金 融 街(000402)_研究报告_财经_新浪网(000402) 研究分析报告|查股网
股票名称：金 融 街(000402)
报告标题：金融街跟踪报告:北京区域继续深耕、加大中信城收购面积
投资建议:
通过本次收购,公司累计获取中信城B、C、D地块近50万平商业用地使用权。项目土地收购成本在2万元每平,目前该项目住宅均价在4万元每平米左右。公司本次所收购的商业地块地理位置优越、建筑面积大,有望成为公司北京地区又一高峰。目前公司资金面优异,预计全年销售回款在150亿上下。中信城项目所需收购资金对公司现金流压力不大。
公司1季报已经公告,预计半年报累计实现净利润8.63亿到11.17亿,同比增长70%到120%;预计实现每股收益0.29到0.37元,同比增长45%到85%。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平,且部分投资较大项目已经进入收获期,未来业绩将将呈现稳定增长。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年6月26日,公司股价收盘于7.36元,对应2011年和2012年PE分别是10.82倍和8.00倍,对应RNAV在11.31元。我们给予公司2011年15倍安全市盈率,对应目标价格在10.2元,维持“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：金融街:稳健增长的商务地产领军者
公司于2011年6月15日在北京举办了投资者交流会,会上公司高管就投资者关心的公司未来发展方向、业务优势、项目拓展、销售进度等问题作了解答。据此我们作出如下分析观点。
点评。
坚持商务地产为主导,适当持有优质物业,以快速销售型项目为补充。公司目前842万平米土地储备中32%是商务地产,预期未来占比将提升至70%,利润构成也将相应提升,未来项目拓展将以商务地产为主。目前公司自持物业64万平米,主要分布在北京金融街和天津和平区,未来自持物业上限将有望从净资产的70%提升至100%,规模及占比将稳步提升,对绝版商务地块公司未来将以自持为主,非绝版核心地块虽然珍贵,但考虑到现金流等仍将开发与自持并举。目前公司自持物业盈利能力较好,金融街区域平均租金240元/月,较可比的国贸商圈租金高30%,较中关村区域高40%,且近2年部分租约到期租金水平仍将大幅提升。
销售型项目作为现金流重要的补充,其中价值较高的项目未来仍将以利润为导向,盈利能力一般的项目将更侧重现金流贡献。
公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。公司为客户开发产品;客户为政府创造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户提供适当的优惠政策;公司、客户与政府三者利益一致。公司和政府良好的合作关系以及庞大的客户资源都决定了公司核心区域拿地有较强优势。
公司未来项目拓展仍预期将以北京、天津、重庆为主,其中北京金融街仍将是重点。北京金融街拓展区域扩大,其中西拓月坛南街金融中心地块近期将和居民签订拆迁协议;南拓中信城项目预计明年3月能交付地块;东拓三十五中腾退拆迁完成工作量70%,市政府大力支持金融街拓展并成立了专项领导小组,西城与宣武区合并也为金融街拓展带来新的契机。除北京外公司积极参与天津、重庆土地市场,坚持以核心优势拿地不拼地价。
预计今年公司销售仍有增长,推盘主要安排在三季度和四季度上。截止5月底公司实现销售金额50多亿,市场中性预期下预计6-12月销售金额合计95亿左右,具体为金色漫香林(14亿)、金色漫香郡(11亿)、金色漫香苑(12亿)、金融街通州商务园(10亿);天津预计为大都会(19亿);重庆金悦城(10亿)、金融街融景城(10亿)、惠州项目(10亿)。考虑到北京、天津(环球金融中心)仍有部分可售面积,预计今年销售额仍有望增长。
公司资金面宽裕,按揭回款速度远高于同行,可优先获得开发贷且利率一般不上浮。2011年初账面资金139亿元,截止5月底销售回款60亿,预计全年销售回款120亿以上,今年最大新增贷款可达100亿以上,除去工程款40-60亿、去年未支付地价7亿和今年需分期支付的中信城地价10亿、一年内到期的长短期负债61亿,预计公司11年可动用的资金高达200亿以上,预计今年将再新增60-80亿的土地储备。目前一般开发商的按揭回款周期为3-6个月,公司积极推进回款进度,一般购房手续齐全1个月左右按揭贷即可回款,银行开发贷额度优先发放给公司且利率一般不上浮。
投资建议:公司NAV折价24%与主流住宅开发商持平,但其商务地产占比以及未来发展方向都决定了公司应当享有更高估值,我们预测公司11年-13年EPS分别为0.73元、0.93元和1.18元,11年悲观销售情况下,预计11-12年业绩锁定性仍超过100%。
维持公司买入评级。
风险因素:房地产政策风险;公司金色漫香林项目等销售低于预期。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：金融街:商业地产销售良好,开发稳步推进
暂不考虑公允价值变动收益,预计公司2011年-2012年每股收益为0.62元和0.83元,按最新收盘价6.97元计算,对应的动态市盈率为11倍和8倍,维持“增持”的投资评级。公司重估价值较高,简单按一季度末5.81元的每股净资产计算,目前股价对应的PB仅为1.2倍。
需要注意的是地产调控政策尚未有放松迹象,调控效果逐渐显现,可能导致公司未来住宅项目销售不达预期。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金融街:业绩增长明确的商业地产龙头
公司项目储备较为充分,受益金融街拓展。公司在北京、天津、惠州、重庆拥有项目储备超过840万平方米,项目储备较为丰富;2011年北京市西城区提出了金融街南北扩展的规划,金融街的核心功能区域和辐射区域将会进一步扩大,随着住宅项目的加速去化,公司将会进一步加大商业开发力度,商业地产业务将会迎来加速发展。
商业地产长期看好。商业地产几乎不受调控政策影响,随着经济发展和居民收入的增加,以及城镇化加速,企业和居民对办公、购物、休闲旅游等的需求旺盛,商业地产进入加速发展和繁荣期。
公司项目销售情况较好。公司商业地产销售增长明显,住宅项目受政策影响较小,今年以来完成销售额将近50亿元,预收账款接近130亿元,业绩增长确定性较高。
盈利预测与估值。我们预计公司2011、2012、2013年每股收益分别为0.73元、0.84元、1.04元,对应的市盈率分别为9.72倍、8.48倍和6.83倍,由于公司项目主要位于金融街和天津市核心区域,项目含金量较高,每股RNAV达到15.70元,当前股价对应的估值水平较低。
投资评级。我们看好商业地产的发展前景,公司在京津地区拥有大量优质的商业储备,未来金融街的拓展将会使公司明显受益,公司项目销售情况良好,2011年以后进入结算高峰期,业绩高增长可期,目前估值水平较低,给予“买入”评级。
风险提示。1)房地产市场政策变化可能会对公司产生不利影响;2)公司项目地区分布较为集中,地区房地产市场变化对公司影响较大。
研究员：王斌卿 所属机构：金元证券股份有限公司
报告标题：金融街调研快报:业绩和估值的双升
商用地产战略核心,住宅开发助力。公司商住结合的模式是符合当前环境的,城市化尚未全部完成,沉淀大量现金于成熟商办物业意味扩张速度丧失;但按揭条件此消彼长,房地产市场演变客观规律和公司能力也决定了住宅开发是阶段性助力,增持商用物业应是长期战略。
金融街模式投资时钟分析——追求业绩和估值的双升时点。核心商办物业可遇不可求,借力住宅加快速度本无可厚非,在执行后却会显得公司战略凌乱,资源分散,会影Ⅱ向公司估值水平。一旦公司能加速去化住宅,大量新增核心区商办用地,短期会使得利润漂亮,长期则优化公司资产配置,凸显核心战略,从来引发公司业绩和估值的双升。公司回归核心战略,从整体处理南昌项目,披露受让中信城商业金融用地意向就已经开始了。
业绩估值双升的物质基础——现金充裕,融资通畅。而我们认为大量底价成交的土地市场将加速公司“底部换牌”速度。公司披露全年开复工计划330万平米,据此我们预计用以支持在建项目的必要工程支出约70亿,其和公司年销售额间预期巨大差额将投入上地市场。同时,公司银行信贷和其他融资渠道十分通畅,资金成本有比较优势。
短期催化剂:商办不受限购影响,住宅依靠理性定价。短期商办物业不存在限购;面漫香郡、大都会等住宅定价极为理性,6月起公司或迎新盘高峰。
风险因素:房地产市场调控风险,漫香林项目销售风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测金融街2011/12/13年EPS0.58/0.71/0.89元,NAV9.46元,当前价7.12元,目标价9.46元。我们认为公司是目前地产股中极少数估值和业绩双升的蓝筹股,维持其“买入”的投资评级。需要强调的是,我们的盈利预测不包含物业重估,不是实际公司年报公告数的预测值。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：金融街:12年铸就商务地产"护城河"
公司目前已进入的北京、天津、重庆市场商务地产需求广阔。公司在北京、天津、重庆、惠州拥有320万平米商务地产储备,占到公司总土地储备的37%。北京:公司将受益于金融街拓展以及通州金融后台区建设。天津:长期受益于天津金融城规划。重庆:重庆市场近10年写字楼建设不足,作为首个完成重庆江北嘴金融区写字楼建设的开发商,公司将受益于重庆江北嘴金融核心区建设。
公司、客户、政府共赢关系确保公司成功获取核心位置土地资源。公司为客户开发产品;客户为政府创造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户提供适当的优惠政策;公司、客户与政府三者利益一致。出于长期经济效应的考虑,政府出让核心位置土地时更可能向有能力吸引高端企业客户的开发商倾斜。举例说明:北京金融街周边商业或住宅楼面地价很难超过3-4万/平米,但金融街内企业每年每平米建筑面积创造的税收高达3.4万/平米,对待核心地块,政府必然选择“轻地价,重发展”。
客户和开发经验积累是公司基业长青的保证。公司的客户包括证监会、中国人寿、国开行、证券、基金、电力公司、跨国企业等。在重庆项目中,仍能看到国开行、人寿等老客户的身影。
自持物业比例上升提升长期盈利能力。预计到2013年,公司自持物业实际可能达到100万平米以上,增加自持物业将提升公司长期盈利能力。
公司近期亮点:11、12年业绩锁定;公司10年开发类销售额达162个亿元,预计11年结算收入90亿左右,11年业绩已经锁定180%;10年销售金额中预计有约80亿在12年结算,实际上11年仅需销售70多亿即可锁定12年业绩。
资金充裕有望在调控中获取更多优质储备。2011年初账面资金139亿元,预计11年销售回款121亿元,最大新增贷款105亿,扣除未支付地价款、11年建安费用、短期负债及一年内到期的长期负债共计131亿元,公司2011实际最高可动用的资金预计达252亿左右。预计11年下半年土地市场价格下跌,公司有望获取大量优质资源。
核心区域项目房价不涨、非核心区域项目售价回调5-10%、已公允价值入账的物业不再重估RNAV的保守前提下,公司RNAV9.42元/股,折价24%。
预计公司11-13年EPS分别为0.73元,0.93元和1.18元,三年利润符合增长率26%。对应PE仅仅9.8倍、7.6倍和6.1倍。给予11年14倍PE,对应目标价10.20元。首次给予公司“买入“评级。
风险因素:房地产政策风险;公司金色漫香林项目销售低于预期。
研究员：杨国华 所属机构：东方证券股份有限公司
报告标题：金融街2011年一季报点评:负债结构大幅改善
公司公布2011年一季度业绩报告和2011年中期业绩预报。一季度归属于母公司的净利润为6.76亿元,EPS0.22元。公司同时预计2011年中期业绩同比增长70%-120%,EPS0.29-0.37元。
负债结构大幅改善。公司截至一季度末有息负债率(定义为有息债务/总资产)34.5%,短期负债率仅为4.g%,分别比2010年年末下降4.9%和6.4%。
同时,公司预收款则增加到123亿,业绩锁定性增加。公司是融资渠道最为通畅的国企之一,却已经未雨绸缪,继续充实现金,为日后熏归核心战略做好物质积蓄。
一季度业绩主要来自于重估,但未来销售确定性强。公司结算期靠后,季报确认公允价值变动收益6.08亿,构成了季报业绩的主体。尽管如此,公司销售十分顺利,现金回流47.0亿,经营活动产生的现金流量净额为正,且日后预计一些商住楼盘和重庆融景城等项目销售确定性也较强。
重回核心战略,预计继续增持商务用地。一季度,津塔写字楼9.8万平及金融街中心0.3万平商业物业陆续补充到持有物业中。我们相信,公司将趁此行业调控和资金紧张时机,重回核心战略,补充商办用土地。公司目前的销售情况和负债结构为新的扩张提供物质基础;牝京和天津两地耕耘多年的团队则降低了扩张的管理风险。我们认为,房地产公司运营的精髓不在于利润表,而在于资产负债和现金流量表管理。公司已经顺利度过2008年以来成长烦恼期,是目前商业地产子行业价值首选。
风险因素:房地产行业调控的系统性风险。金色漫香林项目的销售风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们专门剔除公司的资产重估收益,也不考虑公司未来可能的非经常性损益,维持公司11/12/13年EPS 0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测,对应11/12/13年PE 13/10/8倍,NAV 9.46元,当前价7.27元,目标价9.46元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：金融街:业绩确定性强,行业调控下的进攻性品种
投资要点
公司于4 月29 日公布2011 年一季报。
业绩超预期大幅上升 报告期内公司实现营业收入13.82 亿元,同比增长100%;实现归属于母公司所有者净利润6.76 亿元,同比增长6.15 倍;基本每股收益0.22 元,同比增长6.33 倍。加权平均净资产收益率3.92%,每股净资产5.81 元。
结转因素及投资性房地产增加促进业绩增长 报告期内公司业绩高倍增长,主要是采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的收益达6.08 亿元,其中:津塔写字楼(部分,预测面积约97,971 平米)贡献约5.32 亿元公允价值变动收益,金融街中心(部分,预测面积约3,129 平米)贡献约0.76 亿元收益。
另外,公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的也较多。
资金相对充沛,偿债能力较强 公司货币资金余额有所下降,但仍高达109.4 亿元,在沪深两市130 余家房地产行业上市公司中名列第四,位居其前的仅有万科、保利、金地三家公司(图表2)。
公司资产负债率68%,流动比率为2.14,速动比率为0.7,与可比公司比较, 偿债能力指标处于前列,与行业平均水平相比差距不大,总体看负债水平处于合理状态(图表3)。
当期销售大幅增长,资金回笼创历史新高 公司销售商品、提供劳务收到的现金为46.96 亿元,是公司历年来一季度销售中现金回笼之最,同时也创造了公司历史上仅次于去年四季度的单季销售额新高。
年初至报告期末,公司经营活动产生的现金流量净额为1,04 亿元,上年同期为-9.21 亿元,主要是本报告期预收款增加所致。
创新商务地产经营模式,持续增加优质自持物业 我们在去年8 月份的点评报告中曾明确指出,公司做为“商务地产龙头,将受益于行业政策调控”。
始于去年初的本轮政策调整,主要指向商品住宅,商务地产则成为地产商们的“避风港”,一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。使之成为宏观调控下的投资新宠。
2009 年,公司在“聚焦京津”的同时,即已开始实施“以商务地产为主导, 立足北京,面向全国重点城市”的发展战略。目前公司在北京、天津等城市的核心区域已经持有64.2 万平方米的优质物业,在自持物业的经营管理方面也积累了较为丰富的经验。 从价值量角度看,一季末公司投资性房地产余额85.8 亿元,较期初增长36.43%,公司自持物业的增长速度明显加快,表明公司正在坚定实施既定战略。
大股东改制,利好公司发展 控股股东北京金融街投资(集团)有限公司是唯一持有公司5%以上股份的股东,做为公司第一大股东,其前身为北京金融街建设集团,2010 年12 月完成改制,由全民所有制企业改制为有限责任公司(国有独资),注册资本21 亿元人民币,系北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有独资公司。
大股东改制后,有利于进一步确立市场化取向,创新管理机制,发挥股东优势支持公司发展。
投资建议 公司立足北京,并陆续进入重庆、天津、惠州等城市。近五年来, 公司净资产年均增幅达到57.2%;收入年均增幅达到33.9%,净利润年均增幅达到35.1%,公司扩张及业务增长稳健、强劲。
公司预收款余额在年初同比增长2.19 倍的基础上,本期又较年初增长36.8%,高达122.6 亿元,相当于去年后三个季度营业收入总和的165%, 2011 年业绩增长明确。 预计2011 年、2012 年公司每股收益分别为0.66 元、0.87 元,对应市盈率分别为11.02X、8.36X,整体看,估值吸引力较强,鉴于对公司的良好预期,我们维持 买入 评级。
风险提示商务地产相对住宅开发周期长,周转速度慢;持有物业短期会沉淀大量资金,较长的培育期会对公司的业绩增长造成一定影响。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：金融街:一季度业绩加速释放
2011年一季度,公司实现营业收入13.82亿元,同比增长100.09%;营业利润9.01亿元,同比增长614.98%,归属母公司所有者净利润6.66亿元,同比增长615.47%。基本每股收益0.22元。
基本面概述:公司控股股东为北京金融街建设集团,持股比例为26.54%。公司坚持商业地产开发经营为主导战略,同时不断拓展住宅二级开发业务,在房产开发、物业出租以及物业经营三个业务领域实现成长和价值之间的均衡发展。目前,公司项目主要分布在北京、天津、重庆、南昌以及惠州等地,公司立足京津的同时加大其它重点城市的投资力度。
业绩超预期增长。公司期内业绩大幅飙升的原因有:1.房产销售收入和土地开发收入同比大幅增加,其中,公司实现土地开发收入约3.7亿元、房产销售收入约8.1亿元、物业租赁收入约1.2亿元、物业经营收入0.7亿元;2.公允价值变动收益大幅增加。报告期内,天津津塔写字楼约9.80万平米以及金融街中心约0.31万平米转入投资性房地产并采用公允价值计量,分别产生5.32亿元和0.76亿元公允价值变动收益。剔除公允价值变动因素,公司期内营业利润和归属母公司所有者净利润分别同比增长132.60%和139.41%。预计2011年上半年实现净利润8.63亿元-11.17亿元,增幅达70%-120%。
销售大幅增长,预收账款激增。报告期内,公司销售商品及提供劳务收取资金为46.96亿元,同比大幅增加2.40倍。
期末预收账款为122.55亿元,主要为西单美晟写字楼、金融街E9项目、天津大都会项目以及金色漫香林等项目预售款,较年初增长36.80%,同比增加2.50倍,占去年总收入比例为151.10%,业绩确定性显著。
资金面宽松。公司一季度末货币资金为109.41亿元,较去年同期和今年年初均有所下降,主要由于偿还短期借款所致,但是,其货币资金/剔除预收账款以后的流动负债以及账面现金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)的比例分别达到128.37%和394.97%,远远高于同行业重点公司54.77%和129.%的平均水平,资金面无忧。另外,公司剔除预收账款后的真实负债率为46.41%,与同行业重点公司平均值基本持平,过去一年里呈现逐步下降的趋势。
计划项目投资及开复工面积同比增长。公司计划2011年安排项目投资约160亿元,同比增长8.84%;全年开复工面积不低于330万平方米,同比增长14.19%;实现竣工面积约110万平方米,较2010年增长48.65%。
盈利预测与评级:预计公司2011年-2012年每股收益为0.92元和1.24元,以昨日收盘价7.27元计算,对应的动态市盈率为8倍和6倍,目前估值水平处于历史性底部。公司预收账款较多,业绩保障能力强;租赁及经营物业“地段好、管理精”,在商业地产持续升温的背景下,其租金收入将为公司提供较为可靠的现金流;土地储备较为充足,可开发建筑面积达788万平米,随着开发进度加快,收入有望持续稳定增长。除此以外,公司目前已在京津以外的重庆和南昌拥有商业地产开发项目,未来可能会在其它重点二线城市复制其北京金融街开发运营模式,继续扩张。因此维持其“增持”的投资评级。
风险提示:房地产调控政策持续加码导致开发进度减缓。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：金融街:开发和商业项目收益齐升
1季度业绩每股0.22元:
金融街今年1季度实现营业收入13.8亿元,同比上升100%;净利润6.8亿元,合每股收益0.22元,同比攀升616%。公司预计上半年净利润将录得70%~120%的增长至8.6~11.2亿元。
正面:
期内营业收入倍增,得益于房地产销售收入(8.1亿元)和土地开发收入(3.7亿元)比去年同期大幅增加,两者合计占到整个营业收入合计的86%。
净利润大幅上升615%至6.8亿元,除收入增加外,利润贡献还来自于津塔写字楼和金融街中心两项目转入投资性物业产生的税前公允价值收益6.1亿元。
房地产销售良好,未来两年业绩高锁定:期末预售房款12.3亿元,比年初上升37%,处于历史最高值。已售未结金额占我们未来两年收入预测合计值的60%,业绩确定性强。
负面:
在手现金下降21%至10.9亿元,因期内偿还较多银行借款。
但近11亿元的现金对公司来说仍然充沛,同时考虑到处于行业中低端的资产负债率和(68%)和净负债率(47%),目前公司财务状况稳健。
发展趋势:
公司2010年末拥有房地产开发权益土地储备788万平方米,自持物业54万平方米,项目主要集中在北京、天津、惠州、重庆和南昌。我们认为未来公司仍将以北京和天津为中心,并将继续加强商业地产开发。预计未来两年公司租赁收入将维持较快的增长速度,而商品房销售带来的现金流有助于支持公司稳健扩张。
估值与建议:
基于公司良好的销售表现,我们维持2011、2012年盈利预测至每股0.68元、0.85元。目前公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.6、8.5倍,对2011年净资产值有46%的折让,估值具有吸引力。我们看好公司商业地产发展以及较强资金实力支撑下的扩张能力,重申“推荐”评级。
研究员：白宏炜,雍莹雪 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：金融街:多项目逐步进入收获期
1.结算和自持物业增大是公司业绩增长的主要原因:本报告期,净利润较上年大幅增加有两方面原因:一是报告期内公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件;二是报告期内公司津塔项目写字楼(部分)等项目计入投资性房地产采用公允价值计量。
2.土地储备优质,未来利润可观:2010年公司通过项目收购、招拍挂等多种方分别在北京和重庆获得四项目。项目累计总建筑面积约202万平,权益建筑面积约164万平。其中重庆项目地理位置优异,靠近重庆解放碑。该项目土地成本仅2900元/平米左右,而周边地区商业项目地价已经上涨到7000元/平。除以上项目外公司在2011年1月通过合作方式取得北京中信城地上建面20万平商业用地使用权。该项目位于金融街东南角,未来具备很强升值空间。目前公司账面资金丰富,未来仍具备在已进入城市继续深耕的能力。
3.公司2011年有望新增13万平自持物业:截止2010年年报,公司拥有建筑面积约54万平方米的自持物业。2011年预计还将新增13万平自持物业,主要是天津瑞吉酒店、西单美晟广场商业部分和惠州地区酒店项目。目前西单美晟广场项目已经成功引入巴黎老佛爷百货。世界顶级品牌进入将直接提升项目未来价值(具体情况请参见2010年12月1日报告,《金融街(000402)跟踪报告:成功引入顶级百货,项目写字楼间接受益》)。
4.公司具备旅游地产概念:公司惠州项目地理位置优越,自然环境具有不可复制性。项目沿海共27公里长的海岸线;具备8大迂回曲折的海湾。目前该惠州项目用途为商业、公寓、酒店;分成三个片区分期进行开发。该项目累计建筑面积在230万平左右,土地成本每平米不足100元。由于规划审批等问题项目前期进展较慢,2009年和2010年新开工面积在30万平左右。预计2011年该项目新开工面积有望达到70万平以上,未来将成为公司在旅游地产方面的重要突破。
5.投资建议:维持“买入”评级。预计公司2011年和2012年每股收益在0.68和0.92元。2011年4月14日,公司股价收盘于7.3元,对应2011年和2012年PE分别是10.73倍和7.93倍,对应RNAV在13.2元。我们认为公司自持项目资质和规模在A股地产企业中均属优异,未来将享受价值重估带来的最大利益。此外目前公司累计土地储备788万平,且部分投资较大项目已经进入收获期,未来业绩将将呈现稳定增长。我们给予公司2011年15倍安全市盈率,对应目标价格在10.2元,维持“买入”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：金融街2011年一季度业绩预告点评:万事具备,重回核心战略
公司预告2011年一季度业绩6.61亿一7.08亿,合EPSO.22一0.23元,较去年同期大幅增长。
2011年,重视商业地产子行业投资机会:随着限购和信贷政策的调整,住宅的需求受到一定程度遏制,商业地产的需求相对旺盛。特别是商业地产中的一个特殊门类―商住楼,从边缘化品种逐渐成为被限购人群青睐品种。
商业地产,“鱼”不如“渔”:商业地产从供求比看并没有优势,非核心区域商办用地出让很多。然而在城市核心区累积商业物业所需资金量大,畅通的融资渠道稀缺;非核心区培育商圈的难度大,商业经营管理能力稀缺。优秀的商业地产公司,或者融资能力首屈一指,或者创造人流手段卓越。与之对应,囤积非核心区的商用土地,门可罗雀的所谓城市综合体复制,都不是优秀的商业模式。
外部环境有利于公司聚焦核心领域。公司最被市场垢病的地方,莫过于2007年之后,即使完成股权融资,也不能在北京核心区增厚资源。重庆、天津、惠州和南昌分散布局缺乏充分的理由。然而事后反思,彼时不仅北京市场缺乏核心区商办物业土地供给,外地的核心区土地在牛市中也十分昂贵。土地市场的降温和资金供给紧张,整体上对于公司重归核心区域商办物业战略十分有利。
销售良好也有利于公司核心战略达成。公司2010年销售162亿,2011年计划安排项目投资160亿。公司披露2011年开复工面积330万平米,根据工程进度和单位建安估测工程方面投入不会超过50亿。因此我们认为公司会在今年进入新的扩张期,趁此调整期逐渐成为最优秀的核心商务地产发展商和运营者。2007年那个朝气蓬勃攻守兼备的金融街已经回来了。
风险因素:房地产行业调控的系统性风险。大兴漫香林项目的销售风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们剔除了公司的资产重估收益,也不考虑公司未来可能的非经常性损益,维持公司11/12/l3年EPS0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测,对应11/12/13年PE12/10/8倍,公司销售相对确定,受限购影响较小,融资渠道通畅,NAV9.46元,当前价7.03元,上调目标价至9.46元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：金融街调研快报:商业地产价值首选
2011年地产股配置,商业地产子行业不可少:虽然一直以来住宅的供求关系更为有利,但2010年调控使得住宅取得按揭贷款难度大幅增加。限购更使得需求不能实现,很多被挤压到买商住楼。
以住宅销售加速商业地产积累是顺应历史需要的:2010年,公司销售额中住宅占比较商业大,因此有投资者认为公司“概念不纯”。然而在城市化过程中,不通过周转较快的住宅开发积累现金,就不能够快速占据优质的商业地产资源。而且我们认为未来公司销售结构中住宅占比会下降。
融资渠道通畅,紧缩环境占据相对有利位置。我们加权平均公司在年报披露成本的10笔贷款,测算其利率水平5.93%。虽然这不代表公司年末平均资金成本,且资金紧缩也一样会增加公司资金成本,但我们认为公司的融资渠道优势未来将充分体现在信贷额度和信贷成本比较优势上。
受限购影响很小,销售确定性大。由于重庆和惠州不限购,北京和天津的商用物业不限购,保障性住房不存在限购,我们测算公司被限购的面积不过约200万平,占总资源储备不过25%左右。公司2011年推货中的主体部分,例如通州、津塔、重庆和惠州,都不存在限购的问题。
区域稳定,期待继续深耕。公司的区域扩张已经稳定下来,退出南昌盾,深耕北京、天津和重庆成为首选。我们相信未来在这些区域扩张新储备比新进入一些区域更为有利,公司目前也基本没有不赚钱的项目。
风险因素:房地产行业调控的系统性风险。公司大兴漫香林项目存在销售风险。
盈利预测、估值及投资评级:由于公司年报含资产重估收益,且有财政补贴和其他非经常性损益。我们专门剔除公司的资产重估收益,也不考虑公司未来可能的非经常性损益,给予公司11/12/13年EPS 0.58/0.71/0.89元每股的盈利预测,对应11/12/13年PE 12/10/8倍,NAV 9.46元,当前价7.03元,目标价8.52元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：金融街:业绩有保障,商业地产开放继续加大
结算面积、持有物业增加。1)全年地产销售结算面积42 万平,结算收入74 亿,分别同比增加20%、43%,主要来自北京的“融华世家”、“融景城”、“漫香林”,天津“环球金融中心”,以及重庆“金融中心”项目,结算面积、以及结算价格提升导致了收入和毛利率提升;2)物业租赁实现4.44 亿元,同比增长53%,主要是由于金融街中心(A5)大厦和德胜国际中心分别于2009 年5 月和3 月竣工,租期不满一年,而2010 年租期为全年。
公允价值收益减少,政府补贴增加。报告期内,“金融街购物中心二期”计入投资性物业,公允价值变动收益2.41 亿,原有项目1.12亿,投资性物业公允价值变动共产生收益3.53 亿,因09 年变动较多,本年度减少4.25 亿,另一方面,政府别贴增加,和出让“F1 公寓”及地下车位实现资产处置利得,营业外收入2.85 亿,形成部分缓冲。
后期业绩有保障。全年销售面积86 万平,销售额162 亿,增长43%,截止期末,账面预收款项90 亿,较期初增加220%,主要来自天津“大都会”、“津塔项目”,重庆“融城华府”等项目,全年开复工面积289万平,新开工98 万平,竣工74 万平,按计划,2011 年公司开复工面积将不低于330 万平,竣工110 万平,后期业绩有保障。截止期末,可开发的储备面积788 万平,加上1 月份拿得的“中信城B、C、D”地块,总储备超过800 万平,可供未来2-3 年开发。
继续以商业地产为核心。期末,公司新增持有“金融街购物中心二期”、“天津瑞吉酒店”,自持物业面积较期初增加7 万平,达到54 万平,预计拟新增的“西单美晟大厦”商业部分、天津“津塔项目”部分楼层,将在2011 年末竣工,合计14.6 万平,届时自持物业面积总计将超过68 万平。公司以商业地产为核心的发展战略始终未变,不断增加持有核心商区稀缺物业,不仅可提供稳定现金流,资产增值带来的收益将有效提升整体价值,预计后期商业地产比重将进一步增大。
盈利预测与评级。预计公司2011/2012 年实现每股收益70 元、0.91元,目前股价7.09 元,动态PE10X、8X,净资产值折股价50%,同类公司中估计具备一定优势,维持“推荐”评级。
研究员：周家杏 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：金融街2010年年报点评:业绩增长稳定,商业地产将是2011年亮点
报告关键要素:
金融街是地产行业商业地产企业的典范,将受益于商业地产大发展的2011年,即使除掉公允价值增值对净利润的贡献,公司未来两年的业绩将有望保持30%左右的稳定增长。公司目前价值低估,具有较高的安全边际,提高公司投资评级至“买入”。
研究员：吴剑雄 所属机构：中原证券股份有限公司
报告标题：金融街2010年年报点评:以宅养商仍将持续
2010年公司实现营业收入81.1亿元,同比增长30.15%;归属于上市公司股东的净利润17.82亿元,同比增长30.52%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.7亿元,同比增长115.75%;基本每股收益0.59元,同比增长31.11%。
坏账冲回和营业外收入提振净利润。公司2010年实现营业收入81亿元,主要源于符合结算条件的资源增加;报告期内公司毛利率为44.5%,比2009年提高5.43个百分点;营业税金及附加占营业收入比重为11.63%,比2009年下降1.96个百分点,主要是土地增值税并未大幅增加;三大费用占营业收入比重略有下降,共下降1.02个百分点,其中财务费用下降较多;资产减值损失报告期内转回1.4亿元,主要是公司应收账款收回冲销坏账准备所致;公允价值变动收益3.5亿元,主要由于公司报告期内新进入投资性房地产金融街购物中心二期以及已有的投资性房地产项目公允价值变动所致;营业外收入2.84亿元,主要是公司出售F1公寓和地下车位收入以及部分子公司取得财政补助。
持有型物业收入大幅增长。报告期内,公司出租物业合计实现营业收入约44,361万元,同比增长52.91%。目前公司持有的出租物业包括金融街中心、德胜国际中心部分房产、金融街购物中心(一期、二期)、金融街C3四合院、金树街餐饮、金融街区域的零散写字楼和车位及重庆嘉年华部分写字楼和车位等,合计建筑面积约32万平方米。
开发型物业储备丰富。公司目前拥有788万平方米的项目储备;其中北京地区236万平米,占比29.93%;天津地区115万平米,占比14.65%;重庆219万平方米,占比27.8%;惠州218万平米,占比27.63%。从功能类别来看,非住宅类项目的建筑面积共计123万平方米,住宅类项目建筑面积共计665万平方米,其中北京地区160万平方米,占比相对较小。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为101亿元、121亿元和146亿元;归属上市公司净利润分别为18.04亿元、22.98亿元和28.2亿元;对应每股收益分别为0.6元、0.76元和0.93元。
投资建议:公司的主营业务以房地产开发与销售为主,持有物业为辅。公司目前住宅开发业务占比较大,但主要是为了解决商业地产占用资金量大、开发周期长的矛盾,公司最终的目标营业收入结构仍然是商业地产的开发和持有型物业经营。公司目前持有租赁和经营性物业46万平方米,均位于北京优质地段,目前住宅市场的调控将使商业地产迎来新的契机,公司将因此受益。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：金融街:低估的战略筹码
2010年业绩符合预期:2010年主营收入81.1亿(YOY30.2%),归属母公司利润17.8亿元(YOY30.5%),EPS0.59元,基本符合我们先前0.58元的预期;
公司房地产开发业务发力:公司的项目储备主要在北京、天津、重庆和惠州,权益建面约678万平。2010年公司销售额为162亿(YOY54%)。公司2011年计划竣工面积110万平米(YOY48.6%)。预计2011年房地产开发业务结算额为161.98亿(YOY131.4%);
公司持有物业发力:2010年公司出租物业实现营业收入4.4亿元(YOY52.9%)。预计2011年达到7.62亿元(YOY73.2%);
投资评级及估值:公司在北京金融街地区有65万平建面左右的持有物业。公司RNAV为18.2元。按目前30.3亿的股本,我们预计公司2011到2013年公司EPS分别为0.84元、1.25元和1.38元。目标价按10倍PE估值,也即为8.4元,维持公司股票强烈推荐—A的投资评级;
风险提示:行业调控超预期导致量价低迷。
研究员：贾祖国，孟群，洪俊骅 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：金融街:商业模式日臻成熟,领衔绿色商务地产
公司于4月8日公布2010年年报。
合理安排开发进度,利润稳定增长报告期内公司实现营业收入81.1亿元,同比增长30.15%;实现归属于母公司所有者净利润17.82亿元,同比增30.52%;基本每股收益0.59元,同比增长31.1%,加权平均净资产收益率10.98%。利润分配预案为每10股派发现金2.5元(含税)。
京外地区业务增长迅猛近三年,北京地区营业收入占全部营收的比例分别为88.6%、63.9%、57.7%,呈逐年下降的趋势,而天津、重庆、惠州等京外地区占营收的比重迅速增长。
存货大幅增加,未来业绩增长信号明确报告期末,公司存货总额为284.5亿元,较上年末185.5亿元增加53.4%;存货中的开发产品更是增长达4.6倍,显示公司未来销售及结转增长潜力较大。公司存货增加主要源于对通州商务园项目、重庆长安二厂项目、北七家项目、菜西危改项目和复兴门内4-2#项目的投入。
销售费用增长快于收入增长公司销售费用同比增加66.8%,主要是报告期内在售项目及签约额较上年同期大幅增加,导致销售代理费用增加。
货币资金、预收帐款大幅增加预收款89.58亿元,比期初增加2.19倍,在手货币资金余额高达139.1亿元,比上年末增加7.2亿元。
开复工及投资计划趋于稳健2011年,公司全年计划开复工面积不低于330万平方米,实现竣工面积约110万平方米,安排项目投资约160亿元,增幅较去年计划数更为务实。
投资建议公司已建立“金融街”的良好品牌形象,积累了丰富的商务客户资源。公司预收款余额相当于去年全年营业收入的110%,2011年业绩增长明确;拥有总建筑面积约788万平方米的可开发资源,土地储备丰厚。
鉴于对公司的良好预期,上调2011年盈利预测,每股收益0.66元,预计2012年每股收益为0.87元,对应市盈率分别为10.7X、8.14X。整体看,估值吸引力较强,维持买入评级。
研究员：张冬峰 所属机构：信达证券股份有限公司
报告标题：金融街:业绩稳健,具备抗风险特质
公司2010年主营业务收入同比增长30.2%至81.1亿元,净利润同比增长30.5%至17.8亿元,合每股收益0.59元,公司计划每10股派现2.5元。我们预计公司2011年每股NAV将达到13.81元,按照对2011年NAV 30%的折让,将目标价由11.67元下调至9.70元,相当于13.3和10.7倍的2011年和2012年市盈率,维持对其的买入评级。
支撑评级的要点
公司业绩增长稳定,近5年净利润平均增速达35.1%。
各板块业务收入均有不俗表现,多元化的发展使公司未来物业经营和物业租赁业务在收入结构中的占比逐渐扩大。
公司坚持“商务地产为主、住宅开发为辅”的发展模式,立足北京,并陆续进入重庆、天津、惠州等城市,以商务地产为重心的经营模式使公司受到住宅市场调控政策的影响较小,具备抗风险特质。
评级面临的主要风险
住宅市场的政策调控以及银行信贷收紧可能导致住宅销售大幅下滑。
估值
预计公司2010-13年间营业收入和净利润的复合增长率分别达20.3%和27.4%。
按2011年NAV 折让30%,我们将目标价由11.67元下调至9.70元,相当于13.3和10.7倍的2011年和2012年市盈率。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：金融街2010年报点评:商业地产对冲风险,混合模式效果显著
4月8日消息,公司公布10年报,公司实现收入81.1亿元,同比增长30.15%,实现净利润17.82亿元,同比增长30.52%,EPS 0.59元。公司分红预案为每10股派2.5元。公司业绩实现略好于预期。
点评:
销售情况好于预期,土地储备增长较快。报告期内,实现房产销售合同金额约162亿元,好于预期。公司业绩增长的主要原因系,前期销售房产开发项目中满足收入确认条件的项目较多,本期结转收入增加;另外,金融街购物中心二期计入投资性房地产采用公允价值计量,导致营业利润、净利润增加。土地储备方面,通过项目收购、招拍挂等多种方式积极开展项目储备工作,获取新项目约202万平方米。总体土地储备达到800万平方米。在土地储备不在增加的基础上,丰厚的土地储备也能够保障公司未来3—5年带来25%-35%的增长。另外,公司持有商业地产项目主要集中在京津地区核心地段,拥有较大升值空间,为公司业绩提升奠定了较好的基础。
商业地产对冲调控风险,“商业+住宅”模式效果显著。公司房地产开发主业中,商业、办公楼和住宅占比分别约为19%、26%和55%。2010年地产调控对商品住宅市场影响较大。但商业地产并没收到冲击。由于跨国公司增多,且国内企业开始追求高品质写字楼,使得2010年中国市场甲级写字楼需求增加,租金水平保持上涨趋势,空置率下降。同时,国内商业零售活动强劲,多数市场的租金水平呈现增长态势。商业地产的优良表现有效的对冲了住宅市场的不利影响。公司商住同时开发的模式,在地产调控环境下,展现出了很大的优势。该模式为公司稳定的发展提供了有效的路径。
给予“增持”投资评级。报告期内,公司预收账款达89.58亿元,超过2010年收入水平,2011年业绩基本锁定。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.77元、1.01元和1.27元,对应动态市盈率为12倍、9倍和6倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
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