招商地产(000024)_研究报告_财经_新浪网(000024) 研究分析报告|查股网
股票名称：招商地产(000024)
报告标题：招商地产:前海合作区立法利好公司,经营销售屡超预期
公司在前海周边蛇口区域丰厚的项目储备,且控股股东招商局集团在前海及其周边拥有巨量土地储备,“基本法”通过并实施将提速上述项目开发及集团资产的注入,是公司短中长期价值提升的重大催化因素。
若《前海合作区条例》通过,合作区的相关事务的推进将有法可依,其开发将提速。
受益于“制度红利”,前海投资价值凸现。1、“前海合作区”作为国家金融创新和对外开放的试验示范窗口,被视为中国的“曼哈顿”。前海合作区将以生产性服务业为重点,创新发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等;承担现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区的功能,建设粤港现代服务业创新合作示范区。2、先行先试,打造最优的经商环境。前海合作区将建立与国际通行规则接轨的商事登记制度;……;落户企业享有免征或减征营业税、减征企业所得税等;将率先落实《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》中有关先行先试的内容。
“基本法”明确土地开发利用主要采取租赁、合作等形式,严格控制土地转让,极大利好已在前海及其周边直接或间接拥有开发用地的招商局集团及招商地产。招商局集团在前海保税港区等拥有工业用地390万平米,占前海开发用地的21%,据了解招商局上述用地将根据前海规划建成商业、写字楼及住宅,招商局是除深圳市政府以外的前海最大的地王。
招商局曾对公司承诺,集团具有开发价值的用地将以合理价格给上市公司开发,避免同业竞争。“基本法”将确立前海的开发价值,未来上市公司分享集团前海用地的开发机会无悬念。此外,集团在前海腹地海上世界、太子湾等地(不考虑蛇口旧改及工业厂房用地)拥有建面174万平米综合用地,均将在近年择机以合理价格给上市公司开发。公司在蛇口也拥有综合用地建面44万平米及持有物业70.3万平米。在深圳市区开发用地日益耗竭的背景下,背靠股东的招商地产将极大地受益于前海合作区的开发建设。
公司年初一系列的管理架构、人事及发展战略的调整,经营从注重利润最大化向效益最大化转变。从抓工程进度到抓销售速度,使公司发展进入新纪元,深圳雍华府、北京1872及珑原等决定全年销售业绩的超过100亿元的三大楼盘顺利获得预售许可并火爆销售,上半年完成全年200亿元的销售目标的一半已无悬念,更多的超预期还将出现。11-13年EPS1.52、1.98和2.51元,RNAV33元,再次“强烈推荐”。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：招商地产重大事项点评:行业在变,招商在变
行业的十字路口——销售确定性决定资金安全性和未来弹性:公司向前一步则趁机抄底,一跃成为真正行业龙头;向后一步向下沉沦,不仅规模偏小,资金都可能逐渐紧张。公司能否大体完成年销售额200亿元的任务,决定了企业的资金安全和扩张弹性。
理性定价,短期销售或超预期:公司应对市场的表现显著好于往年,新盘如深圳雍景湾、深圳观园理性定价后销售率极高,老盘如重庆江湾城推出特价房源房价甚至低于前期产品。以目前公司的销售能力和积极态度,我们相信可以完成全年200亿元的销售目标。
限购和预售证控制对公司相对有利:一方面,限购刺激了“一步到位”的自住需求,对远郊区别墅等需求可能降温,但对公司擅长的“高端可自住”楼盘需求则有增无减。同时政府控制预售证发放,招商的困企背景十分有利。
北京1872,深圳雍景湾是北京和深圳最近被允许销售的极个别高端楼盘。
保障房开发受益者。公司保障房开发的绝对规模不小,去年中标深圳目前最大的保障房项目,北京等地保障房也已经交付使用。我们认为各种和保障房相关的创新性融资工具,都是先针对例如招商地产这样的大国企。
风险因素:三季度行业销售风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测招商地产2011/12/13午EPS1.52/1.93/2.45元(公司2010年EPS为1.17元),NAV22.14元,当前价16.95元,目标价22.14元。我们继续给予公司“买入”的投资评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：招商地产调研报告:限价下春天来临?
公司截止5月底总认购金额约为67亿,其中兰溪谷约2亿(加国际公寓为约3个亿);澜园约3亿;观园约5-6亿;佛山项目合计约7亿;上海项目合计约6亿,漳州约2亿;天津约3亿;重庆江湾城约2亿。上半年实现销售均价与2010年相比基本持平,为15000元/平米左右。公司上半年推售的项目由于采取较为灵活的定价策略,去化率保持在70%-80%左右,去化效果较为理想。其中深圳今年推售的两个限价楼盘招商观园和雍景湾市场影响较大。
根据公司2010年年报披露,今年的销售目标为200亿,粗略测算公司半年度约可完成85亿左右的销售额。由于下半年推售的项目基本为上半年所推项目的后续批次,随着下半年推盘增加去化压力的加大以及今年各地限价政策给价格上涨带来的压制影响,我们判断公司今年销售额超预期的概率较小。
公司今年制定了277万的新开工计划,目前为止约完成130万,主要开工项目为深圳蛇口的金三九和金融中心二期,海上世界改造项目的住宅部分28万平米将在年底开工。
公司雍景湾项目6月18日开盘,作为深圳关内第一个限价销售的楼盘,开盘当天去化率为64%,细化产品去化情况来看,小户型以及单个单房产证的大面积改善型住房去化较快,但双房产证的拼合户型去化速度很慢,仅有12%。该项目剩余未推的3栋和7栋均是拼合的大面积产品,预计将在下半年进入销售,以目前的限贷及限购政策执行力度来看,该项目剩余产品的推售难度将比现有产品加大,判断下半年的去化将很难达到此次开盘的水平。位于宝安观澜的观园项目6月4日开盘,当天实现去化80%。
但项目下半年将推售拼合类大户型以及别墅类产品,从产品推售结构上看,我们认为项目要复制此次开盘高去化率的可行性也将较小。
风险提示:房地产市场限购限贷政策持续将给公司项目持续保持高去化率带来影响。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：招商地产调研报告:2011年发展提速
公司项目储备丰富。公司目前已经进入全国16个城市,拥有土地储备1,397.59万平方米,未结算的权益建筑面积895.56万平方米,能够满足公司未来4-5年的开发需求。
深港合作,前海开发提速。深圳前海深港现代服务业合作区正式获批并且成为国家战略,公司大股东拥有3.5平方公里的前海物流园区,另外蛇口太子湾区域有超过130万平米的土地可供开发,未来公司有望在前海获取更多优质项目并且受益前海开发。
招商漳州开发区:再造一个蛇口。2011年海西经济区规划获批,未来厦漳跨海大桥和厦漳隧道陆续开通以后,漳州开发区将会迎来新的发展机遇,公司在漳州开发区的物业升值空间较大,未来有望获取更多项目。
2011年公司发展加速。2011年公司计划销售额200亿,公司同时加大商业地产开发力度,预计全年经营性物业和可售商业都有明显增长,2011年公司业绩将会迎来高增长。
盈利预测与投资评级。我们预计公司2011、2012、2013年每股收益分别为1.54元、2.08元、2.61元,每股RNAV 为20.60元,公司估值水平较低,给予“买入”评级。
风险提示。房地产调控政策的变化,对公司业绩将会产生较大影响。
研究员：王斌卿 所属机构：金元证券股份有限公司
报告标题：招商地产:销售好转,财务稳健
一季度公司经营业绩良好。一季度公司实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%;实现营业利润7.68亿元,同比增长24.9%;实现归属母公司净利润5.62亿元,同比增长45.9%;每股收益0.33元,加权平均净资产收益率3.04%。
公司销售情况明显好转,预收账款稳健增长。一季度末,公司销售商品、提供劳务收到的现金为44.2亿元,同比增长86.1%。公司预收账款128.5亿元,和2010年末相比提高14.1%,和2010年同期相比提高36.4%。
公司现金充裕,财务稳健。报告期末,公司资产负债率65.2%,扣除预收账款后为44.5%。报告期末,公司货币资金97.25亿元,和期初相比略有增加,足以覆盖短期借款、一年内到期的非流动负债和其他应付款(合计83.65亿元)。
公司商业地产发展势头良好,将形成新的利润增长点。公司分拆商业地产成立招商商置投资公司,重点打造海上世界等综合体品牌,为未来实现可复制的商业开发模式奠定基础。
维持“增持”评级。预计公司2011年至2013年每股收益分别为1.5元、1.87元和2.29元,对应的动态PE分别为12.18倍、9.73倍、7.94倍,维持“增持”评级。
研究员：崔娟 所属机构：中国民族证券有限责任公司
报告标题：招商地产:业绩靓丽,盈利大幅提升
销售业绩靓丽。公司11年1季度EPS0.33,ROE2.99%。实现营业收入28.33亿元,归属于上市公司股东的净利润5.62亿元,同比增长了17%和46%,盈利水平在一线公司居首。
盈利状况良好,费用控制合理。公司综合毛利率和净利率分别为45.1%和19.8%,较10年同期上升了4.7和3.9个百分点。公司成本费用控制情况良好,在行业占据领先的地位。三费比率升至5.6%,虽高于上年同期的4.3%和10年全年的4.5%,仍维持低位运行。三费的上升主要是由于借款规模增加及央行上调贷款基准利率,财务费用由上年同期的-0.02亿元增长为0.2亿元,使财务费用略上升。
现金充裕,偿债风险小。季末公司拥有货币资金97.25亿元,较上年年末增长1%;短期借款12.98亿元和长期借款111.37亿元,均较上年末增长11%;货币资金较短期借款和一年内到期的非流动负债之和多66亿元,无短期偿债压力。资产负债率、扣除预收账款后的负债率、净负债率分别为65%、45%和21%,高于去年同期水平,但在行业中处较低水平,风险可控。
可结算资源丰富。由于房地产可售项目大幅增加,加上128.55亿元预收款项,全年可结算资源丰富,业绩锁定性好,11年业绩增长成定局。
11年是公司发展进入历史性发展新阶段的元年,诸多积极的催化因素将不断呈现。
维持11-12年EPS1.55、2.04元,RNAV32元的判断,当前股价严重低估,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：招商地产2011年一季报点评:良好的开端
公司公布一季报。公司19日公布一季报,一季度共实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%。归属于上市公司股东的净利润5.61亿元,同比增长45.9%,实现EPS0.33元,基本符合我们的预期。净利润增速超过营业收入增速的主要原因是高毛利别墅项目进入结算,受益于此,公司营业收入增长16%,而营业成本仅增长8%。销售毛利率上升至45.14%,比去年全年毛利率水平上升近5个百分点。由于公司今年推盘量中中大户型比重依然较高,预计2011年全年毛利率呈上升趋势。
一季度销售表现良好,源于推盘量上升。一季度公司销售商品、提供劳务收到的现金为44.23亿元,同比增长86%,完成我们对公司2011年预测销售额的22%。一季度末公司拥有预收款129亿元,相比2010年末增长6%。公司一季度相对较快的销售增长主要源于推盘量的增加。
2011年推盘高峰为三四季度,高端住宅面临去化速度下行的风险。公司2011年总体推盘量在200-220万平方米左右。由于2010年的存量中基本为大户型的中高端住宅,预计产品结构特性会使11年销售均价上升至17000元/平方米。公司的高端住宅主要集中在北京和深圳,随着一线市场调控的进一步加剧,尤其是限价政策对高端楼盘影响较大,判断公司去化速度可能会进一步降低。
资金宽裕,剔除预收款后的资产负债率小幅下降。截止一季度年末,公司共拥有货币资金97.25亿元,短期借款和一年内到期的非流动性负债共31.27亿元。整体资产负债率为65.17%,剔除预收款后的资产负债率为56.1%,较2010年末下降0.3个百分点。
期待向商业地产迈进。公司在2010年底成立商业地产分公司,以加快向商业+住宅开发模式的转型。基于公司具有较为丰富的自持出租物业的运营经验,我们对公司这一未来发展态势持较为乐观的期待。
盈利预测:2011-2013年EPS为1.56元、1.94元、2.33元,对应PE分别为12倍,9倍,8倍。维持增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：招商地产:销售发力,预收款项进一步增加
2011年一季度业绩概述。公司2011年1-3月实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%;营业利润7.68亿元,同比增长24.87%;归属于母公司净利润5.62亿元;同比增长45.90%;基本每股收益0.33元。
结算结构差异导致净利润增速大于营业收入增速。一季度由于合作项目结算较少,从而使少数股东损益较少,归属于母公司净利润占比大幅提高。报告期实现少数股东损益87.39万元,同比下降99%。
销售发力,预收款项进一步增加。公司2011年计划销售200亿元,同比增长36.75%。由于公司没有披露销售收入,我们以“销售商品、提供劳务收到的现金”代替。一季度公司销售商品、提供劳务收到的现金44.23亿元,同比增长86.09%,也大于公司一季度的营业收入,受此影响,预收款项进一步增加。期末公司拥有预收款项128.55亿元,较期初增长14.08%,同比增长36.32%。
财务依旧稳健。报告期末公司剔除预收款项后的资产负债率为44.51%,较期初下降1.3个百分点。期末拥有货币资金97.25亿元,较期初略有增加,足以覆盖短期借款、一年内到期的非流动负债和其他应付款(合计83.66亿元)。
新增项目一个,但并不缺地。一季度公司仅新增佛山顺德乐从南区一个项目,总建筑面积8.92万平米。粗略估计,截至目前公司拥有权益未结算面积在800万平米以上,考虑到公司实际控制人招商局集团在漳州开发区,深圳前海、蛇口等地区丰富的土地资源,我们认为公司并不缺地。而稳健的财务状况也为公司逆势扩张提供了条件。
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年可分别实现每股收益1.59元和2.03元,按最近收盘价18.70元计算,对应的动态市盈率分别为12倍和9倍,维持公司“增持”投资评级。
风险提示。2011年房地产行业仍将处于调控的高压之下,未来销售存在下降的风险。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：招商地产2011年1季报点评:大股东优势明显,期待后期成长
事件:公司公布2011年1季度报。实现营业收入28.32亿元,净利润5.61亿元,同比分别增长16.87%和45.9%。
投资建议:2011年,公司计划新开工项目43个,新开工面积277万平米,年末在建面积425万平米,计划竣工面积147万平米。公司具备“前海”概念,一旦相关规划得到批复,公司将直接受益。我们认为公司大股东优势明显,一旦内部管理机制理顺,未来具备较强成长能力。预计公司2011、2012年每股收益分别是1.49和1.87元,对应RNAV在21.57元左右。截至4月19日,公司收盘于18.7元,对应2011年PE为12.55倍,2012PE为10倍。给予公司2011年15倍安全市盈率,目标价为22.35元。维持对公司的“买入”评级。
研究员：涂力磊 所属机构：海通证券股份有限公司
报告标题：招商地产:新团队,新考验
招商地产今日发布2011年一季度报,一季度公司实现营业收入28.33亿元,同比增长16.87%;实现营业利润7.68亿元,同比增长41.99%;实现归属母公司净利润5.62亿元,同比增长45.90%,每股收益0.33元。
公司业绩符合预期,毛利如期回升.
公司本期利润增长超过营业收入增长的主要原因是本期结算毛利率比去年同期高出五个百分点,这主要是因为公司去年同期结算的为09年年初销售的项目,本期结算的项目大多为10年销售的,利润率较高。公司报表显示一季度公司资产负债率进一步攀升达到65%的水平,反应在财务费用方面本期增加了长期借款10个亿左右,期间发生的财务费用较多,这方面可能是因为短期利息不能资本化。
公司一季度销售表现尚可,全年销售压力较大.
公司一季度销售在35个亿左右,销售均价在19000左右,在主流地产企业当中销售均价算是比较高的。体现在预收账款方面公司期末预收账款128亿,比去年年底增长10%左右,这部分可以为公司锁定的EPS大约为1.3元左右。
公司11年可售面积超过300个亿,公司今年的销售目标为200亿。不少项目是高端项目,预计全年销售均价要超过17000(10年的销售均价为15367)。区域方面,珠三角占了较大部分,可售的项目大多处于颁布“限购令”城市范围内。因此从这个角度来看公司在今年的销售将面临着较大的压力。
盈利预测与估值.
公司今年在新的管理层领导下能否取得新的突破是我们未来关注的重点。预计公司11-12年EPS分别为1.47、1.77,考虑到未来前海建设等有利因素维持“推荐”评级。
研究员：苏雪晶 所属机构：长江证券股份有限公司
报告标题：招商地产2011年一季报点评:好开局是成功的一半
公司一季度EPS0.33元/股,同比增长50.0%。销售商品、提供劳务收到的现金44.2亿,同比增长86.1%。
结算和销售情况符合预期,较好的市场和较少的推货共同决定了一季度报表情况。一方面,公司的销售回流现金大幅增长,反映了3月之前市场情况尚能让人满意,但另一方面,由于推货量主要集中在年底,公司距离200亿的全年销售任务仍需努力。
安全边际高,资产负债合理:公司期末短期有息负债31.3亿,仅占期末现金犯.2%,有息负债扣减现金后占总资产7.3%,账面现金比照期初略有增加,预收账款也略有上升。在市场基本面调整已经开始之时,公司不仅背景雄厚,而且本身的财务指标和历史同比也十分稳健。公司安全边际高,也有趁调控扩张的资本。
放眼十年,跨越发展:目前的环境,公司一方面可以发挥融资平台的优势,另一方面也可以在集团的支持之下,在蛇口、漳州等区域,战略性增加土地储备。对于公司来说,市场的调整虽然意味着绝对指标增速不如以往,却也往往是表现出公司相对于同业优势的机会。公司已经在2010年年报中提出较高的销售任务和跨越式展的战略目标,我们相信公司能力足以使公司向这些长短期目标一一靠拢。
风险提示:4月份开始实体销售已经受到较大影响,公司不可能独善其身,公司实现全年销售任务仍需努力。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测招商地产11/12/13年EPS1.52/1.92/2.49元,对应11/12/13年PE13/10/8倍,NAV22.14元/股,当前价18.70元,目标价24.32元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：招商地产:可结算资源丰富,业绩确定性高
2011年第一季度业绩每股0.33元:
招商地产2011年一季度实现营业收入28.3亿元,净利润5.6亿元,同比分别增长17%和46%,合每股收益0.33元,符合预期。
正面:
营业收入提升:期内主营业务收入同比增长17%至28.3亿元,业绩增长主要源自房地产结算增加。
净利润大幅提高:净利润同比大幅提高46%至5.6亿元,主要源于毛利率提高(同比提高3个百分点至30%)和投资收增加。
负面:
负债率增加,但财务风险可控:净负债率较年初提高了4个百分点至20%,但仍位于行业低端;同时在手现金97亿元,足以偿还12亿短期借款及支持项目建设,财务风险可控。
发展趋势:
公司计划2011年加强商业地产资源整合,我们认为公司将通过引入战略投资者等方式探索商业地产新模式,在提高其近百万平米商业物业的利润贡献的同时,与房地产开发业务形成互补,可有效规避市场风险并进一步提升公司整体竞争力。目前公司已售未结房款129亿元,占我们2011年全年收入预测的75%,我们认为公司业绩确定性较高。
估值与建议:
公司目前经营状况符合我们的预期,我们维持2011年和2012年盈利预测每股1.48元和1.80元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为12.6、10.4倍,对2011年净资产值有29%的折让。
我们认为,公司2011年的业绩确定性较强,而商业地产业务模式上的积极探索可更好地抵御市场风险,维持“推荐”评级。
研究员：白宏炜 所属机构：中国国际金融有限公司
报告标题：招商地产跟踪报告:放眼十年,跨越发展
百年招商,十年跨越。招商地产系出名门,集团在资金和资源上的能力是市场共识。公司2010年年报提到:“招商局集团对旗下的三大产业提出了跨越式发展的要求……(公司将)加快规模化发展的步伐。”我们认为集团对公司的要求已从“以稳为主”逐渐变为“稳中加速快跑”。我们相信,未来在境内外资金运用和漳州、蛇口等地优质资源开发方面,公司的优势将逐渐从隐性转为显性。
经营稳健保持扩张潜能:公司有息负债率在2010年年末达到相对低点,仅为22%;同时货币资金占比长期超越行业均值。我们认为公司稳健的经营和杠杆的合理运用为未来加速提供了物质基础。而2011年经历调控后的市场,也为公司发挥资金和资源相对优势提供了良好的舞台。
住宅开发提升周转效率:公司存量土地储备优质,我们测算极高毛利项目(超过50%)占到总储备的18.2%。据公司年报披露,2011年新开工计划277万平米,该计划反映了公司快速做大做强的决心。此外,公司在深圳、北京等地保障房建设开发方面持续积累经验。
商业地产重品牌不重规模:公司2011年3月公告分立成立深圳招商商置投资有限公司。我们认为,公司将借助成熟的品牌管理和资金成本优势继续扩大商业地产领域的投资,但这不等于大量沉淀资金。我们不期待公司持有物业规模过分膨胀,但期待花园城、海上世界人流充盈,品牌价值闪光。
风险提示:房地产行业调控的风险。
盈利预测、估值及投资评级:我们预测招商地产11/12/13年EPs为1.52/1.92/2.49元,对应11/12/13年PE13/10/8倍,NAV22.14元/股,当前价19.50元,目标价24.32元,维持“买入”评级。
研究员：陈聪 所属机构：中信证券股份有限公司
报告标题：招商地产:发展进入历史性新阶段,催化因素不断
房地产签约金额、销售面积146亿元、95万平米,同比降1.4%、21%,均价1.54万元/平米同比涨25.5%。营业收入138亿元,归属上市公司股东净利20亿元,同比增长36%、22%。房地产销售毛利率42%,结算均价1.294万元/平米,较09年的结算均价降4.8%;ROE11%,EPS1.17(因结算收入为低毛利项目业绩低于我们和市场的预期)。其他业务收入18亿元,综合毛利率和净利率40%、14.6%。尚余预收款113亿元为高毛利项目,11年毛利率将提升5个点以上,业绩基本锁定。
11年规模效率优先于利润最大化提速发展。10年新增项目6个/权益建面126万平米,在14个市开发项目50个,新开工项目22个/建面142万平米,竣工143万平米,年末在建面积295万平米(总建筑面积394万平米)。11年开发销售提速:加强人力考核,加快工程进度,新开工项目43个/277万平米(增长95%)/年末在建425万平米/竣工147万平米;可售建面超过200万平米,含零星商业与车库等50亿元库存,计划销售面积120万平米/销售金额200亿元(增长37%),尽快清理在售项目,将一改利润最大化为规模、效率最大化为目标,提速前进。
三项费用率在行业内最低,由09年的4.7%下降至4.5%;负债成本基本锁定,无偿债压力。资产负债率、扣除预收账款后的负债率、净负债率为65%、46%和16%。
货币资金97亿元,短期借款及一年内到期非流动负债30亿元,无短期偿债压力;长期借款100亿元占总借款的77%,3年期以上借款占总借款67%。
积极参与保障房建设,10中标深圳光明新区54万平米保障房项目,并建成交付北京溪城家园、深圳澜园26万平米保障房。出租物业主要集中于海上世界商业圈,增值空间大。投资性房地产85万平米,租金上调后收入增长7个点,毛利率达到46%。
11年以来公司如我们预期的,进行了人事和管理架构调整,在招商局直接管控将提速发展,房地产业务将与集团其他业务三足鼎立。公司业务上已做出重大调整,分拆商业地产成立招商商置投资公司,重点打造海上世界等综合体品牌并向全国复制,发展大型城市综合体、区域型购物中心、产业园区及服务式公寓等四条商业产品线。
正如我们在10年底深度报告中提出的,公司商业地产将成为与住宅开发齐头并进重要业务。11年公司将合作与创新下与集团内外合作伙伴协同深挖商业地产、金融地产的机会,规模发展。大力拓展已进入城市周边的二三线城市,变革薪酬激励机制,使地产业进入国内第一梯队,形成全国性品牌,并在发展模式、市场定位等方面独具竞争力。
11年是公司发展进入历史性新阶段的元年,诸多积极的催化因素将不断呈现,维持11-12年EPS1.55、2.04元,RNAV32元的判断,当前股价严重低估,再次推荐。
研究员：李少明 所属机构：中国建银投资证券有限责任公司
报告标题：招商地产2010年财报点评:商业地产将提升公司价值
盈利预测
我们预测公司2011年至2013年的销售收入分别达179.90亿元、240.60亿元和333.69亿元,每股收益分别为1.59元、2.32元和3.54元。
投资建议:
公司将加大商业地产的投入力度,发挥出公司在商业地产上所拥有的优势,一方面可将商业地产优势转换成公司增长的动力,另一方面也可带动商品房开发业务竞争力的提升。我们认为2011年强势企业将迎来突破- -在业内领导地位将进一步提高、市场份额将得到扩大。招商地产有着商业地产经营与开发的优势,在新战略下公司将迎来新的发展机会。我们预计公司2011年至2013年的每股收益分别为1.59元、2.32元和3.54元, 对应的PE分别为10.84、7.40和4.86,维持“推荐”的投资评级。按11年业绩13倍PE,我们给予六个月的目标价为20.60元。
研究员：郑闵钢 所属机构：东兴证券股份有限公司
报告标题：招商地产:2011,谋变与提速
业绩低于预期。公司今日公布年报,全年实现营业收入137.82亿元,归属于上市公司股东的净利润 20.11亿元,较上年同期增长 22%。其中, 2010年实现EPS 为1.17元,同比增长21.88%,业绩略低于我们的预期。
2010年产品结构特性和推货不足导致销售平淡。2010年实现销售额146.25亿元,同比下降1%,销售面积95.17万平方米,同比下降21%,全年去化率仅60%。销售平淡的原因在于高端住宅及一线城市推盘占比较重所致。
欲发展提速,谋变始自集团。公司年报披露2011年计划新开工277万平方米,比去年实际新开工增长95%。尽管公司披露的计划竣工面积 147万平米,与去年实际竣工面积基本持平。计划销售面积 120万平米,销售金额超 200亿元,也只较去年增长37%。但在今年房地产面临严厉调控,各大开发商的新开工计划都较为保守的背景之下,公司提速发展的意图极为明确。而这一发展提速的动力或者说压力,我们认为来自招商局集团内部。
产品结构略有改善,但销售仍将面临市场压力。我们测算,公司2011年新增推盘量约为160万平方米,同时公司10年尚未销售的存量约60万平方米。总体推盘量在200-220万平方米左右。虽然在新增推盘中普通住宅产品比例将有所提高,但由于2010年的存量中基本为大户型的中高端住宅。同时,公司的高端住宅主要集中在北京和深圳,随着一线市场调控的进一步加剧,尤其是限购政策对本地投资性需求压制较大,公司的中高端产品可能将面临较大的销售压力,去化率可能会进一步降低。
公司将在未来发展住宅加商业模式,着力打造深圳蛇口海上世界综合体。同时公司未来也将积极获取异地综合体项目,积极转型。
盈利预测。预计公司11-13年分别结算110、160、220万平方米,共可实现营业收入177、224、287亿元,EPS 为1.56元、1.94元、2.33元,对应PE 分别为11倍,8倍,7倍。维持增持评级。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：招商地产:以商业地产谋求战略突破
2010年,公司实现营业收入总额137.82亿元,比上年增长36%;归属于上市公司股东的净利润20.11亿元,较上年同期增长22%,合每股收益1.17元。公司依托大股东获取优质资源的优势得天独厚并有望持续,销售策略的调整将改进销售进度不如人意的状况,大力发展商业地产将成为公司战略突破口。我们维持对招商地产的买入评级,但将公司A股目标价下调至19.06元,B股下调至15.86港币。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：招商地产:财务稳健,补短板以稳步迈入200亿俱乐部
2010年拿地谨慎,销售146亿,EPS1.17元略低于预期:2010年公司以70亿新增权益储备126万平米,房地产销售面积95万平米(YOY-21%),销售金额146亿元(YOY-1%),主营收入138亿(YOY36%),归属母公司利润20亿元(YOY22%),EPS1.17元;主要结算了深圳招商澜园、佛山依云水岸、上海招商雍华苑、上海招商南桥雅苑,深圳曦城等;
2011年计划进入200亿俱乐部,计划加强对商业地产资源整合力度:公司计划2011年新开工277万平米,销售120万平米,销售金额超200亿;另外计划探索搭建全国性商业地产管理及运营组织构架,加强对商业地产资源的整合力度;
财务稳健:公司资产负债率65%,扣除预售账款后的资产负债率为46%,净负债率16%,货币资金96.8元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计30亿元;总借款中77%是长期借款,其中67%是3年期以上长期借款;
弥补短板,我们相信公司管控体系能迅速跟上扩张的步伐:公司2008年开始进入全国化布局收获期,但销售并不顺畅,我们认为除了与行业波动、公司定位、激励机制相关外,也与公司由深圳走向全国过程中的管控体系调整步伐慢于扩张步伐有关;公司从2009年开始反思,2010年开始加大的管理改进力度,集团公司也给予了公司压力。我们相信在有着丰富管控经验和金融资源的招商局集团支持下,公司管控有望迅速跟上全国化布局的步伐;
盈利预测与投资评级:预计2011-2013年EPS 分别为1.60元、1.84元和2.08元,当前股价对应PE10.8倍,RNAV28.7元,当前股价折价40%,维持“审慎推荐-A”的投资评级;
研究员：贾祖国，洪俊骅，孟群 所属机构：招商证券股份有限公司
报告标题：招商地产10年报点评:厚积薄发,增长可期
报告摘要:
2010年每股收益1.17元,净利润增长22%。分红拟10派1.2元现金。
2011年主要计划指标增速较高。计划新开工277万平米,销售面积120万平米,销售额不低于200亿元,分别较2010年实际完成值增长95%、26%、37%。由于可售资源中含高端项目较多,且拿地较早,预计销售均价和毛利率会升高。
公司不断深化对创新商业模式的研究,拥有先进独特的开发经验。公司在滨水综合体、综合社区模式、绿色地产等方面具有领先性。其先进独特的开发经验有望在深圳和其他城市复制。
公司谋划搭建全国性商业地产管理和运营组织架构。公司拥有较丰富的商业地产开发经验。2010年实现租金收入5.17亿元。未来可出租商业面积将逐渐增加。深圳子公司已将住宅开发和商业地产业务分立,有利于将来利用REITS等方式进行融资。
前海合作区开发渐行渐近,对公司构成长期利好。深圳前海深港现代服务业合作区建设,已经上升为国家发展战略,正式写入今年全国人大审议通过的“十二五”规划之中。公司大股东在前海拥有3.6平方公里土地。
2010年末预收账款余额113亿元。为未来两年业绩释放奠定基础。
维持增持-A评级。维持盈利预测。维持6个月目标价23元。
风险提示:流动性紧缩超预期。
研究员：徐胜利，柳世庆 所属机构：安信证券股份有限公司
报告标题：招商地产2010年报点评:销售表现低于预期,权益开发持续上升
3月22日消息,公司发布年报公告:2010年度,公司实现营业收入137.82亿元,同比增长35.95%;实现归属上市公司股东的净利润20.11亿元,同比增长22.34%;实现每股收益1.17元;每10股派1.20元现金。公司业绩实现略低于预期。
点评:
销售表现低于预期,权益开发比重持续上升。报告期内,公司实现房地产签约销售额146亿元,销售面积95.17万平,分别同比下降1.46%和21.47%;主要是受到地产调控政策的影响。同时,公司住宅平均售价约15367元/平米,同比上涨25.48%。利润的增长弥补了销售的下降。土地储备方面,公司在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市,拓展新的项目资源176.74万平,权益建筑面积126.18万平,权益拿地面积同比09年增长16.8%。公司2010年净利润增速低于营业收入增速,主要源于合作项目结算增加致使少数股东损益同比大幅增长了328%。由于权益开发比例有所上升,2011年公司少数股东权益比重将有所增加。另外,2011年由于地产调控政策日益严厉,预期公司销售量不会出现大幅增长,而住宅售价增速有可能出现小幅回落。因此预期公司2011年住宅销售业绩相对于2010年将有所放缓。
布局商业地产,短期效益较为有限。公司计划加大商业地产的投资比重,拿地时考虑商业地产与住宅地产互生互长的项目,实现商业地产较快发展。目前,公司持有及在建的商业地产面积约200万平方米,其中深圳市约100万平方米,市外在建约100万平方米,公司商业地产初具规模。与此同时,公司已与沃尔玛、苏宁电器、天虹商场、星巴克等商业巨头签订了战略合作意向,为公司进一步拓展商业地产汇聚了有实力的商业合作伙伴。商业地产权重增加,有利于公司缓解地产调控政策的影响。但是商业地产运营周期长,在短期之内产生的效益较为有限。
维持“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS 分别为1.40元、1.76元和2.11元,对应动态市盈率为13倍、10倍和8倍,给予“增持”的投资评级。
研究员：肖剑 所属机构：西南证券股份有限公司
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