银基发展(000511)_研究报告_财经_新浪网(000511) 研究分析报告|查股网
股票名称：银基发展(000511)
报告标题：银基发展:稳健经营,蛰伏待起
投资要点
近日,公司发布2010年年报。
主营业务收入减少,净利同比降七成 报告期内公司实现主营业务收入4.28亿元,同比下降29.61%;实现营业利润4,855万元,比上年下降69.78%;实现归属于母公司所有者净利润3,085万元,同比下降73.45%;基本每股收益0.03元,同比下降70%,每股净资产1.34元,加权平均净资产收益率2.02%。
公司经营业绩下降的主要原因,一是主要项目的毛利率下降,二是上海银河丽湾项目正处于投资建设期。公司主营业务收入和利润仍然来自于浑北五里河项目二期,报告期内,实现销售收入2.73亿元。同时,公司实现地王国际花园、五里河项目一期存量房销售1.36亿元。
加大营销力度,积极应对挑战 我们在三季报的分析中,曾提到公司前三季度销售商品、提供劳务收到的现金仅为2.84亿元,同比减少近40%。由于公司产品主要定位于高端,加之国庆节前后,国家连续出台限购、加息等涉及宏观、行业调控的政策措施,市场处于政策高压之下,我们认为公司四季度销售可能不容乐观。
公司管理层显然认识到了这一点,采取强有力措施,加大了产品和品牌的营销力度,以稳健务实的姿态积极应对外部环境的变化。公司聘请了全程营销代理,针对银河丽湾高端产品的特性, 梳理市场对应的客户群体,将开发产品的独特优势模块化,根据市场需求有计划有步骤地开展营销工作,充分展示项目高端城市综合体的价值内涵, 促进项目以成熟配套、崭新的形象进入市场,使项目销售状况得到较大改观。
公司2010年全年销售商品、提供劳务收到的现金为4.6亿元,其中四季度为1.76亿元,占到全年的38.3%。
规避政策风险,加大商业地产开发比重 近一年来的行业调控史无前例,但本轮政策调整,主要指向商品住宅,商务地产正成为地产商们的“避风港”,一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。商务地产正成为宏观调控下的投资新宠。
积极筹划,做好已有自营、投资性商业地产项目 如沈阳皇城商务酒店由公司全资子公司沈阳银基置业有限公司全资拥有,公司餐饮酒店营业利润率高达82%;公司投资参股的沈阳凯宾斯基饭店报告期内实现营业收入1.06亿元,在沈阳五星级酒店客房经营收入指标排名第二,2010年蝉联东北地区最受欢迎商务酒店金枕头大奖;五里河银河丽湾项目内的家乐福富民桥店也已于2011年元旦正式开业。 审时度势,开拓商务地产 在公司现有两个重点项目中,浑北五里河项目已将项目未开发部分的规划设计方案报送审批,同时已将项目用地的商业建筑面积比例提升至15%,土地用途由住宅变更为住宅及其他商服,这样公司就可以在项目用地范围内开发宾馆酒店、写字楼等更多的商业物业;上海银河丽湾项目商业部分现已进入规划报批阶段,预计在2011年下半年开工建设。
整合优势资源,探索专业开发管理模式 对公司具有转折意义的上海银河丽湾项目,有着地理位置好、环境优美、交通便捷、生活设施齐备的优势,公司意欲将其打造成相关区域内最高品质楼盘,从而确立企业在上海市场的品牌地位。为此,公司狠抓项目管理和成本管控,借助外聘的专业顾问团队,提升项目管理水平和运作效率。
公司上海项目的拓展和精心运作,将形成公司发展的全新定位,为其实现更大的跨越奠定稳固的基石,并有望在此基础上,实现进一步扩张。
保证资金来源,防范财务风险 随着公司沈阳和上海银河丽湾项目的全面启动,预计2011年公司的资金需求较大。公司去年四季度已经用上海住宅项目土地使用权及在建工程做抵押,向工行申请住房开发贷款11.8亿元。此外,公司还将通过灵活的定价策略保证销售顺畅,缩短资金周转周期,保证公司资金使用安全、高效。
顺应市场 规划明晰 做为一家注重风险控制、发展稳健的民营资本控股的上市企业,公司控制人已有一套完整的发展扩张战略和思路,这从公司对发展规划的表述中可以明确:保持稳健的扩张步伐,以沈阳、上海及长三角地区为重点,寻找新的发展机遇,为公司未来持续发展做好战略布局。保证公司向规模化、品牌化、专业化、标准化方向发展。
投资建议 公司报告期末预收款余额1.09亿元,较三季末余额0.27亿元增长近4倍,较年初增长46%,占公司去年全年营业收入的25.38%。有预收款项做保证,公司今年上半年的业绩有一定的保障。
目前,公司的投资性房地产采用成本模式计量。公司正加大商业地产的投入,未 来如调整会计政策,部分房产项目计入投资性房地产采用公允价值计量,无疑将 使利润大幅增加。 为满足项目投入需求,公司董事会拟定2010年度不进行利润分配,也不进行公 积金转增股本。但可供股东分配的利润已达2.34亿元,合每股0.20元。我们认 为,由于公司股价绝对价位偏低,该公司存在一定的交易性机会。 根据我们最新的调研,公司上海项目正常可于今年四季度开盘销售,明年为公司 贡献利润。今年的收益状况,将主要取决于沈阳五里河二期银河丽湾项目的销售 状况。综合判断,我们维持该公司“持有”的投资评级。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：银基发展:收入同比下滑,未来业绩可期
2010年,公司实现营业收入4.28亿元,同比下降29.61%;营业利润4,855万元,同比下降69.78%;归属母公司所有者净利润3,085万元,同比下降73.45%;基本每股收益0.03元/股。公司拟定2010年度不进行利润分配及转增。
基本面概述:公司主营业务为房地产开发、餐饮服务以及酒店投资经营,主营业务地区为沈阳。公司目前主要拥有浑北五里河二期和上海银河丽湾两个地产开发项目,总建筑面积约50万平米。此外,公司全资经营沈阳皇城商务酒店以及投资参股沈阳凯宾斯基饭店。
营业收入同比下滑,综合毛利率下降。公司营业收入同比下滑主要由于受到房地产销售收入减少的拖累。公司2010年房地产销售业务收入为4.10亿元,同比下降30.67%,收入占比95.1%,同比下降1.45个百分点。该业务收入下降的主要原因在于公司主力上海银河丽湾项目尚处于投资建设期,受项目开发周期影响,地产项目结算收入下降。报告期内公司房地产结算收入主要来自于浑北五里河项目二期,实现销售收入2.73亿元;其次,五里河一期存量实现销售收入1.09亿元,目前已进入尾盘销售阶段;地王国际花园项目实现销售0.27亿元,已完成尾盘清算。另外,公司餐饮服务业务实现收入0.18亿元,同比增长7.87%,收入占比较小,但是保持稳定增长。综合毛利率方面,公司2010年主营业务综合毛利率为30.41,同比下降8.50个百分点,其中,房地产销售和餐饮服务业务毛利率分别为27.89%和87.96%,分别同比下降了9.71个百分点和增长了2.57个百分点。
四季度销售状况良好,资金面得到改善。报告期内,公司实现销售金额4.60亿元,比前三季度增加62%;期末预收账款达到1.09亿元,同比增长46.10%,比前三季度增加了2.99倍,占当期收入比重由前三季度的8.09%增加到25.38%,对未来业绩保障能力增加。另外,公司货币资金/剔除预收账款以后的流动负债指标数值由三季度末的21.59%增加到76.61%,短期偿债能力大幅改善;公司剔除预收账款后的资产负债率为55.16%,同比基本持平,长期偿债能力保持稳定。
公司四季度良好的销售状况主要得益于浑北五里河项目二期较好的销售表现,该项目自然环境优越、配套较为完善,其中项目内的家乐福超市已于2011年元旦正式开业,另外还将配有3万平米的银行、证券营业部、餐饮酒店、健身中心等商业综合网店。随着配套的逐渐完善,项目销售业绩也随之得到有力的提升。
未来看点:公司未来的主要看点是位于上海奉贤南桥的银河丽湾项目。该项目地块面积7.86万平米,容积率3.80,计算建面29.85万平米,楼面地价约为4500元/平米,土地用途为商住用地。目前该区域内商品房销售价格约为13000元-17000元/平米。项目住宅部分已全部开工建设,商业部分尚在规划报批阶段,预计项目将在今年下半年开盘对外销售并为公司贡献利润。该项目开发建设与销售将受益于上海的国际金融和航运两个中心建设以及迪斯尼概念,因此公司业绩增长具备想象空间。
盈利预测和投资评级:预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.05元和0.06元,按2月18日的收盘价3.35元计算,对应的动态市盈率分别为72倍和60倍,估值水平较高,维持“中性”投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：银基发展:蓄势渤海湾,启航长三角
10月20日,公司发布三季度财报。
主营业务收入减少,净利润下降 1-9月,公司实现营业收入3.36亿元,同比下降28.18%,归属母公司净利润4,840.10万元,同比下降44.47%,每股收益0.04元,同比下降50%。每股净资产1.35元,加权净资产收益率3.15%。7-9月份,公司营业收入1.18亿元,同比下降47.22%,归属母公司净利润2,787.66万元,同比下降42.42%,每股收益0.02元,同比下降50%。
未来销售面临挑战 从现金流量表来看,公司前三季度销售商品、提供劳务收到的现金2.84亿元,比上年同期减少 39.83%。而上半年是同比下降3.32%,降幅明显扩大。国庆节前后,国家又连续出台限购、调整银行存款准备金率、加息等涉及宏观、行业调控的政策、措施,市场仍处于政策高压之下。由于产品主要定位于高端,加之市场成熟度的问题,公司四季度销售不容乐观。
预收款、货币资金余额偏低,但财务状况良好 报告期末公司货币资金余额为0.73亿元,比年初减少 79.53%,主要是今年以来大量支付工程款、购置固定资产所致;公司期末预收款余额0.27亿元,较年初下降63.4%,较上半年下降56%,占公司去年全年营业收入不到5%。没有预收款项做保证,公司今年以及明年上半年的业绩缺乏保障。
公司期末长期借款余额8.33亿元,较年初下降10.6%;资产负债率仅为52.6%,远低于行业平均65%以上的水平,尚有较大的举债空间。由于公司沈阳、上海项目均可保证自我独立运转,且自上海奉贤南桥项目启动以来,还未见公司披露大额项目借款,因此即使是未来销售趋缓,我们认为公司的财务状况仍可保证企业处于良性运行状态。
提升品牌美誉度,增强软实力 今年初,公司即针对沈阳房地产市场的变化,紧紧抓住做精品树品牌的核心,充分发挥五里河项目亲水临水的独特优势,将浑北五里河项目重新命名为银河丽湾,银河丽湾的一期命名为东方威尼斯,二期命名为银河湾。未来,公司将精心培育银河丽湾这一住宅品牌,力求开发建设更多更好的人居精品。
为切实达到上述目标,完善项目配套服务功能,公司为五里河整体项目配套建设了2.6万平方米的家乐福超市,3万平方米的银行、证券营业部、餐饮酒店、健身中心等商业综合网点,使银河丽湾项目更加成熟,配套更加完善,市场更具人气。
稳步实施市场战略转移,完善地产主业布局 目前,公司正加快推进上海奉贤南桥---银基.银河丽湾项目的建设进程,并根据市场需求调整建设重点和节奏,以提升银基品牌的影响力,促进项目以崭新的形象进入市场。
公司在上海银河丽湾项目的拓展和精心运作,将形成公司发展的全新定位,为公司实现更大的跨越奠定坚实的基础,从而实现公司房地产规模化、产业化的战略转折。
公司所处两个主要区域市场发展前景广阔 目前,沈阳房地产市场的房价比较正常,随着大沈阳战略的实施,沈阳周边五城市构成大沈阳建设的积极推动力,外地人购房将成为沈阳房地产市场活跃的一大因素。上海正在进行国际金融和航运两个中心建设,随着上海现代服务业集聚区、生产性服务业功能区和创意产业集聚区规划布局的优化完善,加上迪斯尼项目、国际邮轮母港建设的跟进,为公司拓展上海区域市场打开了想象空间。
投资建议 按照10月7日上海市出台的“沪十二条” 楼市调控新政,公司上海银河丽湾项目正常可于明年下半年开盘销售并为公司贡献利润。公司经营稳健,始终保持了持续发展的良好态势,并已做好应对市场变化的准备。在继续做好主营业务的同时,落实对外投资的发展战略,公司积极开拓市场,拟选择与公司产业链相关的项目投资,形成新的效益增长点。
根据WIND资讯数据,按证监会行业分类,在124只房地产行业股票中,从低至高排列,银基发展的市净率排在第56位,市盈率排在第96位,而股价几乎排在最后,因此,该股存在一定的交易性机会。我们预计公司2010年EPS为0.05元,对应目前股价的PE为78.6倍,调整评级为“持有”。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：银基发展:前三季度净利润同比下滑近五成
2010年前三季度公司实现营业收入3.36亿元,同比减少28.18%;营业利润为6298万元,同比减少45.94%;归属母公司净利润为2052万元,同比减少49.18%;实现基本每股收益0.04元。
公司主业概述:公司主营业务为土地整理、房地产开发和酒店管理,主营业务地区为沈阳、上海,公司扎根沈阳多年,是“政府立项,企业运作”这一创新型土地整理模式的先驱,1999年以来,完成了沈阳浑河北岸天坛地区200万平米废弃土地的整理项目,同时,银基发展获得不低于65万平方米建设用地的土地外,其余三分之二的区域将规划设计为开放式主题公园(此公园现命名为奥林匹克公园)。公司是沈阳房地产市场的著名品牌,东北地区最大的房地产公司之一。
销售减少及毛利率下降是公司业绩下滑的主要原因。受房地产市场宏观调控影响,公司前三季度营业收入下降28.18%,毛利率为33.11%,同比下降6.21个百分点,从而使得公司本期净利润减少49.18%。
公司财务分析:报告期内,公司期间费用率为7.59%,同比增加了1.83个百分点,销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.61%、6.55%和-1.58%,变化幅度均较小。预收款0.27亿元,主要系银河湾售房款。
公司未来业绩展望:公司目前待建和在建项目主要有沈阳银河麗湾项目二、三、四期(原命名为浑北五里河项目,一期称为东方威尼斯),上海奉贤银河麗湾项目,共计有38万平米土地待开发。沈阳银河麗湾二期正在销售中,公司聘请了易居中国作为沈阳银河麗湾项目的全程营销代理,采取积极的销售策略,或可为项目销售打开局面。上海奉贤银河麗湾正在建设中,预计2011年可以贡献收益。
盈利预测和投资评级。预计公司2010年-2011年盈利预测为0.13元和0.17元,以10月19日收盘价4.11元计算,对应的动态市盈率为32倍和24倍,估值偏高,维持“中性”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：银基发展:上半年净利润同比下滑五成
2010年上半年公司实现营业收入2.18亿元,同比减少10.71%;营业利润为2977万元,同比减少45.94%;归属母公司净利润为2052万元,同比减少47.03%;实现基本每股收益0.02元。
公司主业概述:公司主营业务为土地整理、房地产开发和酒店管理,主营业务地区为沈阳、上海,公司扎根沈阳多年,是“政府立项,企业运作”这一创新型土地整理模式的先驱,1999年以来,完成了沈阳浑河北岸天坛地区200万平米废弃土地的整理项目,同时,银基发展获得不低于65万平方米建设用地的土地外,其余三分之二的区域将规划设计为开放式主题公园(此公园现命名为奥林匹克公园)。公司是沈阳房地产市场的著名品牌,东北地区最大的房地产公司之一。
销售减少及毛利率下降是公司业绩下滑的主要原因。受房地产市场宏观调控影响,公司上半年营业收入下降10.71%,毛利率为25.5%,同比减少10.14个百分点,从而使得公司本期净利润减少47.03%。
公司财务分析:上半年,公司期间费用率为6.6%,同比减少0.15个百分点,销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.65%、4.13%和-0.18%,变化幅度均较小。预收款0.62亿元,主要系银河湾售房款。
公司未来业绩展望:公司目前待建和在建项目主要有沈阳银河麗湾项目二、三、四期(原命名为浑北五里河项目,一期称为东方威尼斯),上海奉贤银河麗湾项目,共计有38万平米土地待开发。沈阳银河麗湾二期正在销售中,公司聘请了易居中国作为沈阳银河麗湾项目的全程营销代理,采取积极的销售策略,或可为项目销售打开局面。上海奉贤银河麗湾正在建设中,预计2011年可以贡献收益。
盈利预测和投资评级。预计公司2010年-2011年盈利预测为0.13元和0.17元,以8月10日收盘价4.05元计算,对应的动态市盈率为31倍和24倍,估值偏高,维持“中性”评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：银基发展:盈利小幅下滑++2010业绩有望增长
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入6.08 亿元,同比减少6.39%;营业利润1.60 亿元,去年同期为1.78 亿元,同比减少9.77;归属母公司净利润1.16 亿元,同比减少-10.02%;实现每股收益0.10 元。公司预计2010 年资金需求较大,拟定2009 年不分红不转增。
公司基本面概述:公司主营业务为土地整理、房地产开发和酒店管理,主营业务地区为沈阳、上海,公司扎根沈阳多年,是“政府立项,企业运作”这一创新型土地整理模式的先驱,1999 年以来,完成了沈阳浑河北岸天坛地区200 万平米废弃土地的整理项目,同时,银基发展获得不低于65 万平方米建设用地的土地外,其余三分之二的区域将规划设计为开放式主题公园(此公园现命名为奥林匹克公园)。公司是沈阳房地产市场的著名品牌,东北地区最大的房地产公司之一。
公司财务分析:报告期内,公司主营业务毛利率为38.9%,比上期低7.3%,期间费用率为6.82%,比上年下降1.85%。
公司主营业务毛利率下降,主要是因为公司今年结算项目为东方威尼斯一期,且多于2008 年和2009 年上半年销售,未能享受下半年房价高涨收益。期间费用率下降,主要是因为减少广告投直接减少了销售费用,加强管理使得办公费用减少。
公司业绩分析:公司每股收益为0.1 元,低于上年的0.11元,符合我们此前的预期。公司业绩小幅下滑的主要原因为,当年可销售项目仅为东方威尼斯一期的尾盘,二期项目尚未预售。公司目前预收款为0.7 亿元,其他应付款为0.47 亿元,比年初大幅增加151.8%,主要系银河丽湾二期项目银河湾诚意金增加所致,这表明公司项目销售情况良好。
公司未来业绩展望:公司目前待建和在建项目主要有沈阳银河湾项目二、三、四期(原命名为浑北五里河项目,一期称为东方威尼斯),上海奉贤银河湾项目,共计有38 万平米土地待开发。据公司2009 年年报披露,公司已将沈阳及上海项目统一命名为银河湾,打造银河湾品牌。2010 年是公司异地扩张的开局之年,公司进军竞争激烈的上海市场,希望通过银河湾项目的精心运作,形成公司发展的全新定位,实现公司房地产规模化、产业化的战略转折。公司于2009 年11月成功发行公司债,募集资金5.5 亿元,票面利率为8%,补充了公司开发所需资金,预计2010 年银河丽湾二期项目将销售并部分结算,公司业绩有望增长,2011 年上海银河湾项目将进入销售结算期。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：银基发展:盈利下滑,进军沪上可期待
2009年前三季度业绩概述。公司2009年1-9月份实现营业收入4.68亿元,同比减少22.53%;营业利润1.24亿元,同比减少30.26%;归属母公司净利润0.87亿元,同比减少32.45%;实现每股收益0.08元。其中,三季度实现营业收入2.24亿元,同比增加123.07%,归属母公司净利润0.48亿元,同比增长139.49%。
公司基本面概述:公司主营业务为土地整理、房地产开发、物业管理及酒店投资经营等。公司主营地区为沈阳,是东北地区最大房地产商之一。公司目前在售项目主要有五里河东方威尼斯与地王国际花园。
公司三季报分析:公司三季报营业收入同比减少22.53%,主要是因为报告期内销售收入减少,以及毛利率的大幅下降 。
据公司半年报的披露,公司房地产业务毛利率为35.64%,同比下降10.59%。公司前三季度销售费用率及管理费用率均为2%,略低于去年同期的5%及6%,表明了公司在经济环境不佳的情况下,控制成本的努力。公司货币资金大幅增加670%,经营活动现金流较上期增加274%,资产负债率为32.17%,公司财务状况良好。
公司业绩展望。公司是东北地区著名地产品牌,其战略目标为立足沈阳,布局全国。2009年9月24日公司全资子公司上海博丰银基参与国有土地建设使用权转让,以总成交价13.43亿元获得上海市奉贤南桥新城一地块的国有建设用地使用权,该地块总面积10.23万平方米,其中出让面积7.86万平方米,其他面积2.37万平方米,土地用途为商住用地,容积率不大于3.8。该地块。该地块的获得进一步增加了公司的土地储备,也为跨出东北迈出重要一步,公司进军沪上。
预计公司2009年EPS 为0.13元,以10月27日收盘价5.49元计算,对应PE 为42倍。
风险提示:提请投资者注意公司经营的地域性风险;房地产行业宏观调控政策风险。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：银基发展:谋定而动,再谱新篇
公司主营。
土地整理、房产开发,是上个世纪90 年代较早通过借壳方式进入资本市场的地产企业。“买股票就是买老总”,领军人物刘成文独具魅力,首家彻底重组ST 公司,曾成功实现“地王价”与“地板价”的转换,两市“土地整理第一股”。
核心项目。
东方威尼斯地处沈阳金廊银带交汇点,市区最大的面积达200 万平方米的五里河公园内。总占地面积65 万平方米,建设中的二期银河湾建筑面积28 万平方米,总投资15 亿元,预计三年内完成开发。
9 月份,公司通过挂牌出让方式获得上海奉贤南桥新城地块。
按均价12,000 元/ m2 测算,可为公司贡献毛利约9 亿元。开发周期设为5 年,则每年贡献毛利约0.155 元/股,可使公司未来业绩获得有效支撑。
5.5 亿元公司债今日刊登发行公告。票面利率询价区间为7.3%-8.0%。突出特点:债券期限设计为附设投资者回售选择权的3+3模式;发行利率处于近期高位;设定相当于债券发行规模2.54 倍的资产抵押,债券持有接近零风险。
财务状况稳健,偿债能力强。资产负债率仅为32.17%,远低于行业平均58.6%的水平;近三年流动比率保持在1.7 以上。
公司所处二个主要区域市场发展前景良好。做为世界上特别是东北亚地区少有的都市密集区,以辽宁中部城市群为主体的沈阳经济区建设正加速推进,金廊规划建设项目吸纳资金总额达2625 亿元,东方威尼斯项目将充分承接由此带来的巨大潜在收益。上海正在进行国际金融和航运两个中心建设,世博会将于明年5 月召开,加上迪斯尼概念的跟进,为公司进军上海市场打开了想象空间。
投资建议。
公司有一定的人才和专业优势,员工效率较高,财务指标和现金流状况较好;本次公司债券的发行,有利于增强公司的实力;公司系深证100 指数样本股,在区域市场拥有相对优势;具有可持续发展的基础,股票绝对价位较低,我们看好公司的中长期发展,给予买入 评级。
风险提示。
除政策风险和行业竞争风险外,公司面临的主要风险体现在主要项目都为中高档产品,存在着投资产品结构以及着手实施的市场战略转移能否顺利实现等经营风险。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：银基发展:区域龙头 长期看好
前三季营业收入同比下降,但第3 季明显向好。公司前三季共实现营业收入4.68 亿元,同比下降22.5%,但三季度公司确认销售收入大幅增加,导致单季净利润同比大增139.5%,达到4841 万元,实现每股收益0.08 元。
财务稳健,现金流状况良好资产负债率仅为32.17%,远低于行业平均57%的水平;近三年流动比率保持在1.7 以上;管理费用和销售费用分别较上期减少31%、30%。经营活动产生的现金流量净额较上期增加274%,主要是因为销售势头良好,销售回款增加及支付的往来款减少所致。
9 月份,公司通过挂牌出让方式获得上海奉贤南桥新城地块按均价12,000 元/ m2 测算,可为公司贡献毛利约9 亿元。开发周期设为5年,则每年贡献毛利约0.155 元/股,可使公司未来业绩获得有效支撑.
5.5 亿元公司债发行申请已获证监会核准发行利率预计处于近期高位;债券期限设计为附设投资者回售选择权的3+3 模式;设定相当于债券发行规模2.54 倍的资产抵押,债券持有接近零风险。
公司所处二个主要区域市场发展前景良好做为世界上特别是东北亚地区少有的都市密集区,以辽宁中部城市群为主体的沈阳经济区建设正加速推进,金廊规划建设项目吸纳资金总额达2625 亿元,公司的东方威尼斯项目将充分承接由此带来的巨大潜在收益。上海正在进行国际金融和航运两个中心建设,世博会将于明年5 月召开,加上迪斯尼概念的跟进,为公司进军上海市场打开了想象空间。
投资建议 公司各项财务指标状况良好;公司债的发行,有利于增强公司的实力;公司系深证100 指数样本股,考虑房地产行业强于大市的预期,以及公司具有可持续发展的基础,在区域市场拥有相对优势,股票绝对价位较低,我们看好公司的长期发展。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：银基发展(000511)：解决历史遗留问题，继续稳健发展
1、银基发展是以土地整理、城市基础设施、房产开发、投资控股为主营业务的上市公司，是东北最大的房地产开发公司之一。银基目前已经成为沈阳著名房地产品牌，在目前众多国内及国外房地产纷纷进驻沈阳的新竞争格局时期仍然具有相当重要地位。
2、 07年，管理层对公司的财务结构进行了大调整，改变了过去短贷长投、短期偿债压力过大的财务结构，调整后的财务结构使得公司在资金链更加宽松和稳定。
3、 公司最主要的土地储备为浑北五里河项目，该项目地处沈阳金廊银带绝版地段，总用地面积65万平方米。困扰公司多年的历史遗留问题已经基本解决，目前尚剩余30万平方米尚未开发，该地块已经进入二期建设，二期规划尚为最终确定。根据我们的敏感性分析，我们认为该地块的重估价值约为80亿元，折合每股约12元。
4、 我们预测，公司08年和09年度主营业务收入分别是8.26亿元和9.07亿元，净利润分别是1.44亿元和1.70亿元，不考虑因为送红股和转股等股本稀释因素，每股收益分别为0.24元和0.28元。
研究员：吴剑雄，张帆 所属机构：德邦证券有限责任公司
报告标题：银基发展(000511)：07年报点评
2月16日银基发展公布了公司2007年年报，报告显示公司2007年全年实现主营业务收入97,395.16万元，同比增长13%；净利润14,168.27万元，同比增长78%，每股收益0.23元。此外公司拟向全体股东每10股送4股，转增5股，派发现金股利0.45元（含税）。
公司业绩的增长得益于两项目结算，未来成长可期。据公司2007年年报称，报告期内，公司实现主营业务收入9.74亿元，净利润1.42亿元。收入主要来自于五里河-东方威尼斯和地王国际花园项目，尤其是五里河-东方威尼斯项目营业收入和营业利润的大幅度增长，实现销售收入56，166万元，使公司2007年度经营业绩与上年同比大幅增长。此外地王国际花园项实现销售收入31，361万元。辽源房地产项目实现销售收入4，604万元。
资产和业务继续整合，整体运作效率得到提高。报告期内，公司将全资子公司沈阳皇城商务酒店有限公司和沈阳银基窗业有限公司的全部股权以增资的方式全部投入沈阳银基置业有限公司，使沈阳银基置业有限公司真正成为公司在沈阳经营业务的核心平台，有利于公司实施经营业务调整和转型的战略。公司投资参股的沈阳凯宾斯基饭店，经过三年多的运营，知名度激增，其经营呈现良好上升态势。皇城商务酒店在盘活资产的同时，报告期内实现主营业务收入1487万元。
公司提出大比例送配方案。由于公司2007年取得较好的业绩，公司拟以2007年12月31日总股本607,806,322股为基数，向全体股东每10股送红股4股，每10股派发现金股利0.45元（含税）。同时以公司现有资本公积金336,374,174.60元，向全体股东按每10股转增股份5股。
2008年存在再融资可能。随着公司浑北五里河项目的全面启动，预计2008年公司的资金需求较大，公司将开展多渠道、多种形式的融资工作，以满足项目运作的需要。主要资金来源方式有：公司自有资金、银行贷款和资本市场融资。
投资评级：考虑到五里河项目在2008年仍有望贡献业绩，未来成长可以期待。预计公司2008-2009年可实现每股收益0.34元、0.38元，对应市盈率分别为38倍和34倍，对于区域地产龙头企业来讲估值相对合理，鉴于目前整个房地产行业47倍的平均市盈率，我们给予银基发展增持的投资评级和15.98元的6月目标价。
研究员：周恺锴 所属机构：东吴证券有限责任公司
报告标题：银基发展（000511）：2006 年年报点评
通过本次年报的审视，公司主营业务收入增速超过我们的预期。我们认为其中关键原因在于公司地王国际花园二期公寓及写字楼销售形势良好，物业单位售价迅速提高直接带动销售收入提高，最终实现销售收入58938.38万元。而五里河东方威尼斯由于市政府下发了关于浑北项目的市长办公会议纪要后，当地购买欲望加强，销售形势明显好转，报告期内最终实现销售收入17，556.38万元。这样情况的出现，无疑使我们对于未来五里河30万平米项目的良好回报坚定了信心。
另外，通过年报可以发现银基发展主要控股公司中净利润排在倒数两位的分别为沈阳皇城商务酒店有限公司和吉林省银基房地产开发有限责任公司。而我们近期调研了解到，上市公司有意将沈阳皇城商务酒店进行转让，辽源项目也有望最后清盘。如果酒店转让成功，我们预计公司07年的投资收益有望大幅度增加，业绩继续提升值得期待，所以我们维持“谨慎推荐”的评级，维持公司8.8元的目标价位。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：银基发展（000511）：调研简报
银基发展两大项目结算成为公司06、07年业绩的基础。东方威尼斯1、2、3组团随着五里河开发的进程加快和4组团07年竣工，我们预计未来两年将售出1、2、3组团剩余的全部面积及4组团面积的50%，最终实现10亿元的销售收入。预计地王国际花园项目二期06、07年能够达到5亿元的销售收入，特别是其中商业和写字楼有望在07年上半年彻底清盘。
公司最大的卖点在于五里河项目最终顺利开发，从而在2008年实现销售收入的突破。通过调研我们发现长期被外界诟病的公司治理也有明显转好的迹象，而沈阳市的发展，特别是沈北新区的设立也使银基发展更值得期待。
由于公司五里河项目08年有望贡献业绩，且必将在沈北新区建设中受益，未来成长是值得期待的。按照动态市盈率来看，公司3年分别为28X、18X、14X，对于区域地产龙头企业来讲明显低估，我们给予谨慎推荐的评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：G银基：五里河项目或成股价上涨的“导火索”
“金廊”工程等基础建设推动沈阳市房价走高。公司现有项目大都位于辽宁省沈阳市。沈阳作为东北地区的中心城市，在地理位置及政治经济文化上占有区域优势，辐射周边约10个卫星城市以及2300万人口。由于沈阳政府从2003年开始启动“金廊”工程后，大规模的城市改扩建及基础设施建设推动了房价的走高，目前当地住宅均价在3200-3500元/平米左右，部分市中心二手房价达到3500-4000元/平米左右。
五里河土地储备成为公司今后的核心资产。
五里河土地储备可能成为公司08年后的主要利润增长点。由于五里河地块周边尚无可参照的可比地块比较，我们无法估算该地块的升值幅度。但是由于该地块地理位置优越，周边环境优美，公司拿地较早且成本较低，未来升值幅度应该比较可观。如该项目成功开发将成为公司今后的利润增长点，但预计该项目业绩体现可能在08年之后。公司大股东为民营企业，开发经验、资产规模与资金实力在沈阳本地房地产行业中表现一般。为了较好地推进五里河项目的综合开发，公司将可能引进有开发经验及资金实力的战略合作者来合作开发。
拿到五里河项目的规划批文对公司构成潜在利好。五里河项目是决定公司未来业绩能否持续增长的关键，也是当前市场关注的焦点，目前公司正在与政府积极沟通此事。如果下半年公司能够正式拿到政府的用地规划，预计项目能够在07年开工。需要关注的是，拿到五里河项目的用地规划正式批文对公司未来发展构成潜在利好，不排除公司股票存在交易性机会。
目前给予公司“观望”的投资评级。从目前掌握的情况看，公司在06年、07年结算的项目仅为地王国际花园和东方威尼斯项目。按最新股本计算，预计公司在06年、07年、08年的摊薄每股收益为0.15元、0.17元、0.24元，目前公司股价的动态市盈率为29.50倍、25.76倍、17.14倍。由于五里河项目相关数据目前无法确定，因此无法准确地计算出公司的RNVA值（每股净资产重估值）。出于谨慎考虑，我们目前给予公司“观望”的投资评级，待公司基本面发生变化后再行调整。
研究员：任壮 所属机构：兴业证券股份有限公司
报告标题：国信：银基发展-核心资产不确定性消除,估值大幅度提升
合理估值在5.64元—6.34元，相对于目前股价溢价37%—54%公司重估净资产值为19.01亿元，即7.05元/股，相对于公司目前A股价格溢价52%。
考虑公司的成长性及目前市场环境，我们认为以RNAV的0.8—0.9倍来确定公司的估值区间较合理，则公司股票合理价格在5.64元—6.34元，相对于公司目前股价溢价21%—36%%；考虑公司股改方案为“对流通股东定向转增3.8股”，实际相当10送1.3股，则此估值相对于目前股价有37%—54%的溢价，估值具有一定吸引力，给予公司股票“谨慎推荐”的投资评级。
核心资产不确定性消除，估值大幅提升公司土地储备主要是沈阳五里河146万平米建筑面积土地，该土地是公司2001年通过土地整理获得，但由于历史原因，该土地一直未能大规模开发，据悉最近沈阳市委、市政府针对该等土地问题召开了专门会议，正在研究落实原来”土地整理合同条款”，所以，该资产的不确定性已基本消除。我们按照通行的土地评估方法测算，该土地的市场价值在14.5亿元，增值5.62亿元，相当于每股增值2.08元。
五里河项目开发价值较高，公司未来业绩增长有保障五里河项目开发价值较高，能满足公司5年以上发展需要，预计项目静态盈利在13亿元左右，为07年以后公司增长提供保障。而06年业绩有东方威尼斯一期和地王国际花园未结算面积（约20多万平米）来保证，预计未来三年EPS分别是0.27、0.38和0.51元（按定向转增后股本测算）……
研究员：方焱 所属机构：国信证券股份有限公司
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