泛海建设(000046)_研究报告_财经_新浪网(000046) 研究分析报告|查股网
股票名称：泛海建设(000046)
报告标题：泛海建设:一季度亏损,下调业绩预期
2010年一季度公司实现营业收入9474万元,同比下降86.9%;归属于母公司净利润-3619万元,同比下降136%;基本每股收益为-0.02元。
一季度无项目结算,是业绩下降的主要原因。期末预收账款9.04亿元,较上年期末增长30.41%,主要是为结算的预售房款。另外,由于借款增加,财务费用较上年同期增长183.61%。
项目储备丰富:存货账面资产180亿元,占总资产的比重达80%,主要为武汉王家墩中央商务区、上海董家渡、杭州泛海国际商务大厦等项目权益未结面积700多万平米。另外,公司负责北京大兴经济开发区项目、山西太原尖草坪项目一级开发,权益建筑面积450多万平米,为公司潜在的项目储备。
2011年投资力度空前,项目结算速度将加快:公司董事会确定2011年在建总面积约为411.50万平方米,新开工面积约为194.80万平方米,主要在建项目有:1、武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园于2010年9月份开工,总建筑面积22.58万平米;武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站,项目总建筑面积61万平方米,于2010年10月开工;2、青岛泛海国际购物中心,于09年5月份开工,总建筑面积7.88万平米,按计划推进;3、深圳泛海拉菲花园二期09年5月份开工,规划建筑面积8.25万平米,计划在年内竣工验收;4、浙江泛海国际中心,规划建筑面积29.08万平米,计划2011年完成竣工验收;5、北京泛海国际居住区2#、3#、4#楼开工。
资产情况:期末货币资金22.5亿元,短期借款及一年内非流动负债29.64亿元,短期有一定资金压力;剔除预收账款后的资产负债率59%,同比下降3个百分点,长期资金压力有所下降。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.18元、0.26元,按公司最近收盘价为9.06元,对应的动态市盈率分别为49倍和35倍。估值优势不明显,维持“中性”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：泛海建设:节奏之惑
泛海建设今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入0.95亿元,同比下降86.94%;实现营业利润-0.43亿元,同比下降128.98%;实现归属母公司净利润-0.36亿元,同比下降136.01%,每股收益-0.016元。
业绩下滑预期内,资金仍有压力。
公司一季度业绩下滑市场已有预期,主要是因为公司本期确认收入的项目较少所致。公司一季度销售在三个亿左右,主要是北京泛海国际居住区的尾盘与武汉项目。体现在预收账款上面,公司期末持有预收账款约有9个亿,这为公司锁定EPS大约为0.08元左右。公司自2010年下半年起就开始加快开发节奏,2011年计划在建总面积约为411.5万平方米,新开工面积约为194.8万平方米。与以往相比较公司节奏加快了许多。正因为这样,公司目前资金较为紧张,报告期末在手货币资金为22亿左右,短期借款6个亿左右,一年内到期的非流动负债为23亿,压力较大。
公司节奏有所加快,关注股权投资。
公司自2010年下半年起就开始加快开发的节奏,目前各个项目均取得明显的进展。目前公司各所属公司实行目标责任制,以确保各重点项目按工程计划开工建设,从而顺利实现年度经营目标。公司今年明确提出了将会增加商业地产以及旅游地产方面的投资,公司未来在武汉CBD项目上将会有不少商业物业自持,杭州写字楼也将有部分自持,北京泛海国际居住区也有不少自持的物业。在旅游地产方面,公司收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。其主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后,将大幅增加公司负责开发建设的海域面积。此外,公司表示为培育新的利润增长点,将采取股权投资等多种投资方式逐步转变公司单一依靠房地产租赁、销售收入支撑业绩增长的盈利模式,形成对房地产主业发展补充的新的盈利增长点,这或许是公司未来的看点之一。
盈利预测与估值。
根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在11、12年EPS分别为0.29、0.60元,目前根据我们的测算,其NAV为18.82,为我们跟踪公司中折价幅度最高者。一直以来我们看好该公司资源属性的逻辑没有变化过,我们维持“谨慎推荐”的评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:一级开发压占资金,业绩释放无“路线图”
可结算资源制约公司结算增长。报告期内公司实现营业收入同比大幅下降,主要是公司可结算资源同比减少。公司本期结算的主力项目仍然是北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#住宅项目和泛海拉菲花园一期,与2009年无二;但受制于结算资源不如2009年丰富,因此结算收入有较大下降。
财务费用和资产减值拖累净利润增长。公司报告期内毛利率和营业税金及附加占营业收入比重与上期变动不大。公司的管理费用同比增长30%,主要源于公司人工成本和办公费用增加;财务费用增长幅度较大,主要源于公司可资本化的利息费用同比大幅减少;资产减值损失增幅较大,主要源于公司计提商誉减值所致。这几项费用的大幅增长导致公司净利润下滑速度显着低于营业收入。
2011年公司可结算资源稳步增长。报告期内北京泛海国际居住区项目二期的2#、3#、4#地块已经实现局部开工;北京东风乡产业用地和市政配套用地项目目前由于拆迁成本提高,项目进度受阻;武汉王家墩中央商务区的居住项目进展顺利,其中樱海园项目一期累计实现销售收入7.8亿元,香海园、兰海园和泛海国家SOHO城项目已于报告期内开工,全年新开工项目近100万平方米;深圳拉菲花园二期主体工程全部封顶,各栋塔楼砌体施工完成工程量的70%。从各项目的进度来看,北京、武汉、浙江、深圳等地的可售和结算资源丰富,预计2011年公司的结算收入将超过2010年。
公司资金略显压力。报告期末,公司资产负债率为62.66%,扣掉预收款项的真实资产负债率为59.55%,处于较高水平;其中,一年内到期的非流动负债有21亿元,这将给公司年内带来较大偿债压力,公司年内的资金状况会比较紧张。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为22.75亿元、31.85亿元和44.59亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.58亿元、5.01亿元和7.02亿元,每股收益分别为0.16元、0.22元和0.31元,对应当前市盈率分别为62X、44X和31X。
投资建议:公司项目储备丰富,但周转较慢,公司把较多资源投向土地一级开发,比如北京东风乡项目、上海黄埔区董家渡聚居区项目等。这些项目虽然回报率可观,但前期投入大、开发进度有较大的不确定性(如拆迁受阻等)、短期内无法实现较大盈利。公司2011年的可售、可结算资源较2010年有一定增长,但增长有限;公司的一级开发项目及一、二级联动是公司盈利的重要保障,但何时实现并无明确日期表。首次关注给予公司“中性”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：泛海建设:项目开工力度加大
2010年公司实现营业收入16.25亿元,同比增长7.11%;归属于母公司净利润1.23亿元,同比下降69.51%;基本每股收益为0.05元。
可结算项目较少导致业绩下降,项目主要在一季度、三季度结算。
公司全年房地产开发收入13.7亿元,同比下降37.27%,主要为北京泛海国际居住区项目结算收入。公司预售、结转周期较短,多为现房销售。二季度末预收账款仅1.93亿元,第三季度营业收入却达7.17亿元,同时应收账款较期初增长7.44倍,为3.47亿元,主要是第三季度已确认收入但未收到银行放贷的房款,年末应收账款下降至正常水平的5435万元。期末预收账款增加至6.93亿元,较年初增加17倍。
投资力度加大,经营现金流净额大幅下降。全年公司开复工面积近200万平米,武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园、武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站已正式开工,期内经营现金流出总额达51.27亿元,同比增加8.74亿元,导致经营现金流净额同比下降58%,为-24亿元。
项目储备丰富:存货账面资产175亿元,占总资产的比重达78%,主要为武汉王家墩中央商务区、上海董家渡、杭州泛海国际商务大厦等项目权益未结面积700多万平米。另外,公司负责北京大兴经济开发区项目、山西太原尖草坪项目一级开发,权益建筑面积450多万平米,为公司潜在的项目储备。
2011年投资力度空前,项目结算速度将加快:公司董事会确定2011年在建总面积约为411.50万平方米,新开工面积约为194.80万平方米,主要在建项目有:1、武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园于2010年9月份开工,总建筑面积22.58万平米;武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站,项目总建筑面积61万平方米,于2010年10月开工;2、青岛泛海国际购物中心,于09年5月份开工,总建筑面积7.88万平米,按计划推进;3、深圳泛海拉菲花园二期09年5月份开工,规划建筑面积8.25万平米,计划在2011年年内竣工验收;4、浙江泛海国际中心,规划建筑面积29.08万平米,计划2011年完成竣工验收;5、北京泛海国际居住区2#、3#、4#楼开工。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.24元、0.29元,按公司最近收盘价为9.36元,对应的动态市盈率分别为39倍和32倍。尽管业绩增幅很大,但估值优势仍不明显,维持“中性”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：泛海建设:逐步迈上正轨
泛海建设今日发布2010年年报,10年公司实现营业收入16.25亿元,同比减少31.69%;实现营业利润1.67亿元,同比下降64%;实现归属母公司净利润1.23亿元,同比减少69.51%,每股收益0.054元。分红方面,10送2转8派0.5元。
可结算资源较少导致公司业绩下滑
公司在2010年开始加大开工力度,公司全年在建及开复工面积近200万平方米,较往年大幅增加。北京、武汉、上海、杭州、深圳、青岛等重点项目均按计划开发建设。但目前开工项目除了武汉项目开始销售外,其他地方大多未实现销售,公司本期利润主要来自于北京泛海国际居住区。公司维持较高结算毛利率是预期之中,这也是我们长期跟踪该公司的原因之一。净利润率下滑主要是因为本期的财务费用大幅上升,本期资本化的费用较少。
公司节奏开始加快,资金较为紧张
公司自2010年下半年起就开始加快开发的节奏,各个项目均取得明显的进展。公司2011年计划在建总面积约为411.50万平方米,新开工面积约为194.80万平方米。与以往相比较公司节奏加快了许多。各所属公司实行目标责任制,以确保各重点项目按工程计划开工建设,从而顺利实现年度经营目标。公司目前资金较为紧张,货币资金仅够偿还短期借款与一年内到期的非流动负债,正因为如此,公司在10年在上半年公布了其增发方案,拟筹资48亿投入5个项目中用以加快项目进度,我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。但目前来看受政策影响估计短期增发获批的可能性比较小。
公司未来将增加自持物业,关注公司股权投资
公司今年明确提出了将会增加商业地产以及旅游地产方面的投资,公司未来在武汉CBD项目上将会有不少商业物业自持,杭州写字楼也将会自持。我们认为这符合目前市场的风向,在住宅开发受到政策压制时适当增加商业物业开发与自持是符合公司战略的。在旅游地产方面,公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。其主要开发项目是金龙湾水上旅游项目。本次收购完成后,将大幅增加公司控股子公司大连泛海建设投资有限公司负责开发建设的海域面积。另外,公司表示为培育新的利润增长点,公司积极探索房地产金融运作模式,将采取股权投资等多种投资方式形成对房地产主业发展补充的新的盈利增长点。
盈利预测与估值
根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在11、12年EPS分别为0.29、0.60元,考虑到公司较为优质的土地储备,目前根据我们的测算,其NAV为18.82,为我们跟踪公司中折旧幅度最高者。我们维持“谨慎推荐”的评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设2010年年报点评:大量开工并高送转,业绩释放值得期待
2010年业绩负增长,高送转方案超预期。2010年每股收益0.05元,拟10送2转增8派0.5元。高送转方案显示公司对未来业绩有较强信心。
2011年新开工计划高,多个城市齐动。计划新开工195万平米,主要分布在武汉、北京、深圳、上海、杭州等城市。在建面积将达到400余万平米,创公司历史最高水平。其中武汉是在建面积最大的区域。
预计销售将跟紧开工节奏,以实现资金良性循环。2011年公司将加快开发建设,并有拿地计划。2011年销售需要跟上开工节奏,预计深圳项目二期、杭州部分写字楼、武汉部分住宅均将积极销售。
拿地将连续有突破。2011年4月通过股权收购取得大连项目。年报称2011年山西太原项目要确保完成开发用地的招拍挂程序。
维持增持-A评级。大量开工将带动大量销售,加之公司项目毛利率较高,未来业绩释放可以期待。小幅下调2011年盈利预测至0.26元。维持6个月目标价10.9元。
风险提示:信贷政策和流动性紧缩超预期。公司销售进度低于预期。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:资源优势凸显公司价值
【投资要点】
896万平米土地储备主要集中在北京、上海、武汉等地,分别占其土地总量的19.9%、6%与68%。现有项目基本都是大股东06年及08年注入资产,并以大面积一级开发转二级开发为主。
大盘一二级联动开发造成公司土地价值的提升,北京项目住宅部分2011年再开盘售价有望达到4.5万元/平米,武汉项目也进入全面开发阶段,一期樱海园售价1.3万元,达到净销,二期100万平米开始施工,作为公司核心的两大资产全面开工预期2012年起业绩可以开始快速释放。
公司的低周转对资金需求较高,也成为其扩张的瓶颈,从行业发展方向看,快速周转更加符合政府意图,因此公司开发模式决定了其未来向开发+持有型房产公司转变。
【估值及投资建议】
公司RNAV为16.8元,当前股价折让率为44%。由于近两年可结算项目有限,业绩难以出现大幅增长,预计2010年、2011年公司每股收益分别为0.24元与0.34元,对应PE估值分别为39.4倍与27.8倍,作为偏资源性公司高折价率显现估值优势,给予增持评级。
【风险提示】
政府对行业的从严控制,对公司销售产生直接影响;资金压力造成现有项目开发速度缓慢,预期的业绩释放难以实现。
研究员：日信证券研究所 所属机构：日信证券有限责任公司
报告标题：泛海建设:拥有稀缺项目,业绩酝酿释放
事件:
近日我们拜访了泛海建设的董事会秘书,就公司的经营情况和项目基本情况进行调研。
投资要点:
公司所拥有的项目获取时间较早。以武汉王家墩项目为例,武汉王家墩机场改造源于2000年,而公司的大股东介入项目股权也要追溯至2002年。此外,杭州钱江新城项目、上海董家渡项目、深圳泛海拉菲项目和北京东风乡项目也都取得时间较早,公司项目成本非常之低。未来几年,虽然王家墩项目开始进行销售,但由于其他区域的项目质量较高,公司项目均价和毛利率依然会维持在较高的水平上。我们认为,在未来三年,公司的毛利率水平虽然呈逐年下降的趋势,但毛利率水平依然较高。
公司的投资速度明显加快,上海项目加快拆迁和武汉王家墩项目的施工速度加快等都将使公司的投资进一步增加。由于公司在2009年进行了公司债融资,融资额达到32亿元之多。公司的大股东一直为公司在借款方面提供较大数额的担保,公司在债权融资方面也较为顺利。如果公司不能大力推动销售回款,在2011年公司的负债情况将承压加重。我们认为2011年的资金压力将促使公司进一步加快销售,实现资金的快速回笼。公司的大部分借款还将以长期借款的形式存在,短期付息压力有限。
公司在最近半年内即将开工和进入销售周期的项目主要包括,杭州钱江新城项目、武汉王家墩项目、以及上海董家渡项目,这些项目抑或是单价较高,抑或是体量较大。根据我们的测算,如果以乐观的推案速度,公司在2011年的推案价值将较2010年提升一倍以上。如果销售顺利,公司在2011年的销售可能也会增加一倍以上。因此我们较为乐观地估计了2012年的结转收入。
首次增持评级,调升目标价格12元假设价格下降幅度为2010年同比2009年不下降,2011年和2012年分别维持同比2009年下降10%的水平,按WACC10%来测算,RNAV为10.97元/股。按2010年11月11日的收盘价10.34元,尚存在的折价6.5%的折价。
未来三年的每股净利润为0.20元、0.37元和0.66元,对应2010年11月11日收盘价10.34元,2010年-2012年PE为50.52倍、28.19倍、15.70倍。
对于每股净资产也给出相对审慎的预测,我们认为2010年至2012年的每股净资产将达到3.85元、4.17元和4.78元,对应2010年11月11日收盘价10.34元,PB为2.68倍、2.48倍、2.16倍。
综合估值情况和市场风险,我们首次给出增持评级,6-12个月的目标价为12元。
投资风险:
由于近期宏观和房地产行业政策出台过于频繁,也提醒投资者注意房地产板块的短期风险。
研究员：张化东，杨森，徐广福 所属机构：湘财证券有限责任公司
报告标题：泛海建设调研简报:春种一粒粟,秋收万颗子
优质土储深藏多年:公司在北京东风乡、上海董家渡、武汉王家墩、杭州钱江新城等坐拥二级开发用地权益面积接近800万平米(可销售面积估计,不含一级开发等)。我们重估公司NAV达到18.52元/股,但08/09年公司EPS总共只有0.27元/股,开发节奏和资源严重不匹配。
北京、武汉、上海、杭州项目价值开始显性化:10月20日,几番波折的北京泛海国际社区二期(2#3#4#号地部分)开工;王家墩新建地铁站,项目的第一批―樱海园已经顺利销售,项目均价超过13000元;上海董家渡项目部分用地拆迁完成,年内开工可能性已经加大;杭州项目已经在市内进行推广,钱江新城的办公配套环境完全成熟。
期待大规模现金回流开始:08/09两年和10年前三季度公司筹资活动产生的现金流量净额长期为正,显示公司大笔利用外部资金。同时公司预收款项很少。造成此局面主要是北京奥运会,上海拆迁速度慢等客观因素,我们可以期待2011年公司可销售资源改善。
风险因素:公司销售无法提速的风险,这可能造成公司PE长期偏高。
股价催化剂:上海项目动工,杭州项目销售的可能性,北京项目达到销售条件。由于这些项目位置优越,需求扎实,不少还是准现房销售,因此公司业绩弹性很大。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测泛海建设10/l1/12年EPs为0.23/0.43/0.62元,10/11/12年PE48/25/18倍,NAV18.52,当前价10.85元,给予35%的nav折价率,目标价12.04元,给予“增持”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：泛海建设2010年三季报点评:开工力度如期加大
三季度业绩应主要来自北京项目商铺结算。前三季度EPS0.08元。北京泛海国际居住区项目的现房商铺约3-4万平米,今年销售情况良好,售价约3万元/平米。前三季度资产减值准备损失0.99亿元,主要系商誉减值。
武汉、北京项目加大开工力度。2010年9月6日,位于武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园正式开工,项目总建筑面积22.58万平方米,定位为CBD高档观景豪宅。2010年10月12日,武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站正式开工,项目总建筑面积61万平方米。2010年10月20日,位于北京市朝阳区东风乡的泛海国际居住区2#、3#地块商业项目部分,4#地块住宅和会所项目部分正式开工。
业绩释放前景可期。随着北京、武汉项目开工并将陆续开盘,加上深圳、浙江项目,2011年可能出现销售收入大幅增长的局面。其中北京项目二期销售均价预计45000元/平米。结算方面,武汉项目樱海园今年上半年开始销售,深圳项目二期今年年底前有望开盘,2011年均有望结算。预计北京、武汉2012年项目部分结算。
维持增持-A评级。下调2010年盈利预测至EPS0.19元。上调RNAV至13.9元。上调6个月目标价至12.3元。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:项目储备丰富,但业绩释放慢
2010年1-9月公司实现营业收入15.17亿元,同比增长11.33%;归属于母公司净利润1.82亿元,同比下降16.2%;基本每股收益为0.08元。
利润主要来源于一季度、三季度。公司预售、结转周期较短,多为现房销售。二季度末预收账款仅1.93亿元,第三季度营业收入却达7.17亿元;同时应收账款达3.47亿元,较期初增长7.44倍,主要是第三季度已确认收入但未收到银行放贷的房款。
第三季度销售情况很好,资金回流较多,但投资力度更大。期末预收账款4.37亿元,较二季度末增加2.44亿元;三季度末经营活动现金流入16亿元,较二季度末增加6.4亿元。同时公司投资力度更大,武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园、武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站已正式开工,期内经营现金流出总额为47.94亿元,同比增加18.75亿元,导致经营现金流净额为-25.98亿元。
项目储备丰富:存货账面资产167亿元,占总资产的比重达75.76%。主要为武汉王家墩中央商务区、上海董家渡、杭州泛海国际商务大厦等项目,权益未结面积700多万平米。另外,公司负责北京大兴经济开发区项目、山西太原尖草坪项目一级开发,权益建筑面积450多万平米,为公司潜在的项目储备。
目前公司主要在建项目有:1、武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园,于2010年9月份开工,总建筑面积22.58万平米;武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站,项目总建筑面积61万平方米,于2010年10月开工;2、青岛泛海国际购物中心,于09年5月份开工,总建筑面积7.88万平米,市场参考价格1.5万元/平米;3、深圳泛海拉菲花园二期,09年5月份开工,规划建筑面积8.25万平米,销售均价1.3万元/平米;4、浙江泛海国际中心,规划建筑面积29.08万平米,市场参考价格2.5万元/平米;5、北京泛海国际居住区6#、8#楼,销售均价达3.26万元/平米。2010年这些项目可部分结算或招商出租。
盈利预测与投资评级:我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.18元、0.26元、0.36元,按公司最近收盘价为10.45元,对应的动态市盈率分别为57倍、40倍和29倍。估值优势不明显,维持“中性”评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：泛海建设:开工加速,关注资源属性
第一,三季度业绩符合预期,结算维持高毛利
公司前三季度业绩较低实属市场预期内,由于前期开工不足导致近年可售资源较少。报告期内公司结算的主要项目是北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目以及深圳项目部分。前三季度结算的毛利率在48%左右较之中期提高了两个百分点,我们长期以来关注此公司也正是因为公司当初来自大股东资产注入的优质项目带来的获利空间。
从费用的角度看,公司在三季度中发生了较多的管理费用,这其实与预期是一致的。目前公司正在加大项目开工,前期投入必然会使得费用增加。
另外公司营业收入增长的同时营业利润却出现的下滑主要的原因是前三季度计提了接近一个亿的商誉减值。期末公司商誉基本摊销完毕,未来将不会再影响当期损益。
第二,近期销售提速,预收账款稳步增长
公司报告期末预收账款为4.37元,与中期比提高较多。根据我们的测算三季度公司销售接近10个亿左右。目前销售的主要是深圳项目以及武汉泛海国际居住区·樱海园一期项目。但是相对于公司的体量来说,目前公司的预收账款仍然偏低,这也是未来1年持续困扰公司的问题。
第三,公司开工加速,资金仍有压力
公司在今年明显的加快了开工的节奏,各个项目都取得明显的进展。9月6日,位于武汉CBD北部核心的武汉泛海国际居住区·香海园、兰海园正式开工,项目总建筑面积22.58万平方米。10月12日,武汉CBD“泛海国际SOHO城”和地铁王家墩中心站正式开工,项目总建筑面积61万平方米。另外受困于囤地风波的东风乡地块于10月20日正式动工,名为北京泛海国际居住区二期,主要由北京东风乡1#、2#、3#与4#地块组成。
由于开工力度的加大,公司对于资金的需求较大。资金压力方面体现在公司现金流方面,前三季度净流出接近26亿,可见前期开工投入之大。
公司在上半年公布了其增发方案,拟筹资48亿投入5个项目中用以加快项目进度,我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。但受政策影响估计短期增发获批的可能性比较小,未来项目进展速度只能维持匀速。
第四,关注公司资源属性
国庆节后,地产整体板块同时受量化宽松政策影响,迎来了资产重估行情。我们在过去几周里,反复提示投资者资源重估最重要的股票应关注泛海建设,在A股市场中,资产质量和规模,无人能与公司媲美!根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在10、11年EPS分别为0.30、0.44元,对应目前股票的PE分别为35、24倍,考虑到公司较为优质的土地储备,我们维持“谨慎推荐”的评级,关注其短期催化效应上涨。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:开工导致费用上升,期待2011业绩
利润同比下降。上半年公司分别实现营业收入、营业利润、净利润8亿、1.25亿、0.82亿,分别同比增长11.89%、-31.32%、-38.37%。实现每股收益0.04元,同比下降38.98%。净利润同比下降的原因有两个,(1)开工面积增加导致管理费用上升;(2)公司商誉下降。
盈利下降。上半年公司结算毛利率、结算净利率分别为46.28%、10.16%,分别同比下降2.89、7.08个百分点。盈利能力下降主要原因为公司可结算资源较少,而开工面积增加导致管理费用上升。
期间费用上升。上半年公司期间费用率由年初的7.75%上升至12.65%,上升的主要原因为公司开工面积增加导致管理费用上升。
短期财务压力不大。期末公司资产负债率为59.08%,较期初下降1.62个百分点;净负债率由51.9%上升至68.8%,上升16.9个百分点,处于行业较低水平。期末公司持有现金33.15亿元,,短期有息负债为6.44亿元,短期资金压力较小。但由于公司下半年开工面积较多,长期仍面临一定资金压力。
盈利预测与投资评级。预计公司10-11年的营业收入分别为31.26亿元和48.80亿元,净利润分别为4.99亿元和8.58亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.22元和0.38元。按目前股价,公司10、11年PE分别为43X和25X,估值高于我们对房地产行业2010年18X-20X的判断,维持“中性”的评级。
风险分析。行业风险
研究员：平海庆 所属机构：山西证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:土地储备质量高、可结售资源较少
1、 归属于上市公司的净利润同比下滑。上半年实现销售收入8 亿,同比增长11.88%;利润总额1.25 亿,同比下滑31.32%;实现归属于上市公司的净利润8321.14 万元,同比下滑33.19%,实现进本每股收益0.03 元。
2、 资金充裕,负债水平低。半年报显示账面资金33.15 亿元,相当于2009年全年结算销售收入的1.43 倍,资产负债率59%,在地产行业中资产负债率较低。未来有加快开发的资金支持。
3、 预售资金低,可结算资源少。公司预售收入1.92 亿元,可接受资源较少。
4、 土地储备丰富,项目质地优良。公司权益土地储备600 万平方以上,项目成本低,特别是处于上海、深圳与北京等地资源前期房价涨幅高,项目毛利率高。
5、 给予中性投资评级。预计10/11 年EPS0.20/0.30 元。目前由于筹资可能性较低、公司释放业绩的动力不强。但是相关土地闲置问题的传闻会加快相关地块的开发。暂时给予中性的投资评级。
研究员：施雪清 所属机构：国元证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:业绩释放仍需等待
泛海建设今日发布2010年中期报告,其主要内容为:
2010年上半年实现营业收入8亿元,同比增长11.84%;实现营业利润1.25亿,同比减少31.32%;实现归属上市公司股东净利润8321万元,同比减少33.19%。每股收益0.036元。
中报点评要点:
公司报告期内主要结算项目来自北京泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块项目,累计确认收入6.79亿元,实现净利润约1.52亿元。正是北京项目的结算使得公司结算毛利率高达46%,我们长期以来关注此公司也正是因为公司当初来自大股东资产注入的优质项目带来的获利空间。从公司期间费用的角度来说变化并不大,费率上升是因为公司在二季度没有项目进入结算。从绝对数来说与去年同期基本持平。
公司报告期末预收账款为1.93亿元,与一季度的2677万相比提高较多,这主要是由于公司在二季度中顺利推出泛海国际居住区·樱海园(武汉)一期项目,目前累计已销售房屋面积达到可销售房屋面积的三分之二以上。但是相对于公司的体量来说,目前公司的预收账款仍然偏低,下半年可售的资源主要来自深圳泛海拉菲花园二期以及武汉项目。另外不排除公司一次性出售杭州项目的可能性。
公司一直以来是个重资产轻盈利类型,多年来由于开工有限,业绩受到极大抑制。随着政策调控加剧以及自身发展原因,公司在上半年以来明显的加快了开工的节奏,各个项目都取得明显的进展;下半年单北京项目开工量就超过100万平米,这个力度在公司以往是不多见的。由于开工力度的加大,公司对于资金的需求较大。公司在上半年公布了其增发方案,拟筹资48亿投入5个项目中用以加快项目进度,我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。但受政策影响估计增发获批的可能性比较小。另外在对外拓展方面,公司五月份出资1.8亿(占90%)与大连韩伟企业集团有限公司成立合作公司拓展大连市场值得关注。
根据公司目前的销售情况以及后续的开发计划,我们预计公司在
10、11年EPS 分别为0.30、0.44元,对应目前股票的PE 分别为31、21倍,考虑到公司较为优质的土地储备,我们维持“谨慎推荐”的评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:一季度业绩增幅超预期
2010年一季度公司合并报表显示实现营业收入7.25亿元,同比增长331%;归属于母公司股东的净利润1.01亿元,同比增长867.9%。
基本每股收益0.044元。
一季度营业收入增幅超预期。09年底公司账面预收账款仅3850万元,远低于行业内项目储备同样丰富的上市公司,一季度营业收入却高达7.25亿元,可见公司预售结转周期较短。一季度末应收账款较期初增长672.54%,系报告期新增销售商品房款。净利润同比大幅增长,主要有以下原因:1、主要结转项目北京泛海国际居住区,毛利率同比提高7.75个百分点;2、期间费用率下降9.29个百分点;销售费用和管理费用绝对额同比增加95%、106%,但低于营业收入增幅;3、实际所得税率下降8.21个百分点。
资产减值损失3871万元,较上年同期增长7860.63%,因报告期结转北京泛海国际居住区项目,摊销的北京泛海信华置业有限公司商誉减值。商誉较上年期末减少42.88%。
2010年一季度,公司以8.89亿元价格收购了武汉王家墩中央商务区建设投资公司20%的股权,使其成为全资子公司。武汉王家墩中央商务区项目规划建筑面积609万平米,此次股权收购增加上市公司权益建筑面积121.8万平米。截至目前,公司共拥有权益建筑面积900多万平米,另有两个一级开发项目,权益建筑面积450多万平米,为公司潜在的项目储备。
目前公司主要在建项目有:1、武汉王家墩中央商务区的武汉中心项目,于09年9月份开工,总建筑面积32.21万平米,项目建成后,将涵盖商业、写字楼、酒店及酒店式公寓等多方面的功能;2、青岛泛海国际购物中心,于09年5月份开工,总建筑面积7.88万平米,市场参考价格1.5万元/平米;3、深圳泛海拉菲花园二期,09年5月份开工,规划建筑面积8.25万平米,销售均价1.3万元/平米;4、浙江泛海国际中心,规划建筑面积29.08万平米,09年封顶,市场参考价格2.5万元/平米;5、北京泛海国际居住区4#、6#、8#楼,销售均价将达3.26万元/平米。2010年这些项目可部分结算或招商出租,我们预计公司业绩将获得较大增长。
2010年非公开发行股票方案:公司拟募集资金净额不超过48亿元,拟全部用于房地产项目开发,具体将应用到泛海东风2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区_樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目、浙江泛海国际中心、泛海国际公寓项目、武汉泛海城市广场一期项目等。目前公司资产负债率62.5%,若增发成功,资产结构将进一步优化。
维持“增持”的投资评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.34元、0.51元、0.60元,按公司最近收盘价为10.06元,对应的动态市盈率分别为30倍、20倍、17倍。维持“增持”的投资评级。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：泛海建设:融资能否成功是关键
泛海建设今日发布2010 年一季度报,一季度公司实现营业收入7.25 亿元,同比增长331.05%;实现归属母公司净利润1.01 亿,同比增长867.93%,每股收益0.04 元。
公司一季度结算毛利率达到48%,一直以来我们关注这个公司的原因便是当初大股东资产注入较为优质,土地成本极为便宜,因此长期以来公司的毛利率维持在高位。
今年泛海可售资源仍然会较少,主要是深圳泛海拉菲II 期以及武汉王家墩樱海园,樱海园总用地面积5.8 万平迷,住宅建筑面积22.1 万平米。目前全面开工的是一期12 万平米,预计明年下半年交付,2010 年4 月份开始销售,毛坯价格预计在10000 元以上。另外不排除公司一次性出售杭州写字楼项目的可能性。
公司一直以来是个总资产轻盈利类型,多年来由于开工跟不上业绩受到极大抑制。公司在今年公布了其增发方案,拟筹资48 亿投入5 个项目中用以加快项目进度,我们认为如果公司本次能够增发成功将会刺激业绩加快释放。按照目前增发节奏来判断,我们觉得公司成功增发困难度较高。
预计公司10、11 年EPS 为0.30、0.37 元, PE 为33、21 倍,考虑到公司优质的土地储备,维持“谨慎推荐”评级。
研究员：苏雪晶，乐加栋 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:武汉联合调研
武汉王家墩机场项目作为武汉CBD 项目已被政府重点关注,要求加快开发速度。目前有3个项目从去年开始计划开工,目前已经正式动工的项目为泛海国际居住区。樱海园,其总用地面积5.8万平迷,住宅建筑面积为22.1万平米。
目前全面开工的是一期12万平米,预计2010年4月份开始销售,明年下半年交付,毛坯价格预计在10000元以上。
武汉城市广场在樱海园对面,目前仍没有正式动工,属于商业为主项目。另外,武汉地标项目武汉中心去年年底正式动工,但目前开工进展不太明朗。整体看,武汉项目开工进度符合预期,未来仍存在较大改善空间。我们目前总体比较担心的是3月份开始全国土地核查工作,是否会引发泛海类公司的土地风险。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：泛海建设:2009年年报点评
报告摘要:
09年每股收益0.18元,符合预期。
2011年有望出现业绩释放高潮。公司年报中表示,2010年计划加快开发节奏,深圳拉菲花园二期住宅已在建;武汉住宅一期和写字楼“城市中心”正在建;杭州三栋写字楼已封顶,公寓计划上半年开工;北京泛海国际居住区2、3号地块2010年内将陆续开工;上海10号地争取年内开工。
公司在京沪杭深汉等中心城市核心地段拥有的项目资源继续保持升值势头。
融资来源趋向多元化。09年成功发行公司债融资32亿元,信托融资15亿元。公司3月2日提出定向增发方案,拟融资不超过48亿元,若实施成功,将非常有利于公司宝贵的土地储备转化为利润。
维持增持-A评级。以RNAV法对公司估值,每股RNAV13.5元,给予10%溢价,目标价15.00元。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：泛海建设09年报点评:京外项目进入结算
业绩基本符合预期。2009年年公司实现营业收入23.79亿元,同比增加67.59%;实现净利润4.03亿元,同比增加91.25%;实现每股收益0.18元,同比增长100%。2009年贡献利润的主要为北京泛海国际居住区6、8号地块尾盘和7号地块, 5号地块的部分,以及深圳拉菲花园一期项目。
毛利率仍维持在较高水平。由于公司项目取得时间较早,而且项目均处于所在城市的核心区,具有土地成本低、增值潜力巨大的特点。因此,公司的毛利率一直维持在较高水平。2009年公司的销售净利率较2008年上升1.69个百分点至16.41%,在销售毛利下降的情况下说明公司在管理水平正在提高。 京外项目将进入集中销售期。2010年,武汉泛海国际居住区一期、浙江泛海国际中心将年进入结算期,深圳拉菲花园一期将全面结算,青岛泛海国际购物中心也将进入销售期。新开工方面,北京泛海国际居住区2#、3#、4#地块也将在今年下半年开工,1#地块计划2011年开工;上海董家渡10#地块计划年内开工。
短期偿债压力不大。2009年末公司资产负债率为60.7%,净负债率为51.9%,负债处于较高水平,但短期需要偿还的有息债务为6.76亿元,相对公司拥有的45.89亿元的货币资金占比非常小。但公司的长期有息负债达到85.51亿元,仍处于较高水平。公司今日同时公告计划非公开发行4亿股,预计募集资金48亿元。若发行成功,公司的负债水平和负债结构将会得到改善。 盈利预测与投资评级。我们预计公司未来两年营业收入分别为33.78亿元和45.94亿元,净利润分别为6.32亿元和8.78亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.28元和0.39元。按目前价格计算,10、11年PE分别为46X和33X,高于我们对10年房地产行业18X的PE。我们继续维持公司“中性”评级。
研究员：平海庆 所属机构：山西证券股份有限公司
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