大悦城(000031)董秘爆料

问：请问董秘与董事长工作是否正常？管理层工作是否正常？

答：您好，感谢您的关注。公司日常经营运作正常，公司董秘及董事长工作一切正常。

问：为啥一直亏损还一直拿地，

答：您好，感谢您的关注。投资拿地为公司业务发展所需要。

问：请问大悦城有退市风险吗？

答：您好，感谢您的关注。在行业下行期，房地产企业向高质量发展转型的短期压力仍然存在。但是目前不存退市风险。

问：问题1：二季度在西安底层补跌行情下，新增西安地区地块投资是出于何种战略考虑？问题2:西安存量项目为何采取典型地产私募基金（走明诚基金）结构化股权融资的方式的模式开发（说白话就是行业不明朗的情况下为何要猛加超级杠杆是意图大而不倒吗）？问题3年初管理层投案自首会否影响项目持续经营？

答：感谢您的关注！西安是公司战略深耕城市之一，公司持续关注西安市场，择优拿地。

问：为什么年报 半年报都在计提减值？是新开发项目计提还是以往项目？以往项目为什么不一次性计提完成？

答：您好，感谢您的关注。近年来，由于行业整体下行，同行业在近三年内资产计提减值较为普遍。公司减值符合市场整体行业情况。

问：公司截止2023年底，有息负债总额442.96亿元，同比减少14.71亿元，仅仅同比减少了3.32%，但是公司在2023年出售了包括深圳、北京、上海等一线城市的部分资产，回笼资金近百亿元，回笼资金和负债偿还不在同一量级，负债率无明显降低趋势，请问回收资金用途在哪里？

答：您好，感谢您的关注。公司主动推进融资模式的转型，坚持高质量的增长，有序去杠杆，有息负债规模已稳步下降。2023年公司出售部分资产，所得款项有序用于偿还现有债务、为潜在投资提供资金及补充营运资金。

问：请问公司有什么境外业务？为什么外币借款占比24.3%说的这么理直气壮？境外业务收入多少？创造收益多少？和借款占比匹配吗？

答：您好，感谢您的关注。大悦城地产有限公司（HK 00207）为香港联合交易所上市的上市公司，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。公司将根据市场变化和业务需要对有息负债结构进行动态管理，在保证发展资金需求下，持续保持多元、畅通的融资渠道。

问：2023年国家为刺激房地产，融资利率在不断下调，大悦城地产的大部分资产也在国内，按道理大部分融资也应在国内，这样融资成本应该下降。但为什么融资利率却由2022年的3.97%上升到2023年4.49%？

答：截至2023年12月31日，大悦城地产有息负债总额442.96亿元，同比减少14.71亿元；其中外币借款占比24.3%。全年加权平均融资成本4.49%，同比有所上升，主要因美元加息影响，境外融资成本大幅上升所致。 2023年，公司积极压降境内融资成本及境外融资规模，归还外币借款56亿元。未来将在保证发展资金需求下，持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，继续优化融资成本。

问：同是央企的“招商蛇口”2023年融资利率是3.47%，同是央企的“中国海外发展”2023年融资利率是3.55%，同是央企的“保利发展” “华润置地”2023年融资利率是3.56%。以上企业与“大悦城地产”同是央企身份，融资利率都是比“大悦城地产”低，而且也比自身2022年低。“大悦城地产”却不低反高，同时在年报还标示：维持在业内较低水平。请问公司年报怎么得出这个结论的？

答：参考公开统计信息 ，2023年披露融资成本的37家内房股平均水平为5.51%，2023年港股上市房企融资成本top20的成本区间在3.55%-5.00%。受企业业务规模和性质差异、有息债务规模和债务结构等差异影响，不同房企的加权融资成本存在差异。截至2023年12月31日，大悦城地产有息负债总额442.96亿元，同比减少14.71亿元；其中外币借款占比24.3%。全年加权平均融资成本4.49%，同比有所上升，主要因美元加息影响，境外融资成本大幅上升所致。2023年，公司积极压降境内融资成本及境外融资规模，归还外币借款56亿元。未来将在保证发展资金需求下，持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，继续优化融资成本。

问：根据财报披露的销售明细显示，大悦城在上海、杭州、昆明、台州、厦门和南昌等地销售贡献降幅超50%，尤其是上海、杭州销售额同比降幅近95%和74%。截至2023年底，末大悦城剩余可开发计容建面1976.5万方，较年初下滑17%。请问后续是不是面临销售持续萎缩的风险？

答：您好，感谢您的关注。公司将综合房地产发展走势及各地市场情况进行投资决策。从房地产行业整体来看，主流房企总体销售规模均有明显下滑，根据中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜，我司的综合排名仍有一定上升：2023年末排名29位，较2022年提升4位。2024年3月末排名20名，市场排名较2023年底有所提升。截至2023年末，公司可售货值约1,526亿元（不含一级开发旧改等土储项目），能够满足未来的发展需要。

问：2023年，大悦城的筹资性现金流净流出243.29亿元，使得其账面上的现金减少17.6%至300.8亿元。扣除受限制现金之后，大悦城的非受限现金短债比将从上年年底的1.85，下滑至1.07倍，也就是刚刚覆盖短债。请问公司是否存在流动性危机？

答：您好，感谢您的关注，公司不存在流动性危机。2023年，公司加强资金集中管理，积极拓宽融资渠道，降低融资成本，整体债务规模稳中有降，且债务结构合理。公司2022-2023年连续两年实现经营性现金流为正，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保持了公司财务稳健。

问：尊敬的董秘，请问大悦城上市公司目前商业地产和住宅开发的比例是多少？

答：您好，截至2023年末，公司存货与持有型资产的比约为7:3。感谢您的关注！

问：请问贵公司是否已经建立财务共享中心？哪年建立的？是由哪个供应商提供的服务？（例如用友或者浪潮？）

答：您好，公司暂未建立财务共享中心，感谢您的关注！

问：请问大悦城财报亏损两年了会St吗？

答：您好，公司目前不存在《深圳证券交易所股票上市规则》（2023年8月修订）规定的被实施风险警示的情形。感谢您的关注！

问：贵公司上市已有三十多年，上市之后累计分红仅21亿，还不如2022年亏损金额多，请问是如何回报投资者的？

答：您好，公司根据《公司章程》规定的利润分配政策进行利润分配。公司将认真做好各项经营工作，努力提高股东回报。

问：请问公司现金短债比多少？资产负债率多少？

答：您好，公司2023年度经营情况请关注公司将于巨潮资讯网披露的定期报告，感谢您的关注！

问：请问大悦城2022年到2023年财报两年亏损会St吗？

答：您好，公司目前不存在《深圳证券交易所股票上市规则》（2023年8月修订）规定的被实施风险警示的情形。感谢您的关注！

问：董秘您好！请问贵公司有没有计划参与城中村改造项目？现在有没有城中村改造的接触、洽谈、或者战略合作等相关项目?谢谢！

答：您好，感谢您的关注！公司目前在深圳、西安积极推进城中村改造项目，未来公司将积极研究相关政策，根据市场情况并结合公司整体发展战略综合考量，适时开展相关项目。

问：2024年1月，国资委相关负责人首次表示将研究把市值管理成效纳入对中央企业负责人的考核中。请问贵公司如何落实的？有什么具体举措？取得了什么成果？

答：您好，感谢您的关注！公司二级市场股票价格受多重因素综合影响。一直以来，大悦城高度关注公司股票在二级市场表现，重视投资人的诉求。公司将做好经营管理，改善基本面，积极寻找新的业绩增长点，并通过增加投资者关系活动互动与交流等方式，努力让投资者更好地了解公司的价值和前景。

问：请问董秘，既然公司少数股东是部分项目合作方，同股同权，共担风险，按照出资比例向项目公司履行出资义务并享有项目公司回报。那么少数股东盈利就只有一种情况，就是少数股东参与的都是优质，利润率高的项目。而其他为了提高产值，完成业绩指标的而竞拍的一些利润率不那么高的，甚至有亏损可能的项目则让大股东以及广大二级市场投资者承担风险。请问是这个情况吗？

答：您好，感谢您的关注！少数股东损益与归母净利润的差异主要是受利润贡献项目的股权结构差异以及公司平台费用、非并表合作项目的投资收益等权益占比不同的影响。公司与项目合作方同股同权，共担风险，按照出资比例向项目公司履行出资义务并享有项目公司回报。

问：计提减值的依据是什么？

答：您好，感谢您的关注！公司严格按照企业会计准则规定及公司一贯的会计政策，参照市场参考价格和项目的实际销售情况进行减值测试及会计处理。

问：1月25日贵公司针对北京经开区亦庄新城0503街区YZ00-0503-B19R1、B19A1、B19A2、B25B1地块缴纳预申请保证金，请问此地块盈利前景如何？公司管理层是否仔细核算过？还是打算未来卖不出去继续计提？

答：您好，北京经开区亦庄新城0503街区YZ00-0503-B19R1、B19A1、B19A2、B25B1地块非我司拍得，公司拿地情况请以公司披露在巨潮资讯网的公告为准，谢谢！

问：去年亏损28.8亿，今年卖了两个项目回笼资金80多亿还亏13-17亿，如果不算卖出的两个项目亏损36-40亿，建议公司不要开了，人员遣散，公司净资产存银行吃利息好了，1993年公司就上市了，经历了三十多年发展了什么？成长性在哪里？

答：您好，感谢您的关注！

问：请问公司的少数股东都是谁？为什么少数股东年年盈利，广大投资者承担损失？

答：您好，感谢您的关注！公司少数股东是部分项目合作方，上市公司与少数股东合作的项目，双方股东按照投资协议、章程规定，同股同权，共担风险，按照出资比例向项目公司履行出资义务并享有项目公司回报。

问：您好 公司在上海大区销售如何

答：您好，感谢您的关注！长三角地区为我司重点布局地区之一，我司在本地区打造了上海大悦中心、上海瑞虹海景壹号等多个销售明星项目，下一步将继续强化项目综合销售能力，保持销售优势。

问：请问什么时候发布业绩预告？

答：您好，公司严格按照相关法律法规要求履行信息披露义务，如有需披露业绩预告的情形，公司将在会计年度结束之日起一个月内进行预告。感谢您的关注！

问：据我们所知，大悦城与万科一样存在隐藏利润问题，请公司核实从 2016 年到 2023 年的年报是否准确，利润是否需要调整，谢谢

答：您好，感谢您的关注！公司严格按照企业会计准则的规定编制和公允列报财务报表，每年均聘请独立第三方会计师事务所对财务报表进行审计，并出具标准无保留意见审计报告。

问：请问贵公司关于Retis发行研究进展如何了？打算研究几年？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，感谢您的关注。

问：2021年公司职工薪酬为264802077.42，2022年公司职工薪酬出现大幅增长至302,101,302.82，增幅高达14.1%，公司回复由于公司新开及筹开购物中心项目所致。可根据公司年报披露，截止2021年报告期末领取薪酬员工人数10186人，截止2022年报告期末领取薪酬员工人数8186人，明明员工人数出现下降，为什么在效益下滑的情况下，薪资水平不降反升？

答：您好，您摘取的数据为公司销售费用中的职工薪酬，该部分费用变动是公司新开及筹开购物中心项目所致。感谢您的关注！

问：2022年大悦城存放在中粮财务公司的存款达到最高限额的60亿元，并从财务公司处得到利息及手续费仅0.32亿元。同期，大悦城从财务公司处的借款仅为18.33亿元，支付的利息成本为0.81亿元。请问，这样的借款与利息支出是否合理？存在大股东利用优势地位侵占中小股东利益嫌疑。

答：您好，中粮财务公司为公司提供存款服务的存款利率不低于中国人民银行统一颁布的同期同类存款的存款利率，不低于同期中国国内主要商业银行同类存款的存款利率，也不低于中粮集团其他成员企业同期在中粮财务公司同类存款的存款利率。本公司从中粮财务公司取得的借款利率不高于公司向国内主要金融机构取得的同期同档次借款利率。中粮财务公司提供其他金融服务所收取的费用，不高于中国主要金融机构就同类服务所收取的费用。感谢您的关注！

问：公司答复始终关注土地一级及二级市场，投资布局仍将围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资聚焦，持续优化投资结构，实现稳健扩张。说的都是套话，如果能严格遵守，请问大规模的亏损怎么来的？项目这么优质，为什么这几年连续计提？

答：您好，感谢您的关注！公司严格按照企业会计准则规定及公司一贯的会计政策，参照市场参考价格和项目的实际销售情况进行减值测试及会计处理。公司未来将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，积极寻找新的业绩增长点，持续提升商业引领力和运营能力，强化品牌价值，提高行业声量，实现稳健扩张。

问：您好，请问贵公司的主要客户群体是ToB还是ToC？请问贵公司的主要目标城市是哪里？请问贵公司的主营业务是写字楼还是商业楼？

答：您好，感谢您的关注！公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。

问：对比大悦城与中粮地产合并前后的数据发现，合并的2019年同样是公司效益滑坡的趋势的第一年。从2019年期，开发业务的毛利率从2018年的43.59%一路滑落至今，而净利润与净资产也在2019年跃升后便进入了下降通道之中，合并未能带来“1+1>2”的效果，而2022年还似有加速下探的趋势。请问贵司合并是否决策失败？

答：您好，感谢您的关注！公司的成长性与公司所处行业发展前景、产业政策、市场供求关系、公司创新能力以及运营管理效率等多重因素有关。公司未来将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，积极寻找新的业绩增长点，持续提升商业引领力和运营能力，强化品牌价值，提高行业声量，实现稳健扩张。

问：2021年公司职工薪酬为264802077.42，2022年公司职工薪酬出现大幅增长至302,101,302.82，增幅高达14.1%，公司回复由于公司新开及筹开购物中心项目所致。请问在此期间，新增了多少职工？人均薪酬多少？

答：您好，如涉及信息披露规则规定的应披露内容，公司将在临时公告或定期报告中予以披露，感谢您的关注。

问：请问2024年大悦城是否会变成ST？

答：您好，公司经营一切正常，目前不存在《深圳证券交易所股票上市规则》（2023年8月修订）规定的股票交易被实施其他风险警示的情形。感谢您对公司的关注！

问：请问公司在上海未结算的可售货值多少？

答：您好，如涉及信息披露规则规定的应披露内容，公司将在临时公告或定期报告中予以披露，感谢您的关注。

问：请问公司在城市更新方便有什么布局？

答：您好，感谢您的关注！公司目前在深圳、西安等城市有所布局。

问：公司的现金流比较充裕，请问是否有回购股票的计划？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，请您理解。

问：2024年1月2日，百联股份披露关于REITs申报发行工作的进展公告，已向中国证券监督管理委员会、上海证券交易所提交相关材料，并正式获受理。请问贵公司对REITs申报发行工作进展安排如何？为什么总是慢人一拍？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，请您理解。

问：请贵公司分析下对后续房地产市场研判情况。

答：您好，感谢您的关注！根据中财办解读中央经济工作会议精神，“当前，我国房地产市场正处于转型期，虽然遇到了一些困难，但持续发展仍然有广阔的前景和坚实的支撑。随着党中央重大决策部署持续落实，各项工作有力有序有效推进实施，相信一定能够有效化解风险，构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。”

问：公司所处行业前景黯淡，请问是否有转型计划？

答：您好，感谢您的关注！公司始终坚持“双轮双核”的发展模式，“双轮”为开发+经营，不断巩固开发业务，大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”为产品+服务，持续提升产品力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。

问：请问公司存货价值多少？

答：您好，您可查阅公司在巨潮资讯网上披露的定期报告，感谢您的关注！

问：请问公司2023年度经营目标是什么？截止第三季度，完成情况如何？

答：您好，您可查阅公司在巨潮资讯网上披露的定期报告，感谢您的关注！

问：请问公司在绿色建筑或者建筑节能上有什么进展？

答：您好，感谢您的关注！公司立足多年来不断发展丰富的“绿色大悦城”理念和标准体系，持续推动地产业务实现全面绿色低碳转型，全方位全过程推行绿色规划、绿色设计、绿色投资、绿色建设、绿色生产、绿色流通、绿色消费。

问：贵公司定期报告披露时间确实符合法律法规的相关规定，但符合规定不是托辞，公司经营应该注重效率和时效，其他公司为什么能提前发布，贵公司就要拖到最后？

答：您好，公司定期报告披露时间符合法律法规的相关规定，感谢您的关注。

问：请问公司下阶段积极寻找的业绩增长点在什么方面？目前已有哪些布局？

答：您好，感谢您的关注！公司坚持“双轮双核”的发展模式，在商业、住宅、写字楼、产业地产、酒店、长租公寓等方面均有布局。

问：在大悦城控股集团股份有限公司公布的2021年年度报告中，济南大悦城综合体开工时间为2022年12月，而到了2022年年报中，济南大悦城开工时间又更改为了2024年。请问济南大悦城建设情况如何？项目是否在正常推进？

答：您好，济南大悦商业综合体项目目前正常建设中，感谢您的关注。

问：贵公司每次季报、中报、年报均拖到深交所要求的期限截止日前，为什么不加强内部控制和管理，将定期报告披露时间提前？

答：您好，公司定期报告披露时间符合法律法规的相关规定，感谢您的关注。

问：请问2023年年报是否有计提准备？

答：答：您好，感谢您的关注！公司会严格按照企业会计准则规定及公司一贯的会计政策，参照市场参考价格和项目的实际销售情况进行减值测试及会计处理。

问：三条红线中有一条：扣除预收账款的资产负债率不得超过百分之70。请问公司卖出这么多资产后，目前处于资产负债率为多少？2023年比2022年资产负债率降低了多少？

答：您好，感谢您的关注！公司2023年财务报告尚未披露，请您关注公司2024年披露于巨潮资讯网的《2023年年度报告》。

问：10月底刚结束的中央金融工作会议，专门提到要促进金融与房地产良性循环，加大保障性住房等三大工程”的建设。这三大工程包括城中村改造规划建设保障性住房、平急两用基础设施。请问公司在这“三大工程”中有哪些具体进展?

答：您好，感谢您的关注！针对“三大工程”建设，公司在持续实践和推进发展中，已经有相关业务积累，如在深圳、西安积极推进城中村改造项目，在多地承建保障性住房。公司将积极研究相关政策，未来根据市场情况并结合公司整体发展战略综合考量，适时开展相关项目。

问：建议公司积极筹备机构投资者交流会，稳定市场信心，引入更多的机构投资者，并推出稳定投资者信心的一系列举措。

答：您好，感谢您的建议！

问：12月15日，证监会发布《上市公司现金分红指引》 提高投资者回报水平，请问贵公司有什么具体举措提高投资者回报水平？

答：您好，公司认真做好各项经营工作，努力提高股东回报。公司根据《公司章程》规定的利润分配政策进行利润分配。如有其他需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，感谢您理解。

问：招商局蛇口工业区控股股份有限公司的公司债券“22蛇口09”，代码148154；品种二“22蛇口10”，代码148155。发行总额：36.4亿元。其中品种一发行总额为26.4亿元，品种二发行总额为人民币10亿元。 品种一期限为 3年，品种二期限为5年；品种一票面利率为2.40%；品种二票面利率为2.80%。 同样作为地产行业，同样面临行业下滑，请问贵公司发行的公司债券利率为什么比招商蛇口高出这么多？

答：您好，感谢您的关注！公司发行债券的利率是按照中债估值确定的，每次发行结果均低于中债估值，属于正常利率水平。

问：新官上任三把火，贵公司新总经理上任后，对大悦城经营情况以及上市板块价值提升有什么具体举措吗？

答：您好，感谢您的关注！公司未来将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，持续提升商业引领力和运营能力，强化品牌价值。

问：保利发展公告，拟以10亿元—20亿元回购股份。同时，公司实控人保利集团计划在未来12个月内增持公司A股股份。请问同样作为央企，贵公司对于维护上市公司主体稳步上升有什么作为，具体行动是什么？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，请您理解。

问：12月11日，国务院办公厅发布了《关于加快内外贸一体化发展的若干措施》。请问公司有什么具体措施响应国家要求？

答：您好，感谢您的关注！国务院办公厅印发《关于加快内外贸一体化发展的若干措施》提出五方面18项举措，旨在更好发挥内外贸一体化在促进经济发展、扩大内需、稳定企业等方面的重要作用。公司将持续加强核心竞争力建设，焕新消费体验，提升品牌价值。

问：请问贵公司债券“22大悦02”发行利率4.27%，今年利率环境较往年更为宽松，为什么“22大悦02”远高于近几年其他发行债券利率？除该债券外，近三年其他发行债券利率范围在“3.08%~3.78”。

答：您好，感谢您的关注！公司发行债券的利率是按照中债估值确定的，每次发行结果均低于中债估值，属于正常利率水平。

问：贵公司子公司港股上市企业大悦城地产（00207.HK）目前市净率仅0.1，每天无成交量，沦为仙股，且根据年报披露，2021年6月、2022年12月公司曹董分别减持所有股份14.92%、10.52%，高管在如此低位减持，是不是公司对大悦城地产（00207.HK）并不看好，是否考虑私有化？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，请您理解。

问：关于贵公司REITs推进进展问题，公司答复都是车轱辘话，“抓紧......，积极研究......，加快推进......“，公司经营应该有明确的目标与节点任务，难道研究到公司退市吗？请问公司对于REITs推进是否有具体时间表？

答：您好，公司如有需披露的信息，将按照信息披露规则及时履行披露义务，请您理解。

问：请问2022年报中九、公司员工情况中：母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）为604人，请问离退休职员应由国家社保统一发放养老金，为什么会有如此多数量的离退休职员仍由公司负担？

答：您好，感谢您的关注！由于历史沿革，2020年以前公司已有一定数量的退休人员，享受统筹外待遇；根据《关于国有企业退休人员社会化管理的指导意见》，对企业自行发放的现有退休人员统筹外费用，由企业按现行途径妥善处理。2023年12月31日过渡期期满后办理退休的人员，企业不再发放统筹外费用，此项指标人数每年自然减少。

问：请问2022年报中九、公司员工情况中：母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）为604人，请问离退休职员应由国家社保统一发放养老金，为什么会有如此多数量的离退休职员仍由公司负担？

答：您好，感谢您的关注！由于历史沿革，2020年以前公司已有一定数量的退休人员，享受统筹外待遇；根据《关于国有企业退休人员社会化管理的指导意见》，对企业自行发放的现有退休人员统筹外费用，由企业按现行途径妥善处理。2023年12月31日过渡期期满后办理退休的人员，企业不再发放统筹外费用，此项指标人数每年自然减少。

问：董秘您好，注意到贵公司在西北区域只进入西安，发展情况较好。时候否考虑向兰州、银川、乌鲁木齐等西北重点城市拓展，开发住宅、大悦城等项目？谢谢！

答：您好，感谢您的关注！公司目前暂无向兰州、银川、乌鲁木齐等西北城市拓展的计划，但会持续关注相关机遇。

问：请问贵公司在深圳市有哪些项目？福永中粮凤凰悦章项目属于上市公司还是大悦城地产？

答：您好，感谢您的关注！有关公司主要项目开发情况，您可以详见公司在巨潮资讯网上披露的《2023年半年度报告》中P14-P28页的表三内容。深圳中粮凤凰里项目大悦城控股的权益比例为100%。

问：请问贵公司最新股东数是多少

答：您好，感谢您的关注！截至2023年9月30日，公司股东总数为102,110户。

问：董秘您好，公司公布的23年三季报显示公司净利润同比下降48.92%，净现金流同比大幅减低10.94倍。根据碧湾APP分析，净现金流为-87.04亿元，去年同期为8.75亿元，由正转负的原因是筹资活动产生的现金流净额本期为61.18亿元，去年同期为-3.60亿元，由负转正。请问筹资活动产生的现金流净额本期由负转正的原因是什么？

答：您好，感谢您的关注！上述第三方APP提供的相关数据有误，公司公告内容建议您前往巨潮资讯网查阅。

问：多地宣布解除对房价的限制，公司年底是不是又要计提存货跌价准备了？

答：您好，感谢您的关注！公司会严格按照企业会计准则规定及公司一贯的会计政策，参照市场参考价格和项目的实际销售情况进行减值测试及会计处理。

问：2022年公司年报大幅计提，请问公司有哪些重要的风险管理措施？是如何识别、评估和管理风险的？

答：您好，感谢您的关注！公司一直高度重视风险管理工作，建立完备的风险管理制度体系，并设立风险指标进行风险的识别、评估和监测。

问：贵公司每次季报、中报、年报均拖到深交所要求的期限截止日前，请问公司文化是否也以拖延为主？为什么不加强内部控制和管理，将定期报告披露时间提前？

答：您好，公司定期报告披露时间符合法律法规的相关规定，感谢您的关注。

问：近期有些比较热门的土地没有参与竞拍，是不是还是公司资金还是比较紧张?公司高居不下的负债比例对公司整体的发展是不是仍存在一定压力，造成公司畏首畏尾?近期是否有继续出售资产改善负债表的计划？

答：您好，感谢您的关注！公司始终关注土地一级及二级市场，投资布局仍将围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资聚焦，持续优化投资结构，实现稳健扩张。

问：根据2022年报所示董事出席董事会及股东大会的情况，各位董事均较少现场出席董事会及股东大会，十几次董事会现场参与次数最多的仅为3次，大部份会议以通讯方式参加。请问贵公司各位董事参会态度针对消极，如何制定公司战略的各项决策？

答：您好，感谢您的关注！根据相关规则，董事会可以以现场或通讯方式召开，股东大会均以现场形式召开。公司董事积极参与公司召开的历次董事会和股东大会，充分发表意见，认真研讨议案。

问：请问公司是否有专人负责答复中小投资者疑问答复？互动易平台上问题为什么不在规定时间内回复？

答：您好，感谢您的关注！公司非常重视与投资者的互动交流，相关提问公司会陆续回复。

问：请问贵公司是如何大力提高上市板块质量的？为什么年报上归属于上市股东的净资产一直处于逐年减少状态？

答：您好，感谢您的关注！公司不断提高公司投资吸引力的同时，积极寻找新的业绩增长点，通过增加投资者关系活动互动与交流等方式，让投资者更好地了解公司的价值和前景。

问：公司是否考虑申请免税业务？

答：您好，感谢您的关注！公司商业暂时没有涉及免税业务。公司一直以来积极关注市场动态，并结合公司实际情况制定相应规划。

问：最近公司卖了两处物业，合计回收资金八十多亿，请问这两个项目回报率如何？

答：您好，感谢您的关注！关于上述项目的详情，请关注公司于巨潮资讯网披露的公告。

问：贵公司优势产业为投资物业及相关服务，有较高的毛利率。开发业务毛利率低，叠加资产减值计提，赔本赚吆喝。贵公司是否考虑剥离所有开发业务，以轻资产、投资物业及相关服务为主？

答：您好，感谢您的关注！公司始终坚持“双轮双核”的发展模式，其中“双轮”升级为开发+经营，不断巩固开发业务，大力提升经营能力，促进公司高质量发展；“双核”为产品+服务，持续提升产品力、服务力，从产业、城市、人民的需求出发，更好地服务于人民美好生活。

问：在目前国内融资成本不断下降的背景下，理应融资成本下降，贵公司控股港股上市公司大悦城地产00207融资成本2022年末为3.97%，2023年六月份中报上升到4.51%。请问在这样宽松的利率环境下，利率不降反升是不是利息寻租？

答：您好，感谢您的关注！大悦城地产00207的银行借款中有以美元和港元计值借款的银行借款，受美元加息影响，外币计值的银行借款融资成本在本年有所上升，相关银行借款信息在公司年报和中期报告中做充分披露，不存在利息寻租。

问：从二级市场的表现来看，请问贵公司的价值在哪里？成长性在哪里？

答：您好，感谢您的关注！公司的成长性与公司所处行业发展前景、产业政策、市场供求关系、公司创新能力以及运营管理效率等多重因素有关。公司未来将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，积极寻找新的业绩增长点，持续提升商业引领力和运营能力，强化品牌价值，提高行业声量，实现稳健扩张。

问：2023下半年以来，已有交通银行、上海银行、西安银行、齐鲁银行、厦门银行、瑞丰银行、重庆银行、沪农商行等多家A股上市银行的董监高人员从二级市场购入自家银行股票。8月底以来，包括东方财富、国金证券、海通证券、东方证券、国投资本在内的5家券商发布并实施了回购计划，预计回购规模高达28亿元。贵公司针对二级市场有什么具体提振信心的措施吗？

答：您好，感谢您的关注！一直以来，大悦城高度重视提振公司股票在二级市场活跃性，努力提高公司投资吸引力。同时，公司积极寻找新的业绩增长点，通过增加投资者关系活动互动与交流等方式，保持与二级市场投资者的良好交流，让投资者更好地了解公司的价值和前景。

问：请问贵公司如何落实《提高央企控股上市公司质量工作方案》，如何引导上市央企价值合理回归？

答：您好，感谢您的关注！公司以《提高央企控股上市公司质量工作方案》为指导，积极提升核心竞争能力。

问：公司既然非常欢迎机构投资者来公司调研、沟通，为何不主动邀请机构投资者考察，交流？现在A股5000多家上市企业，贵公司仍旧坚持甲方思维，二级市场被忽略，贵公司不主动求变，如何适应市场下行？

答：您好，感谢您的关注！一直以来，大悦城高度重视提振公司股票在二级市场活跃性，努力提高公司投资吸引力。同时，公司积极寻找新的业绩增长点，通过增加投资者关系活动互动与交流等方式，保持与二级市场投资者的良好交流，让投资者更好地了解公司的价值和前景。

问：贵公司2022年年报显示一年内到期的非流动负债金额为12,113,992,891.66，为什么在2023年三季报中筹资活动产生的现金流量净额为-15,330,487,028.87，偿还金额为什么超出一年内到期的非流动负债？超付部分是做什么用途？

答：您好，感谢您的关注！筹资活动产生的现金流量净额为筹资活动现金流入与流出净额，受到现金流入及流出因素综合影响，其中偿还金额除一年内到期的非流动负债，还包含偿付短期借款、利息等因素影响。

问：贵公司答复既然根据业务性质及结合经营情况制定了多项业绩考核办法，并严格按照业绩考核结果兑现绩效奖金，包括《经理层成员薪酬管理办法》、《经理层成员业绩考核管理办法》等。那么请问为什么在业绩下滑，销售不及预期且出现巨额亏损的情况下，工资支出确在增加？请问公司是否采取的反向激励措施？

答：您好，感谢您的关注！上述销售费用中的职工薪酬增加主要是公司新开及筹开购物中心项目所致。

问：2022年2月16日，大悦城（000031.SZ）与招商银行成功签署100亿元并购融资战略合作协议，宣布双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。2022年2月18日，大悦城控股再获浦发银行授予100亿元并购融资额度。两家银行授信后，大悦城利用授信资金情况能否展开详细说明？涉及的项目以及资金使用情况。

答：您好，感谢您的关注！上述银行为大悦城控股提供并购融资额度，双方合作的内容包括但不限于并购顾问、并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。招商银行与大悦城控股在公司债、中票、资产证券化、项目融资等直接融资及间接融资上开展了广泛而深入的合作，为公司业务发展提供了大力支持。

问：2021年公司职工薪酬为264802077.42，2022年公司职工薪酬出现大幅增长至302,101,302.82，增幅高达14.1%，在总体营收收入、净利润都出现下滑的情况下，为何出现此现象，内部是否有降本增效措施？

答：您好，感谢您的关注！上述销售费用中的职工薪酬增加主要是公司新开及筹开购物中心项目所致。

问：董秘好！大悦城规模几千亿，债务1000多亿总市值才小小的100多亿反映出资本市场不看好大悦城，我作为长线股东和商场的会员，想提问主要想建议大悦城能像日本伊藤商场搞个有自己品质线上商品平台吗？ 可以像拼多多搞个海外版的线上平台吗？搞个大悦城品质定位线上平台一定受欢迎。我希望公司认真考虑一下我的建议，相信搞个线上平台对几千亿大悦城来说问题不大。

答：您好，感谢您的建议！

问：2023年三季报报告期末公司总资产 2,081.98 亿元，较年初下降 2.91%，归属于上市公司股东的净资产 148.10 亿元，较年初下降 3.85%。为什么归属于上市公司股东的净资产下降幅度要超过公司总资产下降幅度？前面年报也有相关情况，少数股东盈利，上市公司股东亏损。是否少数股东侵占了上市公司股东权益？

答：您好，感谢您的关注！公司总资产和归母净资产的变动幅度不可比。上市公司与少数股东合作的项目，双方股东按照投资协议、章程规定，同股同权，共担风险，按照出资比例向项目公司履行出资义务并享有项目公司可变回报，不存在少数股东侵占上市公司股权的情况。

问：11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。会上，深圳市国资委表示如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。贵公司二级市场被北向资金长期流出，股价被做空，请问贵公司控股股东为什么不采取实际行动支持？

答：您好，感谢您的建议！

问：公司为什么不考虑拓展海外项目？作为香港上市公司00207的控股公司，为什么不进行全球化布局？即使在香港的项目也未见有开拓！

答：您好，感谢您的建议！

问：万科公司2022年度新增融资平均成本仅仅为3.88%，而22大悦02债券利率为4.27%，23大悦01债券利率为3.97%，在利率下行的大环境下，公司在短期流动性充裕的情况下为什么发行如此高利率债券？是否实际账户余额与财报披露不一致？

答：您好，感谢您的关注！在债券市场发行期间，我司发行债券均低于当期债券估值，属于正常发行水平。公司账户余额与实际账户余额一致。

问：根据公司回答，截至2023年9月30日，公司共新获取3宗地块，计容建面约16.8万平米，分布在上海、南京、西安3个一二线城市。请问贵公司在这3宗地块权益比例分别是多少？即使按均售价10万元/平，权益比例100%，可售货值不过168亿，距离公司销售目标相去甚远，这样的拿地频率怎么确保经营利润？怎么能实现稳健发展？

答：您好，感谢您的关注！公司在上海、南京、西安获得项目的项目层面股权比例分别为100%、100%和70%。目前公司可售货值能够确保未来经营发展。

问：2023年11月29日08:07互动易上投资者提问“请问公司美元债情况如何?是否有兑付风险?”，贵公司于2023年11月30日17：32答复“目前公司无美元债。”根据2023年贵公司披露中报29章节长期借款中所列，贵公司金额前五名的长期借款中第1、2、4项均为美元借款，借款起使日分别为2019年11月8日，2022年12月8日，2022年10月24日。请问董秘对公司经营情况了解？是否在搪塞投资者？

答：您好，感谢您的关注！美元债是指以美元作为计价和支付货币的债券。中资美元债，是欧洲债券的一种，是由中国的经济主体发行的，以美元计价，最后以美元还本付息，属于美元资产。公司关于上述内容的回复符合公司实际情况。公司的美元债务是大悦城控股子公司大悦城地产（00207.HK）以美元计值的银行借款，不属于美元债。相关银行借款信息公司已做充分披露。

问：根据《 人民日报 》（ 2023年11月29日 02 版）消息，首批消费基础设施REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复。此次获批的3单项目分别为将在上交所上市的华夏金茂购物中心REIT，以及将在深交所上市的华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT，底层资产均为购物中心。贵公司有不少购物中心，请问REITs推进进展如何？为什么决策动作总是慢于同行业其他企业？内部是否考虑流程优化？

答：您好，感谢您的关注！公司在消费基础设施领域具有丰富的开发运营经验，已经沉淀了一批优质资产，将抓紧政策窗口期、积极研究政策利好，加快推进消费基础设施REITs发行工作研究，不断优化公司资产结构。

问：2022年上海大区毛利率仅为9.15%，作为去化良好的区域，2022年上海大区的上海大悦中心、上海瑞虹均成功售出，且未有大幅折价，为何2022年上海大区毛利率如此低？是否存在利益输送？

答：您好，2022年上海大区毛利率主要受到2022年结算产品差异影响。公司合法合规经营，感谢您的关注！

问：崇州市成都原山项目2011 年 6 月开工，目前开发进度为在建，距今已有13年，请问该项目进展情况？是否已经烂尾？

答：您好，感谢您的关注！上述项目为分期开发项目，目前处于正常开发阶段。

问：成都龙泉驿区御岭湾项目2007 年 1 月开工，目前开发进度为在建，该项目累计总投资金额236,167.03 万元，预计总投资金额252,352.00 万元，投资进度93.6%，请问该项目目前进展如何，开发周期为什么历时这么久？

答：您好，感谢您的关注！上述项目为分期开发项目，目前处于正常开发阶段。

问：公司2022年财报显示，上海大区剩余可开发计容建筑面积1,375,800.13m2，北京大区剩余可开发计容建筑面积1,207,440.38m2，华南大区剩余可开发计容建筑面积1,021,995.89m2，总的剩余可开发计容建筑面积13,146,885.03m2，国内一线城市可开发建筑面积仅占剩余可开发面积的27.4%，大部分为二、三线城市存货，在房地产下行趋势下，如何保证公司经营目标？

答：您好，感谢您的关注！2023年，公司牢牢把握新发展格局对地产行业的新要求，持续稳健经营。稳投资布局方面，公司区域深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群，重点布局一线、强二线城市核心区域。未来，公司投资布局将进一步聚焦，围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资，持续优化投资结构，实现稳健发展。目前公司可售货值能够确保未来经营发展。

问：公司对上市板块重视程度如何？为何从不与机构投资者交流沟通？

答：您好，感谢您的关注！公司一直以来高度重视与投资者的互动交流，非常欢迎机构投资者来公司调研、沟通。另，公司投资者咨询热线为010-85017888，在工作时间内设有专人负责接听。

问：请问公司美元债情况如何？是否有兑付风险？

答：您好，感谢您的关注！目前公司无美元债。

问：上半年大悦城控股大幅缩减投资，于公开市场获取南京、西安2宗宅地，2023年第三季度，大悦城新增1个项目，上海市虹口区北外滩街道hk367-01地块。公开市场拿地这么少，请问贵公司如何保证后续经营情况？在目前整体新房开发大幅缩减的情况下，未来新房供应减少，新房供不应求是有可能发生的，请问贵公司如何研判未来走势，如果保证未来的投资经营活动？

答：您好，感谢您的关注！截至2023年9月30日，公司共新获取3宗地块，计容建面约16.8万平米，分布在上海、南京、西安3个一二线城市。截至目前，公司可售货值能够确保未来经营发展。未来公司将聚焦一线城市及经济基础好的二线城市的核心板块，筛选优质地块，确保经营利润，实现稳健发展。