中房置业股份有限公司2009年年度报告
一、重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 中天运会计师事务所有限公司为本公司出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已作详细说明，请投资者注意阅读。
(四)
公司负责人姓名 岳慧欣
主管会计工作负责人姓名 肖 冰
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 孟长舒
公司负责人岳慧欣、主管会计工作负责人肖冰及会计机构负责人（会计主管人员）孟长舒声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
(五) 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
(六) 公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
二、公司基本情况
(一) 公司信息
公司的法定中文名称 中房置业股份有限公司
公司的法定英文名称 CRED HOLDING CO.,LTD
公司法定代表人 岳慧欣
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓 名 桂红植 郭洪洁
北京市海淀区苏州街18号长远天地 北京市海淀区苏州街18号长远天地
联系地址
大厦C座二层 大厦C座二层
电 话 010-82608847 010-82608847
传 真 010-82611808 010-82611808
电子信箱 guihz@163.com ghjbb@126.com
(三) 基本情况简介
注册地址 北京市海淀区苏州街 18 号院4 号楼4212-3 房间
注册地址的邮政编码 100080
办公地址 北京市海淀区苏州街 18 号长远天地大厦C 座二层
办公地址的邮政编码 100080
公司国际互联网网址 http://www.credholding.com
电子信箱 600890@126.com
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 股 上海证券交易所 *ST 中房 600890 ST 中房、中房股份、长春长铃中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
(六) 其他有关资料
公司首次注册登记日期 1993 年6 月 12 日
公司首次注册登记地点 长春市工商行政管理局
公司变更注册登记日期 2003 年9 月28 日
公司变更注册登记地点 北京市工商行政管理局
首次变更 企业法人营业执照注册号 1100001617668
税务登记号码 110104243838949X
组织机构代码 24383849-X
公司变更注册登记日期 2007 年6 月 11 日
公司变更注册登记地点 北京市工商行政管理局
第2 次变更 企业法人营业执照注册号 1100000016176682
税务登记号码 110104243838949X
组织机构代码 24383849-X
公司聘请的会计师事务所名称 中天运会计师事务所有限公司
北京市西城区车公庄大街九号五栋大楼B1 座
公司聘请的会计师事务所办公地址
7、8 层
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
三、会计数据和业务数据摘要
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
项目 金额
营业利润 47,407,928.90
利润总额 51,501,978.75
归属于上市公司股东的净利润 40,553,025.07
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 14,503,058.69
经营活动产生的现金流量净额 104,726,278.01
(二) 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 说明
天津南开区政府给予本公司
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
185,944.00 之子公司天津乾成置业有限
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
公司的政府扶植基金
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小 取得新疆茂润国际物流有限
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允 849,401.80 公司股权时形成的营业外收
价值产生的收益 入
本公司之子公司新疆茂润国
债务重组损益 3,063,677.65 际物流公司的债权人豁免的
借款及利息
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
30,001.57
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
以前年度的其他应收款收
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 21,933,615.60
回，转回坏帐准备
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,973.60
所得税影响额 -7,700.64
合计 26,049,966.38
(三) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2008 年 本期比 2007 年
上年同
主要会计数据 2009 年
调整后 调整前 期增减 调整后 调整前
(%)
营业收入 111,493,645.79 31,604,279.64 31,604,279.64 252.78 267,920,260.00 267,920,260.00
利润总额 51,501,978.75 -22,798,524.38 -24,251,199.51 325.90 -40,646,340.57 -40,275,012.23
归属于上市公司 40,553,025.07 -25,124,510.93 -26,577,186.06 261.41 -57,664,264.13 -57,292,935.79
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
股东的净利润归属于上市公司股
东的扣除非经常性 14,503,058.69 -25,499,491.02 -26,952,166.15 156.88 -41,129,286.36 -40,757,958.02
损益的净利润
经营活动产生的
104,726,278.01 7,250,692.86 7,250,692.86 1,344.36 -61,385,626.14 -61,385,626.14
现金流量净额
2008 年末 本期末 2007 年末
比上年
2009 年末
调整后 调整前 同期末 调整后 调整前
增减(%)
总资产 488,115,283.63 396,208,648.37 399,239,712.54 23.20 489,934,751.37 494,476,214.65
所有者权益（或股
306,810,749.96 266,257,724.89 284,025,825.78 15.23 291,382,235.82 310,603,011.84
东权益）
2008 年 本期比上年同期增 2007 年
主要财务指标 2009 年
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.0700 -0.0434 -0.0459 261.29 -0.0996 -0.0989
稀释每股收益（元／股） 0.0700 -0.0434 -0.0459 261.29 -0.0996 -0.0989
扣除非经常性损益后的基
0.0250 -0.0440 -0.0465 156.82 -0.0710 -0.0704
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率
14.15 -9.01 -8.94 增加23.16 个百分点 -17.61 -16.89
（%）
扣除非经常性损益后的加
5.06 -9.15 -9.07 增加 14.21个百分点 -12.56 -12.01
权平均净资产收益率（%）
每股经营活动产生的现金
0.1808 0.0125 0.0125 1,346.40 -0.1060 -0.1060
流量净额（元／股）
2008 年末 本期末比上年同期 2007 年末
2009 年末
调整后 调整前 末增减(%) 调整后 调整前
归属于上市公司股东的每
0.53 0.46 0.49 15.22 0.50 0.54
股净资产（元／股）
(四) 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 1,229,064.52 0 -1,229,064.52 -162,008.50
合 计 1,229,064.52 0 -1,229,064.52 -162,008.50
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
四、股本变动及股东情况
(一) 股本变动情况
1、股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
(二) 证券发行与上市情况
1、前三年历次证券发行情况
截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
2、公司股份总数及结构的变动情况
报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
3、现存的内部职工股情况
本报告期末公司无内部职工股。
(三) 股东和实际控制人情况
1、股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 26,097 户
前十名股东持股情况
持股 持有有限售 质押或冻
报告期内
股东名称 股东性质 比例 持股总数 条件股份 结的股份
增减
(%) 数量 数量
冻结
中国房地产开发集团公司 国有法人 24.93 144,387,013 0 144,387,013
144,387,013
境内非国有 质押
天津中维商贸有限公司 18.42 106,667,219 0 106,667,219
法人 106,667,219
吴鸣霄 境内自然人 1.73 10,000,599 10,000,599 0 未知
海南大宏物业投资公司 未知 0.79 4,572,990 0 0 未知
巨化集团公司设备材料公司 未知 0.54 3,146,507 0 0 未知
上海华山康健医疗有限公司 未知 0.52 3,001,072 3,001,072 0 未知
广州市宇华商业配送有限公司 未知 0.50 2,873,000 0 0 未知
上海华山健康管理有限公司 未知 0.43 2,504,093 0 0 未知
丁亚男 境内自然人 0.42 2,440,949 2,440,949 0 未知
金新锋 境内自然人 0.35 2,005,200 2,005,200 0 未知
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
单位：股
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
吴鸣霄 10,000,599 人民币普通股
海南大宏物业投资公司 4,572,990 人民币普通股
巨化集团公司设备材料公司 3,146,507 人民币普通股
上海华山康健医疗有限公司 3,001,072 人民币普通股
广州市宇华商业配送有限公司 2,873,000 人民币普通股
上海华山健康管理有限公司 2,504,093 人民币普通股
丁亚男 2,440,949 人民币普通股
金新锋 2,005,200 人民币普通股
孙玉芳 1,900,000 人民币普通股
蒋梅英 1,560,000 人民币普通股
公司未知上述股东间是否存在关联关系或一致行动人的情况。未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 上述前十名无限售条件的股东与前十名股东之间是否存在关联关系
或一致行动人的情况。
（1）兰州铁路公安局依法冻结了中国房地产开发集团公司持有的本公司15,580,000
股限售流通股，冻结期限自2008 年4 月 14 日至2010 年4 月 14 日；轮候冻结了中国房地
产开发集团公司持有的本公司 128,807,013股限售流通股，冻结期限为两年，自转为正式
冻结之日起计算；
（2）因招商银行股份有限公司深圳罗湖支行与中房集团南方置业有限公司、中国房
地产开发集团公司借款合同纠纷一案，广东省汕尾市城区人民法院继续冻结了中国房地产
开发集团公司持有的本公司 128,807,013股限售流通股（其中72,193,506 股已质押），冻
结期限自2008 年6 月27 日至2010 年6 月26 日止；
（3）因中国建设银行股份有限公司北京前门支行诉中房投资控股有限责任公司、中
国房地产开发集团公司一案，北京市第二中级人民法院轮候冻结了中国房地产开发集团公
司持有的本公司 144,387,013股限售流通股，冻结期限二年，自转为正式冻结之日起计算；
（4 ）因深圳发展银行上海徐汇支行诉上海唯亚实业投资有限公司等一案，上海市第
一中级人民法院轮候续冻了中国房地产开发集团公司持有的本公司 144,387,013股限售流
通股。轮候冻结起始日为2006 年 12 月29 日，冻结期限两年，自转为正式冻结之日起计
算；
（5）因北京市大成房地产开发总公司诉中国房地产开发集团公司执行一案，北京市
第一中级人民法院依法轮候冻结了中国房地产开发集团公司持有的本公司 144,387,013股
限售流通股，冻结起始日为2009 年2 月 19 日，冻结期限为两年（自转为正式冻结之日起
计算）；
（6）天津中维商贸有限公司于2008 年 1 月 11 日将所持有的本公司106,667,219股限
售流通股质押给交通银行股份有限公司天津分行，质押登记日为2008 年 1 月 11 日。
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前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位:股
有限售条件股份可上市交易情况
序 持有的有限售
有限售条件股东名称 可上市交易时 新增可上市交易 限售条件
号 条件股份数量
间 股份数量
获得流通权60 个月内不
1 中国房地产开发集团公司 144,387,013 2012-1-5 上市交易；在承诺的禁售
期满后，通过交易所出售
2 天津中维商贸有限公司 106,667,219 2012-1-5 的价格不低于7 元/股
2、控股股东及实际控制人情况
(1) 控股股东情况
○法人
单位：万元 币种：人民币
名称 中国房地产开发集团公司
单位负责人或法定代表人 甄少华
成立日期 1981 年 1 月 16 日
注册资本 138,086.50
许可经营项目：无。一般经营项目：国内外房地产综合开
发（含土地开发）与经营；城市基础设施建设、民用与工
业建筑（含高层建筑）总承包，建筑装修；进出口业务；
黑色金属（含钢材）、非金属矿产品、木材、水泥、建筑
主要经营业务或管理活动 材料、橡胶、化工原料及产品、机械设备、电子产品、仪
器仪表、纸张、轻工产品、针纺产品、服装、五金交电、
家用电器、家具、工艺美术的销售、仓储；汽车的销售；
计算机软硬件及工程建设新技术、新工艺的开发、应用、
推广；与以上业务相关的各类咨询、服务。
(2) 控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
3、其他持股在百分之十以上的法人股东
单位：万元 币种：人民币
股东名称 法人代表 注册资本 成立日期 主要经营业务或管理活动
计算机、网络及外国设备生产、
销售；日用百货、五金交电、办
天津中维商贸
邹强 1,000 1997-9-15 公用品、建筑装饰材料批发兼零
有限公司
售。国家有专营、专项规定的按
专营专项规定办理。
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五、董事、监事和高级管理人员
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
报告期
年 年 内从公 是否在股
初 末 司领取 东单位或
性 年 任期起始 任期终止 变动
姓名 职务 持 持 的报酬 其他关联
别 龄 日期 日期 原因
股 股 总额 单位领取
数 数 (万元) 报酬、津贴
(税前)
岳慧欣 董事长 男 54 2008-6-20 2011-6-19 0 0 27.5 否
孟万河 董事 男 45 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
薛四敏 董事 男 43 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
栾仁和 董事 男 56 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
杨松柏 董事、总经理 男 40 2008-6-20 2011-6-19 0 0 27.5 否
邓 鲁 董事、副总经理 男 55 2008-6-20 2011-6-19 0 0 19.0 否
刘俊彦 独立董事 男 44 2008-6-20 2011-6-19 0 0 6.0 否
冯兆一 独立董事 男 56 2008-6-20 2011-6-19 0 0 6.0 否
陈志强 独立董事 男 52 2008-6-20 2011-6-19 0 0 6.0 否
徐永建 监事长 男 48 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
唐俊环 监事 女 45 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
夏晓卫 监事 男 37 2008-6-20 2011-6-19 0 0 0 是
张爱乾 监事 女 43 2008-6-20 2011-6-19 0 0 10.5 否
王雷淏 监事 男 32 2008-6-20 2011-6-19 0 0 10.2 否
副总经理、财务总
肖 冰 女 39 2008-6-20 2011-6-19 0 0 19.0 否
监
邵家强 副总经理 男 55 2008-6-20 2009-12-2 0 0 19.0 否
柴 勇 副总经理 男 42 2008-6-20 2011-6-19 0 0 19.0 否
副总经理、董事会
桂红植 男 39 2008-6-20 2011-6-19 0 0 19.0 否
秘书
洪 蕾 总法律顾问 女 38 2008-6-20 2011-6-19 0 0 19.0 否
合 计 / / / / / 0 0 / 207.7 /
董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历：
1、岳慧欣：历任中国房地产开发集团公司法律事务部部长；现任中房置业股份有限
公司董事长；
2、孟万河：历任中国房地产开发集团公司副总经济师兼经营管理部部长；中国房地
产开发集团公司总经理助理。现任中国房地产开发集团公司总经济师兼企业发展部部长；
3、薛四敏：历任建设部沈阳煤气热力研究设计院财务处副处长、处长、副院长；中
国房地产开发集团公司财务部部长。现任中国房地产开发集团公司总会计师、财务部部长、
中住地产开发公司总会计师；
4、栾仁和：历任华通置业有限公司副总经理。现任华通置业有限公司总经理；中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
5、杨松柏：历任新疆亚博房地产开发公司总经理；中房置业股份有限公司副总经理；中房置业股份有限公司董事、副总经理。现任中房置业股份有限公司董事、总经理；
☆ 6、邓鲁：历任新疆亚博房地产开发公司营销副总经理；中房置业股份有限公司总经理助理。现任中房置业股份有限公司董事、副总经理；
7、刘俊彦：历任中国人民大学商学院会计系教研室主任。现任中国人民商学院会计系教研室主任、广夏(银川)实业股份有限公司独立董事、亚宝药业集团股份有限公司独立董事；
8、冯兆一：历任并现任天津泰达投资控股有限公司副总经理；
9、陈志强：历任并现任北京中圣国脉管理咨询公司高级顾问；
10、徐永建：历任中国建筑材料海南公司总经理；中国新元资产管理公司资产二部总经理。现任中国房地产开发集团公司总法律顾问兼法律部部长，中住地产开发公司总法律顾问；
11、唐俊环：历任中国房地产开发集团公司财务部副部长、审计部负责人。现任中国房地产开发集团公司审计部部长；
12、夏晓卫：历任上海英创投资有限公司采购总监。现任天津中维商贸有限公司副总经理；
13、张爱乾：历任并现任中房长远房地产开发有限责任公司财务部副经理、经理。现任中房长远房地产开发有限责任公司总经理助理、中房置业股份有限公司职工监事；
14、王雷淏：历任中房置业股份有限公司综合办公室业务主管、业务经理、副主任。现任中房置业股份有限公司综合办公室主任、职工监事；
15、肖冰：历任中国房地产开发集团公司财务部副部长。现任中房置业股份有限公司副总经理、财务总监；
16、邵家强：历任扬州国际珠宝城有限公司副总裁、中房置业股份有限公司副总经理；
17、柴勇：历任中国住房投资建设公司副总经理；天津乾成置业有限公司董事、总经理。现任中房置业股份有限公司副总经理；
18、桂红植：历任中房置业股份有限公司证券部副经理、证券事务代表、证券部经理。现任中房置业股份有限公司副总经理、董事会秘书；
19、洪蕾：历任中国住房投资建设公司综合管理部副经理、经理、办公室主任、总法律顾问。现任中房置业股份有限公司总法律顾问。
(二) 在股东单位任职情况
任期起 任期终 是否领取
姓名 股东单位名称 担任的职务
始日期 止日期 报酬津贴
孟万河 中国房地产开发集团公司 总经济师、企业发展部部长 是
薛四敏 中国房地产开发集团公司 总会计师、财务部部长 是
徐永建 中国房地产开发集团公司 总法律顾问、法律部部长 是
唐俊环 中国房地产开发集团公司 审计部部长 是
夏晓卫 天津中维商贸有限公司 副总经理 是
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在其他单位任职情况
任期起 任期终 是否领取
姓名 其他单位名称 担任的职务
始日期 止日期 报酬津贴
薛四敏 中住地产开发公司 总会计师 否
栾仁和 华通置业有限公司 总经理 是
中国人民大学商学院会计系 教研室主任
刘俊彦 广夏(银川)实业股份有限公司 独立董事 是
亚宝药业集团股份有限公司 独立董事
冯兆一 天津泰达投资控股有限公司 副总经理 是
陈志强 北京中圣国脉管理咨询公司 高级顾问 是
徐永建 中住地产开发公司 总法律顾问 否
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：董事、监事无津贴；独立董事津贴由股东大会决定；高级管理人员报酬由董事会决定；
2、董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：高级管理人员薪酬按照董事会通过的
《薪酬管理办法》及《高级管理人员薪酬标准》发放；
3、董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况：高管人员的基本工资和岗位工资按照薪酬体系逐月发放，绩效工资按考核结果年终一次性发放。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
邵家强 副总经理 离任 个人原因辞职
(五) 公司员工情况
在职员工总数 49
公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
技术人员 2
财务人员 15
行政人员 28
销售人员 4
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 4
本科 21
大专及以下 24
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六、公司治理结构
(一)公司治理的情况
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》和中国证监会等监管部门的要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作，继续提高公司治理水平。报告期内，公司制订了《防范控股股东及其他关联方占用上市公司资金管理制度》、《对外信息报送和使用管理制度》，修订了《信息披露管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《审计委员会年报工作规程》。股东大会、董事会和经营层规范运作，切实保障了公司和股东的合法权益。公司的实际运作情况符合中国证监会发布的有关上市公司治理规范的要求。
1、关于公司股东与股东大会：
公司严格按照《股东大会规则》的要求召集、召开股东大会，按规定提前公告关于股东大会的通知以及提前在上交所网站披露股东大会的会议资料，聘请常年法律顾问对股东大会的合法性和有效性出具法律意见书，确保全体股东能够充分行使自己的权利；
2、关于董事与董事会：
公司严格按照章程规定的程序推荐和选举董事，公司董事诚信、勤勉、切实履行职责，强化了对重大事项的决策职能。公司三名独立董事在决策过程中对公司风险管理、关联交易等一系列重要事项发表了有益的建议；
3、关于监事与监事会：
公司监事能认真履行自己的职责，能够本着对股东负责的精神对公司财务、公司董事、高管人员履行职责的合法、合规性进行监督；
4、关于信息披露：
公司能够严格按照法律、法规和《公司章程》的规定，真实、准确、完整、及时地披露相关信息，确保所有股东享有平等的机会获得信息。
5、关于证监局的检查
2009 年 6 月，北京市证监局对公司进行了关于2008 年年报及相关情况的专项检查，检查了公司2008 年的财务资料、股东大会、董事会及监事会的文件、相关制度、资金占用情况、收购转让资产的文件记录等，并约见了相关人员进行谈话，于2009 年7 月下发了监管意见书。公司已按监管意见书的要求进行了自查，并逐项落实，现已全部完成整改要求。
(二) 董事履行职责情况
1、董事参加董事会的出席情况
本年应参 以通讯 是否连续两
董事 是否独 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参
姓名 立董事 席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议
岳慧欣 否 7 3 4 0 0 否
孟万河 否 7 0 4 3 0 是
薛四敏 否 7 3 4 0 0 否中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
栾仁和 否 7 3 4 0 0 否
杨松柏 否 7 3 4 0 0 否
邓 鲁 否 7 3 4 0 0 否
刘俊彦 是 7 3 4 0 0 否
冯兆一 是 7 3 4 0 0 否
陈志强 是 7 3 4 0 0 否
孟万河董事因出差未出席董事会第六届董事会七次、十一次及十二次会议，均委托薛四敏董事代为行使表决权。
年内召开董事会会议次数 7
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 4
现场结合通讯方式召开会议次数 0
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
3、独立董事相关工作制度的建立健全情况、主要内容及独立董事履职情况
公司制定了《独立董事制度》、《独立董事年报工作制度》和《董事会审计委员会年报工作规程》等相关的独立董事制度，明确了独立董事在履职过程中的责任、权利和义务，以及在公司年度财务报告审计过程中和年报披露过程中的工作内容和流程。
报告期内，公司独立董事能认真了解公司运作情况，积极参加公司董事会和股东大会，根据自身的专业知识、工作经验和独立地位，为公司重大决策提供专业性意见，对公司相关事项发表了独立意见，依法合规地履行了独立董事职责，为保证公司健康持续发展起到了积极的作用。
(三)公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
是否独
情况说明
立完整
公司拥有完整的营销体系和独立自主的经营能力，在业务上
业务方面独立完整情况 是
完全独立于控股股东；
公司建立了完善的人力资源管理体系及薪酬管理制度，设立
人员方面独立完整情况 是 了独立的职能部门和业务机构，公司高管均在公司领取报
酬，且未在股东单位兼职；
资产方面独立完整情况 是 公司产权清晰，拥有独立完整的采购、运营系统；
公司按照公司章程构建了适合公司发展的较健全的组织机
机构方面独立完整情况 是
构；
公司拥有独立的财务部门、完善的会计核算体系及财务管理
财务方面独立完整情况 是 制度，财务人员岗位明确。依法开设了独立的银行帐户，依
法独立纳税。
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
（四）公司内部控制制度的建立健全情况
建立健全并有效实施内部控制是本公司董事会及管理层的责任。本公司
内部控制的目标是：合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务
内部控制建设的总体方案
报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战
略。
公司已基本建立起较为完善的内部控制相关制度，并根据外部环境和公
内部控制制度建立健全的 司发展的需要及时作相应更新和调整。通过内部审计，对各控股子公司
工作计划及其实施情况 内部控制执行情况进行检查，加强对子公司的控制力度，使内控制度更
好的执行。
公司监事会、董事会审计委员会负责协调、检查、监督公司内部控制审
内部控制检查监督部门的 计及其他相关事宜。公司设有审计部，主要负责对公司内部控制制度的
设置情况 监督与检查，定期检查公司内部控制制度缺陷，评估其执行的效果和效
率，并及时提出改进建议。
公司制定了《内部审计制度》，公司审计部采取定期和不定期的方式对
内部监督和内部控制自我 公司及控股子公司的内控制度、经济效益、财务收支等事项进行审计监
评价工作开展情况 督，并将检查中发现的内部控制缺陷和异常事项、改进建议及解决进展
情况形成内部审计报告，向公司董事会、审计委员会、监事会报告。
公司董事会将根据外部环境变化、业务发展要求及时更新或修订公司内
董事会对内部控制有关工
部控制相关制度。不断完善内部控制制度，加强对内部控制制度的监督
作的安排
力度。
公司制定完善了《财务管理制度》、《原始凭证管理暂行规定》、《关
于财务报销制度的暂行规定》、《现金管理办法》、《财务档案管理制
与财务核算相关的内部控
度》、《预算管理暂行办法》等财务制度，制定了《控股子公司各级审
制制度的完善情况
批暂行权限及流程》、《二级子公司与财务相关的业务流程图》，保证
了各项内控制度的有效执行。
内部控制存在的缺陷及整 公司内部控制的检查力度有待加强，监督检查缺乏持续性。未发现其它
改情况 内部控制存在的重大缺陷。
(五) 高级管理人员的考评及激励情况
公司《薪酬管理办法》规定了高级管理人员的薪酬标准。高管人员的基本工资和岗位工资按照薪酬体系逐月发放，绩效工资按考核结果年终一次性发放。公司在现有制度的基础上正在制定更为科学有效的考核与激励办法。
(六) 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
(七) 公司建立年报信息披露重大差错责任追究制度的情况
公司第六届董事会十四次会议审议通过了《年报信息披露重大差错责任追究制度》，对年报信息披露工作中有关人员未按规定履行职责、义务，导致年报信息披露出现重大差错的，规定了相关责任。报告期内，公司未发生重大会计差错更正、重大遗漏信息补充及业绩预告更正等情况。
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
七、股东大会情况简介
(一) 年度股东大会情况
决议刊登的信息
会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸
披露日期
2008 年度股东大会 2009-5-21 中国证券报、上海证券报 2009-5-22
审议通过了以下议案：1、2008 年年度报告及摘要；2、2008 年度董事会工作报告；3、
2008 年度监事会工作报告；4、2008 年度财务决算报告；5、2008 年度利润分配预案及资本公积金转增股本议案；6、关于修改公司章程的议案；6、关于制订防范控股股东及其他关联方占用上市公司资金管理制度的议案。
(二) 临时股东大会情况
决议刊登的信
会议届次 召开日期 决议刊登的信息披露报纸
息披露日期
2009 年第一次临时股东大会 2009-3-6 中国证券报、上海证券报 2009-3-7
审议通过了《关于续聘天职国际会计师事务所有限公司为本公司提供2008 年度审计服务及审计费用的议案》。
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
八、董事会报告
(一) 管理层讨论与分析
由于公司2007、2008 年两年连续亏损，公司董事会及经营层充分认识到2009 年实现
盈利的重要性。2009 年，公司抓住银行信贷政策松动、房价上涨的机会，加大公司尾房
的销售力度，取得了很好的成绩。截至2009 年底，天津凯摩国际公寓项目尾盘已经全部
销售，北京乐城项目的服务楼实现整体销售，长远天地项目的剩余尾房也销售近半。同时，
公司盘活存量资产，收购优质资产，解决公司持续盈利能力问题。2009 年，公司转让了
徐州天嘉房地产开发有限公司的 55%股权，引进一家有实力和能力运作该项目的公司，
以期尽快启动中枢街项目，同时利用回流部分资金，为公司的下一步运作创造条件；公司
收购了新疆茂润国际物流有限公司100%股权，收购完成后能够对现有资产进行统一经营，
培育新的利润增长点。另外，公司还积极解决历史遗留问题，部分诉讼案件取得了阶段性
进展。
2009 年，公司实现营业收入 11,149 万元，同比增加252.78%；营业利润4,741 万元，
同比增加289.73%；归属于母公司所有者的净利润4,055 万元，同比增加261.41%。
1、公司主营业务及其经营情况
（1）主营业务分行业、分产品情况表
单位：人民币元
营业收入 营业成本
分行业或分 营业利润 营业利润率比上年
营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
产品 率(%) 增减(%)
减(%) 减(%)
分行业
房地产行业 111,493,645.79 53,737,907.98 51.80 252.78 169.21 增加 14.96个百分点分产品
销售及出租 111,493,645.79 53,737,907.98 51.80 252.78 169.21 增加 14.96个百分点房屋收入
（2）主营业务分地区情况
单位：人民币元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华北地区 104,104,178.79 260.82
西北地区 7,389,467.00 168.50
2009 年度向前五名客户销售的收入总额为78,689,852.20 元，占公司2009 年度营业收
入的70.58%。
（3）主要控股及参股公司的经营情况说明
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
单位：人民币万元
投资 资产
公司名称 注册资本 业务性质 净利润
比例 规模
北京中房长远房地产开发有限责任公司 5,000 100% 房地产开发 24,687.36 2,854.42
中房集团华北城市建设投资有限公司 3,600 100% 房地产开发 10,301.47 -21.62
中房上海房产营销有限公司 5,000 90% 房地产中介 943.52 -21.63
徐州天嘉房地产开发有限公司 2,210 100% 房地产开发 6,012.32 691.64
天津乾成置业有限公司 1,000 100% 房地产开发 3,289.67 103.82
新疆中房置业有限公司 13,000 100% 房屋租赁等 7,931.60 -42.16
新疆茂润国际物流有限公司 500 100% 物流、房屋租赁等 8,590.20 151.48
新疆茂润国际物流有限公司自2009 年 12 月起纳入合并报表范围。
2、主要财务指标分析
（1） 报告期资产构成同比发生重大变动说明
单位：人民币万元
2009 年期末数 2009 年期初数
项目 占总资产 占总资产 占总资产比例的增减 变化原 因
金额 金额
比例(%) 比例(%)
货币资金 7,563.04 15.49 1,370.94 3.46 增加 12.03个百分点 注 1
存货 20,539.63 42.08 24,468.00 61.76 减少 19.68个百分点 注2
投资性房地产 19,124.75 39.18 11,429.43 28.85 增加 10.33个百分点 注 3
其他应付款 9,353.38 19.16 5,299.09 13.37 增加 5.79 个百分点 注4
注 1：本公司子公司中房长远公司和天津乾成公司销售房产收回房款以及本公司收到
转让徐州天嘉公司部分股权转让款所致；
注2：主要是报告期内销售库存房产结转成本所致；
注 3：是报告期增加纳入合并范围的新疆茂润持有的投资性房地产所致；
注4：主要是由于本年度收到转让徐州天嘉部分股权转让款暂列往来款所致。
（2）报告期现金流构成情况、同比发生重大变动情况及与报告期净利润发生重大差
异的说明
单位：人民币万元
项目 本报告期 上一报告期 变动原因
经营活动产生的现金流量净额 10,472.63 725.07 注 1
投资活动产生的现金流量净额 -4,280.53 -3,636.79
筹资活动产生的现金流量净额 0 -7,262.14 注 2
注 1：本报告期较上一报告期增加主要为公司收到销售房款所致；中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
注2：主要为上一报告期公司子公司天津乾成公司归还银行贷款及利息所致。
3、对公司未来发展的展望
（1） 行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局
2009 年，国家采取适度宽松的货币政策使得房地产市场企稳回升。4 月以来，全国
70个大中城市房价环比连续上涨，一线城市的价格超过了07 年楼市的最高点，二线城市房价也快速上涨。正是由于房价的过快上涨引起了国家的高度重视，国家对政策进行了调整，近期出台了多项政策抑制房价过快上涨。国家的政策调控旨在促进房地产业的稳定健康发展，在增加保障性住房、惠民生的同时，实现保增长、扩内需、防通胀目标，国家还会不断对政策进行调整。
随着城市化进程的不断加快，经济状况的转好，人均可支配收入的提高，房地产市场仍将保持增长态势，房价短期内的过快上涨对国家以及企业的持续发展是不利的。随着经济形势的好转，国家政策的有效实施，房地产行业将会平稳健康发展。
（2） 未来发展机遇和挑战
公司密切关注宏观调控政策走势及市场变化，整合各方资源，加强土地储备能力及市场运作能力，使公司摆脱现有局面。
（3） 新年度主要经营计划
公司将继续贯彻公司发展战略，继续盘活存量资产，推进徐州中枢街项目的进度，同时积极寻找新项目，加大公司融资力度、成本控制力度，全面推行企业内部控制基本规范，尽快使公司房地产业务步入正轨。
（4 ） 风险因素及应对措施
A、宏观政策风险。房地产行业受政府宏观政策与行业政策的影响较大。为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府可以利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。公司如不能及时适应国家政策的变化并做出相应调整，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
B、市场风险。房地产项目开发周期长、涉及环节多的行业特征，会导致项目达不到盈利预期。
C、财务风险。房地产项目所需资金量较大，大量银行借款会导致财务费用增加，加大业务成本。
针对上述风险，公司将在项目开发过程中，实时监控市场及政策的变化，把握市场良机，以灵活性的策略应对外部环境的制约与冲击。同时公司将通过各种渠道增加土地储备，加强经营管理，加大成本控制力度，实施有效的预算管理，全面推行公司治理基本规范要求，有效发挥资金使用率。
4、同公允价值计量的报表项目
交易性金融资产中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
报告期内控股子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司将持有的嘉实债券基金全部处置，并将公允价值变动转回。
与公允价值计量相关的项目
单位：人民币万元
本期公允价 计入权益的累
期初金额 本期计提的 期末金额
项目 （1） 值变动损益 计公允价值变
（2 ） 减值（5） （6）
（3） 动（4 ）
金融资产
其中：1、以公允价值计
量且其变动计入当期损益 122.91 -16.20 0
的金融资产
其中：衍生金融资产
2、可供出售金融资产
金融资产小计 122.91 -16.20 0
(二) 公司投资情况
单位:万元
报告期内投资额 8,919.2
投资额增减变动数 219.2
上年同期投资额 8,700
投资额增减幅度(%) 2.52
注：报告期内投资额包括承担的被投资企业的债务。
被投资的公司情况
占被投资
被投资的公
主要经营活动 公司权益 备注
司名称
的比例(%)
一般经营项目（国家法律、行政法规规定有专项审批的项目除外；
需要取得专项审批的项目待取得有关部门的批准文件或颁发的许新疆茂润国
可证、资质证后方可经营，具体经营项目和期限以有关部门的批
际物流有限 100
准文件或颁发的许可证、资质证为准），国际货运代理；货物与公司
☆ 技术的进出口业务；建材、陶瓷制品、商品混凝土、石油制品、
化工制品、五金交电、钢材、日用百货、针纺织品、皮棉的销售。
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
单位：万元 币种：人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
新疆茂润国际物流有限公司 8,919.2 完成工商变更手续中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
本公司控股子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业有限公司分别以240 万元和 160 万元共计400 万元购买曾海琴、陈勇持有的新疆茂润60%和40%股权。
(三) 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
经中天运会计师事务所公司对本公司2009 年的财务状况及经营成果的审计，出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告。强调事项为公司累计经营亏损较大，持续经营能力存在重大不确定性。
公司董事会就2009 年审计报告中非标准无保留意见涉及事项作出如下说明：
公司累计经营亏损主要是由于公司历史遗留问题没有得到根本解决，导致公司资金紧张，无法开展正常的经营活动。公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状，2009 年通过现有尾房销售及加大历史遗留问题的力度已实现盈利。公司还将进一步改善现有资产的经营和管理，积极寻求新的利润增长点，尽快使公司房地产业务步入正轨：
1、积极推进项目进度，努力寻找新项目，增加土地储备，促进房地产业务进一步发展；
2、进一步加大历史遗留问题的处理力度，敦促胜诉案件的执行，对未决诉讼根据实际情况，采取相应措施，把对公司的影响降到最低；
3、继续加大成本控制力度，加强全面预算管理，并进一步推进绩效考核工作；
4、加大公司融资力度，拓展融资渠道；
5、全面推行企业内部控制基本规范，提升公司治理水平。
(四)陈述董事会对公司会计政策、会计估计变更、重大会计差错更正、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正的原因及影响的讨论结果，以及对有关责任人采取的问责措施及处理结果
1、报告期内，公司无会计政策、会计估计变更、重大遗漏信息补充以及业绩预告修正。
2、前期重大会计差错更正
报告期内，由于公司更换中天运会计师事务所为本公司提供2009 年度审计服务，中天运会计师事务所对前期会计差错进行了更正。中天运会计师事务所已与前任天职国际会计师事务所就会计差错的更正进行了沟通。
追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
受影响的各个比较期间报表项
会计差错更正的内容 批准处理情况 累积影响数
目名称根据子公司北京中房长远房地
已批准 应交税费 14,737,036.72
产开发有限责任公司 2009 年土
地增值税鉴证报告调整 2008 年 未分配利润 -14,737,036.72
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
及以前年度营业税金及附加、应
营业税金及附加—2008 年 57,723.98
交税费、未分配利润
营业税金及附加—2008 年以前 14,679,312.74
其他应收款 -3,031,064.17
更正2008 年及以前年度 未分配利润 -3,031,064.17
已批准
合并差错 资产减值损失——2008 年 -1,510,399.11
资产减值损失——2008 年以前 4,541,463.28
（1）前期差错追溯调整的说明：本公司子公司北京长远房地产开发有限责任公司从
2006 年起开始根据国家税务总局的国税发【2006】187 号文件要求进行土增税清算工作，
在 2009 年 7-8 月北京互仁信税务师事务所有限公司对彩和家园及乐城项目进行土地增值
税鉴证，该事务所对两个项目分别出具了互仁信土增鉴字【2009】002 号和互仁信土增鉴
字【2009】003 号土地增值税清算鉴证报告；前述土地增值税鉴证报告 2009 年 11 月 24
日已经税务机关核准。2009 年本公司根据前述土地增值税鉴证报告对2009 年以前期间的
土地增值税进行了调整。因本公司彩和家园项目和乐城项目将在2010 年进行项目所得税
清算，故本次前期差错更正暂未调整企业所得税。
本项会计差错调增本公司2009 年年初应交税费---应交土地增值税 14,737,036.72 元，
调减 2009 年年初未分配利润 14,737,036.72 元（其中：调增 2008 年营业税金及附加
57,723.98 元，调增2008 年以前年度营业税金及附加 14,679,312.74 元）。
截至2008 年 12 月31 日，本公司已累计缴纳土地增值税1,005.84 万元。
（2）合并差错
由于以前年度合并报表过程中内部往来的坏账准备抵销额与实际内部往来计提的坏
账准备不一致，出现多抵销已计提的坏账准备，本期将此事项进行差错更正，调减 2009
年年初其他应收款3,031,064.17 元，调减2009 年年初未分配利润3,031,064.17 元（其中：
调减 2008 年度资产减值损失 1,510,399.11 元，调减 2008 年年初未分配利润 4,541,463.28
元）。
(五) 董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
决议刊登
会议届次 召开日期 决议内容 决议刊登的信息披露报纸 的信息披
露日期
第六届董事会六次会议 2009-2-18 中国证券报、上海证券报 2009-2-19
第六届董事会七次会议 2009-4-16 中国证券报、上海证券报 2009-4-18
第六届董事会八次会议 2009-4-23 2009 年第一季度报告 中国证券报、上海证券报 2009-4-24
2009 年半年度报告全
第六届董事会九次会议 2009-8-6 中国证券报、上海证券报 2009-8-8
文及摘要
第六届董事会十次会议 2009-10-22 2009 年第三季度报告 中国证券报、上海证券报 2009-10-23
第六届董事会十一次会议 2009-11-12 中国证券报、上海证券报 2009-11-13
第六届董事会十二次会议 2009-12-2 中国证券报、上海证券报 2009-12-4
2、董事会对股东大会决议的执行情况中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
报告期内，董事会严格按照《公司章程》及有关法律、法规的规定，认真执行股东大会的各项决议。董事会在履职过程中未超越股东大会授权范围。
3、董事会下设的审计委员会相关工作制度的建立健全情况、主要内容以及履职情况汇总报告
2008 年公司制定了《审计委员会年报工作规程》，并于2009 年进行了修订，对审计委员会在年报期间的工作规程做了进一步规范。在公司2009 年度报告编制过程中，审计委员会充分履行了监督职能，在审计机构进场前以及审计期间就审计工作进行了充分沟通，并对审计报告进行了认真审核。审计委员会认为经审计的公司2009 年年度报告符合企业会计准则和相关规定要求，公允地反映了公司的经营、财务状况。
4、董事会下设的薪酬委员会的履职情况汇总报告
公司薪酬与考核委员会对2009 年年度报告中披露的公司董事、监事和高级管理人员的薪酬进行了审核，认为：公司2009 年年度报告中披露董事、监事和高级管理人员的薪酬严格执行了公司薪酬管理制度和绩效考核制度，并根据规定发放了相关薪酬。
(六) 利润分配或资本公积金转增股本预案
经中天运会计师事务所有限公司审计，2009 年度归属于母公司所有者的净利润为
40,553,025.07 元，加上年初未分配利润-418,191,279.57 元，期末可供分配的利润-377,638,254.50 元。
由于公司累计未分配利润为负数，本年度公司拟不进行利润分配，资本公积金不转增股本。
(七) 公司外部信息使用人管理制度建立健全情况
经公司第六届董事会十二次会议通过，制定了《对外信息报送及使用管理制度》，对对外报送相关信息及外部信息使用人使用本公司信息的相关行为作了详细的规定。中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
九、监事会报告
(一) 监事会的工作情况
召开会议的次数 4
监事会会议情况 监事会会议议题
1、2009 年年度报告及摘要；2、2008 年度监事会工作报
告；3、2008 年度财务决算报告；4、关于监事会对董事会
第六届监事会五次会议
关于2008 年度审计报告中非标意见专项说明的意见的议
案。
第六届监事会六次会议 2009 年第一季度报告
第六届监事会七次会议 2009 年半年度报告全文及摘要
第六届监事会八次会议 2009 年第三季度报告
(二) 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，公司部分监事列席了董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为，本年度公司各项决策合法，公司董事会及经营管理人员执行公司职务时没有违反法律、法规、公司章程，没有损害公司及股东利益的行为。
(三) 监事会对检查公司财务情况的独立意见
报告期内，监事会检查了公司业务和财务情况，审核了董事会提交的季度、半年度、年度财务报告及其他文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果。中天运会计师事务所有限公司为本公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。
(四) 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
报告期内，公司挂牌转让了徐州天嘉房地产开发有限公司 55%的股权，控股子公司收购了新疆茂润国际物流有限公司 100%的股权。公司监事会列席了审议上述事项的董事会，认为出售和收购资产的交易符合法律法规和公司章程的规定，未发现损害股东的利益和造成公司资产流失的情况。
(五)监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
经中天运会计师事务所对公司 2009 年的财务状况及经营成果的审计，出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告。公司董事会就 2009 年审计报告中非标准无保留意见作出了相关说明。监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说明，监事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应进一步具体落实，切实提高公司持续经营能力，保护股东及投资者的利益。中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
十、重要事项
(一) 重大诉讼仲裁事项
1、本公司曾于2006 年 12 月 19 日向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求长铃集团有限公司（以下简称长铃集团）偿还欠款 48,942,899.63 元及利息，或由其指定下属相应能力公司承担上述债务，吉林省高级人民法院一审判决长铃集团给付我公司2,501,107.68 元及利息，驳回我公司的其他诉讼请求。
我公司认为吉林省高级人民法院的上述判决认定事实不清，适用法律错误，于 2007
年 7 月 27 日向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，要求长铃集团履行偿还欠款
48,942,899.63 元及利息的责任，或由其指定其下属相应能力公司承担此债务的义务。2008
年6 月，中华人民共和国最高人民法院下达[2007]民二终字第181 号民事判决书，判决长铃集团给付我公司2,501,107.68 元及利息，指定其下属公司给付我公司42,734,879.63 元及相应利息。该判决为终审判决。
本公司就该案向吉林省高院提请强制执行申请，目前此案件已进入执行阶段。
相关公告于 2006 年 12 月29 日、2007 年 8 月 7 日、2008 年 6 月21 日刊登在《上海证券报》、《中国证券报》。
2、2007 年4 月，公司原大股东长铃集团有限公司（原长春长铃集团有限公司）起诉本公司未按约定向其过户附、配件分公司和相关资产，致使附、配件分公司资产严重缩水，要求本公司赔偿损失 2,990 万元。2007 年 12 月，长春经济技术开发区人民法院做出一审判决，判决我公司赔偿长铃集团有限公司经济损失2,990 万元，并承担诉讼费用。
本公司认为长春经济技术开发区人民法院的判决认定事实错误、证据不足，适用法律错误，于2007 年 12 月向吉林省长春市中级人民法院提起上诉，要求依法撤销长春经济技术开发区人民法院的判决，驳回长铃集团有限公司对本公司的诉讼请求，并判令长铃集团有限公司承担本案一审、二审诉讼费用。2008 年 6 月，本公司收到吉林省长春市中级人民法院[2008]长民二终字第 61 号民事判决书，维持原判。
我公司认为一审、二审判决认定事实错误，于 2008 年 7 月 1 日向吉林省高级人民法院申请再审。经吉林省高级人民法院审查，认为我公司申请再审的请求符合规定，于2009
年 7 月 3 日下达（2008）吉民申字第42 号民事裁定书，裁定本案件由吉林省高级人民法院提审，再审期间，中止原判决的执行。
公司将密切关注此案件的进展情况，并及时履行信息披露义务。
相关公告于 2007 年 4 月27 日、2007 年 12 月 17 日、2008 年 7 月2 日、2009 年 7 月
14 日刊登在《上海证券报》、《中国证券报》。
3、我公司曾于2005 年4 月7 日向甘肃省高级人民法院提起诉讼，控告甘肃证券有限责任公司、甘肃证券有限责任公司兰州和政路证券营业部及深圳市慧真科技开发有限公司对本公司计 137,659,400.00 元的投资资金未尽谨慎保管义务，并未经本公司同意随意处置本公司资产。2005 年 10 月，本公司接到甘肃省高级人民法院（2005）甘民二初字第20-2
号民事裁定书，根据最高人民法院明传“关于对以甘肃证券有限责任公司及其所属证券营中房置业股份有限公司 2009 年年度报告业部、服务部和关联公司为被告的民商事案件暂缓受理、暂缓审理、暂缓执行的通知”的精神，裁定本案中止诉讼。2008 年该案件恢复审理。
甘肃省高级人民法院已下达（2005）甘民二初字第20 号民事判决书，判决驳回我公司的诉讼请求，并承担诉讼费用。
公司将密切关注相关进展情况，并及时履行信息披露义务。
相关公告于2008 年 10 月25 日刊登在《上海证券报》、《中国证券报》。
4、我公司曾于2004 年 10 月 18 日向上海市高级人民法院提起诉讼，控告武汉证券有限责任公司上海新港路营业部、武汉证券有限责任公司在未经本公司授权的情况下，擅自处置本公司的财产9,750 万元国债。上海市高级人民法院将此案转由上海市第二中级人民法院审理。2005 年9 月8 日本公司接到上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民（商）初字第 340 号民事裁定书，根据最高人民法院明传“关于对以武汉证券有限公司及其附属机构为被告、第三人、协助执行人的民商事案件暂缓受理、暂缓审理、暂缓执行的通知”，裁定本案中止诉讼。
2008 年 12 月，上海市第二中级人民法院下达（2004）沪二中民三（商）初字第340
号民事判决书。判决武汉证券有限责任公司新港路营业部向我公司赔偿人民币96,783,000
元；武汉证券有限责任公司新港路营业部向我公司赔偿02 国债（3）期自2004 年4 月20
日起至2008 年 1 月 8 日止的国债利息（按该期国债利率计付）；武汉证券有限责任公司对被告武汉证券有限责任公司新港路营业部不能履行部分承担补充赔偿责任；诉讼费用由被告承担。
武汉证券有限责任公司及代表人武汉证券有限责任公司破产财产管理人不服一审法院作出的判决，已于2009 年 1 月向上海市高级人民法院提起上诉，要求驳回我公司的一审诉讼请求。2009 年 7 月，我公司收到上海市高级人民法院（2009）沪高民二（商）终字第 31 号民事裁定书，因上诉人武汉证券有限责任公司向上海市高级人民法院申请撤回上诉，上海高级人民法院已裁定准许上诉人武汉证券有限责任公司撤回上诉，并承担诉讼费用。本裁定为终审裁定。
我公司向武汉证券破产财产管理人申报了债权，并已于2009 年 12 月份收到第一次分配款 671.74 万元。
公司将密切关注此案件的进展情况，并及时履行信息披露义务。
相关公告于2008 年 12 月 16 日、2009 年 1 月21 日及2009 年7 月 16 日刊登在《上海证券报》、《中国证券报》。
(二) 破产重整相关事项
本年度公司无破产重整相关事项。
(三) 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
1、证券投资情况
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
序 证券 证券 最初投资成 持有数量 期末账面 占期末证券投 报告期损益
证券简称
号 品种 代码 本（元） （股） 值（元） 资比例（％） （元）
1 债券 007005 嘉实债券 1,000,000.00 1,000,052.5 0 100 192,010.07
合 计 1,000,000.00 / 0 100 192,010.07
(四) 资产交易事项
1、收购资产情况
单位:万元 币种:人民币
该资产
自收购
自本年初至本 是否为 贡献的
交易 日起至 所涉及 所涉及
年末为上市公 关联交 净利润
对方 资产 本年末 的资产 的债权
被收购资 购买 司贡献的净利 易（如 资产收购 占上市 关联
或最 收购 为上市 产权是 债务是
产 日 润（适用于同 是，说明 定价原则 公司净 关系
终控 价格 公司贡 否已全 否已全
一控制下的企 定价原 利润的
制方 献的净 部过户 部转移
业合并） 则） 比例
利润
(%)
新疆茂润 以净资产曾海
国际物流 2009- 评估值作
琴、 400 151.48 / 否 是 是 3.74 无
有限公司 12-2 为定价依陈勇
100%股权 据
本次收购是控股子公司北京中房长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业有限
公司分别以240 万元和160万元收购曾海琴和陈勇持有的新疆茂润国际物流有限公司60%
和 40%股权。本次收购以净资产评估值作为定价依据，扣除过户公司应承担房产税等费
用，确定收购价格为400 万元。
2、出售资产情况
单位:万元 币种:人民币
本年初起 是否为 该资产出
所涉及
至出售日 出售 关联交 所涉及的 售贡献的 关
资产出 的资产
交易对 被出售资 出售价 该资产为 产生 易（如 债权债务 净利润占 联
出售日 售定价 产权是
方 产 格 上市公司 的损 是，说 是否已全 上市公司 关
原则 否已全
贡献的净 益 明定价 部转移 净利润的 系
部过户
利润 原则） 比例(%)
北京瑞 徐州天嘉
以净资
诚盛达 房地产开
产评估
贸易有 发有限公 12,500 否 否 否 / 无
值为基
限责任 司55%股
础
公司 权
公司第六届董事会十一次会议审议通过了以挂牌方式出售控股子公司徐州天嘉房地
产开发有限公司 55%股权的议案，挂牌底价为 12,500 万元。最终北京瑞诚盛达贸易有限
责任公司以 12,500 万元价格取得受让方资格，公司于2009 年 12 月21 日与其签订了产权
交易合同。目前受让方已按合同约定支付了首笔转让款3,750 万元，尚未完成股权过户。
2009 年会计报表合并范围中仍包含徐州天嘉房地产开发有限公司，合并比例 100%。
若2010年该项股权交易完成，根据交易合同的约定，过渡期（评估基准日2009年9月
30 日至产权交割日的期间）55%股权所属的损益由北京瑞诚盛达贸易有限责任公司承担，
则2009年10月起徐州天嘉房地产开发有限公司55%股权所属的损益不再由本公司享有。此
事项将会在2010年度对2009年合并报表进行追溯调整，2009年10-12月徐州天嘉房地产开
发有限公司净利润835.35万元，55%股权所属的损益459.44万元将调减2009年度当期利润。
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
(五) 报告期内公司重大关联交易事项
1、关联债权债务往来
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方 关联关系
发生额 余额 发生额 余额
长春长铃酒花制品有限责任公司 控股子公司 690.47
广瀚电子科技(苏州)有限公司 联营公司 537.75
母公司的控股
中房军安工程公司 85.00
子公司
长春长铃集团有限公司 其他关联人 889.46
长春摩托车发动机有限公司 其他关联人 471.70
长铃集团销售有限公司 其他关联人 440.92
长春长铃摩托车销售有限公司 其他关联人 1,110.45
长春长铃摩托车有限公司 其他关联人 1,848.26
合 计 5,451.26 622.75
报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的
0
发生额（元）
公司向控股股东及其子公司提供资金的余额（元） 0
报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
单位：万元 币种：人民币
控股股东及其他关联方非经营性占用上 报告期内发生 报告期内已清欠情况
市公司资金的余额 的期间占用、
报告期内 清欠方 清欠金 清欠时间
报告期内发 期末归还的总
报告期初 报告期末 清欠总额 式 额 （月份）
生额 金额
4,760.79 0 4,760.79 0 0 / / /
前大股东长春长铃集团及其附属企业股权转让时遗留下来的
资金占用总额为 17,439.82 万元。2006 年 1 月23 日最高人民
法院终审判决由上海唯亚实业投资有限公司向本公司支付股
权转让款 9,439 万元及长铃集团购买附件、配件两分公司款
6,060 万元，共计 15,499万元。2006 年 8 月3 日，吉林省高
控股股东及其他关联方非经营性资金占
级人民法院拍卖了上海唯亚持有的本公司22 ％股权，拍卖总
用及清欠情况的其他说明
额 13,550 万元。根据2005 年7 月8 日本公司与长铃集团达成
的《和解协议》，上海唯亚22 ％股权拍卖款扣除公司垫付的
执行费、股权拍卖费及其他相关费用，用于抵偿上述欠款。
公司已对长春长铃集团有限公司所欠余款提起诉讼。诉讼情
况详见重大诉讼仲裁事项。
(六) 重大合同及其履行情况
1、为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含10％）的托管、承包、租
赁事项
(1) 托管情况
本年度公司无托管事项。
(2) 承包情况
本年度公司无承包事项。中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
(3) 租赁情况
本年度公司无租赁事项。
2、担保情况
本年度公司无担保事项。
3、委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
4、其他重大合同
本年度公司无其他重大合同。
(七) 承诺事项履行情况
1、公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
承诺事项 承诺内容 履行情况
大股东中国房地产开发集团公司及二股东天津中维商
贸有限公司承诺：1、在法定承诺禁售期（即所所持股票获
目前尚未到达
股改承诺 得流通权后 12个月）期满后，48 个月内不上市交易；2、
履约时间。
在上述承诺的禁售期满后，通过交易所出售的价格不低于 7
元/股。目前尚未达到履约时间。
(八) 聘任、解聘会计师事务所情况
单位:万元 币种:人民币
是否改聘会计师事务所： 是
☆ 原聘任 现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所有限公司 中天运会计师事务所有限公司
境内会计师事务所报酬 35 35
境内会计师事务所审计年限 5 1
按照国资委《关于加强中央企业财务决算审计工作的通知》（国资厅发评价[2005]43
号）选聘审计机构的精神，以及大股东中国房地产开发集团公司《关于 2009 年度财务决算审计的通知》要求，本公司改聘中天运会计师事务所有限公司为本公司提供 2009 年度审计服务。
(九) 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
(十) 其他重大事项的说明
本公司因筹划重大资产重组事宜，公司股票曾于2009 年6 月8 日起停牌。停牌期间，公司与相关各方就重大资产重组事项开展了进一步论证工作。经论证，认为本次重大资产
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
重组的方案尚不成熟，公司董事会决定中止筹划该事项，并承诺在3 个月内不再筹划此事，
公司股票自2009 年7 月8 日起复牌。
(十一) 信息披露索引
事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期
2008 年度业绩预亏公告 中国证券报A03 版、上海证券报C7 版 2009-1-8
重大诉讼进展公告 中国证券报B03 版、上海证券报C53 版 2009-1-21
第六届董事会六次会议决议及召开
中国证券报B07 版、上海证券报封3 版 2009-2-19
2009 年第一次临时股东大会的通知
股票交易异常波动公告 中国证券报B07 版、上海证券报封3 版 2009-2-19
关于大股东股权司法轮候冻结的公告 中国证券报C006 版、上海证券报22 版 2009-2-21
2009 年第一次临时股东大会决议公告 中国证券报C003 版、上海证券报40 版 2009-3-7
股票交易异常波动公告 中国证券报D002 版、上海证券报C23 版 2009-3-18
股票交易异常波动公告 中国证券报D015 版、上海证券报C21 版 2009-4-1
中国证券报C086、C087 版、上海证券报
2008 年度报告摘要 2009-4-18
91、92 版第六届董事会七次会议决议公告及召开
中国证券报C087 版、上海证券报91 版 2009-4-18
2008 年度股东大会的通知
第六届监事会五次会议决议公告 中国证券报C087 版、上海证券报91 版 2009-4-18
股票实行退市风险警示的公告 中国证券报D075 版、上海证券报A72 版 2009-4-20
2009 年第一季度报告 中国证券报D014 版、上海证券报C27 版 2009-4-24
关于大股东股权司法轮候冻结的公告 中国证券报C019 版、上海证券报26 版 2009-5-16
2008 年度股东大会决议公告 中国证券报C11 版、上海证券报C21 版 2009-5-22
重大资产重组停牌公告 中国证券报B05 版、上海证券报C16 版 2009-6-9
关于重大资产重组的进展公告 中国证券报C08 版、上海证券报A06 版 2009-6-15
关于重大资产重组的进展公告 中国证券报B03 版、上海证券报A16 版 2009-6-22
关于重大资产重组的进展公告 中国证券报D003 版、上海证券报A13 版 2009-6-29
关于重大资产重组的进展公告 中国证券报B03 版、上海证券报A6 版 2009-7-6
关于中止筹划重大资产重组事项暨股票
中国证券报纸A07 版、上海证券报C12 版 2009-7-8
复牌的公告
诉讼进展公告 中国证券报D010 版、上海证券报C21 版 2009-7-14
股票交易异常波动公告 中国证券报B06 版、上海证券报C15 版 2009-7-16
诉讼进展公告 中国证券报B06 版、上海证券报C15 版 2009-7-16
股票交易异常波动公告 中国证券报B04 版、上海证券报C26 版 2009-7-29
2009 年半年度业绩预亏公告 中国证券报B04 版、上海证券报C26 版 2009-7-29
股票交易异常波动公告 中国证券报B06 版、上海证券报A10 版 2009-8-3
2009 年半年度报告摘要 中国证券报C022 版、上海证券报28 版 2009-8-8
股票交易异常波动公告 中国证券报C07 版、上海证券报C93 版 2009-8-18
股票交易异常波动公告 中国证券报D175 版、上海证券报C7 版 2009-8-25
股票交易异常波动公告 中国证券报B03 版、上海证券报B26 版 2009-9-17
2009 年第三季度报告 中国证券报D018 版、上海证券报B13 版 2009-10-23
第六届董事会十一次会议决议公告 中国证券报C07 版、上海证券报B30 版 2009-11-13
关于挂牌转让控股子公司徐州天嘉房地 中国证券报C07 版、上海证券报B30 版 2009-11-13
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告产开发有限公司 55%股权的公告
关于大股东股权解除轮候冻结的公告 中国证券报D006 版、上海证券报B21 版 2009-12-1
第六届董事会十二次会议决议公告 中国证券报D007 版、上海证券报B31 版 2009-12-4
收购股权公告 中国证券报D007 版、上海证券报B31 版 2009-12-4
收购新疆茂润股权进展公告 中国证券报D007 版、上海证券报B22 版 2009-12-10
关于挂牌转让徐州天嘉55%股权的进展
中国证券报B02 版、上海证券报B13 版 2009-12-24
公告
刊载的互联网网站及检索路径：http://www.sse.com.cn中房置业股份有限公司 2009 年年度报告十一、财务报告
（一）审计报告
审 计 报 告
中天运〔2010 〕审字第010004 号中房置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中房置业股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2009
年 12 月 31 日的资产负债表及合并资产负债表，2009 年度的利润表及合并利润表、所有者权益变动表及合并所有者权益变动表，现金流量表及合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是中房置业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，中房置业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了中房置业公司2009 年 12 月31 日的财务状况、2009 年度的经营成果和现金流量。
四、强调事项
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注五、26 所述，贵公司至 2009 年 12
月31 日，累计经营亏损37,763.83 万元。贵公司已在财务报表附注十二、5 充分披露了拟采取的改善措施，但持续经营能力仍然存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。
中天运会计师事务所有限公司 中国注册会计师：刘红卫
中国·北京 中国注册会计师：骆 彧
二○一○年四月一十四日中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
（二）财务报表
合并资产负债表
2009 年 12 月 31 日
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 五、1 75,630,375.20 13,709,363.98
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 五、2 1,229,064.52
应收票据
应收账款 五、3
预付款项 五、5 2,535,457.32 2,558,802.60
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五、4 5,929,526.18 8,543,360.71
买入返售金融资产
存货 五、6 205,396,300.18 244,680,018.01
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 289,491,658.88 270,720,609.82
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 五、7
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五、8、9
投资性房地产 五、10 191,247,524.41 114,294,279.22
固定资产 五、11 7,020,380.21 10,796,855.53
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、12 23,264.33 43,761.14
开发支出
商誉 五、13 326,956.73 326,956.73
长期待摊费用
递延所得税资产 五、14 5,499.07 26,185.93
其他非流动资产
非流动资产合计 198,623,624.75 125,488,038.55
资产总计 488,115,283.63 396,208,648.37
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
项目 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 五、16 24,268,547.40 23,733,331.08
预收款项 五、17 6,983,086.01 6,473,979.01
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五、18 1,215,716.23 938,578.38
应交税费 五、19 18,648,294.27 9,077,623.32
应付利息
应付股利 五、20 3,042,718.48 3,045,253.48
其他应付款 五、21 93,533,800.13 52,990,894.42
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 147,692,162.52 96,259,659.69
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 五、22 30,096,300.00 30,096,300.00
递延所得税负债 五、14 2,887,655.90 2,944,922.03
其他非流动负债
非流动负债合计 32,983,955.90 33,041,222.03
负债合计 180,676,118.42 129,300,881.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 五、23 579,194,925.00 579,194,925.00
资本公积 五、24 20,337,892.29 20,337,892.29
减：库存股
专项储备
盈余公积 五、25 84,916,187.17 84,916,187.17
一般风险准备
未分配利润 五、26 -377,638,254.50 -418,191,279.57
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 306,810,749.96 266,257,724.89
少数股东权益 628,415.25 650,041.76
所有者权益合计 307,439,165.21 266,907,766.65
负债和所有者权益总计 488,115,283.63 396,208,648.37
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
母公司资产负债表
2009 年 12 月 31 日
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 45,024.43 51,002.03
交易性金融资产
应收票据
应收账款 十三、1
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 十三、2 65,900,917.01 22,015,560.31
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 65,945,941.44 22,066,562.34
非流动资产：
可供出售金融资产 - -
持有至到期投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 十三、3 250,149,363.51 250,149,363.51
投资性房地产 9,527,255.17
固定资产 3,615,941.04 5,745,376.47
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 7,293.39 22,698.16
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 263,299,853.11 255,917,438.14
资产总计 329,245,794.55 277,984,000.48
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
项目 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 7,950,490.14 8,150,490.14
预收款项
应付职工薪酬 395,089.93 336,667.77
应交税费 -385,240.76 -347,907.34
应付利息
应付股利 3,042,718.48 3,045,253.48
其他应付款 88,610,833.70 47,315,765.26
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 99,613,891.49 58,500,269.31
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债 30,096,300.00 30,096,300.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 30,096,300.00 30,096,300.00
负债合计 129,710,191.49 88,596,569.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 579,194,925.00 579,194,925.00
资本公积 3,586,560.91 3,586,560.91
减：库存股
专项储备
盈余公积 84,916,187.17 84,916,187.17
一般风险准备
未分配利润 -468,162,070.02 -478,310,241.91
所有者权益合计 199,535,603.06 189,387,431.17
负债和所有者权益合计 329,245,794.55 277,984,000.48
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
合并利润表
2009 年度
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 111,493,645.79 31,604,279.64
其中：营业收入 五、27 111,493,645.79 31,604,279.64
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 64,115,718.46 54,842,787.52
其中：营业成本 五、27 53,737,907.98 19,961,173.33
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 五、28 10,414,031.95 2,531,336.58
销售费用 734,451.36 507,170.24
管理费用 18,671,348.23 29,390,091.77
财务费用 901,062.11 1,301,876.96
资产减值损失 五、31 -20,343,083.17 1,151,138.64
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 五、29 -162,008.50 5,000.26
投资收益（损失以“－”号填列） 五、30 192,010.07 -1,753,397.63
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 47,407,928.90 -24,986,905.25
加：营业外收入 五、32 4,101,669.45 2,782,363.91
减：营业外支出 五、33 7,619.60 593,983.04
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 51,501,978.75 -22,798,524.38
减：所得税费用 五、34 10,970,580.19 2,433,371.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 40,531,398.56 -25,231,896.04
归属于母公司所有者的净利润 40,553,025.07 -25,124,510.93
少数股东损益 -21,626.51 -107,385.11
六、每股收益：
（一）基本每股收益 五、35 0.0700 -0.0434
（二）稀释每股收益 五、35 0.0700 -0.0434
七、其他综合收益 五、36
八、综合收益总额 40,531,398.56 -25,231,896.04
归属于母公司所有者的综合收益总额 40,553,025.07 -25,124,510.93
归属于少数股东的综合收益总额 -21,626.51 -107,385.11
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元。
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
母公司利润表
2009 年度
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 十三、4
减:营业成本 十三、4 99,761.83
营业税金及附加
销售费用
管理费用 8,298,139.85 10,600,431.96
财务费用 2,607.24 2,370.05
资产减值损失 -8,441,151.51 2,013,069.09
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益 十三、5 10,107,529.30 -3,006,285.23
其中:对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 10,148,171.89 -15,622,156.33
加: 营业外收入
减：营业外支出 565,368.93
其中:非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 10,148,171.89 -16,187,525.26
减：所得税费用 152,169.44
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 10,148,171.89 -16,339,694.70
五、每股收益
（一）基本每股收益 0.0175 -0.0282
☆ （二）稀释每股收益 0.0175 -0.0282
六、其他综合收益
七、综合收益总额
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
合并现金流量表
2009 年 1-12 月
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 111,916,423.78 16,714,231.13
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 185,944.00 378,361.41
收到其他与经营活动有关的现金 五、37 23,897,429.34 49,938,605.29
经营活动现金流入小计 135,999,797.12 67,031,197.83
购买商品、接受劳务支付的现金 1,948,944.97 6,565,488.69
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 7,292,122.60 9,089,871.82
支付的各项税费 12,635,222.57 14,146,878.55
支付其他与经营活动有关的现金 五、37 9,397,228.97 29,978,265.91
经营活动现金流出小计 31,273,519.11 59,780,504.97
经营活动产生的现金流量净额 104,726,278.01 7,250,692.86
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,067,056.02 10,001,064.49
取得投资收益收到的现金 192,010.07 994,395.93
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回 450.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 37,500,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 38,759,066.09 10,995,910.42
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 77,572,070.00 396,992.00
的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,992,262.88 46,966,778.52
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 81,564,332.88 47,363,770.52
投资活动产生的现金流量净额 -42,805,266.79 -36,367,860.10
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 70,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,621,370.15
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 - 72,621,370.15
-72,621,370.15
筹资活动产生的现金流量净额 -
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 61,921,011.22 -101,738,537.39
加：期初现金及现金等价物的余额 13,709,363.98 115,447,901.37
六、期末现金及现金等价物余额 75,630,375.20 13,709,363.98
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
母公司现金流量表
2009 年 1-12 月
编报单位：中房置业股份有限公司 单位：人民币元
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 12,527,507.80 11,195,979.77
经营活动现金流入小计 12,527,507.80 11,195,979.77
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 3,970,174.33 4,862,809.33
支付的各项税费 387,235.06 4,327,147.20
支付其他与经营活动有关的现金 45,676,076.01 2,026,938.27
经营活动现金流出小计 50,033,485.40 11,216,894.80
经营活动产生的现金流量净额 -37,505,977.60 -20,915.03
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,064.49
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 37,500,000.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 37,500,000.00 1,064.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 5,589.00
的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 - 5,589.00
投资活动产生的现金流量净额 37,500,000.00 -4,524.51
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 - -
筹资活动产生的现金流量净额 - -
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -5,977.60 -25,439.54
加：期初现金及现金等价物的余额 51,002.03 76,441.57
六、期末现金及现金等价物余额 45,024.43 51,002.03
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
合并所有者权益变动表
2009 年度
编制单位: 中房置业股份有限公司 单位:人民币元
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权 所有者权益
减： 一般
实收资本 专项 其 益 合计
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 小计
(或股本) 储备 他
股 准备
一、上年年末余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -400,423,178.68 284,025,825.78 650,041.76 284,675,867.54
加：会计政策变更
前期差错更正 -17,768,100.89 -17,768,100.89 -17,768,100.89
其他
二、本年年初余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -418,191,279.57 266,257,724.89 650,041.76 266,907,766.65
三、本年增减变动金额（减少以“-”
40,553,025.07 40,553,025.07 -21,626.51 40,531,398.56
号填列）
（一）净利润 40,553,025.07 40,553,025.07 -21,626.51 40,531,398.56
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 40,553,025.07 40,553,025.07 -21,626.51 40,531,398.56
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或股东）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
四、本年年末余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -377,638,254.50 306,810,749.96 628,415.25 307,439,165.21
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
合并所有者权益变动表（续）
2009 年度
编制单位: 中房置业股份有限公司 单位：人民币元
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目 减： 一般 少数股东权 所有者权益
实收资本 资本公积 库存 专项 盈余公积 风险 未分配利润 其 小计 益 合计
(或股本) 储备 他
股 准备
一、上年年末余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -373,845,992.62 310,603,011.84 757,426.87 311,360,438.71
加：会计政策变更
前期差错更正 -19,220,776.02 -19,220,776.02 -19,220,776.02
其他
二、本年年初余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -393,066,768.64 291,382,235.82 757,426.87 292,139,662.69
三、本年增减变动金额（减少以“-”
-25,124,510.93 -25,124,510.93 -107,385.11 -25,231,896.04
号填列）
（一）净利润 -25,124,510.93 -107,385.11 -25,231,896.04
-25,124,510.93
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -25,124,510.93 -25,124,510.93 -107,385.11 -25,231,896.04
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或股东）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
四、本年年末余额 579,194,925.00 20,337,892.29 84,916,187.17 -418,191,279.57 266,257,724.89 650,041.76 266,907,766.65
企业负责人：岳慧欣 主管会计工作负责人： 肖冰 会计机构负责人：孟长舒
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2009 年度
编制单位: 中房置业股份有限公司 单位:人民币元
本期金额
项目
减：库存
实收资本(或股本) 资本公积 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
股
一、上年年末余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -447,430,241.91 220,267,431.17
加：会计政策变更
前期差错更正 -30,880,000.00 -30,880,000.00
其他
二、本年年初余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -478,310,241.91 189,387,431.17
三、本年增减变动金额（减少以“-”
10,148,171.89 10,148,171.89
号填列）
（一）净利润 10,148,171.89 10,148,171.89
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 10,148,171.89 10,148,171.89
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.所有者（或股东）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项准备
1.本期提取
2.本期使用
四、本年年末余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -468,162,070.02 199,535,603.06
中房置业股份有限公司 2009 年年度报告
母公司所有者权益变动表（续）
2009 年度
编制单位: 中房置业股份有限公司 单位:人民币元
上年金额
项目
减：库存
实收资本(或股本) 资本公积 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
股
一、上年年末余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -431,090,547.21 236,607,125.87
加：会计政策变更
前期差错更正 -30,880,000.00 -30,880,000.00
其他
二、本年年初余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -461,970,547.21 205,727,125.87
三、本年增减变动金额（减少以“-”
-16,339,694.70 -16,339,694.70
号填列）
（一）净利润 -16,339,694.70 -16,339,694.70
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计 -16,339,694.70 -16,339,694.70
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.所有者（或股东）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或股本）
2.盈余公积转增资本（或股本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
（六）专项准备
1.本期提取
2.本期使用
四、本年年末余额 579,194,925.00 3,586,560.91 84,916,187.17 -478,310,241.91 189,387,431.17
公司法定代表人：岳慧欣 主管会计工作负责人：肖冰 会计机构负责人：孟长舒
（三）会计报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
[一]、公司基本情况
中房置业股份有限公司(以下简称本公司或公司)前身为长春长铃实业股份有限公司，系经长春市经济体制改革委员会长体改（1993）30 号文批准以长春汽油机总厂部分资产投入为基础改组的股份有限公司。公司A 股于 1996 年3 月 18 日在上交所挂牌交易。
经财政部财企[2003]108 号文件批准，长春长铃集团有限公司将其持有本公司51.78%的股权分别转让给中国房地产开发集团公司29.78%，转让给上海唯亚实业投资有限公司
22%。相应的股东股权转让过户手续已经于2003 年 8 月29 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。
2006 年 8 月3 日，吉林省高级人民法院委托拍卖公司拍卖了上海唯亚实业投资有限公司持有本公司22%的股权，天津中维商贸有限公司以1.355 亿元拍得该股权。
2006 年 11 月23 日，中国证券登记结算有限责任公司上海分公司将上海唯亚实业投资有限公司持有本公司22%的股权划至天津中维商贸有限公司名下。至此，天津中维商贸有限公司成为本公司的第二大股东。
本公司上市时股本总额为 14,455 万股，1997 年配股2,421.1224 万股，以资本公积转增 11,813.2857 万股，2001 年以资本公积转增 19,795.6916 万股，2006 年 12 月21 日根据本公司第五次临时股东大会表决通过的股权分置改革方案，以资本公积向全体流通股股东每 10股转增4.6 股，共转增 9,434.3928 万股。截止至2009 年 12 月31 日，本公司的股本总额为57,919.4925 万股。
经营范围：房地产开发；物业管理；制造销售动力机械、激光打印机、数字照相机、数字式扫描仪、调制解调器；销售汽车(小轿车除外)、机械电器设备等。
本公司控股股东为中国房地产开发集团公司。
本公司的会计报表于2010 年4 月 14 日已经董事会批准。
[二]、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
报告期内，公司执行财政部2006 年颁布的企业会计准则及其应用指南。公司以持续经营为前提，以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
2、遵循企业会计准则的声明
公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
公司以公历 1 月 1 日起至12 月31 日止为一个会计期间。
4、记账本位币
公司以人民币为记账本位币。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
☆ 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。本公司支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接费用之和。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值。当合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额确认为商誉。当合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第33 号－合并财务报表》及相关规定的要求编制，合并时合并范围内的所有重大内部交易和往来业已抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该企业合并于合并当期的年初已经发生，从合并当期的年初起将其资产、负债、经营成果和现金流量纳入合并财务报表。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务发生时按当月一日中国人民银行公布的国家外汇牌价折算为记账本位币金额。
（2）在资产负债表日，分别外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
A、对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益，属于资本性支出的计入相关资产价值；中房置业股份有限公司 2009年年度报告
B、对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
9、金融工具
（1）金融资产的分类
公司金融资产在初始确认时划分为以下四类：
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；
B、持有至到期投资；
C、贷款和应收款项；
D、可供出售金融资产。
（2）金融负债的分类
公司金融负债在初始确认时划分为以下两类：
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
B、其他金融负债。
（3）金融工具的初始计量
公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（4 ）金融工具的后续计量
A、公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。但是，下列情况除外：
（a）持有至到期投资以及贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。
（b ）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
B、公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量。但是，下列情况除外：
（a）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。
（b ）与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量。
（5）公司金融工具公允价值变动形成的利得或损失的处理
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，计入当期损益。
B、可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，直接计入所有者权益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售外币货币性金融资产形成的汇兑差额，计入当期损益。采用实际利率法中房置业股份有限公司 2009年年度报告
计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益；可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
（6）金融资产转移
公司于将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，或已放弃对该金融资产的控制时，终止确认该金融资产。
（7）金融资产公允价值的确定
A、存在活跃市场的金融资产，将活跃市场中的报价确定为公允价值；
B、金融资产不存在活跃市场的，采用估值技术确定公允价值。
（8）金融资产减值
公司期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，则确认减值损失，计入当期损益。对单项测试未发生减值的金融资产，连同单项金额不重大的金融资产，一并在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
10、应收款项
坏账损失确认标准：因债务人出现被撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足或死亡等情况，导致无法收回的款项，经公司的相应权力机构批准作为资产损失。
坏账准备计提方法：期末对应收款项的账面价值进行检查，对于单项金额重大且有客观证据表明发生了减值的应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；对于单项金额非重大以及经单独测试后未减值的单项金额重大的应收款项，根据相同账龄应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定报告期各项组合计提坏账准备的比例；对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，采用个别认定法计提坏账准备。
11、存货
（1）存货分类：包括原材料、在产品、产成品、周转材料等。
（2）存货计价方法及摊销：原材料、包装物按计划成本计价，月末分别计算差异率分配材料成本差异；产成品以实际成本计价，发出时按加权平均法核算；周转材料领用时采用一次摊销法。
（3）存货盘存制度：永续盘存制。
（4 ）存货跌价准备计提标准及方法
A、存货跌价准备的确认标准：当存货遭受毁损、陈旧过时或市价低于成本时按其可变现净值与账面价值的差额提取存货跌价准备。存货可变现净值是指按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。原材料的市价依据会计期间最后一个月的平均采购价计算；产成品的市价按会计期间最后一个月的平均售价计算。
B、存货跌价准备的计提方法：主要原材料及产成品按品种计提跌价准备；其他按类别计提跌价准备。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
12、长期股权投资
(1)初始投资成本确定
公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日取得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
(2)后续计量及损益确认方法
公司对被投资单位能够实施控制、不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的，长期股权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。
公司在按权益法对长期股权投资进行核算时，首先对公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分予以抵销。公司与被投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定属于资产减值损失的，全额确认；然后再对被投资单位的净利润进行取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用成本法核算时，在被投资单位宣告发放现金股利或分派利润时确认；采用权益法核算时，按当期应享有的被投资单位实现净利润的份额确认。
(3)减值测试方法及减值准备计提方法
公司按成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。
公司其他长期股权投资的可收回金额低于其账面价值时，按单项投资可收回金额低于账面价值的差额，确认长期股权投资减值准备。
13、投资性房地产
公司投资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并采用成本模式进行后续计量。投资性房地产的折旧计提采用年限平均法。
公司投资性房地产可收回金额低于其账面价值时，按单项投资性房地产可收回金额低于账面价值的差额，确认投资性房地产减值准备。公司投资性房地产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、固定资产
(1) 固定资产确认条件中房置业股份有限公司 2009年年度报告
公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值确定的各类固定资产年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20—30 1%—5% 3.17— 4.95
机器设备 10 1%—5% 9.50—9.90
运输设备 10 1%—5% 9.50—9.90
电子设备 5 1%—5% 19.00—19.80
其 他 5 1%—5% 19.00—19.80
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额重新计算确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司期末对固定资产逐项进行检查，由于市价大幅度下跌，或陈旧过时、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的，计提固定资产减值准备。计提时，按单项固定资产可收回金额低于账面价值的差额确认固定资产减值准备。固定资产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
（4 ）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
(5) 其他说明
每年年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
15、在建工程
公司在建工程按实际成本计价。工程达到预定可使用状态后，将该项工程完工达到预定可使用状态所发生的必要支出结转，作为固定资产的入账价值。
在建工程减值准备：公司期末对在建工程进行全面检查，当工程长期停建且预计在未来3 年内不会重新开工，或所建项目在性能、技术上已经落后且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性或其他足以证明已经发生减值情形出现时，计提在建工程减值准备。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
计提时，按单项在建工程可收回金额低于账面价值的差额确认在建工程减值准备。在建工程减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
16、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
A、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
A、为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
B、为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
17、无形资产
（1）无形资产的计价及摊销方法
公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
（2）无形资产减值准备
公司期末对无形资产进行逐项检查，当存在市价大幅度下跌等表明资产可能发生减值的迹象时，计提无形资产减值准备。计提时，按单项无形资产可收回金额低于其账面价值的差额确认无形资产减值准备。无形资产减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。
（3）无形资产转销中房置业股份有限公司 2009年年度报告
公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
（4 ）内部研究开发项目研究阶段支出和开发阶段支出的具体标准
A、公司内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
B、公司内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
（a）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（b ）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（c）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
（d）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
（e）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
18、长期待摊费用
公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销，对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值全部计入当期损益。
19、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，公司将其确认为预计负债：
A、该义务是公司承担的现时义务；
B、该义务的履行很可能导致经济利益流出公司；
C、该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
20、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量应当与实际可行权数量一致。
21、收入确认的原则和计量方法
销售商品：在开发产品完工并验收合格，签定了销售合同，开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，并不再对该开发产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收中房置业股份有限公司 2009年年度报告
入已经收到或取得了收款的凭据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
提供劳务：对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，在同一会计年度内开始并完成的劳务，在劳务完成时确认收入；跨期劳务按照完工百分比法确认相关的劳务收入。
让渡资产使用权：与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，按双方协商的结果确认收取的使用权收入。
22、政府补助
（1）政府补助的确认条件
政府补助在同时满足下列条件的，才能予以确认：①公司能够满足政府补助所附条件；②公司能够收到政府补助。
（2）政府补助的计量
①政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
②与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，分别情况处理：用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
③已确认的政府补助需要返还的，分别情况处理：存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
23、递延所得税资产/递延所得税负债
资产的账面价值小于其计税基础或者负债的账面价值大于其计税基础的，以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认所产生的递延所得税资产；资产的账面价值大于其计税基础或者负债的账面价值小于其计税基础的，确认所产生的递延所得税负债。
公司期末对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，公司以原减记的金额为限，予以转回。
24、经营租赁、融资租赁
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
（2）融资租赁和经营租赁的认定标准
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
③即使资产的所有权不转让，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般指 75%
或75%以上）。
④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（一般指 90%或90%以
上，下同）租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，
几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司（或承租人）才能使用。
（3）融资租赁的主要会计处理
①承租人的会计处理
在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、
律师费、差旅费、印花税等初始直接费用（下同），计入租入资产价值。未确认融资费用
在租赁期内按照实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金在实际发生时计入当期损
益。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。②出租人的会计处
理
在租赁期开始日，出租人将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收
融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担
保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内按照
实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金在实际发生时计入当期损益。
（4 ）经营租赁的主要会计处理
对于经营租赁的租金，出租人、承租人在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损
益。出租人、承租人发生的初始直接费用，计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当
期损益。
25、主要会计政策、会计估计的变更
无。
26、前期会计差错更正
追溯重述法
本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错
会计差错更正的内容 批准处理情况 受影响的各个比较期间报表项目名称 累积影响数
根据子公司北京中房长远房地 应交税费 14,737,036.72
产开发有限公司 2009 年土地增 未分配利润 -14,737,036.72
值税鉴证报告调整 2008 年及以 已批准 营业税金及附加—2008 年 57,723.98
前年度营业税金及附加、应交税
营业税金及附加—2008 年以前 14,679,312.74
费、未分配利润
其他应收款 -3,031,064.17
更正 2008 年及以前年度合并差 未分配利润 -3,031,064.17
已批准
错 资产减值损失——2008 年 -1,510,399.11
资产减值损失——2008 年以前 4,541,463.28
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（1）前期差错追溯调整的说明：本公司子公司北京长远房地产开发有限责任公司从
2006 年起开始根据国家税务总局的国税发【2006】187 号文件要求进行土增税清算工作，在2009 年7-8 月北京互仁信税务师事务所有限公司对彩和家园及乐城项目进行土地增值税鉴证，该事务所对两个项目分别出具了互仁信土增鉴字【2009】002 号和互仁信土增鉴字【2009】003 号土地增值税清算鉴证报告；前述土地增值税鉴证报告2009 年 11 月24
日已经税务机关核准。2009 年本公司根据前述土地增值税鉴证报告对2009 年以前期间的土地增值税进行了调整。因本公司彩和家园项目和乐城项目将在2010 年进行项目所得税清算，故本次前期差错更正暂未调整企业所得税。
本项会计差错调增本公司2009 年年初应交税费---应交土地增值税 14,737,036.72 元，调减2009 年年初未分配利润 14,737,036.72 元（其中：调增2008 年营业税金及附加
57,723.98 元，调增2008 年以前年度营业税金及附加 14,679,312.74 元）。
截至2008 年 12 月31 日，本公司已累计缴纳土地增值税1,005.84 万元。
（2）合并差错
由于以前年度合并报表过程中内部往来的坏账准备抵销额与实际内部往来计提的坏账准备不一致，出现多抵销已计提的坏账准备，本期将此事项进行差错更正，调减2009
年年初其他应收款3,031,064.17 元，调减2009 年年初未分配利润3,031,064.17 元（其中：调减2008 年度资产减值损失 1,510,399.11 元，调减2008 年年初未分配利润 4,541,463.28
元）。
27、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
无。
[三]、税项
1、主要税种及税率
（一）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 公司按应纳税所得额和当期适用税率计缴所得税 25%
营业税 公司按应税营业额的5%计缴营业税 5%
城市维护建设税 按当期实际缴纳流转税的7%计缴城市维护建设税 7%
教育费附加 按当期实际缴纳流转税的3%计缴教育费附加 3%
按房产原值一次减除30%后的余额的 1.2%计缴房
房产税 1.2%、12%
产税，按房产租金收入的 12%计缴房产税
防洪费 按当期应纳流转税的 1%计缴教育费附加 1%
土地使用税 土地使用面积 12.00 元/㎡.年
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（二）本公司及子公司适用的企业所得税税率
公司名称 税率 备注
北京中房长远房地产开发有限责任公司 25%
中房集团华北城市建设投资有限公司 25%
徐州天嘉房地产开发有限公司 25%
天津乾成置业有限公司 25%
新疆中房置业有限公司 25%
中房上海房产营销有限公司 25%
新疆茂润国际物流有限公司 25%
2、税收优惠及批文
无。
[四]、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1） 通过设立或投资等方式取得的子公司
实质上 少数股 从母公司所有者权
表
构成对 持 东权益 益冲减子公司少数
期末 决
子公 子公司 股 是否 中用于 股东分担的本期亏
子公司全 注册 业务 注册 经营范 实际 权 少数股东
司类 净投资 比 合并 冲减少 损超过少数股东在
称 地 性质 资本 围 出资 比 权益
☆ 型 的其他 例 报表 数股东 该子公司期初所有
额 例
项目余 (%) 损益的 者权益中所享有份
(%)
额 金额 额后的余额
中房上海 控股 房产开
上 房产 5000 5000
房产营销 子公 发、房 90 90 是 628,415.46
海 中介 万 万
有限公司 司 产经纪
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权益
实质上构 少数股东
表决 冲减子公司少数股东
期末实 成对子公 持股 是否 少数 权益中用
子公司 注册 业务 注册 经营范 权比 分担的本期亏损超过
子公司全称 际出资 司净投资 比例 合并 股东 于冲减少
类型 地 性质 资本 围 例 少数股东在该子公司
额 的其他项 (%) 报表 权益 数股东损
(%) 期初所有者权益中所
目余额 益的金额
享有份额后的余额
北京中房长远 房地
全资子 5000 房地产
房地产开发有 北京 产开 5000 万 100 100 是
公司 万 开发
限责任公司 发
中房集团华北 房地
全资子 3600 房地产
城市建设投资 天津 产开 3600 万 100 100 是
公司 万 开发
有限公司 发
（3）非同一控制下企业合并取得的子公司
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
从母公司所有者权益
实质上构 少数股东
表决 冲减子公司少数股东
成对子公 持股 是否 少数 权益中用
子公司 注册 业务性 注册 经营 期末实际 权比 分担的本期亏损超过
子公司全称 司净投资 比例 合并 股东 于冲减少
类型 地 质 资本 范围 出资额 例 少数股东在该子公司
的其他项 (%) 报表 权益 数股东损
(%) 期初所有者权益中所
目余额 益的金额
享有份额后的余额
徐州天嘉房 房地 20,466.72
全资子 江苏 房地产 2210
地产开发有 产开 万 100 100 是
公司 徐州 开发 万
限公司 发
房地
天津乾成置 全资子 房地产 1000 2,914.76
天津 产开 100 100 是
业有限公司 公司 开发 万 万
发
房地
新疆中房置 全资子 房地产 13000
新疆 产开 8700 万 100 100 是
业有限公司 公司 开发 万
发新疆茂润国
全资子 物流、租 500 物流、
际物流有限 新疆 400 万 100 100 是
公司 赁 万 租赁
公司
长春长铃酒 酒花
控股子 生产销 1000
花制品有限 吉林 生产 600 万 60 60 否
公司 售 万
责任公司 销售
注：1、长春长铃酒花制品有限责任公司已被吊销营业执照停止经营，目前该公司已
无生产经营场所、无生产人员，故未纳入合并范围。
2、本年新增子公司新疆茂润国际物流有限公司由本公司之子公司北京长远房地产开
发有限责任公司和天津乾成置业有限公司共同收购，并购情况详见附注十二 1、企业合并
事项。
2、本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
（1）本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形
成控制权的经营实体
名称 期末净资产 本期净利润
新疆茂润国际物流有限公司 6,364,170.12 1,514,768.31
（2）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式
形成控制权的经营实体
无。
3、本期发生的非同一控制下企业合并
被合并方 商誉金额 商誉计算方法
按照初始投资成本与被投资单位公
新疆茂润国际物流有限公司 -849,401.80
允价值的差异
注 1：2009 年 12 月1 日新疆茂润国际物流有限公司各项可辨认净资产帐面价值184.13
万元，公允价值484.94 万元。公允价值的确认利用了沃克森（北京）国际资产评估有限
公司出具的评估基准日为2009 年 10 月31 日的沃克森评报字（2009）第0135 号《资产评
估报告》。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
注2：合并成本400 万元，小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额为84.94 万元，计入当期损益。
注 3：2009 年 12 月2 日本公司子北京中房长远房地产开发有限公司、天津乾成置业有限公司共受让了新疆茂润国际物流有限公司 100%股权。本公司自2009 年 12 月起将其纳入合并报表范围。并购情况详见附注十二 1、企业合并事项。
[五]、合并财务报表项目注释
1、货币资金
期末余额 期初余额
项 目
本币金额 折算率 人民币金额 本币金额 折算率 人民币金额
现 金 39,901.73 75,525.78
人民币 39,901.73 1.00 39,901.73 75,525.78 1.00 75,525.78
银行存款 75,494,424.09 13,486,233.11
人民币 75,494,424.09 1.00 75,494,424.09 13,486,233.11 1.00 13,486,233.11
其他货币资金 96,049.38 147,605.09
人民币 96,049.38 1.00 96,049.38 147,605.09 1.00 147,605.09
合 计 75,630,375.20 13,709,363.98
说明：（1）期末不存在抵押、冻结等对变现有限制款项。
（2）期末不存在存放在境外以及有潜在回收风险的款项。
（3）货币资金期末较期初增加6,192.10 万元，增长幅度达451.67%，主要系A、本公司之子公司北京长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业有限公司销售库存房产，收到房款；B、2009 年 12 月收到转让子公司徐州天嘉房地产开发有限公司股权转让款3750
万元。
2、交易性金融资产
（1）
项 目 期末公允价值 期初公允价值交易性债券投资
交易性权益工具投资 1,229,064.52
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产衍生金融资产其他
合 计 1,229,064.52
（2）本公司期末不存在变现有限制的交易性金融资产。
（3）交易性金融资产期末较期初减少122.91 万元，减少幅度达 100.00%，主要系本公司之子公司北京长远房地产开发有限责任公司将所持有的嘉实债券基金在2009 年全部处置所致。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
3、应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用风险特
征组合后该组合 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32 100% 1,560,529.32 100% 1,560,529.32 100%的风险较大的应收账款其他不重大应收账款
合计 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32 100% 1,560,529.32 100% 1,560,529.32 100%
应收账款种类的说明：
注 1：本公司将单项应收款项达到100 万元及以上的确认为单项金额重大款项。
注2：本公司将单项应收款项不超过100 万元，且在3 年以上的确认为单项金额不重
大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。
（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款：
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
1 至2 年
2 至3 年
3 年以上
3 至4 年
4 至 5 年
5 年以上 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32
合计 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32 1,560,529.32 100.00% 1,560,529.32
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款的说明：上述
款项账龄均为 5 年以上，已全部计提坏账准备。
（3）本报告不存在前期已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本
期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的款项。
（4 ）本报告期不存在通过重组等其他方式收回的应收款项。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（5）本报告期无实际核销的应收账款情况。
（6）本报告期应收账款中持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
无。
（7）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例
长春分公司 非关联方 600,889.00 5 年以上 38.51%
深圳宝安摩销公司 非关联方 270,068.01 5 年以上 17.31%
锦州古塔区联盛 非关联方 149,548.21 5 年以上 9.58%
销售沈阳分公司 非关联方 117,570.00 5 年以上 7.53%
南京雷迪欧公司 非关联方 93,790.10 5 年以上 6.01%
合计 1,231,865.32 78.94%
（8）应收关联方账款情况
无。
（9）终止确认的应收款项情况
无。
（10）以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
无。
4、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露：
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例单项金额重大的
193,509,225.57 97.61% 188,535,995.19 98.04% 121,083,199.26 94.73% 114,294,043.04 95.82%其他应收款单项金额不重大但按信用风险特
征组合后该组合 3,484,258.91 1.76% 3,396,492.86 1.77% 4,601,244.03 3.60% 4,511,718.08 3.78%的风险较大的其他应收款其他不重大其他
1,250,055.95 0.63% 381,526.20 0.20% 2,136,224.79 1.67% 471,546.25 0.40%应收款
合计 198,243,540.43 100% 192,314,014.25 100% 127,820,668.08 100% 119,277,307.37 100%
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
其他应收款种类的说明：
注1：本公司将单项其他应收款项达到100万元及以上的确认为单项金额重大款项。
注2：本公司将单项其他应收款项不超过100万元，且一年内未发生经济业务的账龄在
一年以上的确认为单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应
收款项。
（2）期末单项金额重大其他应收款坏账准备计提：
计提比
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 例 理由
债务人已破产,已收回第一期
武汉证券有限责任公司 88,318,503.83 88,318,503.83 100.00%
清算款为 6,716,387.30 元。长春长铃酒花制品有限责任公
6,904,710.71 6,904,710.71 100.00% 预计收回的可能性较小司
长春摩托车发动机有限公司 4,716,998.56 4,716,998.56 100.00% 预计收回的可能性较小
长春长铃摩托车有限公司 18,482,646.52 18,482,646.52 100.00% 预计收回的可能性较小
长春长铃集团销售有限公司 4,409,211.51 4,409,211.51 100.00% 预计收回的可能性较小
深圳博美伦有限公司 16,360,000.00 16,360,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
长春拖拉机集团有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
长春长铃摩托车销售有限公司 11,104,459.20 11,104,459.20 100.00% 预计收回的可能性较小
长春长铃集团有限公司 8,894,559.24 6,393,451.56 71.88% 按法院判决书计提坏账准备
甘证利息 2,697,796.80 2,697,796.80 100.00% 5 年以上
涂菊华 2,520,339.20 48,216.50 1.91% 按法院判决书计提坏账准备
上海奥华工贸公司 18,000,000.00 18,000,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
上海唯亚实业投资有限公司 1,800,000.00 1,800,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
上海昌瑞企业发展有限公司 6,300,000.00 6,300,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
上海五隆置业发展有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00% 预计收回的可能性较小
合 计 193,509,225.57 188,535,995.19
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1 年以内
1 至2 年
2 至3 年 15,988.00 0.35% 3,197.60
3 至4 年 15,988.00 0.46% 4,796.40 780,452.46 16.96% 779,324.76
4 至 5 年 741,611.00 21.28% 740,644.40
5 年以上 2,726,659.91 78.26% 2,651,052.06 3,804,803.57 82.69% 3,729,195.72
合计 3,484,258.91 100% 3,396,492.86 4,601,244.03 100% 4,511,718.08
（3）本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的，应说明其原因、确定原坏账准备比例的
依据及其合理性。披露本期通过重组等其他方式收回的其他应收款金额，重组前累计已计
提的坏账准备。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
原估计坏账准备的计提比例的理
债务人名称 金额 款项收回的原因 由
一、以前年度已全额计提坏账准备的
上海中房恒诚企业管
6,550,000.00 公司加大了催收的力度 账龄较长，预计收回可能性较小理有限公司
武汉证券有限责任公 武汉证券已经破产，款项收回的
6,716,387.30 根据最高法院裁判
司 可能性较小
李振海 1,900,000.00 账龄较长，预计收回可能性较小
金寿荣 1,445,300.00 账龄较长，预计收回可能性较小
姚吉时 1,085,000.00 中维商贸有限公司代徐州天 账龄较长，预计收回可能性较小
陈纪煌 1,992,928.30 嘉公司原股东还款 （注 1） 账龄较长，预计收回可能性较小
白洪恩 805,148.00 账龄较长，预计收回可能性较小
孙帮相 1,051,000.00 账龄较长，预计收回可能性较小
杨玖捌 387,852.00 账龄较长，预计收回可能性较小
合 计 21,933,615.60
二、以前年度计提坏账准备比例较大的
无
三、通过债务重组等其他方式收回的
无
注 1：本公司子公司徐州天嘉房地产开发有限公司原股东天津中维商贸有限公司2006
年12月25 日承诺若原徐州天嘉房地产开发有限公司杨玖捌等初始出资股东一年内不还清
欠款则其负责偿还。2009 年 12 月3 日徐州天嘉房地产开发有限公司收到天津中维商贸有
限公司支付款8,667,228.30 元。
（4 ）本报告期实际核销的其他应收款情况
无。
（5）本报告期其他应收款中持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
无。
（6）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例
武汉证券有限责任公司破产财
非关联方 88,318,503.83 5 年以上 44.56%
产管理人
长春长铃摩托车有限公司 关联方 18,482,646.52 5 年以上 9.32%
上海奥华工贸公司 非关联方 18,000,000.00 5 年以上 9.08%
深圳博美伦有限公司 非关联方 16,360,000.00 5 年以上 8.25%
长春长铃摩托车销售有限公司 关联方 11,104,459.20 5 年以上 5.60%
合计 145,915,149.55 73.61%
（7）应收关联方款项中房置业股份有限公司 2009年年度报告
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额
额的比例(%)
长春长铃酒花制品有限责任公司 子公司 6,904,710.71 3.48%
长春摩托车发动机有限公司 前大股东子公司 4,716,998.56 2.38%
长春长铃摩托车有限公司 前大股东子公司 18,482,646.52 9.32%
长春长铃集团销售有限公司 前大股东子公司 4,409,211.51 2.22%
长春长铃摩托车销售有限公司 前大股东子公司 11,104,459.20 5.60%
长春长铃集团有限公司 前大股东子公司 8,894,559.24 4.49%
合计 54,512,585.74 27.49%
（8）终止确认的其他应收款项情况
无。
（9）以其他应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额
无。
（10）其他应收款期末较期初减少261.38 万元，减少幅度达30.59%，主要系本公司和本公司之子公司徐州天嘉房地产开发有限责任公司收回以前年度欠款所致。
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
期末数 期初数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 71,250.00 2.78
1 至2 年 71,250.00 2.81 42.45
2 至3 年 42.45
3 年以上 2,464,164.87 97.19 2,487,510.15 97.22
合计 2,535,457.32 100.00 2,558,802.60 100.00
（2）预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结算原因
徐州市拆迁办公室 非关联方 2,464,164.87 3 年以上 拆迁工作未完成
泰州市诚正办公设备有限公司 非关联方 71,250.00 1 至2 年 未结算
合计 2,535,414.87 -- --
预付款项主要单位的说明：预付徐州市拆迁办公室2,464,164.87 元为开发项目的拆迁保障金，因项目尚未完成拆迁，故期末未结算。
（3）本报告期预付款项中持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况
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无。
6、存货
（1）存货分类
期末数 期初数
项目
☆ 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 1,411,760.14 1,411,760.14 0.00 1,411,760.14 1,411,760.14 0.00
在产品
库存商品 1,210,456.41 1,210,456.41 0.00 1,210,456.41 1,210,456.41 0.00
开发产品 793,593.26 793,593.26 40,285,320.21 40,285,320.21
开发成本 204,569,291.92 204,569,291.92 204,359,364.10 204,359,364.10
低值易耗品 80,114.36 46,699.36 33,415.00 82,033.06 46,699.36 35,333.70
合计 208,065,216.09 2,668,915.91 205,396,300.18 247,348,933.92 2,668,915.91 244,680,018.01
注：期末存货中266.8 万元的实物已不存在，但由于与长春长铃集团有限公司存在未
决诉讼，所以公司一直未做核销处理但已全额计提减值准备。
（2）存货跌价准备
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
原材料 1,411,760.14 1,411,760.14
在产品
库存商品 1,210,456.41 1,210,456.41
低值易耗品 46,699.36 46,699.36
合计 2,668,915.91 2,668,915.91
（3）存货期末较期初减少3,928.37 万元，减少幅度达 16.06%，主要系本公司之子公
司北京长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业有限公司销售库存房产。
7、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
单位： 币种：
项目 期末公允价值 期初公允价值
可供出售债券
可供出售权益工具
其他 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
本公司2009 年末可供出售金融资产为甘肃证券债券投资，账面余额为 134,226,712.07
元，减值准备余额 134,226,712.07 元，详细说明见附注十二、3-- （3）。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
8、长期股权投资
在被投资单
增 在被投 在被投资
位持股比例 本期计 本期
核算方 减 期末 资单位 单位表决 减值
被投资单位 初始投资成本 期初余额 与表决权比 提减值 现金
法 变 余额 持股比 权比例 准备
例不一致的 准备 红利
动 例(%) (%)
说明
山东龙口摩托车
有限公司 成本法 190,000.00 211,853.66 211,853.66 19 19 211,853.66
长春长铃酒花制品
6,000,000.00 60 60
有限公司 成本法广翰电子科技（苏
15,387,446.05 33 33
州）有限公司 权益法
合计 21,577,446.05 211,853.66 211,853.66 19 19 211,853.66
9、对合营企业投资和联营企业投资
本企业
本企
企 法 业注 在被投
注 业持 本期
被投资单 业 人 务册 资单位 期末资产总 期末负债总 期末净资产 本期营业收
册 股比 净利润
位名称 类 代 性资 表决权 额 额 总额 入总额
地 例
型 表 质本 比例
(%)
一、合营企业
二、联营企业
广翰电子科
江
技（苏州） 33 33 14,619,042.68 49,359,675.18 -34,740,632.50 5,617,189.20 -7,568.933.26
苏
有限公司
10、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 120,479,039.96 96,868,011.90 15,327,341.59 202,019,710.27
1.房屋、建筑物 120,479,039.96 96,868,011.90 15,327,341.59 202,019,710.27
2.土地使用权
二、累计折旧和累计摊销合计 6,184,760.74 6,225,614.04 1,638,188.92 10,772,185.86
1.房屋、建筑物 6,184,760.74 6,225,614.04 1,638,188.92 10,772,185.86
2.土地使用权
三、投资性房地产账面净值合计 114,294,279.22 191,247,524.41
1.房屋、建筑物 114,294,279.22 191,247,524.41
2.土地使用权
四、投资性房地产减值准备累计金
额合计
1.房屋、建筑物
2.土地使用权
五、投资性房地产账面价值合计 114,294,279.22 191,247,524.41
1.房屋、建筑物 114,294,279.22 191,247,524.41
2.土地使用权
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（2）本期折旧和摊销额增加6,225,614.04 元，其中本期计提 5,635,256.90 元，2009
年末合并新增新疆茂润国际物流有限公司转入累计折旧和摊销额 590,357.14 元。
（3）投资性房地产期末较期初增加7,695.32 万元，增长幅度达67.33%，主要系本年
新纳入合并范围的新疆茂润国际物流有限公司持有的投资性房地产。
（4 ）投资性房地产抵押情况详见附注九2、为其他单位提供担保、或有负债形成的
财务影响。
（5）本公司之子公司北京长远房地产开发有限责任公司2009 年向本公司以房产分配
股利，但截至2009 年末该部分房产的产权证尚未办理过户。
11、固定资产
（1）固定资产情况
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 42,231,682.36 32,420.00 42,264,102.36
其中：房屋及建筑物 21,964,983.30 21,964,983.30
机器设备 3,272,532.16 3,272,532.16
运输工具 12,527,296.32 12,527,296.32
办公设备 4,466,870.58 32,420.00 4,499,290.58
二、累计折旧合计： 20,649,302.21 2,148,464.34 22,797,766.55
其中：房屋及建筑物 9,269,328.65 82,751.16 9,352,079.81
机器设备 2,737,608.66 2,737,608.66
运输工具 6,220,814.30 1,457,980.30 7,678,794.60
办公设备 2,421,550.60 607,732.88 3,029,283.48
三、固定资产账面净值合计 21,582,380.15 19,466,335.81
其中：房屋及建筑物 12,695,654.65 12,612,903.49
机器设备 534,923.50 534,923.50
运输工具 6,306,482.02 4,848,501.72
办公设备 2,045,319.98 1,470,007.10
四、减值准备合计 10,785,524.62 1,660,430.98 12,445,955.60
其中：房屋及建筑物 9,893,008.45 1,660,430.98 11,553,439.43
机器设备 534,923.50 534,923.50
运输工具 308,438.85 308,438.85
办公设备 49,153.82 49,153.82
五、固定资产账面价值合计 10,796,855.53 7,020,380.21
其中：房屋及建筑物 2,802,646.20 1,059,464.06
机器设备
运输工具 5,998,043.17 4,540,062.87
办公设备 1,996,166.16 1,420,853.28
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
期末固定资产原值中有275.99 万元机器设备的实物已不存在，但由于与长春长铃集
团有限公司存在未决诉讼，所以公司一直未做核销处理但已全额计提减值准备。
（2）本期折旧增加额2,148,464.34 元，其中本期计提2,139,554.52 元，2009 年末合
并新增新疆茂润国际物流有限公司转入累计折旧8,909.82 元。
（3）暂时闲置的固定资产情况
期末暂时闲置的固定资产为地处长春的房屋建筑物，该部分资产原值2,196.50 万元，
净值 1,261.29 万元，资产减值准备 1,155.34 万元，期末账面价值 105.95 万元。
（4 ）通过融资租赁租入的固定资产情况
无。
（5）通过经营租赁租出的固定资产
无。
（6）期末持有待售的固定资产情况
无。
（7）未办妥产权证书的固定资产情况
无。
（8）固定资产期末较期初减少377.65 万元，减少幅度达34.98%，主要是本期计提
折旧和计提固定资产减值准备所致。
12、无形资产
（1）无形资产情况
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 477,335.94 477,335.94
土地使用权 451,875.94 451,875.94
财务软件 25,460.00 25,460.00
二、累计摊销合计 7,718.52 20,496.81 28,215.33
土地使用权 3,321.50 15,404.77 18,726.27
财务软件 4,397.02 5,092.04 9,489.06
三、无形资产账面净值合计 469,617.42 449,120.61
土地使用权 448,554.44 433,149.67
财务软件 21,062.98 15,970.94
四、减值准备合计 425,856.28 425,856.28
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
土地使用权 425,856.28 425,856.28
财务软件
五、无形资产账面价值合计 43,761.14 23,264.33
土地使用权 22,698.16 7,293.39
财务软件 21,062.98 15,970.94
（2）本期摊销额20,496.81 元。
（3）公司开发项目支出
无。
（4 ）无形资产期末较期初减少2.05 万元，减少幅度达46.84%，主要是本期摊销所
致。
13、商誉
(1)
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 期末减值准备
徐州天嘉房地产开发有限公司 326,956.73 326,956.73
合 计 326,956.73 326,956.73
（2）本公司购买徐州天嘉房地产开发有限公司的股权属于非同一控制下企业合并，
实际出资额 161,129,600.00 元超过合并日被合并方可辨认净资产公允价值份额
160,802,643.27 元的部分326,956.73 元，在合并报表上列示为商誉。
（3）期末对商誉进行减值测试，未发现存在商誉减值的情况。
14、递延所得税资产/递延所得税负债
项 目 期末数 期初数
递延所得税资产：
资产减值准备 2,665.10
开办费 2,833.97 26,185.93
小 计 5,499.07 26,185.93
递延所得税负债：
交易性金融工具公允价值变动 57,266.13
应交所得税的暂时性差异 2,887,655.90 2,887,655.90
小计 2,887,655.90 2,944,922.03
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
15、资产减值准备明细
其他原因增 本期减少
项目 期初账面余额 本期增加 期末账面余额
减 转回 转销
一、坏账准备 120,837,836.69 95,040,221.03 -69,898.55 21,933,615.60 0 193,874,543.57
二、存货跌价准备 2,668,915.91 2,668,915.91
三、可供出售金融资产
229,261,603.20 -95,034,891.13 134,226,712.07
减值准备四、长期股权投资减值
211,853.66 211,853.66
准备
五、固定资产减值准备 10,785,524.62 1,660,430.98 12,445,955.60
六、无形资产减值准备 425,856.28 425,856.28
合计 364,191,590.36 5,329.90 1,590,532.43 21,933,615.60 0.00 343,853,837.09
其他原因增减：（1）本年根据与武汉证券公司诉讼情况最新进展情况，将可供出售
金融资产——武汉证券公司国债余额95,034,891.13 元，转入其他应收款余额及其他应收
款坏账准备。本公司与武汉证券公司关于国债诉讼进展具体情况详见附注十二—3 （2）。
（2）2009 年 12 月合并新疆茂润公司转入的坏帐准备5,329.90 元。
（3）本期转回详见附注五、4-- （3）。
16、应付账款
（1）
项目 期末数 期初数
应付账款 24,268,547.40 23,733,331.08
合计 24,268,547.40 23,733,331.08
（2）本报告期应付账款中应付持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关
联方的款项情况
无。
（3）本报告期应付账款中应付关联方情况
单位名称 期末数 期初数
广翰电子科技（苏州）有限责任公司 202,505.84 202,505.84
（4 ）账龄超过1 年的大额应付账款情况的说明
债权单位 期末余额 账龄 未付原因
敬稳(北京)机电设备有限公司 5,000,000.00 4-5 年 工程款尚未结算
暂估垃圾楼成本 1,800,000.00 4-5 年 工程款尚未结算
中铁建设集团有限公司 1,609,421.43 2-3 年 工程款尚未结算
合计 8,409,421.43
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
17、预收款项
（1）
项目 期末数 期初数
预收账款 6,983,086.01 6,473,979.01
合计 6,983,086.01 6,473,979.01
（2）本报告期预收款项中预收持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位或关
联方情况：
无。
（3）账龄超过1 年的大额预收款项情况的说明
客户 超过1 年大额预收金额 未偿还原因
2005 年9 月预收的交通银行的 10 年的租金，每年 50 万，共计 500
交通银行 2,812,500.01 万，余额为2,812,500.01 元为预收的2009 年以后的房租。2009 年
之前的已经结转为相应期间的收入
合计 2,812,500.01
18、应付职工薪酬
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 12,818.40 6,239,205.17 6,234,625.17 17,398.40
二、职工福利费 51,388.35 51,388.35
三、社会保险费 1,184,894.22 1,184,615.22 279.00
医疗保险费 356,538.15 356,538.15
基本养老保险 741,317.59 741,317.59
失业保险费 42,165.88 42,110.88 55.00
工伤保险费 26,032.06 25,892.06 140.00
生育保险费 18,840.54 18,756.54 84.00
四、住房公积金 584.00 478,261.00 478,261.00 584.00
五、工会经费 538,142.32 115,176.55 653,318.87
六、职工教育经费 339,848.96 122,307.20 2,422.90 459,733.26
七、内退支出 45,382.00 104,778.00 67,560.00 82,600.00
其他 1,802.70 1,802.70
合计 938,578.38 8,296,010.49 8,018,872.64 1,215,716.23
工会经费和职工教育经费金额 1,113,052.13 元。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
19、应交税费
（1）
项目 期末数 期初数
增值税 -375,840.02 -375,840.02
土地增值税 4,019,368.47 7,005,104.50
营业税 3,104,777.25 544,842.88
企业所得税 10,790,186.13 723,359.86
个人所得税 48,059.02 85,519.60
城市维护建设税 217,334.99 40,905.72
教育费附加 93,188.82 6,057.50
房产税 698,120.14 1,033,384.84
防洪费 12.51
土地使用税 2,107.04 2,514.80
其他 50,979.92 11,773.64
合计 18,648,294.27 9,077,623.32
（2）应交税费期末较期初增加957.07万元，增长幅度达105.43%，主要是本公司之
子公司北京长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业公司销售剩余库存房产，计提所
得税所致。
20、应付股利
项目 期末数 期初数 超过 1 年未支付原因
未流通之前的法人股股东未向公司提供办理手
法人股 1,882,440.78 1,884,975.78
续，且公司无法联系，故未支付。
股份发行至上市流通期间的个人股东未向公司
普通股 1,160,277.70 1,160,277.70
提供办理手续，且公司无法联系，故未支付。
合计 3,042,718.48 3,045,253.48
21、其他应付款
（1）
项目 期末数 期初数
其他应付款 93,533,800.13 52,990,894.42
合计 93,533,800.13 52,990,894.42
（2）本报告期其他应付款中应付持有公司5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位
无。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（3）本报告期其他应付款中应付关联方情况
单位名称 期末数 期初数
广翰电子科技（苏州）有限责任公司 5,175,000.41 5,175,000.41
中房军安工程公司 850,000.00 850,000.00
合计 6,025,000.41 6,025,000.41
（4 ）账龄超过1 年的大额其他应付款情况的说明
在资产负债表
欠款单位 金额 账龄 未偿还或未结转的原因 日后期间是否
偿还
上海嘉恒实业发展有限公司 4,128,011.85 3 年以上 尚未结清 否
广瀚电子（苏州）有限公司 5,175,000.41 3 年以上 尚未结清 否
旺达有限公司 1,180,000.00 3 年以上 尚未结清 否
中房新技术公司 3,805,464.98 3 年以上 尚未结清 否
中房军安工程公司 850,000.00 3 年以上 尚未结清 否
王雪硕 29,276,000.00 1-2 年 近期偿还 是
合计 44,414,477.24
（5）对于金额较大的其他应付款，应说明内容
欠款单位 金额 备注
上海嘉恒实业发展有限公司 4,128,011.85
广瀚电子（苏州）有限公司 5,175,000.41
中房新技术公司 3,805,464.98
王雪硕 29,276,000.00 保证金2010 年 1 月已偿还
转让子公司徐州天嘉房地产开发有限
北京瑞诚盛达贸易有限责任公司 37,500,000.00
责任公司部分股权转让款
合计 79,884,477.24
☆ （6）其他应付款期末较期初增加4,054.29 万元，增长幅度达76.51%，主要系本年
12 月收到的转让徐州天嘉55%的股权的部分转让款3750 万元。
22、预计负债
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
预计应付赔偿款 30,096,300.00 30,096,300.00
合计 30,096,300.00 30,096,300.00
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
23、股本
本次变动增减（+、一）
期初数 期末数
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 579,194,925.00 579,194,925.00
注 1：报告日本公司有限售条件股251,054,232.00 股，占本公司总股本的43.35%，无
限售条件流通股328,140,693.00 股，占本公司总股本的 56.65%。
注2：报表日中国房地产开发集团公司持有本公司有限售条件流通股144,387,013.00
股，占本公司总股本的24.93%，为本公司的实际控制人。
注 3：报表日天津中维商贸有限公司持有本公司有限售条件流通股 106,667,219.00股，
占本公司总股本的18.42%。
24、资本公积
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
其他资本公积 20,337,892.29 20,337,892.29
合计 20,337,892.29 20,337,892.29
25、盈余公积
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 84,916,187.17 84,916,187.17
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 84,916,187.17 84,916,187.17
26、未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 -400,423,178.68
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -17,768,100.89
调整后年初未分配利润 -418,191,279.57
加：本期归属于母公司所有者的净利润 40,553,025.07
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 -377,638,254.50
注：年初未分配利润调整详细见附注二、26 项。
27、营业收入、营业成本
（1）营业收入
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 111,493,645.79 31,604,279.64
其他业务收入
营业成本 53,737,907.98 19,961,173.33
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 111,493,645.79 53,737,907.98 31,604,279.64 19,961,173.33
合计 111,493,645.79 53,737,907.98 31,604,279.64 19,961,173.33
（3）主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
销售及出租房屋收入 111,493,645.79 53,737,907.98 31,604,279.64 19,961,173.33
合计 111,493,645.79 53,737,907.98 31,604,279.64 19,961,173.33
（4 ）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
华北地区 104,104,178.79 48,355,282.30 28,852,112.97 18,004,187.01
西北地区 7,389,467.00 5,382,625.68 2,752,166.67 1,956,986.32
合计 111,493,645.79 53,737,907.98 31,604,279.64 19,961,173.33
（5）公司前五名客户的营业收入情况中房置业股份有限公司 2009年年度报告
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例
北京金中恒国际商贸有限公司 58,022,870.00 52.04%
孙嘉成、徐文珺 9,680,530.70 8.68%
徐韵泽（监护人：徐文有） 4,992,242.50 4.48%
李小义 3,700,000.00 3.32%
蒋屹 2,294,209.00 2.06%
合计 78,689,852.20 70.58%
（6）营业收入本年较上年增加了7,988.94 万元，增长幅度252.78%；营业成本本年较上年增加了 3,377.67 万元，增长幅度 169.21%。主要原因本公司之子公司北京长远房地产开发有限责任公司和天津乾成置业有限公司本年销售库存房产所致。
28、营业税金及附加
（1）
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 6,004,283.14 1,599,380.69 公司按应税营业额的5%计缴
房产税（投资性房地产） 1,302,512.92 692,543.01
土地使用税（投资性房地产） 30,149.34 14,166.20 12.00 元/㎡.年
城市维护建设税 417,533.69 111,956.66 按当期实际缴纳流转税的7%计缴
教育费附加 178,943.02 47,981.43 按当期实际缴纳流转税的3%计缴
土地增值税 2,468,185.08 57,723.98
防洪费 12,424.76 7,584.61 按当期实际缴纳流转税的 1%计缴
合计 10,414,031.95 2,531,336.58
（2）营业税金及附加本年较上年增加788.27 万元，增幅311.40%，变化原因详见附注五、27 营业收入、营业成本。
29、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -162,008.50 5,000.26
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他
合计 -162,008.50 5,000.26
注：本期发生额为2009 年 11 月处置全部交易性金融资产--嘉实债券基金将公允价值变动转回额。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
30、投资收益
（1）投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 -1,813,400.78
持有交易性金融资产期间取得的投资收益 15,000.78 60,003.15
处置交易性金融资产取得的投资收益 177,009.29
其他
合计 192,010.07 -1,753,397.63
（2）投资收益本年较上年增加194.54 万元，增幅 110.95%，变化原因主要为2008
年处置子公司北京中企联合网络技术有限公司长期股权投资损失 181.34 万元，而2009 年
无处置投资事项。
31、资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -22,003,514.15 1,151,138.64
二、固定资产减值损失 1,660,430.98
合计 -20,343,083.17 1,151,138.64
（1）资产减值损失本年较上年减少2,149.42 万元，减少幅度 1867.21%，主要原因系
本公司及本公司之子公司徐州天嘉房地产开发有限公司本年收回以前年度欠款而转回坏
账准备2,193.36 万元所致。
32、营业外收入
（1）
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得合计 668,701.74
其中：固定资产处置利得 668,701.74
债务重组利得 3,063,677.65
政府补助 185,944.00 2,054,764.00
违约赔偿收入 8,449.58
非同一控制下企业合并初始投资形成的营业外收入 849,401.80
其他 2,646.00 50,448.59
合计 4,101,669.45 2,782,363.91
（2）政府补助明细
项目 本期发生额 上期发生额 说明
天津市南开区政府拨付子公司天津乾成置业有
政府扶持资金 185,944.00 2,054,764.00
限公司的政府扶持基金
合计 185,944.00 2,054,764.00 －
（3）营业外收入本年较上年增加 131.93 万元，增长幅度 47.42%，系本年新纳入合
并范围新疆茂润国际物流有限公司本期发生营业外收入所致。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
33、营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置损失合计 110.00
其中：固定资产处置损失 110.00
公益性捐赠支出 5,000.00
罚款支出 16,742.68
其他 7,619.60 572,130.36
合计 7,619.60 593,983.04
营业外支出本年较上年减少 58.64 万元，减少幅度 98.72%，系本年发生的营业外支出减少所致。
34、所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 11,007,159.46 631,262.31
递延所得税调整 -36,579.27 1,802,109.35
合计 10,970,580.19 2,433,371.66
所得税费用本年较上年增长 853.72 万元，增长幅度 350.84%，系本年营业收入、利润总额增加使应纳税所得额增加所致。
35、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
（1）计算结果
每股收益
报告期利润 基本每股收益 稀释每股收益
本期数 上期数 本期数 上期数
归属于公司普通股股东的净利润 0.0700 -0.0434 0.0700 -0.0434
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 0.0250 -0.0440 0.0250 -0.0440
（2）每股收益计算过程
项目 序号 本年数 上年数
归属于本公司普通股股东的净利润
1 40,553,025.07 -25,124,510.93
扣除所得税影响后归属于母公司普通股股东净 2
26,049,966.38 374,980.09
利润的非经常性损益
归属于本公司普通股股东、扣除非经常性损益 3=1-2 14,503,058.69 -25,499,491.02
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
项目 序号 本年数 上年数
后的净利润
年初股份总数 4 579,194,925.00 579,194,925.00
公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 - -
发行新股或债转股等增加股份数 6 - -
发行新股或债转股等增加股份下一月份起至报 7 - -
告期年末的月份数
报告期因回购或缩股等减少股份数 8 - -
减少股份下一月份起至报告期年末的月份数 9 - -
12 12
报告期月份数 10
发行在外的普通股加权平均数
11＝4＋5＋6×7÷10－8×9÷10 579,194,925.00 579,194,925.00
基本每股收益（Ⅰ） 12＝1÷11 0.0700 -0.0434
基本每股收益（Ⅱ） 13＝3÷11 0.0250 -0.0440
已确认为费用的稀释性潜在普通股利息 14 - -
所得税率 15 25% 25%
转换费用 16 - -
认股权证、期权行权增加股份数 17 - -
稀释每股收益（Ⅰ） 18＝[1+(14-16)×(1-15)］
÷ （11＋17） 0.0700 -0.0434
稀释每股收益（Ⅱ） 19＝[3+(14-16)×(1-15)］
÷ （11＋17） 0.0250 -0.0440
36、其他综合收益
无。
37、现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 金额
收到武汉证券还款 6,716,387.30
收到上海中房恒诚有限公司还款 6,550,000.00
收到徐州天嘉原股东还款 8,667,228.30
其他 1,963,813.74
合计 23,897,429.34
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
项目 金额
支付办公费等 3,333,486.23
支付审计、律师等中介费 3,101,900.00
业务招待费 2,074,311.53
其他 887,531.21
合计 9,397,228.97
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
无 。
（4 ）支付的其他与投资活动有关的现金
无。
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
无。
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
无。
38、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 40,531,398.56 -25,231,896.04
加：资产减值准备 -20,343,083.17 1,151,138.64
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 7,774,811.42 5,053,891.63
无形资产摊销 20,496.81 3,941.27
长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-668,591.74
“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 162,008.50 -5,000.26
财务费用（收益以“－”号填列） 2,621,370.15
投资损失（收益以“－”号填列） -192,010.07 1,753,397.63
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 20,686.86 1,863,362.56
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -57,266.13 -61,253.21
存货的减少（增加以“－”号填列） 39,285,822.83 12,617,580.72
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 24,635,364.06 50,383,307.07
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 12,888,048.34 -42,183,107.70
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
其他 -47,447.86
经营活动产生的现金流量净额 104,726,278.01 7,250,692.86
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 75,630,375.20 13,709,363.98
减：现金的期初余额 13,709,363.98 115,447,901.37
加：现金等价物的期末余额减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 61,921,011.22 -101,738,537.39
（2）本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
项目 本期发生额 上期发生额一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1．取得子公司及其他营业单位的价格 4,849,401.80 87,000,000.00
2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现
4,000,000.00 46,969,040.00
金等价物减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等
7,737.12 2,261.48
价物
3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 3,992,262.88 46,966,778.52
4．取得子公司的净资产 1,305,759.43 4,015,757.47
流动资产 76,641.30 11,283,316.90
非流动资产 86,421,083.04 1,333,151.54
流动负债 85,191,964.91 8,600,710.97
非流动负债二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1．处置子公司及其他营业单位的价格 125,000,000.00 5,287,796.28
2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现
37,500,000.00 1,557.96
金等价物减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等
1,557.96
价物
3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 37,500,000.00
4．处置子公司的净资产 5,278,296.28
流动资产 207,209,293.61 5,179,557.96
非流动资产 956,086.20 108,238.32
流动负债 10,267,064.96 9,500.00
非流动负债 0.00 0.00
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
注：处置子公司有关信息详细见附注十一。
（3）现金和现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金
75,630,375.20 13,709,363.98
其中：库存现金
39,901.73 75,525.78
可随时用于支付的银行存款
75,494,424.09 13,486,233.11
可随时用于支付的其他货币资金 96,049.38 147,605.09
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额
75,630,375.20 13,709,363.98
[六]、资产证券化业务的会计处理
无。
[七]、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对 母公司对
法人 本企业
企业类 注册 业务性 本企业的 本企业的 组织机构
母公司名称 关联关系 代 注册资本 最终控
型 地 质 持股比例 表决权比 代码
表 制方
(%) 例(%)
中国房地
中国房地产开发集团 国有企 甄少 房地产 138086.5
母公司 北京 24.93 24.93 产开发集 10000406-8
公司 业 华 开发 万
团
2、本企业的子公司情况
表
决
持股
☆ 注册 注册资 权 组织机构
子公司全称 子公司类型 企业类型 法人代表 业务性质 比例
地 本 比 代码
(%)
例
(%)
北京中房长远 同一控制下
房地产开发有 企业合并形 有限公司 北京 岳慧欣 房地产开发 5000 万 100 100 722618339
限责任公司 成子公司
中房华北城市 同一控制下
有限公司 天津 岳慧欣 房地产开发 3600 万 100 100 710922886
建设投资有限 企业合并形
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
公司 成子公司
徐州天嘉房地 非同一控制
江苏
产开发有限公 下企业合并 有限公司 岳慧欣 房地产开发 2210 万 100 100 743748327
徐州
司 形成子公司
非同一控制天津乾成置业
下企业合并 有限公司 天津 岳慧欣 房地产开发 1000 万 100 100 767639467
有限公司
形成子公司
非同一控制
新疆中房置业 房地产开发、
下企业合并 有限公司 新疆 邓鲁 13000 万 100 100 738395192
有限公司 租赁
形成子公司
中房上海房产 投资设立的
有限公司 上海 岳慧欣 房地产中介 5000 万 100 100 733342075
营销有限公司 子公司
非同一控制新疆茂润国际
下企业合并 有限公司 新疆 邓鲁 物流、租赁 500 万 100 100 670206737
物流有限公司
形成子公司长春长铃酒花
投资设立的
制品有限责任 有限公司 吉林 生产销售 1000 万 60 60
子公司公司
3、本企业的合营和联营企业情况
本
企 本企业
企 法业注 业 在被投 关
注
被投资单 业 人务册 持 资单位 期末净资产总 本期营业收 本期 联 组织机构代
册 期末资产总额 期末负债总额
位名称 类 代性资 股 表决权 额 入总额 净利润 关 码
地
型 表质本 比 比例 系
例 (%)
(%)
一、合营
企业
二、联营
企业
广翰电子 联
科技（苏 江 营
33 33 14,619,042.68 49,359,675.18 -34,740,632.50 5,617,189.20 -7,568,933.26 70370390-9
州）有限 苏 公
公司 司
4、本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
中房军安工程有限公司 受同一控制方控制
长春摩托车发动机有限公司 前大股东子公司
长春长铃摩托车有限公司 前大股东子公司
长铃集团销售有限公司 前大股东子公司
长春长铃摩托车销售有限公司 前大股东子公司
长春长铃集团有限公司 前大股东中房置业股份有限公司 2009年年度报告
5、关联方应收应付款项
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
其他应收款 长春摩托车发动机有限公司 4,716,998.56 4,716,998.56
其他应收款 长春长铃摩托车有限公司 18,482,646.52 18,482,646.52
其他应收款 长铃集团销售有限公司 4,409,211.51 4,409,211.51
其他应收款 长春长铃摩托车销售有限公司 11,104,459.20 11,104,459.20
其他应收款 长春长铃集团有限公司 8,894,559.24 8,894,559.24
其他应收款 长春长铃酒花制品有限责任公司 6,904,710.71 6,904,710.71
其他应付款 广翰电子科技（苏州）有限公司 5,175,000.41 5,175,000.41
应付账款 广翰电子科技（苏州）有限公司 202,505.84 202,505.84
其他应付款 中房军安工程有限公司 850,000.00 850,000.00
[八]、股份支付
无。
[九]、或有事项
1、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
（1）长铃集团有限公司诉本公司资产转让合同纠纷案
2003 年2 月20 日，本公司与长春长铃集团有限公司（以下简称“长铃集团公司”）签订《委托管理协议》，约定本公司将其所属的附件分公司、配件分公司全权委托给长铃集团公司经营、管理；在托管期间，长铃集团公司有义务使该两个分公司的资产保值、增值。
2003 年 8 月，本公司与长铃集团公司签订了《资产转让合同》，约定本公司将所属的附件分公司、配件分公司转让给长铃集团公司，转让价款为 6060 万元；同时还约定了办理资产过户、付款时间等事项。2005 年3 月 17 日，吉林省高级人民法院作出（2004）吉民二初字第29 号《民事判决书》，判决上海唯亚实业投资有限公司向本公司支付6060 万元受让价款。2006 年，长春市二道区人民法院执行已经生效的（2004）吉民二初字第29 号
《民事判决书》，长铃集团公司履行了支付转让价款6060 万元的义务。但该两家分公司的过户手续至今尚未办理。2007 年3 月 18 日，长铃集团公司向长春市经济开发区人民法院提起诉讼，要求本公司赔偿其2990 万元，理由是本公司没有办理附件分公司与配件分公司的过户手续，而该资产价值到2006 年底已经发生减损，要求本公司承担赔偿损失的违约责任。
2007 年 11 月 12 日，长春市经济开发区人民法院作出 (2007)长经开民初字第452 号民事判决，判决本公司于判决生效后十日内赔偿长铃集团公司经济损失2990 万元；案件受中房置业股份有限公司 2009年年度报告
理费 191,300 元，财产保全费 5,000 元，共计 196,300 元由本公司承担。本公司不服一审判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。
2008 年 6 月20 日，吉林省长春市中级人民法院作出（2008）长民二终字第61 号民事判决，驳回本公司上诉请求，维持原判。二审案件受理费 191,300 元由本公司承担。
本公司认为已向长铃集团公司交付了转让资产，且附、配件两公司的财产是否有损失及损失额度的确定无合法依据，依法向吉林省高级人民法院申请再审。再审请求：①依法裁定再审并中止执行；②依法撤销吉林省吉林省长春市经济开发区人民法院（2007）长经开初字第452 号民事判决和长春市中级人民法院（2008）长民二终字第61 号民事判决；③依法驳回被申请人长铃集团公司对本公司的诉讼请求。
吉林省高级人民法院于2008 年 10 月 15 日受理此再审申请。
2009 年7 月3 日本公司收到吉林省高级人民法院民事裁定书（2008）吉民申字第42
号民事裁定书，裁定如下：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。
截至本次年报报出日，尚未有进一步结果。
本公司已于2007 年对该事项全额计提了预计负债。
（2）本公司诉深圳缘诺实业有限公司债务纠纷案
本公司于2009 年 12 月 15 日向深圳市罗湖区人民法院诉深圳缘诺实业有限公司、姚锡康，深圳雄振集团有限公司、陈仙丽、姚卫忠、陈维信返还公司欠款事宜。诉讼请求如下：依法判令被告一向原告偿还借款本金人民币 1636 万元及利息（截止至2009 年 12 月
15 日的利息为人民币5,083,706.40 元）；依法判令被告二、被告三、被告四、被告五对被告一的上述债务向原告承担连带责任。依法判令被告六陈维信在人民币30 万元出资不实的范围内对被告一的上述债务向原告承担清偿责任；被告三在陈维信出资不实的范围内承担连带清偿责任。依法判令六被告承担本案的诉讼费用。
2009 年 12 月24 日，深圳市罗湖区人民法院已受理了此案件。截至本年年报报出日本案正在审理中。本公司已对此欠款全额计提坏账准备 1636 万元。
2、.抵押担保事项
本公司全资子公司新疆中房置业有限公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路23
号的地上建筑物第三层及其相应所占有的土地使用权抵押给新疆自治区国有资产投资经营有限责任公司，为天津中盈置业有限公司与新疆自治区国有资产投资经营有限责任公司签订的《投资合作协议》的履行提供抵押担保。期限为2008年4月9 日起至2010年4月8 日，担保金额3000万元。另新疆中房置业有限公司原股东王雪硕、杨小军将其股权转让所得中的3000万元人民币质押给本公司。2010年1月8 日，上述抵押物已解除抵押，截止本报告报出日本公司已退还王雪硕、杨小军质押款3000万元。
[十]、承诺事项
本公司2008年7月收购的全资子公司新疆中房置业有限公司注册资本为1.3亿元人民中房置业股份有限公司 2009年年度报告
币，实收资本1亿元人民币，公司章程约定其余3000万元两年内到位。2010年1月11 日，本公司子公司中房集团华北城市建设投资有限公司根据约定补充了新疆中房置业有限公司注册资本金3000万元。
[十一]、资产负债表日后事项
2009年11月17日本公司在北京产权交易所公开挂牌公示转让其所持有徐州天嘉房地产开发有限公司55%的股权。2009年12月21 日中房置业股份有限公司与北京瑞诚盛达贸易有限责任公司签订了产权交易合同，转让价为1.25亿元。截至审计报表批准报出日，共收取股权转让款3750万元，股权过户尚未完成。2009年会计报表合并范围中仍包含徐州天嘉房地产开发有限公司，合并比例100%，合并期间2009年1-12月。
若2010年该项股权交易完成，根据交易合同的约定，过渡期（评估基准日2009年9月
30 日至产权交割日的期间）55%股权所属的损益由北京瑞诚盛达贸易有限责任公司承担，则2009年10月起徐州天嘉房地产开发有限公司55%股权所属的损益不再由本公司享有。此事项将会在2010年度对2009年合并报表进行追溯调整，2009年10-12月徐州天嘉房地产开发有限公司净利润835.35万元，55%股权所属的损益459.44万元将调减2009年度当期利润。
[十二]、其他重要事项
1、企业合并
2009年12月2 日北京中房长远房地产开发有限公司、天津乾成置业有限公司受让了原
自然人股东曾海琴、陈勇持有的新疆茂润国际物流有限公司（以下简称“新疆茂润公司”）股权，其中北京中房长远房地产开发有限公司持有新疆茂润公司60%的股权，天津乾成置业有限公司持有新疆茂润公司40%的股权。同时办理了股权交割手续及工商行政管理局的变更登记。本公司确定的购买日为2009年12月4 日，自2009年12月起将其纳入合并报表范围。
新疆茂润国际物流有限公司，成立于2007年12月28 日，由自然人张科洲、曾海琴出资设立，注册资本为500万元。2008年6月，自然人股东张科洲将持有的公司200万元股权转让给自然人陈勇。2009年7月，自然人股东曾海琴、陈勇将持有的公司全部股权转让给天津中盈集团有限公司。2009年8月天津中盈集团有限公司将持有的500万元股权分别转让给曾海琴、陈勇。转让后，曾海琴持有公司300万元股权，陈勇持有公司200万元股权。
2、以公允价值计量的资产和负债
本期公允价 计入权益的累计 本期计提的
项 目 期初金额 期末金额
值变动损益 公允价值变动 减值
金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入当期损
1,229,064.52 -162,008.50 0.00
益的金融资产（不含衍生金融资产）
金融资产小计 1,229,064.52 -162,008.50 0.00
注：2009年11月全资子公司北京中房长远房地产开发有限公司处置全部交易性金融资中房置业股份有限公司 2009年年度报告
产--嘉实债券基金，并将公允价值变动转回。
3、诉讼事项
（1）本公司诉长铃集团有限公司债务纠纷案
2004 年 8 月24 日，本公司作为独立请求权第三人参加长铃集团有限公司（以下简称“长铃集团公司”）诉上海唯亚实业投资有限公司股权转让纠纷一案，吉林省高级人民法院依法继续冻结了上海唯亚实业投资有限公司持有的本公司 106,667,219股社会法人股，
2005 年3 月17 日吉林省高级人民法院一审判决上海唯亚实业投资有限公司给付本公司股权转让补偿款 9439 万元，上海唯亚实业投资有限公司将长铃集团公司购买本公司所属的配件、附件两公司转让款 6060 万元给付本公司。本公司将配件、附件两公司过户给长铃集团公司。此后，上海唯亚实业投资有限公司并未执行该判决。2005 年7 月8 日，本公司与长铃集团公司达成《和解协议》，协议约定：依法处置上海唯亚实业投资有限公司所持有的22%股权后的所得，用于抵偿购买配件、附件两公司的转让款及长铃集团公司下属欠本公司及其子公司的债务，如有不足部分由长铃集团公司指定下属相应能力公司承担差额部分债务。上海唯亚实业投资有限公司不服吉林省高级人民法院的一审民事判决，向最高人民法院提起上诉。2006 年 1 月23 日，最高人民法院作出终审判决，“驳回上诉，维持原判”。2006 年 8 月3 日，经本公司向吉林省高级人民法院申请执行，对上海唯亚实业投资有限公司持有本公司22%的股权进行拍卖，天津中维商贸有限公司以转让价1.355
亿元拍得以上股权。从以上拍卖款中扣除本公司垫付的执行费、股权拍卖费用后抵偿欠款。本公司于2006 年 12 月 18 日，就剩余的往来款向吉林省高级人民法院提起诉讼。吉林省高级人民法院根据本公司申请对长铃集团公司持有长春长铃汽油机有限公司90.2%的股权和持有长春长铃汽车涂装有限公司 98.33%的股权进行了查封、冻结。同时，吉林省高级人民法院冻结了本公司持有的北京中房长远房地产开发有限责任公司 80%股权为以上诉讼保全措施提供担保。
2007 年7 月 16 日，吉林省高级人民法院作出（2007）吉民二初字第3 号民事判决，判决内容为：①长铃集团公司于本判决生效之日起十日内给付本公司人民币2,501,107.68
元及利息（利息从2005 年7 月8 日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；②驳回本公司的其他诉讼请求；③案件受理费254,724.50 元、财产保全费245,234.50
元，合计499,959.00 元，由本公司承担449,963.10 元，长铃集团公司承担49,995.90 元。本公司不服此民事判决，依法向最高人民法院提起上诉。上诉请求：①依法撤销吉林省高院（2007）吉民二初字第3 号民事判决书；②长铃集团公司履行偿还欠款48,942,899.63
元及利息的责任；③长铃集团公司承担一、二审全部诉讼费用。
2008 年 5 月22 日中华人民共和国最高人民法院作出（2007）民二终字第181 号民事判决，判决内容为：①维持吉林省高级人民法院（2007）吉民二初字第3 号民事判决第一项，即：被告长铃集团公司于该判决生效之日起十日内给付本公司人民币2,501,107.68 元及利息（利息从2005 年7 月8 日起至给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；②撤销上述民事判决第二项，即：驳回本公司的其他诉讼请求；③长铃集团于本判决生效之日起 10 日内指定其下属公司给付本公司42,734,879.63 元及相应利息（自2005 年2 月8
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
日起按中国人民银行同期贷款利率计算），逾期不指定或者于本判决生效之日起20 日内被指定的公司不履行义务的，上述款项由长铃集团公司向本公司支付。④一审案件受理费
254,724.50 元、财产保全费 245,234.50 元，合计 499,959.00 元，由长铃集团公司承担
399,967.20 元，本公司承担 99,991.80 元。二审案件受理费 286,514.50 元，由长铃集团公司承担229,211.60 元，本公司承担 57,302.90 元。此案件正在执行中但尚未取得任何执行款。
本公司对应收长铃集团45,106,767.35 元已全额计提坏账准备。
（2）本公司诉武汉证券有限责任公司国债交易纠纷案
本公司于2004 年向上海市第二中级人民法院提起诉，控告武汉证券有限责任公司上海新港路营业部(以下简称“新港路营业部”)及武汉证券有限责任公司（以下简称“武汉证券”）在未经本公司授权的情况下，将本公司国债9,750 万元擅自抛售且未将相关款项交于本公司。
2008 年 12 月 11 日上海市第二中级人民法院作出（2004）沪二中民三（商）初字第
340 号民事判决，判决内容为：①新港路营业部应于判决生效之日起十日内向本公司赔偿人民币9,678.30 万元；②新港路营业部应于判决生效之日起十日内本公司赔偿 02 国债（3）期自2004 年4 月20 日起至2008 年 1 月8 日止的国债利息（按该期国债利率计付）；③如新港路营业部届期未履行上述判决义务，武汉证券有限责任公司对新港路营业部不能履行部分承担补充赔偿责任。本案案件受理费 522,093 元、财产保全费 512,603 元、鉴定费
2,000 元，均由新港路营业部、武汉证券有限责任公司共同负担。
2009 年 1 月 15 日本公司收到上海市高级人民法院(以下简称“上海高院”)转来的民事上诉状，武汉证券有限责任公司代表人武汉证券破产财产管理人不服上述一审判决，向上海高院提起上诉，诉讼请求：①判令撤销沪二中院(2004)沪二中民三(商)初字第 340 号《民事判决书》判决，驳回本公司的一审诉讼请求；②判令本案诉讼费用由本公司承担。
2009 年7 月 13 日，本公司收到上海高院（2009）沪高民二（商）终字第31 号民事裁定书，因上诉人武汉证券有限责任公司2009 年7 月 10 日向上海高院申请撤回上诉，上海高院裁定如下：
准许上诉人武汉证券有限责任公司撤回上诉。
本案二审案件受理费人民币 522，093 元，减半收取人民币261，046.5 元，由上诉人武汉证券有限责任公司负担。
本裁定为终审裁定。
武汉证券公司已于2005 年度被中国证监会责令关闭。武汉证券公司已成立清算组，对其进行清算，本公司已向其申报了债权。本公司预计无法全部收回该款项，2005 年度已对其全额计提减值准备。
2009 年 12 月 16 日，公司收到武汉证券有限责任公司破产财产管理人转来的第一笔清算款 6,716,387.30 元。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
截至本会计报表批准报出日，尚未有一步的清算结果，故本期对其减值未予调整。
（3）本公司诉甘肃证券国债交易纠纷案
本公司于2005年4月7 日向甘肃省高级人民法院(以下简称“甘肃省高院”)提起诉讼，控告甘肃证券有限责任公司(以下简称“甘肃证券”)、甘肃证券兰州和政路证券营业部（以下简称“甘证和政路营业部”）及深圳市慧真科技开发有限公司（以下简称“深圳慧真公司”）对本公司计137,659,400.00元的投资资金未尽谨慎保管义务，并未经本公司同意随意处置本公司资产。2005年10月甘肃省高院裁定该案中止诉讼。
2008年该案恢复审理。本公司于2008年10月收到甘肃省高院（2005）甘民二初字第20
号民事判决书，判决如下：驳回本公司的全部诉讼请求；案件受理费817,600.00元，保全费690,000.00元，由本公司负担。
甘肃证券公司已于2005年度被中国证监会责令关闭。甘肃证券公司已成立清算组，对其进行清算，本公司已向其申报了债权。本公司预计无法收回该投资款，2005年度已对其全额计提减值准备。
4、本公司全资子公司天津乾成置业有限公司开发的凯摩奥林匹克酒店式公寓项目于
2009年末已基本销售完毕，仅剩少量车库。根据国家税务总局的国税发（2006）187号文要求，该项目正在进行土地增值税的清算工作。截至本会计报表批准报出日，该工作尚未完成。
5、公司董事会和管理层已充分认识到持续经营能力不足的现状，将进一步改善现有资产的经营和管理，尽快使公司业务步入发展轨道，积极寻求新的利润增长点，拟采取的措施如下：
（1）积极推进项目进度，努力寻找新项目，增加土地储备，促进房地产业务进一步发展；
（2）进一步加大历史遗留问题的处理力度，敦促胜诉案件的执行，对未决诉讼根据实际情况，采取相应措施，把对公司的影响降到最低；
（3）继续加大成本控制力度，加强全面预算管理，并进一步推进绩效考核工作；
（4 ）加大公司融资力度，拓展融资渠道；
（5）全面推行企业内部控制基本规范，提升公司治理水平。
[十三]、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款中房置业股份有限公司 2009年年度报告
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)单项金额重大的应收账款单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100
风险较大的应收账款其他不重大应收账款
合计 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100 1,515,824.32 100
应收账款种类的说明：注1：本公司将单项应收款项达到100万元及以上的确认为单项金额重大款项。
注2：本公司将单项应收款项不超过100万元，且在三年以上的确认为单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。
（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款：
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
1 至2 年
2 至3 年
3 年以上
3 至4 年
4 至 5 年
5 年以上 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32
合计 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款的说明：上述款项账龄均为5年以上，已全部计提坏账准备。
（3）本报告期实际核销的应收账款情况
无。
（4 ）本报告期应收账款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
无。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
（5）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例(%)
长春分公司 非关联方 600,889.00 5 年以上 39.64%
深圳宝安摩销公司 非关联方 270,068.01 5 年以上 17.82%
锦州古塔区联盛 非关联方 149,548.21 5 年以上 9.87%
销售沈阳分公司 非关联方 117,570.00 5 年以上 7.76%
南京雷迪欧公司 非关联方 93,790.10 5 年以上 6.19%
合计 1,231,865.32 81.28%
（6）应收关联方账款情况
无。
（7）以应收账款为标的资产进行资产证券化的，需简要说明相关交易安排：
无。
2、其他应收款
（1）其他应收款
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例单项金额重大的
227,951,070.09 98.56% 162,461,534.71 98.23% 98,695,003.29 96.32% 77,497,721.33 96.33%其他应收款单项金额不重大但按信用风险特
征组合后该组合 2,947,848.91 1.27% 2,860,082.86 1.73% 2,986,690.37 2.91% 2,897,164.42 3.60%的风险较大的其他应收款其他不重大其他
386,887.11 0.17% 63,271.53 0.04% 785,447.11 0.77% 56,694.71 0.07%应收款
合计 231,285,806.11 100% 165,384,889.10 100% 102,467,140.77 100% 80,451,580.46 100%
其他应收款种类的说明：注1：本公司将单项应收款项达到100万元及以上的确认为单
项金额重大款项。
注2：本公司将单项应收款项不超过100万元，且在三年以上的确认为单项金额不重大
但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项。
（2） 期末单项金额重大的其他应收款坏账准备计提：
期末账面余
应收款项内容 额 坏账准备金额 计提比例 计提理由
北京中房长远房地产开发有
59,568,175.61 2,978,408.78 5.00% 本年新发生的往来款
限责任公司
债务人已破产,第一期清算
武汉证券有限责任公司 88,318,503.83 88,318,503.83 100.00%
款为 6,716,387.30 元。
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
徐州天嘉房地产开发有限公
☆ 7,998,326.09 1,599,665.22 20.00% 2-3 年账龄
司
长春长铃酒花制品有限公司 6,904,710.71 6,904,710.71 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
长春摩托车发动机 2,563,140.58 2,563,140.58 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
长铃摩托有限公司 12,132,186.52 12,132,186.52 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
长铃集团销售公司 4,409,211.51 4,409,211.51 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
深圳博美伦有限公司 16,360,000.00 16,360,000.00 100.00% 2009 年 12 月已提起诉讼
拖拉机集团 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
长铃摩托车销售有限公司 11,104,459.20 11,104,459.20 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
长春长铃集团有限公司 8,894,559.24 6,393,451.56 71.88% 5 年以上预计可收回性较小
甘证利息 2,697,796.80 2,697,796.80 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
上海昌瑞 5,000,000.00 5,000,000.00 100.00% 5 年以上预计可收回性较小
合计 227,951,070.09 162,461,534.71 71.27%
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其他应收款
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内
1 至2 年
2 至3 年 15,988.00 0.54% 3,197.60
3 至4 年 15,988.00 0.54% 4,796.40 780,452.46 26.13% 779,324.76
4 至 5 年 741,611.00 25.16% 740,644.40
5 年以上 2,190,249.91 74.30% 2,114,642.06 2,190,249.91 73.33% 2,114,642.06
合计 2,947,848.91 100% 2,860,082.86 2,986,690.37 100% 2,897,164.42
（3）本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的，应说明其原因、确定原坏账准备比例的
依据及其合理性。披露本期通过重组等其他方式收回的其他应收款金额，重组前累计已计
提的坏账准备。
原估计坏账准备的计提比例的理
债务人名称 金额 款项收回的原因 由
一、以前年度已全额计提坏账准备的
上海中房恒诚企业管理
公司加大了催收的力度 账龄较长，预计收回可能性较小
有限公司 6,550,000.00
武汉证券已经破产，款项收回的
武汉证券有限责任公司 6,716,387.30 根据最高法院裁判
可能性较小
合 计 13,266,387.30
二、以前年度计提坏账准备比例较大的
无
三、通过债务重组等其他方式收回的
无
（4 ）本报告期实际核销的其他应收款情况
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
无。
（5）本报告期其他应收款中持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位情况
无。
（6）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额 年限
的比例(%)
武汉证券有限责任公司 非关联方 88,318,503.83 5 年以上 38.19%
北京中房长远房地产开发有限
关联方 59,568,175.61 1 年以内 25.76%
责任公司
深圳博美伦有限公司 非关联方 16,360,000.00 5 年以上 7.07%
长春长铃摩托有限公司 关联方 12,132,186.52 5 年以上 5.24%
长春长铃摩托车销售有限公司 关联方 11,104,459.20 5 年以上 4.80%
合计 187,483,325.16 - 81.06%
（7）其他应收关联方款项情况
占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额
的比例(%)
徐州天嘉房地产开发有限公司 子公司 7,998,326.09 3.46%
长春长铃酒花制品有限公司 子公司 6,904,710.71 2.99%
北京中房长远房地产开发有限责任公司 子公司 59,568,175.61 25.76%
长春摩托车发动机有限公司 前大股东子公司 2,563,140.58 1.10%
长春长铃摩托车有限公司 前大股东子公司 12,132,186.52 5.25%
长铃集团销售公司 前大股东子公司 4,409,211.51 1.90%
长春长铃摩托车销售有限公司 前大股东子公司 11,104,459.20 4.80%
长春长铃集团有限公司 前大股东子公司 8,894,559.24 3.85%
合 计 - 113,574,769.46 49.11%
3、长期股权投资
在被投 本
在被 在被 资单位 期
增 投资 投资 持股比 计
核算 初始投资 减 单位 单位 例与表 提 本期现金
被投资单位 期初余额 期末余额 减值准备
方法 成本 变 持股 表决 决权比 减 红利
动 比例 权比 例不一 值
(%) 例(%) 致的说 准
明 备北京中房长
远房地产开 成本 通过子公
27,153,966.85 27,153,966.85 27,153,966.85 80 100 司享有表 10,107,529.30
发有限责任 法 决权公司
中房集团华 成本 通过子公
28,245,796.66 28,245,796.66 28,245,796.66 80 100 司享有表
北城乡建设 法 决权
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
投资公司
中房上海房 成本 通过子公
45,000,000.00 45,000,000.00 45,000,000.00 90 90 司享有表 30,880,000.00
产营销公司 法 决权山东龙口摩
成本
托车有限公 190,000.00 211,853.66 211,853.66 19 19 211,853.66
法司
徐州天嘉房 成本 通过子公
地产开发有 161,129,600.00 161,129,600.00 161,129,600.00 78 100 司享有表
法 决权限公司
天津乾成置 成本 通过子公
业股份有限 19,500,000.00 19,500,000.00 19,500,000.00 60 100 司享有表
法 决权公司长春长铃酒
成本
花制品有限 6,000,000.00 60 60
法公司
合计 287,219,363.51 281,241,217.17 281,241,217.17 31,091,853.66 10,107,529.30
注：子公司中房上海房产营销有限公司长期以来已无业务，截至2009 年末累计亏损
-4,371.58 万元，净资产 628.42 万元，2009 年补提该长期股权投资减值准备3,088.00 万元，
调减2009 年期初未分配利润3,088.00 万元，调增长期股权投资减值准备3,088.00 万元。
4、营业收入和营业成本
（1）营业收入
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入
其他业务收入
营业成本 99,761.83
（2）主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 99,761.83
合计 99,761.83
（3）主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房产租赁 99,761.83
合计 99,761.83
（4 ）主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
北京 99,761.83
合计 99,761.83
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
5、投资收益
（1） 投资收益明细
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 10,107,529.30
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,006,285.23
持有交易性金融资产期间取得的投资收益持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益处置交易性金融资产取得的投资收益持有至到期投资取得的投资收益可供出售金融资产等取得的投资收益其他
合计 10,107,529.30 -3,006,285.23
（2）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本期比上期增减变动的原因
北京长远房地产开发有限责任公司 10,107,529.30 本期发放股利
合计 10,107,529.30 --
6、现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 10,148,171.89 -16,339,694.70
加：资产减值准备 -8,441,151.51 2,013,069.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 369,242.62 324,834.63
无形资产摊销 15,404.77
长期待摊费用摊销处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列） -10,107,529.30 3,006,285.23
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填列）
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -33,103,738.25 19,309,001.81
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 3,613,622.18 -8,334,411.09
其他
经营活动产生的现金流量净额 -37,505,977.60 -20,915.03
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 45,024.43 51,002.03
减：现金的期初余额 51,002.03 76,441.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -5,977.60 -25,439.54
[十四]、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明非流动资产处置损益越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
天津南开区政府给予本公司之计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照
185,944.00 子公司天津乾成置业有限公司国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
的政府扶持基金计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得新疆茂润国际物流有限公
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值 849,401.80
司股权时形成的营业外收入产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
本公司之子公司新疆茂润国际
债务重组损益 3,063,677.65 物流公司的债权人豁免的借款
及利息企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
中房置业股份有限公司 2009年年度报告
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变
30,001.57
动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
以前年度的其他应收款收回,
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 21,933,615.60
转回坏账准备对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -4,973.60
其他符合非经常性损益定义的损益项目可无限量添加行
所得税影响额 -7,700.64
少数股东权益影响额（税后）
合计 26,049,966.38
注：各非经常性损益项目按税前金额列示。
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 14.15% 0.0700 0.0700
扣除非经常性损益后归属于公司
5.06% 0.0250 0.0250
普通股股东的净利润
3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
无。中房置业股份有限公司 2009年年度报告
十二、备查文件目录
1、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表；
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
3、报告期内在《上海证券报》、《中国证券报》上公开发披露过的所有公司文件的正本及公告的原搞。
董事长： 岳慧欣
中房置业股份有限公司
2010 年4 月 14 日
ST中房(600890) 最新公司公告|查股网
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| 公告日期:2010-04-16 |
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