深 国 商(000056)_研究报告_财经_新浪网(000056) 研究分析报告|查股网
股票名称：深 国 商(000056)
报告标题：深国商:乌鸡变凤凰
郑康豪入主深国商,公司开始重放光彩。公司股权几经更迭,去年8月终于尘埃落定,潮汕商人郑康豪获得公司控制权,目前共间接持有深国商14.81%股份。郑康豪家族在深圳商界享有盛誉,旗下皇庭地产集团97年起步,实力雄厚,土地储备规划总建筑面积高达500万平米。
以商业地产开发和商业经营为主业。公司目前主要有三块资产:深圳福田区晶岛购物中心,股权比例60%,总建面13.8万平米;林业,现储备林地35万亩,协议190万亩;龙岗坂田村10万平米工业用地。2010年9月,新一届董事会成立后,公司制定并明确了以商业地产开发和商业经营为主业的新的发展战略。
晶岛项目地处CBD黄金地段,堪称深圳铺王。项目地理位置十分优越,位于深圳CBD核心,北倚深南大道、市民中心,南接会展中心,东、西清一色高档写字楼与五星级酒店。所在地为交通枢纽,地铁1、4号线在此交汇,距3号线仅200米;广深港高铁近在咫尺并通过地下人防商业街直达。项目堪称深圳铺王,升值潜力十分巨大。
招商工作初见成效,力争年底前开业。截至4月26日,晶岛项目招商工作已初见成效,大约有30家公司签订意向书,成功签约面积近2万平米,此外与一些国际知名品牌商家也在紧密商谈之中。政府主管部门对项目开业时间非常重视,希望能赶得上给8月中旬深圳大运会献礼。据2010年报披露,公司争取项目年内实现开业运营。
晶岛项目合理价值区间50-60元/股。若出售,保守估计,每股净值将达到50元左右;若出租,综合PE、DCF估值,项目价值至少60元/股。综合以上两种情况,晶岛国际购物中心的价值枢纽在50-60元/股。
林业同样值得期待,想象空间十分巨大。公司共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩,已储备林地资源35万亩,与当地政府签订合作开发林地协议面积190万亩。①若35万亩储备林地全种,5年一轮成熟,每亩熟林按0.3万元净利润计,折合每股收益0.95元。②如190万亩协议林地全种,每股收益则可高达5.16元!
价值被严重低估,目标价55元,首次给予公司“买入”评级。预计11-13年公司营业收入分别为0.84亿元、14.75亿元、16.47亿元,净利润分别为0.07元、2.31元、2.71元,对应PE分别为282X、8X、7X。综合商业与林业两者估值,公司合理价值区间应在55-65元/股。目前股价仅20元,上涨空间将十分巨大!!
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：深国商:晶岛项目2011年年内开业,基本面有望迎来反转
请阅读最后一页重要免责声明2010年度,公司实现营业收入0.18亿元,同比下降19.31%;营业利润-16,712万元,去年同期为-3126万;归属母公司净利润-16,576万元,去年同期为608万;每股收益-0.75元。
2011年一季度,公司实现营业收入0.03亿元;营业利润-1,452万元;归属母公司净利润-838万元;每股收益-0.04元。
2010年,公司完成了股权重组和董事会换届选举,同时,公司也完成了13个亿的信托融资及“晶岛项目”的房产证办理。未来公司将集中全力发展位于深圳福田中心区的大型购物中心“晶岛项目”。
2010年,公司大力推动了“晶岛项目”的启动进程,预计2011年年内可以正式开业。2010年度,公司重新梳理了“晶岛项目”的定位、设计和业态布局,聘请了英国知名设计公司Benoy进行整体设计。“晶岛项目”将定位于中高端时尚购物中心,未来计划引进国际一线品牌以及各类时尚流行品牌。公司引入了经验丰富的专业团队,项目的精装修和招商工作目前正在紧张进行中,预计2011年年内可以正式开业。
晶岛项目重新启动,公司基本面有望迎来大幅反转。公司之前主营业务不断亏损,一直靠高息借款及出售资产维持运营。公司2003年低价拿地获得的“晶岛项目”因拖欠工程款一直处于停顿状态。然而近年来房价的暴涨导致公司“因祸得福”,虽然晶岛项目一直无法顺利开发实现销售,但公司被迫持有该项目却享受到了物业的大幅升值。
初步测算,公司RNAV应在11.9元左右。晶岛项目位于深圳市福田中心区,占地面积4.23万平方米,总建筑面积近13.9万平方米,商业面积8.08万平方米。参考项目周边物业售价,初步测算该物业按5万/平重估,购物中心的地产重估价值将达到69.5亿。根据公司一季报,公司现金及预付款近1.4亿元,公司总负债16.9亿,由于公司持有晶岛项目60%的权益,(暂不计算公司林业价值)由此计算公司权益价值应为1.4+69.5×60%-16.9=26.2亿元。按公司股本2.21亿计算,合每股RNAV在11.9元左右。
盈利预测与投资评级:我们按公司最近在购物中心附近租赁的写字楼155元/平/月计算,(该估值标准应较为保守,因为成熟的购物中心租金应高于同地段写字楼租金)假设公司第一年出租率50%,第二年70%,第三年85%,另外假设公司租金水平每年上浮10%,我们预计2011-2012年“皇庭IAMALL”购物中心的租金收入分别为2.16亿,3.3亿和4.5亿,按公司60%权益计算,我们预计公司对应2011\2012年EPS分别为0.04元,0.16元,对于动态市盈率分别为447倍和113倍,按盈利能力分析公司估值非常高,我们维持公司“中性”的投资评级。
风险提示:1)晶岛项目进展速度低于预期;2)公司近期股价大幅上涨,已部分透支了基本面反转带来的利好。
研究员：王旭 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深国商:主业盈利能力仍未恢复
公司三季报显示,2009年前三季度公司实现营业收入1311万元,同比增长20.25%;实现营业利润-1392万元,同比增长18.10%;实现归属于上市公司股东净利润911万元,同比增长19.42倍。实现每股收益0.04元。
其中第三季度,公司实现营业收入387万元,同比增长3.57%;实现营业利润-444万元;实现归属于上市公司所有者净利润-191万元。
收入延续上半年增长势头。2009年1-9月公司收入延续了上半年的增长势头。2009年上半年公司物业管理收入同比取得了19.71%的收入增长。前三季度公司继续以“商业地产+林业”发展战略为主线,商业地产晶岛项目主体结构工程已经竣工,完成了主要的验收工作,目前正进行验收收尾和精装修工作,而对于国内及国际知名品牌的招商工作也仍在进行中;林业方面,公司下属的林业公司完成了年度预定的征地目标,并积极推进林业信息化,着手研究林木变现销售方案。
不过,虽然上述业务达到了一定的工作进度,但公司主业仍未能贡献收入,目前公司的收入来源依然为与公司主业毫不相关的房地产销售和物业管理收入;
毛利率及期间费用率均大幅降低。2009年1-9月公司毛利率由去年同期的30.57%下降至9.73%,降低20.84个百分点,我们认为主要原因是公司下属的物业公司营业成本同比增长所致。从2009年半年报业绩来看,物业公司成本同比增长了50.12%;此外,期间费用率在销售费用减少的影响下由79.37%降低至5.04%。销售费用率同比降低了74.33个百分点,主要原因是2008年度公司有列支装修费用的摊销,该笔费用已于2008年摊销完毕,2009年再没有该项装修费用的摊销发生。同时,2009年公司处置了拥有的房产及向下属公司收取资金占用费,使得公司营业外收入同比大增69.58%。在上述因素的综合影响下,公司净利润扭亏为盈,归属于上市公司股东净利润则增长了19倍左右。
全年业绩展望:公司目前百货业务的重点是一家购物中心项目,目前此项目仍处在精装修阶段,我们预计2009年或能对外营业;而位于江西等地的林业项目,由于林木生长具有周期性,需要一定的培育期等特点,我们认为该业务于2009年贡献收入的可能性较小。公司主业羸弱的盈利能力始终是制约公司发展的关键原因之一,因此我们提醒投资者注意相关风险。
盈利预测与投资评级:我们预计公司2009-2010年EPS分别为0.02元和0.01元,按10月28日收盘价7.39元计算,对应动态PE分别为591倍和651倍,维持“中性”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深国商调研简报：资产重估使价值显现
公司的晶岛购物中心资产重估价值使公司净资产可达到23.5亿元,远超过目前总市值13.7亿元;晶岛大厦的投入经营和桉树林的进入收获期使公司拥有了业绩支撑。
1、 公司的主要业务是即将开业的晶岛购物中心和05年开始投入的林业业务。晶岛购物中心是集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。建筑面积136135㎡,商用面积80800㎡。晶岛大厦深圳市中心区的南中轴线上,南接会展中心,东西两边紧邻多座甲级写字楼、五星级酒店及高档住宅。地铁1号线和4号线在晶岛国际广场B1层交汇,北面将建一个7000平方米的、拥有30多条线路的全国最豪华的公交车站,交通十分便利,客流量充裕。目前晶岛大厦的主体建筑已经完工,精装修部分将依据晶岛大厦的定位后续进行,预计精装修部分需投入1亿元。
晶岛大厦的经营方向有可能采取整租的方法委托第三方管理,目前在谈的第三方大约有3-4家,每年的租金收入大约在1.2-1.4亿元,公司的晶岛项目投资10亿元(目前以存货形式存在,尚未转固),主体工程按照33年折旧,每年折旧费用约3000万元,由于公司只拥有晶岛购物中心60%股权,因此未来几年的每年租金收入带来的净利润大约在6000万元左右。
2、 公司05年进入林业产业,目前公司在梅州、韶关 、赣州等地拥有30万亩的租赁林地,其中10万亩已经种植速生林桉树,桉树的成熟期大约为5年,10年公司将有1.5万亩桉树林进入砍伐期。目前桉树的市场价格大约为250元/吨,每亩林地产量大约为8吨,因此每亩地的经过5年成熟期的收入约为2000元/亩。目前公司每亩桉树林的5年成熟期培育成本大约为1000元/亩,砍伐和运输成本约为600元/亩,其他费用需要200-300元,因此桉树林目前基本属于增收不增利的项目。按照目前的市场价格2010年1.5万亩桉树林可贡献收入3000万元,贡献营业利润300万元。
3、 过去三年,公司的主业处于停滞阶段,晶岛项目和林业均处于投入期。公司已经完全退出百货业务,因此过去三年公司仅靠原有的物晶岛和业管理和少量房地产业务维持经营。公司的股权结构也经历较大变动, 09年4月份第一大股东马来西亚合昌父子将其持有的本公司30,264,192 股(占股本13.7%)B 股转让给百利亚太投资有限公司,同时转让公司子公司深圳融发投资有限公司(原深国商占据60%的股权,合昌父子占40%股权)40%的股权给南亚基金,公司的晶岛购物中心项目和林业均属于此子公司资产,因此子公司股权转让降低了晶岛项目对公司利润贡献能力。
4、 09年公司的各项业务仍然没有盈利能力,上半年靠出售木头龙小区22 套房获得营业外收入1325万元,预计09年全年公司难以扭亏为盈。随着10年公司晶岛大厦和林业的投入经营,公司的经营发展进入新的阶段。如果晶岛购物中心按照原定计划在年底或明年初开业,则晶岛为公司贡献净利润约为6000万元,林业为公司贡献净利润300万元,10年EPS为0.29元,对应10年PE 27倍。
晶购物中心位于深圳市福田区核心商圈,周边居民住宅价格已经达到3万元/平米。对于公司的晶岛项目,按照周边可比物业的市场价格我们保守以4.5万元/平米计算,晶岛购物中心的资产价值为58.5亿元,按照公司持有子公司融发投资股权60%比例公司拥有的晶岛购物中心资产价值为35.1亿元,除掉公司目前负债总额9.8亿元,剩余净资产价值为25.3亿元,目前公司的总市值为11889*7.85(A股)+10169*4.25(B股)=13.65亿元。晶岛购物中心的资产重估价值已远远大于公司的总市值,在此我们没有计算货币资金及其他资产的价值,从资产重估角度可以给予公司“买入”评级。
研究员：张新红，赵曦 所属机构：宏源证券股份有限公司
报告标题：深国商（000056）：调研简报
一、求强图变 传统百货业逐步淡出公司是深圳市唯一的一家商业类上市公司。创建于1983年，曾有“国门第一商”的美誉。但经过24年的发展，零售主业已经没落。公司计划逐步淡出传统百货业。
二、投资速生丰产林 营建绿色银行公司把发展林业作为战略转型的一个发展目标。2004年开始进入此行业，截至06年底，先后与地方县、市签约山地130万亩，主要种植桉树等速生林。根据测算，如果能种植10万亩桉树，正常情况下，能给公司带来4000-5000万元的利润。
三、晶岛国际购物广场提升公司估值位于深圳市中心区的晶岛国际购物广场是深国商着力打造的精品商业地产项目。公司将之定位为集购物、休闲、娱乐、观光、旅游于一体的高档的、现代化的购物中心。与晶岛购物中心相似的怡景购物中心可卖到20亿元的市场价格。目前，公司也与多家国际知名基金洽谈该项目的合作事宜，包括美国的、新加坡的一些基金。公司高管的想法，坚持可持续发展，用心经营该购物中心。晶岛购物中心是公司未来发展的关键所在，也是希望所在，客观上它大大提升了公司的估值。
四、公司重组情况公司股权结构较为特殊, 2006年底,第一大股东马来西亚和昌父子与第二大股东特发集团相差无几,分别占总股本的13.70%和13.28%。经过股权分置改革方案的实施，特发集团仍是公司第二大股东，目前二者相差拉大。马来西亚和昌父子公司虽然是深国商的第一大股东，但多年来一直作为股权投资者，基本不参与公司管理。在深圳市加大重组力度的背景下，对于拥有3家上市公司的特发集团对旗下上市公司进行整合也在情理之中。但何时重组、如何重组尚难以确定，近日三家上市公司都临时停牌，其股价走势也十分相似。
五、投资评级目前，能给公司带来收入的主要是嘉宾店的租金收入、融发投资公司的部分房产项目，但都十分有限。公司的林业项目要到2010年才会有收获，短期还是投入期，而公司晶岛购物中心项目即使像公司所说的今年底会开业，二、三年内还很难见效益。所以，2007年上半年，公司将亏损600万元左右，全年亏损额在1000-2000万元之间（考虑到财务费用）。鉴于公司的情况，很难对公司2008年业绩作出预测。公司的投资评级：短期“中性”、中长期“谨慎增持”。
研究员：吴礼庆 所属机构：中国民族证券有限责任公司
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