江苏舜天(600287) 最新公司公告|查股网

						江苏舜天股份有限公司关于拟定转让南京市建邺路98号4-20层房地产的公告 
　　重要内容提示：
　　?	本次交易的主要内容是公司拟将南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施所有权合计以1.26亿元转让给中国人民人寿保险股份有限公司（以下简称"中国人寿保险公司"）。
　　?	本次交易未构成关联交易。
　　?	本次交易事项已经公司第六届董事会第十八次会议审议通过，尚需经公司2010年第二次临时股东大会审议确认。
　　一、交易概述
　　1、本次交易的基本情况
　　公司拟将南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施所有权合计以1.26亿元转让给中国人寿保险公司。
　　公司上述房产购置于1998年，账面原值为10,576.62万元，截至2010年9月30日，累计已计提折旧4,038.18万元，账面净值为6,538.44万元。建邺路98号立体车库建于2004年，账面原值为67.13万元，截至2010年9月30日，累计已计提折旧10.32万元，账面净值为56.81万元。
　　上述房产经具有证券、期货相关业务评估资质的北京中科华资产评估有限公司中科华评报字[2010]第P117号《资产评估报告书》评估确认，截至2010年7月31日，该房产的评估值为12,564.98万元。
　　2、上述拟定交易事项已经2010年9月28日公司第六届董事会第十八次会议审议通过。
　　3、上述拟定交易事项尚需经公司2010年第二次临时股东大会审议确认。
　　二、交易对方当事人
　　1、交易对方基本情况
　　公司此次拟定转让的南京市建邺路98号舜天大厦4-20层房产的受让方基本情况如下：
　　（1）企业名称：中国人民人寿保险股份有限公司；
　　（2）企业性质：股份有限公司（中外合资、未上市）；
　　（3）注册地：中国北京海淀区首体南路38号创景大厦6、7层；
　　法定代表人：吴焰；
　　注册资本：8,802,236,300元；
　　主营业务：人寿保险、健康保险、意外伤害保险；上述业务的再保险等。
　　主要股东（实际控制人）：中国人民保险集团股份有限公司。
　　2、关联关系
　　本公司和本次拟定交易对方中国人寿保险公司不存在《上海证券交易所股票上市规则》规定的各类关联关系；在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面亦不存在其它关系。
　　3、本次拟定交易对方中国人寿保险公司主要财务状况和经营成果如下：
　　单位：万元
　　项 目	2010年6月末	2009年末	2008年末
　　资产总额	14,132,245.95	9,296,503.64	4,285,497.84
　　资产净额	400,091.81	774,424.95	187,340.88
　　2010年1-6月	2009年度	2008年度
　　营业收入	4,833,769.28	5,068,245.35	711,809.82
　　净利润	33,677.63	10,047.37	-143,527.32
　　4、公司董事会认为中国人寿保险公司具有良好的经营成果和健康的财务状况，对于本次交易具有充分的履约能力。
　　三、交易标的基本情况
　　1、交易标的
　　本次交易标的为南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施。
　　2、权属状况说明
　　公司对此次拟定转让的资产拥有清晰完整的权属，建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施分别经由南京市房产管理局"宁房权证建变字第107872号"《房屋所有权证》、南京市国土资源局"宁建国用（2002）字第14418号"《国有土地使用证》登记确认。上述拟定转让的资产不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况；不存在涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施；不存在妨碍权属转移的其他情况。
　　3、公司此次拟定转让的资产于1998年投入使用，1998-2006年由公司自用，是公司的主要办公场所；2007年至今公司将该资产对外出租使用。该资产目前能继续正常使用，具备正常使用所必需的各类批准文件，该资产2009年度为公司取得租赁收入341.05万元。
　　4、上述拟定转让的南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权账面原值为10,576.62万元；截至2009年末，经江苏天衡会计师事务所审计确认，累计已计提折旧3845.82万元，账面净值为6730.79万元；截至2010年9月30日，累计已计提折旧4,038.18万元（未经审计），账面净值为6,538.44万元（未经审计）。
　　建邺路98号舜天大厦建邺路98号立体车库账面原值为67.13万元；截至2009年末，经江苏天衡会计师事务所审计确认，累计已计提折旧9.10万元，账面净值为58.03万元；截至2010年9月30日，累计已计提折旧10.32万元（未经审计），账面净值为56.81万元（未经审计）。
　　四、交易标的的评估情况
　　公司此次拟定转让的南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施已经具有证券、期货业务资格的北京中科华资产评估有限公司中科华评报字[2010]第P117号《资产评估报告书》评估，评估值为12,564.98万元，评估具体情况如下：
　　1、评估目的：为本公司拟转让南京市建邺路98号舜天大厦4-20层房地产及车库等附属设施经济之行为提供价值参考依据。
　　2、评估对象和评估范围：本公司拟转让的南京市建邺路98号舜天大厦4-20层房地产及车库等附属设施。
　　3、评估基准日：2010年7月31日。
　　4、评估的价值类型：市场价值。
　　5、评估重要假设前提：以持续使用为前提；国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
　　6、评估方法：市场法、收益法。商业用房和办公用房采用市场法进行评估；车位采用收益法进行评估。
　　市场法是指在评估房地产价格时，用条件类似的已成交的房地产与待估房地产相比较，以此推出待估房地产的价格；其理论依据是替代经济原则。收益法是依据待估房地产未来预期收益经折现或本金化处理来估测房地产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是待估房地产的预期净收益；二是折现率或本金化率；三是待估房地产取得预期收益持续的时间。
　　7、评估程序：清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等。
　　8、评估结果：公司此次拟定转让的南京市建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施在2010年7月31日的账面原值为106,437,465.36元，账面净值66,382,608.23元，评估价值125,649,800.00元，增值额59,267,191.77元，增值率89.28%。
　　资产评估结果汇总表
　　金额单位：人民币元
　　房屋名称	账面价值	评估价值	增值率
　　南京市建邺路98号舜天大厦
　　4-20层房地产及车库等附属设施	66,382,608.23	125,649,800.00	89.28%
　　五、交易合同的主要内容
　　经公司董事会授权，公司董事长徐志远先生和中国人寿保险公司洽谈了本次交易事项的主要内容，并于2010年9月28日签订了《南京市存量房买卖合同》，其主要内容如下：
　　1、本公司将建邺路98号舜天大厦4-20层15,236.49m2房产所有权、2,024.90 m2土地使用权及车库等附属设施以1.26亿元价格转让给中国人寿保险公司。
　　2、中国人寿保险公司于合同签署后5个工作日内向本公司支付交易定金4,500万元。
　　3、上述存量房买卖合同生效之日后的15个工作日内，公司向中国人寿保险公司完成本次交易所涉及的全部资产的移交手续。
　　4、公司完成资产移交手续后5个工作日内，中国人寿保险公司应向公司支付剩余的转让款项8,100万元。
　　5、公司收到中国人寿保险公司支付的全部转让款项1.26亿元后3个工作日内，双方共同办理本次交易所涉及的资产过户手续。
　　6、本次交易所涉及的资产评估费用，由南京市建邺路98号舜天大厦原业主和中国人寿保险公司各承担50%。
　　鉴于南京市建邺路98号舜天大厦产权分别由本公司、本公司控股股东江苏舜天国际集团有限公司享有60%、40%产权，故本公司实际承担本次交易所涉及的资产评估费用的30%。
　　7、中国人寿保险公司同意继续履行南京市建邺路98号舜天大厦4-20层现有租约，直至租赁期满。
　　8、本次交易所涉及的资产，由于现存租约而形成的租金收入和物业管理费收入，在中国人寿保险公司支付完毕所有交易价款前及当月，由本公司享有；中国人寿保险公司支付完毕所有交易价款后次月起，租金收入及物业管理费收入由中国人寿保险公司享有。
　　9、本次交易前，公司保证支付完毕本次交易所涉及的各项资产的物业维修基金等。
　　10、房屋买卖合同自本公司股东大会审议确认本次资产转让事项后生效。
　　六、董事会对交易款项回收风险的判断
　　本次拟定资产转让的受让方为中国人寿保险公司，该公司拥有健全的分销渠道和服务网络，已在32个省市自治区、255个地市、1314县市区、6万多家银行网点设有销售服务机构及代理销售网络；该公司资本背景强大，国有控股比例达到80%，实力雄厚，偿付能力充足，总资产规模将近1500亿元。
　　公司董事会认为：中国人寿保险公司具有良好的经营成果和健康的财务状况，对于本次交易具有充分的履约能力；且本次交易以中国人寿保险公司付清全部合同款项作为交易标的资产过户的条件，公司回收合同款项的风险极小，基本不可能形成坏账。
　　七、本次资产转让的其他安排
　　公司此次转让相关南京市建邺路98号舜天大厦4-20层房地产及车库等附属设施，不涉及人员安置、土地租赁等情况；交易完成后不产生关联交易；转让资产所得款项主要用于补充公司流动资金。
　　八、转让资产的目的和对公司的影响
　　1、转让资产的目的
　　南京市建邺路98号舜天大厦4-20层房地产及车库等附属设施，自2007年起，公司对外出租，扣除设备维修、房产税等各项支出后，出租收益率约为3.14%。
　　公司转让上述资产后，扣除相关税收影响，假设所得转让款项全部用于偿还银行贷款，仅这一项收益率就达5.32%（银行一年期流动资金贷款基准利率）左右，较出租收益增加2.18个百分点；且有助于公司盘活资产，提高公司资产的流动性，为公司主营业务发展增添活力。
　　2、转让资产对公司的影响
　　公司此次转让上述南京市建邺路98号4-20层房地产及车库等附属设施，扣除相关税费后，预计增加公司2010年度的利润总额约5,200万元、公司2010年度现金流增加约1.18亿元。
　　九、备查文件目录
　　1、公司第六届董事会第十八次会议决议；
　　2、南京市存量房买卖合同；
　　3、北京中科华资产评估有限公司中科华评报字[2010]第P117号《资产评估报告书》；
　　4、北京中科华资产评估有限公司的《证券期货相关业务评估资格证书》。
　　以上事项，特此公告！
　　江苏舜天股份有限公司董事会
　　二零一零年九月三十日