广宇发展(000537)_研究报告_财经_新浪网(000537) 研究分析报告|查股网
股票名称：广宇发展(000537)
报告标题：广宇发展:业绩提升、重组预期迫近
2011年公司重组预期明确
为解决同业竞争,增强公司的独立性,2010年度公司年报披露2011年公司将全力推进资本运作,力求尽快完成重大资产重组,实现产业资本与金融资本的有效融合,进一步优化公司的资产结构和资本结构,积极寻求新的效益增长点,不断培育和壮大公司核心竞争力,全面提升公司盈利能力和管理水平,促进公司房地产业的快速健康发展,尽快进入国内一流房地产上市公司行列的目标。
公司资产重组的具体内容
公司拟以向鲁能集团非公开发行A 股的方式购买其持有的重庆鲁能开发(集团)有限公司34.5%的股权,宜宾鲁能开发(集团)有限公司65%的股权,海南鲁能广大置业有限公司100%的股权,海南英大房地产开发有限公司100%的股权,海南三亚湾新城开发有限公司100%的股权,海南盈滨岛置业有限公司50%的股权,山东鲁能亘富开发有限公司100%的股权。
资产重组已获批,不存在制度性障碍
2010年6月29日鲁能集团向广宇发展注入资产方案已经通过了公司股东大会的通过。2011年3月1日,国资委特批了5家央企保留房地产业务的权利,其中就包括鲁能集团。2010年公司年报显示鲁能集团持有公司20.02%的股权,处于控股股东地位。目前公司重组已经不存在任何制度性障碍,重组只剩下时间问题。
资产注入对公司未来发展影响深远
目前公司的业务主要在重庆和天津,鲁能集团房地产业务注入后将扩充公司的业务区域布局和利润增长点,进一步丰富公司的产品结构。同时,我们注意到新注入的资产的建筑面积累积达1200万平方米土地储备及三亚湾万亩海坡片区一级开发资质,届时公司将成为全国性的大型发地产开发公司。
研究员：华安证券研究所 所属机构：华安证券有限责任公司
报告标题：广宇发展:绝对收益5号:终成大器
特批保障重组,时间窗口将至
2011年3月1日据悉,5家央企被国资委特批保留房地产业务,其中包括鲁能集团。鲁能集团持有公司(000537)20.02%股权,2010年6月12日,公司(000537)发布公告,国资委已经原则同意鲁能集团向公司(000537)的资产注入方案。2010年6月29日,资产注入方案获股东大会通过。观察从央企地产整合以来的资本运作以及金隅股份回归A 股获批案例,可见监管层对于房地产资产注入上市公司的审批并非不留例外。鲁能集团资产注入上市公司(000537),有利于解决集团和上市公司同业竞争问题,有利于推进央企整体上市。我们认为资产注入方案在2011年6月29日前获得证监会批准是极大概率事件,否则国资委不得不重新动用行政资源审批;鲁能集团也不得不重新进行资产评估、重新报会,以消除同业竞争。
资产注入对公司影响
鲁能集团拟将旗下7家房地产公司注入广宇发展(000537), 拟注入的资产评估基准日账面价值为 22.33亿元,评估值为59.33亿元,增值率165.72%。公司(000537)本次重组拟发行600,480,566股,非公开发行股份的价格为9.88元/股。资产注入完成后,公司重估每股净资产升至18.53元以上。
此次注入7家公司仅是鲁能集团地产板块资本运作的开始, 根据公司(000537)的公告,鲁能集团将会继续向公司(000537) 注入旗下优质房地产资源,实现资源集中与资产增值、流通。同时,鲁能集团避免同业竞争承诺耐人寻味,留下了鲁能集团与公司(000537)并肩作战的空间。这样鲁能集团可以在保证控制权的同时,实现上市公司资产注入与增发现金融资的循环发展。因此广宇发展(000537)未来的价值增长空间不可限量。
除了股东背景带来的庞大体外资产和充足现金流,公司(000537)还具备优秀的专业团队和品牌优势。我们认为当前公司股价已有足够的安全边际,六个月目标价13.86元,给予买入评级。
研究员：张朝晖 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：广宇发展:业绩向上、销售向下
前三季度净利润同比增长389%。公司今日发布2010年三季报:营业收入13.45亿元、同比增长321.7%;归属母公司净利润1.09亿元、同比增长389.1%;每股收益0.21元、每股净资产1.19元。
上半年收入确认较多、下半年较少。公司2010年参与结转的主要是重庆鲁能旗下鲁能星城项目之九、十街区,上半年达到收入确认条件的面积大幅增加(实现收入11.6亿元),而下半年相对较少(第三季度实现收入1.8亿元)。公司前三季度业绩还有两点值得关注:一、综合毛利率同比下滑9.0个百分点至28.6%,主要原因可能在于项目结算结构的变化;二、期间费用率同比下滑11.1个百分点至4.4%,主要得益于收入大幅增长带来的规模经济效应。
前三季度销售显著下滑。公司并未发布前三季度具体销售数据,但销售商品和提供劳务收到的现金为6.48亿元、同比下降53.6%,主要原因在于可售资源不多。公司9月底预收款项为5.54亿元、较年初下降51.7%,主要是销售下滑和结算增加所致。
财务结构较为稳健。公司9月底账面现金4.21亿元、短期借款与一年内到期的非流动负债合计0.31亿元,短期偿债压力很小;剔除预收款的资产负债率为36.7%,在行业内处于较低水平。
关注鲁能集团房地产整体上市计划。鲁能集团是国家电网之全资子公司,拟向广宇发展注入房地产业务,已获得国资委批准,但尚未获得证监会批准。重组完成之后,公司将变身为二线地产龙头,在建、拟建项目规划建筑面积超过700万平米(主要在重庆、济南、海南、宜宾等地)、未规划土地面积300万平米(主要在海南、宜宾)、一级开发项目可出让面积4482亩(三亚湾)。
暂不评级、关注重组。不考虑重组,我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.26元和0.30元,以昨日收盘价11.38元计算,对应的动态市盈率分别为43倍和38倍,估值水平较高,已包含重组预期。公司业绩表现一般、重组具备较大不确定性,我们暂不给予评级。风险提示:重组在时间上的不确定性、国家电网不是16家地产央企之一。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：广宇发展:业绩大幅增长、销售显著下滑
归属母公司净利润大幅扭亏。公司今日发布2010年中报:营业收入11.60亿元、同比增长13.55倍;营业利润1.97亿元、去年同期亏损0.21亿元;归属母公司净利润0.98亿元、去年同期亏损0.15亿元;每股收益0.19元、每股净资产1.17元。
业绩大幅增长。公司上半年参与结转的主要是重庆鲁能旗下鲁能星城项目之九、十街区,达到收入确认条件的面积大幅增加;毛利率为27.2%、同比提升1个百分点;收入增长和毛利率提升是公司上半年净利润大幅增长的主要原因。公司预计2010年前三季度归属母公司净利润在0.9-1.0亿元之间、同比增长300%-350%。
销售显著下滑。公司并未发布具体的销售数据,但上半年销售商品和提供劳务收到的现金为3.27亿元、同比下降68%、环比下降38%,主要原因在于上半年可售资源不多。公司6月底预收款项为3.83亿元、较年初下降67%,主要是销售下滑和结算增加所致。
短期偿债压力不大。公司6月底账面现金4.81亿元、较年初增加181%,主要是处置资产和取得借款所致;“短期借款+一年内到期的非流动负债”为2.45亿元,较年初增加33.5%;公司短期偿债压力很小。公司剔除预收款之后的资产负债率为45%、较年初提升13个百分点,但仍处于合理水平。
关注鲁能集团房地产整体上市计划。鲁能集团是国家电网之全资子公司,拟向广宇发展注入房地产业务,已获得国资委批准,但尚未获得证监会批准。重组完成之后,公司将变身为二线地产龙头,在建、拟建项目规划建筑面积超过700万平米(主要在重庆、济南、海南、宜宾等地)、未规划土地面积300万平米(主要在海南、宜宾)、一级开发项目可出让面积4482亩(三亚湾)。
暂不评级、关注重组。不考虑重组,我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.24元和0.31元,以昨日收盘价11.30元计算,对应的动态市盈率分别为47倍和36倍。假设重组于2010年完成,公司在备考报表中预计2010年摊薄EPS 为0.29元,即2010PE 为39倍,估值也较高,公司短期内业绩释放力度较小。鉴于重组的不确定性,我们暂不给予评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：广宇发展:重组进程加快,资产实力大增
资产重组,公司实力大增
资产重组之后,公司实力大增,主要表现为两点:第一是,资产重组之后,公司土地储备资源大幅增加,重组后,在建及拟建项目建筑面积约1003万平方米,这还未包括公司在海南拥有的土地一级开发项目;第二是,重组之前,公司楼盘项目较为单一,受个别地区影响较大,而重组之后,公司项目相对分散,抗风险能力加强。
继承鲁能地产独特盈利模式通过对鲁能地产的分析,我们总结出鲁能地产具有独特的盈利模式,重组之后,这种盈利模式在广宇发展公司中将会得到充分体现,主要归纳如下:
(1)大盘开发模式。鲁能地产都是遵循大盘开发模式,成片拿地,这种开发模式有利于锁定了土地开发成本,享受土地增值;同时也有利于排除了纵多竞争者,降低竞争的激烈程度。
(2)与城市发展布局相吻合。鲁能地产发展思路是与当地城市发展方向相吻合,提前布局,获取超常规收益。如公司海口及三亚的项目储备所在区域均为目前的重点发展区域。
(3)公司综合规划能力强。鲁能地产,不只是建商品房,而是对整个区域的综合规划设计,满足各种需求,形成市场标杆,提升区域空间价值。如鲁能三亚湾新城项目,集合了度假生活之城的现代与繁华、闲适与便利,已经成为市场标杆。
主要结论
我们看好公司未来发展前景,其原因主要有两点:第一是,独特盈利模式将促使公司长期保持核心竞争优势;第二是,公司在海南拥有365.5万平方米的二级开发土地面积及4482亩土地一级开发项目,海南国际旅游岛建设将给公司带来巨大的升值空间。
结合公司利润承诺,初步测算,我们认为公司2010年至2012年的每股收益分别为:0.47元、0.8元及1.16元;重估净资产值为18.06元/股。
由于未与公司领导做实质性交流,因此,暂时不给予公司投资评级,但我们看好公司的长期投资价值。
研究员：徐军平，赵强，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：广宇发展:收入确认大幅增加
归属母公司净利润同比增长7.5 倍。公司今日发布2010年一季报:营业收入6.63 亿元、同比增长556 倍;营业利润1.57 亿元、去年同期亏损0.15 亿元;归属母公司净利润0.75 亿元、去年同期亏损0.1 亿元;每股收益0.15 元、每股净资产1.13 元。
业绩大幅增长主要得益于两点。一是报告期内收入确认增加:重庆鲁能星城九、十街区在03 月份竣工,收入确认增加。二是去年同期的低基数:2009 年一季度收入仅确认119 万元。
财务结构较为稳健。公司报告期末资产负债率为61.0%,剔除预收款项(5.2 亿元)之后的真实资产负债率只有38.6%,在行业中处于较低水平;账面现金1.1亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债合计1.7 亿元,公司短期偿债压力不大。
关注资产注入:鲁能集团拟注入旗下地产业务,重组完成之后,公司将变身为布局重二三线城市的龙头开发商之一:在建、拟建项目储备700 万平米左右(主要在重庆、宜宾、济南、海南等地)、未规划土地占地面积300万平米(主要在海南)、以及在三亚湾的可出让面积4482亩土地一级开发项目。
规模扩张性较好。公司2010-2011 年的扩张主要来自两方面:一是公司本身的项目(重庆鲁能星城)、二是鲁能集团注入的项目(假设资产重组在2010 年内完成)。
重庆鲁能星城9、10 街区大部分将在2010 年结算。鲁能集团注入的项目(主要是济南和海南项目)使得公司2010-2011 年结算面积进一步增加。我们初步预计公司2010-2011 年结算面积分别为80 万平米和93.5 万平米左右,相较于2009 年不足30 万平米增幅较大。
盈利预测与投资评级。假设公司资产重组于2010 年内完成,我们预计公司2010-2011 年的EPS 分别为0.57元和0.94 元,以最新收盘价10.45 元计算,对应的动态市盈率分别为18 倍和11 倍,随着近期股价的下跌,公司估值已趋于合理,但考虑到地产股短期之内仍没有大的机会,我们维持公司“中性”评级。
风险提示:行业周期性风险。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：广宇发展:终成大器
鲁能集团资产注入方案已经上报国资委。
2010 年4 月9 日,公司(000537)发布公告,将旗下7 家房地产公司注入广宇发展(000537)。鲁能集团拟注入的资产评估基准日账面价值为 22.33 亿元,评估值为59.33 亿元,增值率165.72%。公司(000537)本次重组拟发行600,480,566 股,非公开发行股份的价格为9.88 元/股。按稳健原则,以销售收入10%计提土地增值税,不计算三亚10297.65 亩土地一级开发利润,本次注入资产将会给公司(000537)带来213.31 亿净利润,使公司重估每股净资产上行至19.16 元。
持续资产注入预期。
此次注入7 家公司仅是鲁能集团地产板块资本运作的开始。
根据广宇发展(000537)的公告,鲁能集团将会继续向公司(000537)注入旗下优质房地产资源,实现资源集中与资产增值、流通。同时,鲁能集团避免同业竞争承诺耐人寻味,留下了鲁能集团与公司(000537)并肩作战的空间。这样鲁能集团可以在保证控制权的同时,实现上市公司资产注入与增发现金融资的循环。因此广宇发展(000537)未来的价值增长空间不可限量。
利空政策影响较小。
公司(000537)经营规范,当前业务和未来注入的地产公司业务主要在二线城市展开,受到当前抑制投机需求的利空政策影响较小。
研究员：张朝晖 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：广宇发展:初识鲁能,海南房地产项目调研概况
鲁能地产借壳,海南房地产价值重估,公司发展值得期待:广宇发展公告鲁能地产借壳,以及国务院发布建设海南国际旅游岛等,公司价值需要重估,因此,上周我们调研了海南房地产市场以及鲁能地产项目,认为:海南房地产市场超预期,处处无房可售,售价一天一变,后续开盘涨价成定局;鲁能房地产项目发展规划能力卓越,盈利能力超强,公司中长期发展值得期待。
初识鲁能-独特盈利模式:通过实地调研及查阅资料,总结起来,鲁能地产具备独特的盈利模式,概括如下:(1)大盘开发模式,优势在于土地成本低,区域垄断以及杠杆作用大。(2)与城市发展方向相吻合,提前布局,获得超预期回报。(3)综合规划开发能力强。(4)项目产品品质高。
鲁能地产海南项目价值分析:(1)鲁能海蓝椰风项目价值。该项目为纯别墅项目,分六期,目前已开发三期,四期至六期正在规划设计阶段。注入建筑面积约31.2 万平方米,项目销售净利润率26.9%,将为公司贡献净利润为 12.6 亿元,贡献每股收益约为1.0 元。
(2)鲁能海蓝福源项目价值。该项目处在开发的初期,售价提升空间较大,项目占地面积为5100 亩,建筑面积约113.9 万平方米,权益比例约为45%。项目销售净利润率25%,将为公司贡献权益净利润为19.2 亿元,贡献每股收益约为1.6 元。
(3)鲁能三亚湾新城项目价值。此次注入的三亚湾新城二级开发项目的建筑面积约为67.7 万平方米(包括少量山海天项目)。该项目销售净利润率27.5%,将为公司贡献净利润为46.6 亿元,贡献每股收益约为3.8 元。
(4)三亚湾土地一级开发项目。土地一级开发剩余面积约为4762.63 亩,开发成本约为40 万元/亩,使用假设开发法,倒推预计每亩拍卖价格最少在500 万/亩以上,每亩利润约为164 万元,按照公司分四成,将为公司带来约66 亿元的净利润。
鲁能海南项目价值合计:经计算,鲁能二级开发项目将会为广宇发展带来78.4 亿元的权益净利润;土地一级开发项目至少能给公司带来66 亿元的土地收益。综合测算,将为公司带来144.2 亿元收益,折合每股收益为11.9 元,若分10 年结算,静态考虑,海南项目就能为公司贡献巨额盈利,如果考虑重庆,宜宾及山东项目,广宇发展的价值提升空间巨大。
主要研究结论及投资评级说明:此次海南之行,总体超预期,鲁能海南项目发展前景好,盈利能力强,价值提升空间大,具备快速发展的能力及实力,不过此篇报告暂不给予公司投资评级,主要原因在于:(1)对整个公司理解不够深入,重庆,宜宾,济南等地的项目没有实地调研考察;(2)公司正在重组中,尚未与管理层作深入交流,同时重组依然具有诸多不确定性,评估价值还未最终确定等等。
研究员：赵强，徐军平 所属机构：光大证券股份有限公司
报告标题：广宇发展:业绩略低于预期、但毛利率显著提升
2009 年净利润略低于预期。公司今日发布2009 年报:营业收入10.2 亿元、同比下降40.8%;归属母公司净利润0.8 亿元、而去年同期亏损0.4 亿元;基本每股收益0.16 元,而我们原来预计在0.20 元左右。
业绩低于预期的主要原因在于:主力项目达到结转条件的面积较少。公司2009 年参与结算的项目主要是:年底竣工的重庆鲁能星城9、10 街区(报告期主力项目,建筑面积53.4 万平米),以及以前年度竣工的部分现房;以4000 元/平米的结算均价匡算、公司2009 年结算面积不足30 万平米。
盈利能力提升幅度较大。公司2009 年在营业收入大幅下降的情况实现净利润扭亏,主要得益于两点:毛利率提升、资产减值损失下降。公司2009 年毛利率为42.5%,同比提升14.8 个百分点,主要得益于:行业景气导致住宅项目销售价格和结算价格上涨。资产减值损失下降的主要原因在于:2008 年公司会计准则变更,应收账款坏账准备计提金额较多,而2009 年则正常计提。
财务状况较为稳健。公司2009 年底资产负债率为72.6%,但剔除预收款项(11.5 亿元)之后的真实资产负债率只有32.6%,低于行业平均水平,公司财务状况较为稳健。公司2009 年现金流为-1.4 亿元(主要是偿还到期债务所致);其中,经营现金流4.5 亿元。
未来扩张性较好。公司2010-2011 年的扩张性主要来自两方面:一是公司本身的项目(重庆鲁能星城)、二是鲁能集团注入的项目(假设资产重组在2010 年内完成)。重庆鲁能星城9、10 街区2009 年度结算得不多,高达11.5 亿元的预收款项充分保证了2010 年业绩的释放。鲁能集团置入的项目(主要是济南和海南项目)使得公司2010-2011 年结算面积进一步增加。我们初步预计公司2010-2011 年结算面积分别为70 万平米和100万平米左右,相较于2009 年不足30 万平米增幅明显。
资产注入概况:鲁能集团拟注入旗下地产业务:已规划项目权益储备700 万平米左右(主要在重庆、宜宾、济南、海南等地)、未规划土地权益面积100 万平米左右(主要在海南)、以及在三亚湾的10000 亩土地一级开发项目。广宇发展原有权益储备只有157 万平米左右。
盈利预测与投资评级。假设公司资产重组于2010 年内完成,我们预计公司2010-2011 年的EPS 分别为0.62元和0.90 元。受益于重组预期和海南国际旅游岛双重利好,公司股价自2009 年11 月以来累计涨幅高达88%(同期地产板块下跌12%),以最新收盘价16.10 元计算,对应的动态市盈率分别为26 倍和18 倍,我们认为这个估值水平已经较为充分地反映了资产重组对基本面的改善,维持“中性”评级。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：广宇发展:海南大赢家
本次拟注入广宇发展的7家公司拥有建筑面积1200万平米的土地储备及三亚湾海坡片区万亩一级开发业务,注入完成后广宇发展将成为拥有建筑面积近1300万平米及万亩一级开发的全国性地产公司,其中海南区域占到建筑面积的30%和开发业务权益增值额的43%。
借鉴发达国家消费结构和热带旅游岛地产发展趋势,我们看好市场对海南住宅的长期需求。如果公司能在三亚的万亩土地实现一二级联动或者海南房价年涨幅超过我们目前5%的预测,公司业绩可能进一步超预期。
除海南外,拟注入的重庆、济南、宜宾等地的项目均是百万平米级大盘,当地市场相对健康、稳定,这类资产有望持续增值,畅享大盘溢价。根据鲁能承诺,未来还有权益建筑面积超过240万平米的优质项目注入广宇,大股东的强大实力无疑将继续为广宇这艘鲁能地产旗舰保驾护航。
假设公司2010年完成重组,不考虑一级开发利润,预计公司09-12年EPS 分别为0.22、0.75、1.20、1.90元,NAV 为15.88元,首次给予“推荐”评级。
研究员：王嘉 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：广宇发展:央企新旗舰,海南地产第一股
投资要点:
公告大股东鲁能集团拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股,注入7家公司股权,评估值59.2亿元,增值率187%。
跻身一线地产行业。注入储备882万平米分布于海南、川渝、济南,注入后共拥有二级开发权益储备1175万平米,及三亚湾一级开发4760亩。
名副其实海南地产第一股。此次注入海南项目位于三亚、海口、澄迈,其在三亚拥有绝对优势,拥有三亚湾二级开发储备110万平米,及4760亩一级开发权,均为二线海景地。目前三亚一线海景地已基本开发完毕。
国务院海南旅游岛政策正式出台,扶持力度明显。意见明确表示要积极发展海南与旅游业相适应的房地产业,鼓励有实力企业发展富有海南特色、高品质的宾馆、度假村等房地产项目,并可能试点REITS。
国进民退浪潮中的央企地产,大股东鲁能集团背景雄厚:控制人为国家电力公司,隶属于国务院国资委,同时鲁能集团作为山东龙头国企,实力雄厚,对公司无论是资金、还是后续储备补充都将有强力的支持。
未来业绩提升空间1:三亚湾4760亩一级开发未来获益空间明显。目前鲁能三亚湾住宅售价达13000-15000元/平米,别墅售价约30000元/平米。
未来业绩提升空间2:大股东承诺的北京、大连项目可能的陆续注入。
集团在北京、大连等仍拥有北京顺义新城、格拉斯小镇、优山美地等。
未来业绩提升空间3:超大盘模式、锁定超低地价,大量别墅项目盈利可期。早年大盘模式获得的大量储备目前位置优质,进入高利润收获期。
RNAV 估值奠定安全边际:不考虑三亚湾一级开发贡献,公司RNAV 估值15.4元。若考虑后续的一级及可能的二级开发,RNAV 提升空间明显。
按注入资产后计算,公司10、11年将分别实现净利润6.6亿、10.3亿元,按增发7亿股后总股本12.1亿股计算,折合EPS 0.55、0.85元。以上均由公开资料进行测算,后续将根据公司信息的持续披露,而进行修正。
考虑到大股东承诺的北京、大连等项目未来可能的注入,三亚4760亩一级开发存在转为二级的可能,同时业绩高成长,及一线地产兼央企地位,在RNAV 15.4元(未考虑三亚一级开发贡献)基础上,给予30%溢价,目标价20元,对应注入后市值242亿元。增持评级,重点推荐。
研究员：孙建平，李品科 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：广宇发展:鲁能集团倾力打造地产旗舰,公司高增长可期
本次鲁能集团向公司注入重庆、宜宾、济南、海南等城市7 家公司100%的权益或剩余权益,鲁能集团倾力打造鲁能地产旗舰。注入二级开发用地建筑面积950 万平米,一级开发1 万亩地。公司二级可开发用地迅速从334 万平米迅速提升至1122 万平米,一举跨入国内上市的千万级土地储备地产公司的行列,开发实力晋升至居国内房地产公司前十,并成为海南国际旅游岛最具实力的开发上和真正的地王。
本次注资将大幅提升公司的综合竞争能力、市场拓展能力、资源控制能力和后续发展能力,进一步提升广宇发展的抗风险能力、盈利水平和可持续发展的能力。
注入资源价格低廉,楼面地价546 元/平米,开发价值凸现。据注入资产的预估值59.2 亿元以及广宇发展原有股东的权益7.2 亿元,计算注资后公司拥有的权益建筑面积1216 万平米的楼面地价仅为546 元/平米,相对于上述资源所在地的住宅售价,注入的资源所在地房价涨幅小,政策调控风险小,本次集团注入的资源价格非常低廉,开发价值凸现,充分表明鲁能集团倾力打造鲁能地产旗舰的态度。鲁能集团在注资方案中曾承诺集团的房地产业务在符合条件的背景下将全部进入上市公司。
注资后的全部土地资源1200 万平米的开发将带来158 亿元净利润(折现后),再加上增发后公司权益63.44 亿元,公司重估值为221.4 亿元,即每股RNAV=18.26 元。
上述盈利未含三亚1 万亩土地一级开发和可能的二级联动带来的盈利、宜宾后续二期可能拿地开发带来的盈利、海口盈滨岛(规划5000 亩)仍可能拿地的情况。
注资后公司10-11 年净利润复合增长285%。据统计,注入的7 家公司09 年1-9 月份的销售收入32.6 亿元(销售面积74 万平米),预计09 年全年销售收入53 亿元,扣除09 年少量结算款,09 年将余37-42 亿元预收账款供2010 年结算,注资后2010年公司的业绩有保障。明年公司可售资源更多,销售金额有望超过70 亿元。假定09-11 年结算6.2、42、82 亿元销售收入,则09-11 年EPS 为0.20、0.64、1.27 元(10-11 年为摊薄数)。
注资后的公司综合竞争优势迅速提升至一线地产方阵,有享受一线地产RNAV 溢价交易的潜力,未来6-12 个月合理估值为22 元。投资评级由09 年初的“推荐”提升至“强烈推荐”评级。短期看,公司股价RNAV 折价62%交易,估值优势凸现。中长期看,土地储备多、综合开发实力超强,在全国排名前15 位的鲁能地产剩余资产整体上市令人期待。此外,上市公司可望持续获得三亚1 万亩土地一二级联动开发,宜宾后续二期开发,海口盈滨岛后续开发资源,以及集团在北京和大连的开发用地。
综上,我们认为应给予公司一定的估值溢价。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：广宇发展:业绩下滑源自项目施工进度缓慢
2009年前三季度净利润同比下降35.7%。公司2009年1-9月份实现营业收入3.19亿元,同比下降47.83%;营业利润0.48亿元,同比下降25.59%;归属母公司净利润0.22亿元,同比下降35.74%;实现每股收益0.043元。
公司第三季度净利润同比下降7.0%。公司2009年第三季度实现营业收入2.39亿元,同比下降60.17%;营业利润0.70亿元,同比下降6.84%;归属母公司净利润0.38亿元,同比下降7.00%;实现每股收益0.073元。
公司基本面概述:公司虽然注册地在天津,但其核心资产在重庆(重庆鲁能开发65.5%股权和重庆鲁能英大置业70%股权);公司目前主要项目为重庆鲁能星城,该项目是多期滚动开发的大型项目,由重庆鲁能开发运营,是公司营业收入的主要来源。公司目前有部分已竣工项目尚未销售完毕,2009年底竣工的项目是重庆鲁能星城十街区、2010年竣工的项目是重庆鲁能星城九街区和十二街区。
短期业绩受制于项目施工进度缓慢。公司2009年前三季度净利润降幅(35.7%)低于营业收入降幅(47.8%),主要得益于综合毛利率同比大幅提升15.0个百分点。
公司前三季度营业收入同比下降47.8%,主要原因在于报告期内公司项目工程施工进度较为缓慢、竣工结算的商品房较少。
公司前三季度毛利率为37.6%,同比提升15.0个百分点,主要原因在于:报告期内房地产市场景气回升,公司部分项目结算价格有所提高。
公司前三季度费用率为15.5%,同比提升7.6个百分点,主要原因在于费用相对刚性和收入规模缩小。
可结算资源丰富。截止2009年9月底,公司预收款项余额为16亿元,比年初增长211.8%,主要受益于报告期内房地产市场回暖,公司预售款增加。
2009业绩预测。公司在三季报中预计2009年归属母公司净利润为0.8-1.2亿元,折合每股收益0.15-0.23元。
风险提示:1)、项目资源有限,公司目前就一个项目;2)、市场过于集中,目前公司房地产收入均来自重庆。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：广宇发展：两年内必有新的资产重组
主营收入增长 利润为负增长 2008年公司实现主营业务收入1,718,831,932.62元，营业利润106,316,347.64元，同比增长76.6%和17.3%，实现净利润-39,061,374.68元，每股收益-0.076元。主要是由于公司大幅增加了其他应收款的计提比例。
净利润率下降 费用上升 销售毛利率27.71%，净利润率-2.27%，净资产收益率-8.91%。销售费用7150万，同比增长32.06%，管理费用2,717.84万元，同比增加37.07％，财务费用-227.12万元，同比减少67.40％，其主要原因系子公司重庆鲁能费用增加所致。
资产减值损失同比增长813.63%，系公司应收款项坏账准备计提改按账龄分析法，计提准备增加影响所致。
经营状况恶化 资金紧张 公司经营性活动净现金流量由去年的5.19亿降至今年的-1.37亿，显示出公司资金面偏于紧张。公司99%的业务都位于重庆市内，不利于分散经营风险。08年存货小幅上升至19亿元，预收账款由去年的12亿下降到5亿，预示公司09年业绩将有所下滑。
继续计提其他应收款 本年度公司继续计提其他应收款，由3亿减少到7,348万，公司07年度计提其他应收款1.9亿，可见公司计提其他应收款的力度在不断加大，我们预计其他应收款计提完毕之时，就是广宇发展重组之日。
投资评级及建议 公司的发展主要取决于大股东鲁能集团对公司的定位。按照目前的销售态势，公司现有存货只够维持正常经营到2010年，如果在此之前不增加新的土地储备或不实行新的重组，公司将失去存在的价值。
我们预计09年公司全额计提其他应收款7,348万，则09和10年业绩分别为1100万和1.2亿，对应PE 为212倍和18.43倍。维持中性评级。
研究员：张朝晖 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：广宇发展：计提坏账准备造成08年亏损，09年有望扭亏
08年的营业收入主要来源于重庆鲁能星城的销售，公司实现营业收入17.19亿，比2007年增长76.6%；归属母公司所有者净利润为-0.39亿，每股收益为-0.076元。营业收入大幅增长而净利润为负的主要原因是公司对其他应收款计提了巨额资产减值损失。公司07年计提的资产减值损失为0.179亿，而08年计提的金额为1.63亿，其中对其他应收款计提1.57亿，债务人近年的经营业绩不佳导致欠款多年未能偿还。另外，根据新会计准则，计提了资产减值损失同时还要对应纳税所得额进行调整，从而造成所得税费用同比增长45%，占到利润总额的比重接近70%。
公司未来能否扭亏取决于两方面：一是重庆鲁能星城项目的销售情况；二取决于公司资产减值损失尤其是其他应收款坏账准备需要计提的规模。公司08年总共计提了1.66亿的坏账准备，其中对其他应收款计提了1.57亿的坏账准备。09年即使对其他应收款全额计提坏账准备，也只需再计提0.61亿。如果保持08年的盈利水平、费用控制水平，预计公司09年只要实现结算销售收入7亿元，就能抵消可能出现的资产减值损失的影响，实现扭亏。
公司负债水平略升，长短期债务结构基本合理，短期仍有一定资金压力。截止08年末，公司的资产负债率为75%，比2007年末下降2.1个百分点；扣除预收账款后的负债率为56.3%，比07年末上升22.3个百分点，主要源于预收账款下降较快，07年末预收账款为12.63亿，而在08年末预收账款仅为5.13亿；净负债率为62.6%，比2007年上升26.4个百分点。截止08年末，公司尚有账面资金3.4亿，短期借款4.7亿，长期借款3亿，短期有一定资金压力。
毛利率水平上升，期间费用水平下降。公司08年综合毛利率水平为27.7%，比2007年上升3.2个百分点；08年三费占比为5.6%，比07年下降1.9个百分点，其中销售费用下降1.4个百分点，管理费用下降0.5个百分点。公司主要开发单一项目重庆鲁能星城，费用控制较好。
未来推动公司估值提升的催化因素可能是集团对公司的定位以及为消除同业竞争注入鲁能地产优质资产。
预计公司09、10年EPS分别为0.16、0.18，维持“推荐”评级。
研究员：李少明，万丽 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：广宇发展：计提导致亏损
2008年报显示，公司全年实现营业收入5.60亿元，同比增长16.22%；营业利润0.30亿元，同比下降14.43％；归属母公司所有者净利润0.29亿元，同比下降15.69％；摊薄EPS 0.43元，符合我们的预期。分配预案每10股送派现金2元（含税）。
两大主业收入利润皆提升。报告期内公司两大主导产品汽车类和通讯类产品的收入占主营业务收入的95%以上。其中汽车类精密压铸件实现销售收入4.01亿元，同比增长24.75%，毛利率同比上升1个百分点。通讯类精密压铸件产品实现销售收入1.08亿元，同比增长18.77%。
期间费用拖累公司业绩。在公司08年营业收入和毛利率都增长的情况下，净利润却同比下降了15.69%，主要是由于期间费用的大幅增加。公司期间费用率比去年同期提高了2个百分点。主要原因有（1）人民币升值导致大额汇兑损失。公司对国际品牌汽车厂商的出口业务迅猛发展，08年出口总额为2.7亿元，占总收入的51.12%，同比增长了57.07%。由于公司合同以美元结算，人民币升值使公司的损失达到了1650万元。（2）利息支出增加。公司“完善募投项目辅助设施”项目投入的资金全部由公司新增固定资产投资贷款7150万元来解决，利息支出达1380万元。（3）需求萎缩导致新增产能未能达产。随着募投项目“提高汽车关键零部件制造技术替代进口项目”的投产，公司产能有了大幅的提高。但受全球金融风暴的影响，下半年开始，汽车类精密压铸件的客户原计划增量的订单大部分没有实现，导致募投项目新增产能出现部分闲置，单位产品的折旧和人力成本大幅上升，成本了增加近1500万元。（4）业务规模扩大及汽车类出口产品的销售增长，使产品的包装费，营销支出增加。
汽车行业复苏和通讯业发展将给公司带来成长机会。公司是国内压铸件行业的龙头企业，汽车类精密压铸件的需求将随着汽车行业的复苏而增大。3G通讯系统的全面启动和通讯系统的更新换代也将带来压铸件需求的增长。另外，由于压铸件行业产能过剩，结构性调整趋势显现，或将给行业内优质企业带来并购机会。
研究员：丁文 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：广宇发展：等待实施重组的价格区间
2007年公司实现主营业务收入97,326万元，其中房地产销售占99.67%；实现净利润46,69万元，每股收益0.091元；净资产收益率9.66%；每股经营现金流1.01；资产负债率77%；预收帐款12.63亿元。公司继续保持了稳健的经营。
2007年度公司计提了其它应收款19,445万元，期末还有其他应收款3亿元。2005年始，公司其他应收款的计提成为侵蚀公司净利润的重要因素。2007年公司已着手其他应收款的盘活工作，8月21日公司与鲁能英大集团签署了协议书，双方约定公司以等额的其他应收款与鲁能英大拥有的坐落在北京海淀区上地六街1号鲁能科技大厦房地产进行置换。上述房产标的额为18,021万元，于2008年2月过户于公司名下。针对该项资产置换业务，公司于2007年末一次转回了支出债权原已计提的坏账准备1802.146万元，增加了公司一次性非经常性损益。 此外，2007年度公司也展开了债务重组，获得债务重组利得2072.23万元。
公司主营的房地产业务主要在重庆，控股65.5%的重庆鲁能开发集团开发的鲁能星城是2005年以来公司的主营收入的主要来源。
控股70%的重庆鲁能英大置业将在重庆南岸区茶园地区开发住宅，目前获得的土地使用权面积不详。
2007年度公司期末存货中开发产品为14,949万元，其中50,069万元为茶园项目；开发成本为152,584万元，97%为鲁能星城项目。
公司的发展主要取决于大股东鲁能集团对公司的定位。如果鲁能集团将公司视为房地产的融资平台，那么鲁能集团将在适当的时间和适当的价格开始资本运做，将遍布全国的4000万平米建面的房地产项目注入公司。重组完成后，公司有望成为一线地产股。
全额计提其他应收款和土地增值税后，公司的RNAV 在3.5元－4元之间，在不分红的条件下，这是公司向鲁能集团定向增发的合理价位。
研究员：张朝晖 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：广宇发展（000537）：强烈推荐
广宇发展于2008年2月4日接到控股股东的控制人山东鲁能集团有限公司的通知，根据国家有关部门批复，山东电力集团公司、中国水电工会山东电力委员会和山东鲁能物业公司收购原由北京国源联合有限公司、首大能源集团有限公司持有的山东鲁能集团有限公司95.47%的股权。山东电力集团公司为中央国有企业。转、受让各方已经于2008年2月4日签署《股权转让协议》。上述事项相关公告发布后复牌。
上述公告表明广宇发展的最终控股人已尘埃落定，由北京国源联合等公司变更为山东电力集团公司等公司。我们在2007年9月12日的《鲁能地产的旗舰？》报告详细分析了鲁能集团全资子公司--鲁能地产做强做大房地产业务的发展路径，即以广宇发展为资本运作平台合和旗舰为最佳选择。由于此前广宇发展的最终控股人国源联合一直处于整改过程，其持有广宇发展的股权没有表决权，鲁能集团难以对广宇发展的资本运作有所作为。目前广宇发展的最终控股人已变更为山东电力集团等公司，间接控股广宇发展并具有表决权，为鲁能集团对广宇发展的进一步的资本运作打下了基础。
我们在《鲁能地产的旗舰？》的报告中粗略统计了前13位的全国性开发商--鲁能地产在全国拥有的房地产开发项目应不低于2500万平米，若能借助广宇发展资本运作平台，则将拉开鲁能地产做强做大的序幕。广宇发展年报预告，07年年度净利润为4500-5500万元，扭亏为盈。我们预计07年EPS0.088-0.107元。广宇发展已走出最低谷，正一步步向好的方向发展，若其能成为鲁能地产的旗舰，则将踏上一线蓝筹房地产之旅。目前广宇发展在重庆等地的开发项目重估值在25.6元，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：注意调控政策带来的影响以及公司基本面不如预期。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：广宇发展 000537：已走出最低谷，基本面一步步向好
10 月29 日，三季报扭亏为盈，1-3 季EPS0.022 元。
10 月29 日，预告07 年扭亏为盈。主因是：商品房竣工验收，将结转部分销售收入；非经常性损益增加提高收益。截至3 季报，公司已有15.78 亿元房地产销售预收帐款，同比增长78%，环比增长45%，房地产销售收入增速加快。预计4 季度将结算10.9 亿元，公司业绩将大幅提升。非经常性损益将大幅下降，房地产收益将大幅提升。
10 月30 日，公司的公司治理专项活动整改已完成。
11 月1 日开始，为期20 个工作日的第二大股东天津南开戈德持有公司的4500 万股限售流通股将被司法处置，通过天津产权交易中心挂牌拍卖。我们预计广宇发展的控股股东-鲁能集团对上述股权志在必得，以增加对广宇发展的控股权。若能顺利取得，鲁能集团将最终控股公司31.93%的股权。
11 月13 日，召开股东大会，审议公司其他应收款18021 万元与鲁能英大集团拥有鲁能科技大厦置换的议案。公司不良资产的清理将获得突破性进展。相信公司剩余少量的不良资产在日后将被继续清理。
目前公司已走出最低谷，正一步步向好的方向发展。公司能否成为鲁能地产旗舰仍值得期待。
我们维持公司07-08 年EPS0.34 元和0.79 元的预测。公司目前拥有的重庆鲁能新城、宜宾山水绿城、鲁能茶园的权益土地市场价值在28 元/股，相对公司目前的股格是严重低估的。我们认为公司未来12 月的估值区间在23.7 元-28 元。维持“推荐”评级。若成为鲁能地产其估值空间将被打开。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：广宇发展（000537）：鲁能地产的旗舰？
投资要点：上市公司自上市以来，已经三易其主，目前国源联合控股的鲁能集团间接控制广宇发展23%的股权，成为其第一大股东。目前鲁能集团的控股股东“国源联合”处于整改阶段，一旦整改完成，预计广宇发展在鲁能集团中的定位将明朗。未来广宇发展在集团公司中的明确定位是其发展的关键。集团房地产业务通过资本市场作强做大是目前地产巨头的大势所趋。广宇发展能否成为集团房地产业务的旗舰值得期待。若集团借助广宇发展实现整体上市，其土地储备/亿元市值指标将居上市公司前列，估值空间广阔。鲁能置业在全国拥有项目建筑面积约4870万平米，大部分土地在02-03年取得，曾荣获06中国房地产百强企业综合实力排名第十二位。
广宇发展自04 年底主业已转向房地产业后，其前身留下的不良资产已被逐步剥离和计提，预计07 年三季度将实现扭亏为盈。
广宇发展的房地产业务以重庆鲁能进行，在重庆、宜宾等地权益建筑面积尚余404 万平米，项目取得成本低廉，盈利提升潜力大，2011年左右开发完毕，权益利润53.73 亿元，每股净利润10.475 元/股。
预计2007-2008 年广宇发展的EPS 分别为0.34 元和0.79 元。到08年每股净值2.002 元。从07 年的业绩看，目前估值已高，但根据08年公司的业绩，30 倍PE，预计未来6-12 个月合理股价将在19.8-23.7元，“推荐”评级。若集团整体上市成为现实其估值空间将被打开。
风险提示：注意国家宏观调控可能对公司的经营带来影响以及公司基本面不如预期。
研究员：李少明，赵琦 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
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