国泰君安证券股份有限公司关于召开“09 名流债”（证券代码112012）2010 年第一次债券持有人会议的会议通知 根据《公司债券发行试点办法》（2007 年证监会49 号令）、《名流置业集团股份有限公司2009 年公司债债券持有人会议规则》、《关于名流置业集团股份有限公司发行公司债券之债券受托管理协议》等相关规定，国泰君安证券股份有限公司作为“09 名流债”（证券代码112012）债券受托管理人，召集“09 名流债”2010 年第一次债券持有人会议（以下简称“债券持有人会议”），通知如下： 一、会议召开基本情况 （一）召集人：国泰君安证券股份有限公司 （二）会议召开方式：通讯方式召开，记名方式进行投票表决 （三）债权登记日：2010 年11 月1 日（以下午15：00 交易结束后，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的债券持有人名册为准） （四）参会登记时间：2010 年11 月2 日9 点后至2010 年11 月5 日17 点前（可以通过传真或邮寄方式送达指定的登记地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准） （五）会议时间：2010 年11 月10 日10：00 至15：00 （六）表决票（见附件一）收取时间：自债权登记日次日（2010 年11 月2日）起，至2010 年11 月10 日15 点截止（以收到表决票的时间为准）。 （七）出席会议的人员及权利 1、除法律、法规另有规定外，截至债权登记日2010 年11 月1 日下午15：00 交易结束后，登记在册的本次发行债券之债券持有人均有权以通讯方式参加债券持有人会议。不能参加的债券持有人可以书面委托代理人参加会议和表决（授权委托书格式见附件二）。 2、债券受托管理人及债券受托管理人聘请的对会议召集、召开、表决程序和出席会议人员资格等事项出具鉴证意见的律师。 3、持有“09 名流债”的下列机构或人员可以列席本期公司债券持有人会议并发表意见，但不能行使表决权： 1）债券发行人； 2）持有本期债券且持有债券发行人10％以上股权的股东； 3）发行人其他重要关联方。 二、会议议题 审议《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券抵押资产的议案》，相关议案请参见附件三。 三、出席会议的债券持有人登记办法 （一）登记时间：2010 年11 月2 日9 点后至2010 年11 月5 日17 点前（可以通过传真或邮寄方式送达指定的登记地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准）。 （二）登记地址：北京市西城区金融大街28 号盈泰中心2 号楼9 层 联系电话：010-59312887、010-59312896 传真：010-59312908 邮编：100033 联系人：赵治国、康赞亮 （三）登记方法 1.法人债券持有人为法人的，需提供营业执照、法定代表人身份证、证券账户卡； 2.法人债券持有人为法人且授权受托代理人参会的，需提供法人营业执照、法定代表人身份证、法定代表人授权委托书、证券账户卡、受托人身份证； 3.债券持有人为自然人的，需提供本人身份证、证券账户卡； 4.债券持有人为自然人且授权受托代理人参会的，代理人需提供本人身份证件、债券持有人授权委托书、委托人身份证及证券账户卡； 上述证件、证照、账户卡等材料都可以使用复印件。债券持有人或其代理人将所需的上述材料可以通过传真或邮寄方式送达指定地址（邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收为准）。上述参会材料送达债券受托管理人处即视为参会。 四、表决程序和效力 （一）债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。登记出席债券持有人会议的债券持有人应于自债权登记日次日（2010 年11 月2 日）起，至2010年11 月10 日15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。如未在2010 年11 月5 日17 点前进行参会登记的债券持有人拟参与表决，除提供表决票外，还需提供“三、出席会议的债券持有人登记办法”之“（三）登记方法”中所列参会登记材料。收取表决票的地址及传真与上述“三、出席会议的债券持有人登记办法”之“（二）登记地址”中的地址和传真相同。如已进行参会登记但逾期送达或未送达表决票的债券持有人，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。 （二）债券持有人或其代理人对审议事项表决时，只能投票表示同意、反对或弃权。未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字或盖章部分填写不完整、不清晰均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。 （三）债券持有人重复提交表决票的，如各表决票表决意见相同，则视为同一表决票；如各表决票表决意见不相同，以最后一次送达的有效表决票意见为准。 （四）在2010 年11 月5 日17 点前，登记参会的债券持有人持有的未偿还债券面值总额达到总的未偿还债券面值总额30%以上，债券持有人会议方可召开；每一张本期公司债券为一表决权，决议须经出席会议的债券持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上通过方能形成有效决议。 （五）债券持有人会议决议对全体本期公司债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明示表达不同意见或弃权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。 （六）债券持有人会议决议经表决通过后生效，但其中涉及须经有权机构批准的事项，经有权机构批准后方能生效。 本公告内容若有变更，会议召集人国泰君安证券股份有限公司将以公告方式发出补充通知。债券持有人会议补充通知会在刊登会议通知的同一中国证监会指定的媒体上公告，敬请投资者留意。 特此通知。 （以下无正文，为《国泰君安证券股份有限公司关于“09 名流债”2010 年第一次债券持有人会议的会议通知》的盖章页） 国泰君安证券股份有限公司 年 月 日 附件一： “09 名流债”（证券代码112012） 2010 年第一次债券持有人会议 表决票（适用于债券持有人为法人的） 表决事项 表决意见 同意 反对 弃权 关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券 抵押资产的议案 债券持有人盖公章： 法定代表人签字： 受托代理人签字： 持有债券张数（面值100 元为一张）： 2010 年____月____日 说明： 1.请就表决事项表示"同意"、"反对"或"弃权"，并在相应栏内画"√"，只能表示一项意见； 2.本表决票复印或按此格式自制有效； 3.债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。债券持有人应于自债权登记日次日（2010 年11 月2日）起，至2010 年11 月10 日15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。 4.未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字或盖章部分填写不完整、不清晰均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。 “09 名流债”（证券代码112012） 2010 年第一次债券持有人会议 表决票（适用于债券持有人为自然人的） 表决事项 表决意见 同意 反对 弃权 关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券 抵押资产的议案 债券持有人签字： 受托代理人签字： 持有债券张数（面值100 元为一张）： 2010 年____月____日 说明： 1.请就表决事项表示"同意"、"反对"或"弃权"，并在相应栏内画"√"，只能表示一项意见； 2.本表决票复印或按此格式自制有效； 3.债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。债券持有人应于自债权登记日次日（2010 年11 月2日）起，至2010 年11 月10 日15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。 4.未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字或盖章部分填写不完整、不清晰均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。 附件二： “09 名流债”（证券代码112012） 2010 年第一次债券持有人会议 授权委托书（适用于债券持有人为法人的） 兹授权___________先生/女士作为本单位的代理人出席“09 名流债”2010 年第一次债券持有人会议，并就表决《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券抵押资产的议案》事项代为行使同意□ 反对□ 弃权□表决权。委托 有效期为自授权委托书签署日起至本次债券持有人会议结束。 委托人盖公章： 委托人法定代表人身份证号码： 法定代表人签名： 受托代理人签名： 受托代理人身份证号码： 委托人证券账号： 委托人持有债券张数（面值100 元为一张）： （本委托书复印或按此格式自制有效） 委托日期：2010 年 月 日 “09 名流债”（证券代码112012） 2010 年第一次债券持有人会议 授权委托书（适用于债券持有人为自然人的） 兹授权___________先生/女士作为本人的代理人出席“09 名流债”2010 年第一次债券持有人会议，并就表决《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券抵押资产的议案》事项代为行使同意□ 反对□ 弃权□表决权。委托有效期为自授权委托书签署日起至本次债券持有人会议结束。 委托人签名： 委托人身份证号码： 受托代理人签名： 受托代理人身份证号码： 委托人证券账号： 委托人持有债券张数（面值100 元为一张）： 委托日期：2010 年 月 日 （本委托书复印或按此格式自制有效） 附件三： “09 名流债”（证券代码112012） 2010 年第一次债券持有人会议 关于名流置业集团股份有限公司 置换公司债券抵押资产的议案 “09 名流债”债券持有人： 2010 年10 月15 日，名流置业集团股份有限公司（以下简称“名流置业”）发布《关于置换部分“09 名流债”抵押资产的公告》，拟将部分2009 年名流置业集团股份有限公司公司债券（以下称“09 名流债”）抵押资产进行置换。 依据《公司债券发行试点办法》（2007 年证监会49 号令）、《名流置业集团股份有限公司2009 年公司债债券持有人会议规则》、《关于名流置业集团股份有限公司发行公司债券之债券受托管理协议》、名流置业与国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）签订的《土地使用权抵押协议》和相关法律、法规的规定，本次“09 名流债”抵押资产置换事项须经债券持有人会议审议通过。 具体情况如下： 一、拟置换出的抵押资产 拟置换出的资产清单如下： 土地使用者 用途 土地使用 证编号 位置 土地使用权终止日期 土地面积（平 方米） 评估价值（万 元） 安徽东磁投 资有限公司 住宅、 综合 肥西国用 （2008）第 579 号 肥西县紫 蓬山旅游 开发区 住宅2074 年9 月30 日， 综合2054 年9 月30 日 1,200,006.00 86,715.19 安徽东磁投 资有限公司 综合 肥土出字 经（2006） 39 号 肥西县紫 蓬山旅游 开发区 2056 年10 月20 日 294,001.47 22,849.00 沈阳印象名 流置业有限 公司 混合 住宅 用地 沈南国用 （2009）第 032 号 沈阳市浑 南新区天 坛南街 2057 年10 月15 日 9,258.60 6,238.44 武汉名流地 产有限公司 住宅 黄陂国用 （2008）第 武汉市盘 龙城经济 2078 年2 月 55,446.35 9,892.02 203-1 号 开发区下 集村 合计 125,694.65 根据湖北永业行评估咨询有限公司2009 年9 月21 日出具的鄂永地[2009] （估）字第0428 号评估报告，上述四宗土地使用权评估总价为125,694.65 万元。 评估的具体情况详见本公司于2009 年10 月30 日披露的《名流置业集团股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》。 二、用于置换的资产 土地使用权 土地使用者 用途 土地使用 证编号 位置 土地使用权终止日期 土地面积 （平方米） 评估价值 （万元） 合肥名流置 业有限公司 住宅 肥西国用 （2009）第 2627 号 肥西县紫 蓬山旅游 开发区 2079 年3 月19 日 272,797.27 38,827.01（注1） 合肥名流置 业有限公司 商业、 住宅 肥西国用 （2009）第 2626 号 肥西县紫 蓬山旅游 开发区 住宅2079 年3 月19 日、 商业2049 年3 月19 日 233,197.67 28,625.63（注2） 惠州名流置 业有限公司 商住用 地 惠府国用 （2006）第 130213000 58 号 惠州市河 南岸 下马庄 2063 年5 月21 日 65,790.00 33,665.20 武汉名流地 产有限公司 住宅 黄陂国用 （2008）第 203-1 号 武汉市盘 龙城经济 开发区下 集村 2078 年2 月 41,044.18 7,326.30 小计 108,444.14 限售流通股权 股票名称 股票代码 股票类别 股份总额 评估价值（万元） 华远地产 600743 限售流通股 2,750 万股 15,048.00 华远地产 600743 非限售流通股 400 万股 2,452.00 小计 3,150 万股 17,500.00 合计（土地使用权和股权） 125,944.14 注1：该项目土地使用权证载明土地使用权面积为:272,797.27 平方米，其中住宅面积为161,914.14 平方米，其他110,883.13 平方米为公共绿地，但评估报告仅评估了住宅面积。 注2：该项目土地使用权证载明土地使用权面积为233,197.67 平方米，其中住宅和商业面积为111,253.89 平方米，其他121,943.78 平方米为公共绿地，但评估报告仅评估了住宅和商业面积。 根据湖北永业行评估咨询有限公司于2010 年8 月8 日出具的鄂永地[2010]（估）字第0180-1 号评估报告，上述土地使用证编号分别为肥西国用（2009）第2627 号、肥西国用（2009）第2626 号、惠府国用（2006）第13021300058号的三项土地使用权评估总价值101,117.84 万元；根据湖北永业行评估咨询有限公司于2010 年9 月25 日出具的鄂永地[2009]（估）字第0428-8 号评估报告，上述土地使用证编号为黄陂国用（2008）第203-1 号的土地使用权评估总价值7,326.30 万元； 上述拟置入作为抵押资产的四项土地使用权评估总价值 108,444.14 万元。根据湖北众联资产评估有限公司于2010 年8 月16 日出具的鄂众联评报字[2010]第067 号评估报告，上述名流置业集团股份有限公司持有的2,750 万股华远地产限售流通股票评估价值15,048.00 万元；根据湖北众联资产评估有限公司于2010 年9 月25 日出具的鄂众联评报字[2010]第107 号评估报告，上述名流置业集团股份有限公司持有的400 万股华远地产非限售流通股票评估价值2,452.00 万元；上述拟置入作为抵押资产的华远地产股票评估总价值17,500.00 万元。上述用于置换的土地使用权和华远地产股票评估价值总计125,944.14 万元。评估的具体情况详见附件四至附件七。 名流置业集团股份有限公司拟将上述土地使用证编号分别为肥西国用（2009）第2627 号、肥西国用（2009）第2626 号、惠府国用（2006）第13021300058号、黄陂国用（2008）第203-1 号的四宗土地使用权和3,150 万股华远地产股票置换原作为“09 名流债”抵押资产的土地使用证编号分别为肥西国用（2008）第579 号、肥土出字经（2006）39 号、沈南国用（2009）第032 号、黄陂国用 （2008）第203-1 号的四宗土地使用权。同时授权债券受托管理人国泰君安证券股份有限公司代表“09 名流债”全体债券持有人作为抵押/质押权人与名流置业签署相关协议、办理抵押/质押等相关事宜。 上述抵押资产置换完成后，名流置业为“09 名流债”进行担保的土地使用权和股权总价值为328,834.11 万元，比置换前抵押资产总价值328,584.62 万元增加了249.49 万元。 以上议案，请予审议。 附件四： 土地估价报告 项 目 名 称：名流置业集团股份有限公司担保抵押 土地使用权价格评估 受托估价单位：湖北永业行评估咨询有限公司 土地估价报告编号：鄂永地[2010]（估）字第0180-1 号 提交估价报告日期：二○一○年八月八日 共19 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押土地使用权价格评估报告 第1 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)87250866 FAX：027)87250566 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 名流臵业集团股份有限公司担保抵押土地使用权价格评估 二、委托估价方 委 托 方：名流臵业集团股份有限公司 注册地址：昆明市国防路129 号恒安写字楼5 号 法人代表：刘道明 联 系 人：许良成 电 话：027-87823892 三、估价目的 本次估价目的是为名流臵业集团股份有限公司办理土地使用权担保抵 押提供价格参考依据。 四、估价基准日 宗地一、宗地二： 二○一○年六月二十七日 宗地三： 二○一○年八月四日 五、估价日期 宗地一、宗地二： 二○一○年六月二十七日至二○一○年六月三十日 宗地三： 二○一○年八月四日至二○一○年八月八日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程，结合项目的实际情况和具体要求，此次评估 的价格是指估价对象在估价基准日2010 年6 月27 日，满足下表设定条件下 的国有土地使用权价格。详见地价定义一览表： 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第2 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第3 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第4 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第5 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委 托 方：名流臵业集团股份有限公司 注册地址：昆明市国防路129 号恒安写字楼5 号 法人代表：刘道明 联 系 人：许良成 电 话：027-87823892 二、估价对象 估价对象基本情况见下表 表3 估价对象状况一览表 宗地编号 土地使用人 座落 用途 使用权面积（m2） 使用权类型 1 合肥名流臵业 有限公司 肥西县紫蓬山旅游 开发区 住宅用地 161914.1429 出让 2 合肥名流臵业 有限公司 肥西县紫蓬山旅游 开发区 商业、住宅用地 111253.8896 出让 3 惠州名流臵业 有限公司 惠州市河南岸 下马庄 商业、住宅用地 65790.00 出让 合计 —— —— —— 338958.0325 —— 三、估价对象土地登记状况 各估价对象的宗地名称、土地使用者、位臵、用途、面积、土地 使用证号、地号、图号、四至等登记状况详见下表： 表4 土地登记一览表 编 号 土地证 号 土地 使用 人 坐落 用途 地 号 图 号 使用权 类型 终止日期 四至 使用权面积（亩） 登记 时间 登记 东 南 西 北 机关 1 肥西国用 （2009） 第2627 号 合肥 名流 臵业 有限 公司 肥西 县紫 蓬山 旅游 开发 住宅 19 15 出让 2079 年3 月19 日 安徽 华信 房地 产开 发有 空地 空 地 合肥 名流 臵业 有限 公司 409.2，根据肥土 出字经［2009］2 号《国有土地使用 权出让合同》其中 住宅242.87 2009 年12 月28 日 肥西 县国 土资 源局 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第6 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 区 限公 司 另一 宗地 2 肥西国用 （2009） 第2626 号 合肥 名流 臵业 有限 公司 肥西 县紫 蓬山 旅游 开发 区 商业 住宅 18 16 出让 住宅2079 年3 月19 日、商业 2049 年3 月19 日 花池 路 合肥 名流 臵业 有限 公司 绿地 空 地 紫蓬 山管 委会 梁岗 村 349.8，根据《国 有土地使用权出 让合同》其中商住 166.88 2009 年12 月28 日 肥西 县国 土资 源局 3 惠府国 用 （2006） 第 1302130 0058 号 惠州 名流 臵业 有限 公司 惠州 市河 南岸 下马 庄 商业 住宅 出让 2063 年5 月21 日 “名 流印 象” 一、二 期 惠州 市泰 豪实 业发 展有 限公 司宗 地 道 路 南山 98.68 2006 年11 月16 日 惠州 市国 土资 源管 理局 合 计 —— —— —— — — — —— —— —— —— — —— 508.43（即 338958.0325 ㎡） —— —— 2、土地权利状况 宗地一： 估价对象土地所有权属于国家所有。合肥名流臵业有限公司以出 让方式取得国有土地使用权。土地使用权终止日期为2079 年3 月19 日，至估价时点，土地剩余使用年限均为68.73 年。至估价基准日评 估宗地土地权属来源合法、产权明晰。根据委托方提供的资料，宗地 无特殊使用规定，于估价时点不存在他项权利。 宗地二： 估价对象土地所有权属于国家所有。合肥名流臵业有限公司以出 让方式取得国有土地使用权。住宅土地使用权终止日期为2079 年3 月19 日、商业土地使用权终止日期为2049 年3 月19 日，至估价时 点，住宅土地剩余使用年限均为68.73 年、商业土地剩余使用年限均 为38.73 年。至估价基准日评估宗地土地权属来源合法、产权明晰。 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第7 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 根据委托方提供的资料，宗地无特殊使用规定，于估价时点不存在他 项权利。 宗地三： 估价对象土地所有权属于国家，土地使用者为惠州名流臵业有限 公司，土地使用权类型为出让，使用权终止日期为2063 年5 月21 日， 至估价基准日，土地剩余使用年限为52.79 年。至估价基准日，未发 现估价对象存在租赁、抵押等他项权利。 3、土地利用状况 宗地一： 宗地为待建空地，评估设定宗地开发程度已达到宗地宗地红线外 五通(供水、排水、通路、通电、通迅)及宗地红线内场地平整。依据 评估宗地《国有土地使用以出让合同》、肥规要字（2008223）号《肥 西县规划局规划设计要点通知书》所示，规划用途为住宅、绿地，规 划建筑容积率≤0.6，绿地率≥45%，建筑密度＜25%，建筑限高＜10 米。 遵循最有效利用原则，本次评估设定规划容积率为0.6，建成后 房地产建筑面积为97148.49 平方米。本次评估以此为估价前提，若 土地规划部门最终审核的方案与此不符，则本报告结果应作相应调 整。 宗地二： 宗地为待建空地，评估设定宗地开发程度已达到宗地宗地红线外 五通(供水、排水、通路、通电、通迅)及宗地红线内场地平整。依据 评估宗地《国有土地使用以出让合同》、肥规要字（2008222）号《肥 西县规划局规划设计要点通知书》所示，规划用途为住宅、绿地，规 划建筑容积率≤0.6，绿地率≥45%，建筑密度＜25%，建筑限高＜10 米。 遵循最有效利用原则，本次评估设定规划容积率为0.6，建成后 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第8 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 的房地产建筑面积为66752.33 平方米。估价人员根据实地勘查，周 边商业和住宅的建筑比例情况分析，并结合多年估价经验综合确定本 次商业和住宅面积比例为1:1，面积分别为33376.17 平方米。本次 评估以此为估价前提，若土地规划部门最终审核的方案与此不符，则 本报告结果应作相应调整。 宗地三： 至估价基准日，估价对象现状为待建设用地，场地已平整，场地 内有一定高差。根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》（惠 府国用（2006）第13021300058 号）和《总平面规划图》，待估宗地 经济技术指标如下：总用地面积为65790 平方米，计算指标用地为 51486 平方米，总建筑面积164531 平方米，计算容积率建筑面积为 128715 平方米，其中地下室建筑面积为35816 平方米（其中变电室 为50 平方米），住宅建筑面积124015 平方米，配套会所建筑面积为 2700 平方米（其中居委会为300 平方米），幼儿园用地面积为3000 平方米，幼儿园建筑面积为2000 平方米；项目容积率为2.50，总基 地面积为11329 平方米，建筑密度为22%，住宅建筑密度为18%，绿 化率为35%，总户数为1290，地下车位数为1023 个，总车位数为1023 个。 估价人员根据以上规划条件，本次估价中设定估价对象地上建筑 物建筑结构为钢混，层数为小高层。 四、影响地价的因素说明 （一）一般因素 宗地一、宗地二： 1、城市资源状况 （1）地理位臵 肥西县位于安徽中部，江淮流域之间，东临巢湖，西接六安，南 望舒城、庐江，北邻长丰、寿县。是合肥市辖三县之一，县城距合肥 市中心仅15 公里，总面积1961 平方公里，全县耕地面积为90 万亩。 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第9 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 全县共有14 个乡镇、2 个管委会，共辖村295 个，居委会29 个，社 区10 个，总计334 个基层自治组织，总人口88.9 万人。 （2）自然环境 ①地势、地貌 县境西宽东窄，南北长55 公里，东西宽64 公里；总面积2168 平方公里，其中长江流域1583 平方公里，淮河流域585 平方公里； 另有巢湖水面100 平方公里。 ②气候 水文 肥西县地处北亚热带湿润季风气候区，其特征是：气候温和，雨 里适中，光照充足，无霜期长。按平均气温低于10℃为冬季，高于 22℃为夏季，10℃~22℃之间为其、秋季的划分、四季的时间为春秋 季短，冬夏季长，按春夏秋冬时序分别为71 天、118 天、61 天、115 天。肥西县平均日照数2036 小时，日照率46% 2、房地产市场状况 肥西县土地总面积为2168 平方公里。主要用地类型包括农用地 （耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设 用地）及未利用地等。 根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号） 精神，该县进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地 一级市场供应，并严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有 土地使用权规定》（国土资源部11 号令）和《协议出让国有土地使用 权规定》（国土资源部21 号令）要求，加强了对土地出让市场的管理， 使该市土地市场日趋规范，有力推动了当地经济的发展。 3、产业政策和交通条件 全省第一家县级工业园区——桃花工业园为国家级经济技术开 发区——合肥经济技术开发区的一部分。交通便捷，沪蓉、合宁和合 六高速公路以及206 国道、312 国道、合铜公路穿境而过，宁西铁路、 合九铁路贯穿全境，骆岗机场距县城12 公里，正在建设的合肥新桥 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第10 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 国际机场也落户我县高刘，派河、丰乐河经巢湖通达长江，铁路、公 路、水路、机场构成了四通八达的立体交通网络。县内电力充沛，通 讯发达，基础设施配套完善。“129”工业平台（1 个省级工业园、2 个合作园区、9 个乡镇工业聚集区）设施完善，总体规划面积90 平 方公里，建成面积50 平方公里，已纳入合肥市总体发展战略，享受 省城相关优惠政策。自2007 年起，重点打造两个安徽最大的特色产 业园区，即20 平方公里的汽配产业园、10 平方公里的合肥长安家电 产业园，园区基础设施基本建成，与周边的国家开发区实现全面对接。 2008 年启动派河工业走廊、新港工业园建设。 4、城市规划与发展目标 立足“全省创第一，中部进十强，全国争百强，全面建设富裕型 小康社会”的目标，勇于创新的肥西人民围绕“工业强县、农业富县、 三产活县、开放兴县”的发展思路，坚持加快发展与深化改革相结合、 整体推进与重点突破相结合、行政推动与市场运作相结合、发挥内力 与借助外力相结合，以招商引资为抓手，大力推进科技、产业、体制、 环境四个创新，努力将肥西建成全国重要的汽车产业基地，全国重要 的家电产业基地，华东地区重要的优质农产品供应基地，全国重要的 现代化航空物流城，中国中部第一苗木花卉城，省会都市圈中交通便 捷、环境优美、宜商宜居的现代化“卧城”，长三角地区重要的乡村 旅游休闲度假后花园。 5、城市经济发展状况 全年实现生产总值122 亿元、财政收入12.5 亿元，均居全省第 二位；完成固定资产投资96.8 亿元，规模以上工业产值155.3 亿元， 新增规模以上工业企业53 家，总量均居全省第一位。全县规模以上 工业企业已增加至137 家，其中亿元以上企业达22 家，桃花工业园 成为全省首个工业产值超百亿元县域工业园，为肥西持续快速发展提 供了不竭动力。 宗地三： 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第11 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 1、城市资源状况 惠州市位于广东省南部，珠江三角洲的东北端，毗邻香港与深圳， 北与河源相接，西与东莞和增城市为邻，东接汕尾市，全市面积11158 平方公里，人口约321 万。惠州市于1988 年1 月经国务院批准升格 为地级市，下辖三县（惠东县、博罗县、龙门县）三区（惠城区、惠 阳区、大亚湾区），市行政中心位于惠城区境内。 惠州属亚热带季风气候，北回归线横贯全市。境内春夏两季雨量 充沛、冬季少雨阳光充足、气候温和、四季长青。年平均降雨量1700mm， 年平均气温22°C。 惠州资源丰富，特产繁多。地下蕴藏有铁、煤、钨、钛等矿产资 源30 多种。盛产稻谷、甘蔗、花生、荔枝等。水产品种较多，沿海 出产优质食盐。山区有丰富的森林，水力资源，又有大量的野生动物。 2、房地产制度与房地产市场状况 惠州房地产开发投资额占固定资产投资额比重在近两年不断提 升，已占到28.36％左右。在各个区、县中，惠城区房地产开发投资 所占比例最大，约占六成，增幅为43.8％。其它各区、县除龙门县 外，房地产开发投资比上年明显增加，惠阳区和大亚湾区投资增幅较 大，比上年增长22.94 亿元，涨幅为171％；成为2007 年的热点区。 博罗县涨幅为167％，惠东县涨幅为141％，涨幅也较大。这些数据 表明惠州的房地产开发正由过去主要集中在惠城区逐渐向其它区、县 转移扩大。 3、产业政策 改革开放30 年来，惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不 移地走发展外向型经济的道路。培育出TCL、德赛、华阳等一批大型 国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了 TCL 电话机、TCL 王牌彩电、TCL 手机、富绅衬衫、德赛电池、德赛 数码龙音响、侨兴电话、CECT 手机等一批工业产品名牌。建立起一 批全国性的市场网络。引进了美国通用，日本索尼、松下，韩国三星、 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第12 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 LG、荷兰飞利浦、美国可口可乐和中国联想等国内外著名厂商、跨国 公司在惠州建立生产和研发基地，逐步构建起以国有（控股）企业集 团为主导，多种经济成份一齐上，电子信息制造业为支柱的开放型经 济格局。 4、城市规划与发展目标 惠州市在都市区范围内划分为四个次区域： （1）惠城次区域：中心城包括桥东街道办、桥西街道办、龙丰 街道办、江南街道办、江北街道办、河南岸街道办、水口街道办、小 金口镇、汝湖镇、马安镇、三栋镇；独立镇包括永湖镇、平潭镇、良 井镇。 （2）惠阳-大亚湾次区域：中心城包括淡水街道办、秋长街道办、 沙田镇、澳头街道办、霞涌街道办；独立镇为新圩镇。 （3）陈江-仲恺次区域：中心城包括惠环街道办、陈江街道办、 潼侨镇、镇隆镇；独立镇包括潼湖镇、沥林镇。 （4）北部山区次区域：中心镇为横沥镇；独立镇，包括矮陂镇、 大岚镇、芦洲镇。 发挥区位和交通优势，以都市区“一城三点、双心结构”为核心， 以三横三纵城镇发展轴为重点，依托城镇群体，轴线拓展、梯度推进。 以白云嶂、红花嶂自然山体为绿心的“梭形”空间结构，梭形的两 个顶点分别为惠城中心城和惠阳-大亚湾中心城，梭形的两个腰分别 为陈江-仲恺中心城和淡水湖（数码园）片区。其中，淡水湖（数码 园）片区是惠城中心城的组成部分，以高新技术、教育和体育产业发 展为重点的城市地区，片区东部延伸到惠东县城的大片区域，规划期 内界定为城市远景发展的战略性地区，重点强调控制发展。 远景：融合、提升都市区西线发展轴，从“一城三点、双心结构” 过渡到“一城三点、三心结构”，在逐步拓展、营造中线发展轴，提升 东部惠东战略要点的基础上，最终形成以城乡一体为特征的“网络化” 城镇发展格局。 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第13 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 5、城市社会经济发展状况 2009 年，惠州GDP 达到1410 亿元，比全省平均水平高出3.7%， 同时，惠州财政收入101.51 亿元，首次突破百亿大关。预计2010 年 GDP 将超1700 亿。2010 年1-6 月全市一般预算收入累计完成601,590 万元，完成年度市代编预算52.45%，比时间进度快2.45 个百分点， 比上年同期增收153,832 万元，增长34.36%。增速在全省地级以上 市中居第4 位，在珠三角九市中次于肇庆市居第2 位。其中，税收收 入完成500,997 万元，非税收入完成100,593 万元，分别增长33.69% 和37.79%，占比重分别为83.28%和16.72%。 （二）区域因素 宗地一、宗地二： 1、区域概况 评估宗地位于肥西县紫蓬山，蓬镇位于合肥市西南郊，南邻风景 秀丽的国家级森林公园--紫蓬山风景名胜区，北接国家级、省级经济 开发区——高新区、经开区、桃花工业园；镇辖12 村（居），镇域面 积104 平方公里，常住人口3.5 万人，流动人口2 万人。 2、交通条件 森林大道、繁华大道、方兴大道纵横交错、穿境而过，距省城 合肥和县城上派均13 公里，交通便捷，区位优势明显。 3、基础设施条件 集镇基础设施较完善，配套的学校、医院、商场、农贸市场等配 套设施的完善程度较完善。境内有徽商职业技术学院、安徽外国语职 业技术学院、文达职业技术学院、肥西农兴中学以及规划中的肥西高 中城，文教事业发达。 4、环境条件 该区域内有紫蓬山风景区，自然环境条件好，人文环境条件较好。 5、产业集聚状况 2008 年全镇工农业生产总值13 亿元，工业总产值8 亿多元，财 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第14 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 政收入2200 多万元，农民人均纯收入5660 元。紫蓬镇工业聚集区以 家电、汽车配套产业为主，规划面积8 ㎞ 2，目前已建成区近3 ㎞ 2； 08 年工业聚集区项目落地20 家，建成规上企业11 家，实现招商引 资到位资金6.13 亿元、工业投资4.9 亿元、规上企业工业产值7.013 亿元。到2012 年力争工业聚集区建成区面积7 ㎞ 2以上，规上企业 50 家以上，实现规上工业产值超百亿元（含新港、新型工业园我镇 区划内企业），财政税收超亿元，努力把紫蓬镇工业聚集区打造成为 “金三角”中最具生机活力的增长极。 6、规划限制 城市规划对待估宗地所在区域无特殊限制。 宗地三： 1、区域概况 （1）位臵 待估宗地位于惠州市河南岸下马庄，属于惠城区管辖范围，惠城 区是惠州市主城区。惠城区地处东江中下游平原区，属南亚热带海洋 季风气候，平均气温为19.5℃-22.5℃，年均降雨量1731 毫米，雨 量充沛，四季宜人。自然资源主要有钽铌、石灰石、石英砂、花岗岩 及铁、钨、高岭土、黄石等矿产。 （2）地势、地貌 惠州市北依九连山，南临南海，为粤东平行岭谷的西南段，地貌 类型复杂。地势北、东部高，中、西部低，中部低山、丘陵、台地、 平原相间，在丘陵、台地周围以及江河两岸有冲积阶地。其中，中低 山约占全市陆地面积的7.7%，丘陵占26%，台地占35%，平原阶地占 31.3%。 （3）气候、水文 惠城区地处东江中下游平原区，属南亚热带海洋季风气候，平均 气温为19.5℃-22.5℃，年均降雨量1731 毫米，雨量充沛，四季宜 人。自然资源主要有钽铌、石灰石、石英砂、花岗岩及铁、钨、高岭 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第15 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 土、黄石等矿产。惠城区山川秀丽，人杰地灵，有优美的山水环境和 深厚的历史文化，怀抱西湖，衣带东江，集山、泉、湖、海、岛为一 体。 2、交通条件 目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的 现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47 海 里，可供建港的深水岸线30 多公里，年吞吐量可达1.2 亿吨，现已 建成2 座万吨级通用码头和4 座3.5 万吨级的原油油气码头，形成年 吞吐量1500 万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将 建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁 路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4 条高速 公路贯穿全境。全市公路通车里程7211 公里，公路密度65 公里/百 平方公里。 3、基础设施条件 （1）通讯 惠州是全国最先把电话号码升为七位的城市，现有程控电话交换 机47.7 万门，市区电话普及率每百人30 部邮电业务（国际函件、国 际电话、国际电报等）可达国内五百多个大中城市和世界一百九十多 个地区。开办了移动通讯、有声信函、国内国际传递、磁卡电话等近 30 项服务项目。 （2）供电 惠州电力发展迅速，500 千伏超高压输变电工程将首次在全市建 设，新建变电站30 多座，新建输电线路600 多公里。此外，还将建 设一大批10 千伏以下的输配电设施，使惠州电网结构更加完善、合 理。 （3）供水 惠州淡水资源丰富，水质优良，东江、西枝江纵贯全市。全市现 有自来水厂50 多个。其中市区有水厂4 个，还将斥巨资把西枝江水 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第16 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 引调一部分到大亚湾地区，以适应大亚湾区的发展。 （4）排水 惠州市市政排水管理系统“市政通”可实时指挥调度，数字市政 排水管理系统主要由排水PDA 巡查管理系统、排水办公自动化信息网 络平台、泵站远程监控系统以及排水设施地理信息管网系统组成。 （5）供气 广东省天然气管网一期工程将于2011 年完工，目前燃气主干网 络已基本覆盖市区（惠城中心区以及仲恺高新区的惠环、陈江），近 几年来的新建小区基本都接通了管道气，报装用户15.2 万户，在用 气户突破9 万户，比5 年前翻了一番。 4、环境条件 惠州市北部和东部有天堂山、罗浮山、白云嶂和莲花山集结形成 的中低山、丘陵，多为东北—西南走向、平行排列的中低山。境内海 拔1000 米以上的山峰有30 余座，风景优美。 （三）个别因素 宗地一： 评估宗地位于肥西县紫蓬山旅游开发区，距紫蓬镇中心约3000 米；距合肥市及肥西县城约15 公里；待估宗地临环湖公路；城市规 划对宗地所在区域无特殊限制。评估商住用地部分面积为166.88 亩， 地质条件一般，属人口较稀疏区。宗地内地势平坦，地质较好。根据 估价对象肥规要字（2008222）号《肥西县规划局规划设计要点通知 书》所示，规划用途为住宅、绿地，规划建筑容积率≤0.6，绿地率 ≥45%，建筑密度＜25%，建筑限高＜10 米。评估宗地基础设施状况： A、通路：估价对象临环湖公路、森林大道等城市主干道； B、供水：肥西县市政供水，供水保证率95%； C、供电：肥西县市政供电网相联； D、排水：宗地内雨污合流； E、通讯：与市政电讯网相连，线路畅通； 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第17 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 F、场地：场地平整。 宗地二： 评估宗地位于肥西县紫蓬山旅游开发区，距紫蓬镇中心约3000 米；距合肥市及肥西县城约15 公里；待估宗地临环湖公路；城市规 划对宗地所在区域无特殊限制。评估住宅用地部分面积为242.87 亩， 地质条件一般，属人口较稀疏区。宗地内地势平坦，地质较好。根据 估价对象肥规要字（2008223）号《肥西县规划局规划设计要点通知 书》所示，规划用途为住宅、绿地，规划建筑容积率≤0.6，绿地率 ≥45%，建筑密度＜25%，建筑限高＜10 米。评估宗地基础设施状况： A、通路：估价对象临环湖公路、森林大道等城市主干道。 B、供水：肥西县市政供水，供水保证率95%； C、供电：肥西县市政供电网相联； D、排水：宗地内雨污合流； E、通讯：与市政电讯网相连，线路畅通； F、场地：场地平整。 宗地三： （1）宗地位臵 待估宗地位于惠州市河南岸下马庄，宗地毗邻南山，环境优美。 （2）宗地用途 待估宗地为惠州名流臵业有限公司位于惠州市河南岸下马庄的1 宗商住用地。 （3）规划条件 至估价基准日，估价对象现状为待建设用地，场地已平整，场地 内有一定高差。根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》（惠 府国用（2006）第13021300058 号）和《总平面规划图》，待估宗地 经济技术指标如下：总用地面积为65790 平方米，计算指标用地为 51486 平方米，总建筑面积164531 平方米，计算容积率建筑面积为 128715 平方米，其中地下室建筑面积为35816 平方米（其中变电室 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第18 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 为50 平方米），住宅建筑面积124015 平方米，配套会所建筑面积为 2700 平方米（其中居委会为300 平方米），幼儿园用地面积为3000 平方米，幼儿园建筑面积为2000 平方米；项目容积率为2.50，总基 地面积为11329 平方米，建筑密度为22%，住宅建筑密度为18%，绿 化率为35%，总户数为1290，地下车位数为1023 个，总车位数为1023 个。 估价人员根据以上规划条件，本次估价中设定估价对象地上建筑 物建筑结构为钢混，层数为小高层。 （4）宗地形状 估价对象形状较不规则。 （5）宗地面积 估价对象土地使用权面积较大。 （6）环境质量状况 估价对象毗邻南山风景区，环境质量优。 （7）基础设施条件 估价对象的基础设施状况达到红线外“六通”，红线内“场地平 整”，详细情况描述如下： A、供电：与市政电网相连，宗地供电保证率较高； B、通讯：与市政通讯网相联，通话保障率较高； C、供水：与市政供水管网相连，宗地供水保证率较高； D、排水：与市政排水管网相连，排水服务面较广； E、通路：临支路； F、场地平整：场地平整，有一定高差。 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第19 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 宗地一、宗地二： （一）国家有关法律、法规、行政规章及技术规程 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 4、《中华人民共和国担保法》 5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （国务院[90]55 号令） 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通 知》（国土[籍]字第2 号） 7、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规 程》； 8、国土资发［2002］195 号文件《关于严格按国家标准实施〈城 镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉的通知》 9、中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007《土地利用现状分 类》； （二）安徽省及肥西县的有关法规及收费文件 1、《安徽省建设工程计价办法(2006)》和《安徽省建筑工程综合 定额》 2、《安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖 政[2009]132 号） 3、《安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理暂行办法》（皖政 [2000]3 号） 4、《关于规范征地管理费有关问题的通知》（皖价房[2002]47 号） 5、《安徽省耕地占用税实施办法》（财农村[2008]367 号） 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第20 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 6、《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则》（ 财综 [2001]1061 号） 7、《关于印发肥西县征收集体土地补偿标准的通知》（肥政 [2008]110 号） （三）其他评估资料 1、《国有土地使用权出让合同》 2、肥西国用（2009）第2626 号《国有土地使用证》 3、肥规要字（2008222）号《肥西县规划局规划设计要点通知书》 4、肥土出字经［2009］2 号《国有土地使用权出让合同》 5、肥西国用（2009）第2627 号《国有土地使用证》 6、肥规要字（2008223）号《肥西县规划局规划设计要点通知书》 7、评估人员搜集的合肥市有关市场资料、土地使用情况资料、 现场踏勘所获得的信息资料 宗地三： （一）国家有关法律、法规、行政规章及技术规程 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国房地产管理法》 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （国务院[90]55 号令） 4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土 地估价规程》（GB/T18508-2001） 5、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通 知》（国土[籍]字第2 号） 6、《中华人民共和国担保法》 7、《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委 价格[1999]1283 号） 8、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》 的通知”（计价格[2002]10 号） 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第21 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 9、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的 通知》（（1992）价费字479 号） （二）广东省及惠州市的有关法规及收费文件 1、《广东省实施办法》 2、《广东省物价局关于取消和降低涉及住房建设收费的通知》（粤 价[2001]323 号） 3、《广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配 套费标准的通知》（粤价[2003]160 号） 4、《广东省建设工程经济事务收费项目和收费标准》（粤价 [1998]72 号） 5、广东省建设厅关于贯彻执行新的《工程勘察设计收费管理规 定》的通知（粤建设字[2002]51 号） 6、《广东省建筑、装饰装修工程计价依据》 7、《广东省安装工程计价依据》 8、惠州市《关于印发惠州市地方税务局土地增值税核定征收暂 行办法的通知》（惠地税发（2009）132 号） 9、惠州市城市规划、土地、房地产等方面的其他地方性文件 （三）其他评估资料 1、委托单位提供的待估宗地《国有土地使用证》（惠府国用（2006） 第13021300058 号）、《建设用地规划许可证》（惠市规地证（2006） 0964 号）、《总平面规划图》等复印件； 2、评估人员搜集的惠州市有关市场资料、土地使用情况资料、 现场踏勘所获得的信息资料。 二、土地估价 （一）、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则： 1、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第22 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响 和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。该宗地周边类似地块市场交易 案例较多，且交易价格较公开，故在评估过程中遵循替代原则适宜采 用市场比较法进行评估。 2、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商 品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考 虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 3、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果， 而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素 相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须 分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生 变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中， 因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地 价水平预测未来的土地价格。 4、预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重 要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价 格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格 也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第23 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必 须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形 势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土 地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 5、贡献原则 土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价 格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 6、谨慎性原则 房地产市场价格的变化受多种因素制约，每一种因素的变化都反 过来影响到房地产价格，从而影响到评估标的的抵押价值和抵押贷款 的资金安全。谨慎性原则就是在评估房地产抵押价格时，充分估计抵 押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不 高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 7、最有效使用原则 由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同 的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益， 并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以 该土地的效用作最有效发挥为前提的。此次评估宗地为住宅、商住用 地，在评估中应充分考虑住宅、商住用地特征，按照最有效利用方式 进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。 （二）、估价方法 宗地一、宗地二： 根据《城镇土地估价规程》， 通行的地价评估方法有市场比较法、 收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正系数法等。 由于待估宗地为待建空地，已有建筑规划条件，且周边已建成物 业较多，故可采用假设开发法评估；由于待估宗地所在区域地产市场 发育不完善，不适宜选用市场比较法，但该区域土地各项取得成本费 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第24 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 用可通过调查取得，故可采用成本逼近法进行评估。 综上所述，本次评估对住宅用地分别采用假设开发法和成本逼近 法。 A、假设开发法 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常 开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 假设开发法的基本公式为： 宗地价值（V）＝开发完成后的房地产总价值-建成房屋的开发成 本及专业费用-管理费用-不可预见费-投资利息-销售税费-销售费用 -开发利润-取得待开发房地产的取得税费 B、成本逼近法 成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要 依据，再加上一定的投资利润、投资利息、应缴纳的税金和土地增值 收益来确定土地价格的估价方法。 其计算公式为： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资 利润+土地增值收益 宗地三： 根据估价人员现场收集资料过程中了解到惠州城区基准地价制 定于2006 年，体系陈旧，故不宜选用基准地价系数修正法；且待估 宗地土地登记用途为商住用地，简单积算成本难以体现其用途特殊性 所带来的附加值，故不宜采用成本逼近法。 结合估价机构掌握的有关资料和待估宗地的自然经济状况、估价 目的以及待估宗地所在的土地市场具体特点来确定估价方法。估价对 象为待开发用地，用途为商住用地，有较详细的经济技术指标，建安 成本、各项税费易于测算，故可采用剩余法进行评估；又待估宗地按 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第25 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 周边市场案例较多，因此可采用市场比较法进行评估。 A、剩余法 用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区房地产销售市场行情 相关性分析，预测委估地块预期住宅房地产售价、建筑成本、专业费 用以及利息利润等，再运用公式计算地价。 其计算公式为： V=A-B-C V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 B、市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较 近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者 已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差 别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： 待估宗地价格 = 比较实例宗地价格 × 待估宗地情况指数 比较实例宗地情况指数 × 待估宗地估价期日地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数 × 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 × 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数 （三）、估价结果 根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的的基本原 则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握 的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第26 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 方法得出估价对象在满足本次地价定义和全部假设限制条件下的土 地估价结果如下： 三、估价结果和估价报告的使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 2、估价对象作为住宅、商住用地，得到最有效利用，并产生相应 的土地收益。 3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正 常进行。 4、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法 律、法规。 6、委托方提供的资料属实。 7、估价对象的价格内涵符合“地价定义” 的设定条件。 （二）估价结果和估价报告的使用 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第27 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据。 本次评估报告的过程及结果法律依据是《中华人民共和国土地管 理法》以及国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》 （GB/T18508-201）。 2、本报告和估价结果使用的方向和限制条件。 （1）本估价报告的地价结果是分别在估价基准日2010 年6 月27 日、2010 年8 月4 日，满足估价设定条件下的国有土地土地使用权 价格。 （2）估价对象权属及面积以委托方提供的资料确定。 （3）本估价报告和估价结果仅为办理位于肥西县紫蓬山旅游开发 区的住宅用地、肥西县紫蓬山旅游开发区的商住用地、惠州市河南岸 下马庄的商住用地土地使用权担保抵押，提供土地使用权担保抵押价 格参考依据。 （4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地 技术报告不提供给委托方。 3、土地估价结果的有效期 评估结果有效期自提交报告起一年内有效。 4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖北永业行评 估咨询有限公司对估价结果有解释权。 5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由委托方承担。 （三）需要特殊说明的事项 宗地一、宗地二： 1、有关资料来源 估价报告中的肥土出字经（2009）2 号《国有土地使用权出让合 同》、肥西国用（2009）第2627 号《国有土地使用证》、肥规要字 （2008223）号《肥西县规划局规划设计要点通知书》、肥西国用（2009） 第2626 号《国有土地使用证》、肥规要字（2008222）号《肥西县规 划局规划设计要点通知书》等资料由委托方提供，其他相关资料来源 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第28 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 于委托方以及评估人员收集整理的有关资料。 2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 本评估报告结果是在估价基准日，满足地价定义及在估价假设和 限制条件下的出让土地使用权价格。若估价对象的土地利用方式、估 价基准日、权属性质、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发 生变化，该评估结果应做相应调整。 3、估价对象的特殊性及采取的一些特殊处理 （1）待估宗地取得《国有土地使用证》，本次评估以估价对象符 合国家及相关管理部门有关土地抵押的条件为假设前提，未考虑宗地 权属状况是否存在瑕疵对估价对象产生的影响。 （2）委托方所提供的资料为此次估价的重要依据,采用数据均以 肥土出字经（2009）2 号《国有土地使用权出让合同》、肥西国用（2009） 第2627 号《国有土地使用证》、肥规要字（2008223）号《肥西县规 划局规划设计要点通知书》、肥西国用（2009）第2626 号《国有土地 使用证》、肥规要字（2008222）号《肥西县规划局规划设计要点通知 书》为准，估价人员未向有关政府部门核实和查证，对于资料的真实 性和准确性由委托方负责。 （3）估价对象中的土地面积及权利状况以肥西县国土资源局核 发的肥西国用（2009）第2627 号、肥西国用（2009）第2626 号《国 有土地使用证》为准。 （4）宗地一住宅用地土地剩余使用年限设定：根据（肥西国用 （2009）第2627 号）《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合 同》记载，至估价基准日，住宅用地土地剩余使用年期为68.73 年。 宗地二商住用地土地剩余使用年限设定：根据（肥西国用（2009）第 2626 号）《国有土地使用证》和《国有土地使用权出让合同》记载， 至估价基准日，商业用地土地剩余使用年期为38.73 年，住宅用地剩 余使用年限为68.73 年并以此为估价的前提，最终剩余使用年限以行 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第29 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 政主管部门认定为准，若与本次评估设定不一致，本估价报告应做相 应的调整。 （5）根据（肥西国用（2009）第2627 号）《国有土地使用证》、 《国有土地使用权出让合同》和肥规要字（2008223）号《肥西县规 划局规划设计要点通知书》，《国有土地使用权出让合同》记载地类用 途为住宅、绿地，其中，住宅用地面积为242.87 亩，绿地面积为166.33 亩，本次评估考虑抵押担保的谨慎性原则，对绿地部分不予考虑，仅 评估住宅部分。根据（肥西国用（2009）第2626 号）《国有土地使用 证》、《国有土地使用权出让合同》和肥规要字（2008222）号《肥西 县规划局规划设计要点通知书》，《国有土地使用权出让合同》记载地 类用途为商业、住宅、绿地，其中，商住用地面积为166.88 亩，绿 地面积为182.92 亩，本次评估考虑抵押担保的谨慎性原则，对绿地 部分不予考虑，仅评估商住部分。若有关主管部门对此不认可，本估 价报告应做相应的调整。 （6）遵循最有效利用原则，本次评估设定宗地一规划容积率为 0.6，建成后房地产建筑面积为97148.49 平方米。本次评估设定宗地 二规划容积率为0.6，建成后房地产建筑面积为66752.33 平方米。 估价人员根据实地勘查，周边商业和住宅的建筑比例情况分析，并结 合多年估价经验综合确定本次宗地2 商业和住宅面积比例为1:1，面 积分别为33376.17 平方米。本次评估以此为估价前提，若土地规划 部门最终审核的方案与此不符，则本报告结果应作相应调整。 （7）根据（肥西国用（2009）第2627 号）《国有土地使用证》 记载宗地一住宅用地面积为242.87 亩，（肥西国用（2009）第2626 号）《国有土地使用证》记载宗地二商住用地面积为166.88 亩本次评 估土地面积计算单位统一为平方米，按每亩等于666.67 平方米进行 换算。 宗地三： 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第30 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 1、有关资料来源 估价报告中待估宗地的《国有土地使用证》（惠府国用（2006） 第13021300058 号）、《建设用地规划许可证》（惠市规地证（2006） 0964 号）、《总平面规划图》等复印件资料由委托方提供，其他相 关资料来源于评估人员收集整理的有关资料。 2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 （1）至估价基准日，根据委托方提供的资料，未发现待估宗地 有抵押、租赁等他项权利存在。 （2）根据委托方提供的待估宗地《国有土地使用证》（惠府国 用（2006）第13021300058 号）和《总平面规划图》，待估宗地经济 技术指标如下：总用地面积为65790 平方米，计算指标用地为51486 平方米，总建筑面积164531 平方米，计算容积率建筑面积为128715 平方米，其中地下室建筑面积为35816 平方米（其中变电室为50 平 方米），住宅建筑面积124015 平方米，配套会所建筑面积为2700 平方米（其中居委会为300 平方米），幼儿园用地面积为3000 平方 米，幼儿园建筑面积为2000 平方米；项目容积率为2.50，总基地面 积为11329 平方米，建筑密度为22%，住宅建筑密度为18%，绿化率 为35%，总户数为1290，地下车位数为1023 个，总车位数为1023 个。 则本次评估中，待估宗地总用地面积为65790 平方米，计算指标 用地为51486 平方米，总建筑面积164531 平方米，其中地下室建筑 面积为35816 平方米（其中变电室为50 平方米），住宅建筑面积 124015 平方米，配套会所建筑面积为2700 平方米（其中居委会为300 平方米），幼儿园用地面积为3000 平方米，幼儿园建筑面积为2000 平方米，地下室建筑面积为35816 平方米（其中变电室为50 平方米）, 总车位数为1023 个。项目容积率为2.50。 （3）根据委托方提供的《国有土地使用证》（惠府国用（2006） 第13021300058 号），待估宗地土地登记用途为商住用地，土地使用 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第31 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 权终止日期为2063 年5 月21 日，土地剩余使用年限为52.79 年，而 由于商业用地法定最高出让年限为40 年，故根据合法原则，本次估 价中待估宗地土地剩余使用权年限为商业用地40 年、住宅用地52.79 年。 （4）根据委托方提供的《总平面规划图》，待估宗地属于“名 流印象”三期（原定为二期），其中有幼儿园用地面积为3000 平方 米，根据一般小区的情况，幼儿园应属于小区配套设臵中的一部分， 为公益性项目，故本次估价中幼儿园用地土地使用权价值应参照住宅 用地评估。但由于公益性项目只有社会效益而没有经济效益，所以项 目本身很难产生收入流量，故本次估价中没有计算幼儿园收益部分。 （5）根据委托方提供的待估宗地《总平面规划图》，本次估价 中设定估价对象地上建筑物建筑结构为钢混，层数为小高层。 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第32 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 第四部分 附 件 宗地一、宗地二： 1、委托评估函； 2、估价对象区域位臵示意图； 3、委托方《企业法人营业执照》复印件； 4、《国有土地使用权出让合同》复印件； 5、《国有土地使用证》复印件； 6、《肥西县规划局规划设计要点通知书》复印件； 7、估价对象区位示意图 8、估价对象概貌性照片 9、估价机构营业执照复印件 10、估价机构资质证书复印件 11、估价师资格证书复印件 宗地三： 1、委托方评估委托函复印件 2、委托方营业执照复印件 3、待估宗地土地使用权人营业执照复印件 4、《建设用地规划许可证》（惠市规地证（2006）0964 号）复印 件 5、《国有土地使用证》（惠府国用（2006）第13021300058 号） 复印件 6、《总平面图》复印件 7、估价对象区位示意图 8、估价对象概貌性照片 9、估价机构营业执照复印件 10、估价机构资质证书复印件 共33 页 名流臵业集团股份有限公司担保抵押的土地使用权价格评估报告 第33 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)85767251 FAX：（027） 85767251 11、估价师资格证书复印件 附件五： 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城 经济开发区下集村土地使用权担保抵押价 格评估 受托估价单位：湖北永业行评估咨询有限公司 土地估价报告编号：鄂永地[2009]（估）字第0428- 8 号 提交估价报告日期：二○一○年九月二十五日 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第1 页 湖北永业行评估咨询有限公司 武汉·武昌紫阳东路77 号 TEL：(027)87250866 87250688 FAX：(027)87250566 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使 用权担保抵押价格评估 二、委托估价方 委 托 方：名流臵业集团股份有限公司 注册地址：昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼 法人代表：刘道明 联 系 人：刘锋 电 话：027-87823892 三、估价目的 本次估价目的是为办理位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使 用权担保抵押，提供土地使用权担保抵押价格参考依据。 四、估价基准日 二○○九年九月十四日 五、估价日期 二○○九年九月十四日至二○一○年九月二十五日 六、地价定义 本次评估所确定的土地使用权价格是估价对象在估价基准日2009 年 9 月14 日，土地登记用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，土地使 用权类型为出让，土地剩余年均限为68.46 年，实际开发程度为红线外“六 通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通气），红线内场地平整；评估设 定土地开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通 气）及红线内“场地平整”，满足估价设定条件及规划利用条件下的国有 出让土地使用权价格。 七、估价结果 名流臵业集团股份有限公司委托评估的位于武汉市盘龙城经济开发 区下集村的一宗住宅用地，土地证载使用权面积为55446.35 平方米， 根据委托方提供的由武汉市黄陂区国土资源勘测队出具的《武汉名流地产 有限公司土地抵押示意图》，抵押面积核减为41044.18 平方米，本次评估 土地面积为41044.18 平方米。在估价基准日2009 年9 月14 日，满足地 价定义及现状利用条件下的国有土地使用权价格如下（详见《土地估价结 果一览表》）： 土 地 面 积：41044.18 平方米 土 地 单 价：1784.98 元/平方米 楼 面 地 价：673.58 元/平方米 总 地 价：7326.30 万元 大 写：柒仟叁佰贰拾陆万叁仟元整 （货币种类：人民币） 八、土地估价师签字 估 价 师 资格证书号 签 名 雷小军 2004420179 郭 华 2004420172 九、土地估价机构 二○一○年九月二十五日 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第2 页 湖北资产评估公司 第2 页 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第3 页 湖北资产评估公司 第3 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委 托 方：名流臵业集团股份有限公司 注册地址：昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼 法人代表：刘道明 联 系 人：刘锋 电 话：027-87823892 二、估价对象 本次估价对象为武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发 区下集村的1 宗国有土地使用权，土地使用权面积为41044.18 平方米， 在估价基准日2009 年9 月14 日，满足地价定义及评估设定条件下的国 有出让土地使用权价格。 三、估价对象概况 1、土地登记状况 估价对象位于武汉市盘龙城经济开发区下集村，土地所有权属国家所 有，土地使用人均为武汉名流地产有限公司。 武汉名流地产有限公司于2008 年2 月25 日取得了武汉市黄陂区人民 政府颁发的估价对象《国有土地使用证》，证号为：黄陂国用（2008）第 203-1 号，地号为--，图号--，土地使用权面积分别55446.35 平方米。 土地登记用途为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期均为2078 年2 月。根据委托方提供的由武汉市黄陂区国土资源勘测队出具的《武汉名流 地产有限公司土地抵押示意图》，抵押面积核减为41044.18 平方米，本次 评估土地面积为41044.18 平方米。 宗地四至为：东、南、西、北均临名流人和天地住宅楼。 2、土地权利状况 估价对象土地所有权均属于国家，土地使用权均由武汉名流地产有 限公司以出让方式取得，使用权终止日期均为2078 年2 月，至估价时点， 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第4 页 湖北资产评估公司 第4 页 土地剩余使用年限均为68.46 年。至估价时点，未发现估价师知悉的抵 押、租赁等他项权利存在。 3、土地利用状况 估价对象土地位于武汉市盘龙城经济开发区下集村，现状为空地，实 际开发程度为红线外“六通”及场地平整。委托方未提供每宗地分摊的建 筑面积，仅提供了《国有土地使用证》（黄陂国用（2008）第203-1、203-2、 203-3 号）三宗地的建筑指标资料，该住宅小区项目规划规划总建筑面积 1081013.00 平方米，已建面积541857.13 平方米，剩余建筑面积539155.87 平方米为三宗地规划总建筑面积。平均容积率为三宗土地规划总建筑面积 除以三宗土地使用权面积。三宗土地使用权面积为189172.03 平方米，则 平均容积率为2.65。待估宗地容积率取三宗地平均容积率2.85。 四、影响地价的因素说明 1、一般因素 （1）城市资源状况 武汉市位于湖北省东部，平面地理坐标介于东经113○41''''''''''''''''～115○ 05''''''''''''''''，北纬29○58''''''''''''''''～31○22''''''''''''''''，是湖北省政治、文化、经济中心，是我国华 中地区的特大城市。 武汉市水资源丰富，江河纵横，河港沟交织，湖泊库塘星布，总水域 面积达2 公顷。据测算分析，在正常年景，地下水净储量128 亿立方米， 地表水总量达7145 亿立方米。 全市矿藏已发现33 种，矿点154 处，潜在经济价值8170 多亿元。主 要分别在江夏区、蔡甸区和黄陂区。 武汉市人力资源丰富，武汉大学、华中科技大学等一批全国重点大学 每年培养各类优秀人才近三万多人。东湖高新技术开发区、沌口经济技术 开发区对武汉市房地产业的发展注入新的活力，带动全市地价水平。 武汉市是中国中部地区重要的中心城市，国家重要的工业基地和通 信枢纽。在土地利用上，必须坚持开发和节约并举的方针政策，采取有 利措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地特 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第5 页 湖北资产评估公司 第5 页 殊保护，积极推进土地整理、复垦，实现土地资源的可持续利用。武汉 市土地实行储备制度，通过招标、拍卖的方式出让和转让土地，对市场 上的土地交易进行规范、有序的管理，盘活了土地市场，加强了国有土 地资产的管理。全市土地市场的激活，有力的推动了当地的土地交易情 况，对当地的地价影响较大。 （2）房地产制度与房地产市场状况 土地市场情况：根据武汉市国土资源与房产管理局《2008 年武汉房 地产市场运行情况通报》数据显示：2008 年，我市中心城区成交土地49 宗，成交土地面积101.08 公顷（合1516 亩）；成交土地金额57.19 亿元； 成交土地平均楼面地价2125 元/平方米。 至估价基准日，2009 年武汉共举行了三次土地拍卖会，共成交21 宗 地，成交面积1058626.59 平方米，其中经营性用地17 宗，总成交额为 417880 万元，成交额285992.81 万元，平均楼面地价1508.93 元/平方米。 相对于去年成交土地平均楼面地价2125 元/平方米的价格水平，2009 年的土地成交均价有一定的下滑。但2009 年没有出现一宗土地流拍，剔 出武汉市城市建设投资开发集团有限公司、武汉外经房地产开发有限公 司以协议方式获得后湖片区5 宗土地的不正常交易状况，成交额321780 万元，平均楼面地价2387.53 元/平方米。具体到地块，中北路一块70.12 亩的地卖了8.42 亿元，楼面地价达3234 元/平方米，与2007 年初同地 段拍出的武重地块3220 元/平方米楼面地价相比，成交地价几乎无变化。 由此可见，武汉市土地价格运行平稳，并没有随着房价大起大落。 今年土地拍卖会上所有地块全部成交，打破了去年以来每次土地拍 卖会上都有土地流拍和延拍的局面。而在去年，由于楼市低迷，成交量 萎缩，开发商普遍资金链紧张，加上对楼市未来走势的不明朗，让开发 商不敢拿地。随着经济复苏，人民收入的提高，适婚人口和拆迁户等刚 性需求的增加，武汉市的房地产市场开始回暖。尤其是武汉08 年就有6 万对新人需要购臵婚房，随着80 后生育高峰期的到来，武汉市未来很长 一段时间的适婚人口仍将持续增加。由于武汉市大量上马大型项目，拆 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第6 页 湖北资产评估公司 第6 页 迁户数量的增加更是巨大。按规划局公布的计划，武汉市将于三年内拆 迁完二环线以内城中村。其中今年将有27 个村完成拆迁、土地挂牌出让。 明年将有7 个村完成拆迁任务，后年完成拆迁任务的有20 个村。体现在 土地市场，在2009 年第三次拍卖中的新华西路地块，万达以12 亿的高 价竞得，开发商对武汉市中心城区未来的发展依然有信心。而今年土地 拍卖中出现工业用地，居住用地中多有商业成分，反映了政府在土地经 营思路的调整，在去年多宗土地流拍和延拍，住宅用地价格下降的背景 下，向市场多投放一些工业以及住宅用地，能够提高土地出让成交率， 从而盘活土地资源。 另一方面，从土地供给政策来看，“严把闸门、地根从紧”是总趋势， “六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预，直接导致建设 用地供给中存量土地比率不断增加，由于存量土地的获取成本相对较高， 导致土地价格的上涨。而相对房地产市场而言，土地供给由政府垄断， 在“保持地价稳定增长”的目标下，通过土地储备供给这一“水龙头”， 可及时调控土地价格水平，因此，武汉市未来地价的走势出去受经济大 环境的影响外，更多的是受到土地供应量的影响。 （3）产业政策 武汉市产业政策为：加快工业结构调整，建设光电子信息产业、以 轿车制造为重点的现代制造业、钢材制造及新材料产业、生物工程及新 医药产业、环保产业等五大产业基地；大力发展服务业，推进服务业五 大功能中心建设；加快农业农村现代化，推进农业产业化、乡镇企业二 次创业和小城镇建设。 （4）城市规划与发展目标 武汉市具有滨水城市特色，利用江、河、湖、山等自然条件分隔， 规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10 个中心区片，在主城 边缘布局10 个综合组团，形成“多中心组团式”的布局结构。核心区重 点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地； 中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第7 页 湖北资产评估公司 第7 页 地；综合组团重点布局大中型工业区、住居区、体育中心等。 加快城市建设现代化进程；普遍提高人民住居水平，创造高质量的 住居环境；合理布局各类功能用地，保障城市协调发展；建设层次多样、 网点均衡的现代化商业、文化体系；建成现代化城市交通体系，增强城 市交通辐射能力；提高绿化水平，严格保护自然环境，改善城市生态， 构成合理的生态框架，逐步把武汉建设成为富有滨水城市特色的现代化 生态城市。 （5）城市社会经济发展状况 2008 年，是武汉城市圈获批“全国资源节约型和环境友好型社会建 设综合配套改革试验区”的第一年。作为中部地区崛起的战略支点，我 市的城市建设步伐将逐步加快，城市环境也将得到进一步提升，我们将 按照中央提出的“住有所居”的目标，进一步贯彻落实国务院24 号文件 精神，完善住房保障制度，大力解决中低收入家庭的住房问题，并以稳 定房地产市场价格为核心，继续抓好房地产市场的整顿与规范，为使我 市房地产市场保持稳定健康良好发展趋势，为促进我市经济社会又好又 快发展作出积极贡献。 目前根据十大行业发展情况，武汉市已形成十二条产业链。具体为： 以钢材深加工和再加工的钢材制造产业链；以轿车和客车为龙头结合零 部件的汽车产业链；以船舶设计、制造及配套的船舶产业链；以发电、 输变电设备及环保锅炉为特色的装备制造产业链；以数控机床为重点的 机械制造产业链；以传输设备、交换设备和终端设备及光纤为重点的光 通信产业链；以手机、液晶面板和能量激光设备为主体的光电子信息产 业链；以中药现代化、新药产业化为重点中药产业链；以烟、酒、奶、 水、油、面、肉为特色的烟草及食品产业链；以优势、特色产品为主体 的纺织及服装深加工产业链；围绕100 万吨造纸基地建设的造纸及包装 印刷产业链；依托葛化的基础化工产业链及依托武石化以丙烯、苯类产 品为重点石化产业链等 12 条。 武汉工业“十五 ”期间平均增长率为13.9%。武汉基本形成光电子 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第8 页 湖北资产评估公司 第8 页 信息、钢铁、汽车及机械、生物工程与新医药、烟草及食品、环保等支 柱产业竞相发展的新格局。 2、区域因素 （1）区域位臵 估价对象地处武汉市黄陂盘龙城经济经济开发区，黄陂区位于湖北省 东部偏北，地处东经114°09′－114°39′，北纬30°40′－31°22 ′ 之间。辖二十个镇、三个乡、一个国营农场、一个原种场、一个林场、590 个行政村。黄陂区土地总面积为223542.84 公顷，其中耕地约168.48 万 亩。2000 年全区总人口为108.70 万人，其中非农业人口18.01 万人，全 区人口密度平均为每平方公里480 人。作为具有3500 年历史文明端口的 盘龙城，现今已成为武汉北部的新型开发区，它位于汉口北部，东临阳逻 深水港，西接天河机场、金银湖，南距汉口火车站10 公里，毗邻被誉为“武 汉城市文明之根”的盘龙城国家级名胜风景区。 武汉市国民经济和社会发展第十一个五年计划把以盘龙城为核心的 后湖列为武汉市四个新型居住区之一，后湖将与东湖、南湖、四新地区并 列为四大居住新城。 根据《武汉临空经济区总体发展规划》，2010 年，以武汉天河国际机 场为中心，面积达94.1 平方公里的天河航空城，将形成以航空运输为主 体，配套以临空型高新技术、现代制造业和现代服务业为主的临空经济区， 表现为两个层次：一是航空城经济，即以机场为核心，发展航空客运、货 运、物流、机场购物、休闲度假、旅游商务以及与机场相关的其他产业构 成的多功能经济体；二是航空城经济带动的区域经济，即保税仓储、物流 配送、国际采购、展览展示、加工出口及其它相关产业集群。 目前，盘龙城经济开发区已初具规模；地铁U2 线、U7 线、E2 线，轻 轨1 号线将穿过盘龙城；7 条线路公交车均到达盘龙城；汉口北国际商品 交易中心、亚洲最大的铁路编组站、长江乐园、极地海洋世界正在建设中； 盘龙城遗址公园、中环商贸城、空港星级酒店、武汉外校总部正在筹建中。 未来的盘龙城将在1+8 城市圈中发挥越来越重要的作用。 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第9 页 湖北资产评估公司 第9 页 （2）交通条件 公路：估价对象周边有楚天大道，机场高速，盘龙大道，岱黄高速， 三环线等多条主干道，距武汉天河机场8 公里，汉口火车站10 公里，纵 横交错通过该区域，交通四通八达，现有291，11291 路公车直达市区。 铁路：京广铁路线经过黄陂区城区西北角，另外京九铁路联结线的建 成使黄陂中心区增加了直接对外的铁路运输途径，将承担大宗货物的运进 和黄陂地方产品的长距离运输，为黄陂中心区发展区域性商贸流通创造了 条件。 航空：武汉天河国际机场位于武汉市黄陂区天河街道办事处，距离黄 陂区城区约20 公里。 A、供水率 区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水 层，地表水源来自滠水河，现有以滠水河为水源、生产规模4 万立方米/ 日的水厂一座，管线总长度约36 公里。综合生活用水指标0.7 立方米/人 日，城市给水网络以环状为主，辅以支网。 B、排水率 区域排水为雨污分流方式，无污水处理厂，排污管分区铺设，自成系 统，排水较为通畅。 C、供电率 区域内电源来自110 千伏变电站，该站110 千伏电源分别由武汉市电 网经黄陂区区域内滠口和横店两座110 千伏站引入，该站供电量4286 万 千瓦时，最大供电负荷0.9 万千瓦，电网分为高压网和中压网，近期建成 一座220 千伏黄陂变电站，作为城市第三电源，有供电保证。 D、通讯率 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空 线路，市话普及率10%，长途交换机容量480 路，通讯线路畅通。 （4）环境条件 盘龙城位于汉口北部，东临阳逻深水巷，西接天河机场、金银湖，南 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第10 页 湖北资产评估公司 第10 页 距汉口火车站13 公里。视野开阔，空气清新，气候宜人，可充分满足人 们亲近自然的心理需求，同时还能轻易地体验田园生活。作为武汉第四镇 不断增值的升值空间，盘龙城致力于打造成中部崛起的重要战略枢纽，抢 抓天河机场“天空开放”的机遇，抓紧完善空港经济区规划，加强空港经 济区市政基础设施和绿色景区建设。 （5）产业集聚状况 由于地形、资源赋存、经济发展的差异，黄陂区客观形成了三个城镇 经济分区，其中中部区以黄陂区城关地区为主，产业以粮、棉、油加工、 机电、纺织、建材、食品加工、化工等为主，产业集聚度较高；南部区以 横店街桥咀村、红赛村、横店街桥咀村、红赛村等靠近武汉市市区的乡镇 为主，是粮、棉、油、蔬菜副食品基地，同时伞具加工、机械、化工建材 也得到了一定的发展，产业集聚度较高；北部区以木兰山、木兰湖为代表， 是著名的风景旅游开发区，同时林、牧、渔业及农副产品加工业也得到了 一定的发展，但产业集聚度较低。 盘龙城是中心城区理想的延伸地，凭借优良的交通优势、完善的配套 设施以及较低的房屋销售价格，近年来吸引了众多中心城区居民到此臵 业，尤其以旧城改造拆迁户居多。 综上所述，估价对象区域位臵、规划条件、环境质量、产业集聚度均 较优，交通状况较好，基础配套设施较齐全，该区域因素条件较优，对估 价对象价格有积极影响。 3、个别因素 （1）宗地位臵 待估宗地位于武汉市盘龙城经济开发区下集村。宗地四至为：东、南、 西、北临名流人和天地住宅楼。 （2）宗地用途 登记用途均为住宅用地，评估均设定为住宅用地。 （3）权利类型 土地使用权类型均为出让。 （4）宗地形状 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第11 页 湖北资产评估公司 第11 页 估价对象形状均规则，对土地利用有利。 （5）宗地面积 估价对象证载土地面积55446.35 平方米，根据委托方提供的由武汉 市黄陂区国土资源勘测队出具的《武汉名流地产有限公司土地抵押示意 图》，抵押面积核减为41044.18 平方米，本次评估土地面积为41044.18 平方米。面积对土地利用有利。 （6）环境质量状况 估价对象绿地率较好，环境质量较好。 （7）基础设施条件 该宗地所处位臵周围基础设施齐全，宗地实际开发程度为红线外“五 通”（ 通路、供水、排水、通电、通讯、通气）及红线内场地平整。 供水：宗地供水设施与黄陂水厂相联，供水保证率为99%； 排水：宗地排水采用雨污合流方式，暗管排放； 供电：与黄陂供电局相连，宗地供电保证率为99%； 通讯：与市政通讯网相联，市话普及率99%； 通路：临巨龙大道； 通气：宗地与市政天然气网相联； 场地平整：红线内场地平整。 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第12 页 湖北资产评估公司 第12 页 第三部分 土地估价结果及其使用 一、 估价依据 （一）国家有关法律、法规、行政规章及技术规程 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国 务院[20]55 号令） 4、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估 价规程》（GB/T18508-2001） 5、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估 价规程》（GB/T18508-2001） 6、原国家土地管理局《关于土地使用权担保抵押登记有关问题的通 知》（国土［籍］字第2 号） （二）湖北省及武汉市的有关法规及收费文件 1、《湖北省土地管理实施办法》（1999 年9 月27 日湖北省人民代表大 会常务委员会第十二次会议修订）； 2、《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府1993 年第45 号令）； 3、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（武汉市人民 政府[1992]50 号令）； 4、《市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程2009 年三季度造 价指数的通知》（武建价字[2009]22 号文） 5、《市人民政府关于取消和调整部分收费项目及标准进一步改善投资 环境的通知》（武政[1997]20 号） 6、《省物价局关于城市规划有关问题的通知》（鄂价房服函[2002]46） 7、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的 通知”（计价格[2002]10 号） 8、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第13 页 湖北资产评估公司 第13 页 （（1992）价费字479 号） 9、武汉市城市规划、土地、房地产等方面的其他地方性文件 （三）其他评估资料 1、委托方提供的《国有土地使用证》（黄陂国用（2008）第203-1 号） 和《建设用地规划许可证》（编号2006-096）和《建设用地规划许可证》 （编号2006-096）； 2、评估人员搜集的武汉市有关市场资料、土地使用情况资料、现场 踏勘所获得的信息资料。 二、土地估价 1、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则： （1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同 或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服 务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。 土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价 值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同 使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而 趋于一致。该宗地周边类似地块市场交易案例较多，且交易价格较公开， 故在评估过程中遵循替代原则适宜采用市场比较法进行评估。 （2）供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小 于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比， 具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的 公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 （3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第14 页 湖北资产评估公司 第14 页 地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价 格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其 组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、 稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因 素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因 果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （4）预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意 义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反 映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收 益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带 来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状 况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场 的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带 来的利润总和，即收益价格。 （5）贡献原则 土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可 以土地对土地收益的贡献大小来决定。 （6）最有效使用原则 由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收 益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满 足这一目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以该土地的效用 作最有效发挥为前提的。此次评估宗地为住宅用地，在评估中应充分考虑 住宅用地特征，按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土 地价格。 2、估价方法 本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，结合 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第15 页 湖北资产评估公司 第15 页 估价机构掌握的有关资料和估价对象的自然经济状况、估价目的以及估价 对象所在的土地市场具体特点来确定估价方法。根据委托方提供的资料， 待估宗地拟进行房地产开发，且确定了用途、占地面积、容积率等主要规 划指标，符合估价的最有效使用原则，因此适宜选用剩余法进行评估；而 且估价对象同一供求圈内类似土地交易比较活跃，交易案例容易收集，故 可采用市场比较法进行评估。故本报告采用剩余法和市场比较法两种方法 进行评估。 1、剩余法 用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关 性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利 润等，再运用公式计算地价。 其计算公式为：V=A-B-C V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 2、市场比较法 在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时 期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价 格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出 估价对象在评估期日地价的一种方法。 其计算公式为： 估价对象价格 = 比较实例宗地价格 × 估价对象情况指数 比较实例宗地情况指数 × 估价对象估价期日地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数 × 估价对象区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 × 估价对象个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数 3、估价结果 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第16 页 湖北资产评估公司 第16 页 名流臵业集团股份有限公司委托评估的位于武汉市盘龙城经济开发 区下集村的一宗住宅用地，土地证载使用权面积为55446.35 平方米，根 据委托方提供的由武汉市黄陂区国土资源勘测队出具的《武汉名流地产有 限公司土地抵押示意图》，抵押面积核减为41044.18 平方米，本次评估土 地面积为41044.18 平方米。在估价基准日2009 年9 月14 日，满足地价 定义及现状利用条件下的国有土地使用权价格如下（详见《土地估价结果 一览表》）： 土 地 面 积：41044.18 平方米 土 地 单 价：1784.98 元/平方米 楼 面 地 价：673.58 元/平方米 总 地 价：7326.30 万元 大 写：柒仟叁佰贰拾陆万叁仟元整 （货币种类：人民币） 三、估价结果和估价报告的使用 （一）估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。 2、估价对象登记为住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收 益。 3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进 行。 4、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、 法规。 6、委托方提供的资料属实。 7、估价对象的价格内涵符合“地价定义” 的设定条件。 （二）估价结果和估价报告的使用 1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据。 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第17 页 湖北资产评估公司 第17 页 本次评估报告的过程及结果法律依据是《中华人民共和国土地管理 法》以及国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》 （GB/T18508-201）。 2、本报告和估价结果使用的方向和限制条件。 （1）本估价报告的地价结果是在估价基准日2009 年9 月14 日，满足 估价设定条件下的国有划拨用地土地使用权价格。 （2）估价对象权属及面积以委托方提供的资料确定。 （3）本估价报告和估价结果仅为名流臵业集团股份有限公司办理抵押 贷款手续提供土地价格参考依据。 （4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地技术 报告不提供给委托方。 3、土地估价结果的有效期 评估结果有效期自报告提交之日起半年内有效。 4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖北永业行评估咨 询有限公司对估价结果有解释权。 5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由委托方承担。 （三）需要特殊说明的事项 1、有关资料来源 估价报告中《国有土地使用证》（黄陂国用（2008）第203-1 号）和 《建设用地规划许可证》（编号2006-096）和《建设用地规划许可证》（编 号2006-096）等资料由委托方提供，其他相关资料来源于委托方以及评估 人员收集整理的有关资料。 2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 本评估报告结果是在估价基准日，满足地价定义及在估价假设和限制 条件下的出让土地使用权价格。若估价对象的土地利用方式、估价基准日、 权属性质、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估 结果应做相应调整。 3、估价对象的特殊性及采取的一些特殊处理 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第18 页 湖北资产评估公司 第18 页 （1）委托方所提供的资料为此次估价的重要依据,采用数据均以《国 有土地使用证》（黄陂国用（2008）第203-1 号）、《武汉名流地产有限公 司土地抵押示意图》（武汉市黄陂区国土资源勘测队）为准，土地证载使 用权面积为55446.35 平方米，根据委托方提供的由武汉市黄陂区国土资 源勘测队出具的《武汉名流地产有限公司土地抵押示意图》，抵押面积核 减为41044.18 平方米，本次评估土地面积为41044.18 平方米。估价人员 未向有关政府部门核实和查证，对于资料的真实性和准确性由委托方负 责。 （2）估价对象为武汉名流地产有限公司“名流人和天地”住宅小区 项目部分用地，现为空地，尚未进行开发。 委托方未提供每宗地分摊的建筑面积，仅提供了《国有土地使用证》 （黄陂国用（2008）第203-1、203-2、203-3 号）三宗地的建筑指标资料， 该住宅小区项目规划规划总建筑面积1081013.00 平方米，已建面积 541857.13 平方米，剩余建筑面积539155.87 平方米为三宗地规划总建筑 面积。平均容积率为三宗土地规划总建筑面积除以三宗土地使用权面积。 三宗土地使用权面积为189172.03 平方米，则平均容积率为2.85。待估宗 地容积率取三宗地平均容积率2.85。因待估三宗地位臵相连，且一并规划， 土地单价一致。因此在把三宗地作为一个整体进行评估，以测算土地总价 和土地单价。 共19 页 武汉名流地产有限公司位于武汉市盘龙城经济开发区下集村土地使用权担保抵押价格评估 第19 页 湖北资产评估公司 第19 页 第四部分 附 件 1、委托方企业营业执照复印件 2、《国有土地使用证》（黄陂国用（2008）第203-1 号）复印件 3、《建设用地规划许可证》（编号2006-096）复印件 4、《武汉名流地产有限公司土地抵押示意图》（武汉市黄陂区国土 资源勘测队）复印件 5、估价对象权利状况查询资料及调查记录 6、估价对象区位示意图 7、估价对象概貌性照片 8、估价机构营业执照及资格证书复印件 9、估价师注册证书复印件 附件六： 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”2750 万限售流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第067 号 全一册 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年八月十六日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 1 目 录 一、资产评估报告书声明… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 二、资产评估报告书摘要… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4 三、资产评估报告书正文… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 （一）委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者… … …… …… ……8 （ 二） 评估目的… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 1 （ 三） 评估对象和范围… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 2 （ 四） 价值类型及其定义… … … … . … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 2 （ 五） 评估基准日… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 2 （ 六） 评估依据… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 2 （ 七） 评估程序实施过程和情况… … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 3 （ 八） 评估假设… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 4 （ 九） 评估方法… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 5 （ 十） 评估结论… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 6 （ 十一） 特别事项说明… … … … … . … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 6 （ 十二） 评估报告使用限制说明… … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 6 （ 十三） 评估报告日… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 7 四、企业关于进行资产评估有关事项的说明… … … … … … … … … … … … 1 9 五、资产评估明细表… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5 六、资产评估报告书附件… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6 （ 一） 委托方相关证照及股权权属证明资料… … … … … … … … … … … … 2 7 （ 二） 相关当事方的承诺函… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 2 8 （三）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件…… ………….31 （ 四） 评估业务约定书… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 2 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 1 A、 第一部分、资产评估报告书声 明 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 2 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”2750 万限售流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第067 号 声 明 名流置业集团股份有限公司： 受贵公司委托，我们对贵公司持有华远地产股份有限公司2750 万限售流通股权 进行了认真的清查核实和评定估算，并形成了资产评估报告书，根据《资产评估准则 -评估报告》现声明如下： 1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述 的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2、评估对象涉及的股权评估清单由委托方申报并签章确认；提供必要的资料并 保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当 事方的责任。 3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益，与委托方和相关当 事方也没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及股权进行核实；我们已对评估对 象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提 供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估 报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。 5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限 制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的 假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 3 6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日起一年内有效。评估报告使用者应 当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。 8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意 见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现 价格的保证。 9、本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所 列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因 使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 10、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意 向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露 于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。 11、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正 文具有同等法律效力。 注册资产评估师签字（盖章）： 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年八月十六日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 4 B、 第二部分、资产评估报告书摘 要 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 5 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”2750 万限售流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]067 号 摘 要 【重要提示】 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 湖北众联资产评估有限公司接受名流置业集团股份有限公司的委托，对其持有华 远地产股份有限公司2750 万股限售流通股权进行了评估工作，对委托评估的股权在 2010 年8 月10 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。 在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准 则，以委托方和被评估单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作 原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正 性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科学地对评估对象 在评估基准日之市场价值进行评定估算。 本次资产评估目的是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公司 2750 万股限售流通股权，对其股权在2010 年8 月10 日这一基准日所表现的市场价值进行分 析、估算，并发表专业意见。 本次资产评估范围为名流置业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司 2750 万股限售流通股权。 本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 6 数额。 依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评估主要采用 市场法。 在评估过程中，我们对委托方和被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相 关资料进行了验证审核；对委托评估股权进行了核实；对公开市场的价格资料进行了 收集、整理、对比、分析。按照评估工作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要 实施的工作程序。 在实施了上述资产评估程序和方法后，得出以下结论: 名流置业集团股份有限公司于评估基准日持有的“华远地产”限售流通股2750 万股股份的评估价值为15,048.00 万元，折合每股5.47 元。 本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列 明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。未经 委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报 告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。 根据国家有关部门规定，评估结果有效期为一年（2010 年8 月10 日至2011 年 8 月9 日）。超过一年，需重新进行资产评估。 法定代表人签字（盖章）： 注册资产评估师签字（盖章）： 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年八月十六日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 7 第三部分、资产评估报告书正文 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 8 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”2750 万限售流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第067 号 名流置业集团股份有限公司： 湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估的有关 政策、法规和资产评估基本准则以及企业国有资产评估管理的有关规定，依据独立、 客观、公正的原则，采用公认的评估方法，对贵公司持有华远地产股份有限公司2750 万股限售流通股权，按照必要的评估程序执行评估业务，对委托评估股权在2010 年 8 月10 日的市场价值作出了客观反映。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估股权单位和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方概况 名 称：名流臵业集团股份有限公司 地 址：武汉市武昌区东湖路10 号水果湖广场5 楼 法定法表人姓名：刘道明 注册资本：255959.23 万元人民币 公司类型：股份有限公司 公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转让， 投资策划咨询服务、实业投资；国内贸易（除专项规定）；房地产业、科研信息咨询服务业及 市场建设的开发投资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展经营活动）。 名流臵业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名云南华一投资集团股份有限公 司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年12 月5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司总股本8751 万股，其中国有股6480 万 股，社会公众股2271 万股。1997 年度公司对全体股东实施了每10 股送3 股转增7 股的分配 方案，总股本由8751 股变为17502 万股，其中国有股12960 万股，社会公众股4542 万股。1998 年度公司对全体股东实施了每10 股送2 股转增2 股的分配方案，总股本由17502 万股变为 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 9 24502.8 万股，其中国有股18144 万股，社会公众股6358.8 万股。2002 年4 月29 日和6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流 投资集团有限公司7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司5300 万股，经批准，上述转让 事项已于2003 年5 月办理股权变更及过户手续；2002 年12 月24 日，昆明市五华区国有资产 管理办公室将其持有的公司5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并于2006 年2 月13 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权过户手续。 2006 年1 月24 日召开的2006 年度第一次临时股东大会暨相关股东会议审议通过公司股 权分臵改革的相关议案，公司以目前流通股总股本63,588,000 股为基数，以资本公积金向方 案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增1.37 股，以盈余公积金向方案 实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增2.50 股，合计向全体流通股股东 每10 股转增3.87 股。 2006 年6 月5 日召开的2006 年度第二次临时股东大会审议通过2006 年非公开发行股票 方案，并于2006 年9 月27 日获得了中国证券监督管理委员会《关于核准名流臵业集团股份有 限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2006]86 号文)核准，公司于2006 年9 月30 日 以4.60 元/股的价格向十名特定投资者定向发行了11,300 万股股份，共募集资金51,980 万元， 扣除1,986.40 万元发行费用，募集资金净额为49,993.60 万元。 2007 年3 月29 日召开的2006 年度股东大会通过决议，公司以总股本38,263.66 万股为 基数向全体股东按每10 股送红股2 股，以资本公积按每10 股转增8 股，共送转38,263.66 万股。 2007 年10 月30 日中国证券监督管理委员会“证监发行字［2007］379 号文”核准公司 公开发行新股不超过30,000 万股股份，公司于2008 年1 月17 日以15.23 元/股的价格向不特 定对象公开募集境内上市人民币普通股（A 股）19,697.96 万股A 股。2008 年1 月28 日，上 述公司增发的股票在深圳证券交易所上市交易。 2008 年5 月6 日召开的2007 年度股东大会通过决议，公司以2008 年1 月17 日公开募 集A 股后的股份96,225.28 万股为基数，每10 股送转4 股，共送转38,490.11 万股。经本次 送转方案实施后，公司注册资本变更为人民币134,715.39 万元。 2010 年5 月5 日召开的2009 年度股东大会通过决议，公司以2009 年12 月31 日的股份 的134,715.39 万股为基数，每10 股送股9 股，共送股121,243.84 万股。经本次送转方案实 施后，公司注册资本变更为255,959.23 万股 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 10 本公司注册地址为昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼，法定代表人为刘道明。 （二）被评估股权单位概况 名 称：华远地产股份有限公司 注 册 地：湖北省潜江市湖滨路21 号 注册资本：97266.14 万元人民币 公司类型：股份有限公司 法定代表人：任志强 经营范围：房地产开发；商品房销售；老旧城区危房成片改造、土地开发；市政设施建 设；房屋租赁；物业管理；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金、交电、化工（不含危 险化学品）、制冷空调设备销售；信息咨询；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（但国 家限定公司经营或禁止进口的商品及技术除外）。 华远地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系湖北幸福实业股份有 限公司（以下简称“幸福实业”）。幸福实业于1996 年8 月经湖北省人民政府以“鄂政函（84） 号”文批准，由原幸福服装厂改组并以社会募集方式设立的股份有限公司。幸福实业于1996 年 经中国证券监督管理委员会“证监发审字（1996）155 号”文批准发行社会公众股2,000 万 股，并于1996 年9 月9 日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600743。注册资本为8,000 万元。 1997 年度，幸福实业实施了10 送4.95 转增5.05 的利润分配及资本公积转增股本方 案，股本增至16,000 万元。 1998 年度，幸福实业实施了10 配1.5 的配股方案，并在配股后进行了10 送3 股转 增4 股的利润分配及资本公积转增股本方案，使幸福实业总股本由16,000 万股增至31,280 万股。 2007 年2 月，幸福实业与北京市华远地产股份有限公司（以下简称“原北京华远”）及 名流投资集团有限公司（以下简称“名流投资”）签订了《资产负债整体转让暨新增股份换股 吸收合并协议书》；2007 年3 月1 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业集团股份 有限公司（以下简称“名流臵业”）签订《关于〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并 协议书〉的补充协议书》；2007 年10 月22 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业 签订《〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书（二）》。 2008 年2 月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会“证监许可（2008）120 号”《关 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 11 于核准湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地 产股份有限公司的批复》发行了65,300.9126 万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远， 并于2008 年5 月21 日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为77,812.9126 万元。原北 京华远于2008 年6 月11 日注销工商登记。 2008 年8 月28 日，公司完成股权分臵改革，股票复牌；2008 年10 月6 日，经湖北 省潜江市工商局核准，公司更名为“华远地产股份有限公司”。2009 年3 月26 日，经上海证 券交易所核准，公司的股票简称由“ST 幸福”变更为“华远地产”，股票代码“600743”不变。 公司于2010 年2 月23 日召开的2009 年度股东大会审议通过了本公司2009 年度利润 分配方案，根据该方案，公司以总股本77,812.9126 万股为基数向全体股东每10 股派送红股 2.5 股，送股完成后公司总股本由77,812.9126 万股变更为97,266.1408 万股。 （三）委托方以外的其他评估报告使用者 根据本次经济行为和评估目的，经与委托方协商，确定委托方以外的其他评估 报告使用者为股权质押权人。 （四）委托方与被评估单位的关系 委托方是被评估股权单位的股东之一。 二、评估目的 本次资产评估目的是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公司 2750 万股限售流通股权，对其股权在2010 年8 月10 日这一基准日所表现的市场价值进行分 析、估算，并发表专业意见。 三、评估对象和评估范围 本次评估范围为名流臵业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司2750 万股限售 流通股权。 本次纳入评估范围的股权与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范围一致。 四、价值类型和定义 资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属 性的抽象和归类。 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 12 价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。市场以外的价值类型包括投资价值、 在用价值、清算价值和残余价值。本次评估，充分考虑了评估目的、市场条件、评估对象自 身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为市场价值类型。 即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目选定的资产评估基准日是2010 年8 月10 日。 评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方与资产评估机构共同协商确定。其成 立的理由和条件是：与委托方的经济行为实现日相接近。 本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以 此日企业内部资料、外部经济环境以及市场情况确定。 本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标准。 六、评估依据 （一）行为依据 1、资产评估业务约定书。 （二）法律依据 1、国务院1991 年第91 号令《国有资产评估管理办法》； 2、国务院国资委第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》； 3、 原国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号“关于转发《资产评估操作规范 意见（试行）》的通知”； 4、财政部财评字[1999]91 号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规 定》的通知”； 5、《中华人民共和国公司法》； 6、中评协〔2008〕218 号《企业国有资产评估报告指南》； 7、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第19 号“国有 股东转让所持上市公司股份管理暂行办法”。 （三）准则依据 1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20 号）； “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 13 2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20 号）； 3、《资产评估准则——评估报告》； 4、《资产评估准则——评估程序》； 5、《资产评估准则——业务约定书》； 6、《资产评估准则——工作底稿》； 7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56 号）； 8、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》； 9、《企业会计准则》。 （四）权属依据 1、企业营业执照； 2、股权持有权属证明文件。 （五）取价依据 1、评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料； 2、评估人员收集的有关询价资料以及市场调查所掌握的资料； 3、委托单位提供的财务会计资料等。 七、评估程序实施过程和情况 根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的一般原 则，按照资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件 与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及相应的 其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤： 评估准备阶段 1、我公司接受委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负 责人先行了解委估资产所涉及企业的生产经营状况、评估范围等有关情况，与委托方 共同商定评估基准日。 2、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实 施方案，确定评估人员，组成资产评估工作小组。 资料分析阶段 评估人员根据评估对象的特点，对股权资产所对应的华远地产股份有限公司的股 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 14 权结构、财务状况、行业状况、经营状况等进行了调查分析。 现场了解企业委估资产的运营情况，同委估企业管理层及主管人员就企业经营 情况、财务状况和行业发展前景进行讨论，将获得的信息与委托方提供的资料进行 比较； 进行财务分析及财务预测，在上述工作的基础上，分析企业财务及经营状况， 主要是分析历史数据，与管理层讨论分析关健假设条件，协助客户建立财务模型， 并对其整体合理性进行分析判定； 通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。 评估汇总阶段 评估人员依据对评估资料的分析情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算 委托评估资产评估值。 评估结果的分析和评估报告的撰写阶段 对所评股权初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿， 并向委托方提交。 在与委托方充分商讨和必要修改后，评估结果按公司规定程序进行三级复核，即 首先由项目负责人复核后提交给评估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交 给公司法定代表人复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组 作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式资产评估报告 书。 八、评估假设 本次评估采用下列评估假设： 1、国家现行的宏观经济、资源利用、能源、环保等法律、法规、政策不发生重 大变化。 2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3、本次评估未考虑通货膨胀、币值变化的影响。 4、企业所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会计估计 变更，所提供的财务会计资料真实、准确、完整； 5、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 6、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 15 围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 7、本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担 保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响； 8、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产 市场变化情况对评估结论的影响； 9、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响； 九、评估方法 根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、收益法和资产基础 法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质， 可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。 名流臵业集团股份有限公司持有的“华远地产”限售股权，为上市公司限售法人股。“华 远地产”为一家在上海证券交易所公开上市的股份公司，有公开交易市价。同时考虑到本次评 估对应的经济行为是股权质押，活跃市场的价格更能反映该项股权的公允价值，且易于被交易 双方接受。故评估师认为名流臵业集团股份有限公司持有华远地产股份有限公司限售流通股权 应当参考证券市场交易价格采用市场法予以评估。 对于该项限售流通股权评估, 评估师参照国务院国有资产监督管理委员会、中国 证券监督管理委员会令第19 号“国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法”文 件规定，以评估基准日前30 个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础确定， 其平均值为每股6.40 元。详见下表所示： 序号 时间 成交量(手) 成交额(万元) 每日加权平均价格 (元) 1 2010/06/30 1,926,623 1,099.60 5.71 2 2010/07/01 1,725,760 988.50 5.73 3 2010/07/02 4,071,109 2,392.60 5.88 4 2010/07/05 2,794,394 1,656.00 5.93 5 2010/07/06 3,833,321 2,295.90 5.99 6 2010/07/07 6,843,286 4,326.80 6.32 7 2010/07/08 3,564,415 2,235.80 6.27 8 2010/07/09 12,460,041 7,935.10 6.37 9 2010/07/12 10,240,704 6,618.40 6.46 10 2010/07/13 7,012,305 4,265.10 6.08 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 16 11 2010/07/14 3,508,789 2,138.40 6.09 12 2010/07/15 3,150,750 1,906.20 6.05 13 2010/07/16 2,473,851 1,479.20 5.98 14 2010/07/19 4,480,148 2,752.90 6.14 15 2010/07/20 5,467,637 3,444.80 6.30 16 2010/07/21 4,751,823 2,996.30 6.31 17 2010/07/22 8,622,547 5,555.20 6.44 18 2010/07/23 5,365,511 3,438.40 6.41 19 2010/07/26 4,528,723 2,908.20 6.42 20 2010/07/27 8,769,060 5,731.50 6.54 21 2010/07/28 15,479,465 10,500.00 6.78 22 2010/07/29 12,052,384 8,293.80 6.88 23 2010/07/30 14,017,451 9,728.60 6.94 24 2010/08/02 7,070,562 4,896.10 6.92 25 2010/08/03 13,952,369 9,868.00 7.07 26 2010/08/04 8,022,061 5,458.00 6.80 27 2010/08/05 6,070,151 4,083.20 6.73 28 2010/08/06 5,010,298 3,339.00 6.66 29 2010/08/09 7,023,902 4,779.40 6.80 30 2010/08/10 6,034,113 4,083.80 6.77 算术平均值 6.40 考虑到“名流置业”所持“华远地产”2750 万股权于基准日尚有12 个月的限售 期（全流通日期为2011 年8 月28 日）,暂时无法自由流通变现，根据“国有股东转 让所持上市公司股份管理暂行办法”文件精神，评估师确定折扣比率为10%,即评估单 价为每股5.76 元。同时考虑大宗交易对评估价值的影响，我们通过查阅2010 年8 月 1 日至8 月10 日沪深两市大宗股票交易数据，计算出共计58 宗交易成交价格与当前 价格比为95%，以此确定大宗交易对评估价值的影响。 评估价值为：5.76×95%×27,500,000=150,480,000 元 十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，得出以下结论: 名流置业集团股份有限公司于评估基准日2010 年8 月10 日持有的“华远地产” 限售流通股2750 万股股份的评估价值为15,048.00 万元，折合每股5.47 元。 十一、特别事项说明 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 17 评估报告使用者应注意以下的特别事项对评估结论所产生的影响(包括但不限 于)： 1、名流置业集团股份有限公司于评估基准日持有华远地产股份有限公司限售流 通股2750 万股，占总股本97266.14 万股的2.83%。本次评估未考虑其股权溢折价对 评估价值的影响。请报告使用者予以关注并谨慎使用本评估报告。 2、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，也未考虑评估基准日后的资产市 场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。 3、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进 行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格 产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值； 4、本报告所称“评估价值”或“评估结果”是在设定所评估的被评估股权单位 资产现有用途不变、持续经营条件下确定的市场价值，本评估结果是对2010 年8 月 10 日这一基准日被评资产价值的客观反映。 5、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下 的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资 料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相 关当事方的责任。 6、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或 不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。 评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估 结论的影响。 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所 载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因使用 不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 （二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体， 法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 （三）根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年（2010 年8 月10 日至2011 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 18 年8 月9 日）。超过一年，需重新进行资产评估。 评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。 十三、评估报告日 本评估报告日为二○一○年八月十六日。 法定代表人（签章）： 注册资产评估师（签章）： 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年八月十六日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 19 C、 第四部分、企业关于进行 D、 资产评估有关事项的说明 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 20 E、 企 业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方和被评估单位概况 （一）委托方概况 名 称：名流臵业集团股份有限公司 地 址：武汉市武昌区东湖路10 号水果湖广场5 楼 法定法表人姓名：刘道明 注册资本：255959.23 万元人民币 公司类型：股份有限公司 公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转让， 投资策划咨询服务、实业投资；国内贸易（除专项规定）；房地产业、科研信息咨询服务业及 市场建设的开发投资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展经营活动）。 名流臵业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名云南华一投资集团股份有限公 司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年12 月5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司总股本8751 万股，其中国有股6480 万 股，社会公众股2271 万股。1997 年度公司对全体股东实施了每10 股送3 股转增7 股的分配 方案，总股本由8751 股变为17502 万股，其中国有股12960 万股，社会公众股4542 万股。1998 年度公司对全体股东实施了每10 股送2 股转增2 股的分配方案，总股本由17502 万股变为 24502.8 万股，其中国有股18144 万股，社会公众股6358.8 万股。2002 年4 月29 日和6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流 投资集团有限公司7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司5300 万股，经批准，上述转让 事项已于2003 年5 月办理股权变更及过户手续；2002 年12 月24 日，昆明市五华区国有资产 管理办公室将其持有的公司5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并于2006 年2 月13 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权过户手续。 2006 年1 月24 日召开的2006 年度第一次临时股东大会暨相关股东会议审议通过公司股 权分臵改革的相关议案，公司以目前流通股总股本63,588,000 股为基数，以资本公积金向方 案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增1.37 股，以盈余公积金向方案 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 21 实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增2.50 股，合计向全体流通股股东 每10 股转增3.87 股。 2006 年6 月5 日召开的2006 年度第二次临时股东大会审议通过2006 年非公开发行股票 方案，并于2006 年9 月27 日获得了中国证券监督管理委员会《关于核准名流臵业集团股份有 限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2006]86 号文)核准，公司于2006 年9 月30 日 以4.60 元/股的价格向十名特定投资者定向发行了11,300 万股股份，共募集资金51,980 万元， 扣除1,986.40 万元发行费用，募集资金净额为49,993.60 万元。 2007 年3 月29 日召开的2006 年度股东大会通过决议，公司以总股本38,263.66 万股为 基数向全体股东按每10 股送红股2 股，以资本公积按每10 股转增8 股，共送转38,263.66 万股。 2007 年10 月30 日中国证券监督管理委员会“证监发行字［2007］379 号文”核准公司 公开发行新股不超过30,000 万股股份，公司于2008 年1 月17 日以15.23 元/股的价格向不特 定对象公开募集境内上市人民币普通股（A 股）19,697.96 万股A 股。2008 年1 月28 日，上 述公司增发的股票在深圳证券交易所上市交易。 2008 年5 月6 日召开的2007 年度股东大会通过决议，公司以2008 年1 月17 日公开募 集A 股后的股份96,225.28 万股为基数，每10 股送转4 股，共送转38,490.11 万股。经本次 送转方案实施后，公司注册资本变更为人民币134,715.39 万元。 2010 年5 月5 日召开的2009 年度股东大会通过决议，公司以2009 年12 月31 日的股份 的134,715.39 万股为基数，每10 股送股9 股，共送股121,243.84 万股。经本次送转方案实 施后，公司注册资本变更为255,959.23 万股 本公司注册地址为昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼，法定代表人为刘道明。 （二）被评估股权单位概况 名 称：华远地产股份有限公司 注 册 地：湖北省潜江市湖滨路21 号 注册资本：97266.14 万元人民币 公司类型：股份有限公司 法定代表人：任志强 经营范围：房地产开发；商品房销售；老旧城区危房成片改造、土地开发；市政设施建 设；房屋租赁；物业管理；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金、交电、化工（不含危 险化学品）、制冷空调设备销售；信息咨询；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（但国 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 22 家限定公司经营或禁止进口的商品及技术除外）。 华远地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系湖北幸福实业股份有 限公司（以下简称“幸福实业”）。幸福实业于1996 年8 月经湖北省人民政府以“鄂政函（84） 号”文批准，由原幸福服装厂改组并以社会募集方式设立的股份有限公司。幸福实业于1996 年 经中国证券监督管理委员会“证监发审字（1996）155 号”文批准发行社会公众股2,000 万 股，并于1996 年9 月9 日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600743。注册资本为8,000 万元。 1997 年度，幸福实业实施了10 送4.95 转增5.05 的利润分配及资本公积转增股本方 案，股本增至16,000 万元。 1998 年度，幸福实业实施了10 配1.5 的配股方案，并在配股后进行了10 送3 股转 增4 股的利润分配及资本公积转增股本方案，使幸福实业总股本由16,000 万股增至31,280 万股。 2007 年2 月，幸福实业与北京市华远地产股份有限公司（以下简称“原北京华远”）及 名流投资集团有限公司（以下简称“名流投资”）签订了《资产负债整体转让暨新增股份换股 吸收合并协议书》；2007 年3 月1 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业集团股份 有限公司（以下简称“名流臵业”）签订《关于〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并 协议书〉的补充协议书》；2007 年10 月22 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业 签订《〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书（二）》。 2008 年2 月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会“证监许可（2008）120 号”《关 于核准湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地 产股份有限公司的批复》发行了65,300.9126 万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远， 并于2008 年5 月21 日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为77,812.9126 万元。原北 京华远于2008 年6 月11 日注销工商登记。 2008 年8 月28 日，公司完成股权分臵改革，股票复牌；2008 年10 月6 日，经湖北 省潜江市工商局核准，公司更名为“华远地产股份有限公司”。2009 年3 月26 日，经上海证 券交易所核准，公司的股票简称由“ST 幸福”变更为“华远地产”，股票代码“600743”不变。 公司于2010 年2 月23 日召开的2009 年度股东大会审议通过了本公司2009 年度利润 分配方案，根据该方案，公司以总股本77,812.9126 万股为基数向全体股东每10 股派送红股 2.5 股，送股完成后公司总股本由77,812.9126 万股变更为97,266.1408 万股。 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 23 （三）委托方与被评估单位的关系 委托方是被评估股权单位的股东之一。 二、关于经济行为的说明 本次资产评估经济行为是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公 司2750 万股限售流通股权。 三、关于评估范围及对象的说明 本次评估范围为名流臵业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司2750 万股限售 流通股权。 本次纳入评估范围的股权与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范围一致。 四、关于评估基准日的说明 根据相关工作的总体部署，并使得评估基准日与拟进行的经济行为实现日相接 近，故我们确定2010 年8 月10 日为评估基准日。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 截至评估基准日，公司不存在应予披露的未决诉讼、索赔、税务纠纷等将来可能 损害公司利益的或有损失，也不存在其他对外债务担保等承诺事项和应予披露而未披 露的其他事项。 六、资产清查情况的说明 根据相关工作总体部署，名流置业集团股份有限公司于2010 年8 月，由财务部 门牵头，组织公司有关管理人员对拟纳入评估范围的股权实施了全面清查核实，并准 备了股权评估资料清单。 七、资料清单 1、名流置业集团股份有限公司《企业法人营业执照》； 2、名流置业集团股份有限公司简介；华远地产股份有限公司简介； 3、名流置业集团股份有限公司提供的财务报表； 4、被评估股权产权证明文件； 5、其他相关文件、资料等。 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 24 委托方：名流置业集团股份有限公司 法定代表人： 二○一○年八月十一日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 25 F、 第五部分、资产评估明细表 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 26 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 27 G、 第六部分、资产评估报告书附 件 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 28 一、委托方相关证照及股权权属证明资料 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 29 二、相关当事方的承诺函 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 30 资产评估委托方承诺函 湖北众联资产评估有限公司： 因名流置业集团股份有限公司拟质押所持有的华远地产股份有限公司2750 万股 限售流通股权事宜，我们委托你公司对该经济行为所涉及的委估股权进行评估。为确 保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法 律责任： 1、资产评估的经济行为符合国家规定； 2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示 充分揭示； 3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理； 4、纳入资产评估范围的股权与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏； 5、纳入资产评估范围的股权权属明确，出具的股权权属证明文件合法、有效； 6、纳入资产评估范围的股权在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估 行为及结果的事项，对其披露及时、完整； 7、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。 委托方法定代表人签字： 委托方印章 二○一○年八月十一日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 31 注册资产评估师承诺函 名流置业集团股份有限公司： 受贵单位委托，我们对贵单位拟质押所持有的华远地产股份有限公司2750 万股 限售流通股权，以2010 年8 月10 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在 本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下： 1、具备相应的执业资格； 2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致； 3、对评估对象及其所涉及的股权进行了必要的核实； 4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法； 5、充分考虑了影响评估价值的因素； 6、评估结论合理； 7、评估工作未受到干预并独立进行。 注册资产评估师签章： 二○一○年八月十六日 “名流置业”持有“华远地产”2750 万限售流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 32 三、评估机构及签字注册资产评估师 资质、资格证明文件 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 33 四、评估业务约定书 ____________________________________________________________________________________________ ______ 湖北众联资产评估有限公司 34 [此页无正文] 评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司 机构地址：武汉市汉口单洞路口国际大厦B 栋17 层 法定代表人：胡家望 联 系 人：刘 迅 联系电话：(027)85826645 85834816 邮政编码：430022 附件七： 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”400 万流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第107 号 全一册 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年九月二十五日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 1 目 录 一、资产评估报告书声明… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 二、资产评估报告书摘要… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 4 三、资产评估报告书正文… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 7 （一）委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者… … …… …… ……8 （ 二） 评估目的… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 1 （ 三） 评估对象和范围… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 2 （ 四） 价值类型及其定义… … … … . … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 2 （ 五） 评估基准日… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 2 （ 六） 评估依据… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 2 （ 七） 评估程序实施过程和情况… … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 3 （ 八） 评估假设… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 4 （ 九） 评估方法… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 5 （ 十） 评估结论… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 6 （ 十一） 特别事项说明… … … … … . … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 7 （ 十二） 评估报告使用限制说明… … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 1 7 （ 十三） 评估报告日… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 8 四、企业关于进行资产评估有关事项的说明… … … … … … … … … … … … 1 9 五、资产评估明细表… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 5 六、资产评估报告书附件… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 6 （ 一） 委托方相关证照及股权权属证明资料… … … … … … … … … … … … 2 7 （ 二） 相关当事方的承诺函… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … . 2 8 （三）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件…… ………….31 （ 四） 评估业务约定书… … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 2 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 1 A、 第一部分、资产评估报告书声 明 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 2 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”400 万流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第107 号 声 明 名流置业集团股份有限公司： 受贵公司委托，我们对贵公司持有华远地产股份有限公司400 万流通股权进行了 认真的清查核实和评定估算，并形成了资产评估报告书，根据《资产评估准则-评估 报告》现声明如下： 1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述 的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2、评估对象涉及的股权评估清单由委托方申报并签章确认；提供必要的资料并 保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当 事方的责任。 3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益，与委托方和相关当 事方也没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及股权进行核实；我们已对评估对 象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托方提 供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估 报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。 5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限 制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的 假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 3 6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日起一年内有效。评估报告使用者应 当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专 业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。 8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意 见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现 价格的保证。 9、本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所 列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因 使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 10、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意 向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露 于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。 11、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正 文具有同等法律效力。 注册资产评估师签字（盖章）： 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年九月二十五日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 4 B、 第二部分、资产评估报告书摘 要 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 5 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”400 万流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]107 号 摘 要 【重要提示】 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 湖北众联资产评估有限公司接受名流置业集团股份有限公司的委托，对其持有华 远地产股份有限公司400 万股流通股权进行了评估工作，对委托评估的股权在2010 年9 月19 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。 在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准 则，以委托方和被评估单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作 原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正 性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科学地对评估对象 在评估基准日之市场价值进行评定估算。 本次资产评估目的是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公司 400 万股流通股权，对其股权在2010 年9 月19 日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估 算，并发表专业意见。 本次资产评估范围为名流置业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司 400 万股流通股权。 本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 6 数额。 依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评估主要采用 市场法。 在评估过程中，我们对委托方和被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相 关资料进行了验证审核；对委托评估股权进行了核实；对公开市场的价格资料进行了 收集、整理、对比、分析。按照评估工作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要 实施的工作程序。 在实施了上述资产评估程序和方法后，得出以下结论: 名流置业集团股份有限公司于评估基准日持有的“华远地产”流通股400 万股股 份的评估价值为2,452.00 万元，折合每股6.13 元。 本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所列 明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途。未经 委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报 告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。 根据国家有关部门规定，评估结果有效期为一年（2010 年9 月19 日至2011 年 9 月18 日）。超过一年，需重新进行资产评估。 法定代表人签字（盖章）： 注册资产评估师签字（盖章）： 湖北众联资产评估有限公司 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 7 二○一○年九月二十五日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 8 第三部分、资产评估报告书正文 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 9 名流置业集团股份有限公司持有 “华远地产”400 万流通股权评估项目 资产评估报告书 鄂众联评报字[2010]第107 号 名流置业集团股份有限公司： 湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估的有关 政策、法规和资产评估基本准则以及企业国有资产评估管理的有关规定，依据独立、 客观、公正的原则，采用公认的评估方法，对贵公司持有华远地产股份有限公司400 万股流通股权，按照必要的评估程序执行评估业务，对委托评估股权在2010 年9 月 19 日的市场价值作出了客观反映。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、被评估股权单位和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）委托方概况 名 称：名流臵业集团股份有限公司 地 址：武汉市武昌区东湖路10 号水果湖广场5 楼 法定法表人姓名：刘道明 注册资本：255959.23 万元人民币 公司类型：股份有限公司 公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转让， 投资策划咨询服务、实业投资；国内贸易（除专项规定）；房地产业、科研信息咨询服务业及 市场建设的开发投资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展经营活动）。 名流臵业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名云南华一投资集团股份有限公 司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年12 月5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司总股本8751 万股，其中国有股6480 万 股，社会公众股2271 万股。1997 年度公司对全体股东实施了每10 股送3 股转增7 股的分配 方案，总股本由8751 股变为17502 万股，其中国有股12960 万股，社会公众股4542 万股。1998 年度公司对全体股东实施了每10 股送2 股转增2 股的分配方案，总股本由17502 万股变为 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 10 24502.8 万股，其中国有股18144 万股，社会公众股6358.8 万股。2002 年4 月29 日和6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流 投资集团有限公司7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司5300 万股，经批准，上述转让 事项已于2003 年5 月办理股权变更及过户手续；2002 年12 月24 日，昆明市五华区国有资产 管理办公室将其持有的公司5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并于2006 年2 月13 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权过户手续。 2006 年1 月24 日召开的2006 年度第一次临时股东大会暨相关股东会议审议通过公司股 权分臵改革的相关议案，公司以目前流通股总股本63,588,000 股为基数，以资本公积金向方 案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增1.37 股，以盈余公积金向方案 实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增2.50 股，合计向全体流通股股东 每10 股转增3.87 股。 2006 年6 月5 日召开的2006 年度第二次临时股东大会审议通过2006 年非公开发行股票 方案，并于2006 年9 月27 日获得了中国证券监督管理委员会《关于核准名流臵业集团股份有 限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2006]86 号文)核准，公司于2006 年9 月30 日 以4.60 元/股的价格向十名特定投资者定向发行了11,300 万股股份，共募集资金51,980 万元， 扣除1,986.40 万元发行费用，募集资金净额为49,993.60 万元。 2007 年3 月29 日召开的2006 年度股东大会通过决议，公司以总股本38,263.66 万股为 基数向全体股东按每10 股送红股2 股，以资本公积按每10 股转增8 股，共送转38,263.66 万股。 2007 年10 月30 日中国证券监督管理委员会“证监发行字［2007］379 号文”核准公司 公开发行新股不超过30,000 万股股份，公司于2008 年1 月17 日以15.23 元/股的价格向不特 定对象公开募集境内上市人民币普通股（A 股）19,697.96 万股A 股。2008 年1 月28 日，上 述公司增发的股票在深圳证券交易所上市交易。 2008 年5 月6 日召开的2007 年度股东大会通过决议，公司以2008 年1 月17 日公开募 集A 股后的股份96,225.28 万股为基数，每10 股送转4 股，共送转38,490.11 万股。经本次 送转方案实施后，公司注册资本变更为人民币134,715.39 万元。 2010 年5 月5 日召开的2009 年度股东大会通过决议，公司以2009 年12 月31 日的股份 的134,715.39 万股为基数，每10 股送股9 股，共送股121,243.84 万股。经本次送转方案实 施后，公司注册资本变更为255,959.23 万股 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 11 本公司注册地址为昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼，法定代表人为刘道明。 （二）被评估股权单位概况 名 称：华远地产股份有限公司 注 册 地：湖北省潜江市湖滨路21 号 注册资本：97266.14 万元人民币 公司类型：股份有限公司 法定代表人：任志强 经营范围：房地产开发；商品房销售；老旧城区危房成片改造、土地开发；市政设施建 设；房屋租赁；物业管理；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金、交电、化工（不含危 险化学品）、制冷空调设备销售；信息咨询；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（但国 家限定公司经营或禁止进口的商品及技术除外）。 华远地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系湖北幸福实业股份有 限公司（以下简称“幸福实业”）。幸福实业于1996 年8 月经湖北省人民政府以“鄂政函（84） 号”文批准，由原幸福服装厂改组并以社会募集方式设立的股份有限公司。幸福实业于1996 年 经中国证券监督管理委员会“证监发审字（1996）155 号”文批准发行社会公众股2,000 万 股，并于1996 年9 月9 日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600743。注册资本为8,000 万元。 1997 年度，幸福实业实施了10 送4.95 转增5.05 的利润分配及资本公积转增股本方 案，股本增至16,000 万元。 1998 年度，幸福实业实施了10 配1.5 的配股方案，并在配股后进行了10 送3 股转 增4 股的利润分配及资本公积转增股本方案，使幸福实业总股本由16,000 万股增至31,280 万股。 2007 年2 月，幸福实业与北京市华远地产股份有限公司（以下简称“原北京华远”）及 名流投资集团有限公司（以下简称“名流投资”）签订了《资产负债整体转让暨新增股份换股 吸收合并协议书》；2007 年3 月1 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业集团股份 有限公司（以下简称“名流臵业”）签订《关于〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并 协议书〉的补充协议书》；2007 年10 月22 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业 签订《〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书（二）》。 2008 年2 月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会“证监许可（2008）120 号”《关 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 12 于核准湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地 产股份有限公司的批复》发行了65,300.9126 万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远， 并于2008 年5 月21 日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为77,812.9126 万元。原北 京华远于2008 年6 月11 日注销工商登记。 2008 年8 月28 日，公司完成股权分臵改革，股票复牌；2008 年10 月6 日，经湖北 省潜江市工商局核准，公司更名为“华远地产股份有限公司”。2009 年3 月26 日，经上海证 券交易所核准，公司的股票简称由“ST 幸福”变更为“华远地产”，股票代码“600743”不变。 公司于2010 年2 月23 日召开的2009 年度股东大会审议通过了本公司2009 年度利润 分配方案，根据该方案，公司以总股本77,812.9126 万股为基数向全体股东每10 股派送红股 2.5 股，送股完成后公司总股本由77,812.9126 万股变更为97,266.1408 万股。 （三）委托方以外的其他评估报告使用者 根据本次经济行为和评估目的，经与委托方协商，确定委托方以外的其他评估 报告使用者为股权质押权人。 （四）委托方与被评估单位的关系 委托方是被评估股权单位的股东之一。 二、评估目的 本次资产评估目的是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公司 400 万股流通股权，对其股权在2010 年9 月19 日这一基准日所表现的市场价值进行分析、估 算，并发表专业意见。 三、评估对象和评估范围 本次评估范围为名流臵业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司400 万股流通 股权。 本次纳入评估范围的股权与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范围一致。 四、价值类型和定义 资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属 性的抽象和归类。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 13 价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。市场以外的价值类型包括投资价值、 在用价值、清算价值和残余价值。本次评估，充分考虑了评估目的、市场条件、评估对象自 身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为市场价值类型。 即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目选定的资产评估基准日是2010 年9 月19 日。 评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方与资产评估机构共同协商确定。其成 立的理由和条件是：与委托方的经济行为实现日相接近。 本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以 此日企业内部资料、外部经济环境以及市场情况确定。 本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标准。 六、评估依据 （一）行为依据 1、资产评估业务约定书。 （二）法律依据 1、国务院1991 年第91 号令《国有资产评估管理办法》； 2、国务院国资委第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》； 3、 原国家国有资产管理局国资办发[1996]23 号“关于转发《资产评估操作规范 意见（试行）》的通知”； 4、财政部财评字[1999]91 号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规 定》的通知”； 5、《中华人民共和国公司法》； 6、中评协〔2008〕218 号《企业国有资产评估报告指南》； 7、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第19 号“国有 股东转让所持上市公司股份管理暂行办法”。 （三）准则依据 1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20 号）； “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 14 2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20 号）； 3、《资产评估准则——评估报告》； 4、《资产评估准则——评估程序》； 5、《资产评估准则——业务约定书》； 6、《资产评估准则——工作底稿》； 7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56 号）； 8、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》； 9、《企业会计准则》。 （四）权属依据 1、企业营业执照； 2、股权持有权属证明文件。 （五）取价依据 1、评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料； 2、评估人员收集的有关询价资料以及市场调查所掌握的资料； 3、委托单位提供的财务会计资料等。 七、评估程序实施过程和情况 根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的一般原 则，按照资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件 与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及相应的 其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤： 评估准备阶段 1、我公司接受委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负 责人先行了解委估资产所涉及企业的生产经营状况、评估范围等有关情况，与委托方 共同商定评估基准日。 2、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实 施方案，确定评估人员，组成资产评估工作小组。 资料分析阶段 评估人员根据评估对象的特点，对股权资产所对应的华远地产股份有限公司的股 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 15 权结构、财务状况、行业状况、经营状况等进行了调查分析。 现场了解企业委估资产的运营情况，同委估企业管理层及主管人员就企业经营 情况、财务状况和行业发展前景进行讨论，将获得的信息与委托方提供的资料进行 比较； 进行财务分析及财务预测，在上述工作的基础上，分析企业财务及经营状况， 主要是分析历史数据，与管理层讨论分析关健假设条件，协助客户建立财务模型， 并对其整体合理性进行分析判定； 通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。 评估汇总阶段 评估人员依据对评估资料的分析情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算 委托评估资产评估值。 评估结果的分析和评估报告的撰写阶段 对所评股权初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿， 并向委托方提交。 在与委托方充分商讨和必要修改后，评估结果按公司规定程序进行三级复核，即 首先由项目负责人复核后提交给评估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交 给公司法定代表人复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组 作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式资产评估报告 书。 八、评估假设 本次评估采用下列评估假设： 1、国家现行的宏观经济、资源利用、能源、环保等法律、法规、政策不发生重 大变化。 2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3、本次评估未考虑通货膨胀、币值变化的影响。 4、企业所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会计估计 变更，所提供的财务会计资料真实、准确、完整； 5、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 6、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 16 围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效； 7、本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担 保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响； 8、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产 市场变化情况对评估结论的影响； 9、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响； 九、评估方法 根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、收益法和资产基础 法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质， 可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。 名流臵业集团股份有限公司持有的“华远地产”流通股权，为上市公司流通股。“华远 地产”为一家在上海证券交易所公开上市的股份公司，有公开交易市价。同时考虑到本次评估 对应的经济行为是股权质押，活跃市场的价格更能反映该项股权的公允价值，且易于被交易双 方接受。故评估师认为名流臵业集团股份有限公司持有华远地产股份有限公司流通股权应当参 考证券市场交易价格采用市场法予以评估。 对于该项流通股权评估, 评估师参照国务院国有资产监督管理委员会、中国证券 监督管理委员会令第19 号“国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法”文件规 定，以评估基准日前30 个交易日的每日加权平均价格算术平均值为基础确定，其平 均值为每股6.45 元。详见下表所示： 序号 时间 成交量（手） 成交额（万元） 每日加权平均价格(元) 1 2010/08/06 5,010,298 3339.00 6.66 2 2010/08/09 7,023,902 4779.40 6.80 3 2010/08/10 6,034,113 4083.80 6.77 4 2010/08/11 3,904,370 2595.40 6.65 5 2010/08/12 4,716,041 3180.50 6.74 6 2010/08/13 3,288,395 2212.80 6.73 7 2010/08/16 7,194,410 4940.50 6.87 8 2010/08/17 6,876,834 4741.90 6.90 9 2010/08/18 6,303,307 4288.60 6.80 10 2010/08/19 8,261,675 5555.60 6.72 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 17 11 2010/08/20 12,336,136 8379.60 6.79 12 2010/08/24 14,721,564 9965.30 6.77 13 2010/08/25 8,662,064 5682.80 6.56 14 2010/08/26 4,847,792 3090.60 6.38 15 2010/08/27 2,893,915 1841.60 6.36 16 2010/08/30 3,828,917 2459.20 6.42 17 2010/08/31 4,611,636 2925.40 6.34 18 2010/09/01 6,217,266 3892.00 6.26 19 2010/09/02 3,368,078 2097.60 6.23 20 2010/09/03 4,318,361 2672.50 6.19 21 2010/09/06 4,438,266 2799.70 6.31 22 2010/09/07 3,647,271 2313.80 6.34 23 2010/09/08 3,549,444 2216.10 6.24 24 2010/09/09 5,908,380 3627.50 6.14 25 2010/09/10 3,785,348 2283.10 6.03 26 2010/09/13 5,386,368 3337.50 6.20 27 2010/09/14 3,879,494 2393.30 6.17 28 2010/09/15 3,573,075 2198.00 6.15 29 2010/09/16 3,487,436 2116.10 6.07 30 2010/09/17 1,962,246 1184.20 6.03 算术平均值 6.45 考虑到大宗交易对评估价值的影响，我们通过查阅近期沪深两市大宗股票交易数 据，计算出其交易成交价格与当前价格比为95%，以此确定大宗交易对评估价值的影 响。 评估价值为：6.45×95%×4,000,000=24,520,000 元 十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，得出以下结论: 名流置业集团股份有限公司于评估基准日2010 年9 月19 日持有的“华远地产” 流通股400 万股股份的评估价值为2,452.00 万元，折合每股6.13 元。 十一、特别事项说明 评估报告使用者应注意以下的特别事项对评估结论所产生的影响(包括但不限 于)： 1、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，也未考虑评估基准日后的资产市 场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 18 2、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进 行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格 产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值； 3、本报告所称“评估价值”或“评估结果”是在设定所评估的被评估股权单位 资产现有用途不变、持续经营条件下确定的市场价值，本评估结果是对2010 年9 月 19 日这一基准日被评资产价值的客观反映。 4、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下 的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资 料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相 关当事方的责任。 5、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或 不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。 评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估 结论的影响。 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告仅供委托方和本评估报告载明的其他评估报告使用者为本报告所 载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和用途，因使用 不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 （二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体， 法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 （三）根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年（2010 年9 月19 日至2011 年9 月18 日）。超过一年，需重新进行资产评估。 评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。 十三、评估报告日 本评估报告日为二○一○年九月二十五日。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 19 法定代表人（签章）： 注册资产评估师（签章）： 湖北众联资产评估有限公司 二○一○年九月二十五日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 20 C、 第四部分、企业关于进行 D、 资产评估有关事项的说明 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 21 E、 企 业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方和被评估单位概况 （一）委托方概况 名 称：名流臵业集团股份有限公司 地 址：武汉市武昌区东湖路10 号水果湖广场5 楼 法定法表人姓名：刘道明 注册资本：255959.23 万元人民币 公司类型：股份有限公司 公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转让， 投资策划咨询服务、实业投资；国内贸易（除专项规定）；房地产业、科研信息咨询服务业及 市场建设的开发投资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展经营活动）。 名流臵业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名云南华一投资集团股份有限公 司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年12 月5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司总股本8751 万股，其中国有股6480 万 股，社会公众股2271 万股。1997 年度公司对全体股东实施了每10 股送3 股转增7 股的分配 方案，总股本由8751 股变为17502 万股，其中国有股12960 万股，社会公众股4542 万股。1998 年度公司对全体股东实施了每10 股送2 股转增2 股的分配方案，总股本由17502 万股变为 24502.8 万股，其中国有股18144 万股，社会公众股6358.8 万股。2002 年4 月29 日和6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流 投资集团有限公司7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司5300 万股，经批准，上述转让 事项已于2003 年5 月办理股权变更及过户手续；2002 年12 月24 日，昆明市五华区国有资产 管理办公室将其持有的公司5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并于2006 年2 月13 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成股权过户手续。 2006 年1 月24 日召开的2006 年度第一次临时股东大会暨相关股东会议审议通过公司股 权分臵改革的相关议案，公司以目前流通股总股本63,588,000 股为基数，以资本公积金向方 案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增1.37 股，以盈余公积金向方案 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 22 实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10 股转增2.50 股，合计向全体流通股股东 每10 股转增3.87 股。 2006 年6 月5 日召开的2006 年度第二次临时股东大会审议通过2006 年非公开发行股票 方案，并于2006 年9 月27 日获得了中国证券监督管理委员会《关于核准名流臵业集团股份有 限公司非公开发行股票的通知》(证监发行字[2006]86 号文)核准，公司于2006 年9 月30 日 以4.60 元/股的价格向十名特定投资者定向发行了11,300 万股股份，共募集资金51,980 万元， 扣除1,986.40 万元发行费用，募集资金净额为49,993.60 万元。 2007 年3 月29 日召开的2006 年度股东大会通过决议，公司以总股本38,263.66 万股为 基数向全体股东按每10 股送红股2 股，以资本公积按每10 股转增8 股，共送转38,263.66 万股。 2007 年10 月30 日中国证券监督管理委员会“证监发行字［2007］379 号文”核准公司 公开发行新股不超过30,000 万股股份，公司于2008 年1 月17 日以15.23 元/股的价格向不特 定对象公开募集境内上市人民币普通股（A 股）19,697.96 万股A 股。2008 年1 月28 日，上 述公司增发的股票在深圳证券交易所上市交易。 2008 年5 月6 日召开的2007 年度股东大会通过决议，公司以2008 年1 月17 日公开募 集A 股后的股份96,225.28 万股为基数，每10 股送转4 股，共送转38,490.11 万股。经本次 送转方案实施后，公司注册资本变更为人民币134,715.39 万元。 2010 年5 月5 日召开的2009 年度股东大会通过决议，公司以2009 年12 月31 日的股份 的134,715.39 万股为基数，每10 股送股9 股，共送股121,243.84 万股。经本次送转方案实 施后，公司注册资本变更为255,959.23 万股 本公司注册地址为昆明市国防路129 号恒安写字楼5 楼，法定代表人为刘道明。 （二）被评估股权单位概况 名 称：华远地产股份有限公司 注 册 地：湖北省潜江市湖滨路21 号 注册资本：97266.14 万元人民币 公司类型：股份有限公司 法定代表人：任志强 经营范围：房地产开发；商品房销售；老旧城区危房成片改造、土地开发；市政设施建 设；房屋租赁；物业管理；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金、交电、化工（不含危 险化学品）、制冷空调设备销售；信息咨询；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（但国 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 23 家限定公司经营或禁止进口的商品及技术除外）。 华远地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系湖北幸福实业股份有 限公司（以下简称“幸福实业”）。幸福实业于1996 年8 月经湖北省人民政府以“鄂政函（84） 号”文批准，由原幸福服装厂改组并以社会募集方式设立的股份有限公司。幸福实业于1996 年 经中国证券监督管理委员会“证监发审字（1996）155 号”文批准发行社会公众股2,000 万 股，并于1996 年9 月9 日在上海证券交易所挂牌交易，股票代码为600743。注册资本为8,000 万元。 1997 年度，幸福实业实施了10 送4.95 转增5.05 的利润分配及资本公积转增股本方 案，股本增至16,000 万元。 1998 年度，幸福实业实施了10 配1.5 的配股方案，并在配股后进行了10 送3 股转 增4 股的利润分配及资本公积转增股本方案，使幸福实业总股本由16,000 万股增至31,280 万股。 2007 年2 月，幸福实业与北京市华远地产股份有限公司（以下简称“原北京华远”）及 名流投资集团有限公司（以下简称“名流投资”）签订了《资产负债整体转让暨新增股份换股 吸收合并协议书》；2007 年3 月1 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业集团股份 有限公司（以下简称“名流臵业”）签订《关于〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并 协议书〉的补充协议书》；2007 年10 月22 日幸福实业与原北京华远及名流投资、名流臵业 签订《〈资产负债整体转让暨新增股份换股吸收合并协议书〉的补充协议书（二）》。 2008 年2 月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会“证监许可（2008）120 号”《关 于核准湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地 产股份有限公司的批复》发行了65,300.9126 万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远， 并于2008 年5 月21 日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为77,812.9126 万元。原北 京华远于2008 年6 月11 日注销工商登记。 2008 年8 月28 日，公司完成股权分臵改革，股票复牌；2008 年10 月6 日，经湖北 省潜江市工商局核准，公司更名为“华远地产股份有限公司”。2009 年3 月26 日，经上海证 券交易所核准，公司的股票简称由“ST 幸福”变更为“华远地产”，股票代码“600743”不变。 公司于2010 年2 月23 日召开的2009 年度股东大会审议通过了本公司2009 年度利润 分配方案，根据该方案，公司以总股本77,812.9126 万股为基数向全体股东每10 股派送红股 2.5 股，送股完成后公司总股本由77,812.9126 万股变更为97,266.1408 万股。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 24 （三）委托方与被评估单位的关系 委托方是被评估股权单位的股东之一。 二、关于经济行为的说明 本次资产评估经济行为是名流臵业集团股份有限公司拟质押持有的华远地产股份有限公 司400 万股流通股权。 三、关于评估范围及对象的说明 本次评估范围为名流臵业集团股份有限公司持有的华远地产股份有限公司400 万股流通 股权。 本次纳入评估范围的股权与委托评估（资产评估业务约定书）中确定的范围一致。 四、关于评估基准日的说明 根据相关工作的总体部署，并使得评估基准日与拟进行的经济行为实现日相接 近，故我们确定2010 年9 月19 日为评估基准日。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 截至评估基准日，公司不存在应予披露的未决诉讼、索赔、税务纠纷等将来可能 损害公司利益的或有损失，也不存在其他对外债务担保等承诺事项和应予披露而未披 露的其他事项。 六、资产清查情况的说明 根据相关工作总体部署，名流置业集团股份有限公司于2010 年9 月，由财务部 门牵头，组织公司有关管理人员对拟纳入评估范围的股权实施了全面清查核实，并准 备了股权评估资料清单。 七、资料清单 1、名流置业集团股份有限公司《企业法人营业执照》； 2、名流置业集团股份有限公司简介；华远地产股份有限公司简介； 3、名流置业集团股份有限公司提供的财务报表； 4、被评估股权产权证明文件； 5、其他相关文件、资料等。 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 25 委托方：名流置业集团股份有限公司 法定代表人： 二○一○年九月二十日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 26 F、 第五部分、资产评估明细表 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 27 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 28 G、 第六部分、资产评估报告书附 件 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 29 一、委托方相关证照及股权权属证明资料 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 30 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 31 二、相关当事方的承诺函 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 32 资产评估委托方承诺函 湖北众联资产评估有限公司： 因名流置业集团股份有限公司拟质押所持有的华远地产股份有限公司400 万股 流通股权事宜，我们委托你公司对该经济行为所涉及的委估股权进行评估。为确保资 产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我们承诺如下，并承担相应的法律责 任： 1、资产评估的经济行为符合国家规定； 2、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项提示 充分揭示； 3、所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理； 4、纳入资产评估范围的股权与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏； 5、纳入资产评估范围的股权权属明确，出具的股权权属证明文件合法、有效； 6、纳入资产评估范围的股权在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估 行为及结果的事项，对其披露及时、完整； 7、不干预评估评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。 委托方法定代表人签字： 委托方印章 二○一○年九月二十日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 33 注册资产评估师承诺函 名流置业集团股份有限公司： 受贵单位委托，我们对贵单位拟质押所持有的华远地产股份有限公司400 万股 流通股权，以2010 年9 月19 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报 告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下： 1、具备相应的执业资格； 2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致； 3、对评估对象及其所涉及的股权进行了必要的核实； 4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法； 5、充分考虑了影响评估价值的因素； 6、评估结论合理； 7、评估工作未受到干预并独立进行。 注册资产评估师签章： 二○一○年九月二十五日 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 34 三、评估机构及签字注册资产评估师 资质、资格证明文件 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 35 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 36 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 37 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 38 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 39 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 __________________________________________________________________________________________________ 湖北众联资产评估有限公司 40 四、评估业务约定书 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 ____________________________________________________________________________________________ ______ 湖北众联资产评估有限公司 41 [此页无正文] 评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司 机构地址：武汉市汉口单洞路口国际大厦B 栋17 层 法定代表人：胡家望 联 系 人：刘 迅 联系电话：(027)85826645 85834816 邮政编码：430022 “名流置业”持有“华远地产”400 万流通股权评估报告 ____________________________________________________________________________________________ ______ 湖北众联资产评估有限公司 42
名流置业(000667) 最新公司公告|查股网
名流置业集团股份有限公司国泰君安证券股份有限公司关于召开“09名流债”（证券代码112012）2010年第一次债券持有人会议的会议通知 （查看PDF公告 ）
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| 公告日期:2010-10-21 |
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