长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书
沃克森评报字[2010]第0082号
（资产评估报告共分三册，本册为第一册）
第一册 资产评估报告书
第二册 资产评估说明
第三册 资产评估明细表
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二○一○年四月二十三日
中国·北京
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书
第一册 资产评估报告书
声明......................................................................................................................... 1
摘要......................................................................................................................... 2
资产评估报告书正文............................................................................................. 6
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者..................................... 6
二、评估目的......................................................................................................... 8
三、评估对象和范围............................................................................................. 8
四、价值类型及其定义......................................................................................... 9
五、评估基准日..................................................................................................... 9
六、评估原则......................................................................................................... 9
七、评估依据....................................................................................................... 10
八、评估方法....................................................................................................... 12
九、评估程序实施过程及情况........................................................................... 18
十、评估假设....................................................................................................... 20
十一、评估结论................................................................................................... 21
十二、特别事项说明........................................................................................... 24
十三、评估报告使用限制说明........................................................................... 25
十四、评估报告日............................................................................................... 25
评估报告附件....................................................................................................... 27
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书
声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权，并对发现的问题进行了
披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明、评估假设和限定条件及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
八、我们未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
九、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
拟增资项目
资产评估报告书
(摘要)
沃克森评报字[2010]第0082号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面
情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受长沙中住兆嘉房地产开发有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法、收益法等评估方法，按照必要的评估程序，对长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟实施增资行为涉及的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司股东全部权益价值在2009年12月31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方及被评估单位
委托方及被评估单位：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“兆嘉公司”）
二、评估目的
兆嘉公司拟进行增资，本次评估系为兆嘉公司拟进行的增资经济行为提供价值参考依据，本次经济行为已获得重庆国际实业投资股份有限公司［2010］第 06 期总经理办公会议批准。
三、评估对象和范围
本次评估对象为兆嘉公司于评估基准日增资行为所涉及的股东全部权益。股权无质押、冻结。
具体评估范围为兆嘉公司于评估基准日增资行为所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 52,036.03 万元，负债总额账面值 38,916.97 万元，所有者权益账面值 13,119.06 万元。评估基准日账面值已经中天运会计师事务所有限公司审计，
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书并出具了中天运 [2010]审字第010003-00201号的无保留意见审计报告。
评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2009 年 12 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
五、评估程序实施过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与兆嘉公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对被评估单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法及收益法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日 2009 年 12 月 31 日资产总额账面值 52,036.03 万元，评估值
96,711.30 万元，评估增值 44,675.27 万元，增值率 85.85 %；
负债总额账面值 38,916.97 万元，评估值 38,906.39 万元，评估减值 -10.58 万元；
净资产账面值 13,119.06 万元，评估值 57,804.91 万元，评估增值 44,685.85
万元，增值率 340.62 %。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
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评估基准日：2009年 12月31 日
被评估单位：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 51,988.63 96,656.91 44,668.28 85.92
非流动资产 2 47.40 54.39 6.99 14.75
其中：固定资产 3 47.40 53.71 6.31 13.31
在建工程 4
工程物资 5
无形资产 6 - 0.68 0.68
长期待摊费用 7
递延所得税资产 8
其他非流动资产 9
资产总计 10 52,036.03 96,711.30 44,675.27 85.85
流动负债 11 38,916.97 38,906.39 -10.58 -0.03
非流动负债 12
负债总计 13 38,916.97 38,906.39 -10.58 -0.03
净 资 产 14 13,119.06 57,804.91 44,685.85 340.62
（二）收益法评估结论：
采用收益法对兆嘉公司的股东全部权益价值的评估值为56,931.17万元，评估值较账面净资产增值43812.11万元，增值率333.96%。
收益法评估结果汇总表
评估基准日：2009年 12月31 日
被评估单位：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
主营业务收入 0.00 0.00 137,850.18 220,048.25 118,255.31 0.00
主营业务成本 0.00 0.00 99,587.57 146,138.44 69,318.75 0.00
营业税金附加 3,608.28 7,752.37 8,181.21 7,974.82 3,433.31 -4,761.54
营业费用 1,387.80 2,981.68 3,146.62 3,067.24 1,320.50 0.00
管理费用 499.29 538.89 550.29 557.22 531.22 0.00
财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -5,495.37 -11,272.94 26,384.48 62,310.54 43,651.53 4,761.54
减：所得税 2,081.70 4,472.52 4,719.93 4,600.86 1,980.75 12,229.17
净利润 -7,577.07 -15,745.47 21,664.55 57,709.68 41,670.77 -7,467.64
加：折旧及摊销 15.48 15.48 15.48 15.48 15.48 0.00
加：期末收回资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 32.17
加：开发成本中利息费用 614.47 1,514.93 1,353.39 452.94 0.00 0.00
减：追加投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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营运资本变动 10,344.32 -18,379.63 -12,909.57 -27,054.54 -3,961.86 355.65
自由现金流量 -17,291.43 4,164.57 35,942.99 85,232.63 45,648.11 -7,791.12
折现率 11.80% 11.80% 11.80% 11.80% 11.80% 11.80%
折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50
折现系数 0.9458 0.8459 0.7567 0.6768 0.6054 0.5415
现值 -16,353.48 3,522.95 27,196.29 57,684.56 27,633.42 -4,218.62
营业性资产价值 95,465.14
溢余负债价值 24,823.62
有息债务 13,710.35
全部股东权益价值 56,931.17
（三）对评估结果选取的说明：
收益法与成本法评估结论差异额为873.74万元，差异率为1.51%，差异的主要原因：
资产基础法为从资产重置的角度评价资产的公平市场价值。收益法则是从资产的
预期获利能力的角度评价资产。
委估企业主要资产为开发项目，委估开发项目所处区域房地产市场较成熟，可比案例较多，应优先考虑市场法评估结果，本次资产基础法评估中对开发成本采用了市场法，故本次评估选取资产基础法的结果确定评估值。
兆嘉公司全部股东权益价值为 57,804.91 万元，人民币大写金额为：伍亿柒仟捌佰零肆万玖仟壹佰元。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日起计算。超过一年，需重新进行资产评估。
[本页以下无正文]
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
拟增资项目
资产评估报告书
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法、收益法等评估方法，按照必要的评估程序，对长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟实施增资行为涉及的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司股东全部权益价值在2009年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
（一）本次评估委托方即产权持有方
企业名称：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“兆嘉公司”）
注册地址：长沙市芙蓉区东岸乡政府四楼402室
法定代表人：沈军
注册资本：人民币壹仟肆佰零陆万贰仟伍佰元整
公司类型：有限责任公司
经营期限：2004年6月10日至 2034年6月9日
注册号：430100000000760
经营范围：房地产开发。（涉及行政许可的凭许可证经营）
2、企业简介及历史沿革：
兆嘉公司成立于2004年6月10 日，原注册资本为人民币10万元，由钟飞、钟燕共同出资组建的有限公司，2007年5月，钟飞、钟燕将全部股份转让给湖南华夏科技投资发展公司，湖南华夏科技投资发展公司收购上述全部股权后增资至1000万元。
2007年5月31 日，上海华能房地产开发有限公司（后更名为上海中住置业开发有限公司）、中国高新投资集团公司与湖南华夏科技投资发展有限公司达成出资转让、增资暨合作协议，购买湖南华夏科技投资发展有限公司持有的部分股权，同时注册资本增至为人民币14,062,500.00元。（深圳南方民和会计师事务所出具了深南长分验字
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（2007）第YA030号验资报告）2008年10月，中国高新投资集团公司与湖南华夏科技投资发展有限公司与重庆国际实业投资股份有限公司签订股权转让协议，分别将其持有的股权全部转让给重庆国际实业投资股份有限公司。在2009年7月15 日兆嘉公司注册法人变更为沈军。
3、截止评估基准日，产权持有方股东出资及占股比例如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
上海中住置业开发有限公司 717.1875 51%
重庆国际实业投资股份有限公司 689.0625 49%
合计 100%
4、近年资产、损益状况
企业2007年、2008年及2009年的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
2007年12月31 2008年12月31 2009年12月31
项目名称 日 日 日
流动资产 43,865.65 44,961.45 51,988.63
长期投资
固定资产 0.18 60.05 47.40
无形资产及其他资产 0.58
非流动资产 7.93 68.38 47.40
资产总计 43,873.58 45,029.83 52,036.03
流动负债 29,896.82 31,609.03 38,916.97
长期负债
负债合计 29,896.82 31,609.03 38,916.97
净资产 13,969.01 13,420.80 13,119.06
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目 2007年度 2008年度 2009年度
营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 40.71 558.23 296.29
财务费用 -25.42 -2.26 -2.30
营业利润 -15.29 555.96 -293.99
营业外收支
利润总额 -15.29 -555.96 -293.99
减：所得税 -3.82 7.75
净利润 -11.47 -555.96 -301.74
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注：表中2007、2008年数据已经天职国际会计师事务所审计并出具无保留意见审计报告，2009年数据已经中天运会计师事务所审计并出具无保留意见审计报告。
5、经营管理架构：公司下设财务部、前期部、工程部、办公室等部门。
6、兆嘉公司开发项目情况介绍：兆嘉公司开发中的房地产项目名为湘橘华府，位于长沙市芙蓉区人民东路延长线两厢，浏阳河东岸，东邻隆平高科技园区、芙蓉区东岸乡望龙村，南至望龙、杉木村，西侧为旺德府建材市场，北至天国度假中心。
根据设计规划条件书，项目规划总用地面积387452平方米，总建筑面积1131142
平方米；其中：地上建筑面积981142平方米（含住宅建筑面积738068平方米，商业建筑面积 190337 平方米，教育用房建筑面积 28266 平方米，文化娱乐用房建筑面积
24471 平方米），地下人防及车库建筑面积 150000 平方米（设地下车位 5000 个）。项目规划建筑容积率为2.53，建筑密度为26%，绿地率为40%。
根据兆嘉公司提供的中方 湘橘华府建设项目申请报告，项目分为三期进行开发，
*一期项目预计 2010 年 6 月完成施工前前期准备工作；2015 年项目开发完成。目前整块项目用地有部分房屋尚未拆迁完毕。
7、兆嘉公司执行《企业会计制度》及企业会计准则及其补充规定。生产经营不存在国家政策、法规的限制或者优惠。
8、本次评估委托方和被评估单位为同一人。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
根据国家的法律和法规规定，其他评估报告使用者包括工商局、委托方上级单位及国有资产监督管理部门。
二、评估目的
兆嘉公司拟进行增资，本次评估系为兆嘉公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据，本次经济行为已获得重庆国际实业投资股份有限公司［2010］第 06 期总经理办公会议批准。
三、评估对象和范围
本次评估对象为兆嘉公司于评估基准日拟实施的增资行为所涉及的股东全部权益。
股东全部权益账面金额 13,119.06 万元，股权不存在质押、冻结。
具体评估范围为兆嘉公司于评估基准日拟实施的增资行为所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 52,036.03 万元，负债总额账面值 38,916.97 万元，所有者权益账面值 13,119.06 万元。评估前账面值已经中天运会计师事务所有限公司
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资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 1 51,988.63
非流动资产 2 47.40
其中：投资性房地产 3
固定资产 4 47.40
无形资产 5
商 誉 6
长期待摊费用 7
递延所得税资产 8
资产总计 9 52,036.03
流动负债 10 38,916.97
非流动负债 11
负债总计 12 38,916.97
净 资 产 13 13,119.06
具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下评估兆嘉公司股东全部权益在基准日的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2009 年 12 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。
六、评估原则
根据国家有关资产评估的规定，在本次评估中我们主要遵循以下评估原则：
（一）资产评估工作原则
1、独立性原则：评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估公正不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。
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2、客观公正性原则：资产评估公正实事求是，尊重客观实际。
3、科学性原则：遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。
（二）资产评估经济技术原则
1、预期收益原则：资产之所以有价值是因为它能够为其拥有者或控制者带来未来经济效益，资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。
2、供求原则：供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求关系变化并不呈固定比例变化，但变化的方向都具有规律性。供求规律对商品价格所形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。
3、贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是由当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。
4、替代原则：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。
5、评估时点原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在进行资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
七、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1、国务院1991年第91号令颁发的《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第36号公布的《国有资产评估管理办法施行细则》；
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3、原国家国有资产管理局[1996]第23号转发的《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（2001年12月31日国办发[2001]102号）；
5、《国有资产评估管理若干问题的规定》（2001年12月31日财政部第14号令）；
6、《国有资产评估项目核准管理办法》(财企[2001]801号)；
7、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院2003年5月13日第378号令）；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年9月1 日国务院国资委令第12
号）；
9、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（2006 年 12 月 12 日国资发产权[2006]274号）；
10、2007年3月20 日财政部财企[2007]48号《关于实施修订后的企业财务通则有关问题的通知》；
11、2008年3月20 日财企[2008]34号《关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》；
12、《中华人民共和国公司法》(2006年1月1 日施行)；
13、《企业会计准则》；
14、《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1 日起施行）；
15、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28 日修订并施行)；
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1 日施行)；
17、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、资产评估准则——基本准则；
2、资产评估职业道德准则——基本准则；
3、资产评估准则——评估报告；
4、资产评估准则——评估程序；
5、资产评估准则——业务约定书；
6、资产评估准则——工作底稿；
7、资产评估准则——机器设备；
8、资产评估准则——不动产；
9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）；
10、企业价值评估指导意见（试行）；
11、资产评估价值类型指导意见（试行）；
12、中评协[2008]218号《企业国有资产评估报告指南》（2009年7月1日起施行）。
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（三）经济行为文件
1. 经理办公会纪要
2. 《资产评估评估业务约定书》。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、验资报告等；
2、车辆行驶证；
3、土地使用证；
4、重要设备购买合同、建筑工程合同；
☆ 5、其他产权证明文件。
（五）采用的取价标准
1、《2009年机电产品报价手册》（中国机械工业出版社）；
2、太平洋网站市场报价查询；
3、《资产评估常用数据与参数手册》；
4、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；
5、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291一1999）；
6、关于发布《汽车报废标准》的通知(国经贸经〔1997〕456号)；
7、国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
（六）参考资料及其他
1、评估基准日资产清查评估明细表；
2、企业提交的财务会计经营资料及中天运会计师事务所提供的审计报告（报告号为中天运[2010]审字第010003-00201号）；
3、国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
4、统计部门资料；
5、设备询价的相关网站或图书；
6、其他与评估有关的资料等。
八、评估方法
(一)评估方法介绍
企业价值评估通常采用三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
1、资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
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3、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法常用的两种方法是收益资本化法和收益折现法。
(二)评估方法选择
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的三个以上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
2、对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断。
（1）总体情况判断
①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件。
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估目的是为委托方拟进行增资的经济行为提供价值参考，要对兆嘉公司全部股东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映，不能局限于对各单项资产价值予以简单加总，还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
（3）财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料，企业经营正常、管理完善，会计报表经过审计机构审计认定，企业获利能力是可以合理预期的。
（4）收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展，房地产开发类上市公司也比较多，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上四方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。
3、对于资产基础法的应用分析
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对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型)替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。在一般情况下，不宜单独运用资产基础法评估持续经营前提下的企业价值。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用收益法与资产基础法作为本项目的评估方法，然后对两种方法评估结果进行对比分析，选取其中一种方法的评估结果确定评估值。
(三)对于所采用的评估方法的介绍
§对于资产基础法的介绍
1、流动资产和其他资产的评估方法
（1）货币资金包括现金和银行存款。对于库存现金进行盘点、依据盘点结果对评估基准日现金数额进行倒轧核对；对银行存款进行函证，检查银行对账单和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
（2）各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值；各种预付账款在核实无误的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
（3）存货
委估存货为开发成本—湘橘华府项目，该项目尚处于前期开发阶段，账面价值包括土地价值和部分前期费用，本次评估采用现金流折现法和市场法评估，并分析选择一种方法的结果确定评估值。
A. 现金流折现法
现金流折现法是通过将被评估资产预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。计算公式为：
i
P ∑Ai /(1+r)i
n 1
其中：P 为存货资产价值
Ai 为明确预测期的第i 期的预期收益
r 为折现率
i 为预测期。
B. 市场比较法
市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的
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以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
2、非流动资产的评估方法
根据企业提供的机器设备明细清单，逐一进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，由工程技术人员对设备进行了必要的现场调查和核实。
对机器设备评估采用成本法。具体公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
①重置价值的确定
根据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分别采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下：
●办公设备
由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，以市场价值确定重置全价。
●运输设备
按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。
以下是重置全价中各项费用的计算标准：
对电子产品主要依据当地电子市场评估基准日的最新市场成交价格予以确定。运输设备购置价格主要选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料予以确定。
②设备成新率的确定；
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
具体确定如下：
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●对于电子办公设备和仪器仪表
电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成新率。
●对车辆综合成新率的确定
按照国家有关部委规定的《汽车报废标准》及《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》。本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标。最后根据现场勘测结果对理论成新率进行调整以确定其综合成新率。
使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程)×100%
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计算公式如下：
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶里程法成新率与使用年限法成新率孰低确定）
勘查成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设备现时技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。
③评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率。
3、负债的评估方法
各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
§对于收益法的介绍：
由于公司的全部价值应属于公司各种权利要求者，包括股权资本投资者、债权及债券持有者。本次评估选定的收益口径为企业自由现金流量，与之对应的资产口径是所有这些权利要求者的现金流的总和。与评估目的相匹配的股东全部权益价值是企业整体价值扣减需要付息的属于债权持有者权利部分后的股东权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
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1、评估模型：本次评估选用的是未来收益折现法，即将投资资本现金流量作为企业预期收益的量化指标，并使用加权平均资本成本模型(WACC)计算折现率。
2、计算公式
本次评估选用的是未来收益折现法，即将投资资本现金流量作为企业预期收益的量化指标。计算公式为：
i
P Ai /(1+r)i +An ×(P / A,r,m)/(1+r)i +N +R -D
∑
n 1
其中：P为股东全部权益价值
Ai为明确预测期的第i期的预期收益
r为资本化率（折现率）
i为预测期
An为有限年期的收益
(P/A,r,m)为年金现值系数
m为收益期-预测期-已使用期
N为非生产性资产及溢余资产评估值
R为资产回收价值
D为付息债务
3、收益期的确定
本次评估采用有限年期对兆嘉公司的现金流进行预测，即企业未来现金流等于预测期期间的现金流。根据兆嘉公司目前开发项目情况和未来开发计划以及今后取得新的房地产开发项目具有很大不确定性等因素，预测期至现有项目完成开发后。
4、预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用×（1－所得税率）－资本性支出－营运资金增加
5、折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定。
WACC＝（R ×W ）＋〔R ×（1－T）×W 〕
e e d d
其中：Re 为公司普通权益资本成本
Rd 为公司债务资本成本
W 为权益资本在资本结构中的百分比
e
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W 为债务资本在资本结构中的百分比
d
T为公司有效的所得税税率
本次评估采用资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司普通权益资本成本Re，计算公式为：
Re ＝R ＋β×（R －R ）＋R
f m f c
其中：R 为无风险报酬率
f
β为企业风险系数
R 为市场平均收益率
m
（R－R ）为市场风险溢价
m f
Rc 为企业特定风险调整系数
6、溢余资产价值及非经营性资产的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余现金、收益法评估未包括的资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产。对该类资产单独评估。
7、资产回收价值的确定
资产的回收价值是指经营期满后，资产还具有继续使用的价值。对该类资产单独评估确定。
九、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与兆嘉公司签定的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按公认的产权界定原则对被评估单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
1、接受兆嘉公司的委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。
3、根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组、房产评估组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
本阶段的工作时间为2010年1月13日～1月14日。
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（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估申报明细表。
2、评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括车辆行驶证、合同、发票等资料，以核实其法律权属的合法性；
3、账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了解企业申报评估的资产价值构成情况。
4、评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
5、深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、管理体制和管理方针、财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计划进行分析。
本阶段的工作时间为2010年1月15日～1月18日。
（三）评定估算阶段
1、各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘查，了解设备管理制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。
2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、在企业提供的未来收益预测基础上，收集宏观经济数据、行业相关数据、结合企业自身产品生产能力，市场销售状况、企业管理水平及发展规划分析预测的合理性。
4、根据CAMP方法确定资本化率，并分析资本化率的合理性。
5、对未来年期的收益按选定资本化率进行折现，得出资产现值。
6、根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。
本阶段的工作时间为2010年1月19日～1月21日。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对两种方法进行合理
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按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说明。评估结果、资产评估报告书、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告书、评估技术说明和评估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发。最后出具正式报告并提交委托方。
本阶段的工作时间为2010年1月22日～4月23日。
十、评估假设
(一)基本假设
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。具体包括在用续用；转用续用；移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。本次评估采用在用续用假设。
(二)一般假设：
1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6、被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7、企业自由现金流在每个预测期间的中期产生；
8、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；
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9、被评估单位提供给评估师的未来发展规划及经营数据在未来经营中能如期实现。
10、公司的经营模式没有发生重大变化；
（三）特别假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、准确性不做任何保证。
3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、假设兆嘉公司对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
7、本评估报告中的估算是根据变更后现在的控规进行预测，如规划改变则评估结果应相应调整。
十一、评估结论
此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结论：
在评估基准日 2009 年 12 月 31 日资产总额账面值 52,036.03 万元，评估值
96,711.30 万元，评估增值 44,675.27 万元，增值率 85.85 %；
负债总额账面值 38,916.97 万元，评估值 38,906.39 万元，评估减值 -10.58 万元；
净资产账面值 13,119.06 万元，评估值 57,804.91 万元，评估增值 44,685.85
万元，增值率 340.62 %。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2009年 12月31 日
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被评估单位：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 51,988.63 96,656.91 44,668.28 85.92
非流动资产 2 47.40 54.39 6.99 14.75
其中：固定资产 3 47.40 53.71 6.31 13.31
在建工程 4
工程物资 5
无形资产 6 - 0.68 0.68
长期待摊费用 7
递延所得税资产 8
其他非流动资产 9
资产总计 10 52,036.03 96,711.30 44,675.27 85.85
流动负债 11 38,916.97 38,906.39 -10.58 -0.03
非流动负债 12
负债总计 13 38,916.97 38,906.39 -10.58 -0.03
净 资 产 14 13,119.06 57,804.91 44,685.85 340.62
（二）收益法评估结论：
采用收益法对兆嘉公司的股东全部权益价值的评估值为56,931.17万元，评估值较账面净资产增值43812.11万元，增值率333.96%。
收益法评估结果汇总表
评估基准日：2009年 12月31 日
被评估单位：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年
主营业务收入 0.00 0.00 137,850.18 220,048.25 118,255.31 0.00
主营业务成本 0.00 0.00 99,587.57 146,138.44 69,318.75 0.00
营业税金附加 3,608.28 7,752.37 8,181.21 7,974.82 3,433.31 -4,761.54
营业费用 1,387.80 2,981.68 3,146.62 3,067.24 1,320.50 0.00
管理费用 499.29 538.89 550.29 557.22 531.22 0.00
财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -5,495.37 -11,272.94 26,384.48 62,310.54 43,651.53 4,761.54
减：所得税 2,081.70 4,472.52 4,719.93 4,600.86 1,980.75 12,229.17
净利润 -7,577.07 -15,745.47 21,664.55 57,709.68 41,670.77 -7,467.64
加：折旧及摊销 15.48 15.48 15.48 15.48 15.48 0.00
加：期末收回资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 32.17
加：开发成本中利息费用 614.47 1,514.93 1,353.39 452.94 0.00 0.00
减：追加投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
营运资本变动 10,344.32 -18,379.63 -12,909.57 -27,054.54 -3,961.86 355.65
自由现金流量 -17,291.43 4,164.57 35,942.99 85,232.63 45,648.11 -7,791.12
折现率 11.80% 11.80% 11.80% 11.80% 11.80% 11.80%
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折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50 5.50
折现系数 0.9458 0.8459 0.7567 0.6768 0.6054 0.5415
现值 -16,353.48 3,522.95 27,196.29 57,684.56 27,633.42 -4,218.62
营业性资产价值 95,465.14
溢余负债价值 24,823.62
有息债务 13,710.35
全部股东权益价值 56,931.17
（三）对评估结果选取的说明：
收益法与成本法评估结论差异额为873.74万元，差异率为1.51%，差异的主要原因：
资产基础法为从资产重置的角度评价资产的公平市场价值。收益法则是从资产的
预期获利能力的角度评价资产。
委估企业主要资产为开发项目，委估开发项目所处区域房地产市场较成熟，可比案例较多，应优先考虑市场法评估结果，本次资产基础法评估中对开发成本采用了市场法，故本次评估选取资产基础法的结果确定评估值。
兆嘉公司全部股东权益价值为 57,804.91 万元，人民币大写金额为：伍亿柒仟捌佰零肆万玖仟壹佰元。
（四）评估增减值原因分析：
1、流动资产评估增值原因分析
其他应收款中费用挂账性质的应收款项被评估为零导致了评估减值。
开发成本评估增值主要原因：企业委评的土地取得时间较早，近年城市化进展有了明显推进，城市基础设施条件不断改善，服务功能日趋完善，城乡环境进一步优化，最近几年土地价格呈一定上升的趋势。
2、机器设备减值原因分析
（1）由于财务计提折旧年限要低于经济耐用年限（比如汽车，空调和打印机等），造成了本次设备类资产净值评估增值。
（2）由于产品的更新换代，车辆和电子设备的市场价格下降导致评估原值的减值。
由于以上因素最终导致了设备类资产的评估增值。
3、无形资产--土地使用权增值原因分析
其他无形资产评估增值的主要原因为企业摊销无形资产期限要低于经济使用年限。
4、负债减值原因分析
负债评估减值原因为应付职工薪酬中不需要企业未来支付的职工工会经费和教
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书育经费评估为零导致了评估减值。
十二、特别事项说明
☆ 以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(二)由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(四)我们未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
(五) 纳入本次评估范围开发成本湘橘华府项目用地中的长国用（2008）第13416
号、长国用（2008）第13418号、长国用（2008）第13420号、长国用（2008）第13421
号、长国用（2008）第13422号、长国用（2008）第13423号土地被抵押给中国工商银行长沙市司门口支行，用于为湖南华夏科技投资发展有限公司贷款提供抵押担保，贷款金额 1.6 亿元，抵押期限：2005 年 3 月 31 日至 2010 年 3 月 19 日。我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。
(六) 纳入本次评估范围的开发成本湘橘华府项目用地目前还处于生地状态，还未全部完成拆迁和土地平整。在评估日2010年1月18 日兆嘉公司正在和当地镇政府协商处理此事，土地完成拆迁平整成为熟地的具体时间不能确定。
(七)兆嘉公司的规划建设控制指标发生了变更，但《国有土地使用证》尚未变更，本次评估未考虑《国有土地使用证》变更需要发生的费用。本次评估取价依据是根据经长沙市规划部门初步审定后下达的规划建设控制指标。根据经兆嘉公司测算的结果，评估中考虑了该宗土地因变更控规需要补交土地出让金 8832 万元。如果补交土地出让金金额与兆嘉公司测算的结果不一致会直接影响到评估值。
(八)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认
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长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告书为是对评估对象可实现价格的保证；
(九)评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（十）本次评估的股权价值没有考虑少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响，提请报告使用者注意该事项对评估结论的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用；
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的和送交国有资产监督管理部门审查使用，报告书的使用权归委托方所有，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
（五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
（六）本评估报告自评估基准日2009年12月31日起一年内有效，超过一年，需重新进行资产评估；
十四、评估报告日
本评估报告于2010年4月23 日提交委托方。
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法定代表人：
注册资产评估师：
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二○一○年四月二十三日
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评估报告附件
参加本评估项目的主要人员名单
项目负责人：黄运荣（注册资产评估师）
收益法：折合群（注册资产评估师）
流动资产：冯涛(会 计 师)
复核人：黄立新（注册资产评估师）
王爱萍（注册资产评估师）
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| 公告日期:2010-05-26 |
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