中粮地产(000031)_研究报告_财经_新浪网(000031) 研究分析报告|查股网
股票名称：中粮地产(000031)
报告标题：中粮地产2010年年报点评:投资收益提振净利
企业合并影响营业数据。公司营业收入同比下降,主要由于公司本期合并了上海加来房地产开发有限公司,根据相关会计规定,本期与上期比较时应当调整2009年的相关会计数据。如果与2009年未调整数据相比较,公司营业收入、归属于上市公司股东净利润分别增长4.97%和24.225。后面的分析中,我们将统一使用未调整数据。
投资收益提振净利。公司本期的盈利主要来源于毛利率的大幅提升和投资净收益的大幅增长。公司报告期内毛利率为46.9%,比上年同期提高10.92个百分点,主要源于公司本期结算项目中,包含翡翠别墅、和中粮﹒北纬28°两个高毛利项目。公司报告期内实现投资收益5.24亿元,同比增长189.43%,主要是处置了部分可供出售金融资产(招商证券和招商银行部分股权)。报告期内公司各种费用率均有所增长,其中营业税金及附加、销售费用、管理费用和财务费用占营业收入比重分别为13.78%、5.59%、11.18%和6.36%,较2009年均有不同程度提高。公司的销售费用率和管理费用率在行业内处于较高水平;财务费用则由于公司年内借款增加数额较大,导致财务费用增加。
土地储备丰富,定位高端。报告期内,公司获得6个项目,分别位于深圳、沈阳、杭州、成都和北京,合计规划建筑面积120万平方米,合计土地出让金67.9亿元,平均单位楼面地价5681.77元/平方米。公司产品定位中高端,因此拿地成本较高,但盈利能力较强。目前公司在建和拟开发项目共16个,权益规划建筑面积约365万平方米(部分已结算)。
新开工面积加快。公司计划2011年新开工项目10个,新开工面积100.1万平方米,同比增加53.18%。其中包括:北京祥云国际、上海翡翠别墅、深圳中粮锦云、深圳坪山地块、成都祥云国际、成都御岭湾、沈阳航院地块、天津六纬路项目、杭州云涛名苑、杭政储出[2010]31号地块。l财务状况压力稍大。公司报告期末资产负债率为69.61%,真实资产负债率为60.94%,均处于较高水平。公司报告期末仍然持有30亿元的建筑及土地合同款未支付,尽管公司期末持有25亿元现金,但今年的新开工面积较大,现金流出也将增加,因此预计公司2011年现金流压力仍然较大。
盈利预测:我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为25.36亿元、30.44亿元和36.52亿元,归属上市公司股东净利润分别为5.39亿元、6.02亿元和6.83亿元,对应每股收益分别为0.3元、0.33元和0.38元,
对应市盈率分别为21X、19X和16.7X。
投资建议:公司是中粮集团旗下运作住宅项目的最大平台,目前土地储备丰富,未来开发节奏将加快。公司近几年的净利润中投资收益贡献占比较大,目前公司持有的可供出售金融资产依然丰富,但这部分资源价格变动大,盈利具有不确定性。公司在费用控制方面比较薄弱,管理费用和销售费用占营业收入比重均较大,对公司的最终盈利产生较大影响。我们认为,公司在土地资源方面具有一定优势,单个项目的盈利能力较强;但开发节奏慢、费用率高对公司的资源优势有较大的抵消作用。首次关注给予公司“中性”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：中粮地产:投资收益助一季度业绩增长
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入3.88亿元,同比增长14.76%;营业利润1.43亿元,同比增长222.88%;归属于母公司净利润5438.17万元;同比增长44.90%;摊薄每股收益0.03元。
业绩主要源于投资收益。报告期,公司出售了招商证券970.01万股,确认税后利润约1.29亿元。受此影响,一季度公司共实现投资收益1.77亿元,同比增长约94倍,是报告期业绩增长的主要原因。目前公司仍有招商证券8554.17万股;光大银行483.53万股,按照4月26日的收盘价计算,这些金融资产的总价值约16.14亿元。剩余金融资产在为公司提高投资收益的同时,还可为其房地产主业提供资金支持。
2010年公司通过多种方式增加土地储备。1)、新增项目6个。2010年全年公司新增项目6个,新增规划建筑面积144.97万平米,截至2010年末,公司在建拟建项目共16个,公司权益规划总建筑面积477.63万平米,其中住宅新开工67.9万平米,2011年计划新开工面积100.1万平米,同比增加53.18%。2)、收购关联公司股权稳步推进。公司计划通过配股融资收购中粮集团下属五家住宅开发房地产公司股权,配股方案仍待证监会审核。后因经营发展需要,公司使用自筹资金先行收购上海加来51%股权和苏源江苏90%股权,并收购北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。3)、城市更新项目取得进展。根据《深圳市城市更新办法》,2010年12月,公司与深圳市宝安区政府签订宝安25区旧城改造项目的意向协议。公司将投资建设25区旧城改造项目,该项目占地面积约16万平米,土地用途包括集中式商业物业、甲级写字楼、商务公寓、五星级酒店等。
盈利预测和投资评级。暂不考虑配股影响,我们预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.35元、0.44元,最近的收盘价6.74元计算,对应的动态市盈率分别为18倍和15倍,考虑到其大股东的丰富资源,以及公司未来较好的成长性,维持“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产2010年报点评:金融资产较为丰富,业绩增长预期较好
公司发布年报公告:2010年公司实现营业收入21.14亿元,同比下降20.98%;营业利润7.38亿元,同比增长15.86%;归属母公司净利润4.64亿元,同比增长4.21%;基本每股收益0.26元。分配预案为每10股派0.2元(含税)。公司业绩实现略低于预期。
2010年销售情况较为一般,2011年业绩增长预期较好。报告期内,公司住宅开发业务实现签约面积14.76万平米,签约金额32.69亿元;结算面积8.25万平米,结算收入18.13亿元;已售待结转面积11.03万平米。截至2010年12月31日,公司在建拟建项目共16个,权益规划总建筑面积477.63万平米,其中2010年全年住宅项目新开工67.9万平米。2010年全年,公司新增住宅地产项目6个,新增规划建筑面积144.97万平米。公司地处业务表现较为平稳,土地储备增加合理。另外,公司预收款项17.49亿元,同比增长205.51%。2011年计划新开工面积100.1万平米,同比增加53.18%。从项目的结算进度来看,我们预期公司2011年业绩应该好于2010年。
金融资产较为丰富,地产业务有资金保障。2010年利润主要来自于投资收益。报告期公司确认投资收益5.24亿元,同比增长189.43%,是利润的主要来源。其中通过持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益5777.37万元;处置可供出售金融资产等取得的投资收益3.91亿元,主要是出售了招商银行904万股,招商证券1651.43万股,以及持有期间收到的分红。在一季度出售了招商证券970.01万股,确认税后利润约1.29亿元之后,公司仍有招商证券8554.12万股;光大银行483.53万股,按照4月21日的收盘价计算,这些金融资产的总价值约16.73亿元。公司股权资源较为丰富,由于这些资源变现能力较为,在适当的条件下,可以为公司地产业务提供较为有利的现金支持。
维持“中性”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为0.36元、0.47元和0.61元,对应动态市盈率为20倍、16倍和11倍,给予“中性”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
报告标题：中粮地产:2010年利润主要来自投资收益
2010年公司实现营业收入21.14亿元,同比下降20.98%;营业利润7.38亿元,同比增长15.86%;归属母公司净利润4.64亿元,同比增长4.21%;基本每股收益0.26元。分配预案为每10股派0.2元(含税)。
丰富的金融资产。1)、2010年利润主要来自于投资收益。报告期公司确认投资收益5.24亿元,同比增长189.43%,是利润的主要来源。其中通过持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益5777.37万元;处置可供出售金融资产等取得的投资收益3.91亿元,主要是出售了招商银行904万股,招商证券1651.43万股,以及持有期间收到的分红。2)、剩余金融资产在为公司提供收益的同时,还可为其房地产主业提供资金支持。在一季度出售了招商证券970.01万股,确认税后利润约1.29亿元之后,公司仍有招商证券8554.12万股;光大银行483.53万股,按照4月21日的收盘价计算,这些金融资产的总价值约16.73亿元。
预收款项大幅增加。2010年公司实现签约面积14.76万平米,签约金额32.69亿元;结算面积8.25万平米,结算收入18.13亿元;已售待结转面积11.03万平米,期末公司拥有预收款项17.49亿元,同比增长205.51%。
多种方式增加土地储备。1)、新增项目6个。2010年全年公司新增项目6个,新增规划建筑面积144.97万平米,截至2010年末,公司在建拟建项目共16个,公司权益规划总建筑面积477.63万平米,其中住宅新开工67.9万平米,2011年计划新开工面积100.1万平米,同比增加53.18%。2)、收购关联公司股权稳步推进。公司计划通过配股融资收购中粮集团下属五家住宅开发房地产公司股权,配股方案仍待证监会审核。后因经营发展需要,公司使用自筹资金先行收购上海加来51%股权和苏源江苏90%股权,并收购北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。3)、城市更新项目取得进展。
根据《深圳市城市更新办法》,2010年12月,公司与深圳市宝安区政府签订宝安25区旧城改造项目的意向协议。公司将投资建设25区旧城改造项目,该项目占地面积约16万平米,土地用途包括集中式商业物业、甲级写字楼、商务公寓、五星级酒店等。
盈利预测和投资评级。暂不考虑配股影响,我们预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.35元、0.44元,最近的收盘价6.74元计算,对应的动态市盈率分别为19倍和15倍,考虑到其大股东的丰富资源,以及公司未来较好的成长性,维持“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产:资产收购有助于提升公司价值
事件:11月5日,中粮地产宣布,公司已斥资5.89亿元向母公司中粮集团收购上海加来房地产开发公司51%股权。目前,上海加来房地产开发有限公司已完成本次收购的相关工商变更登记手续。
公司收购上海加来将为公司业绩带来提升。本项目一期共45套房源,套型面积为450平米和360平米两种,目前公司已经结算一期约20000平米。项目仍剩16万平米可以结算。目前项目售价为2800万元/套,折算单价6.2万元/平方米---7.77万元/平方米,按此价格静态保守估计未来项目可实现100亿元的收入。
上海加来房地产开发公司本次评估净资产为11.54亿元,占我们估计未来收入的11.54%。
别墅项目不同于普通住宅,别墅是体现生活品质及享用特点的高级住所,是一种高附加值产品,其毛利率一般较高。同时今年以来上海地区以及项目所在的闵行区房价呈上升趋势,而别墅的新项目审批较难,因此现有的别墅项目成为稀缺资源,公司项目价格仍有上涨潜力。因此我们认为项目总体净利率超过11.54%属于确定性事件,项目的收购将提升公司价值。
公司后续仍将有资产注入。根据公司2009年的配股方案,公司拟配股募集资金35.37亿元,用于收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权,上海加来房地产开发有限公司是收购目标之一。不过目前公司的方案仍处于证监会审批阶段,因此公司无法同时进行所有公司收购。未来待公司配股方案尘埃落定,其他项目的收购有望陆续实现。
盈利预测:我们预计公司未来三年净利润分别为5.21亿元、9.33亿元和15.36亿元,对应每股收益为0.29元、0.51元和0.85元。
投资建议:公司是中粮集团旗下地产业务最大的运作平台。早在此次收购之前,中粮集团已经陆续将天泉置业有限公司、厦门鹏源房地产开发有限公司多个地产项目转让给中粮地产,同时将旗下6个地产项目交由中粮地产托管,将中粮地产打造为中粮集团的住宅地产业务平台的意图非常明显。同时,收购之后集团内部地产业务的同业竞争问题也将得以解决。但公司目前估值相对较高,因此给予公司“谨慎推荐”评级。
研究员：邵明慧 所属机构：中邮证券有限责任公司
报告标题：中粮地产:利润主要源自投资收益
2010年前三季度业绩概述。公司合并报表显示:2010年1-9月份实现营业收入5.53亿元,同比增长24.87%;营业利润1.58亿元,同比增长5.91%;归属于母公司净利润1.38亿元,同比增长7.61%;基本每股收益0.08元。
2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入1.05亿元,同比下降46.07%;营业利润7984万元,同比下降46.02%;归属于母公司净利润6388万元,同比下降51.3%;基本每股收益0.04元。
利润主要源自投资收益。前三季度公司实现投资收益2.15亿元,占营业利润的136%,是最主要的利润来源。1)、收到招商证券和招商银行的分红;2)、按权益法核算的联营和合营企业确认的投资收益;3)、出售招商银行股份确认的投资收益,2010年9月公司出售招商银行904万股股票,预计将产生税后利润约8000万元。剩余金融资产有望进一步提升公司未来业绩。在出售完招商银行的股份后,公司主要还剩1.12亿股招商证券和483.54万股的光大银行股票。董事会已经授权总经理处置1.12亿股的招商证券股份。
今年重点在增加土地储备。2010年至今公司共花费62.96亿元(按权益)分别在北京、杭州、成都、沈阳和深圳获得土地6块(见图表1),新增权益建筑面积129.27万平米,新增项目的整体楼面地价为4870.72元/平米(按权益),其中有两块土地为10月份新增。截至目前公司拥有项目15个,粗略估计总权益建筑面积约400万平米。受此影响:1)、“购买商品、接受劳务支付的现金”大幅增加。前三季度公司“购买商品、接受劳务支付的现金”为23.09亿元,同比增长了288%。2)、存货增加。报告期末公司拥有存货85.86亿元,较年初增加53%。报告期末公司存货占资产的比重为57%。3)、负债水平有所上升。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为55.47%,较年初增加了7.5个百分点,虽然公司目前负债率相对偏高,但考虑到相当部分负债是来自大股东中粮集团以及其关联公司,我们认为公司财务仍是安全的。随着在深圳的工业地产申报更新计划,以及配股收购大股东资产的完成,未来公司的土地储备有望进一步增加。
前三季度公司“销售商品、提供劳务收到的现金”12.62亿元,与上年同期基本持平。期末公司拥有预收款项10.82亿元,较年初和二季度末分别增长了141%和17%。
盈利预测和投资评级。暂不考虑配股的影响,预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.23元和0.31元,按10月22日的收盘价7.29元计算,对应的动态市盈率31倍和23倍,考虑到大股东中粮集团的丰富资源,以及其作为国资委核定的16家以房地产为主业的央企,公司未来将具备较好的成长性,暂维持“增持”投资评级。如果在四季度处置大部分金融资产,或配股收购完成,那么公司业绩将有望超预期。
风险提示。公司工业地产申报更新计划,以及配股收购大股东资产方案尚需有关部门审核批准。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产:未来土地储备有望大幅增加
2010 年上半年公司实现营业收入4.48 亿元,同比增长80.75%;营业利润7813.01 万元,同比增长61 倍;归属母公司净利润7367.74 万元,上年同期亏损335.33 万元;实现基本每股收益0.04 元。
业绩增长主要在于投资收益。本期公司确认招商证券分红收益5587.83 万元、招商银行分红收益189.84 万元,而上年同期没有;同时按权益法核算的联营和合营企业确认的投资收益同比也有一定增长。受此影响,报告期公司确认投资收益7592.67 万元,同比增长349.16%,占公司营业利润的97.18%,是业绩增长的主要原因。较多的金融资产可供公司未来确认投资收益。报告期末公司拥有1.12 亿股招商证券、904 万股招商银行以及483.54 万股的光大银行,按8 月23日的收盘价计算,对应的总价值约25.39 亿元,而初始投资成本仅为2.03 亿元(见图表1)。较多的金融资产不仅可以为公司扩张提供资金,还可以通过确认投资收益的方式,助推公司未来业绩。
住宅地产方面。1)、结算增加。报告期内公司结算面积1.66万平米,同比增长46%;结算收入近3 亿元,同比增长164%,是公司营业收入同比增长的主要原因。毛利率为41.07%,同比下降12.5 个百分点。2)、销售下降。由于受可售资源较上年同期减少以及房地产行业调控的影响,报告期内公司实现销售面积(按权益)3.17 万平米,同比下降64%,签约销售金额(按权益)5.62 亿元,同比下降39%。3)、预收款项增加。虽然销售下降而结算增加,但销售面积和金额高于结算面积和金额。报告期末公司拥有已售待结转面积4.37 万平米,预收款项9.24 亿元,较期初增加105.7%。
未来土地储备有望大幅增加。截至报告期末公司拥有在建拟建项目12 个,占地面积(按权益)243.89 万平米,规划总建筑面积(按权益)295.03 万平米,其中上半年住宅新开工23.3 万平米。2010 年至今公司共花费24.32 亿元(按权益)分别在北京、杭州和成都获得土地4 块,新增权益建筑面积32.17 万平米,其中报告期内新增项目三个,新增权益建筑面积22.72 万平米。未来公司还可能通过以下渠道获得土地储备:1)、《深圳市城市更新办法》的出台将有助于公司以较低的成本取得土地储备。目前公司工业地产可出租面积共计106 万平米,根据2009 年年报披露,公司已计划2010 年完成22 区、26 区旧改专项分析报告并申报25 区单元更新计划。2)、收购大股东资产。公司计划向原股东配股募集资金收购大股东中粮集团下属五家公司股权,该配股方案已获股东大会审批通过,目前已上报证监会审核。3)、大股东中粮集团作为国资委核定的16 家以房地产为主业的央企,公司未来将有望从央企整合中受益。
盈利预测和投资评级。暂不考虑配股的影响,预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.25 元和0.30元,按8 月23 日的收盘价7.66 元计算,对应的动态市盈率分别为31 倍和25 倍,考虑到其大股东的丰富资源,以及公司未来较好的成长性,维持“增持”投资评级。需要注意的是由于公司目前处于扩张期,今年自身可结算资源不多,业绩在一定程度上依靠参股公司和金融资产提供的投资收益。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产:一季度扭亏,未来值得期待
2010 年一季度业绩概述。公司2010 年1-3 月实现营业收入3.38 亿元,同比增长191.49%;营业利润4441.18 万元,上年同期为-1135.24 万元;归属母公司净利润3686.74 万元,上年同期为-1348.14 万元;实现基本每股收益0.02 元。报告期结转商品房销售收入增加,是公司扭亏的主要原因。
土地储备无忧,增加新开工面积。1)、现有土地储备较多。
2009 年,公司新增住宅地产项目2 个,占地面积13.19 万平米,规划总建筑面积32.15 万平米;目前公司拥有在建拟建项目7 个(不包括新增的两个),占地面积223.61 万平米,规划总建筑面积249.11 万平米。2)、配股收购大股东资产。
公司计划向原股东配股募集资金收购大股东的5 项房地产资产,合计权益建筑面积约80 万平米,该计划已获股东大会通过,正待有关部门批准。3)、土地用途变更,将有助于公司新增住宅开发用地。根据2009 年中报披露,公司工业地产可出租物业面积共计100.78 万平米。《深圳市城市更新办法》的出台将有助于公司以较低的成本取得土地储备。公司计划积极参与深圳市旧城改造,2010 年将完成22 区、26区旧改专项分析报告并申报25 区单元更新计划。2010 年公司计划新开工项目8 个,新开工面积65.35 万平米,较上年增加。
较多的金融资产。截至2009 年末,公司拥有招商证券约1.12亿股,以4 月29 日收盘价24.82 元计算,总价值约27.8 亿元,初始投资成本仅为1.8 亿元;除此之外,公司还拥有招商银行8 百万股,初始成本仅为654 万元。较多的可供出售金融资产不仅有助于缓解公司未来项目的资金需求,而且有助于通过投资收益,提高公司未来的业绩。
盈利预测和投资评级。预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.34 元和0.43 元,以4 月29 日的收盘价7.71元计算,对应的动态市盈率分别为23 倍和18 倍,考虑到公司大股东未来可能将商业地产注入上市公司,维持“增持”投资评级。
风险提示。配股方案尚需证监会核准。
研究员：天相金融地产小组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产:归属于母公司净利润同比增长163%
2009 年业绩概述。公司2009 年实现营业收入20.14 亿元,同比增长85.26%;营业利润4.5 亿元,同比增长116.25%;归属母公司净利润3.74 亿元,同比增长163.01%;实现基本每股收益0.21 元。
业绩增长来源。公司2009 年业绩大幅增长主要源自两方面:1)、住宅地产收入同比增长127.4%。2009 年全年实现住宅签约销售20.94 万平米,签约销售金额31.15 亿元;结算面积16.42 万平米,结算收入17.16 亿元,已售待结算面积11.32 万平米。2)、确认投资净收益1.81 亿元,同比增长110%,主要是处置可供出售金融资产。
土地储备无忧。报告期内,公司新增住宅地产项目2 个,占地面积13.19 万平米,规划总建筑面积32.15 万平米;截至报告期末,公司拥有在建拟建项目7 个(不包括新增的两个),占地面积223.61 万平米,规划总建筑面积249.11 万平米。
公司计划向原股东配股募集资金收购大股东的5 项房地产资产,合计权益建筑面积约80 万平米,该计划已获股东大会通过,正待有关部门批准。根据2009 年中报披露,公司工业地产可出租物业面积共计100.78 万平米。《深圳市城市更新办法》的出台将有助于以较低的成本取得土地储备。公司计划积极参与深圳市旧城改造,2010 年将完成22 区、26区旧改专项分析报告并申报25 区单元更新计划。2010 年公司计划新开工项目8 个,新开工面积65.35 万平米,较上年增加。
较多的金融资产。截至报告期末,公司拥有招商证券约1.12亿股,以3 月9 日收盘价计算,总价值约32 亿元,初始投资成本仅为1.8 亿元;除此之外,还拥有招商银行8 百万股,初始成本仅为654 万元。较多的可供出售金融资产不仅有助于缓解公司未来项目的资金需求,而且有助于提升公司未来的业绩。
盈利预测和投资评级。我们预计公司2010 年、2011 年可分别实现每股收益0.34 元和0.43 元,以3 月9 日的收盘价9.8元计算,对应的动态市盈率分别为29 倍和23 倍,给予“增持”投资评级。
研究员：天相金融地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产:公司新获地块,加速扩张
公司动态:
公司公告,公司下属全资子公司中粮地产成都有限公司通过竞价拍卖方式,取得成都市宗地编号为WH15(252/211)的地块使用权,总价为33390.21万元,规划建设净用地面积21000.13平米,容积率不大于2.8。
主要观点:
公司积极通过招牌挂获取新资源,扩张意图明显
公司已在成都武侯区连续获得土地,累计权益面积已达到23万平米。
公司在南京江宁地区获得7.45万平米的土地储备。公司现有权益土地储备约196万平米。公司近期积极获取新资源,扩张意图明显。
该项目具备一定盈利空间
该项目处于成都武侯区,该区近期出让土地频繁,处于高速开发阶段。
目前附近新盘售价在9000元左右。以9000元的销售均价计算,该项目的销售毛利率达到40%,净利率为20%,预计可为公司贡献1亿元的净利,每股RNAV 增厚0.06元。
未来通过大股东资产注入,权益土地储备有望翻倍
公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司,大股东承诺将中粮地产作为整合集团房地产业务的平台,资产注入是公司获得快速扩张的有利支持。集团已通过配股注入厦门鹭江项目、成都天泉御岭湾项目,共计权益面积25万平米。目前集团拟将9个房地产开发公司注入上市公司,增加170万平米的项目。除了住宅地产,集团还拥有商业地产130万平米,不排除未来注入的可能性。另外,公司在建拟建约130万平米的工业厂房位于深圳宝安区,如果能够受益于2009年5月通过的“深圳综合配套改革试验总体方案”,对公司的厂房进行商业化改革,其价值有望得到提升。
深圳澜山项目和成都御岭湾项目是今明两年主要利润来源
公司目前主要的利润来源为深圳澜山项目和成都御岭湾项目,深圳澜山累计推案已达8.7万平米,一期已经售罄。成都御岭湾一期4.4万平米,销售均价1.2万元/平米,二期一批次已售完,销售均价1.3万元/平米。预计09年和10年分别贡献1.3亿和1.8亿净利润。
研究员：沈莉 所属机构：上海证券有限责任公司
报告标题：中粮地产:有个“富爸爸”,衣食无忧
2009 年前三季度业绩概述。公司2009 年1-9 月份实现营业收入4.4 亿元,同比下降16.28%;营业利润1.5 亿元,同比增长34.77%;归属于母公司净利润1.3 亿元,同比增长25.93%,实现基本每股收益0.07 元,同比增长16.67%。其中第三季度(7-9 月)实现营业收入1.95 亿元,同比增长124.58%;营业利润1.48 亿元,上年同期亏损;归属于母公司净利润1.31 亿元,同比暴增1021 倍,实现基本每股收益0.07 元。
三季报分析:公司在营业收入同比下降16.28%的前提下,营业利润却同比增长34.77%,这主要归功于投资收益的大幅增加。09 年前三季度实现投资收益1.51 亿元,占公司营业利润的101.25%;其中公司于09 年9 月将部分金融资产出售,取得1.24 亿的收益,占投资收益的82.4%。公司剩下的可供出售金融资产按昨日的收盘价格计算,大约价值8756 万元,潜在投资收益8232 万元。
经营分析:公司目前拥有土地储备约190 万平米,其中09年新增土地两块,权益建筑面积24.7 万平米。在建、拟建项目8 个,其中深圳中粮澜山项目预计将在09 年底结转收入,目前的预收款项主要来自该项目,潜在每股毛利约0.21元。未来公司每年都将有1-2 个项目可销售结算,其中公司重点项目北京后沙峪项目将于2010 年竣工结算。
“富爸爸”持续支持,衣食无忧。公司为中粮集团旗下唯一的房地产上市公司,其在股改时承诺将以公司作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。目前公司计划向原股东配股募集资金收购大股东的5 项房地产资产,合计权益建筑面积约80 万平米,该计划已获股东大会通过,正待有关部门批准。09 年9 月27 日,公司受托经营管理大股东旗下六家房地产企业的全部业务,每年可为公司带来300 万元的收入,半年一付,该交易尚需股东大会非关联股东审议通过方可实施。考虑到中粮集团在各方面的丰富资源,其对公司持续的资产注入以及资金支持,将不断推动公司发展。
盈利预测。预计公司2009 年、2010 年实现营业收入1.45 亿元、2.47 亿元,基本每股收益0.15 元、0.11 元,不考虑配股因素,对应目前的市盈率为86.13 倍、117.5 倍。
风险提示:09 年前三季度期间费用率为37.92%,其中管理费用率高达22.72%,高企的期间费用率吞噬公司的利润。配股还需有关部门批准,时间尚不确定。目前股价市盈率较高。
研究员：天相金融房地产组 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：中粮地产：期待集团资产注入
公司突出优势:
“富爸爸”中粮集团公司为中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团在股权分置改革以及配股时均承诺: 将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。资源丰富的大股东对公司持续的资产注入以及开发资金的支持,是公司发展壮大的主要动力。
盈利点分析住宅地产:
业绩增长点、目前处于大规模扩充期。目前公司住宅项目土地储备约165 万平米。今年新开工面积21.6 万平米,同比增长达269%。深圳澜山项目和成都御岭湾项目是公司今明两年住宅业务主要利润来源,预计09 年和10 年分别贡献1.4 亿和1.9 亿净利润。
工业地产:珠三角龙头之一,可为公司提供相对稳定现金流。预计未来每年提供收入2.4 亿元,净利润约8000 万。
商业地产-都市综合体:未来主打产品之一。北京后沙峪项目是公司重点打造的第一个都市综合体项目,该项目已于本月举行奠基仪式。预计两三年后才能贡献收益。
不容忽视的投资收益:公司参股招商证券3.46%以及参股广州万科金域蓝湾项目50%,未来3 年每年能贡献超过1 亿的投资收益。
赢利预测、估值与评级:
预计公司 09 年-11 年的收入分别为13.5 亿元、13.8 亿元和16.1亿元,增长率分别为24.0%、2.2%和16.9%;净利润分别为2.2 亿元、2.6 亿元和2.9 亿元,增长率分别为51.8%,20.3%和10.2%;基本每股收益分别0.119 元、0.143 元和0.158 元。
尽管大股东资产注入的具体时间还不确定,但是大股东资产注入的意向是非常明确的,而且可能会采取“成熟一块、注入一块”的策略。
鉴于此,我们暂时给予公司9.15 元的目标价,较公司09 年6.51 元每股重估净资产溢价约40%,较样本公司的平均PB 溢价约20%。
暂时给予公司“持有”评级。
风险提示公司股价面临的最大风险是资产注入时间的不确定性。此外,高企的管理费用是公司亟待解决的问题。
研究员：花长劲，沈爱卿 所属机构：广发证券股份有限公司
报告标题：中粮地产2008年报点评：集团资产注入预期强烈
收入大幅增长，但毛利率下降明显。公司2008 年主营业务收入来源于商品房销售、物业租赁、来料加工及物业管理，其中商品房销售实现收入7.55 亿元，较上年增长54%，物业租赁实现收入1.87 亿元，比上年增长23.5%，主要是中粮地产集团中心租金收入增加所致，而来料加工收入和物业管理收入较上年分别减少了11.4%、18.5%。公司主营业务的综合毛利率为55.5%,较上年下降了7.4 个百分点，以上四项业务毛利率分别下降了10.3、2.8、6.6 和6.8 个百分点。
资产减值损失增加、投资收益减少及期间费用增加等导致净利润大幅下降。公司净利润的下降，除了受到毛利率下降的影响外，还由于销售费用、财务费用与资产减值损失的大幅增长，其中资产减值损失包括坏账准备790 万元、存货跌价准备2800 万元，另外，投资收益较上年减少了2.6 亿元，主要由于公司上年通过股权转让获得一次性收益2.9 亿元。
公司规模扩大，但股东权益因金融资产公允价值变动而缩水。截至2008 年12 月31 日，公司总资产为90 亿元，比上年增长50.57%；归属于上市公司的股东权益为31.7 亿元，比上年下降7.76%；资产负债率63.78%，比上年上升24.62 个百分点。公司资产规模扩大及负债率的提高主要在于增加银行贷款20 亿元、发公司债12 亿元并新增了土地储备，股东权益同比下降主要由于可供出售金融资产按公允价值计量发生损失3.3 亿元所致。
公司项目开竣工有序进行。2008 年，公司实现住宅签约销售9.1 万平米，签约销售金额9.18 亿元；结算面积8.81 万平米，结算收入7.55亿元；已售待结转面积7.67 万平米。2009 年公司住宅计划新开工21.59万平米，同比增加268.68%，计划竣工项目为深圳中粮澜山和成都御岭湾二期。2009 年工业地产拟新建项目有2 个，即深圳68 区三期厂房、67 区项目。68 区三期拟建2.3 万平米的工业厂房，已收取定金并签订意向书；67 区项目建筑面积为6.5 万平米，目前尚未立项。
公司项目储备丰富。截至2008 年12 月31 日，公司在建拟建项目共 8个（深圳中粮澜山、深圳78 区、深圳61 区、广州金域蓝湾、厦门鹭江海景、长沙北纬28 度、成都御岭湾、北京后沙峪），占地面积 213.35万平米，规划权益总建筑面积165.41 万平米，其中2008 年全年住宅新开工12.76 万平米。
集团资产注入准备工作正在进行，支持公司房地产业务做大做强。
目前中粮集团与公司正在积极研究通过定向增发或其他方式收购中粮集团及其子公司房地产业务的具体操作方案，并开展有关审计评估工作。中粮集团作为全资国有企业，资产实力雄厚，集团支持公司地产业务做大做强，将进一步提升公司的竞争力和市场影响力。
首次给予“增持”评级。通过测算，得到公司2009、2010、2011年净利润分别为2.85 亿元、3.4 亿元、4.1 亿元，年复合增长率为40%，EPS 分别为0.16 元、0.19 元、0.23 元，相对估值优势并不明显。但是，由于公司存在集团资产注入的预期，资产注入的完成将提高公司的内在价值，公司作为有央企背景的房地产企业，在行业调整时期抵御风险、获得资金的能力明显强于普通房地产企业，所以，我们依然给予公司“增持”评级。
研究员：周伟 所属机构：方正证券股份有限公司
报告标题：中粮地产：静待中粮集团资产注入
前三季度净利润1.02亿元，同比下降63%；0.06元基本EPS，每股净资产1.81元。三季报中对年报预减50-100%。
具有一定资金优势，在新一轮行业洗牌中占据有利地位。三季报现金22亿，资产负债率63.5%，因短期借款和发行公司债，净负债率从中报的11%上升到93%；若扣除20.67亿股东借款，则净负债率下降到30%。
大股东中粮集团扶持力度大。已给上市公司20.67亿1年期委托贷款，拟通过公开增发注入大股东9家公司股权，总计超过236万平米建面。
别墅项目储备为主，地价成本低，盈利能力预期良好。公司现有项目储备206万平米建面，其中41%为别墅项目；大股东即将注入225万平米建面，其中48%为别墅项目。注入完成后公司将拥有431万平米建面项目储备，别墅项目占45%%，权益面积327万平米。
调低结算面积和均价后大股东拟注入房地产项目预计08年贡献3.13亿元净利润；09年贡献7.45亿元净利润。
公司现有项目结算面积和均价调低后08年和09年EPS 分别为0.12元和0.23元。预计08年2.2亿元净利润；09年4.1亿元净利润。
假设现有股本扩张20%以完成大股东资产注入，则注入完成后公司08和09年EPS 有望达到0.29元和0.62元。
若项目平均房价再跌10%则公司现有房地产销售和出租项目NAV 为6.74元。公司具有央企股、别墅项目储备、资金优势和工业地产出租等特质，同时含有大股东资产注入预期，以NAV 折价85%为目标价，即6元，相当于注入后09年10倍PE，维持增持。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：中粮地产跟踪点评：公司获批12亿公司债
事件：2008年7月9日，中粮地产（集团）股份有限公司发行不超过人民币12亿元公司债券的申请经中国证券监督管理委员会发行审核委员会工作会议审核，获得有条件通过。
通过12亿公司债的发行，公司可以有效增强自身资金实力。公司1季度资产负债率为41.71%，在行业中属于较为优异的水平。发行公司债之后，将进一步减小到34.95%，资产结构明显得到优化。而1季度末每股货币现金为2.06元，增发后为3.39元，提高了将近64.33%。
应该说在财务结构和资金面上，中粮地产在年初相对其它地产公司而言已经具备很好的优势。这次12亿公司债的发行，更是让公司取得更多的先机。公司可以有更多的资金来投入项目建设或者是获取土地。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：中粮地产（000031）重大事件点评：关于股东大会将审议收购天泉置业剩余49%股权的评论
公司08年商品房销售主要来源于金域蓝湾项目和海滨城广场三期的结算收入，预计08年每股收益在0.91元左右，按照目前保守的20倍安全市盈率考虑，估值价格在18.2元左右。考虑到公司地产项目本身的不可替代性和母公司背景对公司项目开发和资金筹措方面的帮助，给与公司15%的溢价，合理价格在20.93元左右。公司4月18日收盘价格为16.50元，给予公司“推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：中粮地产(000031)：获得北京顺义土地储备将增强未来业绩保障
预计该项目贡献销售收入65.25亿元，毛利率51%，贡献净利润16个亿，按照目前9.07亿总股本，贡献EPS 为1.8元。预计5年内开发完毕。
获得北京顺义土地储备后公司现有建筑面积206万平米，大股东二次资产注入后将拥有建筑面积442万平米，其中，别墅项目280万平米以上。
预计二次资产注入前08-09年EPS 分别为1.02元和1.6元；资产注入后以扩股20%为中数，则08-09年摊薄后EPS 大约1.2元和2元。
目前08-09年PE 仅为17倍和11倍，股价安全，维持增持投资评级。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：中粮地产(000031)：买入中粮地
目前股价08年19倍PE，09年12倍PE，股价安全，维持增持投资评级；6个月和12个月目标价分别为30元和40元，对应资产注入后15倍和20倍动态PE。
拥有1.2亿股招商证券、1060万股招商银行和金瑞期货股权，招商证券上市后价值40-45个亿，每股增加4.3-5元之间。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：中粮地产07年报点评：稳健经营的二线蓝筹
公司07年营业收入达8.23亿元，实现净利润总额4.65亿元。两项数据同比去年增加了124.44%和182.01%。其中商品结算收入为4.89亿元，较上年的353.39万元有大幅度增长。
公司07年每股收益达到0.611元每股，比06年的0.24元每股增加了154.17%。公司同时宣布每10股送4股红股、转增6股，同时并派现金红利0.5元（含税）。
07年公司资产负债率与06年基本相同，为39.15%，行业平均值为67.88%。与此同时，公司的EBITDA/D比率为0.283。同比06年的0.238增加了近5%。公司的偿债能力处于安全水平。
公司账面资金15.6亿元，，预计公司08年依旧存在一定资金缺口。公司可能利用母公司背景取得银行贷款或者发行公司债。
报告期内，公司新增住宅地产项目2个（厦门项目及成都御岭湾项目），占地面积51.8万平米，规划总建筑面积28.0万平米。此外，近期公司获得母公司资产注入，预计公司目前所储备的权益建筑面积在290万米左右。
预计08年商品房销售主要来源于金域蓝湾项目和海滨城广场三期的结算收入，预计08年每股收益在0.91元左右，按照保守的20倍安全市盈率考虑，估值价格在18.2元左右。考虑到公司地产项目本身的不可替代性和母公司背景对公司项目开发和资金筹措方面的帮助，给与公司15%的溢价，合理价格在20.93元左右。公司4月18日收盘价格为16.50元，给予公司“推荐”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：齐鲁证券有限公司
报告标题：中粮地产(000031)：集团再次注入资产后竞争优势将更为突出
大股东中粮集团实力雄厚，在多项主业中属于行业排头兵，拥有众多的著名品牌。预计房地产主业将是集团成长最快的主业；此次注入后集团还拥有凯莱系列酒店、亚龙湾半岛旅游地产和中粮广场等商业地产。
集团再次注入9家公司股权有望增加上市公司240万平米建筑面积土地储备，注入的大部分为别墅，盈利能力强，09年开始进入结算高峰期。
此次注入后中粮地产将拥有464万平米项目储备，将拥有270万平米供给日益减少的别墅；城市布局从单一的珠三角向长三角和环渤海扩张。
若考虑资产注入及其股本扩张，以20%为中数，则08-09年注入资产后摊薄后EPS 大约1.2元和2元。
中粮地产现有项目资源可为在08-09年可产生EPS 分别为1.02和1.6元，没有考虑天津河东一级土地开发收益、工业出租收益和招商证券分红。
因公司存在已明确的重大资产注入，25倍09年动态PE 对应12个月目标价为40元，维持增持投资评级，建议高度关注基本面的变化。
研究员：孙建平 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
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