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宝安地产(000040)_研究报告_财经_新浪网(000040) 研究分析报告|查股网

股票名称:宝安地产(000040)

报告标题:深鸿基:投资收益促业绩增长,关注保留审计意见

2011-03-21 19:11:52

2010年业绩概述:营业收入7.77亿元,同比增长11.55%;营业利润1.54亿元,同比增长129.7%;归属母公司净利润9659万元,同比增长50.08%;每股收益0.21元。
背靠中宝的小型开发商。公司主营业务涉及房地产开发及物业管理、出租车运输、物流业以及酒店管理,经营地区主要为广东、湖南和西安。大股东为中国宝安,近期以来公司逐步剥离清理非地产业务,集中力量做大做强房地产开发业务。报告期内业绩实现增长主要源于三点:
房地产项目结算收入提升。报告期内公司结算房地产项目6.15亿元,同比增长35.46%,主要为西安“鸿基·紫韵”贡献。报告期内该项目实现合同销售面积6.53万平方米,合同销售金额约6.76亿元,项目毛利率较高,拉升综合毛利率至41%,较去年同期提高8个百分点;
处置非地产资产。报告期内公司转让西安新鸿业公司、西安鸿基运输有限公司及子公司深圳市鸿基物流有限公司转让裕泰出口监管仓资产包等资产,取得约0.76亿元的投资收益,占净利润79%。
期间费用率大幅降低。报告期内公司期间费用率为20%,同比下降10个百分点。其中销售费用同比减少48%,主要因为去年销售项目较多而今年销售以紫韵项目为主所致。
非地产业务收入普遍下降。报告期内公司转让了多个非地产资产,再加上油价上涨及部分车辆租金下调等不利因素影响,公司出租车业务、物流装卸业务及酒店餐饮业实现营业收入1.53亿元,同比减少39.71%。公司目前已基本完成对非地产业务的剥离,剩余装卸运输业务短期内难寻下家,剥离进度存不确定性。
资金面情况良好。截止2010年年末,公司账面现金7.02亿元,较年初增加125%,账面现金/(短期借款+一年内到期非流动负债)为9,短期资金情况非常充裕。期末账面预收账款7.23亿元,较年初增长3.71%,主要为紫韵项目的预收款,2011年业绩保障度较高。扣除预收账款后的真实负债率为30.8%,低于行业平均水平。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS 为0.17元、0.19元,以昨日收盘价5.45元计算,动态市盈率为32倍和29倍,不具备估值优势,且公司项目储备较少,尚未形成多项目联动开发的房地产业务布局,维持“中性”评级。需要关注的是公司申报的两项城市更新单元被纳入2010年深圳市城市更新单元规划制定第二批计划,若审批通过将为公司提供较大估值提升空间。
风险提示:1、公司被会计事务所出具了非标准审计意见,主要原因在于公司“代持”上市公司股份事件,将对公司以前年度和本年度的财务报表造成影响。2、2010年11月4日监管部门对公司下达的《立案调查通知书》,至今尚未出具调查结论。

研究员:石磊    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:深鸿基:紫韵项目部分结转业绩有望超预期

2010-08-17 14:58:18

2010 年公司上半年实现营业收入3.6 亿元,同比增长126.93%,营业利润0.8 亿元,归属母公司所有者净利润0.31亿元,扭亏为盈。基本每股收益为0.067 元。
紫韵项目进入结算期:报告期内,公司房地产开发及物业管理营业收入为2.63 亿元,其中紫韵项目实现营业收入2.27亿元,物业管理实现营业收入0.35 亿元。该业务毛利率为39.56%,毛利率比上年同期增加19.21 个百分点。公司在建项目仅为位于西安的“鸿基·紫韵”住宅项目,项目占地面积10.2 万平米,总建筑面积24.95 万平米,项目分南北两期开发,截止报告期末,项目累计开工19 万平米,可售面积18万平米,目前合同销售面积8.6 万平米,已结转销售收入2.27亿元。
其他业务发展平稳:出租车业务方面,公司转让了长沙、西安出租车公司股权,因此出租车业务营业收入为3757 万元,同比下降21.84%,同时,公司加强管理,毛利率提升了4.6个百分点。物流业,实现营业收入3879 万元,营业收入同比下降22%,主要是由于全资控股子公司鸿基物流公司转让属下裕泰出口监管仓、金鸿基堆场、报关公司等三家公司股权暨资产包。
财务分析: 公司2010 年上半年销售费用率、管理费用率及财务费用率分别为4.13%、17.87%和2.77%,期间费用率合计为24.76%,比2009 年同期减少了47.11 个百分点。若公司管理水平能进一步提高,则业绩有望超预期增长。公司预收款6.6 亿元,为紫韵项目的销售款,可为公司2010 年-2011年业绩提供保障。
盈利预测和投资评级。由于公司紫韵项目进入结算期,毛利率较高,且公司期间费用率有下降趋势,因此上调公司2010年-2011 年盈利预测至0.11 元和0.14 元,以8 月16 日收盘价6.45 元计算,对应的动态市盈率为56 倍和47 倍,维持“中性”评级。

研究员:天相投资研究所    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:深鸿基:“紫韵”结算++扭亏为盈

2010-04-27 14:16:41

一季度业绩概述。公司一季度实现营业收入2.52亿元,同比增加248.11%;营业利润0.34亿元,上年同期亏损0.14亿元;归属母公司净利润0.11亿元,扭亏为盈;实现基本每股收益0.02元。
公司主营业务概述:公司主营房地产开发及物业管理、出租车运输、物流及运输和酒店管理,主营业务地区为广东、湖南及西安。2009年,中国宝安投资控股有限公司通过二级市场购入公司股份,成为公司第一大股东,董事会和经营班子随之换届,发展战略由“四业并举、突出发展房地产”调整为“加快产业结构调整、集中资源发展房地产业,打造专业房地产上市公司”,公司将按计划分步骤剥离非房地产主业的业务,集中资源加快房地产项目的开发进度与营销力度。
公司业绩分析:报告期内,公司营业收入大幅增加,主要是因为位于西安的“鸿基·紫韵”项目部分结算。公司综合业务毛利率为34.91%,比上年上升0.27 个百分点,期间费用率为18.03%,比上年同期减少66.94%。公司资产负债率为65.84%。期末公司预收款为9.25 亿元,比年初大幅增加33%,主要为“鸿基·紫韵”项目售楼款增加,由于新鸿业投资的股权转让尚未完毕,其中包含约2.7 亿元“鸿基新城”经济适用房预收款。
公司业绩展望:2010 年3 月31 日,公司公告称转让西安新鸿业投资有限公司66.5%股权,新鸿业拥有“鸿基新城”经济适用房项目,该转让已经过2009 年股东大会通过。公司目前在售项目仅为西安“鸿基·紫韵”项目,持股比例为60%,建筑面积为24.9 万平米,可供公司1-2 年开发销售所需,项目2009 年动工8 万余平米,截止2010 年2 月底,动工面积21 万平米,开工面积25 万平米,可售面积18 万平米,2010 年可部分结算。公司具备资产注入和业务整合的预期,控股股东中国宝安表示,将避免与深鸿基产生同业竞争,并承诺将中宝控股和中国宝安所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务以合理价格和恰当方式注入深鸿基。宝安承诺,不与深鸿基就同一地块的地产开发项目进行竞购,也不在毗邻地块进行同种类型房地产项目开发,双方会共同发展。
盈利预测与评级:由于公司转让了新鸿业投资股权,因而调整公司2010 年-2011 年盈利预测为每股收益为0.04 元和0.03 元,以4 月26 日收盘价6.46 元计算,对应动态市盈率为174 倍和219 倍,维持“中性”评级。

研究员:天相投资研究所    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:深鸿基:战略调整,转型专业房地产公司

2010-03-24 13:04:12

2009年业绩概述。公司2009年实现营业收入6.97亿元,同比增加118.51%;营业利润0.67亿元,上年同期为亏损%;归属母公司净利润0.64亿元,扭亏为盈;实现基本每股收益0.14元。
公司基本面概述:公司主营房地产开发及物业管理、出租车运输、物流及运输和酒店管理,主营业务地区为广东、湖南及西安。报告期内,公司第一大股东由东鸿信投资发展有限公司变更为中国宝安投资控股有限公司,董事会和经营班子随之换届,发展战略由“四业并举、突出发展房地产”调整为“加快产业结构调整、集中资源发展房地产业,打造专业房地产上市公司”,公司将按计划分步骤剥离非房地产主业的业务,集中资源加快房地产项目的开发进度与营销力度。
公司财务分析:报告期内,公司综合业务毛利率为33.15%,比上年下降4.3%,期间费用率为30.18%,比上年减少33.09%,其中管理费用率为18.6%。公司资产负债率为64.11%。期末公司预收款为6.97亿元,比年初大幅增加2219%,主要为售楼款增加。
资产注入与业务整合预期:控股股东中国宝安表示,将避免与深鸿基产生同业竞争,并承诺将中宝控股和中国宝安所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务以合理价格和恰当方式注入深鸿基。宝安承诺,不与深鸿基就同一地块的地产开发项目进行竞购,也不在毗邻地块进行同种类型房地产项目开发,双方会共同发展。
公司业绩展望:公司的草埔鸿基花园二期“鸿翠苑”已销售完,目前在建和在售项目有西安“鸿基新城”经济适用房和西安“鸿基·紫韵”项目,建筑面积分别为118万平米和24.9万平米,可供公司2-3年开发销售所需。公司预收款达6.97亿元,业绩确定性强。公司期间费用率过高,吞噬大部分利润,是公司一直存在的问题,2009年利润,主要由0.7亿元的投资净收益贡献。若期间费用率得到有效控制,公司业绩可大幅增长。
盈利预测与评级:预计公司2010年-2011年每股收益为0.01元和0.03元,以3月23日收盘价7.39元计算,对应动态市盈率为1006倍和239倍,维持“中性”评级。

研究员:天相投资研究所    所属机构:天相投资顾问有限公司

报告标题:深鸿基:深宝安入主深鸿基,将形成协同发展

2009-11-09 15:56:55

2009年三季报显示,1-9月实现营业收入3.60亿元,同比增长52.9%;营业利润亏损2947万元,上期为亏损6515万元;归属于母公司所有者的净利润-1956万元,上期为-5610万元;基本每股收益-0.042元。
公司的业务相对分散。公司是深圳老牌房地产企业,公司主营业务为房地产开发、出租车运输、物流及酒店管理四部分。
09年中报显示,物流营业收入占比为31.8%,出租车运输收入占比为30.4%,房地产收入占比22.6%,酒店及餐饮15.2%。
公司经营比较分散、98年以来为进行过分红送配。总股本4.7亿股,流通股比例为74.46%。
深宝安入主公司。宝安控股于2009年2月26日至3月11日,在二级市场买入深鸿基1003万股,占总股本的2.14%。截至2009年3月11日深圳证券交易所收盘为止,宝安控股及其一致行动人恒隆国际共计持有公司股票7045万股,占公司总股份数的15%,超过深鸿基第一大股东深圳市东鸿信投资发展有限公司12.66%的持股比例。宝安控股指出,在未来12个月内有可能继续增加其在深鸿基中拥有权益的股份。09年6月30日中国宝安提名的5位高管以100%的赞成率,正式进入深鸿基第六届董事局,至此中国宝安以控股股东的身份入主深鸿基。
资产注入与业务整合预期。控股股东中国宝安表示,将避免与深鸿基产生同业竞争,并承诺将中宝控股和中国宝安所拥有的适合深鸿基发展需求的资产和业务以合理价格和恰当方式注入深鸿基。宝安承诺,不与深鸿基就同一地块的地产开发项目进行竞购,也不在毗邻地块进行同种类型房地产项目开发,双方会共同发展。
盈利预测与估值。我们预计2009年和2010年公司EPS分别为0元、0.06元,维持对公司的“中性”投资评级。

研究员:天相投资研究所    所属机构:天相投资顾问有限公司