维持“买入”
2011年公司将在煤炭资源、锂电池产业链上游资源整合上大发力。凭借公司深厚的政府资源、独特的地位、强大的融资实力及突出的执行力,公司的资源整合大戏前景值得期待。十里花川等重点房地产项目的加速开发将使得公司价值进一步显性化,房地产业务已经提供足够的安全边际。而未来资源的持续收购整合将是股价上涨的强力催化剂。继续维持“买入”评级。
风险提示:政策风险、市场风险
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：中天城投一季报点评:保障房建设拔头筹,资源优势明显
1、一季报概况。每股收益0.11元;货币资金10.6亿元,预收款项38.2亿元;短期借款为0,长期借款38.6亿元。2、一二级开发联动,双重利好。渔安片区一级开发项目共计出让土地面积1995亩,均由公司获取进行二级开发,土地款共计19.31亿元,综合楼面地价约为535元/平,周边可比楼盘售价在5000~5500元/平左右,二级开发盈利空间大;一级开发收益与政府3:7分成(公司占70%),预计税后收益约为5.9亿元,相当于每股收益0.65元。3、会展城项目销售良好,2012年进入结算高峰期。会展城项目约300多万方体量目前销售良好,进度较快,将分别于2012年、2013年交房结算兑现收益。4、契合保障房建设,获取有利资源。公司3月与贵州省人民政府共同签订协议,公司计划将在“十二五”期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。公司勇于承建大体量的保障房,表明一种配合政府的姿态,有利于进一步获取政府有利资源。5、锰矿的估值计算。遵义市红花岗区小金沟锰矿已完成勘察工作量的90%左右,锰矿体资源量和临界品位资源量(矿石含锰10%-15%)估算合计约1863万吨。我们假设总锰矿体资源量约2070万吨,若以10%~15%品位计算,则可开采锰207~310.5万吨。该矿预计在2011年中期可以申请获取采矿权。我们对锰矿的初步估值区间为2~2.5元/股。6、煤炭估值。公司于08年已获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权,两座煤矿合计经济可采储量总共达2亿吨。根据煤炭估值水平看;以12~15元/吨市值计算,相当于24~30亿市值,对应于股价为2.60~3.3元/股。7、盈利预测与估值。预计2010~2012年地产业务贡献每股收益分别为0.50/1.60/2.20元,对地产业务以2011年13倍市盈率估值,对应股价为20.8元/股;结合锰矿与煤炭估值区间4.6~5.8元/股,给予未来12个月25元目标价,给予“强烈推荐、A”的评级,建议买入。8、股价催化剂。锰矿采矿权的获取;一级开发项目二级联动的陆续展开;其它资源的获取与整合。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
报告标题：中天城投:进军动力锂电材料,同时分享技术升级和资源价值重估
进军动力锂电材料,锰矿深加工进度超预期。1)公司公告拟投资4500-5000万元增资重庆普瑞格斯电源材料有限公司并达控股目的(股权比例不低于51%),普瑞格斯研发生产的动力锂电池锰系正极材料(锰酸锂、三元)在试生产中性能稳定但尚未量产,其中改性锰酸锂材料大部分理化指标已达或接近国外同类产品指标。2)我们曾在28日的调研报告中提到,公司将参与省内锰煤钒的资源整合和深加工,在处理锰矿上路径与煤矿相似,即确定下游以保证资源销售,但公司锰矿深加工进度仍超越我们的预期,公司纵向一体化的战略思路较为明确。我们维持对公司资源、执行俱卓越的判断,认为公司具备快速地将丰富资源转变为确定业绩的能力和意愿。
公司将分享技术升级带来的垄断利润。1)锰酸锂被认为是最有前景的动力锂电正极材料之一,目前占据国际市场主导地位:2008年锰酸锂电池占全球动力锂离子电池市场份额的90%,下游国际汽车厂商规划中锰酸锂正极材料占比较大;2)国内磷酸铁锂市场化进展缓慢,锰酸锂替代可能性大:磷酸铁锂进展缓慢主要原因是导电率差、低温下工作性能差、生产企业缺乏综合技术;3)改性锰酸锂技术难度高,壁垒高,公司试生产已获成功,有望快速进入量产,若公司增资进展顺利,我们预计年底将形成200-600吨的产能。
公司将分享资源价值重估。1)公司持有的小金沟碳酸锰矿是电解二氧化锰(制备锰酸锂的原材料)的主要原料,电解二氧化锰价格从去年年初的每吨10400元升至每吨11900元,涨幅15%,国内碳酸锰矿供给偏紧,存在价值重估基础;2)电动车下游需求若打开,对于锰酸锂电池进而对于锰矿的需求将大幅提升,将打破目前锰主要运用于钢铁的现状,极大提升锰矿价值。
进军锂电材料使公司资源利用带来的业绩更具确定性,同时将提升公司估值,维持买入评级。我们维持前期观点,公司RNAV折价大,执行能力强,目标价25元,上涨空间47%。
研究员：殷姿，竺劲 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：中天城投:获利回吐是调整主因,下跌是补仓良机
事项:
4月27日,中天城投 跌停,换手率4.23%,卖出金额最大前两位均为机构专用席位,分别8089万元和3327万元。
评论:
获利回吐是调整主因
自1月28日至4月26日收盘,中天城投累计上涨57%,跑赢沪深300指数50个百分点,获利筹码丰厚,部分资金套利愿望强烈,在临近5.1市场噪音较多的情况下,终于引发昨日股价大幅调整。
有关调控加码传闻导致地产板块跌幅居前也加剧了中天城投股价的下跌,但我们认为无论传闻真假,均不影响地产股在下一阶段跑赢大盘
近日,北京公布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》,5月1日起执行。另外,媒体报道:发改委正研究在商品住房领域实施“反暴利规定”。这些都对投资者投资地产股产生了负面影响。但仔细分析,不难发现无论明码标价还是反暴利,均不会影响地产股在下一阶段跑赢大盘,理由:①牛市时,通过推盘节奏的把握可以应对明码实价对利润最大化带来的负面影响,在平衡市和熊市时房价难以迅速飙涨,明码实价对利润最大化无影响;②自商品房市场土地转让实行招拍挂制度以来,开发商离暴利越来越远,特别是近几年调控常态化,土地增值税逐步推行严格预征和清算后,开发商已难言暴利。从2010年年报情况看,在国信23个一级行业中,房地产净利润率为15.64%,排在第三,不如食品饮料,略高于交通运输,远低于金融服务,但房地产的营运效率却是最低的,存货周转率仅为0.32,总资产净利率和ROE 也除在较低水平。我们认为,开发商是房地产业的“生产者”,若将控制房价寄希望于用行政手段打压生产者使其资金链断裂、亏本卖房,显然是错误的!若此,将给中国经济带来巨大的系统性风险,在A 股探底过程中,低估值、机构低配的地产股反而会表现出明显的防御性。昨日还传闻“银监会5月1日前叫停房地产信托业务”,经多方求证,初步证实是谣言。“银信合作”去年三季度已叫停,银行已不做了,昨天是传闻收紧信托公司的房地产信托业务。截至3月底,房地产信托今年以来的融资规模约为110亿元,而我国房地产投资约5万亿元,因此房地产信托融资的占比不大,即使收紧房地产信托,对房企的融资影响有限,何况还是谣言!我们认为,地产股的低估值(与1664点相当)已部分反映了政策超调的预期,相比其他行业,在面临政策超调导致经济硬着陆的风险时,地产股或将表现出相对的防御性,跑赢大盘的概率较大!
公司基本面良好,未来亮点较多
2010年,公司房地产开工187万平,同比增长25%。调控之年销售大增:销售面积152万平,销售额62亿元,销售额同比增长180%。多元化资源整合已取得积极进展:贵阳国际会展中心已建成并投入使用,小金沟锰矿储量基本探明。2011年亮点多多:
(1)大力推进房地产业务:计划新开工650万平(含300万平公租房)、竣工115万平、销售148万平米,销售额80亿元、力争获得河滨剧场旧改及乌当奶牛场温泉旅游地产等优质项目,并进军贵州其他城市;
(2) 加快多元化资源整合步伐:①力争取得小金沟锰矿采矿权;②完成威宁疙瘩营煤矿和赫章野马川煤矿勘探工作;③ 与其他公司合作进行石煤提钒的中试工作,积极配合地方政府开展钒矿整合;④重点围绕已投资或计划投资的锰系、钒系新能源电池及其材料开展研发工作;⑤组建参与贵州省煤炭资源整合主体--中天城投煤业控股公司,负责对省内煤炭企业及所涉矿区进行并购重组、整合、勘探开采、深加工。
盈利能力强、运营效率高、财务仍安全
盈利能力强:ROE 32%、净利润率17%;运营效率高:存货周转率0.34,远高于“保招万金”等同行;货币资金/ (一年内到期的非流动负债+短期借款)为3.1,显示短期偿债能力较好,货币资金当中预收款增幅达454%,显示财务仍安全。
优质资源厚积薄发,将支撑“持续高增长”并提升估值,下跌是补仓良机
公司未来释放业绩动力十足,矿业、新能源应用及旅游等优质资源将陆续进入释放期并提升公司估值。合理价值27元,预计11-13年EPS 分别为1.50元、2.29元、3.16元,年复合增长率达70%。对昨日暴跌,我们认为,技术上洗洗更健康,有利于股价未来走得更远,波浪式上升趋势不会改变,建议逢低补仓!
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:RNAV折价40%,首次给予“买入”评级
投资要点:
资源丰富,RNAV 被市场显著低估,折价40%。公司目前持有土地储备836万方,RNAV 在102亿元;持有的矿产RNAV 增值为113亿元,加上公司净资产17亿元共计233亿元,目前公司市值148亿元,RNAV 被市场显著低估。同时,公司RNAV 具备很高弹性,通过参与土地一级开发、旧城改造等锁定的潜在土地资源(未获土地证)我们预计在2338万方,短期也存在收购煤矿可能,中长期将参与省内煤矿、锰矿、钒矿等多矿种资源整合与深加工。
强大执行力带来业绩高增长。公司不乏优质资源,配以高速周转,奠定业绩高增长基础,我们预计未来两年年复合增长100%。2010年公司经历了快速增长,竣工、营业收入都是2009年的两倍,合同销售额也达到62亿元,超过年初计划的58亿元,2011年将延续2010年快速增长,合同销售额将达70亿元,结算收入将达58亿元。
获取资源、开发资源仍是公司2011年发展主线,融资将决定公司扩张速度。
1)公司近期公告将与大股东金世旗旗下清洁能源公司共同投资设立煤业控股(公司占80%股权)进行原煤开采,所采原煤将以市场价供应给清洁能源公司开展水煤浆业务。由于公司持有的煤矿目前仍处于勘探阶段,获得采矿权和建设矿井仍需要约3年时间,公司收购现成矿井进行开发和试验是大概率事件;
2)由于公司潜在项目多,融资将成为公司扩张速度的决定因素。我们对于公司扩张表示乐观。静态看,扣除预收款后的资产负债率为59%,净负债率为144%,风险可控;动态看,公司目前手持现金20.4亿元,预计年销售70亿元,同时公司计划拿地资本开支为40亿元,在施面积800万方需要资本开支80亿元,另外的30亿元需要银行贷款或其他融资渠道补足,强大的股东支持、大量的银行授信、丰富的融资渠道保证公司快速扩张。
由于公司 RNAV 高折价和未来业绩高增长,首次评级给予“买入”。我们预计公司2011年/2012年EPS 分别为1.13元/2.43元,对应市盈率14X/7X;公司RNAV 为26元,折价40%。综合考虑PE 和PRNAV 以及公司NAV 弹性,给予买入评级,目标价25元,上涨空间47%。
研究员：殷姿，竺劲 所属机构：申银万国证券股份有限公司
报告标题：中天城投2010年报点评:业绩预期乐观,矿产业务潜力巨大
2010年销售情况良好,2011年业绩预期乐观。报告期内,公司实现销售面积152万平,销售额62亿元,销售额同比增长180%。公司地产业绩增长,一方面由于2009、2010两年销售的地产项目进入结算,另一方面,公司项目销售增长,2010年公司实现预售面积超年度计划,预售金额62亿元,约完成全年销售目标的107%。公司新开工面积187万平米,同比增长24.7%,但仅为计划开工面积360万平米的一半,竣工95万平米,同比增长131.71%,为09年计划的67%。主要由于调控政策对公司资金带来一定压力。2011年计划:销售148万平米80亿元。
公司2010年预收款高达31.80亿元,较2009末增长454%,预计2011年业绩仍将保持较高增长。
土地储备增加较快,矿产业务潜力巨大。2010年项目储备大幅增加,公司2010年及2011年一季度获得渔安安井片区出让的1995亩土地,规划建面达到359.56万平米,其中商业77.60万平米,住宅224.82万平米,若此,公司二级开发项目权益总建面有望突破800万平米。公司目前二级开发项目有10个,其中包括2个保障房项目,公司后续发展潜力较大。另外,公司与贵州省地矿局地质大队合作,从事遵义市红花岗区小金沟锰矿的勘探及开发,截至2011年一季度锰矿勘探已完成90%,探明储量1863万吨。煤矿方面,公司对于野马川煤矿和疙瘩营煤矿仍处于勘探阶段,预计可开采储量在2亿吨左右。此外,公司对岑巩县桃子坪铅锌矿和剑河县内寨铅锌矿的勘查工作也正积极推进。矿产资源有利于增加公司价值,另外一旦投入生产,充分的现金流将有利对冲公司地产业务的资金压力。
给予“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.81元、1.05元和1.35元,对应动态市盈率为25倍、20倍和15倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：中天城投:资源整合大戏拉开帷幕,上调目标价至30元
中天城投公布 2010年年报:实现营业收入32.3亿元,增长103%;净利润5.5亿元,增长20.5%。EPS 0.61元。总体而言,业绩平稳增长,符合预期。
地产龙头更稳固、土地拓展大丰收。
2010年公司销售金额62亿元,同比增长146%。贵阳市占率跃升至18.5%,2010公司先后获得乌当奶牛厂等合计8500亩两大一级开发项目,公司一级开发储备已达1.4万亩,这将有助于巩固并扩大在贵阳房地产市场的龙头地位。
保障房大单保障土地获取、巨额授信及投资大单彰显公司融资实力保障住房大单有助于公司在获取土地和旧改项目占据主动。未来拿地竞争优势会更大,且优势会拓展到贵州省。银行300亿元授信彰显公司融资实力。
资源整合大戏已拉开帷幕。
2011年,公司将在煤炭资源、新能源电池产业链上游资源整合上大发力。
煤炭整合:煤炭资源将和大股东水煤浆业务形成联动。水煤浆生产远期规模将超2000万吨。煤炭生产要匹配,意味未来产量将近2000万吨,这和盘江股份(市值389亿元)接近。具体进度上,公司计划年内煤矿开采零的突破。
新能源电池产业链上游资源整合:将围绕以锰系动力电池、钒系储能电池及相关材料制备等开展研发工作,并对相关材料的上游矿产资源进行投资。
长期看好、提高目标价至30元/股、买入。
我们看好中天城投持续获取优质资源的能力,以及将优质资源转化为利润的能力。房地产业务已提供足够的安全边际。公司重估净资产为30元/股,其中地产业务占据90%以上比重。凭借公司在贵州深厚的政府资源、独特的地位、强大的融资实力以及突出的执行力,公司在煤炭资源整合和生产、以及锰矿钒矿等新能源电池产业链上游资源布局的前景广阔,存在巨大的发展空间。
未来资源的持续收购整合将是公司股价上涨的催化剂。
风险提示:政策风险
研究员：沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：中天城投:结算进度超预期,收入大增
公司2010年实现营业收入33.28亿元,同比增加103.49%;营业利润6.91亿元,同比增加78.54%;归属母公司净利润5.55亿元,同比增加20.47%;实现每股收益0.61元。分配预案为每10股派送现金元(含税)。
项目结算推高收入,销售形势良好:2010年公司营业收入增长,一方面由于2009、2010两年销售的地产项目进入结算,另一方面,公司项目销售增长,2010年公司实现预售面积约152万平米,略超年度计划,预售金额62亿元,约完成全年销售目标的107%。一级开发方面,渔安安井片区土地2010年进入招拍挂程序,目前已出让的土地都为公司拍下,成功实现了一二级开发的对接,这使得公司的收入后延,但提升了未来收入的潜力。二级开发方面,2010年公司新开工面积187万平米,较2009年增长24.7%,但仅为计划开工面积360万平米的一半,竣工95万平米,同比增长131.71%,仅为计划的67%,我们认为资金压力较大及施工项目计划调整是主要原因。2011年公司地产业务将多样化发展,公司计划新开工面积为650万平米,其中有300万平米为公共租赁房,扣除之后,仍将较2010年实际开工面积增长87%,计划竣工115万平米,较2010年实际竣工面积增长21%。
地产业务毛利率下降,预收款大幅增加:由于结算项目中包括回迁安置项目,公司毛利率有所下降,2010年公司房地产业务毛利率为38.37%,较2009年下降3.43个百分点。结算的项目中,住宅毛利为36.36%,较2009年下滑5.14个百分点。此外,公司2010年末预收款高达31.80亿元,较2009末增长454%,业绩确定性强。
2010年项目储备大幅增加,开发实力突出:公司是贵州省房地产行业的龙头企业,公司开发的地产项目在贵阳地区享有较高声誉,客户认可度较高。公司2010年及2011年一季度获得渔安安井片区出让的1995亩土地,规划建面达到359.56万平米,其中商业77.60万平米,住宅224.82万平米,若此,公司二级开发项目权益总建面有望突破800万平米。公司目前二级开发项目有10个,其中包括2个保障房项目,即经济适用房项目景怡西苑(帝景传说)和回迁房项目渔安新城。公司正在由单纯的地产项目开发商向城市运营商转型,公司涉及的领域城市基础设施建设、展览中心建设与运营、乳业基地建设、工业园区建设等多个城市建设领域。
矿产业务顺利推进:公司报告期内与贵州省地矿局地质大队合资成立公司从事遵义市红花岗区小金沟锰矿的勘探及开发,截至2011年一季度锰矿勘探已完成90%,探明储量1863万吨。煤矿方面,公司对于野马川煤矿和疙瘩营煤矿仍处于勘探阶段,预计可开采储量在2亿吨左右。此外,公司对岑巩县桃子坪铅锌矿和剑河县内寨铅锌矿的勘查工作也正积极推进。
意图进军新能源领域:公司意图利用在矿产方面已有的资源优势,积极研究和探索布局新能源产业的可行性,主要围绕以锰系动力电池、钒系储能电池及相关材料制备等开展研发工作,并对相关材料的上游矿产资源进行投资。
资产负债率较高,资金压力较大:公司2010年末资产负债率为84.83%,扣除预收款后仍高达79.60%,在上市房企中属于较高水平。同时,由于开工面积不断提高,资金需求不断加大,2010年公司新增借款16.8亿元。同时,值得注意的是,公司应付帐款2010年末达到12.89亿元,较2009年末增加11.67亿元,进一步加大了公司的资金压力。
盈利预测及评级:我们预测公司2011-2012年EPS分别为0.71元和0.86元,按4月21日收盘价17.60元计算,动态PE分别为25倍和21倍,估值较低。公司项目丰富,开发能力强,公司在贵州拿地能力较强。公司通过一、二级开发联动获得优质土地的潜力不容忽视,未来盈利能力强,同时,考虑贵阳城市改造进程中对房地产需求旺盛,公司未来发展前景十分光明。此外,公司积极进入保障房、矿产、文化旅游领域,未来盈利增长预期强烈。我们维持公司“买入“的投资评级(见表1)。
研究员：姚轶楠 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中天城投:资源为王提升公司估值
投资建议.
我们维持公司的“审慎推荐-A”评级,我们预测公司2011年、2012年、2013年EPS至0.73元、0.81元、0.93元。公司RNAV13.4元。目前公司股价相对有溢价,但鉴于公司概念独特,资源丰富,给予公司20元的目标价。
风险提示.
政策调控带来的行业萧条风险、公司项目过于集中的风险、公租房建设的资金压力。
研究员：贾祖国,洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：中天城投2010年报点评:面对多元化发展新课题
公司今日公布年报,全年完成营业收入33.3亿元,同比上涨103.5%,净利润5.5亿元,同比上升20.5%,实现EPS0.61元,公司拟每10股送4股、派金股利1.00元。期内利润增幅大幅低于收入增幅的原因在于本年度土地增值税改为根据清算口径计算后同比大增629%至1.6亿元。同时由于去年同期公司收入一笔2.3亿的政府补贴,而今年获取营业外收入为0.77亿,二者叠加使得公司净利率同比下降11.4个百分点至16.7%。
公司2010年实现合同销售面积152万平方米,合同销售金额62亿元,高出年初制定的58亿销售目标4亿元。由于销售项目回款的增加,公司期末预收账款为31.9亿,同比大增454%。公司今年销售表现优异,预收账款达到历史最高值,对未来两年的业绩保护程度较高。
2011年公司计划计划合同销售面积148万平米、合同销售金额80亿元,同比上升29%。计划新开工面积650万平米,扣除公共租赁住房后新开工面积为350万平米,与2010年持平。计划竣工115万平米,同比下降19%。
预计公司今年将加大土地一级开发的出让力度以抵消房地产竣工下降对业绩的影响。同时公司今年开始全面向保障性住房、文化产业、旅游、商业地产以及锰矿、煤矿开采多元化进军,多元化带来的业务规模上升也将弱化房地产开发业务的业务比重,减少对地产开发业务的倚重。
公司期末拥有货币现金20.4亿元,高于一年内到期长期负债(6.6亿元)。
期末资产负债率达84.8%,剔除预收账款后资产负债率为59.1%,较09年末下降11.9个百分点。公司目前负债和现金情况仍属合理范围。但由于公司今年开始全面多元化发展尝试,预计所需投入资金将快速增长,紧张的融资环境和多元化发展带来的管理试错成本将可能成为公司近年发展过程中的需要小心应对的风险因素。
预计公司今明两年EPS为0.97元、1.46元,对应PE为18X和12X,维持公司增持评级。
风险提示:全面多元化发展尝试有可能对公司近年盈利能力产生影响。房地产市场调控将影响公司销售情况和业绩表现。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：中天城投年报点评:地产销售逆风飞扬,多元化资源整合拉开大幕
收入增长103%、净利润增长20.5%,EPS0.60元,基本符合预期
2010年公司营业总收入33.3亿元、归属于母公司净利润5.54亿元,分别同比增长103%和20.5%,扣除非经常性损益的净利润增长77%,EPS0.60元,基本符合我们二季度策略的预期。公司拟10送4股派1元。
地产销售大增,多元化资源整合大幕拉开并将成为未来亮点
2010年公司房地产开工187万平,同比增长25%。调控之年销售大增:销售面积152万平,销售额62亿元,销售额同比增长180%。多元化资源整合取得积极进展:贵阳国际会展中心已建成并投入使用,小金沟锰矿储量基本探明。
2011年计划--大力推进房地产业务:计划新开工650万平(含300万平公租房)、竣工115万平、销售148万平米80亿元、力争获得河滨剧场旧改及乌当奶牛场温泉旅游地产等优质项目并进军贵州其他城市;加快多元化资源整合步伐:①力争取得小金沟锰矿采矿权;②完成威宁疙瘩营煤矿和赫章野马川煤矿勘探工作;③与其他公司合作进行石煤提钒的中试工作,积极配合地方政府开展钒矿整合;④重点围绕已投资或计划投资的锰系、钒系新能源电池及其材料开展研发工作;⑤组建参与贵州省煤炭资源整合主体--中天城投煤业控股公司,负责对省内煤炭企业及所涉矿区进行并购重组、整合、勘探开采、深加工。
盈利能力强、运营效率高、财务仍安全
盈利能力强:ROE32%、净利润率17%;运营效率高:存货周转率0.34,远高于保招万金等同行;货币资金/(一年内到期的非流动负债+短期借款)为3.1,显示短期偿债能力较好,货币资金当中预收款增幅达454%,显示财务仍安全。
优质资源厚积薄发,将支撑“持续高增长”并提升估值,维持推荐
公司未来释放业绩动力十足,矿业、新能源应用及旅游等优质资源将陆续进入释放期并提升公司估值。合理价值27元,股价仍有53%空间,预计11-13年EPS 分别为1.66元(10.6x)、2.29元(7.7x)、3.16元(5.6x),年复合增长率达73%,维持推荐。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:再次兑现利好,进一步夯实可持续发展基石
事项:
中天城投今天发布公告:3月9日以9.89亿元获得贵阳市云岩区渔安安井片区总占地面积51.3万平方米的四幅地,规划总建筑面积约为166万平米,其中,商业文化娱乐23.99万平、办公11.95万平、酒店2.69万平、文化娱乐3.7万平,居住130.48万平。
评论:
公司本次所获土地储备属于其一级开发项目所整理的地块
公司在渔安片区的一级开发项目占地9.53平方公里,完成一级开发后,预计可出让的商住用地为5622亩。公司本次所获六幅地块共计769亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的13%,容积率约为3.23,是继2010年11月18日首次摘牌1226亩后,再次在该片区实施一、二级联动。
地块优质,具备稀缺性
根据《渔安安井片区控制性详细规划》,渔安安井片区是《贵阳市城市总体规划(2009-2020年)》确定的城市近期重点建设区域之一,是贵阳市老城区的拓展用地和重要功能组成部分,是以旅游服务为主要职能的城市功能区,未来将建设成为集休闲度假、旅游商务、生态居住于一体的温泉旅游新城。公司在该片区的一级开发项目位于南明河下游,距离贵阳市中心(大十字)直线距离约6公里,位置较佳,项目范围内拥有原生态森林、天然温泉等丰富资源,未来拟建成贵阳最高端、最核心的总部基地及高尚生态居住区。由于目前云岩区基本无大幅可供出让的土地, 因此本项目土地具有稀缺性。
成本低廉,盈利前景好
公告显示,公司本次拿地的成交价款9.89亿元,折合每亩为128.5万元,折合楼面地价597元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为5000元/平方米,中天世纪新城的单价约为5000~6000元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。
万科早前已进驻云岩,有望提升本地块价值
万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平, 楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。
本次拿地对公司是双重利好
公司成功摘牌这六幅地块、继续实施一、二级联动,对公司是双重利好:一方面,根据我们2009年9月29日所写报告《高增长势不可挡,估值优势明显》的分析,该地块一级开发成本约为39万元/亩,根据《贵阳市云岩区渔安、安井片区综合开发合作协议》,意味着公司旗下中天城建公司有望在2011年底获得4.34亿元的土地出让收益,税后净利润约3.25亿,并表后将增厚上市公司EPS 约0.36元;另一方面,再次将优质储备收入囊中,将进一步夯实公司房地产业的可持续发展基石。
资源禀赋优异,增长确定,估值低廉
公司资源禀赋优异:拥有探矿权的小金沟锰矿正蓄势待发;潜在资源--野马川煤矿+疙瘩营煤矿前景广阔;潜在商业、旅游资产丰厚。另外,市场导向下的政企合作模式也确立了公司迥异于对手的独特竞争优势,特别是3月9日与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》将有利于公司获取更多的战略资源。我们认为,公司不仅是地产股,更是厚积薄发的优质资源股。经保守测算,公司各项资源的合理总价值为27元,从目前价位上看,仍有80%空间。预计10-12年EPS 分别为0.50元(29.7x)、1.99元(7.5x)、2.29元(6.5x),维持推荐评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:贵州保障房开发第一受益股
事项:
2011年3月9日上午, 公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》, 公司将在贵州省人民政府的统一部署下,积极参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作。公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司,计划在“十二五” 期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。贵州省人民政府支持公司在贵州省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设,积极探索建设、管理、运营保障性住房的新路子;督促项目所在地政府及有关部门,按照保障性安居工程实施计划,及时提供保障性安居工程及其配套设施的建设用地,及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作,并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期; 大力支持并督促各地政府及有关部门按国家有关规定积极落实保障性安居工程建设的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。
评论:
保障性住房的建设有利于行业长期稳定发展
当前以?限购?等行政手段主导的调控发生的一个重要背景是:由于过去十年来住房保障体系建设滞后,在面向中高收入人群的商品房市场迅速发展起来后,忽视了广大低收入人群的住房问题。在房价不断上涨的情况下,政府也未能及时有效的管起来,无力购房群体不满情绪上升,影响了社会和谐,而且社会舆论出现了?妖魔化?房地产业、?妖魔化?开发商的倾向,这种?民粹主义?舆论倾向也阻碍了房地产业的发展。本轮调控,一个重要的思路就是加大保障房的建设,我们相信未来保障性住房一旦形成规模,将形成?市场的归市场、社会保障的归社会保障?的双轨制格局,且由于保障房解决的是?居者有房住?,满足的是基本居住需求,商品房针对的是?居者有房产?,兼顾了人们的财产性需求、居住及改善需求,因此,从长远来看,保障房一旦形成规模供应,不仅不会对商品房构成冲击,反而能缓解楼市的调控压力,有利于商品住宅开发回复到正常发展轨道,并为原来单一从事商品房开发的企业提供一个新的利润增长点。
《框架协议》签订印证了我们此前的前瞻性判断--中天城投是贵州保障房开发建设第一受益股
2月16日,贵阳颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》(暨?新国八条?贵阳地方细则), 我们为此撰写的研报中认为?公司是贵阳老牌保障性安居住房开发商,目前已开发了帝景传说、渔安大型安置房社 区等多个大型保障性安居房项目,获得了地方政府的高度认可,新政提出‘要通过新建、改建、购买以及长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造’将有利于中天城投这样的在保障性住房开发建设方面有丰富经验的开发商进一步拓宽在这个领域的发展空间?。3月1日,我们在《国信金宝典组合》将中天城投纳入组合,推荐理由之一是?公司未来将是贵阳保障性住房第一受益股?。本次公司与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》、积极参与贵州省范围内保障性安居房建设印证了我们前期的判断。
我们认为,《协议》有望给公司带来四大利好:
1、主动、积极参与保障性安居工程建设,履行社会责任,有利于提高公司房地产市场份额,增强商誉;2、在全省开展保障安居工程的同时,将为公司其它业务带来巨大商机,有利于公司获取更广阔的发展空间和获取更多的战略资源;3、公司参与如此大规模的保障性住房建设,有望打开直接融资的阀门,从而改善资债结构;4、公司历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右,这20万套保障性住房开发,我们按保守的方法测算(不考虑销售的溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数),取8%的利润率,在2011-2015年, 可带来16亿净利润,平均每年增厚EPS 0.35元,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,收益更高。
成长确定、估值低廉,维持推荐评级
公司目前正在进行多元化资源整合,不仅局限在房地产领域,还涉足了会展建设和运营、矿产资源、新能源开发和利用、投资咨询服务、旅游等行业,目前又进军了文化产业,2011年公司将企业发展的方向更加明晰地指向四大重要业务板块:城市运营、工业产业运营、文化旅游和会展建设、新能源开发及利用。特别是近期在?涉矿?之后, 又涉足文化产业,而文化产业在?十二五?期间仍是政府重点扶持的产业,同时,把文产公司打造成上市公司是省政府的要求,公司会尽量按照这个思路去考虑,我们认为,未来无论分拆上市还是分离出去,中天城投均将受益。暂不考虑文化产业价值的情况下,测算出公司合理价值(NAV)为27元/股,其中保障性住房至少增厚1.36元/股; 另外,旗下中天城建承担一级开发的渔安安井片区首批土地于2010年11月18日由政府挂牌出让,我们预计由于时间太紧,政府恐不能在2010年内与中天城建就本次土地出让的超额收益进行分成,我们调低了公司2010年EPS, 由0.99元调至0.50(29x)元,但相应调高了2011年EPS,由1.50元调高至1.99(7.2x)元,维持2012年EPS 2.29(6.2x)元的预测不变,上述EPS 预测值暂不包括20万套保障房的净利润;目前股价14.28元,P/NAV 为0.53, 公司价值被严重低估,维持推荐。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:贵阳“限购令”剑指一环,对公司基本无影响
事项:
2月16日,贵阳颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见的通知》(共九条意见,下简称“黔九条”), 限购令作为“黔九条”的重头戏,亮相其中。
评论:
“黔九条”出台符合预期
由于“新国八条”规定:尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市, 要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。贵阳作为贵州省会,在这个时点出台限购政策,符合市场预期。
新政明确了2011新建住房价格增长控制目标不超过8.42%
“黔九条”规定相关部门要按照国家有关规定,根据贵阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,严格控制2011年贵阳市新建住房价格增幅不高于2010年全国平均值。据统计,2010年全国新建商品房价格同比上涨8.42%。
新政提出“加大保障性安居工程建设力度”利好中天城投
公司是贵阳老牌保障性安居住房开发商,目前已开发了帝景传说、渔安大型安置房社区等多个大型保障性安居房项目,获得了地方政府的高度认可,新政提出“要通过新建、改建、购买以及长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,引导房地产开发企业积极参与棚户区和城中村改造”将有利于中天城投这样的在保障性住房开发建设方面有丰富经验的开发商进一步拓宽在这个领域的发展空间。
限购剑指“一环”,有效期截止2011年12月30日,对公司基本无负面影响
新政规定住建、地税、社保等部门要在2011年2月20日前出台我市住房限购实施意见,原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,自实施意见实施之日起至2011年12月30日内,暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高的一环内的住房。
贵阳市一环路指由北京路、宝山路、市南路、解放路、浣纱路、枣山路合围的道路。中天城投在一环内并无住宅项目,其住宅项目主要分布在云岩、金阳等区域,而在一环内的潜在项目属于文化公共项目,当中即使有配套住宅也是安置房属性。
公司未来亮点在资源整合,维持推荐
公司目前正在进行多元化资源整合,不仅仅局限在房地产领域,还涉足了会展建设和运营、矿产资源、新能源开发和利用、投资咨询服务、旅游等行业,目前又进军了文化产业,2011年公司将企业发展的方向更加明晰地指向四大重要业务板块:城市运营、工业产业运营、文化旅游和会展建设、新能源开发及利用。特别是近期在“涉矿”之后,又涉足文化产业,而文化产业在“十二五”期间仍是政府重点扶持的产业,同时,把文产公司打造成上市公司是省政府的要求,公司会尽量按照这个思路去考虑,我们认为,未来无论分拆上市还是分离出去,中天城投均将受益。暂不考虑文化产业价值的情况下,测算出公司合理价值为24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元、1.50元、2.29元,估值低廉,维持推荐。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:高增长势不可挡,未来亮点在资源整合
小金沟锰矿蓄势待发,进展符合预期
我们预计勘察工作量100%完成后,经济可采量将达到2000万吨左右,从目前看,该锰矿属于国内锰矿矿体资源量较大的矿。预计2011年中期公司获得采矿权后,有望向下游产业链延伸。
潜在资源:野马川煤矿+疙瘩营煤矿
2008年9月16日公司、众志诚公司与贵州省煤田地质局签订合同,受让野马川详查探矿权和疙瘩营探矿权,中天城投公司现金出资14552 万元,占探矿权权益的80%,众志诚公司占20%,目前勘探工作仍在进行中。
贵州赫章野马川煤矿位于赫章县中部,通过勘察工作和化验,基本结论:矿区煤层为4 层,主要可采煤层的平均厚度为1.21m,煤层较稳定。经各项指标对比,确定煤种为3 号无烟煤,资源量18766 万吨;其中332 级储量5573 万吨,333 级储量13193 万吨,该矿的预计经济可采储量9383 万吨。
贵州威宁疙瘩营煤矿位于威宁县东南部,距县城约30km。资源量:22094 万吨,其中333 级储量5122 万吨,334 级储量16972 万吨,333 级占总资源量的23.2%。该矿的预计经济可采储量11047 万吨,储量报告已经贵州省国土资源厅文件矿产资源储量评审备案。
钒矿是下一个目标
除猛、煤两大矿产资源以外,公司还曾在2010年中报中表示:密切关注贵州省内其他优势矿产资源,陆续开展钒矿等其他矿产资源的开发评估等前期工作。钒广泛用于军事工业中,是制作能击穿40CM厚钢板穿甲弹的重要材料。我们预计钒矿很可能是公司未来在矿产资源业务拓展方面的新方向,有望成为公司未来增长的新亮点。
商业、旅游资产将增厚住宅开发项目价值
在住宅开发领域,公司在当地市场占有率已超过20%、直接和间接拥有土地储备已逾万亩,而走出贵州短期又不现实,面对规模瓶颈,公司选择向商业地产和旅游地产延伸,通过会展、旅游、体育休闲项目与住宅相邻共生的开发模式提升住宅价值:①中天会展城当中的贵阳国际会展中心、五星级酒店、风情商业街及贵州最大的shopping mall目前过程形象进度已达到90%,有望形成贵阳新的核心商圈;地方政府给予的会展产业补助有望增厚2011年EPS0.12元,另外,公司在金阳区还能享受税收减免政策,我们认为补助和优惠政策足以弥补在公司会展业务开办初期的经营损失,而且会展业务在开办初期也不排除盈利可能。②新获得的7000亩乌当地块,目前农转商需补缴地价款标准及地块规划要点还没有披露,预计未来将定位成休闲旅游项目+商品住宅,我们认为有望复制 “华侨城”模式。
土地一、二级联动正陆续兑现
公司在渔安片区5600亩一级开发项目进展顺利,该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城,位置优、市政齐、环境美,公司本次所获的四幅地共计1226亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的22%,容积率约为2.4,标志着公司真正开始迈入一、二级联动。公司本次拿地的成交价款9.42亿元为不包含土地一级开发成本的土地出让净收益,折合每亩为77万元,一级开发成本约为39万元/亩,因此,拿地成本合计为116万元/亩,折合楼面地价733元/平方米。从附近区域与本项目定位类似的楼盘售价看,保利温泉新城的项目单价约为4800元/平方米,中天世纪新城的单价约为4200元/平方米,我们认为本片区未来建成的楼盘,均价达到4500元/平方米应不成问题,项目盈利前景好。万科分别于2010年3、4月份在云岩的渔安村及打渔寨拿了两块地,计容积率建筑面积分别为7.3万平和12.8万平,楼面地价分别为1370元/平方米和1250元/平方米,成本明显比中天城投本次所获地块高。我们认为,万科所获地块小,不会对中天城投构成竞争,而且由于先进驻,还有助于聚拢区域人气,从而间接提升中天城投本次所获地块价值。
政企合作,开发食品轻工业园及文化出版产业园
公司深耕贵州20年,对当地经济发展贡献巨大,且多年坚持参与省会的保障房开发,与政府建立了良好的关系。今年9月,国资委正式批复同意公司二股东变更为贵阳城发后,政企合作空间进一步拓宽。9 月26 日,公司公告拟与南明区政府合作开发900公顷的龙洞堡食品轻工业园(食品、中药材及文化出版)及1平方公里的红岩片区,工业区主要盈利方式为:土地出让金和落地企业税费返还。红岩片区开发盈利模式则与渔安片区开发类似。
背靠贵阳城发,未来空间更广阔
贵阳城发入驻中天城投成为第二大股东,我们认为中天城投未来将有望参与贵阳城发的土地一级开发项目,并通过一二级联动模式获取优质土地储备。
未来亮点在资源整合,维持推荐
公司上述优质资源将陆续入释放期。通过与管理层交流,公司认为光凭借地产业务或仅局限于上游资源品开采均无法实现利益最大化,公司未来目标是整合资源并向下游的战略新兴产业延伸, 2011年整合资源的动作会加快。从这个意义上说,公司不仅仅是一只地产股,更应该定位为一只厚积薄发的优质资源股。我们在公司净资产基础上再加上以上各项资源价值,得出公司合理价值24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元、1.50元、1.99元。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中天城投:业绩拐点就在2011年
销售按部就班,主力是中天会展城,全年完成58亿元销售计划无虞。今年,公司在售楼盘有中天会展城、中天花园、中天托斯卡纳、贵阳国际会展中心、帝景传说(经适房)、中天世纪新城、万里湘江。从三季报可推算出,截至9月30日公司共实现销售额39亿元。贵阳房地产交易信息网显示,10月份至今,公司共网上签约23.7万平米,签约金额12.5亿元,年初至今合计销售金额51.5亿元,若考虑到遵义项目销售,全年完成58亿元销售计划无虞。
渔安安井片区拿地成本117万元/亩,优势明显,一级开发净收益可达4.45亿元。11月20日,公司以9.42亿元获得渔安安井片区总占地面积81.8万平(1226亩)四幅地,规划总建面约194万平(拍卖价格约77万元/亩)。根据相关规定,本次成交价款即为可用于分配的土地出让净收益,公司分成比例为63%,考虑到25%的企业所得税,公司可从中取得收益4.45亿元。由于市、区两级的财政返还到达中天城建账户的时间、金额等具有不确定性,因而本事项对公司今年业绩的影响程度暂时未知。一级开发成本40万元/亩,公司合计拿地成本117万元/亩,万科2010年4月附近拿地,价格230万元/亩,显然公司土地获取成本优势明显。
乌当奶牛场保守估计建设用地7000亩,楼面地价不超过375元/平米。7月21日,公司公告,拟投资3.5亿元在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地(建设用地约7,000亩)及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。另外,公司还将按照有关规定支付三联乳业解除债务、拆迁、职工安置、搬迁、补偿部分异地运行支出等费用。考虑到后者费用的不确定性,为谨慎起见,我们以保利3月份附近拿地25万元/亩为基准,假定容积率=1,楼面地价仅375元/平米,若售价5000元/平米,根据我们的模型项目可贡献净利润42亿元。
公司具有整合贵州矿产资源的天然优势,若取得采矿权,将打开成长资源股的想象空间。贵州是矿产资源大省,其中42种矿产的保有储量排名中国前十位,列第一至第三位的有22种,煤、锰、金、重晶石等矿产优势明显,在中国占有重要地位。公司08年取得遵义小金沟锰矿勘探权,探明储量约2000万吨,矿石品位超过18%;08年获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权,探明储量约2亿吨,为无烟煤和焦煤。若公司顺利拿到以上矿产的开采权,预计可增厚公司价值7元/股。
首次给予目标价24元,维持“买入”评级。公司为地方区域龙头,优势十分明显:深耕贵阳十几年,在本地拥有深厚的人脉资源;市场定位明确,竞争优势突出;良好的品牌影响力;成本控制能力强;资金筹措能力好。公司NAV保守估计17元/股,若考虑到矿产资源获取,NAV可达24元/股:一级开发权益6039亩,价值5.9元/股;二级开发09年底未结算权益总建面1186万平米,价值9.6元/股;煤矿、猛矿若开采权取得,价值7元/股。不考虑渔安安井片区一级土地出让今年结算,我们预计公司10、11、12年EPS分别可达到0.81元、1.72元、2.10元,首次给予公司买入评级,目标价24元,为“房地产+X”组合中长期配置首选。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：中天城投:亮点在资源整合
小金沟锰矿蓄势待发
公司于08年就拿到勘探权的遵义小金沟锰矿,经济可采量2000万吨左右,矿石品位在18%以上,属大型富锰矿,目前已进入采矿权公示阶段,预计2011年有望获得采矿权。
潜在资源:野马川煤矿+疙瘩营煤矿
2008年9月16日公司、众志诚公司与贵州省煤田地质局签订合同,受让野马川详查探矿权和疙瘩营探矿权,中天城投公司现金出资14552万元,占探矿权权益的80%,众志诚公司占20%,目前勘探工作仍在进行中。
贵州赫章野马川煤矿位于赫章县中部,通过勘察工作和化验,基本结论:矿区煤层为4层,主要可采煤层的平均厚度为1.21m,煤层较稳定。经各项指标对比,确定煤种为3号无烟煤,资源量18766万吨;其中332级储量5573万吨,333级储量13193万吨,该矿的预计经济可采储量9383万吨。
贵州威宁疙瘩营煤矿位于威宁县东南部,距县城约30km。资源量:22094万吨,其中333级储量5122万吨,334级储量16972万吨,333级占总资源量的23.2%。该矿的预计经济可采储量11047万吨,储量报告已经贵州省国土资源厅文件矿产资源储量评审备案。
商业、旅游资产将增厚住宅开发项目价值
在住宅开发领域,公司在当地市场占有率已超过20%、直接和间接拥有土地储备已逾万亩,而走出贵州短期又不现实,面对规模瓶颈,公司选择向商业地产和旅游地产延伸,通过会展、旅游、体育休闲项目与住宅相邻共生的开发模式提升住宅价值:①中天会展城当中的贵阳国际会展中心、五星级酒店、风情商业街及贵州最大的shoppingmall目前过程形象进度已达到90%,有望形成贵阳新的核心商圈,公司目前正在争取将贵阳国际会展中心作为未来朝核六方会谈的举办地;②新获得的7000亩乌当地块,目前农转商需补缴地价款标准及地块规划要点还没有披露,预计未来将定位成休闲旅游项目+商品住宅,我们认为有望复制“华侨城”模式。
土地一、二级联动正陆续兑现
公司在渔安片区5600亩一级开发项目进展顺利,该地块已规划为南明河“十里花川”主题温泉旅游新城,位置优、市政齐、环境美,公司本次所获的四幅地共计1226亩,正是位于该一级开发项目内,占总面积的22%,容积率约为2.4,标志着公司真正开始迈入一、二级联动。公司本次拿地的成交价款9.42亿元为不包含土地一级开发成本的土地出让净收益,折合每亩为77万元,一级开发成本约为39万元/亩,成本测算如下:
总投入约22亿元,折合每亩39万元。
钒矿是下一个目标
除猛、煤两大矿产资源以外,公司还曾在公告中表示:密切关注贵州省内其他优势矿产资源,陆续开展钒矿等其他矿产资源的开发评估等前期工作。钒广泛用于军事工业中,是制作能击穿40CM厚钢板穿甲弹的重要材料。我们预计钒矿很可能是公司未来在矿产资源业务拓展方面的新方向,有望成为公司未来增长的新亮点。另外,公司还在洽商整合贵州省内的重晶石矿资源。
未来亮点在资源整合,维持推荐
公司上述优质资源将陆续入释放期。通过与管理层交流,公司认为光凭借地产业务或仅局限于上游资源品开采均无法实现利益最大化,公司未来目标是整合资源并向下游的战略新兴产业延伸,包括锰酸锂电池、水煤浆(大股东金世旗正在筹备上马)等,2011年整合资源的动作会加快。从这个意义上说,公司不仅仅是一只地产股,更应该定位为一只厚积薄发的优质资源股。我们在公司净资产基础上再加上以上各项资源价值,得出公司合理价值24.5元,我们预计10-12年EPS分别为0.99元(0.80~1.04元之间,“两会”后才公布)、1.50元、1.99元。
风险提示
①公司目前净负债率较高,3季度期末已达到207%,若持续加息,对公司将产生不利影响;②乌当地块及龙洞堡食品工业园开发,仍在前期阶段,不确定性较大;③锰、煤资源开发,公司目前还没拿到采矿权。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
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