中航地产(000043)_研究报告_财经_新浪网(000043) 研究分析报告|查股网
股票名称：中航地产(000043)
报告标题：中航地产:净利润同比增长3 倍以上
2010年公司实现营业收入39.19亿元,同比增长123.74%;营业利润4.31亿元,同比增长263.62%;归属母公司净利润2.69亿元,同比增长328.33%;实现基本每股收益1.21元。
分配预案为每10股转增5股,并派1.5元现金股利(含税)。
房地产开发业务收入同比大幅增加。2010年全年实现地产销售面积30.5万平米,销售合同额23.7亿元。地产板块实现营业收入29.93亿元,同比增长204%,是报告期公司营业收入和利润增长的主要原因。在新增项目方面,2010年公司以4.66亿元的价格竞得赣州市章江新区K10、K25和K26地块的土地使用权,土地面积合计7.46万平米。
物业管理和酒店、服务业务稳步推进。2010年公司物业管理业务实现营业收入5.68亿元,同比增长21.07%。相继获得全国人大机关办公楼、国家图书馆等43个优质项目,并成为第26届大运会物业服务商,优质项目的获得为物业管理业务发展奠定了良好的基础。酒店、服务业务实现营业收入3.58亿元,同比增长20.12%。8家在营酒店均超额完成经营目标,并有4家酒店相继开业,目前酒店管理公司连锁酒店的数量已达12家,另有观澜酒店和岳阳酒店项目在建,预计观澜酒店将于2011年开始试营业。
投资性房地产增值提升公司业绩。公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,报告期确认公允价值变动收益5425.76万元,上年同期为3169万元,进一步提升了公司业绩。
2011年全年营业收入目标38亿元。期末公司预收款项为9.88亿元,同比下降37.96%,其中预收购房款为8.79亿元,同比下降27.99%,考虑到物业管理和酒店、服务两项业务成长相对稳定,全年目标的实现将主要依靠2011年房地产销售。
盈利预测和投资评级。暂不考虑转增股本的影响,预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.99元和1.21元,按最近收盘价14.73元计算,对应的动态市盈率分别为15倍和12倍,考虑到2011年房地产行业仍将处于政策的高压调控之下,房地产销售在2011年将面临较大的不确定性,给予公司“中性”投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中航地产:短期业绩释放,看长期发展
公司短期业绩释放。公司于2月26日公布2010年公司年报,全年公司实现营业收入39.2亿元,同比增长123.7%;实现利润总额4.36亿元,同比增长193%,实现每股收益1.2元/股,同比增长208%,公司业绩短期内释放。2010年拟向股东10股转增5股并派1.5元现金股利。
公司优势及战略方向。公司拟通过“中航城”模式的快速复制,成为特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商公司。公司同大股东中航集团各产业结合,有拿地、商业运营经验和融资方面的优势;短期内公司仍以住宅开发为主,目前阶段运营效率相对标杆企业较低。
财务状况分析。公司资金流较为紧张,净负债率高于万科等标杆企业;在现金流支出方面,公司2010年为政府代建衡阳工业园支出约5亿元,占用了公司发展的资金,而拿地扩张则略为保守,仅支出销售回笼现金流的20%用于拿地。
盈利预测与投资评级。由于调控影响,短期内地产企业资本市场融资停止,我们按照公司现有资产盈利水平对公司进行估值。我们预计公司2011年每股收益在0.92-1.32元之间,我们测算公司NAV价值为10.02元,目前公司股价相对公司NAV溢价40%,同万科等企业相比,公司运营效率较低,按照NAV平价和2011年11倍的动态市盈率,参照较保守的盈利预测对公司进行估值,公司合理价值是10.1元,公司目前股价受送股影响大幅上涨,调整公司评级为持有评级。
研究员：张绍坤 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：中航地产:业绩暴增之后将进入稳定增长期
净利润同比大增328%,EPS 1.21元,超出市场预期
公司2010年营业收入同比大增124%,实现净利润2.69亿元,同比大增328%,EPS 1.21元,超出市场预期(市场预期普遍为0.50元以下)。公司业绩超预期主要原因为:①地产项目在当期结算超预期,地产业务收入同比增长204%;② 持有投资性物业本年度有所增值,投资性房地产公允价值变动收益增厚EPS 约0.11元。公司拟向全体股东每10股转增5股并派发1.5元现金股利(含税)。
顺应市场变化,加速周转,取得良好销售业绩
2010年房地产市场受到政策重压,公司根据自身资源状况和市场状况制定灵活的营销策略和应变措施,准确把握了市场节奏,通过加快推盘速度与销售进度的方式,在地产项目销售上取得了较好业绩。全年实现地产销售面积30.5万平方米、销售合同额23.7亿元,远超去年同期水平。
物业租赁、酒店等非开发类业务稳步推进
公司今年在酒店租赁、商业物业租赁以及工程监理等业务方面稳步推进:①与南昌市天虹商场签订租期20年总额约2.6亿元的租赁合同;②与中航国际签订酒店租赁合同,锁定未来5年总额超1亿元租金;③与中航长泰投资签订近2000万元的工程监理合同。公司非开发类业务项目稳步发展,近两年平均收入增速近20%,且新订项目收益锁定性强,有助于公司在推出房地产开发业务的过程中实现顺利过渡。
未来三年业绩稳步增长,维持“推荐”评级
公司始终注重地产、酒店、物业三大板块的协同管理,在住宅市场受行业重压不景气之时,通过拓展酒店和物业两大业务以稳定收入增长。我们预计公司2011-2013年EPS为1.34元(11x),1.78元(8.3x)和2.04元(7.2x),RNAV13.10元/股,维持“推荐”评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：中航地产:前三季度净利润同比增长近11倍
2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入17.12亿元,同比增长81.62%;营业利润1.15亿元,同比增长181.58%;归属于母公司净利润6714.35万元,同比增长10.89倍;基本每股收益0.30元。
2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入10.04亿元,同比增长138.16%;营业利润9674.41万元,同比下增长52倍;归属于母公司净利润6466.16万元,上年同期亏损586.5万元;基本每股收益0.29元。第三季度业绩大幅释放。公司部分地产项目在第三季度满足确认收入条件,是营业收入和净利润同比大幅上升的主要原因。
地产业务保障2010年全年业绩。公司主要有地产板块、物业板块和酒店、服务三大板块业务,其中地产板块是最主要的利润来源。1)、销售方面。前三季度公司“销售商品、提供劳务收到的现金”22.78亿元,同比增长26.59%;期末公司拥有预收款项18.9亿元,二季度末下降12.24%,但仍较年初增长46.24%,将对公司2010年业绩提供保障。2)、新增项目方面。公司以4.66亿元的价格竞得赣州市章江新区K10、K25和K26地块的土地使用权,土地面积合计7.46万平米。
非公开增发方案到期失效。公司原计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48亿股普通股,其中中航国际以现金10亿元认购1.12亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6亿元债券认购1.36亿股,预计募集资金总额约为22.06亿元,现金不超过10亿元。该计划于2009年9月4日获公司股东大会通过,并授权董事会办理,授权有效期为一年。之后非公开增发事宜未取得实质性进展,因有效日期到期自动失效。
负债水平有所上升。期末公司剔除预收款项的资产负债率49.98%,较年初和二季度末分别提高了2.25个百分点和1.18个百分点。短期借款为14.49亿元,而货币资金为10.44亿元,短期有一定的资金压力。
盈利预测和投资评级。预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.53元和0.86元,按10月28日的收盘价12.20元计算,对应的动态市盈率分别为23倍和14倍,暂维持“增持”投资评级。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中航地产:地产业务毛利率下降导致利润下滑-
公司今日公布2010 年中报:2010 年上半年,公司实现营业收入7.08 亿元,同比增长35.90%;实现营业利润 0.19 亿元,同比下降52.22%;归属于上市公司股东的净利润为0.0248 亿元,同比下跌78.44%地产业务毛利率下降是净利润下滑的主因:公司三大收入来源(地产、物业、酒店服务)中,物业和酒店服务收入与去年同期相比变化不大,但地产业务由于结转项目不同导致毛利率从去年同期的55.06%下降到28.06%,因此,尽管本期公司地产业务实现收入同比增加1.32 亿元,但贡献利润有限。
公司短期借款金额较大:公司资产负债率为74.87%,扣除21.53亿元的预收款项后的有息负债率为48.8%,高于行业平均水平。
公司短期负债有15.99 亿元,而货币资金仅12.58 亿元,短期借款金额较大,有一定偿债压力。2009 年9 月,公司向大股东及关联单位定向增发的方案获得国资委的批准,发行股票价格为8.89元/股,发行数量为2.48 亿股,募集资金22.06 亿元,其中现金认购金额为10 亿元,资产认购金额约6.06 亿元,债权认购金额为6 亿元。目前定向增发事宜正在进行中,如果完成,所获得的现金将极大改善公司资金压力。
完成2010 年营业收入36 亿元的计划有难度,中性评级:公司现有权益内可结算土地储备建筑面积282 万平方米,分别在深圳、成都、赣州、上饶、昆山等地。公司物业和酒店服务收入增长较为稳定,但地产业务受本轮调控影响较大,目前公司预收款项为21.53 亿元,预计难以完成2010 年营业收入36 亿元的经营计划。
预计2010 年-2012 年地产结算面积分别为26.69 万、26 万和33.67万平方米,每股收益分别为0.31、0.55、0.89 元。鉴于公司目前PE 估值较高,而定向增发因政策性原因受阻,给予中性评级。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：中航地产:地产业务有望保障全年业绩
2010 年上半年公司实现营业收入7.08 亿元,同比增长35.90%;营业利润1871.94 万元,同比下降52.22%;归属母公司净利润248.2 万元,同比下降78.44%;实现基本每股收益0.01 元。
毛利率下降,增收不增利。公司主要有地产板块、物业板块和酒店、服务三大板块业务。报告期内三项业务营业收入均有所增长,其中地产板块实现营业收入2.96 亿元,同比增长81.39%,但毛利率却仅有28.06%,同比下降了27 个百分点。受其影响,公司报告期内整体毛利率下降至37.53%,同比下降了8.85 个百分点,是增收不增利的主要原因。
地产业务有望保障2010 年全年业绩。报告期内公司实现房地产销售面积13.8 万平米,销售合同额9.23 亿元,回款额11.19 亿元。受此影响,公司报告期末拥有预收款项21.53亿元,较期初增加8.61 亿元,其中大部分有望在下半年结算,预收款的结转将保障公司2010 年业绩。报告期内公司以4.66 亿元的价格竞得赣州市章江新区K10、K25 和K26 地块的土地使用权,土地面积合计7.46 万平米。
长短期借款增加。报告期末公司短期借款15.99 亿元,较期初增长55.24%;长期借款9.64 亿元,较期初增加232.4%。
长短期借款占资产比由期初的20.48%上升至31.03%。2010年7 月公司获江南信托4.6 亿元的信托贷款,补充了公司短期流动资金需求,缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张,同时拓宽了公司的融资渠道。
期间费用率下降。报告期公司的期间费用率为28.36%,同比下降5.33 个百分点;但与2009 年全年的22.28%相比,仍上升了6 个百分点。随着下半年地产项目的结算,预计未来期间费用率将会有所下降。
股东大会授权办理定向增发有效期将至。公司计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48 亿股普通股,其中中航国际以现金10 亿元认购1.12 亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6 亿元债券认购1.36 亿股,预计募集资金总额约为22.06 亿元,现金不超过10 亿元。此次定向增发不仅使公司获得华城置业建筑面积63.5 万平米的“深圳中航城”项目,还增强了资产质量,降低了财务费用,使公司可以轻装上阵。该计划于2009 年9 月4 日获公司股东大会通过,并授权董事会办理,授权有效期为一年。
盈利预测和投资评级。暂不考虑定向增发影响,预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.53 元和0.86 元,以8 月17 日的收盘价12.47 元计算,对应的动态市盈率分别为23 倍和14 倍,暂维持“增持”的投资评级。
风险提示。公司实际控制人中国航空工业集团并不在16 家以房地产为主业的央企之列。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中航地产:2010年1季度扭亏为盈
中航地产(000043.SZ/人民币12.06, 持有)公告由于房地产结算收入上升,2010 年1 季度主营业务收入同比上升52.3%至3.4亿元。由于房地产和酒店板块经营状况改善,公司由去年同期576 万元的净亏损扭亏为盈,当期实现净利润534 万元,合每股收益0.024 元,符合我们的预期和公司之前的业绩预告。期末公司的预收账款由去年底的12.92 亿元上升至17.60亿元,我们测算公司已经锁定了68.6%的2010 年房地产开发收入。由于房地产在建项目开支上升,1 季度的每股经营性现金流出为2.39 元,较去年同期的0.76 元有所恶化,考虑股东贷款后的净负债率也由去年年底的70%上升至99%,高于行业的平均水平。我们维持2010-12 年的盈利预测0.627 元、0.981 元、1.256 元和2010 年14.71 元的每股NAV。鉴于公司负债率较高,且动态市盈率估值并不具备吸引力,我们维持对其的持有评级。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：中航地产:年报平淡,但业绩有望持续改善
公司 09 年主营业务收入同比下降13.7%至17.52 亿元,净利润同比增长654.4%至0.63 亿元,合每股收益0.283 元,完全符合我们的预期。公司当年的净利润贡献主要来自于非经常性损益,主营业务表现较为平淡。随着房地产可结转资源的显著上升和酒店板块运营的改善,预计公司2010 年的业绩仍将保持大幅回升的态势。我们维持持有的评级,但将目标价格由16.91 元下调至14.71 元。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：中航地产:未来有望快速发展
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入17.52 亿元,同比下降13.73%;营业利润1.18 亿元,同比增长394.69%;归属母公司净利润6287 万元,同比增长654.39%;实现基本每股收益0.28 元。
对 2008 年归属于母公司净利润进行了追溯调整。1)、报告期内公司收购深圳中航幕墙工程有限公司100%股权,由于此次收购是同一控制下的企业合并,根据相关规定,在编制比较报表时,追溯调整了可比期间的合并报表,因此将其纳入了2008 年合并报表,并进行了追溯调整。2)、公司自2009年1 月1 日开始将投资性房地产的计量模式由成本模式更改为公允价值计量模式,并对2008 年报表进行了追溯调整。
受上述两个调整因素影响,公司2008 年归属于母公司净利润由2869.77 万元调整为833.36 万元。
业绩主要源自非经常性收益。报告期内公司实现非经常性收益5723 万元,占归属于母公司净利润的91%,扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润仅为563 万元。非经常性收益主要有:1)、出售金融资产取得投资收益1381 万元;2)、投资性房地产公允价值变动产生收益3169 万元;3)、固定资产处置利得2019 万元。
2010 年业绩有望增长。公司目前主要有三大主营业务:地产业务、物业管理业务、酒店和服务业务,地产业务实现收入9.85 亿元,是报告期内最主要的收入来源。2009 年公司实现房地产销售收入6.79 亿元,而截至2009 年末,公司拥有预收款项12.2 亿元,其中绝大部分将于2010 年竣工结算,较多的预收款项将有助于公司2010 年业绩的提升。
未来有望实现外延式的快速发展。公司计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48 亿股普通股,其中中航国际以现金10 亿元认购1.12 亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6 亿元债券认购1.36 亿股,预计募集资金总额约为22.06 亿元,现金不超过10 亿元。此次定向增发不仅使公司获得华城置业建筑面积63.5 万平米的“深圳中航城”项目,还增强了资产质量,降低了财务费用,使公司可以轻装上阵。公司还与深圳中航及中航城公司签署协议,由公司受托开发和经营管理二者持有的多项房地产开发业务。中航系的一系列举动表明其打算利用中航地产这一上市公司平台,整合旗下地产资源,有步骤地解决同业竞争,这将使中航地产受益,其房地产业务迎来做大做强的良机。
盈利预测和投资评级。不考虑定向增发影响,我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.53 元和0.86 元,以3 月15 日的收盘价13.46 元计算,对应的动态市盈率分别为25 倍和16 倍,考虑到公司未来较好的成长性,上调投资评级至“增持”。
风险提示。公司毛利率较低,定向增发尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中航地产跟踪研究:09年业绩符合预期,长期发展潜力大
公司发布业绩预告,2009年公司共实现净利润约6000-6500万元,每股收益0.27-0.29元,基本符合我们的预期。收入主要来源于非经常性损益,非经常性损益占到净利润比例约94%。
受注入资产影响,公司2012年后业绩将大幅增长。如果增发成功获批,受注入资产影响公司2012年后业绩将大幅上升,预计2010年-2012年3年平均每股盈利约0.67元。
公司属于典型大集团,小公司企业。公司控股股东土地储备远大于上市公司,属于典型的大集团、小公司企业;中航苑项目如6年内陆续注入将提升每年平均每股收益0.7元。
公司PB低于行业历史最低水平,估值较为合理。按增发后注入资产调整公司2009年3季度每股净资产为8.22元/股,对应PB为1.54倍,低于行业历史最低平均水平2倍,估值较为合理。
2010年-2012年3年平均每股盈利预计为0.67元,按行业历史最低平均市盈率20倍计算,公司股价在13.4元以内估值较为合理,如果后续项目陆续注入上市公司,公司价值将有可能进一步提升,给予公司买入评级。
风险提示,受国家调控政策影响,房地产成交量急剧萎缩,公司2011年业绩受影响。
研究员：张绍坤，吴伟 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：中航地产:09年业绩预增600%-700%
中航地产(000043.SZ/人民币12.95, 持有)预计09 年净利润约6,000 万元-6,500 万元,折合每股收益0.27-0.29 元,符合我们的预期(净利润6,381 万元,每股收益0.287 元)。公司09年业绩较上年同期已披露的数据增长100%-150%,较经追溯调整后的上年同期数据增长600-700%。业绩大幅增长的原因主要是去年同比基数较低,以及公司在2009 年录得不菲的非经常性损益——包括税前投资性房地产公允价值变动收益约3,400 万元,拆迁补偿款税前收益约2,018 万元和证券投资变现带来的税前投资收益约1,381 万元。我们维持公司09-11年的每股盈利预测0.287 元、0.543 元和0.877 元,以及13.53元的09 年每股评估净资产值(NAV),重申对该股的持有评级。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：中航地产:收入结构调整使业绩略微下滑,房地产业务实力增强
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入9.4 亿元,同比下降9.15%;营业利润4100 万元,同比增长363.43%;归属于母公司净利润565 万元,同比下降5.04%;实现基本每股收益0.03 元,与上年基本持平。其中第三季度(7-9 月)实现营业收入4215 万元,同比增长31.73%;归属于母公司净利润-586 万元,上年同期为-1057万元;实现基本每股收益-0.03 元,上年同期为-0.04 元。
营业收入同比下降的原因在于:深圳宝安自行车有限公司由于出售不再纳入合并范围,该业务08 年上半年营业收入3.1亿元,如果剔除这一因素,公司营业收入至少同比增长29.82%。归属于母公司净利润同比下降的原因主要在于:酒店业务毛利率有所下滑,营业利润中地产开发业务比重提升,同时本期地产业务利润主要来源于公司仅占51%权益的观澜项目,致使少数股东损益较上年增长1.54 亿元,涨幅高达1384.04%。
房地产业务实力增强。公司计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48 亿股普通股,其中中航国际以现金10 亿元认购1.12 亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6 亿元债券认购1.36 亿股,预计募集资金总额约为22.06 亿元,现金不超过10 亿元。此次定向增发不仅使公司获得华城置业建筑面积63.5 万平米的“深圳中航城”项目,还增强了资产质量,降低了财务费用,使公司可以轻装上阵。公司还与深圳中航及中航城公司签署协议,由公司受托开发和经营管理二者持有的多项房地产开发业务。中航系的一系列举动表明其打算利用中航地产这一上市公司平台,整合旗下地产资源,有步骤地解决同业竞争,这将使中航地产受益,其房地产业务迎来做大做强的良机。
资金充裕,财务压力不大。三季度(7-9 月)现金流入明显加快,经营活动净现金流入2.48 亿元,报告期末预收款项近9 亿元,相比6 月底增加了5.45 亿元,表明现金流增长主要来自房地产开发业务。公司目前拥有货币资金11.45 亿元,现金占总资产17.66%,同比增长10.11 个百分点,经营活动净现金流也于本报告期内转正,表明公司目前资金充裕、财务压力不大。
盈利预测。预计公司2009 年、2010 年实现营业收入17.1 亿元、24.8 亿元,基本每股收益0.09 元、0.38 元,不考虑增发的股份,对应目前的市盈率为180 倍、42.6 倍。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中航地产:业绩逐步释放,看好长期发展
公司三季度实现销售收入9.4亿元,同比下降9.15%,每股收益0.025元,同比下降5.22%,销售毛利率38.94%。公司各项目销售进展顺利,深圳坪地鼎尚华庭项目销售率已达70%,销售价格也稳步提升至5300元/平方米,基本达到盈亏平衡,预计在今年年底能够结算收入,惠州中航城、昆山中航城和赣州项目均市场反应良好。
三季度末公司每股净资产7.51元,远高于行业平均水平。公司资产注入方案已获国资委批准,非公开发行完成后,将给公司增加约4.5万平方米位于深圳核心商圈华强北的商业建筑面积。为避免同业竞争,公司母公司中航技深圳公司同中航地产签订《关于若干地产项目的委托经营管理协议》,将旗下多项地产项目委托给中航地产公司经营管理,将进一步增加公司经营管理的土地面积。公司于9月份购得昆山市13万平米的土地储备,土地面积单价2300元/平方米,后续A5-2、A5-3和A7-3地块共1.9万平米将按照同样的单价转让给中航地产,公司土地储备得到进一步增强,未来盈利能力得到较大保障。
同私营企业相比,中航地产能获得较低成本的资金,公司2009年9月向华润深国投信托有限公司申请人民币信托贷款壹亿伍仟万元整(RMB150,000,000.00元),期限壹年,该笔贷款为信用贷款,利率按同期银行基准利率下浮10%。
不考虑重组的影响,预计公司2009-2011年EPS分别为0.33元、0.53元和0.76元,目前公司股价对应2009年预测收入动态PE为53倍,PB为2.6倍,公司估值水平处于合理水平,参照行业的平均市净率标准,由于公司业绩释放较慢,按2009年动态市净率2-3倍计算,公司合理价值为13.6-20元,给予持有评级。
研究员：张绍坤，吴伟 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：中航地产:2009年三季报点评
公司公布 2009 年三季报。
点评:1、公司 1-9 月份实现营业收入9.42,较去年同期下降1.8%;归属于母公司净利润565 万元,同比下降34%,每股收益0.025 元。
2、定向增发仍在积极推进。经调整后的股票发行价格为8.89 元/股、股票发行数量为2.48 亿股,募集资金总额不变,为约22.06 亿元。此次定向增发对公司短期最直接的影响是补充了10 亿元资金、减少了6亿元债务,缓解了公司短期资金压力。注入的项目为 “深圳·中航城”项目的G/M、H 地块,土地规划为可出租商业地产,不会对未来两年公司业绩产生明显影响。定向增发的动议已获股东大会通过和国资委原则性同意,目前尚待证监会审核。
3、获取昆山项目,扩充公司土地储备。2009年9月2日,公司以人民币3.0亿元的价格竞得位于昆山市玉山镇萧林路北侧A5-1、A7-1地块土地使用权,土地面积合计为130,804.8平方米。后续还将获得A5-2、A5-3和 A7-2地块土地面积合计为19,308.8平方米的土地使用权,相应需支付的转让价款约为人民币4,440万元。土地成本约为2290元/平方米,若按容积率2计算,楼面地价约为1145元/平方米。
4、盈利预测与投资评级。若增发完成,公司总股本由2.22 增至4.70亿,增发股本为原总股本的112%,这将对公司业绩产生明显摊薄。我们维持前期(2009-7-24)对2009、2010 年的每股收益预测值为0.13元、0.22 元(按增发后股本摊薄),对应于当前股价,2009 年、2010年动态市盈率为121、71 倍;增发完成后每股净资产约为8.70 元,对应于当前股价市净率为1.8 倍。下调公司评级至“短期-中性、长期-A”的评级,未来6 个月目标价17.4 元。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
报告标题：中航地产三季报点评:预收帐款大增,明年业绩值得期待
近日,中航地产公布了 2009 年三年报。2009 年1—9 月,公司实现主营业务收入9.43 亿元,同比下降9.2%;实现净利润565 万元,同比下降5.0%;实现每股收益0.025 元。
业绩下降源于项目投入。公司主营业务与净利润下降主要是因为,由于公司的酒店业务受制于行业经营环境的疲弱和商务活动的减少录得经营性亏损,且对公司地产业务净利润贡献较大的深圳观澜中航格澜郡二期项目少数股东权益占49%,净利润出现小幅下滑。另外,公司乌鲁木齐地产、坪地商住开发项目、昆山地产项目已开始预售,但尚未达到公司收入的确认条件未结转销售收入及相关成本。
预收账款增幅较快。受益于全国房地产市场的回暖, 公司在售楼盘的去化速度逐季提升,单季经营性净现金流从第一、二季度的-1.69 亿元、0.11 亿元,继续提升至第三季度的2.48 亿元,预收账款也由一、二季度末的1.28 亿元、3.54 亿元猛增至三季度末的8.99 亿元。销售回款的改善使得公司的账面现金由上半年末的7.99 亿元上升至三季度末的11.45 亿元。预计2010 年,公司预收账款能够确认收入,从而提高业绩增长。
盈利预测。预计公司2009—2011 年的每股收益分别为0.13 元、0.34 元和0.57 元;对应市盈率分别为140 倍、55 倍和40 倍;维持“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：中航地产:09年前三季度净利润同比微降5%
中航地产(000043.SZ/人民币17.62, 持有)公告2009年前三季度净利润同比下降5.0%至565万元,每股收益0.025元,主营业务收入同比下降9.2%至9.43亿元。收入下降的原因系公司的自行车制造业务于2008年11月出售,不再纳入今年的合并报表。尽管整体毛利率在剥离了自行车业务后由去年同期的26.0%显著上升至33.5%,但由于公司的酒店业务受制于行业经营环境的疲弱和商务活动的减少录得经营性亏损,且对本期地产业务净利润贡献较大的深圳观澜中航格澜郡二期项目少数股东权益占比较高(49%),净利润也出现小幅下滑。受益于全国房地产市场的回暖, 公司在售楼盘的去化速度逐季提升,单季经营性净现金流从第一、二季度的-1.69亿元、0.11亿元,继续提升至第三季度的2.48亿元,预收账款也由一、二季度末的1.28亿元、3.54亿元猛增至三季度末的8.99亿元。
销售回款的改善使得公司的账面现金由上半年末的7.99亿元上升至三季度末的11.45亿元,而净负债率则由上半年末的95.9%下降至三季度末的88.4%(考虑10.5亿元股东借款)。
公司向集团定向增发的动议已获股东大会通过和国资委原则性同意,目前尚待证监会审核。此次增发若顺利实施将大幅降低公司仍然较高的负债率,同时加快现有项目的开发进度,但亦会大幅摊薄中短期的业绩。鉴于公司的动态市盈率估值并不具备吸引力,我们维持对其的持有评级。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：中航地产09年中报点评：核心业务收入稳步增长
公司今日披露中报,显示09 年上半年营业总收入5.2 亿,同比下降27.4%;归属母公司利润0.12 亿,同比减少30.3%。
营业收入同比较大幅度下降的原因在于深圳宝安自行车有限公司由于出售不再纳入合并范围,减少营业收入3.1 亿,如果剔除掉这一因素,今年上半年营业收入还同比增长了28%。其中地产开发业务、酒店业务和物业管理业务收入较上年分别增长90.4%、20.5%和15.7%。
公司归属母公司利润出现下降的原因主要在两方面:1)因酒店业务毛利率有所下滑,营业利润中地产开发业务比重大幅提升,由于公司仅占结算项目格澜阳光花园二期51%的权益,致使少数股东损益相比去年增加了875万;2)去年同期公司出售惠阳淡水土地项目权益确认营业外收入649 万元。
受益楼市回暖,公司上半年销售商品提供劳务收到现金 9.6 亿,同比增加2.8 亿,增长40.6%。虽然现金流入有所加快,但公司短期资金缺口(短期资金缺口=短期借款+一年内到期非流动负债-货币资金)还是从年初的5.9亿增加至年中的7.1 亿。资金压力在一定程度上也影响了公司工程的进展情况,上半年购买商品接受劳务支付的现金支出同比去年还有所下降。若非公开增发顺利完成,公司资金紧张的状况有望彻底得到扭转。
由于房价的上涨和项目销售进度的加快,我们上调公司的盈利预测,调整后公司09-10 年摊薄后EPS 分别为0.14 元和0.34 元,对应PE 分别为116倍和48 倍。考虑到公司未来极大的增长潜力,维持增持评级。
研究员：鱼晋华，胡栋亮 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：中航地产：“中航城模式”值得期待
7 月23 日,中航地产公布了2009 年半年报。公司实现营业收入5.21 亿元,同比下降27.38%,实现归属于上市公司股东的净利润1151.4 万元,同比减少30.3%,每股收益0.0518 元,同比下降30.28%,净资产收益率0.69%。
预计公司 2009—2011 年的每股收益分别为0.13 元、0.34 元和0.57 元;对应市盈率分别为140 倍、55 倍和40 倍;给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：中航地产：09年上半年净利下降30%
支撑评级的要点
受益于地产市场的回暖和可售、可结转资源的增多,公司地产项目销售速度有所加快,预计其09 年房地产销售收入将同比显著上升。
作为中航集团唯一的地产业务上市平台,公司未来的资源整合空间较为广阔。
公司三项费用率和负债率高于行业平均水平。对集团的定向增发将摊薄每股评估净资产值(NAV)和每股收益。
评级面临的主要风险?? 向集团定向增发事项的不确定性。
房地产项目销售不畅。
酒店经营管理业务继续受制于宏观经济基本面的疲弱和商务活动的减少,拖累整体业绩。
研究员：周路 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：中航地产：2009年中报点评
事件:
公司公布 2009 年中报。
点评:
(1)业绩回顾:公司2009 年1-6 月份实现营业收入5.21 亿元,较去年同期下降27.4%;实现营业利润0.39 亿元,同比增长64.2%;实现净利润0.12 亿元,较去年同期下降30.3%;每股收益0.05 元。营业收入同比减少主要是由深圳保安自行车有限公司不再纳入合并范围引起;营业利润大幅增长主要由地产项目销售收入增加导致利润增加所致;而净利润减少主要是由本期公司酒店业务净利润较上年同期有所下降所致,同时本期地产业务利润主要来源于观澜项目,该项目存在49%的少数股东权益,从而导致归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降。
(2)定向增发缓解公司资金压力。公司拟向大股东深圳中航和中航国际非公开增发,增发价格为8.94 元/股,其中中航国际以现金10 亿元认购1.12 亿股;深圳中航以其持有的评估值为6.06 亿元的华城置业100%的股权认购6780 万股,以对中航地产的6 亿元债权认购6711 万股。
增发完成后,中航国际将直接持有中航地产38.2%的股权,间接持有中航地产38.2%的股权,累计股权达到76.4%。此次定向增发对公司短期最直接的影响是补充了10 亿元资金、减少了6 亿元债务,缓解了公司短期资金压力。
(3)注入的项目为 “深圳·中航城”项目的G/M、H 地块。华城置业是专为开发“深圳·中航城”项目的G/M、H 地块成立的项目公司。中航G/M 地块、H 地块位于深圳市福田区中航苑,其中:G/M 地块用地面积为9157 平方米,总建筑面积为3.4 万平方米,项目预计总投资为2.28 亿元;H 地块用地面积为4566 平方米,总建筑面积为3.97 万平方米,项目预计总投资为3.66 亿元。注入的三块土地规划为可出租商业地产,不会对未来两年公司业绩产生明显影响。
(4)盈利预测与投资评级。若增发完成,公司总股本由2.22 增至4.69亿,增发股本为原总股本的111%,这将对公司业绩产生明显摊薄。我们修正前期对2009、2010 年的每股收益预测值至0.13 元、0.22 元,对应于昨日收盘价16.83 元,2009 年、2010 年动态市盈率为129、77倍;增发完成后每股净资产约为8.70 元,对应于当前股价市净率为1.93倍。基于对下半年房地产板块的继续看好,维持公司“短期-推荐、长期-A”的评级。
研究员：邹文军 所属机构：国都证券有限责任公司
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