深 天 健(000090)_研究报告_财经_新浪网(000090) 研究分析报告|查股网
股票名称：深 天 健(000090)
报告标题：深天健:业绩弹性很大
2011年公司主要结算项目为阳光天建城17.6万平米、天健时尚空间2.7万平米和天健时尚名苑1.6万平米。阳光天健城、天健时尚空间为现房销售,天健时尚名苑将在2011年竣工。
我们预计公司2011年、2012年每股收益分别为0.47元、0.67元,相对目前股价11.29元,对应的市盈率分别为24倍、17倍,维持增持评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健:调控中方显公司稳健价值
1.事件
近日我们调研了深天健,与公司董秘及证券事务代表对公司的情况进行了深入的沟通。
2.我们的分析与判断
(一)、工程施工保障现金流,地产贡献高毛利
公司以工程施工起家,公司主营业务中市政工程业务占比较高,一季度的12亿元收入中,市政工程款占比一半以上,市政工程虽然毛利率较低只有3-4%,但是为公司稳健发展提供了充裕的现金流,在调控中也能保障房地产业务的稳定发展。
公司各项地产项目均销售平稳,2011年可结转面积增加。位于深圳龙岗的天健阳光城,位于大运会会场附近,龙岗地铁站旁,是龙岗地区位置最好的楼盘之一。总建筑面积23万平米,2010年推出8万平米已经结转。2011年在售15万平米分批推出,均价略有上涨至1万5千元每平米,如果乐观估计,该项目年底可以售完,则全部结转可以为公司提供高额的利润,预计剩余15万平米可以提供18亿元的销售收入,6亿元左右的利润。除此之外,宝安的时尚空间项目、长沙芙蓉盛世项目、福田保税区写字楼项目、南宁、广州项目都在规划进行中,未来几年将持续释放业绩。
(二)、受益深圳城市更新办法,相关手续正在办理
公司在福田区香蜜湖东天健工业园区有大概建筑面积8万平米左右的旧厂房。权属和更新立项问题都在做。因为涉及到多个部门的协调,所以进展还尚需等待一段时间。但是这个旧厂房的位置非常好,未来无论是做住宅还是写字楼,预期收益均会不错。
(三)、酒店及服务业务是公司另一亮点
公司本身有两家酒店:帝都酒店、海南酒店。在酒店管理领域本身有自己的经验和历史。公司未来想成立自己的酒店管理公司,这块是公司未来的一个战略发展方向,随着一线城市饱和度的不断提升,商务活动的频繁和不断增加,未来酒店业务和酒店服务业将会是新的发展方向。公司正向这方面努力。
3.投资建议我们预计公司2011、2012年主营收入为39.9亿元和45亿元;实现归属母公司股东的净利润分别为2.5亿元和2.7亿元;每股收益为0.56和0.60元,对应当前股价的市盈率分别为18X 和17X。公司经营模式稳健抗风险能力强,潜在资产增值空间大,给予公司谨慎推荐投资评级。
研究员：王国平，潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：深天健2010年报点评:销售情况超越预期,业绩有望大幅提升
点评:
销售情况超越预期,业绩增长潜力较大。报告期内,公司房地产业实现营业收入105,787.35万元,同比增长38.85%,营业成本65,630.17万元,同比增长12.16%,营业毛利率37.96%,同比增长14.76%,实现净利润12,121.90万元,同比增加11,084.14万元。公司房地产销售情况超越预期,另外供盈利能力有较大幅度提高。公司预收账款为8.43亿元,同比增幅巨大。公司2011年结算项目主要为阳光天健城、天健时尚空间、天健时尚名苑及长沙芙蓉盛世二期项目。由此可以预期,公司2011业绩将有较大的增长潜力。
其他业务发展顺利,业务转型提升公司价值。报告期内,工程施工业务实现营业收入26.87亿元,同比增长20.51%,营业成本25.26亿元,同比增长16.63%,营业毛利率5.99%,同比增长3.13%,实现净利润2,758.32万元,同比增加9,476.97万元。公司拥有租赁物业面积计22.32万平方米,实现租赁营业收入7,790.52万元,实现利润总额3,749.04万元。另外,公司获得莱宝高科分红收益834.80万元、获得建工集团分红收益327.18万元、获得建业集团分红收益86.63万元;公司转让持有的茂华公司100%股权,获得投资收益1902.84万元。上述合计共实现投资收益3151.45万元。公司拥有的天健工业区有望转型成商住用地,目前正在产权确认阶段,该地块地价低廉,如转型成功,将提升公司价值。公司作为深圳市市政建设的主体之一,未来或将受益于深圳市前海规划,积极参与前海区域的项目建设。
维持“中性”投资评级。公司发布一季报预期,预期公司基本每股盈利0.27元。公司报告期业绩比上年同期大幅上升的主要原因是报告期内可结转商品房销售收入同比大幅上升。预计公司2011至2013年的EPS 分别为0.43元、0.56元和0.72元,对应动态市盈率为29倍、25倍和21倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：深天健:盈利能力显著提升,未来发展值得期待
深天健今日公布2010年度报告。公司2010年实现营业收入35.46亿元,营业利润1.62亿元,同比分别增长33%及96%。实现归属母公司股东的净利润达1.11亿元,同比增长91.93%,盈利水平有显着提升。公司全年EPS为0.24元,较2009年的0.13元增长0.11元。公司年度利润分配预案为每10股派发税前现金红利0.75元。
公司2010年发展势头良好,营业收入维持稳定增长,主营业务的盈利能力及资产营运能力大幅提升。其中营业收入增长主要是由于公司商品房销售业务、市政工程业务及租赁业务收入同比均有较大幅度增长所致。年度利润大幅增长主要是由于公司商品房销售业务的盈利能力增强所致。
在市政工程业务方面,公司强化管控措施及积极推行成本控制,使该项业务在2010年实现扭亏为盈。目前公司拥有在建工程57项,合同金额达68.22亿元,其中2010年新开工工程达42项,合约总价达30.42亿元。公司市政工程业务开展顺畅,中标亿元以上的项目数量明显增多,体现出公司市场拓展能力、市场份额及项目盈利能力的显着提升。
在商品房开发业务方面,公司2010年主要结算项目为阳光天健城及天健时尚空间,全年结算面积为6.59万平米,实现营业收入9.2亿元。公司2010年结算项目的毛利率水平达37.96%,同比大幅增加了14.76个百分点。目前公司在售楼盘为阳光天健城及天健时尚空间,在建项目有5个,为时尚名苑、天健大厦及南宁的3个项目。公司商品房开发业务呈快速发展势头,预计2011年仍能实现快速增长。
在物业出租方面,公司目前拥有租赁物业面积达22.32万平方米,全年实现租赁收入0.78亿元,利润总额达3.75亿元。公司在出租业务方面积极导入酒店式服务模式,同时对物业实行市场化租金价格,从而提升了公司持有型物业的盈利能力。
深天健未来有较多看点值得关注。其一为公司拥有的天健工业区。受益于深圳城市更新办法,天健工业区有望转型成商住用地,目前正在产权确认阶段。该地块地价低廉,如转型成功将提升公司价值。其二为公司所持有的莱宝高科股权。公司为莱宝高科的第二大股东,拥有其5426万股股权,当前市值达26.38亿元。未来如公司逐步减持,将会带来高额的投资回报。其三为前海规划为公司带来的发展机遇。公司作为深圳市市政建设的主体之一,未来或将受益于深圳市前海规划,积极参与前海区域的项目建设。
综合以上分析及未来看点,我们预测公司2011-2012年每股收益为0.50元和0.72元,同时维持推荐评级。
研究员：张驰飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：深天健调研快报:未来不乏亮点
事件:
我们近日拜访了深天健,借此机会就公司经营状况与管理层进行了沟通。
投资要点:
主要亮点:
1、2010年业绩基本锁定:阳光天健城一期、天健时尚空间已经达到结算条件,4季度销售状况依然良好。而2011年-2013年的项目储备依次是阳光天健城二期,天健时尚名苑、南宁东盟商务区项目、天健大厦、长沙芙蓉盛世二、三期、南宁天健世纪花园及广州氮肥厂地块项目。
2、受益于深圳城市更新办法,深圳香蜜湖东天健工业区转商住用地,目前正在进行确权工作。由于该部分土地获取成本极低,因此未来将增厚公司的RNAV。此外公司还在沙河和龙岗拥有工业厂区,相比天健工业园产权更为清晰,但在用途是否会变更方面尚不确定。
3、公司是莱宝高科第二大股东,持有其12.65%股权,其股价10月中旬以来上涨近100%,目前市值高达34亿元,未来如逐步减持能够释放巨额投资收益。
4、造成市政工程业务亏损的消极因素基本消化,成本控制与主辅业分离初见成效,3季度已经扭亏为盈,我们预计今年全年施工业务基本能接近盈亏平衡。
5、公司全资的市政总公司在土地一级开发和市政建设方面具备优势,目前公司已经成立专门部门,努力争取深圳前海建设项目,作为深圳市政工程建设的龙头,具备受益于前海开发的潜力。
主要不足:
1、公司房地产业务开发周期偏长,施工业务毛利率与行业可比公司相比偏低。
2、前海项目方面仍处于参与招标、争取项目阶段,尚存在不确定性。
投资评级:综合考虑上述因素,上调公司评级至“谨慎推荐”。预计2010-2011年EPS为0.45元、0.55元。
风险提示:房地产调控政策加剧,量价大幅下跌。
研究员：俞冲 所属机构：广州证券有限责任公司
报告标题：深天健:三季度业绩释放
2010年前三季度公司实现营业收入25.53亿元,同比增长35.86%;归属于母公司净利润1.32亿元,同比增长157.8%;基本每股收益为0.29元。
期内净利润大幅增长。原因有三:一是期内新售楼盘阳光天健城和宝安时尚空间已达到收入结转条件。主要销售项目为阳光天健城一、二期、时尚空间及长沙芙蓉盛事一期尾盘,实现房地产销售收入8.78亿元,同比增长47.42%;由于项目盈利能力提高,实现利润总额1.8亿元,同比增长989.8%;二是市政施工业在建工程58项,总造价55.13亿元,与上年同期相比实现扭亏为盈。期内实现营业收入17.93亿元,同比增长12.5%;实现利润总额1661.55 万元,比上年同期增加7426.31 万元;三是物业租赁盈利能力增强。
2010年业绩高增长基本锁定:期末仍有预收账款5.67亿元,比期初增长260%;2010年业绩较2009年将至少增长128%,全年业绩高增长基本锁定。
可供出售金融资产增厚每股净资产:上半年产生投资收益1249万元,占公司净利润的9.5%。公司持有莱宝高科5426万股股权,每股初始成本仅0.44元,按莱宝高科昨日收盘价32.69元,该部分股权能产生17.5亿元的投资收益,增厚公司EPS3.83元。该部分股权带来的净资产占公司账面净资产的49.6%。
投资进度慢于计划:报告期内房地产开发总投资2.2亿元,占全年计划的29.3%,投资力度低于计划。其中阳光天健城报告期内完成投资1.18亿元,占年计划的32.09%。9月份,公司全资子公司深圳天健房地产以人民币12.9 亿元的成交价格竞得广州市天河区氮肥厂地块土地使用权,项目东临奥林匹克中心,目前周边一手房均价约为1.5万元/平方米。该项目为住宅项目,计入容积率建筑面积为15.88万平方米,平均楼面成本8124元/平米,预计项目毛利率不低于25%。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.36元、0.39元、0.54元,按公司最近收盘价为11.24元,对应的动态市盈率分别为31倍、29倍和21倍。估值不具备优势,但公司金融资产出售将带来业绩超预期增长,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健三季报点评:业绩如期释放
公司今日公布三季报。1-9 月实现营业收入25.53 亿元,比上年同期增长35.86%;实现净利润1.32 亿元,比上年同期增长157.76%;实现EPS 0.29元。公司深圳的两个主要项目阳光天健城一期和天健时尚空间如期实现结算是公司三季度业绩如期释放的主要原因。由于销售回款的增加,公司期末预收账款为5.7 亿,比年初增加260%。
根据深圳市房管局公布的销售数据,公司阳光天健城目前累计推出15 万平米(总体可售22.7 万平米),实现销售8.5 万平米,去化率57%,天健时尚空间推出4.2 万平米,实现销售2.1 万平,去化率50%,受益于9 月市场成交回暖的影响,公司这两个主要在售项目都在9 月份出现成交量上升的表现,项目整体去化率比半年报公布的去化率提升一倍以上。但由于深圳日前已出台十分严厉的限购政策,公司两个项目分别为大户型和具有投资价值的小户型项目,预计产品类型受限购的影响将较为显著,这也将直接影响公司今年全年业绩情况。
报告期内,公司新增广州市天河区氮肥厂项目。项目总建筑面积为22 万平米,其中计容建筑面积15.9 万,楼面地价8113 元/平米(按计容建筑面积计算)。公司总体项目建筑增加至176.5 万平米。
公司期末拥有现金8.8 亿元,比09 年末增加118%,公司剔除预收账款后的资产负债率为43.6%,财务状况良好。预计公司在支付新增项目12.9 亿地价后整体资产负债率将有所上升,但整体来看公司财务状况良好,将有助于公司渡过深圳严厉限购调控政策下成交量萎缩的艰难时期。
考虑到深圳严厉的限购调控政策将在四季度对市场成交量产生较大的影响,而公司今年主要业绩贡献来源均集中在深圳,三季度销售及结算业绩并无超预期表现,因此本次下调公司今年业绩0.17 元至0.43 元,预计公司今明两年业绩为0.43 元和0.55 元,相应PE 为26X 和20X。公司目前整体NAV 为12.5 元,股价仍有10%的折扣。维持对公司增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深天健:业绩将加速释放拥有巨型隐蔽资产
因项目尚未结算,公司中报业绩较差。0.03元EPS,12.9亿收入,1588万净利润,分别同比增长6.8%和下降47.9%。
因下半年龙岗和宝安项目集中交房,三季报开始将体现业绩加速释放。公司三季报预增458-579%,0.25-0.31元EPS。
非房地产主业整顿初见成效。市政工程与管理业务亏损局面得到有效控制,装饰涂料等主辅分离改制基本完成。
现房销售年内结算有保证。上半年实现销售8.4亿元,大头为龙岗和宝安楼盘的现房销售,年内即可交房结算。
10年业绩锁定性好。截至7月末11.32亿预售房款,相当于10年13.5亿元房地产结算收入的84%已实现。中报8亿预售房款。
公司现有项目储备108万平米未结算建面,普遍为07年前拿地,地价成本低。其中,深圳、长沙和南宁比例为31%:51%:18%。
巨型隐蔽资产之一是可更新改造的工业厂区。如深圳香蜜湖东天健工业园,城市更新办法的充分受益者,中性预测有望增加5.2-7元RNAV。从已公开披露工业园占地5.63万平,现有厂房8.26万建面。
巨型隐蔽资产之二是绝对控股子公司市政工程公司具有市政工程施工和管理业务资质,获得深圳前海、关内外合并等有关业务潜力大。
巨型隐蔽资产之三是莱宝高科4174万股,27元重估RNAV增2.5元。
预计10、11年EPS分别为0.78、1.46元(不考虑减持莱宝股权),均为来自龙岗和宝安楼盘的住宅现房结算。10年初房价测算RNAV17.06元(不含天健工业园等土地更新变性)。
考虑隐蔽资产价值空间、住宅项目盈利能力强、未来业绩快速释放,目标价17元,对应10年21倍PE和RNAV平价,增持且重点推荐。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：深天健:2010年业绩高增长基本锁定
2010年上半年公司实现营业收入12.94亿元,同比增长6.76%;归属于母公司净利润1588万元,同比下降47.89%;基本每股收益为0.03元。
上半年房产销售情况良好:累计销售商品房面积6.99 万平方米,实现销售额8.38亿元,回笼资金7.67亿元。结转销售收入2.13亿元,比上年同期降低34.2%,主要原因是阳光天健城项目上半年未达到财务收入结转条件。房地产业实现净利润451.12万元,比上年同期增加748.97万元。
增收不增利:营业收入比上年同期增加的主要原因:市政工程业务、的士运营、物业租赁的营业收入均同比有所增长,分别增长2.76%、3.94%和34.85%。营业利润、净利润比上年同期下降的主要原因:报告期内非经常性损益(股票转让收益、改制企业股权转让收益、坏账准备转回、减免税和固定资产处置收益)同比大幅减少。
2010年业绩高增长基本锁定:期末预收账款7.92亿元,比期初增长403%;第三季度将结算已经预售的阳光天健城,公司预计前三季度净利润同比增长458%-578%,基本每股收益0.25元-0.31元。
2010年业绩较2009年将至少增长90%,全年业绩高增长基本锁定。
2010年净利润同比大幅上升的主要原因有:(1)地产项目销售状况良好;(2)市政工程业务亏损局面得到有效控制,专业公司的盈利能力均比上年同期好转,亏损额大幅减少;(3)公司上年度实施主辅分离改制,近千名员工自愿选择离开企业,与上年同期相比,本期人工成本大幅减少。(4)物业租赁由于租赁面积增加及租金上升,收入和利润同比大幅增加。公司的经营逐渐步入正轨。
投资收益为重要的利润来源:公司持有莱宝高科5426万股,每股初始成本仅0.44元,按目前莱宝高科股价,该部分股权能产生16.68亿元的投资收益,增厚公司EPS3.65元,按6.23元的每股净资产估计,该部分股权带来的净资产占公司总净资产的58%。上半年产生投资收益834.8万元,占公司净利润的52.6%。
投资力度低于计划:公司2010年投资预算总额为7.62亿元,上半年实际完成投资1.47亿元,仅完成年度投资预算的19.31%。投资速度有待加快。
维持“增持”评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.36元、0.51元、0.60元,按公司最近收盘价为13.09元,对应的动态市盈率分别为36倍、26倍和22倍。估值不具备优势,但公司金融资产出售将带来业绩高增长,维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健:期待业绩扭亏后的爆发性增长
2009 年公司实现营业收入26.66 亿元,同比下降6.34%;归属于母公司股东的净利润5771 万元,扭亏为盈。基本每股收益0.13 元。2010 年一季度实现营业收入6.42 亿元,母公司净利润-858 万元,同比下降117%,基本每股收益-0.02 元。
?? 09 年业绩扭亏主要因为投资收益增加。营业收入降低主要因为企业改制导致施工业工程量及工商业产品销售量减少。净利润增加的主要原因有:一是房地产业和施工业的利润实现情况较去年均有所好转,施工业务在市政总公司改制终止后纳入公司正常经营轨道,长期亏损的情况得到了遏制,亏损额比上年同期减少3676 万元。房地产公司因销售增加、跌价准备的减少和转回及汇金投资公司股权的转让,利润较去年同期增加5589万元;二是出售莱宝高科、交通银行、海南高速获得收益1.62亿元,比上年同期增加1.13 亿元,是2009 年度利润的主要来源;三是资产减值损失比上年同期减少1.61 亿元。
公司主营业务为工程施工和房产销售,工程施工业务经营状况有所好转,但没有得到根本改善,仍处于亏损状态,公司整体盈利能力较弱。09 年营业毛利率9.47%,远低于行业平均,期间费用率9.53%,扣除投资收益,主营业务处于亏损状态。房地产业务收入主要来源于龙岗天健现代城(3.16 亿元)和长沙芙蓉盛世(一期)(4.22 亿元)项目,毛利率分别是34%和8%,盈利能力中等;工程施工与管理业务实现营业收入22.29亿元,毛利率仅2.86%,亏损6719 万元,亏损面较上年减少。
2010 年一季度公司盈利能力依然较弱,整体毛利率5.98%,同比下降3.81 个百分点。
2010 年主要销售项目为长沙芙蓉盛世一期及阳光天健城。一季度预售情况良好,期末预收账款5.06 亿元,比期初的1.58 亿元增加2.21 倍,主要是阳光天健城预收账款3.37 亿元。工程施工业务扭亏后,公司业绩有望获得较快增长。
目前项目储备130 多万平米,分布在长沙、深圳、南宁等城市。
其中天健工业区8.26 万平米,受益于《深圳市城市更新办法》,不通过招牌挂可将土地性质由工业用地变更为住宅用地,有效增加公司业绩来源。
我们预测公司2010 年-2012 年的每股收益分别为0.34 元和0.54 元、0.88 元,按公司最近收盘价11.81 元,对应的动态市盈率分别为34 倍、22 倍、13 倍。虽然我们预计公司近几年业绩会增幅较大,但估值优势仍不显著,下调投资评级至“中性”。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健:09年将扭亏为盈
2009 年1-9 月公司合并报表显示实现营业收入18.8亿元,同比增长19.27%;归属于母公司股东的净利润5111 万元,同比增长566%。基本每股收益0.11 元。
营业利润、利润总额、所得税费用、净利润比上年同期增加。主要原因有:一是公司房地产业利润增加,比上年同期增加1931 万元;二是公司出售了持有的部分莱宝高科等上市公司股票,获得股票转让收益11,829 万元,比上年同期股票转让收益增加8,199 万元;三是公司按照业务主辅分离的重组计划,出售了所持有的深圳市天健物业管理有限公司100%股权,获得投资收益978 万元;四是公司收回深圳市清水河实业有限公司借款(已全额计提坏账准备)及利息共计1505 万元,增加利润1505 万元;五是施工业亏损得到有效遏制,经营形势有了很大好转,亏损额比上年同期减少。
公司盈利能力远低于行业平均水平,但有所提高。从主营业务收入构成来看,市政工程建设业务占比70%以上,但毛利率还不到2%,处于亏损局面,对公司整体盈利能力有较大拖累。但报告期毛利率已经提高了3 个百分点,为11.6%,净利润率也由负转正,为2.72%。
公司副业一直处于亏损局面,目前正在剥离以减轻对主营业务的影响。报告期本公司属下五家企业实施主辅分离改制进展情况如下:除深圳市市政工程总公司的改制方案未获董事会批准外,其余四家企业(深圳市天健物业管理有限公司、深圳市茂华装饰工程有限公司、天健涂料科技开发有限公司、深圳市天健建设工程劳务有限公司)的改制方案已获董事会批准并实施。副业剥离以后,公司的基本面将有较大的改观。
公司目前共有权益建筑面积110.7 万平米,长沙和深圳和南宁分别占比52.6%、29.3%、18.1%。09 年在建项目为阳光天健城、天健时尚空间,预计分别竣工19.2万、7.5 万平米,销售金额将达到15.7 亿元、9.8 亿元,将在今、明两年销售。上半年主要销售已竣工项目龙岗天健现代城及长沙芙蓉盛世一期,预计09 年全年销售面积达16 万平米,结算金额10 亿元左右。
维持“中性”的投资评级。预计公司09 年、10 年EPS 为0.19 元、0.32 元,以10 月23 日收盘价7.8 元计算,对应的动态市盈率分别为41 倍和24 倍,维持“中性”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健08中报分析：销售疲软，全年业绩堪忧
2008年1-6月，公司实现营业收入10.92亿元，同比增长9.38％；营业利润3486万元，同比减少2.94％；净利润2745万元，同比增长29.92％；摊薄每股收益0.09元。
由于天健现代城07年完成的销售额部分于报告期内才达到收入确认条件，致使房地产营业收入比上年同期大幅增长；利润增幅远高于收入增幅的原因是上半年处理解禁的部分莱宝高科股权获得了3630万元的投资收益，上半年扣除非经常性损益后的净利润为-774万元（其中市政施工业务亏损2850万元）；财务费用大幅增加，比上年同期增加2,425万元，增长3381％，主要原因是银行贷款规模大幅提高。
维持“增持”评级：我们下调公司08、09年的EPS 为0.44、1.03元，但考虑公司股价经过前期大跌已经释放了部分风险，对行业和公司业绩下滑也已经反映得较为充分，维持“增持”评级。
研究员：张旭明 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健：受累楼市低迷 主业或有下滑
房地产一直是公司业务布局中的重中之重，也是带动公司从2005年走出谷底，进入长达三年的高速增长期的主要动力。不过07年四季度以来全国房地产市场的低迷，给公司房地产业务的持续增长带来极大的压力和挑战。
08年公司可结算利润的楼盘主要是两个：深圳龙岗现代城和长沙芙蓉盛世一期。但上述两个楼盘在08年的销售都异常艰难。我们跟踪到的数据显示，截止报告日，现代城仅售出9套，芙蓉盛世一期也仅售出5套。而公司07年底预收房款仅为3.7亿元，也即如果公司如果再不调整销售策略，08年的房地产业绩将面临大幅下滑的风险。
公司06年底开始推进剥离市政施工及与房地产主业无关业务的战略，意图将公司打造成为一家更具市场竞争力同时主业更加明晰的房地产公司。然而时至2008年，市政施工业务的剥离仍没有取得实质性进展，并已对公司主业的发展形成负面拖累。
考虑到深圳及全国房地产市场的低迷，我们大幅下调了公司08年及09年盈利预测。如果剔除出售莱宝股权对公司利润的贡献，公司主业08年与09年每股收益将分别只有0.18元及0.60元。因此尽管相对公司每股NAV，当前股价有23%的折让，我们还是给予公司中性的评级。但是，如果公司08年能顺利完成市政业务的剥离，我们对公司的后续发展仍寄予期望。我们并没有改变公司已发展成为房地产行业中二线蓝筹的判断。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深天健（000090）：主业增长、投资收益两翼齐飞
深圳楼市的价量齐跌对公司项目销售有一定影响。07年三季度以来，深圳楼市“拐点”突现，至今为止，房价从最高点下跌已近30%，同时成交量也极度萎缩，观望情绪相当浓厚。其原因还是因为之前非理性的过快过猛上涨、投资比例过高带来的明显泡沫在宏观调控政策的累积作用下迅速破灭，而这不过是市场规律的正常体现而已。目前深圳楼市的观望情绪仍在持续，根据我们了解的情况，公司的龙岗天健现代城项目销售也受到了一定的影响，但是并没有降价促销的打算，目前住宅部分超过70%已经销售，均价超过10000元/平米，剩余部分和配套商铺都将在08年结算。
2. 公司08、09年项目有保证，业绩仍可期待。除了龙岗天健现代城项目剩余部分之外，总建筑面积近90万平米的超大型社区长沙芙蓉盛世项目一期已经开始销售，并将是公司08年利润的主要来源。一期建筑面积约28平米，主要为公寓和小户型，由于作为二线城市的长沙房价受宏观调控的影响并不明显，因此预售情况较为良好。此外，二期20万平米也有望在今年下半年开始动工，09年实现竣工交付。同时，地处大运中心的23万平米建筑面积的深圳阳光天健项目已经于07年5月动工，08年下半年有望实现销售结算，由于拿地成本较低，项目整体盈利能力较强，再加上天健时尚空间和深盐二通道等项目，公司08、09年的整体业绩仍然可以期待。
3. 市政业务的主辅分离改制困难比预期大，时间表较难确定。由于历史的原因，公司的市政业务人员众多且趋于老化，包袱较重、管理成本相当大，近年来每年的亏损都在3000-4000万，整体上拖累了公司的盈利能力。因此公司早就开始着手市政业务的主辅分离改制工作，本来预计去年底能够完成，但是由于人员和各方利益协调上困难，目前还难以确定时间表。
4. 在信贷收紧的大环境下，公司持有的莱宝高科等股权资产有望缓解现金流。公司持有莱宝高科4000万股，其中一半已经可以上市流通。我们预计，在宏观调控的大环境下，信贷收紧可能长期持续，尤其是针对房地产公司的直接和间接融资都将控制得更为严格。因此预计公司将出售部分莱宝股权来缓解资金需求，同时投资收益有望大幅增厚公司业绩。
5. 维持对公司的“买入”评级。我们预计公司07、08年的EPS分别为0.57元、1.59元，对应的08的动态市盈率为13倍，维持“买入”评级。
研究员：张旭明，石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深天健：业绩开始加速释放 正是买入时
由于公司年内的主要利润来源深圳龙岗现代城三、四季度方能参与结算，导致深天健07 年业绩分布上下半年苦乐不均。在熬过中报每股收益仅0.07 元的尴尬之后，公司三季度终于报出每股收益0.30 元的业绩。公司同时预增全年业绩比去年增长50%-100%。
深圳龙岗现代城可售面积13.98 万平米，其中住宅部分已全部推盘，销售均价超过1 万元/平米；商铺部分公司尚未推盘，有可能公司保留作为出租物业长期持有。假定该项目住宅与商铺部分全部售出，我们预测销售净利润将超过4.6 亿元。根据销售公示，截止报告日龙岗现代城住宅部分销售率已达76%，而我们预测公司07 年将结转的销售面积将在8 万平米左右。基于龙岗现代城良好的销售情况，我们基本维持公司2007 年全年业绩预测。
公司2008 年的利润来源甚丰。房地产主业方面除龙岗现代城近4 万平米的尾盘外，长沙芙蓉盛世一期及深圳宝安中心区天健时尚空间都将进入结算期。长沙芙蓉盛世位于长沙伍家领商圈的黄金地段，并且为长沙市区内唯一体量超过90 万平米的超级大盘。将于10 月底开盘。受益于北辰最新拍卖取得长沙三角洲地块3700 元的楼面地价对土地价值的提升，天健芙蓉盛世一期住宅部分的开盘价将极有可能超过5000 元/平米。天健时尚空间虽然面积不大，但受益于深圳宝安中心区市政建设的巨资投入，及深南大道与宝安大道的对接，还有周边楼盘的带动，我们预测住宅部分销售均价将超过1.5 万元/平米，而商铺部分将超过3.5 万元/平米。
投资收益方面，公司持有4000 万股莱宝高科明年有2000 万股可售。
以目前莱宝目前市值测算，假定公司08 年售出2000 万股，即可获得5.5亿元的投资收益。此外深盐二通道可结算的投资收益也将超过3000 万元。
我们认为公司上半年由于业绩不够好而导致的股价被压制，并导致公司股价没有反映出公司真实投资价值，在年底及明后两年公司业绩将加速释放的情况下，给投资者提供了极佳的买点。维持对公司增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深天健：被埋没的真金
报告期公司收入和净利润分别增长34.7%和7.6%，净利润增长落后于收入是因为盈利能力强的房地产业务在收入中占比下降。天健现代城是公司07年主要地产项目，目前尚不完全具备结算条件，但其中大部分将在年底确认收入，我们预计公司全年业绩增长91%。公司也发布了全年实现50－100%增长的预增公告。
公司改制立项已经获得深圳市国资委书面批复，并力争年底或最迟明年上半年完成。如果主辅分离成功，不但能够消除亏损业务对业绩的负面影响，还可集中精力于主业，提高竞争力。
公司储备项目的权益建筑面积为121 万平米，足够保证未来三年发展。其中94%在05 年前取得，位于深圳和长沙，项目毛利率水平在45－55%之间，明显超过行业平均水平。
公司价值存在严重低估。我们预计07－09 年每股收益分别为0.7、1.5 和2.4 元，08 年动态市盈率仅为15.4 倍，我们认为公司具备可持续增长能力且业绩实现风险较小，赋予其25 倍合理市盈率，目标价37.5 元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：深天健：增长明确价值低估
我们基于下述三点原因推荐深天健。
增长预期明确。深天健储备项目位于深圳和长沙，权益建筑面积为121 万平米，其中的94%在05 年前取得，将充分享受当地房价上涨带来的高利润率，快速增长预期明确。
土地一级开发资质帮助拓展资源。通过参与一级开发，企业能够更准确判断项目盈亏平衡点和制定具体土地出让规划，都将帮助其在二级市场获得土地使用权。深天健具有丰富土地一级开发经验，在拓展项目资源方面具有先天优势。
主辅分离改制进入实质阶段。公司改制立项已经获得深圳市国资委书面批复，并在中报中提出力争年底或最迟明年上半年完成。如果主辅分离成功，不但能够消除亏损业务对业绩的负面影响，还可以使公司集中精力于主业，全面参与市场竞争和发展壮大。
价值低估。目前行业龙头公司08 年平均市盈率34.3 倍，区域性公司26.3倍，深天健仅为17.3 倍，存在明显低估。鉴于公司增长明确，赋予其08年25－26 倍市盈率，对应合理价格为37.9－39.4 元，建议买入。
研究员：曹旭特 所属机构：国金证券股份有限公司
报告标题：深天健：2007开启快速成长新阶段
深盐二通道代建项目的承揽是深天健市政业务转型走出的第一步。截止当前该项目进展顺利，并将从06年开始给公司贡献利润。随着该项目利润的陆续结算，公司市政业务的盈利能力将大幅提高。目前公司正按相关政策积极推进主辅分离的前期准备工作，主辅分离完成后，公司市政业务将彻底转型，从而跨进工程总包和项目管理型企业行列。
虽然国家出台了一系列对房地产行业调控的政策，但对深天健房地产业务的影响基本没有。这与公司中档产品的定位，以及拥有建筑施工能力，可以在建筑—房地产产业链当中合理布局自己的利润有很大关系。随着再融资的完成，公司的房地产开发能力将再上层楼，开发速度与结算速度也将提高。在调控与贷款紧缩的形势下，公司优势将进一步突出。
莱宝高科成功上市，天健获利丰厚。公司已将该部分股权列为可出售的金融资产。若战略减持，回笼部分资金，将支持房地产主业更快发展。
公司拥有30%股权的水务投资公司，发展迅速，也计划上市，有望成为公司投资的第二个莱宝。
分别提高07及08年净利润盈利30%及31%。公司股价理定价16元到23元之间，股价仍未反映价值。增持。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深天健：三季报与预期相符
深天健近日披露三季报，前三季度主营业务收入13.75亿元，比上年同期增长15.22%；主营业务利润1.45亿元，比上年同期增长24.26%；净利润8453万元，与上年同期相比劲增176.38%。每股收益0.36元，与我们预期基本一致。基于公司同时预增全年净利润比上年同期增长50%-100%，我们维持对公司全年每股收益0.45----0.48元的业绩预测。
公司07年主要结转项目天健现代城，建面13.97万平米，由8栋18层高的住宅组成，并含1.2万平米的商铺。目前已有2栋封顶，另6栋则分别建至8层至15层高。按公司销售计划，06年底前将开始预售。现代城所在的龙岗中心城区域目前房价已整体突破6000元/平米。部分赠送面积较多，位置较好的楼盘均价则突破了7000元/平米。另外还有部分楼盘均价达到了8000元/平米。根据现代城的定位，我们预期销售均价可在7000元以上。因此即使该楼盘07年仅结转70%，也可为公司贡献3.5亿元的主营利润，从而成为公司07年业绩增长的保证。
深圳市住宅新房的成交经过7月、8月月均仅成交30多万平米的低谷期，9月已开始出现回升迹象，住宅新房的成交面积51万平米，基本接近6月52.75万的成交面积。虽然离二次调控前的月均70多万平米的成交量还有一些差距，但我们认为经过几个月的政策观望期后，随着自住等刚性需求在年底前的惯性释放，深圳市场的寒意有望有所驱散，从而为公司的新房销售创造有利的条件。
公司近日还公告，原公司董事长已调任深圳国资委，原深高速董事长陈潮先生成为公司新任董事长。我们认为随着天健几大房地产项目的稳步开展，加上深盐二通道代建项目的收益，以及莱宝和水务投资收益的有力补充，公司已确立进入业绩的上升通道。以陈潮先生在交通及高速公路方面的经验，将有助于提升天健在市政道路建设方面的业绩。并且陈潮先生在深高速及深圳国际控股任职多年，对该两个企业的快速发展都做出非常大的贡献，我们相信以陈潮先生对资本市场的理解，将会帮助天健在实业与资本市场两轮互动方面，取得更好的平衡和发展。对公司维持增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：G天健：06年开始步入快速成长期
公司中报每股收益0.25元，净利润5962万元，与上年同期相比劲增141.67%。房地产结转毛利大幅增长以及来自于莱宝的投资收益是净利润大幅增长的主要动力。公司同时预增三季度净利润比上年同期增长300%—350%。基于房地产项目的良好销售情况，以及莱宝下半年的利润分红计划，我们认为公司全年业绩很有可能突破我们每股0.45元的盈利预测。
我们实地考察了公司新近购买的宝安中心区地块，并对项目的盈利前景与管理层进行了充分的沟通。我们认为该项目的良好交通条件、宝安中心区的高起点规划、项目所在地的浓郁商业氛围，以及宝安本地持续强劲的经济增长以及当地的收入水平，都对项目的房价构成较好支撑。而项目本身较大的商业面积，以及公司良好的成本控制能力，基本保证了盈利前景。调增2008年每股收益到1.52元。
从2007年起公司每年结转的房地产面积都将有较大飞跃。贯彻了在房地产上做大做强，在规模和品牌上寻求突破的战略设想。我们认为从2006年开始，在天健郡城与时尚新天地的结算的带动下，公司已进入快速成长期。相对于公司每股13元的合理定价，我们认为公司股价仍有非常大的上涨空间。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
有问题请联系 chaguwang.us@gmail.com 商务合作广告联系 QQ:767871486 |
||
郑重声明：TopView数据由网友自行上传，仅用于股友学习交流，与本站立场无关！ |
||
Copyright2007-2009 chaguwang.cn 黑ICP备09024121号 |
||
 |
||