华联控股(000036)_研究报告_财经_新浪网(000036) 研究分析报告|查股网
股票名称：华联控股(000036)
报告标题：华联控股:转型初期,任重而道远
可结算资源减少,导致业绩下滑。由于09年主力结算项目深圳住宅项目“华联城市山林”二期销售结转接近尾声,本期可结算收入减少,导致报告期内收入和利润下降。
杭州“时代广场”综合体项目开发销售进展顺利。该项目是公司转型的开篇之作,也是近两年公司的重点建设项目。期内,写字楼“时代大厦”A栋开盘预售并完成竣工入伙,预售火爆,均价较高达到27991元/平米;B栋自持,已完成出租3层约5000平米;项目二期(钱塘会馆)、三期(全景天地)年内也顺利实现动工兴建。
大股东支持,提升发展能力。大股东华联发展集团是以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业、资产逾百亿的股权多元化大型企业集团,是国家520户重点企业之一。公司将作为集团房地产主业平台。6月注入千岛湖别墅项目“进贤湾地块”70%股权,作价2.8亿元,项目规划建面11.2万平米,楼面地价约2500元/平米,目前千岛湖别墅均价约30000元/平米,项目盈利前景较好。集团尚有杭州“星光大道”综合体等地产项目,待时机成熟可能资产注入。
受益于深圳前海开发和城市更新改造。公司紧邻深圳前海有4个工业区,可受益于深圳前海开发和城市更新改造。公司目前已上报三个项目更新改造计划,总占地面积约14万平米,其中两个已获批。预计这些项目也将作为城市综合体开发,以实现公司城市综合体开发运营商的战略目标。
财务状况良好,财务杠杆还有提升空间。公司期末货币资金17.02亿元,资产负债率仅为47.91%,债务融资空间较大,公司仍可充分利用财务杠杆,获取土地、项目资源等。
转型初期,任重而道远,但小荷已露尖尖角。公司发展战略是致力于成为优秀的城市综合体开发运营商。杭州“城市广场”项目是公司迈向此战略的第一步,A座写字楼的热销和B座的顺利招租,表明公司向着既定的战略迈出了坚实的第一步。
盈利预测及投资评级。我们预测公司2011年和2012年的每股收益分别为0.23元和0.30元,对应最新股价4.28元的动态市盈率分别为19倍和14倍,首次给予公司“增持”的评级。
研究员：周炯 所属机构：太平洋证券股份有限公司
报告标题：华联控股:UDC时代大厦如期竣工,一季度增收不增利
2010年及2011年一季度业绩概述:营业收入11.15亿元,同比下降41.90%;营业利润4.21亿元,同比下降32.33%;归属母公司净利润2.31亿元,同比下降18.02%;每股收益0.21元。本期不分配不转增。2011年一季度实现营业收入1.63亿元,同比增长59.4%,实现营业利润4543万元,同比下降1.5%,实现归属于母公司净利润2499万元,同比下降17.5%,每股收益0.02元。
2010年UDC时代大厦如期入伙。公司原本主营业务为PTA和房地产业务两大板块,后由于参股石化公司(三鑫石化)巨亏导致连年亏损而披星,经过产业调整,公司逐步淡出石化业务,并于2010年6月份成功摘帽,转型为城市综合体开发运营商,目前项目主要集中于杭州、深圳及上海。2010年公司主要结转项目为成功赶在年底前入伙的杭州“UDC时代大厦”和深圳“华联城市山林”二期尾盘,二者共实现结转收入9.74亿元。
本期收入下降的原因为2010年销售的主要为写字楼,而2009年主要销售的为住宅,体量相比较小所致。2011年一季度公司毛利率与期间费用率皆有所下降(分别下降4.9%和4.2%),增收减利的原因在于去年同期收到宁海华联公司的欠款,冲回约2068万元的坏账准备,而本期无此因素所致。
项目储备较少。公司目前拥有可售资源16万平米(杭州钱江会馆、千岛湖进贤湾半岛小镇)和持有物业11.65万平米(全景天地、时代大厦B座由售转租),项目储备不多,且皆处于前期阶段,预计短期内无法贡献业绩。
现金流质量提升,财务杠杆仍有拓展空间。公司2010年每股经营性净现金流为0.93元,同比增长9.41%,在销售收入下降的情况下收益质量提高。而一季度销售商品及提供劳务收到现金为4393万元,同比下降91.11%,凸显出公司可售资源较少的问题。截至一季度末公司账面现金16.50亿元,为短期借款和一年内到期非流动负债的25倍,公司的支付能力非常强。预收款项为3.95亿元,较年初增加了3.84亿元,主要为UDC时代大厦的预售房款。真实负债率仅为30%,低于行业同类公司水平,债务融资仍有提高空间。
受益于深圳城市更新计划。公司共有2幅土地(宝安区27区原惠中厂区和华达新置业厂区)分别获得2010年及2011年深圳市城市更新单元规划的批准,两者合计占地面积约9万平米,两者土地成本较低,拆除重建后将为公司带来可观利润,目前仍然处于报规阶段。
公司另外还有约5万平米的南山华联工业园区B区仍在审批中,一旦获批将进一步提升公司估值水平。
盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年-2012年EPS为0.19元、0.13元,以昨日收盘价4.36元计算,动态市盈率为22倍和33倍,公司的商业模式较为独特,具备较好前景,但目前拥有资源较少,且项目皆在开发前期阶段,短期内无法贡献业绩(预计2012年底到2013年才能开始结算),未来需要关注公司项目开拓及大股东华联集团扶持情况,维持“中性”评级。
风险提示:大盘系统性风险和房地产调控政策风险;项目开发及销售进展可能不达预期。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联控股:具备长期投资价值
报告概要:
公司的发展目标是成为具有自身特色和比较优势的城市综合体开发运营商。公司目前在深圳、上海、杭州等三地拥有经营性物业资产,主要涉及住宅、办公楼、商业、工业厂房等多种类型。大股东华联发展集团是以房地产开发为主业、高新技术和创业投资为辅业、资产逾百亿的股权多元化大型企业集团,拥有优质的房地产资源。集团支持华联控股发展房地产业务,有意将公司作为整合房地产业务上市的平台。
公司目前在建、拟建项目主要有7个,包括杭州“UDC·时代广场”项目综合体项目、杭州千岛湖进贤湾半岛小镇项目、深圳宝安区惠中厂区项目以及深圳华联城市山林三期项目等。全部项目总占地面积67.18万平米,总建筑面积120.52万平米,权益建筑面积82.94万平米。
公司目前重点开发项目为杭州“UDC·时代广场”项目综合体项目,该项目由“UDC·时代大厦”、“UDC·钱塘会馆”和“UDC·万豪酒店”三大项目组成。“UDC·时代大厦”分为A、B两栋,A栋已全部销售完毕,B栋公司暂定自行持有。另外两个项目处于在建进程中,预计2012年以后才能实现结算。公司其他项目进程更是落后于该项目,因此,公司2010年和2011年的可结算资源只有“UDC·时代大厦”A栋,如无额外收入增加,公司2010年或2011年的财务数据将无法实现稳定增长,而在2012年以后,随着公司项目逐一竣工,公司业绩有望得到提升。
持有物业收入将对公司业绩起到一定的稳定作用。公司持有商业及办公楼物业面积约5.3万平米以及工业厂房面积13.3万平米左右,估计每年可为公司创造1.2-1.3亿元的租赁收入。
从财务数据上来看,2010年三季度末,公司账面现金及现金等价物余额14.81亿元,而银行借款(长短期合计)只有3.12亿元,负债总计也不过19.76亿元;同时,公司资产负债率仅为50.59%,速动比率达到0.99,表明公司的财务状况良好,财务杠杆还有提升空间。公司经营活动产生的现金流量净额为8.46亿元,预收账款9.81亿元。
根据项目进度,预计公司商品房销售业务2010年-2012年结算收入分别为9.28亿元、11.20亿元和18.00亿元,年复合增长率39.27%。加上公司物业租赁收入,2010年-2012年公司营业收入预计为10.48亿元、12.45亿元和19.30亿元,归属于母公司所有者的净利润为2.20亿元、2.71亿元和4.34亿元,每股收益分别为0.20元、0.24元和0.39元。按照公司目前股价,三年市盈率分别为18.60、15.50和9.54,因此,我们认为目前公司估值较低,具备良好的价值投资机会。
风险提示:(一)政策风险(二)资金面风险(三)销售风险(四)项目不连续问题。
研究员：蔡荣 所属机构：英大证券有限责任公司
报告标题：华联控股2010年中报点评:深圳前海开发和城市更新受益龙头之一
公司中报0.035元EPS。2.09亿收入,净利润3940万,均同比下降78%。主要原因是去年同期结算主力城市山林2期今年进入尾声。
公司主业已变更为综合房地产业务,彻底干净地退出了石化业务。09年出售宁海华联纺织100%股权,解除华联三鑫全部担保。原华联三鑫石化股权价值08年减至0,持股降到16.402%,改成本法核算。
杭州UDC时代大厦写字楼A栋售罄,预售房款10亿多元。公司预计三季报4000万净利润,同比下降85%,同时预计A栋四季度结算。
公司现有项目销售143万平米建面,楼面地价低,项目位置好,盈利能力强。在华强北(女人世界前)等拥有约5万平米建面出租物业。开发类深圳和杭州比例72%:28%。储备中工业区99万平米建面。
发展战略是打造成有自身特色和比较优势的城市综合体开发运营商。住宅、写字楼和公寓销售,商业、酒店持有经营。
大股东华联集团积极扶持刚转型房地产的上市公司做大做强。6月注入杭州千岛湖别墅项目70%股权,占地32万平,建面11.2万平,作价仅2.8亿(楼面地价2500),目前千岛湖别墅均价25000-32000。大股东获取该项目成本2.5亿元,注入评估溢价仅12%。
大股东华联集团是国家520户重点企业之一。拥有杭州星光大道商业步行街和千岛湖华联进贤湾国际旅游度假区,后者控制范围13平方公里,陆地9.8平方公里,旅游+高端地产项目,09年9月开工。
公司显著受益于深圳前海区域开发和城市更新进程。紧邻前海有4个工业区,总占地21.7万平米,预计更新后68.5万平建面。其中3个已上报城市更新计划,惠中工业区列入第一批计划,且已获立项。
预计10、11年0.32、0.46元EPS,10年初房价下8.1元RNAV。因储备中48%直接、长期受益于深圳前海开发和城市更新,大股东资产注入含权价值高,以8元RNAV平价为目标价,增持且重点推荐。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：华联控股中报点评
因结算原因,上半年业绩出现大幅下降,全年业绩确定性较 高。上半年,杭州“UDC时代大厦”项目A 栋已售磬,总签约 金额10 亿多元,该项目预计在2010 年四季度可结转收入。
公司资金状况良好。报告期内,公司经营活动产生的现金流 量净额为7.6亿元,比上年同期增长38.26%。货币资金16.46 亿元,扣除预收款后的资产负债率只有29.6%。
公司通过股权收购、旧改等方式,获取低成本土地。上半年 分别通过收购获得了“华联城市山林”三期和千岛湖进贤湾 “半岛小镇”项目。公司申报的“宝安区原惠中厂区”拆除 重建项目已获批。
2011年以后公司将有多个楼盘推出。包括:杭州“UDC·时代 广场”B栋、“UDC·钱塘会馆”、“UDC·全景天地”、“云 鸿大厦”、“半岛小镇”等项目。拆除重建项目有“宝安区 原惠中厂区”、深圳市华达新置业厂区、南山“华联工业园” A、B 区等。
给予谨慎增持评级。暂不调整公司盈利预测:2010 年 EPS 为 0.32 元,2011 年 EPS 为 0.50 元,对应 PE 分别为 16 倍、10 倍。公司土地储备成本较低,项目未来盈利空间较大,但估 值略高于行业平均水平,下调评级为“谨慎增持”。
风险提示:由于明年可售项目减少,业绩可能低于预期。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：华联控股:UDC时代大厦可于年底竣工
2010 年上半年公司实现营业收入2.08 亿元,同比减少78%,营业利润0.69 亿元,同比减少79.55%,归属母公司所有者净利润0.39 亿元,同比减少78.77%,基本每股收益0.0351元。
华联控股定位为城市综合体开发运营商,致力于构建具有鲜明特色的华联地产模式。公司今后的地产项目的设计和建设,将以杭州“UDC·时代”项目为标杆,包括深圳“南山华联工业园”综合体、“宝安惠中厂区”等项目,按照城市综合体的概念,重点围绕“文化、健康、生态”三大理念,构建自身的核心竞争力,提升项目品质和价值,致力于构建具有鲜明特色的华联地产模式。
报告期内,公司房地产销售收入为1.44 亿元,营业收入同比减少83.67%,营业毛利率为78.02%,比上年同期增加20.82%;租金收入为0.56 亿元。公司业绩大幅下降,主要是由于华联城市山林二期项目,已进入尾盘销售,销售收入大幅减少,新开工项目未达业绩确认的条件。
公司目前筹备项目为深圳云鸿大厦和原宝安区惠中厂区拆除重建工作, UDC 万豪酒店和UDC 全景天地公馆已完成了设计工作,预计2010 年下半年开工,预售项目为杭州UDC 时代大厦,A 幢已经销售完毕,销售金额为10 亿多元,计划于年底竣工结算;B 幢招租工作正在进行中,可于2011 年结算。
拟收购优质资产:6 月10 日,公司发布公告称,拟以2.8亿元受让华联杭州湾公司所持有的兴财房地产公司70%股权。兴财房地产公司全资子公司杭州华联进贤湾房地产开发有限公司在浙江淳安县千岛湖拥有32.03 万㎡的低密度住宅用地。该项目位于千岛湖大桥北侧,地处杭州千岛湖旅游风景区内,地理位置优越,交通便利,未来升值潜力较大。预计该项目毛利率约45%,计划于2011 年1 月完成项目的规划、设计并开工建设。根据杭州市发展规划,千岛湖未来将开通高铁。进贤湾地块的开发前景值得看好。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联控股调研简报:近几年业绩确定性强
集中资源发展主业。公司先后剥离了亏损的纺织、石化等业务,集中资源发展房地产开发及出租业务,成为主业明确的房地产开发企业。
青睐城市综合体开发模式。公司开发的杭州“UDC·时代”项目,为成功的城市综合体模式,并成为公司今后其他项目开发模式的标杆。目前规划的项目中,除了进贤湾半岛小镇为低密度住宅以外,深圳“南山华联工业园”、“宝安惠中厂区”等项目均计划建成城市综合体。
近几年主要业绩来源为“UDC·时代”项目:“UDC时代”占地面积5.1万平米,总建筑面积26.8万平方米,是集商务写字楼、国际公馆、白金酒店为一体的高端商务综合体,主要包括“UDC·时代”大厦、UDC全景天地、UDC钱塘会馆三部分。“UDC·时代”大厦建筑面积共12.3万平米。地下建筑面积3.9万平米,包含500个车位,售价约20万/个;地上建筑面积8.4万平米,销售均价2.76万/平米,上半年A座预收账款约10亿元-11亿元,将于2010年下半年结算。由于结算时间不均衡,预计上半年业绩平淡。
B座建筑面积与A座相当,且景观更好,将于2011年8月开盘,为2011年主要结算项目;钱塘会馆占地面积1万多平米,地上建筑面积4万多平米,为钱江新城CBD核心区顶级公寓,精装修,售价在15万/平米,在2013年结算。顶级商务配套的UDC全景天地,由五星级的UDC万豪酒店和UDC全景天地公寓两幢塔楼组成。UDC万豪酒店占地面积2万多平米,地上建筑面积5万多平米,主要用于经营。UDC全景天地公馆设置为2梯3户,由约51套国际化标准的精装修公馆组成,面积约220-260平米左右,与万豪酒店套房形成有效互补,以满足高端商务客户居住需求。
拟收购优质资产:6月10日,公司发布公告称,拟以2.8亿元受让华联杭州湾公司所持有的兴财房地产公司70%股权。兴财房地产公司全资子公司杭州华联进贤湾房地产开发有限公司在浙江淳安县千岛湖拥有32.03万㎡的低密度住宅用地。该项目位于千岛湖大桥北侧,地处杭州千岛湖旅游风景区内,地理位置优越,交通便利,未来升值潜力较大。项目计划于2011年1月完成项目的规划、设计并开工建设。根据杭州市发展规划,千岛湖未来将开通高铁。进贤湾地块的开发前景值得看好。
大股东可注入资产:大股东现有杭州“星光大道”商业步行街项目,该项目位于杭州滨江区,全长1.3公里,总建筑面积为30万㎡,是一个集文化、旅游、商贸为一体的大型城市综合体。为避免同业竞争,预计大股东会在合适时机先行注入51%的股权,视项目盈利情况,再注入剩余股权。
申报城市更新缓解项目储备不足:公司将深圳与杭州作为主要的业务拓展区域,深圳方面主要是申报或收购更新的工业用地。《深圳市城市更新办法》出台前后,公司率先向相关部门申报了宝安区27区“原惠中厂区”(占地7.25万平米)、南山“华联工业园区B区”(占地4.98万平米)项目和已收购拟作为“华联城市山林”三期进行开发的“华达新置业项目”(占地1.73万平米)的2010年的拆除重建计划,三幅土地的总面积约14万平米。“原惠中厂区”已经获批,正在申报规划;其他两个项目尚在审批中,预计“华达新置业项目”获批较快。“华联工业园区”共13万平米,公司申报了其中的4.98万平米,其他8万平米尚未申报。这三幅地块将解决公司短期内的土地不足瓶颈,增加利润来源。
我们预测公司2010-2012年的每股收益分别为0.23元、0.26元和0.15元,按公司7月26日收盘价4.12元,对应的动态市盈率分别为18倍、16倍和28倍,估值偏高,维持“中性”的投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联控股:收购兴财房产点评
事件:公司拟出资28,000 万元受让华联杭州湾公司所持有的兴 财房地产公司70%股权。兴财房地产公司全资子公司杭州华联进贤 湾房地产开发有限公司在浙江淳安县千岛湖拥有320,346.95 ㎡ 的低密度住宅用地。
点评:
收购兴财房产,表明公司正逐步解决同业竞争问题,未来有 可能进一步通过资产重组等方式整合控股股东现有的房地产 资源。
有利于增加公司土地储备。目前,公司土地储备近60万平方 米,估计建筑面积约100万平方米。上述土地储备位于深圳、 杭州等地,地理位置优越,销售价格高,土地成本低,盈利 前景可观。可以说,公司土地储备含金量很高。
进贤湾半岛小镇开发前景值得看好。该项目地处杭州千岛湖 旅游风景区内,地理位置优越,交通便利,未来升值潜力较 大。预计该项目毛利率约45%,计划于2011 年1月完成项目的 规划、设计并开工建设。
今年业绩主要来源:“UDC时代”写字楼A座销售基本完成。 平均销售价格约 3万元/平方米,写字楼B座拟整栋出租。
给予增持评级。我们认为公司目前估值水平偏低。维持公司 盈利预测:2010 年EPS为0.32元,2011年EPS为0.50元, 对应 PE分别为12倍、8 倍。目前股价已低于重估每股净资产。 公司土地储备含金量高,项目未来盈利空间较大,公司 RANV 仍有巨大的提升空间。
风险提示:由于 UDC时代写字楼销售收入预计今年四季度才 能结算,上半年结算项目只有城市山林二期的部分尾盘,因 此,预计上半年公司业绩将大幅下降。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：*ST华控:结算面积减少致业绩下降 业绩待四季度释
一季度业绩概述。公司一季度实现营业收入1.02亿元,同比减少80.59%;营业利润0.46亿元,同比减少78.67%;归属母公司净利润0.30亿元,同比减少74.2%;实现基本每股收益0.027元,符合预期。
结构转型完成:2009年度,公司出售了宁海华联公司100%股权,宣告为期四年的业务结构调整结束,通过盘活存量资产,回收资金1.37亿元,集中资源发展房地产业。公司还解除了对华联三鑫公司的全部担保,轻装上阵。公司主业营务转变为综合性房地产开发及运营。综合地产业务包括住宅地产开发、商业地产(写字楼、产权式公寓和酒店、商业街、商铺等)开发与租赁管理、工业地产(如厂房、办公楼、仓库、创业园区等)租赁管理等业务,主营业务地区为深圳及杭州。
公司业绩分析:报告期内,公司营业收入同比大幅减少,主要是上年同期城市山林项目二期结算,而本期仅有尾盘结转收入;公司主营业务综合毛利率为63.85%,提高7.61个百分点,毛利率提高是因为本期收入来源主要是租金收入;期间费用率为15%,增加了12.57个百分点,是因为城市山林二期商业物业转入投资性房地产,管理费用增加,同时,由于城市山林二期已经竣工,部分工程项目成本计入了管理费用;公司资产负债率为50.25%,预收账款为4.03亿元,比年初大幅增加,主要是本期UDC 时代大厦销售收入。公司目前在售项目有杭州UDC 时代大厦,已预定19层,预定面积2.8万平米,构成2010年利润主要来源,预计于四季度确认收入;筹建项目包括UDC 钱塘会馆、UDC 万豪酒店项目、深圳华联城市山林三期和深圳云海大厦。
土地储备方式独特:2009年12月,深圳城市更新办法实施,公司向深圳市政府及主管部门申报了宝安区27区“原惠中厂区”、南山“华联工业园区B 区”项目,并收购了华达新置业100%股权,获得其邻近公司华联城市山林项目的申报厂区土地,三幅土地共计14万平米,增加了公司在深圳的土地储备。公司旧有工业厂房合计20万平米,目前已经申报12.23万平米,其中的宝安区27区“原惠中厂区”的7.25万平米已列入首批草案公示公告中,拆除重建计划已于4月19日获批,目前尚有7万平米厂房未申报。旧有工业用地功能的转换,为公司提供了大量的廉价土地,有利于公司毛利率的提高。
盈利预测与评级:预计公司2010年-2012年EPS 为0.30元、0.40元和0.54元,以4月27日收盘价5.82元计算,动态市盈率为19倍、15倍和11倍,维持“增持”评级。
风险提示:公司2009年扭亏为盈,已向深交所递交撤销退市警示的申请,预计可获得批准,提醒投资者关注其交易性机会,并注意其风险。公司旧有厂房申报用地类型转换,存在不确定性,提醒投资者注意相关政策风险。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：华联控股(000036)2009年年报点评
依靠“城市山林”二期的销售,2009年公司实现扭亏为盈。 除房地产开发业务以外,随着持有物业的增加,深圳和上海 两地物业租金及相关收入物业管理业务将继续保持着稳步增 长的发展势头。
今年公司主营业务收入主要来源于杭州UDC时代广场项目。 “城市山林”二期尾盘也将在今年结算。上述项目地理位置 优越,销售前景看好。
土地储备不足问题有望得到解决。公司及深圳华联置业名下 的工业用地总计20多万平方米,《深圳市城市更新办法》的 出台对公司构成实质性利好。目前公司已申报了三幅土地的 总面积约14万平方米的拆除重建计划, 发展战略定位清晰。公司已彻底解决了历史遗留问题,顺利 完成了产业调整,将主业-华联地产定位为城市综合体开发 运营商,致力于构建具有鲜明特色的华联地产模式。 业绩预测与估值。预计今年杭州UDC写字楼A楼全部结算,“城 市山林”二期尾盘全部结算。由于售价上涨,上述项目盈利 能力较高。预计2010年EPS为0.32元,2011年EPS为0.50元, 对应PE分别为21倍、13倍。目前估值水平基本合理,考虑到 若工业用地转型获批后,可极大提高公司可持续性发展能力, 公司估值水平有进一步的提升空间,因此,维持“增持”评级。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：*ST华控:重组致脱胎换骨 业绩成长可期
2009年业绩概述。公司2009年实现营业收入19.2亿元,上年同期仅为1.28亿元;营业利润6.22亿元,上年同期亏损4.06亿元;归属母公司净利润2.82亿元,扭亏为盈;实现基本每股收益0.25元,基本符合此前预期。
结构转型完成:报告期内,公司出售了宁海华联公司100%股权,宣告为期四年的业务结构调整结束,通过盘活存量资产,回收资金1.37亿元,集中资源发展房地产业。公司还解除了对华联三鑫公司的全部担保,轻装上阵。公司主业营务转变为综合性房地产开发及运营。综合地产业务包括住宅地产开发、商业地产(写字楼、产权式公寓和酒店、商业街、商铺等)开发与租赁管理、工业地产(如厂房、办公楼、仓库、创业园区等)租赁管理等业务,主营业务地区为深圳及杭州。
公司财务分析:报告期内,公司主营业务综合毛利率为61.89%,位居业内前列,期间费用率为5.31%,成本控制较好,公司资产负债率为44.1%。预收账款为0.11亿元,大幅减少,主要因为华联城市山林项目结转收入。
公司业绩分析:公司房地产业务实现营业收入17.79亿元,租赁物业实现租金1.19亿元。报告期内,房地产业务主要销售项目为华联城市山林二期,销售率超过91.56%,充分享受了2009年以来房价上涨带来的收益。在售项目有杭州UDC时代大厦和深圳华联城市山林项目二期,UDC 时代大厦已预定19层,预定面积2.8万平米,构成2010年利润主要来源;筹建项目包括UDC 钱塘会馆、UDC 万豪酒店项目、深圳华联城市山林三期和深圳云海大厦。
公司未来发展展望: 2009年12月,深圳城市更新办法实施,公司向深圳市政府及主管部门申报了宝安区27区“原惠中厂区”、南山“华联工业园区B 区”项目,并收购了华达新置业100%股权,获得其邻近公司华联城市山林项目的申报厂区土地,三幅土地共计14万平米,增加了公司在深圳的土地储备。公司旧有工业厂房合计20万平米,目前已经申报12.23万平米,其中的宝安区27区“原惠中厂区”的7.25万平米已列入首批草案公示公告中,目前尚有7万平米厂房未申报。旧有工业用地功能的转换,为公司提供了大量的廉价土地,有利于公司毛利率的提高。
盈利预测与评级:预计公司2010年-2012年EPS 为0.30元、0.40元和0.54元,以4月14日收盘价6.73元计算,动态市盈率为22倍、17倍和12倍,鉴于公司业务调整刚刚完成,项目储备较为丰富,地价低廉,盈利能力较强,成长性良好,上调其评级为“增持”。
风险提示:公司2009年扭亏为盈,已向深交所递交撤销退市警示的申请,预计可获得批准,提醒投资者关注其交易性机会,并注意其风险。公司旧有厂房申报用地类型转换,存在不确定性,提醒投资者注意相关政策风险。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：ST华控:在城市更新的道路上继续前进
公司出资2.09亿元收购华达通信公司位于南山东滨路华达玻璃钢厂房项目,合计占地面积1.7万平米,拟用于建设城市山林三期。该项目已根据《深圳市城市更新办法》规定申报了其厂区用地的2010年的拆除重建计划,目前审批程序进展顺利。
根据我们的现场调研,公司拟收购的厂房用地与目前拥有的城市山林项目毗邻,地块承接性好,且远离马路,位置优越,利于兴建高品质住宅,由于公司已经成功运营城市山林项目,此次收购的完成,将有利于利用项目连接地块实现持续开发,从而更高地实现品牌溢价。
项目收购楼面地价为748元,综合考虑项目地段及周边项目售价,该地价属合理范围,且有利公司实现高毛利。以结算均价25000元计算,该项目预计毛利为83%,预计可实现净利润3亿元,可直接增厚公司结算年度EPS0.27元,公司NAV 由收购前的6.34上升至6.55,综合考虑剩余旧改项目NAV 由收购前的7.92元上升至8.14元。
公司1月8日收盘价6.39元,对应10年PE 为24倍,P/NAV 为0.98,略微折价,考虑公司目前估值较为合理,且未来持续存在受益深圳城市更新计划项目实现开发预期,本次继续给予增持评级。
风险提示:项目改造进度有可能会受到国家对房地产行业政策调整的影响,容积率调整和地价的核定补缴存在不确定性,取决于公司与政府部门的协商能力,将对项目盈利前景产生影响。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：*ST华控:巨幕拉开,精彩值得期待
公司 08 年未结项目总体建面约18.75 万平米,合计可为公司贡献9.8 亿元净利润。预计09 年进入结算权益建面7.6 万平米,公司未来两年地产项目结算收益确定性较高。
公司目前拥有旧工业厂区占地面积合计 20.25 万平米,总体建筑面积预计将达63 万平米左右,项目成功改造后预计将为公司带来121 亿元销售收入,按20%开发净利润率测算可为公司贡献24 亿元净利润。
整体考虑公司目前在深沪两地所持的17 万平米自营出租物业以及在杭州即将建成自营的UDC 酒店和城市山林拟留存自营商铺,自营物业总面积将达到24.5 万平米,权益重估价值约为49.7 亿元。
公司大股东华联发展集团通过 ST 中冠持有3 个拟开发房地产项目,其中千岛湖进贤湾项目占地480 亩,拟建低密度住宅;正在洽谈中的千岛湖度假村项目占地13 平方公里。基于ST 中冠近年主营业务发展停滞,基本处于空壳状态,同时ST 华控公司近年又一直积极向房地产主营方向转型,我们判断如果未来集团内部有进行房地产资源整合的需求,而ST 华控受益的的可能性较大。
预计公司 09、10 年EPS 为0.27 元,对应动态PE 为26X。假定贴现率为8.6%,不考虑公司旧厂房改收益,测算出公司09 年末NAV 为6.34 元,P/NAV 为1.08。在考虑公司旧厂房改造收益的情况下,测算出公司09 年末NAV 为7.92 元,P/NAV 为0.87,股价相对于NAV 折让13%。首次给予增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：ST华控:重组致脱胎换骨,09年确定扭亏为盈
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入15.76 亿元,同比增加1356.54%;营业利润为4.9 亿元,去年同期为亏损;归属母公司净利润为2.68 亿元,去年同期为亏损;实现每股收益0.2385 元。其中,三季度实现营业收入6.3 亿元,同比增加2106.1%,归属母公司净利润为0.82 亿元,去年同期为亏损,三季度每股收益为0.0734 元。
公司基本面概述:公司主营业务于2009 年转型为房地产,旗下有杭州华联置业与深圳华联置业两家子公司,深圳方面目前在售项目为华联城市山林二期,住宅销售率已过60%,筹建项目有云鸿大厦,并正抓紧部署宝安区原惠中工业用地和南山区华联纺织工业区工业用地的转型报批工作,争取政策优惠和开发先机,盘活库存土地。杭州方面,正稳步推进UDC 时代广场的建设工作,其中,UDC 时代大厦主体写字楼已完工,预计四季度开始预售,UDC 国际公馆与万豪酒店工程也正紧张筹建中。公司土地储备少,规模小,目前正积极推动工业用地转变用地类型以增加土地储备,亦准备通过其他方式增加土地资源。
公司三季报分析:据公司三季报披露,报告期内由于深圳城市山林销售收入结转,营业收入大幅增加;公司预付款达0.33 亿元,比年初增长107%,表明公司开工情况正常。
公司未来发展分析。公司资产重组完成后,资产盈利能力大幅度提高。唯土地储备小,资产规模小,成为制约公司发展的障碍。公司预计2009 年全面净利润为2.9 亿元,每股收益为0.26 元,按11 月2 日收盘价5.36 元计算,对应PE 为20 倍。
风险提示:房地产行业宏观调控风险、土地类型转换不确定性风险。
研究员：天相投资研究所 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：*ST华控：致力于成为综合性房地产开发运营商
剥离不良资产,致力于成为综合性房地产开发运营商。公司通过各种方式,先后剥离了为公司带来巨大亏损的纺织、石化等业务,目前房地产开发及出租已成为公司唯一的主营业务。
?? 近三年公司业绩确定性较高。位于深圳及杭州核心地段的城市山林及华联时代广场等两个项目,取得土地时间早,成本非常低,将为公司近三年业绩提供保障。
?? 未来有可能获得大量优质土地资源。公司在深圳拥有近30万平方米工业用地,均坐落在商住片区内,是难得的潜力资源,若转型成功,可确保公司3-5年开发。
?? 存在着大股东资产整合的预期。由于大股东华联集团目前也有房地产业务,为了避免同业竞争,未来存在着大股东将手中房地产业务注入到上市公司中的可能。
?? 盈利预测及估值。未来三年公司EPS分别为:0.41、0.40、0.46元,对应PE为14、14、12倍。公司RNAV为3.79元,溢价51%。目前估值水平不高,给予“增持”评级。
?? 风险提示:原有纺织、石化等业务问题未彻底解决;工业用地转型未获批;结算安排所导致的业绩波动等。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：*ST华控深度研究：卸下历史包袱 冲出估值洼地
公司主业全面转型为地产业务。2008年,公司实现了由石化、房地产业向综合性地产转移。综合地产业务包括住宅地产开发、商业地产(写字楼、产权式公寓和酒店、商业街、商铺等)开发与租赁管理、工业地产(工业类土地上建筑物和附属物改作商业用途,如厂房、办公楼、仓库、创业园区等)租赁管理等业务。
中报业绩预盈。预计2009年1-6月累计净利润约16000万元。董事会关于业绩扭亏为盈的原因说明:主要是深圳“华联城市山林”二期项目(住宅)正在进行销售,销售情况较预期好;其次是源自于石化(PTA,精对苯二甲酸)投资业务的风险已基本释放。
货币资金充裕,偿债能力明显改善。截止2009年一季度末,公司账面货币资金余额为8.89亿元,超过短期借款、一年内到期的非流动负债及长期借款的总和8.37亿元,显示公司拥有很强的现金偿债能力。同时,公司经过08年的产业转移后,资产负债率也经历了明显的下滑,由08年一季度的81%逐步下降到09年一季度的45%,净负债率甚至下降为负值,这些都为公司将来的杠杆经营预留了较大的空间。
房地产行业转暖带来公司投资机会。1-6月,全国商品房销售面积34109万平方米,同比增长31.7%;商品房销售额15800亿元,同比增长53.0%。6月住宅销售面积与销售金额环比增长35.5%、29.3%,分别超过07年水平创出历史新高。预计7、8月份由于传统淡季来临,房屋销售将略有回落,相比而言,我们更应该关注9、10月的销售数据。
盈利预测与投资评级。我们预计,公司09-11年每股收益分别为0.39元、0.44元和0.51元,对应于7月21日收盘价5.62元动态市盈率远低于房地产股平均水平,具有较为明显的估值优势。我们给予公司09年20倍的市盈率水平,公司6-12月目标价为7.8元,公司重估净资产值每股4.01元,参照2倍PB估值合理价位在8.02元,建议重点关注。
研究员：东吴证券研究所 所属机构：东吴证券有限责任公司
报告标题：*ST华控调研简报
剥离不良资产,专注房地产业务。公司通过各种方式,先后剥离了为公司带来巨大亏损的纺织、石化等业务,目前房地产开发及出租已成为公司唯一的主营业务。
近三年公司业绩确定性较高。位于深圳及杭州核心地段的城市山林及华联时代广场等两个项目,取得土地时间早,成本非常低,将为公司近三年业绩提供保障。
未来有可能获得大量优质土地资源。公司在深圳拥有近30 万平方米工业用地,地理位置极佳,若转型成功,可确保公司3-5 年开发。
存在着大股东资产整合预期。由于大股东华联集团目前也有房地产业务,为了避免同业竞争,未来存在着大股东将手中房地产业务注入到上市公司中的可能。
初步盈利预测及估值。初步预测未来三年EPS 分别为:0.45、0.44、0.51 元,对应PE 为13、13、12 倍。初步估算公司RNAV为4.45 元,溢价33%,目前估值水平不高。
研究员：黄鹏 所属机构：万联证券有限责任公司
报告标题：中集集团：向安瑞科出售资产并认购其股份
我们认为本次交易有助于中集集团整合旗下相关性较强的能源设备业务，有助于避免同业竞争，有助于协同效应的挖掘，并有助于公司管理流程的优化。我们一向看好中集集团的资源整合能力及管理团队的执行能力，此次资产重组交易对公司多元化发展的正面效果从长期看来值得期待。
但是，目前集装箱价格约为2,500美金/TEU，仍然处于历史高点，随着下半年钢材价格的继续走弱及需求的减少，我们预计集装箱价格将在08年下半年回落，因此短期内看不到公司股价上涨的刺激因素。
研究员：罗晓春 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：Ｇ华联：06年一季报点评
我们预计公司07年业绩保持增长：公司PTA二期（45万吨产能）正在建设中，我们认为06年底完成有一定难度，估计07年一季度投产，初步预计PTA07年实现60亿元收入，为公司贡献净利润1.53亿元；“华联城市山林”二期将于07年开始销售，建筑面积约9万平方米，初步预计获得收入约8亿元，为公司贡献净利润89百万元；公司投资建设的杭州“华联钱江时代广场”项目包括五星级酒店、酒店式公寓和甲级写字楼，计划06年底开工，08年可能都难以确认收入；预计公司07年实现净利润2.38亿元，同比增长31.2%，EPS0.212元。
我们以前预期06年和07年EPS为0.128元和0.144元（按新股本摊薄计算），此次上调业绩预期主要在于深圳房地产市场好转，深圳房地产项目业绩增加所致。
公司主业包括PTA和房地产两大业务，考虑到近2年业绩的高速增长，我们认为合理的市盈率在10-12倍之间，目前公司股价2.48元，已基本反映07年业绩增长，调整投资建议，由买入调整为“持有”
研究员：张斌 所属机构：国金证券股份有限公司
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