深振业Ａ(000006)_研究报告_财经_新浪网(000006) 研究分析报告|查股网
股票名称：深振业Ａ(000006)
报告标题：深振业A:业绩稳步提升,目标“百亿集团”
业绩稳步提升,目标“百亿集团”。2010年,公司营业收入23.39亿元,同比增长26.47%。2004至2010年间,公司净利润年复合增长率达43%;净资产收益率从2004年的6.59%增长到2010年的21.09%;净利率从2004年的3.10%增长到2010年的21.23%。公司提出了“百亿集团”发展战略,规划通过5-10年的时间逐步实现总资产、净资产、销售收入的百亿计划。2011年公司在建与新开工面积将再创历史新高,可销售资源达70万平米。公司计划2011年销售资金回笼31.35亿元,比2010年增长约6.92%。公司的内部管理水平以及各项经营指标在深圳市国资系统内名列前茅,大股东给予了较大关注及支持。
公司保持合理土地储备,稳步实现异地扩张。截至2011年一季度,公司共有在建拟建项目9个,总占地面积约138.53万平方米,总建筑面积约353.94万平方米,能够为公司未来两三年的成长提供业务来源。公司拥有项目主要分布在深圳、惠阳、长沙、天津、西安、南宁等六个地区,从面积上看,公司项目分布已从深圳转向惠阳、长沙等二三线地区。这有助于减轻公司所受的来自一线城市房地产调控的影响。但是,公司自2010年以来至今未有新增项目,这不利于公司的可持续发展。在区位布局上,公司仍将以深圳地区为主,重点发展已布局区域市场,目前公司项目遍布珠三角、环渤海、北部湾等经济区域,未来还计划进军长三角区域。
从现金流量和偿债能力上来看,公司财务状况较稳健。这与公司稳健、谨慎的发展策略分不开,2010年以来公司在拿地和开发节奏控制上较为保守。2010年公司经营效率进一步提升,管理费用、销售费用、财务费用占营业收入比率继续下降,比重分别为2.97%、2.55%、4.13%,比2009年分别下降0.41、0.61、0.93个百分点。2011年一季度,公司管理费用率进一步下降到2%,但财务费用率增加较为明显。
2011年,星海名城七期、深圳振业城五期、深圳峦山谷花园一期和惠阳振业城二期将为公司提供主要结算收入来源,深圳项目仍为主体,另外,公司还有西安振业·泊墅一期和振业·青秀山1号两个主要项目在售。从上述项目的销售情况开看,目前公司业绩的锁定程度并不高,四个主要结算项目的销售力度仍需加大。
根据目前项目进度,预计公司2011年-2013年项目可实现结算面积分别为28.34万平方米、43.75万平方米和41.34万平方米,结算收入分别为34.16亿元、43.93亿元和49.52亿元。2011年和2012年公司营业收入将实现较快增长。预计2011年-2013年公司归属母公司股东净利润可达到6.03亿元、8.19亿元和9.44亿元,每股收益分别为0.792元、1.076元和1.241元,年复合增长率为25%,市盈率分别为10.36、7.62和6.61。目前公司股价处于较低区域,鉴于公司近年良好的发展态势、合理的项目储备、稳定的财务状况以及大股东的较大支持,我们看好公司的发展前景,给予“增持”评级。
风险提示:(一)政策风险(二)资金风险(三)销售风险。
研究员：蔡荣 所属机构：英大证券有限责任公司
报告标题：深振业A:一季度销售良好,结算收入增加
一季度净利润增长38.2%。公司发布2011年一季报,报告期内,公司实现营业收入5亿元,同比增长73.8%,归属于上市公司股东净利润0.53亿元,同比增长38.2%。基本每股收益0.069元,每股净资产3.29元。
一季度销售和结算都同比增加。报告期内,公司实现合同销售面积4.56万平方米,合同销售金额5.53亿元,结转销售面积4.28万平方米,结转销售收入4.82亿元,分别同比增长53%、73.4%、52.3%、70.3%。报告期末,公司的预收款项余额为11.26亿元,较期初增长33.7%。主要是本报告期内预收房款7.79亿元,包括峦山谷一期、振业城四-五期、星海七期、西安振业·泊墅一期等项目,结转已符合收入确认条件的预收账款后,期末余额净增加2.84亿万元;综合毛利率同比提升。报告期内,毛利率较高的振业城五期8-11栋竣工,达到收入确认条件,拉动综合毛利率至46.1%,同比提升17个百分点。
短期有偿债压力,长期财务结构正逐步改善。报告期末,公司的货币资金9.79亿元,短期借款与一年内到期的非流动负债合计16.3亿元,短期有偿债压力;剔除预收款项的资产负债率为53.83%,同比下降6.47个百分点,继上年度末同比下降4.8个百分点后再次下降。
盈利预测和投资评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.58元和0.64元,以最新收盘价8.3元计算,对应的动态市盈率分别为14倍和13倍,给予公司“中性”投资评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深振业年报点评:盈利能力提升明显,业绩锁定性有待增强
报告要点:
盈利超预期,因天津减值准备冲回
2010年公司实现营业收入、归属上市公司股东净利润分别为23.39亿和4.82亿,比09年增长26.47%和47.58%,实现EPS 0.63元/股。盈利明显超出我们此前预期的0.45元/股,主要原因是天津项目2亿减值准备的冲回,贡献净利润约1.5亿,提升EPS 约0.2元/股。公司同时发布利润分配预案,拟10股送3股派发现金股利0.6元(含税)。
加权ROE 21.14%,盈利能力创出历史最好水平
2010年公司加权的ROE 21.14%,达到历史最高水平,亦明显高于行业15%左右的平均水平。其主要原因一是天津项目减值储备冲回以及三项费率的下降导致销售净利率提升明显,达到21.13%的历史新高;二是随着公司对非主业资产的清理以及营业收入的增长等导致总资产周转率从09年的0.28提升至当年的0.30。
偿债能力下滑,但好于08水平
公司短期偿债指标速动比率和扣除预收款的速动比率分别为 0.47和0.60,较09年的0.59和0.77有所下滑,但明显好于08年的0.08和0.08,;长期偿债指标资产负债率和扣除预收款的资产负债率分别为0.70和0.60,其变动与短期指标类似,有所恶化但明显好于08年。此外,由于公司未有待付土地款,而工程款支付弹性较大,因此公司整体财务风险无忧。
收入结构深圳占比80%,20%来自惠州,市场集中度未来将有所下降
23亿的结算收入中,约有80%来自深圳地区的振业城和振业峦山谷项目,其中振业城项目毛利55%左右,为利润贡献的主要来源,峦山谷项目毛利18%左右,目前售价处于微利状态;约20%来自惠州的惠阳·振业城一期,结算了3.39万平米,结算金额4.46亿,该项目盈利能力较强,毛利率达到44%左右。根据我们测算,2011年公司结算收入还将更多集中于深圳,不过从2012年开始,天津和长沙项目进入结算后,深圳地区收入占比有望下降至50%。
预收账款 8.13亿,较09年大幅增长,但业绩锁定性不强
年末公司账面预收账款 8.13亿,较09年增长150%,但较我们预期的2011年30.59亿的结算收入仍有比较大的差距,业绩锁定性较同行业要弱。可售资源方面,预计2011年全年可售约73万平米,其中深圳振业城、峦山谷和惠州项目现房合计约有22万平米。现房销售略低于我们预期,我们预计跟公司推盘策略有关,因深圳大运会即将在8月举行,6月在建地铁线全线通车,预计届时将对这些项目的人气有明显提升。
经营趋于谨慎,盈利增长或有限
公司对2011年的市场保持谨慎态度,开竣工方面略显保守。根据公司制定的开竣工计划,我们测算未来2年公司实现净利润分别为5.3亿和6.1亿,复合增长率约为10%。实现EPS分别为0.70元/股和0.80元/股,对应PE 分别为11倍和10倍。NAV=6.82元/股,P/NAV=1.16。绝对与相对估值均高于行业平均水平,我们暂维持公司“中性”投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：深振业A:销售平淡,扩张步伐受限
2010年,公司实现营业收入23.39亿元,比上年增长26.47%;实现归属于母公司所有者的净利润4.82亿元,比上年增长47.58%;每股收益0.63元,符合我们的预期。公司预售锁定不足,而2011年在更为不利的宏观调控环境和可售资源未有增加的情况下,预计公司的销售仍不会有太大起色。销售如无超预期表现,同时目前负债水平偏高,公司很难提升其扩张速度。我们维持对深振业的持有评级,并将公司目标价下调至9.47元。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
报告标题：深振业A:资产减值准备转回2亿,助力业绩增长
2010年净利润同比增长47.58%。公司发布2010年报,报告期内,公司实现营业收入23.4亿元,同比增长26.5%;归属于上市公司股东净利润4.82亿元,同比增长47.6%;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为4.58亿元,同比增长110.8%。基本每股收益0.63元,每股净资产3.23元。
销售和结算均创下历史新高。公司2010年全年完成合同销售面积25.45万平米,合同销售金额29.32亿元,结算面积21.34万平米,结算金额23亿元,分别同比增长11.8%、28.65%、21.1%和26.65%。
净利润增速明显高于营业收入增速的主要原因:一、毛利率提升,期间费用率下降。本报告期,公司的综合毛利率为39.61%,同比提升0.67个百分点;期间费用率为9.7%,同比下降1.9个百分点,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别同比下降0.6、0.4、1.0个百分点。二、资产减值损失大幅下降。报告期内,资产减值损失为-2.02亿元,上年同期为-800万元,主要原因是:2008年子公司天津市振业房地产开发有限公司对天津项目中新开路地块计提了2亿元存货跌价准备,在本期转回,占营业利润的31.8%。
未来业绩锁定预期不高。报告期末,公司的预收款项余额为8.42亿元,占当期营业收入的35.98%,未来业绩增长的确定性不高。但是公司2008和2009年的预收款项分别为0.82、3.43亿元,分别只占2009和2010年营业收入的4.4%和14.7%,占比都不是很高。表明近两年公司当期销售,当期结算的收入占比较大。因此,公司未来业绩的增长主要取决于2011年的销售和结算情况。
项目储备相对充足。报告期末,公司的存货为58.77亿元,占总资产的68.6%。公司在建及拟建储备超过330万平米。
短期有偿债压力,长期财务结构正逐步改善。报告期末,公司的货币资金16.65亿元,短期借款与一年内到期的非流动负债合计18.7亿元,短期有一定偿债压力;剔除预收款项的资产负债率为60.3%,同比下降4.8个百分点。
暂给予中性评级。我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.58元和0.64元,以最新收盘价7.95元计算,对应的动态市盈率分别为14倍和12倍,暂给予“中性”评级。
研究员：石磊 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深振业A:业绩符合预期,未来有增长潜力
收入增长26.5%,EPS0.63元,符合预期
公司2010年实现收入23.39亿元,同比增长26.5%,实现净利润4.8亿元,同比增长47.6%,EPS0.63元,符合预期。其中净利润增幅大于收入的主要原因为:本年度公司转回天津新开路地块原计提的存货跌价准备2亿元,最终影响净利润水平约1.5亿元。本年度分红方案为10送3派0.6元(含税)。
三项费用率下降,预收款增加
公司去年销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.55%、2.97%和4.13%,分别较上年降低0.61、0.41、0.93个百分点,经营效率进一步提升。公司去年销售取得较好成绩,全年完成合同销售金额29.32亿元,同比增长28.7%,年末账面预收账款8.42亿元,较年初增长146%,但公司业绩锁定性并不高,2011年销售还需再接再厉。
立足深圳,稳步扩张
公司属于深圳市第一批上市公司,是深圳市国资委属下资源最优质的房地产企业。公司以深圳为起点,在经营振业城、峦山谷等优质楼盘之后,稳步异地扩张,目前已进入西安、长沙、天津等深圳以外的6个具备一定发展潜力的二三线城市,总土地储备面积超300万平方米,为公司未来销售增长储备了一定量的资源。
公司核心战略目标--百亿房企,维持“推荐”评级
公司制定了“百亿房企”五年规划,即将在未来5年逐步实现总资产、净资产和销售收入逐步超过百亿。公司的增长潜力也受到产业资本的青睐,未来不排除再度出现股权争夺的可能。我们预计公司2011-2013年EPS为0.85元,1.18元和1.50元,对应PE为9.4X,6.7X,5.3X,每股重估净资产约11元,对应P/RNAV为0.7,估值较为低廉,维持“推荐”评级。
研究员：方焱，区瑞明 所属机构：国信证券股份有限公司
报告标题：深振业:盈利还看去化率
结算毛利下降至37%,拖累净利增速 2010年上半年公司实现营业收入7.79亿元,实现净利润9893万元,分别同比增长62.7%和下降8.83%,实现EPS 0.13元/股。净利润增速较慢的原因在于本期结算毛利出现了明显下滑,从去年同期的54%下降至目前的37%。结算毛利下滑主要是产品结构发生了变化,去年同期结算的是毛利更高的星海名城6期项目。
深圳振业城与峦山谷项目构成收入主要来源 中期结算项目主要是振业城2-3期、振业城4-5期1-7栋,以及振业峦山谷一期(1-6栋),三个项目合计贡献收入7.57亿,占全部结算收入的90%以上。其中振业城2-3期为别墅项目,结算均价1.6万/平米,结算毛利约50%;振业城4-5期1-7栋为高层项目,包括复式和平层,结算均价1.1万/平米,结算毛利52%,首次达到结算条件;峦山谷一期为高层项目,复式和平层都有,结算均价7866元/平米,由于地价高企,毛利较低,仅有2.7%,基本上处于亏损状态,项目于09年底竣工,目前为现房在售,存在一定的销售压力。
下半年可售房源充裕,去化率有待提升 公司目前在售的项目有振业城4-5期1-7栋、振业城2-3期、峦山谷一期(1-13栋)以及惠阳·振业城一期B、C 组团,可售房源达到43万平米,为上半年结算规模的6倍,下半年还将有振业城4-5期8-11栋入市,可售房源将超过50万平米。此外,公司现房比例也较高,在目前可售房源中,接近20万平米为现房,反映了公司产品存在一定的销售压力,去化率有待提升。在下半年可售房源更加充裕之际,我们预计公司很可能会加强促销,提升去化速度。
预收账款尚不充沛,盈利状况还看去化速度 2010年公司主要可结算资源除中期所结算项目之外,峦山谷花园一期(7-13栋)以及惠州项目B、C组团在下半年都将竣工,达到结算条件的资源较多,不过中期公司账面预收账款仅有4.82亿,考虑上半年已结算的7.57亿,全年可结算的金额仅有12.39亿,还不到我们预期的2010年结算收入的50%,因此,要实现预期业绩,下半年的去化速度至关重要。
估值高企,下调评级至“中性” 因天津项目减值准备何时冲回存在一定不确定性,盈利预测时暂不予考虑。我们预期公司2010/2011/2012年可实现净利润3.42亿/5.37亿/7.56亿,实现EPS 0.45元/股、0.71元/股和0.99元/股,对应8月9日收盘价PE分别为20倍、13倍和9倍,NAV为6.43元/股,P/NAV=1.39,不论是相对估值还是绝对估值都已经明显高于行业,我们下调公司评级至“中性”。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：深振业A:毛利率下滑,负债率高企,调低评级
公司上半年实现营业收入7.79亿元,同比增长62.7%,实现归属上市公司股东的净利润9892.8万元,同比下降了8.83%。上半年公司基本每股收益为0.13元。
结转项目增加是公司收入增长的主要原因。不过公司上半年度结算的主要项目振业峦山谷花园一期1-6栋、振业城二-三期和振业城四-五期因所在区域及定位发生变化,均达不到去年同期星海名城六期项目的毛利率水平,因此导致商品房销售业务毛利率比上年同期减少了15.81个百分点,这也是净利润出现同比下滑的主要原因。
上半年公司房地产开发与销售工作进展顺利:振业城四期、五期1-7栋于2010年6月竣工,星海名城七期于2010年4月封顶,惠阳振业城一期B、C组团于2010年4月开始预售,西安振业泊墅一期、振业城中央(南宁)项目工程进展顺利,振业城五期8-11栋、振业城六-七期、振业峦山谷花园二期、天津项目1#地块及2#地块、长沙项目一期前期筹备工作进展顺利。
不过受宏观调控影响,公司销售业绩低于我们的预期,上半年累计实现销售面积7.6万平方米,累计回笼资金9.26亿元。公司定向增发受阻也对资金面产生了一定影响,6月底公司的净负债率为1.62,较去年末有所上升。在这种情况下,公司扩张速度也将受到限制,因此我们调低了对公司的结算进度和业绩的预测,预计今明两年每股收益分别为0.43和0.55元。
受二级市场举牌事件的影响,近期公司股价出现了大幅上涨,已经超出了我们7.90元的目标价。目前价格相当于20倍的预测2010年市盈率,超出行业平均水平,在公司销售没有出现大幅增长的情况下,这一估值水平很难保持,因此我们调低对公司的评级至“观望”。
研究员：张弛飞 所属机构：华泰证券股份有限公司
报告标题：深振业A:结算项目变化导致毛利率下降
公司公布2010 年中报:报告期内,公司完成营业总收入7.79 亿元,同比增长62.7%;实现营业利润1.22 亿元,同比增长0.51%;归属于母公司所有者的净利润0.99 亿元,同比减少8.83%。
结算项目毛利率减少导致公司中期利润减少:2010 年上半年,公司收入主要来源于商品房销售,达到7.63 亿元,占本期营业收入的97.95%。由于本期结转的主要项目振业峦山谷花园和振业城位于深圳龙岗,毛利率较低,仅为37.86%,较去年同期结转的星海名城六期下降15.81%。深圳振业峦山谷花园和深圳振业城、惠阳振业城是2010 年的主要结算项目,预计公司2010 年全年的结算毛利率都将维持在相对较低水平。公司上半年累计销售均价约1.21 万/平方米,高于同期1.06 万元/平方米的结算均价,预计公司2011 年结算毛利率会有所回升。公司现有土地储备的平均地价约0.12 万元/平方米,预计平均成本约0.38 万元/平方米,项目销售均价能达到0.62 万元/平方米,项目平均毛利率有40%左右。
报告期内公司无新增项目:公司在报告期内无新增土地储备,目前8 个在建拟建项目的规划建筑面积362 万平方米,未结算建筑面积305 万平方米(权益内272 万平方米),可供未来三年的开发。近几年公司的项目已从深圳逐步扩张到惠阳、西安、天津、长沙等二三线城市,抵御风险能力明显增强。
给予公司中性评级:预计公司2010 年-2012 年EPS 分别为0.516元、0.554 元、0.866 元,对应PE 为17.35 倍、16.15 倍、10.33倍。公司目前有息负债率高达65.45%,债权融资有一定压力,而公司2010 年2 月通过的非公开增发融资方案遭遇到政策瓶颈,考虑到未来两年公司业绩难有爆发式增长,给予公司中性评级。
研究员：陈莹 所属机构：中信建投证券有限责任公司
报告标题：深振业A:基本面实质受益于深圳扩关
中期实现EPS 0.13元,同比略降约9%。上半年实现营业收入7.8亿元,同比增长63%,实现净利润0.99亿元,同比减少8.8%。
因结算项目构成,公司毛利率水平下降15.8%。本期主要结算项目为振业峦山谷花园一期1-6栋、振业城二-三期和振业城四-五期,项目均位于关外,定位偏中端,相比关内星海名城毛利率有明显下降。
上半年销售业绩中规中矩,预计全年略超22亿计划数。上半年销售面积7.6万平方米,销售额9.26亿元,完成公司全年销售计划的41%,随着下半年可售量上升,预计全年计划数能完成。
10年业绩锁定性一般。公司中期预售房款4.8亿,上半年结算7.8亿,合计锁定了10年预测结算金额的63%,锁定水平较低,公司10年业绩将受下半年销售情况影响较大。
短期由二股东增持引发的控股权争夺已告一段落,投资者对于公司的关注点逐渐回归到公司基本面上,控制权争夺是否升级有待观察。截至7月29日,大股东及其一致行动人持股比例已增持至27.06%,二股东钜盛华及其一致行动人银通实业持有7.34%股权。
根据网上公开资料,二股东东钜盛华主业经营物流和地产,在深圳南山区拥有建面44万平米的宝能太古城。
现有未结算项目储备275万平米,公司将实质受益于深圳扩关。公司是老牌深圳国资地产公司,目前约有80万方权益未结储备(占30%)位于深圳,集中在关外。
预计10、11年EPS分别为0.55、0.67元,RNAV 7.1元。目标价9.5元,给予谨慎增持评级。
基本面不确定性是土地储备规模有待扩充、异地开发能力有待考验。
研究员：孙建平,张伟明 所属机构：国泰君安证券股份有限公司
报告标题：深振业A:业绩无惊喜,下半年压力增大
上半年公司实现营业收入7.8 亿元,净利润0.99 亿元,分别同比上涨62.7%和减少8.83%,实现EPS 0.13 元。增收不增利的主要原因在于公司本期结转项目毛利仅为37.9%,较上年同期大幅减少15.81%。
公司上半年商品房实现预售面积约7.6 万㎡,合同销售金额9.26 亿元,结转销售面积7.29 万平米,结转销售收入7.5 亿元。公司期末预收账款为5亿,比09 年末增加20%。公司上半年销售及收入贡献来源仍主要集中在深圳地区的两个项目振业城和振业峦山谷花园,由于两项目均处于深圳较为偏远的龙岗片区,两项目在调控政策后销量下降幅度明显,月均成交面积4月后比4 月前降幅高达75%。
公司 2010 年计划销售面积20 万平方米,计划回笼资金22 亿元,2010年上半年分别完成全年计划的38%与42%。由于公司年内下半年销售仍将主要来源于深圳地区的两个项目,两项目在上半年的调控后成交量显示出较大程度的萎缩,随着下半年供应量的增大,如果公司不做价格上的调整,该两饿楼盘的销售速度将继续面临压力。
公司期末现金余额10 亿元,较09 年末上升34%,资产负债率74%,剔除预收账款后负债率为65%,负债情况基本与上年末持平,仍处于合理范围内。公司年内到期短期负债4.5 亿元,考虑到公司年内仍有13 亿的投资未完成以及下半年销售情况仍会面临较大压力,公司今年的资金情况并不乐观。但基于公司目前在手项目自身属性和所处区域都具备价格弹性较大的特质,如果价格策略得当应该会得到较好的成交量表现。因此公司的资金状况仍在可控的风险之内。
维持公司今明两年EPS 0.41 元、0.59 元的盈利预测,对应PE 为22 倍、16 倍,维持公司增持评级,但认为公司股价经历过近期的股权之争后,和行业内其他公司相比,已无估值吸引力。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深振业A:增收不增利源自非经常性损益减少
中期业绩增收不增利、基本符合预期。公司近日发布2010 中报:营业收入7.79 亿元、同比增长62.70%;营业利润1.22 亿元、同比增长0.51%;归属母公司净利润0.99 亿元、同比下降8.83%;每股收益0.13 元;与7 月30 日发布的业绩快报的数据一致。
立足珠三角、多区域扩张的中型开发商。公司立足珠三角、多区域扩张的中型开发商,大股东为深圳国资委。
公司合并报表口径内在建、拟建项目规划建筑面积300万平米左右,主要分布在深圳(22%)、惠州(29%)、长沙(26%)、西安(14%)、天津(6%)、南宁(3%)等多个区域中心城市。
增收不增利源自非经常性损益减少。公司2009 上半年因清理非主业资产导致投资收益达0.75 亿元,而今年上半年投资收益只有0.29 亿元,这是公司上半年业绩增收不增利的主要原因。扣除非经常性损益之后的归属母公司净利润为0.77 亿元、同比增长58.75%;核心净利润大幅增长主要得益于结转面积增加和费用控制得当:公司上半年结算的主要项目振业峦山谷花园一期1-6 栋、振业城二-三期和振业城四-五期,结算面积7.29 万平米、同比增长40%;结算收入7.63 亿元、同比增长64%;销售、管理、财务费用率分别同比下滑3.0、2.1 和9.1 个百分点;但这些项目毛利率均达不到去年同期星海名城六期项目毛利率水平,所以毛利率同比下降17 个百分点至37.8%。
上半年销售情况尚可。公司2010 年计划销售面积20万平米、销售金额22 亿元,同比降幅分别为12.3%和3.5%。公司上半年实现销售面积7.6 万平米,销售金额9.26 亿元,分别完成计划的38%和42%。销售商品和提高劳务收到的现金为9.41 亿元、同比下降8.6%;第二季度5.76 亿元、环比增长58%。报告期末预收款项余额为5.04 亿元、较年初增加47%,主要是销售回款金额大于结转收入金额所致。
暂给予中性评级。我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.35 元和0.52 元,以昨日收盘价8.95 元计算,对应的动态市盈率分别为26 倍和17 倍,由于近期股价大幅上涨导致估值迅速抬升,暂给予“中性”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深振业A:鹬蚌相争?
今日深振业的一纸公告为近几日公司股价的快速飚升给出了答案:公司公告称大股东深圳国资局及其全资公司深圳远致投资在最近三个交易日内买入公司股票3173 万股。本次增持后,深圳国资局及其一致行动人共计持有公司1.99 亿股,持有公司的股本比例由之前的22.25%上升到26.25%。与此同时,一周前刚刚举牌公司的深圳钜盛华也在该期间买入公司股票1783万股。截止目前,钜盛华及其一致行动人共计持有公司7.34% 的股权。
仅仅在宝能投资举牌之后的第三天,深圳国资局就开始痛击举牌方的进攻,其反应之快,对举牌方的意图判断之准确超出我们的预期。相信深圳国资局的在这三日大举买入公司股票的动作,已将其捍卫控股股东地位的意图彰显于市场,也传递给宝能。
那么作为宝能投资,下一步将会采取什么动作?我们认为在举牌后钜盛华仍在进一步增持公司股权,谋求公司控股权的意图已若现其中。但如果宝能发起的是收购战,而非简单以资本利得为目的的财务投资,那么宝能应该会在意或控制收购成本,因为不计成本的收购绝非智者所为。因此宝能需要做的应该是等待更合适的买入时机,而非是参与到股价的快速拉升之中。如果我们的判断是对的,那么本次深圳国资局大举买入公司股票的公告之后,或许宝能投资会稍事休息,以避免鹬蚌相争,并等待更合适的买入机会。
但对于深振业而言,控股权之争反可使公司成渔翁之利。
作为深圳国资局旗下最为市场化的房地产公司,客观而言,公司的资产质量与盈利能力并没有得到资本市场更多的关注。本次宝能投资的举牌使对公司的关注度急剧上升,将会使公司的股票价值以更加市场化的方式被重估。
对于深圳国资局来说,要保住对深振业的控股权,通过向上市公司注入资产定向增发以提升股权比例的方式,远远比单纯从股票市场买入股票要更加长治久安。如果深圳国资局能启动这一防御收购的策略,那么对于公司的资产规模和质量都将是一个提升。
收购与反收购无疑是股改后全流通时代到来所带给资本市场的新鲜气息,房地产市场调控所带来的楼市阶段性低迷则使企业间的并购成为可能。我们认为,在保持经济平稳较快增长的前提下调整经济结构预示着政策并非没有弹性。而产业资本的介入已给资本市场测量出房地产股票的估值洼地。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深振业调研报告:主辅分离,轻装上阵
主辅分离,轻装上阵。2009年公司转让了持有的建业、特皓和振业(合肥)公司股权,至此,公司主辅分离基本完成,房地产开发主业得到了进一步明确和强化,资产结构也更加优化,有利于公司轻装上阵。
“百亿企业”目标可能因调控受阻。公司原计划通过规模扩张、资产重组等方式实现“百亿企业”目标。但由于遭遇房地产市场调控,该进程可能因此延缓。
非公开增发受调控影响可能会撤回。受房地产调控大环境的影响,今年以来,房地产企业的融资审核日益严格,多家房地产上市公司相继撤消了增发计划。公司非公开增发计划也可能会撤回。
地铁3号线利好公司部分项目。深圳地铁3号线将在今年10月份开通试运行。公司的振业城六-七期、振业峦山谷花园一期等项目位于地铁站周边,可享受地铁通车带来的交通便捷。
深圳仍是公司房地产开发的重点区域。2009年公司的主营业务收入中,深圳地区占82%。在深圳地区的新增土地储备可能更多的采用并购重组、参与旧城改造等新的拿地方式。目前公司各项目进展顺利,基本按计划推进。
盈利预测和投资建议。公司2009年的每股收益为0.64元,由于总股本增加和非经常性收益的减少,我们预测,公司2010-2011年的每股收益分别为0.42元和0.68元,给与“推荐”评级。
风险提示。房地产市场持续低迷的风险。
研究员：左红英 所属机构：爱建证券有限责任公司
报告标题：深振业A:大浪淘沙始见金
深圳国资背景,华丽转身成为纯粹地产公司。公司1992年上市,属于深圳市第一批上市公司。深圳市国资委属下四个房地产上市公司中,深振业资质最为优良。2009年以来,公司已顺利完成建业集团、特皓公司、合肥公司、建工集团(原金众集团)的股权转让,剥离其他业务实现主辅分离,专注于房地产开发业务,这有助于公司资产结构更加合理,资源配置更加优化,资产利用效率得到提高。
土地储备权益总建面349万平米,可售面积287万平米,低成本扩张方式可复制。相对于目前公司44亿元市值,公司土储较为丰富。截止目前,地产项目分布全国6个城市,规划权益总建面349万平,可售面积达到287万平,足够企业3-5年开发所需。此外,公司与广东惠州惠阳经济开发区管委会和西安浐灞区管委会进行前期土地合作开发,为低成本扩张奠定了基础。
楼盘尚未降价,受调控影响,在售三楼盘去化速度下降。深圳振业城,售价1.3-1.8万元/平,90%二次以上置业,二-三期去年10月竣工,现已售90%,销售同步大市。振业峦山谷,售价0.8万元/平,首次置业比例高,一期7-13栋预计今年12月竣工,调控前每月去化100套,目前每月40-50套。惠阳振业城,别墅,分二期开发,目前售价2万/平,一期A组团60栋独立别墅,过去几个月销售超预期。深圳振业城、峦山谷靠近地铁3号线,今年10月通地铁,预计下半年销售可以回暖。
未来五年,“百亿企业”发展目标。发展战略上,公司采取以深圳为主,重点发展已布局的区域市场,实现土地储备规模与开发规模相匹配。公司还明确了“百亿企业”发展目标,即分步骤实现总资产、净资产、销售收入、利润总额超百亿的发展战略。由于房地产调控,公司再融资受阻,对公司战略目标的实施有影响,但公司历来开发经营稳健,现金流不会有问题。
目标价8元,首次给予公司“买入”投资评级。公司一季度销售额接近4亿元,上半年预计超过10亿元,完成2010年初计划(22亿元)应该问题不大。预计公司10/11/12年可实现EPS分别0.49元、0.80元和1.40元,相对目前股价对应PE分别为12X、7X、4X。绝对估值方面,公司静态NAV8.16元,目前股价5.82元,折价率28%。设定未来6个月公司目标价8元,首次给予公司“买入”评级。
研究员：桂长元 所属机构：东海证券有限责任公司
报告标题：深振业A:一石两鸟
事件:公司今日公告深圳钜盛华实业公司及其关联企业深圳银通投资发展于2010 年6 月18 日至7 月15 日,累计买入公司3805 万股股份,达公司总股本的5%。
点评:1、 钜盛华实际控制人为姚振华,同时为深圳宝能投资集团的实际控制人。
从公开信息可知,深圳宝能集团是一家以物流业、高科技产业、文化创意产业、商业、房地产业为主要业务的民营企业。宝能旗下的宝能地产在深圳后海开发的宝能太谷城地段优越,建面约43 万平米,为地铁连体的大型都市综合体。从该项目可看出宝能投资具备突出的资源获取能力。
2、 从公开资料亦可获知,钜盛华今年5 月还以3.5 亿元的价格获得ST 湖科(600892)(现已改名为ST 宝诚)1190.41 万股,占公司总股本的18.86%。
市场推测宝能会将物流业务注入ST 宝诚。因此尽管深振业公告宣称,钜盛华及银通购买公司股权是基于资产配置而作出的商业行为,是否增持或减持深振业将根据公司的运营及股价表现而定。我们目前还很难判定其购买深振业的真实动机,因为无法排除公司进一步增持深振业,并将旗下的地产业务注入上市公司的可能。
3、 我们分析宝能举牌深振业的真实用意在于攻守兼备,或者一石两鸟。
如果因公司举牌而造成深振业股价上涨,公司可趁势做个财务投资者。当然由于现行法规规定举牌后其股份将至少持有半年才可卖出,此举至少表明公司非常看好深振业的资产质量、财务表现以及中长期的股价表现。另一方面,如果深振业股价并未因公司举牌而出现持续上涨,宝能投资及其一致行动人仍可继续增持深振业,以寻求最终的控股权。
4、 深振业目前的权益项目储备建面约330 万平米,主要分布在深圳、惠州、长沙、西安与天津。预计今、明两年可结算的面积分别为22 万平米以及32 万平米。公司2010 年计划销售回笼资金20 亿元,目前已实现的销售额接近9 亿元。我们预测公司今年全年EPS 为0.41 元,中期EPS 为0.14元。估算公司NAV 为6.50 元,当前股价约有10%的折价。从PE 及NAV角度,公司股价与行业平均水平并无特别的被低估之处。
5、 宝能投资之所以选择深振业,我们认为还是与深振业股权比例较为分散,实际控制人深圳国资局仅持有22%的股权,公司股权处于高度分散的状态,同时资产质量较为健康及透明,公司是个不错的潜在的被收购对象有关。从估值来看,公司330 万平米的土地,市值仅44 亿元,这可能是吸引宝能选择在目前的价位入场的更关键的因素。我们认为宝能作为产业资本,其对地产股当前股价的判断,应该可以给资本市场传递更多的信心。
研究员：鱼晋华 所属机构：华泰联合证券有限责任公司
报告标题：深振业A:项目周转变缓
公司发布2010年一季度报告,共实现营业收入2.87亿元,每股收益0.075元,同比下降38%。预售账款4.1亿元,同比增长20%,由于主要结算项目是振业峦山谷,毛利率降低,公司毛利率从50%下降至30%。
大户型周转变缓,小户型去化良好。受国家调控政策影响,公司一季度项目整体销售进度变缓,小户型去化良好,振业峦山谷一期1-6栋已完成70%的销售。
市场出现较悲观情景概率加大。随着市场整体供应量上升和需求受政策打压萎缩,市场出现较悲观情景概率加大,在悲观情景下,公司2010年每股收益预计将下降至0.53元。
估值尚未落入价值投资区间。公司04-09年历史平均ROE为13%,目前动态市净率为2.4倍,按目前股价购买,预计年平均收益为5.4%,低于社会平均资本收益率8%,公司股价尚未落入价值投资区间。
相对估值比较合理。在较悲观情景下,预计公司未来三年每股盈利分别为0.53元、0.67元和0.82元,对应动态PE分别为22倍、17倍和15倍,按行业平均历史最低,2010年20倍动态市盈率计算,公司合理价值为10.6元,调低公司评级至持有。
风险提示:受政策影响,深圳市场持续低迷,振业城和振业峦山谷去化率下降幅度超出我们预期。
研究员：张绍坤 所属机构：中航证券有限公司
报告标题：深振业A:一季度销售良好,业绩确定性有待提升
2010年一季报实现净利润3813万元,同比下滑43.38%,实现EPS 0.075元/股 公司2010年一季度实现营业收入、净利润分别为2.88亿和3813万元,同比增长49.30%和下降43.38%,实现EPS 0.075元/股。
报告期内公司实现合同销售面积2.98万平方米,合同销售收入31,900万元,同比增长约50%。公司2010年可以销售的项目主要是振业城4-5期的1-7栋和8-11栋,峦山谷一期1-6栋和7-13栋,惠阳·振业城一期B、C 组团也会进入销售阶段,其中一季度可售项目主要是振业城4-5期的1-7栋以及峦山谷一期1-6栋,这两处项目一季度销售情况良好,共实现销售面积近3万平米,实现销售收入同比增长约50%。
一季度公司结算毛利29.1%,较去年同期的52.75%下降23.65个百分点。毛利下滑的主要原因是结算项目发生了变化,今年一季度结算项目主要为振业城2-3期和峦山谷1期,振业城2-3期毛利55%左右,峦山谷1期仅为21%左右,而去年同期结算主要项目星海名城6期毛利率则超过60%。
一季度公司长、短期偿债能力较同期明显提升 一季度公司扣除预收账款后的真实资产负债率17.52%,较去年同期下降26个百分点;扣除预收款后的真实速动比率0.88,较去年同比0.26大幅提升,公司长、短期偿债能力基本处于07年3季度以来最好水平。
一季度末预收账款上升至4.20亿元,较去年同期的1.24亿元明显上升。我们预期公司2010年可实现营业收入20.53亿元,一季度末理论可结算资源(已结算收入+预收账款)为7亿元,要实现收入预期,公司后期销售压力仍然较大。
盈利预测与投资建议 预计公司2010年、2011年可实现营业收入20.53亿和25.65亿,实现净利润4.47亿和5.43亿,不考虑增发摊薄,实现EPS 0.88元/股和1.07元/股,4月20日收盘价对应PE分别为12倍和9倍,估值低于行业平均水平,不过鉴于公司2010年实现预期盈利存在较大的不确定性,且天津项目减值准备是否冲回也有不确定性,如不冲回,将降低2010年EPS近0.2元/股,仍给予公司“审慎推荐”的投资评级。
研究员：陈晓波 所属机构：第一创业证券有限责任公司
报告标题：深振业A:毛利率下降导致增收不增利
一季度业绩基本符合市场预期。公司今日发布2010 年一季报:营业收入2.88 亿元、同比增长49.3%;营业利润0.45 亿元、同比下降38.3%;归属母公司净利润0.38 亿元、同比下降38.4%;每股净资产4.22 元、每股收益0.075 元。
立足珠三角、多区域扩张的中型开发商。公司立足珠三角、多区域扩张的中型开发商,大股东为深圳国资委。
截止2010 年03 月底,公司合并报表口径内在建、拟建项目规划建筑面积326 万平米,主要分布在深圳(22%)、惠州(29%)、长沙(26%)、西安(14%)、天津(6%)、南宁(3%)等多个区域中心城市。
2009 年销售增速大幅领先于全国平均水平、2010 年一季度继续热销。公司2009 年完成合同销售面积22.8万平方米、合同销售金额22.8 亿元,同比增幅分别为265%和130%,大幅领先于全国平均水平(2009 年全国商品住宅销售面积和销售金额同比增速分别为44%和80%)。公司2010 年一季度继续热销,主要在售项目是振业城二三期、振业城四期及五期1-7 栋、振业峦山谷花园;实现合同销售面积3.0 万平米,合同销售收入3.2 亿元;实现现金回笼3.7 亿元、同比增长55%。
毛利率下降导致增收不增利。公司报告期内结转销售面积2.81 万平米,结转销售收入28258 万元,结转均价为10000 元/平米左右;合计实现收入2.88 亿元、同比增长49.3%。公司报告期内结转的主要是振业城二三期、振业峦山谷花园1-6 栋等项目,结算毛利率低于去年同期的星海名城六期项,项目结算结构的变化导致结算毛利率同比下滑23.6 个百分点至29.1%,这是营业利润和净利润下降的主要原因。
2010 年销售计划略有下调、但补库存力度较大。公司2010 年计划销售面积20 万平方米、销售金额22 亿元,同比降幅分别为12.3%和3.5%;计划施工面积182 万平方米、竣工面积44 万平方米,同比增幅分别为56.9%和56.4%,补库存力度较大。截止2010 年03 月底,公司预收款项余额仅为4.2 亿元,仅覆盖我们预计2010年结算收入(25.2 亿元)的17%,公司2010 年业绩确定性较低,面临一定的业绩风险。
大部分机构投资者在一季度减持公司股票。公司2009 年报显示,前十大流通股东当中有中邮(1846 万股)、博时(1430 万股)、华夏(1122 万股)、中国人寿(360 万股)等机构。而公司2010 年一季报显示前十大流通股东当中有博时(700 万股)、华夏(680 万股)、信达澳银(589 万股)、中国人寿(360 万股)、社保(349万股)等机构。在2010 年第一季度,中邮、博时、华夏等机构大幅减持公司股票,中国人寿持仓量不变、信达澳银等机构却增持公司股票。
拿地速度有所放缓。公司2009 年内取得天津新开路东侧建筑面积7.2 万平米的土地和惠州市惠阳区建筑面积8.7 万平米的土地,合计16 万平米,土地出让金2.8 亿元;公司在2010 年一季度没有拿地。而公司2008年先后取得深圳龙岗区宝荷路建筑面积24 万平米地块以及西安浐灞生态区建筑面积50 万平米地块,合计74 万平米,土地出让金10 亿元。
长期财务结构有待改善。公司报告期末资产负债率为71.1%,剔除预收款项之后的真实资产负债率为65.7%,在行业当中处于较高水平,长期财务结构有待改善。真实速动比率为0.8,短期偿债压力较小,公司的负债当中长期借款占绝大部分。公司报告期末账面现金10.6 亿元、比年初增加2.9 亿元,主要得益于筹资活动导致的现金流入。公司于2009 年内提出了非公开发行股票预案,募集资金净额不超过8 亿元,如果发行成功,公司长期财务结构将有所改善。
盈利预测和投资评级。暂不考虑2009 年度送股和非公开增发的影响,我们预计公司2010-2011 年的每股收益分别为0.70 元和0.96 元,以最新收盘价10.03 元计算,对应的动态市盈率分别为14 倍和11 倍,估值水平较低;鉴于公司储备丰富、成长可期,我们维持“增持”评级。
研究员：刘义 所属机构：天相投资顾问有限公司
报告标题：深振业A:一季度收入净利润下降38%
深振业(000006.SZ/人民币10.13, 持有)今年一季度完成营业收入2.88 亿元,净利润3,810 万元,相当于每股收益0.075 元,报告期内营业收入同比增长49%,而同期净利润同比下降38%。报告期内,公司房地产业务实现合同销售面积2.98 万平方米,合同销售收入3.19 亿元,转结面积2.81 万平方米,结算收入2.83 亿元。
报告期内营业收入较去年同期较大增长的主要原因是结算项目增加。而同期净利润出现同比38%的下滑,主要是由于报告期内结算的振业城二三期、振业峦山谷花园1-6 栋项目毛利率低于去年同期结算的星海名城六期项目毛利率及财务费用增加所致。财务费用较去年同期增加82%的原因主要是由于报告期内银行借款利息增加以及部分项目竣工导致资本化率有所降低。
一季度末,公司预收帐款较09 年末的3.28 亿元上升28%至4.20 亿元,加上一季度营业收入2.88 亿元,相当于锁定了我们2010 年收入预测的31%,但今年推进销售任务仍然较重,接下来销量萎缩已无疑义,对全年的盈利预测的实现也会产生影响。公司负债率仍处于行业偏高水平,公司2010 年一季度期末的净负债率为149%,资产负债率为71%。偏高的负债率在信贷紧缩时期不利于其财务运行安全,我们维持对深振业的持有评级。
研究员：田世欣 所属机构：中银国际证券有限责任公司
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