荣安地产(000517)_研究报告_财经_新浪网(000517) 研究分析报告|查股网
股票名称：荣安地产(000517)
报告标题：荣安地产:交房量大增促业绩飙升
2011年一季度业绩概述:营业收入2.67亿元,同比增长1843%;营业利润6948万元,同比增长2946%;归属母公司净利润5289万元,同比增长3712%;每股收益0.05元。
交房量大幅增加促业绩飙升。公司于2009年5月份完成重组,转型为一家布局于宁波、杭州、常熟等长三角地区的综合性开发商,开发产品主要为住宅及写字楼。
公司2011年一季度业绩大幅提升的原因为去年同期可结转资源较少,而本期交房量大增所致(主要是荣安琴湾及荣安花园尾盘)。
销售有所下降。公司目前在售项目主要为荣安尚湖中央花园一二期项目,一季度销售商品及提供劳务取得的现金为3.75亿元,同比15%,销售较去年同期有所下降。
一季度末预收款项为10.52亿元,较年初增加1.06亿元,约占我们预计的2011年营业收入的60%,业绩保障度不高。
一季度没有拿地。公司一季度无新增项目,目前在建拟建项目储备建筑面积约为130万平米,其中比重为宁波57%、常熟25%、台州11%、杭州7%,公司的战略是在目前项目基础上继续开拓上海、南京、福州、青岛等东部沿海地区的市场,并最终实现全国布局。另外,公司还有发展商业物业的打算,以稀释政策调控下单纯住宅开发模式的风险。
经营性现金流缺口扩大。截至2010年底公司现金及现金等价物余额为1.59亿元,仅为短期借款和一年内到期非流动负债的28%,经营性净现金流为-5.86亿元,缺口较去年同期扩大142.62%,公司短期支付压力较大。真实资产负债率为62%,长期财务结构处于合理水平。
盈利预测及投资评级。公司2011年可结算项目不多,主要为荣安尚湖中央花园二期项目以及荣安琴湾剩余部分,其余荣安公馆、荣安心居等在建项目预计在2012年结转,我们预计公司2011年-2012年EPS为0.33元、0.79元,以昨日收盘价8.80元计算,动态市盈率为27倍和11倍,虽然我们看好公司长期成长性,但预计短期内业绩表现一般,暂维持“中性”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：荣安地产:结转项目体量小,暂陷周期性低谷
2010年业绩概述:营业收入12.50亿元,同比下降37.24%;营业利润3.41亿元,同比下降68.21%;归属母公司净利润2.47亿元,同比下降69.62%;每股收益0.23元。本年度不分配不转增。
结算项目体量小、毛利低为业绩下降主要原因。公司于2009年5月份完成重组,转型为一家布局于宁波、杭州、常熟等长三角地区的综合性开发商,开发产品主要为住宅及写字楼。公司2010年业绩下降的主要原因为2010年结转项目少,体量小,毛利率大幅下降。2010年公司交付的项目主要为荣安花园和荣安琴湾部分楼盘,共实现交付面积约12.3万平米,同比下降约30%。上半年交付的荣安花园位于宁波市北仑区,地理位置较为偏远,导致利润空间较小(约为36%的毛利率),荣安琴湾均价较高(2万/平米以上),但总体体量较小,且至2010年年底只实现部分交付,上述因素导致2010年公司综合毛利率同比下降17个百分点至为45.5%。
逆势扩张力度不减,或将涉足商业地产。公司2010年内共取得杭州滨江、宁波鄞州以及台州椒江区等三个地块,合计新增建面约27万平方米,项目储备较年初增加约23%。公司的战略是在目前项目基础上继续开拓上海、南京、福州、青岛等东部沿海地区的市场,并最终实现全国布局。另外,公司还有发展商业物业的打算,以稀释政策调控下单纯住宅开发模式的风险。
期间费用控制减弱,短期偿债压力大。公司2010年的期间费用率为4.1%,同比上升了2.6个百分点,其中管理费用率为3.1%,同比提升2个百分点。截至2010年底公司现金及现金等价物余额仅为1.65亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的25%,经营性净现金流为-20亿元,公司短期支付压力较大。真实资产负债率为60%,长期财务结构处于合理水平。
盈利预测及投资评级。公司2011年可结算项目不多,主要为荣安尚湖中央花园二期项目以及荣安琴湾剩余部分,其余荣安公馆、荣安心居等在建项目预计在2012年结转,我们预计公司2011年-2012年EPS为0.33元、0.79元,以昨日收盘价8.41元计算,动态市盈率为25倍和11倍,虽然我们看好公司长期成长性,但预计短期内业绩表现一般,暂维持“中性”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：荣安地产:结转项目规模较小、毛利率较低
中期业绩大幅下滑、基本符合市场预期。公司今日发布2010 年中报:营业收入4.33 亿元、同比下降61.21%;营业利润1.03 亿元、同比下降79.25%;归属母公司净利润0.73 亿元、同比下降80.28%;每股收益0.07 元、基本符合市场预期。
立足宁波、布局长三角的区域性开发商。公司已于2009年05 月完成资产重组,变身为立足宁波、布局长三角的区域性开发商,产品包括住宅和写字楼。公司目前在建、拟建项目储备规划建筑面积120 多万平米,主要分布在宁波、常熟和杭州等地。
结转项目体量较小、毛利率较低导致业绩下滑。公司2010 年参与结算的主力项目是“荣安花园”和“荣安琴湾”,其中,荣安花园于2010 年06 月交付、荣安琴湾将于2010 年底交付。公司报告期内结算的主要是荣安花园,该项目体量较小(建筑面积只有5 万多平米),这是收入下降的主要原因;并且荣安花园的毛利率相对较低,只有36%左右,同比下降15 个百分点。收入和毛利率同时下滑是公司业绩不佳的主要原因。
二季度销售下滑。公司报告期在售项目主要是荣安花园、荣安琴湾、中央花园一期等,截止06 月底预收款项余额为11.29 亿元,较一季度末下降12.5%;公司第二季度销售商品和提供劳务收到的现金为2.7 亿元,而一季度为4.4 亿元。
逆市拿地。6 月17 日和7 月2,公司控股子公司宁波荣安房地产公司分别在杭州滨江、宁波鄞州等地各拿地一块,合计建筑面积11.36 万平米、土地价款13.18 亿元,增加项目储备10%左右。
现金相对不足,但大股东支持力度较大。截止2010 年06 月底,公司真实资产负债率为52.74%,在行业当中处于适中水平,长期财务结构比较合理;账面现金1.0亿元、较一季度末下降3.5 亿元,主要是销售回款放缓和拿地支出增加所致;大股东荣安集团承诺未来1 年里给予公司30 亿元的短期借款额度,这可能是公司在现金不足的情况下仍大举拿地的底气所在。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：荣安地产:已售项目未结转导致业绩下滑
2010 年一季度收入确认很少。公司今日发布2010 年一季报:营业收入1374 万元、同比下降66.7%;归属母公司净利润139 万元、同比增长8.0%;总股本106131万股、每股净资产1.56 元。
立足宁波、布局常熟和杭州的综合性开发商。公司已于2009 年05 月完成资产重组,变身为立足宁波、布局长三角的综合性开发商,产品包括住宅和写字楼。公司目前在建、拟建项目储备规划建筑面积120 万平米左右,主要分布在宁波、常熟和杭州等地。
报告期内已售项目未结转。公司2010 年参与结算的主力项目是“荣安花园”和“荣安琴湾”,其中,荣安花园预计将于2010 年06 月开始交付、荣安琴湾将于2010年底开始交付。公司一季度可结转资源较少(主要是一些尾盘),这是收入下降的主要原因。
减收增利主要得益于毛利率大幅提升。公司一季度毛利率为66%、同比大幅提升48 个百分点,主要原因在于尾盘销售价格的上涨。
一季度继续热销、2010 年业绩确定性较高。公司2010年一季度在售项目主要是荣安花园、荣安琴湾、中央花园一期等,截止03 月底预收款项余额达12.9 亿元、较年初增加4.3 亿元;其中,荣安花园已基本售罄,荣安琴湾已销售50%左右,公司2010 年业绩确定性较高。
财务状况比较健康。截止2010 年03 月底,公司资产负债率为70.6%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为47.7%,在行业当中处于适中水平,长期财务结构比较合理;真实速动比率为2.2、账面现金4.5 亿元、较年初增加2.9 亿元,主要是收回投资和取得借款所致,短期偿债压力较小;其中,经营现金流为-2.4 亿元,虽然销售商品房导致现金流入4.4 亿元,但由于支付土地款和工程款,公司现金流最终还是负的。大股东提供资金支持:公司大股东荣安集团给予公司未来1 年里30亿元的短期借款额度,这将进一步提高公司资金实力。
无重仓机构、流通盘较小。公司一季报显示前十大流通股东当中无机构投资者。公司总股本11.6 亿股、流通股本1.2 亿股,但中短期内解禁压力较小(大股东自2009 年11 月起五年内不减持、二股东三年内不减持)2010 中期业绩仍将受制于可结转资源较少。公司在发布一季报的同时发布2010 年中期业绩预告:预计2010年中期归属母公司净利润在0.70-0.85 亿元之间、同比下降80%左右,折合每股收益0.07 元左右。公司中期业绩预降的主要原因依然在于已售项目未结转:公司2010 年参与结算的主力项目荣安花园将于2010 年06 月开始交付、荣安琴湾将于2010 年底开始交付。
最大的亮点在于项目运作能力。得益于较强的项目运作能力,公司房地产开发业务盈利能力较强,2009 年结算毛利率达61.4%,我们预计2010-2011 年仍将维持在60%以上,这在行业当中处于很高水平。
盈利预测和投资评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.62 元和0.75 元,以最新收盘价9.49元计算,对应的动态市盈率分别为15 倍和13 倍,估值较为合理,考虑到公司较好的项目布局、清晰的扩张路径,以及较强的项目运作能力,我们维持公司“增持”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST成功:业绩大幅增长、荣安地产近在眼前
2009年净利润增长26.4倍,符合市场预期。公司今日发布2009年报:营业收入19.9亿元、同比增长7.1倍;营业利润10.7亿元、同比增长21.7倍;归属母公司净利润8.1亿元、同比增长26.4倍;每股收益0.76元、符合市场预期。公司2009年不进行利润分配。
立足宁波、布局常熟和杭州的综合性开发商。公司已于2009年05月完成资产重组,即将更名为“荣安地产”,这是一个立足宁波、布局长三角的综合性开发商,开发的物业类型主要包括住宅和写字楼。截止2009年底,公司在建、拟建项目储备规划建筑面积120万平米左右,主要分布在宁波、常熟和杭州等地。
销售情况良好。公司2009年在售项目是荣安和院、荣安琴湾、荣安花园、中央花园以及部分尾盘,实现新开工面积29.1万平米、竣工面积33.1万平米、销售面积22.8万平米,销售情况良好,拉动2009年业绩大幅增长。截止2009年底,公司预收款项余额8.6亿元,其中,荣安琴湾、荣安花园、中央花园二期分别为3.6、3.4、1.5亿元,预售率分别为39.3%、80.2%、46.3%。
结算收入大幅增长。公司2009年参与结算的主要是荣安和院、以及常熟中央花园和水尚阑珊住宅小区尾盘,分别实现结算收入13.6、4.2和1.1亿元,合计18.9亿元、同比大幅增长6.9倍,主要得益于市场繁荣和公司可售资源较为丰富。
结算毛利率大幅提升。公司2009年结算毛利率为61.3%、同比大幅提升23.2个百分点,主要原因有两点:1)、2009年新进入结算周期的荣安花园项目(也是主力结算项目),结算毛利率毛利率较高、达到55.4%;2)、常熟中央花园和水尚阑珊住宅小区尾盘销售均价上涨、以上两个项目毛利率分别为75.6%和82.6%。
财务状况比较健康。截止2009年底,公司资产负债率为69.9%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为49.7%,在行业当中处于适中水平,长期财务结构比较健康;真实速动比率为1.9、账面现金1.7亿元,短期偿债压力较小。
大股东提供资金支持。大股东荣安集团给予公司未来1年里30亿元的短期借款额度。
研究员：天相房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST成功:前三季度净利润大增19倍、但未来不确定性较大
2009 年前三季度净利润大幅增长19 倍。公司2009 年1-9月份实现营业收入14.05 亿元,同比增长6.98 倍;营业利润6.02 亿元,同比增长15.60 倍;归属母公司净利润4.48亿元,同比增长19.21 倍;实现每股收益0.42 元。
公司基本面概述:公司股票于2006 年3 月开始停牌,于2009年5 月完成重大资产重组-出售原有资产和负债、置入荣安集团旗下房地产资产,成功变身为房地产开发企业,并于2009 年9 月11 日恢复上市。公司注册名称已变更为荣安地产股份有限公司,房地产项目主要分布于宁波、杭州、常熟等长三角城市。
公司主要项目。公司已开发项目为荣安和院(宁波鄞州中心区高端住宅生活社区、总建筑面积17.75 万平米、2009 年6月开始交付、报告期内主要收入和利润来源)、常熟中央花园一期(常熟市区西南部、总建筑面积54.13 万平米、2007件10 月正式交付使用、目前可售资源所剩无几)。公司在建项目为荣安琴湾(宁波鄞州新城区、2008 年三月开工、2010年6 月竣工、2010 年底开始交付)、荣安花园(宁波北仓区、2008 年5 月开工、2010 年6 月竣工、2010 年10 月底交付)、鄞南荣安大厦商务楼(宁波南部商务区、商务区5A 级甲级写字楼、2007 年6 月开工、2010 年9 月竣工、2010 年12 月交付)、杭州荣安大厦(商务区5A 级甲级写字楼、2006 年9月开工、2010 年6 月竣工、2010 年10 月交付)。
公司三季报业绩分析。公司前三季度净利润大幅增长19 倍,主要得益于收入增长和毛利率提升(与此同时,公司2008年基数很低)。公司前三季度营业收入同比增长6.98 倍,主要是报告期内荣安和院项目集中交付确认收入所致;毛利率为50.76%,同比提升10.7 个百分点,主要是项目销售价格较高所致。公司在三季报中预计:2009 年归属母公司净利润为4.7 亿元,同比增长14.85 倍,折合每股收益0.44 元。
公司的重要关注点:1)、2009 年估值水平较低:公司预计2009 年每股收益为0.44 元,以昨日收盘价10.32 元计算,对应的动态市盈率为23.5 倍,估值水平较低。2)、公司四个在建项目集中在2010 年底交付,但目前尚未开始预售;截止2009 年9 月底,公司预收账款为2.52 亿元,较年初减少71.82%,2010 年业绩无法保证。
一些看法。我们暂不给出公司的盈利预测和评级,虽然2009年估值较低,但2010 年业绩不确定性较大。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
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