华侨城Ａ(000069)_研究报告_财经_新浪网(000069) 研究分析报告|查股网
股票名称：华侨城Ａ(000069)
报告标题：华侨城A2011年主题:去化
事件:华侨城A(000069)是我们重点跟踪的上市公司,近日我们对公司进行了调研,与管理层沟通了近期经营情况。
主要观点如下:
1、公司项目储备丰富,可结算6年左右
截止2010年末,公司旅游综合业务配套地产权益建筑面积662.80万平方米,房地产业务权益建筑面积233.76万平方米,地产总建筑面积约896.56万平米。按照2010年50万平米/年、年均增长30%的结算速度,项目储备可结算6年左右。
公司纯地产项目主要是上海的普陀合利坊项目、闵行新浦江城与苏河湾,西安华侨城项目、深圳招华曦城、波托菲诺系列产品及侨城馨苑等本部项目。
除了深圳东部华侨城项目外,近几年公司新增的旅游综合项目有北京华侨城、成都华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、武汉华侨城、天津华侨城。新增项目中,均设计了较大规模的商业地产,如天津华侨城有100万平米的商业,成都华侨城、云南华侨城、武汉华侨城内均有50多万平米的商业,预计未来公司酒店经营等商业地产的现金流入增幅较大。另外,公司在青岛已经设立子公司。
2、2011年关键词:去化,拟推盘150多万平米
2010年公司结算收入173亿元,其中主题公园收入28亿元,旅行社收入3亿元,酒店经营收入12亿元。
2010年公司房地产收入70亿元,旅游地产收入52亿元,公司实际推盘约70万平米,销售了约50万平米,主要为华侨城本部、浦江华侨城、成都纯水岸、北京欢乐嘉园等项目,均价在2.6万/平米。
2011年,去化是关键。一季度公司结算收入22亿元,其中75%左右为房地产销售收入,期末预收账款47亿元,目前房地产结算收入+预收账款约65亿元,约为2010年结算收入130亿元的50%。2011年公司计划可售面积约在150万平米,主要是华侨城本部、浦江华侨城、成都纯水岸等项目,推盘量是2010年的一倍以上,占项目储备面积的17%。若这部分项目全部结算,按2.5万/平米的售价保守计算,销售收入也在375亿元左右。
3、2011年投资:施工力度加大,拿地速度放缓
2010年公司扩张力度很大,根据我们的跟踪统计,发现公司2010年内主要新增了三个项目:天津东丽湖华侨城、苏河湾和欢乐海岸,规划建筑面积约278万平米,拿地金额128亿元,同时公司已经设立青岛项目公司。2011年公司计划新开工面积143万平米,较2010年新开工面积93万平米增长53%。
4、旅游及酒店业务:人数持续增长
旅游方面:2010年游客接待量2000万人次,较2009年的1800万人次增长17%。2011年云南华侨城、天津华侨城及深圳欢乐海岸将陆续开业。 欢乐海岸为大运会的配套项目,将在2011年7月份开业,预计26届世界大运会将给公司旅游业带来增长。2012年,武汉欢乐谷将开业。随着主题公园规模的扩大,加上前期东部华侨城、北京欢乐谷、上海欢乐谷和成都欢乐谷的运营成熟,至2016年前后,公司游客接待量有望突破3000万人次。此外,公司通过积极实施主题公园收入倍增计划,将进一步提升文化旅游资产运营效率。
酒店业务:2010年,公司酒店业务收入约10亿元,主要是深圳的威尼斯皇冠假日酒店、华侨城洲际大酒店、海景奥思廷酒店等星级酒店及城市客栈连锁酒店,年接待客人约200万人次。按照目前酒店数量,接待人数增长比较稳定。
2010年1月25日,国资委企业改革局正式要求3-5年内,央企非主业宾馆酒店业务将通过国有产权无偿划转、协议转让、市场转让等方式,重组到以宾馆酒店为主业的优势中央企业。据统计,央企旗下的宾馆企业不下2000家,其资产也高达上千亿元,几乎每家央企旗下均有宾馆酒店业务。根据惯例,剥离的酒店业务将先由国资委100%控股的央企承接,短期内对上市公司业绩没有影响,但存在注入上市公司的可能性。
5、盈利预测及投资评级
我们预计公司2011年、2012年每股收益分别为0.72元、1.05元,相对目前股价7.5元,对应的市盈率分别为10倍、7倍,维持增持评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华侨城A:旅游业务稳定增长
2010年一季度公司实现营业收入22.4亿元,同比增长5.02%;归属于母公司净利润2.61亿元,同比下降21%;基本每股收益为0.08元。
地产结算项目较少及投资收益减少导致净利润同比下降,旅游业务保持增长:由于工程进度原因,房地产业务可结算面积同比下降,但预收良好,期末预收款项47亿元,较期初增加34%;由于招商华侨城地产结算面积下降,报告期投资收益减少。报告期内,公司旅游业务继续保持稳定增长,共接待游客460万人次。
09年至今快速扩张,增加大量项目储备。期末账面存货258亿元,占总资产的47.5%,较期初增加了62亿元,主要由于房地产项目投资及建设投入增加。09年至今,公司多次通过公开市场竞得土地资源,包括武汉东丽风景区、西安区江新区、天津东丽湖、上海苏州河、上海林湖路1号、深圳南山填海湾、宝安尖岗山等项目,规划建筑面积共500多万平米,土地出让金共200亿元左右,表现出公司非凡的资金实力和扩张的决心。
地产业务进入释放期:公司开发模式多为“主题公园+地产”,项目选址多在城市扩张轴线上或区域特色明显的市郊地区,因此旅游业务带动周边地价的升值,需要一个时间换取空间的过程。深圳、北京、成都欢乐谷周边地产市场经过数年的培育,逐渐成熟,公司房地产业务效益将释放。
旅游业务受益于经济转型:2010年旅游接待人数突破2000万人次,较2005年增长1.4倍。公司原计划到2018年,旅游业务年客流量达3000万人次。中国经济正在转型,消费将成为经济发展的主要动力,国内旅游市场潜力巨大。今后几年,天津华侨城、武汉华侨城、云南华侨城、欢乐海岸等项目会陆续开业,公司盈利额将加速增长。
短期资金压力加大:期末资产负债率73%,剔除预收账款后的资产负债率64%,较期初略提高1.5个百分点;货币资金42亿元,较期初减少22%,货币资金/(短期借款+一年内非流动负债)为0.84倍,较期初下降0.34,短期内财务风险提高。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.75元和0.93元,按公司最近收盘价为8.16元,对应的动态市盈率分别为11倍、9倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华侨城A一季报点评:旅游如期增长,地产静待花开
公司公布一季报。公司4月30日公布一季报,1-3月实现营业收入22.40亿元,同比增加5.02%。实现净利润2.61亿元,EPS0.08元,同比分别减少21.25%和21.50%。业绩略低于预期。
地产可结算资源不足,致业绩低于预期。由于2010年末公司项目集中交付,导致今年一季度房地产业务可结算资源不足,结算面积同比下降,从而导致归属于母公司净利润同比出现下降。招商华侨城地产结算面积下降也使公司投资收益减少。一季度销售净利率为11.65%,同比去年同期下降3.9个百分点,致业绩低于预期。
旅游业务保持稳定增长。公司披露一季度共接待游客460万人次,由于主题公园入园人数四季度分配为2:3:3:2,参考公司2010年全年共接待游客2000万人次,公司一季度接待人次实现了12-15%的增长。随着公司旅游收入倍增计划的实施和推进,加之公司目前正处于第二轮规模扩张中,我们认为公司旅游业务有望进入外延及内涵增长双驱动的有利局面。
一季度尾盘在售,随开工增加推盘高峰将在三季度。以销售商品提供劳务收到现金的口径看,一季度实现现金流入38亿元,同比增长36%,除去旅游业务的增长,地产业务同比增长为20%左右。期末拥有预收款47.3亿元,较2010年末上升34.4%。2011年公司推盘量将达到历史高点,随开工增加,推盘高峰将出现在三季度。
资金依然偏紧。截止一季度末,公司共拥有现金42.5亿元,短期借款和一年内到期的非流动性负债共50.6亿元,随房地产开工和主题公园建造,资金情况进一步收紧。剔除预收款后的资产负债率为70%,较2010年末上升2.7个百分点,已达到国资委对资产负债率要求的最高标准。
盈利预测。鉴于旅游业务的稳步增长及地产业务的推盘高峰。维持对公司2011-2012年总营业收入分别为212亿元、288亿元,对应的EPS为0.72元、0.91元的预测,对应PE为11X和9X,维持增持评级。
风险提示。房地产调控使销售大幅下滑。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华侨城A季报点评:下半年房产项目将加快推盘
房产项目结算面积下降拉低公司业绩
报告期内,公司实现归属于母公司所有者净利润2.61亿元,同比下降21.25%。业绩下降的主要原因在于,首先,一季度基本是公司房地产项目结算的低谷期,同时,曦城项目结算面积的下降导致公司投资受益同比下降75.54%;其次,受限购政策的影响,公司销售费用同比增长44.95%。
下半年房产项目将加快推盘,预收款可支撑上半年业绩
一季度末,公司预收账款为 47.34亿元,较2011年年初同比增长34.35%。
假设此部分预收账款全部于2011年上半年结算,剔除曦城项目的影响,仅预收账款可使2011年上半年净利润同比增长10.04%。同时,截至目前,2011年公司房产项目新增批准预售面积约5.11万平方米。然而,2011年公司计划可售面积为151万平方米。因此,公司房产项目将主要集中在下半年推盘。
盈利预测及投资建议
考虑到房地产调控持续以及 2011年公司开工及推盘速度有可能加快,我们预计公司2011、2012年分别实现营业收入195.82和252.42亿元,净利润39.81和50.02亿元,同比增长31%和25.6%,对应EPS 分别为0.71和0.89元。考虑到深圳大运会的举办对公司旅游业务的推动,下半年推盘速度的加快以及公司盈利模式充分分享旅游外部性,维持公司“买入”评级。
风险提示
地产调控政策仍将持续,将增加公司房地产项目的销售难度。
研究员：周户 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:期内结算较少,业绩同比下滑
2011年一季度业绩每股0.08元:华侨城A今天公布了一季度业绩,期内录得营业收入22.4亿元,同比增加5%,实现净利润2.6亿元,同比下降21%,合每股收益0.08元(按2010年度送配方案实施之前股本计算)。
正面:主题旅游业务稳定增长:期内共接待游客460万人次,随着二三季度旅游高峰的到来,全年有望突破2000万人次,提前实现公司战略目标。
合同销售良好:期末预售房款47.3亿元,较年初增加34%。
毛利率稳定在较高水平:期内毛利率36%,与上年同期持平,未来随着地产项目结算的增加,全年毛利率有望进一步提高。
负面:净利润下降21%至2.6亿元:工程进度原因导致房地产业务可结算面积同比下降以及投资收益同比减少是净利润同比下降的主要原因。
财务压力增大:因偿付地价需求,公司期内借款增加,净负债率较期初上升32个百分点至120%,资产负债率上升了3个百分点至73%。期末货币资金42.5亿元,同比下降22%。
发展趋势:武汉欢乐谷、深圳欢乐海岸和云南华侨城将于今年陆续开业,可进一步增厚旅游业务业绩。房地产开发方面,公司2011年计划开工143万平方米,计划可售151万平方米,较上年均分别增加53%和88%,预计可结算面积将在下半年显著增加,推升房地产业务收入。净负债率将随着销售回款的增加而回落。
估值与建议:我们维持公司2011/2012年每股0.66元和0.85元的盈利预测。目前公司股价对应11、12年市盈率分别为12.4倍和9.6倍,对11年净资产值有44%的折让。我们认为,在独特的“旅游+地产”商业模式下,公司旅游业务业绩增长进入加速期,地产业务高毛利可持续,我们维持“推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：华侨城A:外延与内涵增长双驱动
华侨城旅游+地产双轮驱动的盈利模式已广为市场所熟知。不过我们认为市场以往对公司的关注重点过度集中于房地产业,忽视了公司旅游业务的发展,从而低估了公司的整体投资价值。
作为国内最具竞争力的连锁主题公园,公司与全球一流主题公园尚有一定差距,主要体现在单位面积的接待能力,重游率和收入结构三个方面。目前欢乐谷的单位面积接待游客数量仅为世界一流主题公园的一半。欢乐谷的平均重游率也只有30-35%,远低于迪斯尼主题公园和环球影城主题公园60%-70%的平均重游率的水平。此外,公司主题公园的收入来源中过于依赖门票收入,公司来自于门票以外的收入仅占到主题公园总收入的不到16%。但我们认为这些差距正是公司内涵式增长的改善空间。
公司自年初以来开始推进旅游收入倍增计划。在这一计划中,公司将通过产品线的转型来改善收入结构,并将依托动漫产业覆盖更多的青少年人群。
公司希望通过休闲度假,商务会议以及酒店住宿等方式来提升重游率,推动游客量增长,并增加人均消费,以最终实现旅游收入倍增。尽管迪斯尼已高调进入国内市场,但我们判断公司仍可通过占领细分市场的战略,与迪斯尼开展差异化竞争。随着旅游收入倍增计划的实施和推进,加之公司目前正处于第二轮规模扩张中,我们认为公司旅游业务有望进入外延及内涵增长双驱动的有利局面。
在旅游业务之外,公司拥有900万平米地产项目储备。2011年公司推盘量将达到历史高点,推盘面积结构中别墅类、公寓类和洋房类各占1/3,产品推盘地区分散同时具备稀缺性,我们预测公司全年可实现地产销售180亿元,同比增长32%。
我们预测公司2011-2013年总营业收入分别为212亿元、288亿元与372亿元,对应的EPS为0.72元、0.91元与1.16元。我们认为地产业务合理估值倍数为10-12X,旅游和酒店合理PE为25-30X,按此测算公司合理价值应为9.2-11.1元。我们测算公司NAV为13.7元/股,目前股价相对NAV折让39%,具备足够的安全边际。维持增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华侨城A投资价值分析报告:双轮驱动,业绩增长明确
投资要点:
旅游行业龙头,优势明显,发展前景广阔
旅游业作为未来国民经济的战略性支柱产业,十二五期间将快速发展。公司作为中国旅游业第一品牌,随着全国布局的成熟,未来几年将有多个主题公园开业运营,旅游人数将大幅增长,公司的景区收入倍增计划将大幅提高旅游业务盈利能力。公司的品牌与文化优势将提升其竞争力,酒店、文化演艺及数字娱乐未来将成为公司重要的利润增长点。
地产业务未来几年将快速发展
土地储备面积896.56万平米,足够未来5~6年开发,土地优质,成本低廉。2011年计划可售面积151万平米,是2010年实际销售面积的近3倍,今年地产销售收入将大幅增长,今明两年业绩将大量释放。
盈利预测
预计公司2011、2012年营业收入分别为204.88亿元和258.21亿元,净利润分别为38.78亿元和50.06亿元,同比增长28%和29%,按原股本计算,基本每股收益1.25元和1.61元,考虑公司盈利模式及成长空间,公司合理目标价20.00元,给予公司推荐评级。
风险因素
地产调控政策难以达到目标导致更严厉政策出台,货币政策持续紧缩带来的经济不确定性影响个人旅游消费的增长。
研究员：陈慧 所属机构：渤海证券股份有限公司
报告标题：华侨城A调研简报:欲打造中国文化演艺的航空母舰
调研主要观点:
新定位将带来新发展。公司2011年-2013年发展战略明确提出公司在未来的发展中要坚定树立三面旗帜:旅游全国最强、文化演艺全国第一、城市现代服务业综合开发全国领先,打造中国文化演艺的航空母舰。
我们认为公司2011年将在创新求变中有所突破。公司在投资者的定位中将有可能发生改变,公司2011年-2013年发展规划给公司的定调为:注意跟国家“十二五”规划的衔接,跟国家发展战略相吻合,特别关注国家政策倾斜度在哪里,来抓住机遇,“十二五”期间,文化、旅游业应该定位为国家支柱性产业,公司有独特优势和显着成绩,有可能抓住战略机遇期,加快发展步伐。公司将站在国家战略的视角上,高举高打,突出文化旅游形象,在商业模式上要赋予新的表现形式、新概念、新内涵。
《华侨城股份2011-2013年文化产业发展规划》给公司文化演艺事业指明了方向,那就是做强做大。我们认为,公司未来有可能加强对文化演艺事业的发展。
央企酒店资产剥离公司将有可能受益。
旅游业未来占公司收入比重将要持续扩大。要重新认识公司,市场普遍把公司作为房地产,但公司不简单是房地产,而更多的是旅游,没有旅游就没有公司的房地产。真要把旅游和房地产分割来看,公司2010年房地产收入达到70亿,旅游综合收入达到94亿,其中,景区旅游收入占到30亿,酒店收入占到10亿,旅行社收入大概为6个亿,房地产是旅游收入的2.4倍。我们认为公司未来3年房地产销售虽然受调控政策的影响,压力较大。但公司房地产的成本较低,虽然房地产未来利润率有可能有所下降,但公司的利润率仍要高于其他房地产公司的利润率水平。公司在创新求变中,将有可能更加突出旅游业,尤其是把文化演艺业做大做强,我们认为公司有实力,也有能力转变目前演艺业的经营模式。
公司管理层也表示,公司由于这两年资产扩张较快,资金需求较大,但在A股市场上再融资受到一定的限制,但公司已经做好准备,有一定的融资渠道来支持公司的发展。
我们认为公司2011年房地产的销售是否受到政策影响,目前还需要观察,公司2011年计划可售面积在150万平米,假设售出完成,按2010年均价2万-2万5千计算,销售收入也在300亿左右,要远远高于2010年的水平。
我们认为公司在创新求变中将继续高速成长,不能把公司作为单纯的房地产企业来看,而应该是把两者有机的结合起来,尤其是未来,把更多的文化演艺元素融入到公司的估值体系来看公司,公司目前估值比较偏低,我们看好公司长期投资价值,尤其是看好公司做强做大文化演艺业的前景,我们将继续维持公司“买入”评级。深度报告随后推出。
风险因素:
财务风险;房地产调控带来房地产销售额的萎缩;其他不确定因素。
事件催化因素:
26届世界大运会将在深圳召开给公司旅游综合业带来增长。
研究员：加丽果 所属机构：山西证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:盈利模式转型,充分分享旅游外部性
盈利模式转型,充分分享旅游外部性
地产开发快速回笼资金支持旅游业务发展,而旅游业务增长也提升地产业务的盈利能力。公司旅游+地产的盈利模式,使得公司分享了旅游地产的外部性,而酒店、文化演艺以及数字娱乐业务的开展,则使公司更加充分分享旅游外部性,从旅游+地产向旅游+X转变。随着公司主题乐园的全国布点,逐渐从点形成面,旅游业务形成规模,十二五期间,公司计划从布点扩张式的外延增长,转向为以内涵增长为主,旅游业务对公司业绩贡献度将逐渐提升。2011年是公司盈利模式转型的起点。
盈利预测及投资建议
依据我们的预测,2011年公司地产业务结算金额将为159.76亿元。而2010年末公司地产项目已售未结算金额预计约44亿元,即2011年地产业务收入已锁定27.74%。同时,2011年公司计划可售面积为151万平方米,因此,完成38%的2011年销售计划,我们预计的结算金额即可实现。考虑到房地产调控持续以及2011年公司开工及推盘速度有可能加快,我们预计公司2011、2012年实现营业收入195.82和252.42亿元,净利润39.81和50.02亿元,同比增长31%和26%。按原股本测算,对应EPS分别为1.28和1.61元。再考虑到旅游业务对公司业绩贡献度将提升,同时,公司盈利模式充分分享旅游外部性,依照原股本,公司合理目标价为18元,给予买入评级。
风险提示
地产调控政策仍将持续以及货币紧缩的持续,将阻碍公司的快速扩展。
研究员：周户 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:稳步向前
公司10年实现营业收入173.2亿元,净利润30.4亿元,同比增长58.1%和78.2%,全年实现EPS0.98元,公司今年收入主要来源于去年销售项目的结算,受此影响公司期末预收房款33.4亿元,比09年期末减少27.9%。公司向全体股东10送5转3,并每10股派发现金红利0.6元。
公司未公布房产业务销售数据,从销售商品和劳务收到的现金口径看,2010年公司现金流入169亿,同步增加14%。根据我们对公司各主要销售项目的跟踪,今年深圳地区香山里、纯水岸、曦城、东部华侨城天麓合计实现销售约60亿,上海新浦江城实现销售约22亿,北京华侨城今年实现销售约9.4亿,成都华侨城约14亿,再加上泰州等地的项目,预计公司今年整体销售收入将接近136亿左右。而公司今年项目的销售均价将达到25000元/平米,也将高于去年的21000元/平米。
2011年度,公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为143万平方米,计划可售面积为151万平方米。分别同比09年上升53%和88%。
公司在2010年新增上海苏河湾和天津东丽湖两个新项目储备,合计新增建面233万,截止2010年末,公司整体地产储备面积达897万平米,其中旅游综合业务配套地产储备面积662.8万平方米,房地产业务储备面积233.8万平方米。地产资源整体储备丰富,可保障公司未来5年以上的开发需求。
公司的旅游业务发展迅速,2010年的接待游客人数已经由2008年的1219万人次大幅上升至2000万人次以上,年均增速约28%。据深圳市旅游局统计数据显示:华侨城旗下四个景点入境游客提及率合计高达87.4%,远高于排名第二的大梅沙8.7%的提及率。深圳市即将于2011年8月份举办世界大学生运动会,公司园区接待量有望受益大运会继续保持提升。
预计公司2011及2012年EPS为1.29和1.79元,对应PE为11.3X及8.1X,公司地产业务资产质量优良,旅游业务提升估值弹性空间,维持公司增持评级。
风险提示房地产市场调控将有可能影响公司销售进度及业绩表现。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：华侨城A年报点评:旅游业如期增长,地产超预期
事件:
2010年公司实现营业收入173亿元,同比增长58.05%,归属母公司所有者净利润30亿元,同比增长78.21%,基本每股收益0.98元。分配预案为每10股送5股,转增3股,并且每10股发放现金红利0.6元。
正文:
地产业务大幅提升,业绩超预期。公司业绩超出我们预期,主要是地产业务结算大幅提升。全年地产收入70.32亿元,同比增长116.31%,加上旅游相关地产,结算收入超过100亿,估计结算面积在50万平米左右,主要来自“深圳纯水岸”、“招华曦城”、“四海公寓”、“华侨城天麓”、“上海浦江华侨城”、“北京欢乐嘉园”等项目。
旅游业务接待人次超过 2000万。全年旅游业务接待人次超过2000万,提前实现战略目标,较09年的1800万人次增加11%,其中酒店接待约200万。旅游业实现收入约27亿,估计贡献净利润约4.3亿,主要来自“东部华侨城”、“北京华侨城”、“上海华侨城”。
地产储备资源丰富。截止2010年底,公司旅游相关地产储备面积662.8平米,纯地产储备面积233.76万平米,可供未来5-6年开发,公司2011年计划开工143万平米,计划可售151万平米,较上年增长54%、89%,“上海苏河湾”项目预计年内可预售4万平米,销售额有望达到50亿。
在建主题公园将相继开业。“云南华侨城”、“天津华侨城”预计在年内开业,配套地产项目实现销售,“武汉华侨城”预计2012年开业,而“青岛华侨城”大型旅游项目已进入日程,公司涉足城市将达到10个。“深圳欢乐海岸项目”一期预计在今年7月试营运,目前招商已完成70-80%。
新兴业务加快拓展实践。对于文化产业链的探索,公司注册哈克文化公司,进入儿童教育消费领域,探索以4D 电影、3D 舞台剧、高科技影视等为突破口的数字动漫业务,同时,进一步提升文化演艺,将为主题公园注入更多的文化元素,深度挖掘现有业务潜力。
盈利预测与评级。预计公司2011/2012年实现每股收益1.18元、1.64元,目前股价14.51元,动态PE12X、9X,我们看好公司“旅游+地产”的发展模式,相关业务协同效应将进一步提升盈利能力,维持“推荐”评级。
研究员：沈亮亮 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:靓丽年报主要来源于房地产利润
盈利预测和估值分析:公司2010年实行10送5转3派0.6的分红政策,房地产市场2011年PE我们给予估值水平为14倍,2011年公司房地产实现利润如果与2010年持平并有所增长前提下,房地产合理价值应为13元左右,旅游业给予2011年PE为40倍,2011年旅游业合理市场价值应为5元左右,我们认为公司目前合理价值应为18元左右,公司目前股价为14元左右。虽然公司房地产为主要利润来源,而房地产目前受到调控,但公司独特的“旅游+地产”模式加上正往“旅游+商业”转型,公司未来成长性比较明显,公司目前估值又偏低,我们看好公司的未来发展,给予公司“买入”评级。
研究员：加丽果 所属机构：山西证券股份有限公司
报告标题：华侨城:旅游地产让公司避开调控压力
3月5日消息,公司公布年报:2010年度,公司实现营业总收入约173亿元,同比增长58.05%,归属公司净利润约30.4亿元,同比增长78.21%,每股收益0.98元。每10股送5股股,派0.6元现金,同时从资本公积金向股东转增3股。公司运营好于预期。
点评:旅游地产模式运营依然成功,应对行业调控保持高增长。报告期内,公司实现营业收入173.18亿元。其中旅游综合收入94.48亿元,房地产收入70.32亿元,纸包装收入7.58亿元。旅游地产模式的运营依然较为成功。而且旅游业的发展,确保了公司在面对地产调控时期,能够保持较为快速的发展。
旅游业务增长迅速,盈利水平有望提高。公司旅游项目全年接待人数超2000万,较09年增长了25%。从公司披露的具体项目看,深圳世界之窗、锦绣中华等传统公园盈利增速近20%;泰州华侨城4月开业当年即实现盈利;上海欢乐谷全年实现净利超过4000万,较09年495万大幅增长。报告期内,公司累计推出大型演出43台,演出近5万场次,接待观众近7000万人次。
各大主题公园景区共有有专业演职人员2000多名、千人以上大剧场19个,平均排一场节目可以演出1500场,产业链正在日益成熟。同时,公司后期旅游业务的规模效应将逐步体现。我们认为,随着公司旅游项目的逐步成熟,其盈利将有更为明显的改善。
土地储备理想,项目结算顺利。报告期内,公司旅游综合配套地产储备663万平方米,纯房地产项目储备234万平方米,土地储备较为理想。2011年,公司房地产业计划开工143万平方米,计划可售151万平方米。从目前来看,限购令实施对公司的影响主要有——香山里和招华曦城,成都、上海等地所受影响较小。
维持“增持”投资评级。预计公司2011-2013年每股收益分别为1.22元、1.53元和1.91元,对应的市盈率分别为15倍、12倍和9倍,维持“增持”投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:打造旅游行业和文化演艺业航空母舰
地产业务结算助推公司业绩快速提升
报告期,公司实现EPS0.978元。业绩增长高于预期,原因在于,首先,地产业务结算力度加大,实现结算收入约138亿元,贡献净利润24.85亿元。其次,旅游及其他业务对公司业绩贡献有所提升,约占公司净利润的17%。
打造中国旅游行业和文化演艺产业航空母舰
若公司将演艺产品独立运营,预计,每年可实现营业收入约5.99亿元,贡献净利润1.8亿元。且,公司将尝试搭建文化产业发展资本平台,将公司打造为旅游全国最强、文化演艺全国第一的旅游业和文化演艺产业航空母舰。
2011年推盘速度将加快,结算收入将同比增长7.32%
2011年公司计划可售面积约151万平方米,较2010年推盘面积增长223.2%。2011年公司项目开发进度和推盘速度有可能加快。考虑到限购政策的影响,公司2011年房地产项目结算金额约159.76亿元,同比增长7.32%。
盈利预测及投资建议
我们预计公司2011、2012年实现净利润39.90和50.68亿元,同比增长31.3%和27%。对应EPS分别为1.28和1.63元。再考虑到旅游业务对公司业绩贡献度将提升,同时,公司盈利模式充分分享旅游外部性,依照原股本,公司合理目标价为18元,给予买入评级。
风险提示
地产调控政策仍将持续,将增加公司房地产项目的销售难度。
研究员：周户 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:创下历史最好成绩
2010年公司实现营业收入173亿元,同比增长58%;归属于母公司净利润30.4亿元,同比增长78.22%;基本每股收益为0.98元。每10股送5股、资本公积转3股,派发现金红利0.6元(含税)。
年内获得历史最好业绩。主营业务收入主要来源于旅游综合(94.5亿元,占比54.8%)、房地产年销售(收入70.3亿元,占比40.8%)、纸包装(7.6亿元,占比4.4%)。三大业务收入分别同比增长32.6%、116.3%、25.4%。
09年至今快速扩张,增加大量项目储备。期末账面存货196亿元,投资性房地产16亿元,共占总资产43.7%,较期初提高4个百分点。
主要因为09年至今,公司多次通过公开市场竞得土地资源,包括武汉东丽风景区、西安区江新区、天津东丽湖、上海苏州河、上海林湖路1号、深圳南山填海湾、宝安尖岗山等项目,规划建筑面积共500多万平米,土地出让金共200亿元左右,表现出公司非凡的资金实力和扩张的决心。由于拿地较多,期内经营活动现金流净额为-53.6亿元,同比减少174%。
地产业务进入释放期:公司开发模式多为“主题公园+地产”,项目选址多在城市扩张轴线上或区域特色明显的市郊地区,因此旅游业务带动周边地价的升值,需要一个时间换取空间的过程。深圳、北京、成都欢乐谷周边地产市场经过数年的培育,逐渐成熟,公司房地产业务效益将释放。
旅游业务受益于经济转型:2010年旅游接待人数突破2000万人次,较2005年增长1.4倍。公司原计划到2018年,旅游业务年客流量达3000万人次。中国经济正在转型,消费将成为经济发展的主要动力,国内旅游市场潜力巨大。今后几年,天津华侨城、武汉华侨城、云南华侨城、欢乐海岸等项目会陆续开业,公司盈利额将加速增长。
资产结构进一步优化:期末资产负债率69.7%,剔除预收账款后的资产负债率62.4%,较期初有所提升;但速动比率0.46倍,较期初下降0.07倍。期末长期借款138亿元,同比增长19.5%,但短期借款减少3.07%,短期内财务风险下降,资产结构优化。
市净率很低,资产收益率提高:期末归属于上市公司股东的每股净资产4.25亿元,相对与目前股价14.14元,市净率仅3.33倍。
净资产收益率25.71%,较09年提高8.63个百分点;较08年提高9.47个百分点。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为1.36元和1.68元,按公司最近收盘价为14.14元,对应的动态市盈率分别为10倍、8倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华侨城A:继续看好公司未来成长性
事件:
公司公布年报,2010年公司实现营业收入173.17亿元,实现净利润30.39亿元,同比分别增长58.05%和78.21%。公司同时公布拟每10股派发现金红利0.6元(含税),并以资本公积金每10股转增3股,同时每10股送5股。
简要评论:
公司2010年年报符合预期。公司旅游综合业务具备走向世界前五位的潜力。目前地产业务除前期高端地产外已经拓展到主题商业领域。主题公园网点建设、主题商业和文化产业链延伸使得公司不论在旅游还是地产业务上都具备良好的成长空间。我们继续看好华侨城未来的成长性。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.31和1.76元,对应RNAV在18.13元左右。截至3月3日,公司收盘于14.14元,对应2010年PE为14.42倍,2011PE为10.79倍。维持对公司的“买入”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
研究员：涂力磊，谢盐 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：华侨城A:看好公司的旅游收入倍增计划
1.事件
华侨城A(000069.SZ)3月3日发布了2010年年度报告。公司营业总收入173.17亿元,同比增长58%;归属母公司股东的净利润30.4亿元,同比增长78%。基本每股收益0.98元。拟10送5转3股派0.6元。
2.我们的分析与判断
旅游业务-作为中国旅游品牌第一股,看好公司的未来三年旅游收入倍增计划
2010年是公司整体上市之后的第二年。2009年公司实现整体上市之后,旅游、酒店、地产资源的整合基本完成。公司进入了全面发展的新阶段。2010年公司旅游业务综合收入达到94亿元,其中我们看好公司2010年推出的未来3-5年旅游业务倍增计划,理由如下:
1)公司在主题公园方面是中国旅游业领跑者,短期难以超越,行业进入门槛高。
2)2011年开始全力实施景区收入倍增计划;从营业时间、产品丰富程度、客户满意度重游率,园区内餐饮服务等多方面挖掘空间和潜力,提升消费水平,实现旅游业务收入3-5年内翻番。
3)中国处于消费升级的大环境中,未来娱乐消费将上新台阶,华侨城提前布局,深入挖掘已有的旅游资源,可谓投资机会把握领先得当。
4)公司将在已有的景区资源、产品线、演出线的基础上大力拓展深挖潜力,提升单位消费,提高景区收入,未来值得期待。
房地产业务----高毛利可持续,各地项目稳步推进,现金流稳定,可以支持旅游业务大发展
公司在旅游业务方面的优势,是各地方政府争夺的资源。公司借此可以拿到较多优质的土地资源,在为进入城市带来好的旅游项目和就业机会的同时,公司自身也受益匪浅,向来以打造高端住宅称道的华侨城,将深圳的欢乐谷+波托菲诺项目模式成功复制到多个经济发达的城市。公司地产业务2010年收入70.3亿元。截止2010年末,公司旅游综合业务配套地产储备面积662.80万平方米,房地产业务储备面积233.76万平方米。2011年度,公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为143万平方米,计划可售面积为151万平方米。预计未来地产业务收入复合增长率在35%以上。预计2011、2012年地产销售收入将达到92.5亿元和129亿元。
2011年重点开工建设的项目有上海苏河湾、欢乐海岸、武汉华侨城、云南华侨城、天津华侨城等。
公司未来将进入业绩释放加速期
公司2010年年报交出了完美的答卷。未来随着公司在旅游景区业务全面提升计划的逐步落实,各地地产项目进入收获期,我们认为公司业绩将进入加速释放期。
3、投资建议
我们预计,公司2011、2012年的营业收入为223亿元和297亿元,实现归属母公司股东的净利润为42.6亿元和51.8亿元,折合每股收益1.37元和1.67元。公司当前股价14.14对对应2011年市盈率10.3X。按照转送方案之后的股本计算,折合每股收益2011年0.74元,2012年0.9元。每股RNAV为25.6元,股价折价45%左右。
当前旅游行业2011年市盈率平均35倍,地产行业2011年平均市盈率10倍左右,公司当前业绩仅仅反映了地产行业的估值水平,作为国内首屈一指的旅游股,华侨城A的估值明显被低估,未来3-5年公司旅游收入倍增计划的实施也将大大提高公司的估值,我们给予公司“推荐”投资评级,建议投资者逢低买入并持有。
研究员：潘玮 所属机构：中国银河证券股份有限公司
报告标题：华侨城A2010年年报点评:旅游巨头本色彰显
旅游业务发展超预期,全年接待人数超2000万;旅游业务的规模效应逐步体现2010年接待旅客人数超过了2000万,较09年的1600万增长了25%以上,预计纯旅游业务贡献净利在3.5亿左右。从公司披露的具体项目数据看,深圳世界之窗、锦绣中华等传统公园盈利增速近20%;泰州华侨城4月开业当年即实现盈利;上海欢乐谷全年实现净利超过4000万,较09年495万大幅增长。我们认为,公司后期旅游业务的规模效应将逐步体现:这种规模效应一方面体现为连锁经营带来的集团层面资源共享,还体现为单个公园趋于成熟后营业收入增长导致的单位固定成本的降低,从而使得公园净利增速有望超越收入增速。以公司东部华侨城项目为例,固定资产投入约为50亿,2010年接待人数约360万人,目前已经小幅盈利,随着旅游人数的进一步增加,该项目盈利将有更为明显的改善。
地产业务结算收入近50%来自深圳;“稀缺性”或将有效对抗“限购令”2010年我们预计地产结算收入100亿左右,其中近50亿来自深圳的纯水岸七期、湾厦花园二期和东部华侨城天麓八区等项目,此外,招华曦城项目贡献了约3.2亿的投资净利。限购令实施目前看来对公司的影响主要体现为深圳的两个项目--香山里和招华曦城,成都、上海等地所受影响较小。2011年公司结算项目深圳占比将有所下降,而且我们推测,公司主要产品定位于改善性,如成都、上海和北京等地项目,并非绝对高端,且其“稀缺性”非常明显,限购令对公司项目的影响或将低于预期。
新兴业务加快探索:将新增哈克儿童职业体验馆和欢乐海岸两条产品线;文化演艺地位突显在积极挖掘现有业务内涵式增长的同时,公司积极探索新的业务模式。比如2010年8月成立了哈克文化公司,开发连锁经营的儿童职业体验馆,计划先在深圳、武汉和成都三地引进;而另一条产品线欢乐海岸将于2011年7月在深圳率先营业。 此外,公司尝试将其具备行业优势的演艺事业从旅游业务中突显出来。如公司提出要学习借鉴国内外演艺运作成功经验,以部分优质演艺产品为试点,强化渠道、品牌建设和市场化运作,力争在演艺产品独立运营环节上取得突破。
2011年EPS1.2元/股,维持“强烈推荐”评级预计公司2011年实现归属母公司所有者净利润37.39亿,实现EPS1.2元/股,目前股价对应PE为12倍;重估净资产值NAV=17.49元/股,收盘价较NAV折价21%。考虑到公司未来旅游业务发展的潜力以及地产业务所受调控影响或低于预期,维持公司“强烈推荐”评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
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