世纪星源(000005) 最新公司公告|查股网

						深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
1
深圳世纪星源股份有限公司
2010 年半年度报告
目 录
重要提示………………………………………………………………2
公司基本情况…………………………………………………………2
主要会计数据和财务指标……………………………………………3
股本变动及股东情况…………………………………………………4
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………5
董事局报告……………………………………………………………5
重要事项………………………………………………………………7
财务报告………………………………………………………………10
备查文件………………………………………………………………10
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
2
重要提示
本司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性
承担个别及连带责任。
董事江津因公出差，委托董事丁芃出席会议；独立董事罗中伟、邹晓莉因公
出差，委托独立董事蔡增正、邹蓝出席会议。
本司董事局主席丁芃、总裁郑列列、财务总监雍正峰声明：保证半年度报告
中财务报告的真实、完整。
本司半年度报告未经审计。
一、 公司基本情况
(一)本司法定中、英文名称：深圳世纪星源股份有限公司
SHENZHEN FOUNTAIN CORPORATION
(二) 本司股票上市交易所为深圳证券交易所
股票简称：世纪星源 股票代码：000005
(三) 本司注册及办公地址：深圳市人民南路发展中心大厦13 楼
邮政编码：518001
电子信箱：fountain@sfc.com.cn
网站网址：http://www.fountain.com.cn
(四)本司法定代表人：董事局主席 丁芃女士
(五) 本司董事局秘书：罗晓春先生
本司证券事务代表： 潘金秀小姐
联系地址：深圳市人民南路发展中心大厦13 楼
电话：0755—82208888 传真：0755—82207055
电子信箱：xiaochun@sfc.com.cn
(六)本司选定的信息披露报纸为《证券时报》，登载公司半年度报告的中国证
监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn
本司半年度报告备置于本司总部董事局办公室
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
3
(七)其他有关资料
①本司首次注册登记日期：1987 年8 月
地点：深圳
②企业法人营业执照注册号：440301501127626 号
③税务登记号码：深地税登字440303618847094 号
④本司聘请的会计师事务所为深圳鹏城会计师事务所
办公地址：深圳市福田区联合广场A 座7 楼
二、 本司主要会计数据和财务指标：
单位：（人民币）元
本报告期末 上年度期末
本报告期末比上年度期
末增减（％）
总资产 1,316,129,196.30 1,319,203,895.55 -0.23%
所有者权益（或股东权益） 686,369,040.92 702,377,193.47 -2.28%
每股净资产 0.751 0.768 -2.21%
报告期（1－6 月） 上年同期
本报告期比上年同期增
减（％）
营业总收入 22,641,936.63 19,003,356.93 19.15%
营业利润 -15,975,547.69 -10,735,955.96 ---
利润总额 -16,008,152.55 -2,164,648.78 ---
净利润 -16,008,152.55 -2,164,648.78 ---
扣除非经常性损益后的净利润 -15,975,547.69 -11,501,571.65 ---
基本每股收益 -0.018 -0.002 ---
稀释每股收益 -0.018 -0.002 ---
净资产收益率 -2.31% -0.29% -2.02%
经营活动产生的现金流量净额 -9,469,000.19 -28,216,709.94 ---
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.01 -0.03 ---
注：非经常性损益项目 单位：（人民币）元
非经常性损益项目 金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -32,604.86
合计 -32,604.86
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
4
三、 股本变动和主要股东持股情况
1、 股份变动情况表 数量单位：股
报告期变动增减（+、-）
期初数
配股送股
公积金
转增 增发 其他 小计
期末数
一．有限售条件股份 590,600 590,600
1．国家持股
2．国有法人持股
3．境内一般法人持股 590,600 590,600
4．境内自然人持股
5．境外法人持股
6．境外自然人持股
二．无限售条件股份 913,743,007 913,743,007
1．人民币普通股 913,743,007 913,743,007
2．境内上市的外资股
3．境外上市的外资股
三．股份总数 914,333,607 0 0 914,333,607
前10 名有限售条件股东持股数量及限售条件：
序
号
有限售条件股东名称
持有的有限售
条件股份数量
可上市交易时间 限售条件 备注
1 深圳市美芝工业公司 590,136 2007 年7 月31 日 自股改方案实施之日起，在12
个月内不上市交易或转让。
尚未支付股改对价，
暂不能上市流通。
2 河南省美亚科技发展有
限公司
464 2007 年7 月31 日 自股改方案实施之日起，在12
个月内不上市交易或转让。
尚未支付股改对价，
暂不能上市流通。
2、 股东情况介绍
股东总数 144,956
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例
持股总数
持有有限售
条件股份数
量
质押或冻
结的股份
数量
(香港)中国投资有限公司 境外法人 20.15% 184,240,445 140,000,000
深圳市城建开发集团公司 国有法人 3.64% 33,315,341 2,500,000
深圳市翰亿源投资有限公司 境内法人 0.67% 6,169,266
陈康泉 自然人 0.53% 4,881,028
深圳市东海岸实业发展有限公司 境内法人 0.51% 4,629,035
邹平佳 自然人 0.33% 3,010,678
梁惠琼 自然人 0.32% 2,883,700
中国工商银行-广发中证500 指数
证券投资基金
基金 0.25% 2,310,171
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
5
杨二娇 自然人 0.22% 2,015,844
深圳市国叶实业有限公司 境内法人 0.22% 2,000,000
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
(香港)中国投资有限公司 184,240,445 人民币普通股
深圳市城建开发(集团)公司 33,315,341 人民币普通股
深圳市翰亿源投资有限公司 6,169,266 人民币普通股
陈康泉 4,881,028 人民币普通股
深圳市东海岸实业发展有限公司 4,629,035 人民币普通股
邹平佳 3,010,678 人民币普通股
梁惠琼 2,883,700 人民币普通股
中国工商银行-广发中证500 指数
证券投资基金
2,310,171
人民币普通股
杨二娇 2,015,844 人民币普通股
深圳市国叶实业有限公司 2,000,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的
说明
未发现前十名股东之间存在关联关系。
3、报告期内本司控股股东未发生变化。
四、董事、监事和高级管理人员情况
1．报告期内本司董事、监事、高级管理人员持有本司股票的情况未发生变化。
2．因上届董事局及监事会任期届满，报告期内本司2009 年度股东大会选举
产生了新一届董事局及监事会成员，其中上届董事局成员丁芃、江津、郑列列、
尹建华、宋孝刚、独立董事蔡增正、罗中伟留任，新当选董事为雍正峰、丹尼尔·保
泽方、王行利、吕卫东、胡咏梅，新当选独立董事为邹蓝、李伟民、邹晓莉，其
中胡咏梅为职工董事。新一届监事会成员为刘丽萍、熊金芳、王洁萍，其中刘丽
萍为职工监事。新一届董事局聘任郑列列为本司总裁、罗晓春为董事局秘书、潘
金秀为证券事务代表，并根据总裁提名，聘任丹尼尔·保泽方为助理总裁、雍正
峰为财务总监、吴祥中、刘和平为财务副总监。
五、董事局报告
报告期内，由于无新增房产销售项目，因此导致报告期经营业绩出现下滑。
1．主营业务分行业或产品情况表
单位：（人民币）万元
分行业或分产品 主营业务主营业务毛利率主营业务收主营业务成毛利率比
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
6
收入 成本 (%) 入比上年同
期增减（％）
本比上年同
期增减（％）
上年同期
增减（％）
物业出租、客房收入 1,382.62 774.85 43.96% 84.35% 318.03% -31.33%
物业管理 809.41 576.96 28.72% 25.37% 38.92% -6.95%
其他 25.09 2.33 90.71% -85.06% -97.79% 53.60%
其中：关联交易金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
关联交易的定价原则 主营业务收入中无关联交易收入。
关联交易必要性、持续性的说明 主营业务收入中无关联交易收入。
其中： 报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品的关联交易总金额
为0 元。
2．主营业务分地区情况
单位：（人民币）万元
地区 主营业务收入
主营业务收入比上年增减
（％）
深圳 1,958.91 14.89%
上海 258.21 57.70%
3．由于本报告期无新增房产销售项目，因此导致经营业绩下滑。
4. 报告期投资情况：
①募集资金使用情况：
本报告期已使用募集资金总
额
270.24 万元
募集资金总额 39,442.06 万元
已累计使用募集资金总额 38,713.47 万元
承诺项目 拟投入金额
是否变
更项目
实际投入金额
产生收益情
况
是否符合计划
进度
是否符合预计
收益
口岸配套设施 13,147.35 万元 否 12,418.76 万元无。 否 否
合计 13,147.35 万元 - 12,418.76 万元- - -
未达到计划进度和收
益的说明（分具体项
目）
大型停车设施，实际投入募集资金12,418.76 万元，项目主体已完工。目前，车港工程
已经按新规划方案完成设计、消防、地质勘察等工作。报告期，配合政府的口岸综合
改造的计划步骤，按照车港首层建成出境大厅的各项要求，分阶段进行深圳车港二层
以上的消防配套、人行天桥及停车场地面等各项收尾工程。考虑到与口岸配套同步，
本司预计除接驳市政路网的回旋引桥工程仍存在延期的不确定外，其余工程竣工验收
时间为2010 年年底。
未能按原计划完工原因：受规划修改及皇岗口岸改造工程制约。
变更原因及变更程序
说明（分具体项目）
尚未使用的募集资金
用途及去向
尚未使用的728.59 万元募集资金暂存入银行。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
7
②报告期内非募集资金投资的重大项目：
长沙开福区太阳星城住宅项目：该项目是本司实施绿色战略后的第一个大型
在建低碳社区示范项目，并得到了当地政府的重点支持。项目总体规划及设计方
案已获批，目前第一期项目已开工，预计年内进行销售。
珠海海韵星湾不动产项目：本司持有项目合作公司25％的开发权益，目前由
富国银行同政府就规划调整建议进行协商。
5.上年年度报告中披露的本年度经营计划未作变更。
6. 预测年初至第三季度期末本司业绩：
□适用 √不适用
7. 董事局对会计师事务所上年度“非标准审计报告”的说明：
√适用 □不适用
深圳鹏城会计师事务所对本司2009 年度财务报告出具了带强调事项段的无
保留意见审计报告，董事局在2009 年报中已对相关事项作了说明，本报告期无变
化。
六、 重要事项
1．公司治理的实际情况与中国证监会发布的《上市公司治理准则》的有关要
求相符。
报告期内，根据监管部门的要求，本司制定了《年报信息披露重大差错责任
追究制度》，同时对《公司章程》、《董事局议事规则》、《监事会议事规则》等制度
进行了修订，公司内部控制制度已较为健全完善，并形成了较完整严密的公司内
部控制制度体系。
2．担保事项
√适用 □不适用
担保对象名称 发生日期 担保金额 担保类型担保期
是否履
行完毕
是否为关
联方担保
春华咨询（深圳）
有限公司
2010.3.11 1,000 万元抵押担保1 年 否 是
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
8
报告期内担保发生额合计 1,000万元
报告期末担保余额合计 1,000万元
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对控股子公司担保发生额合计 5,972万元
报告期末对控股子公司担保余额合计 36,351.68万元
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 37,351.68 万元
担保总额占公司净资产的比例 54.42 %
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的
债务担保金额
0
担保总额超过净资产50%部分的金额 2,232.82
上述三项担保合计 2,232.82
3． 关联债权债务往来:
√适用 □不适用 单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
湖南天景名园置业有限公司 1,029.75 2,166.83 0.00 0.00
珠海星湾置业有限公司 196.96 1,557.42 0.00 0.00
深圳市金海滩旅游度假俱乐部有限
公司
0.00 4,661.08 0.00 0.00
Head Crown Development Limited 0.00 10,881.23 0.00 0.00
Ao Cheng Limited 0.00 5,606.08 0.00 0.00
（香港）中国投资有限公司 0.00 0.00 -2,746.52 988.78
深圳光骅实业有限公司 0.00 0.00 0.00 366.80
深圳市东海岸实业发展有限公司 0.00 0.00 0.00 320.39
深圳创意能量城投资有限公司 0.00 0.00 -614.57 30.98
春华咨询（深圳）有限公司 0.00 0.00 971.50 2,145.90
合计 1,226.71 24,872.64 -2,389.59 3,852.85
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0 元，
余额 0 元。
注：截止报告期末，本司控股股东（香港）中国投资有限公司以其持有的本
司有限售条件股份4000 万股作质押，为本司向银行贷款提供担保。
4．本司上一报告期的利润分配方案为不分配、不转增，本报告期（即中期）
的利润分配方案为不分配、不转增。报告期内本司无股权激励方案。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
9
5．报告期内本司无重大诉讼、仲裁事项。
6. 报告期内本司无证券投资，也没有持有其他上市公司或金融企业股权的情
况。
7．报告期内本司无重大资产收购、出售及资产重组事项。
8．报告期内无重大关联交易（包括购销商品、提供劳务等）事项。
9．独立董事对对外担保的专项说明及独立意见
根据中国证监会证监发[2003] 56 号《关于规范上市公司与关联方资金往来
及上市公司对外担保若干问题的通知》、证监发[2005] 120 号《关于规范上市公
司对外担保行为的通知》的规定和要求，我们对公司对外担保情况及执行上述规
定情况说明如下：
① 公司能够严格按照相关规定的要求，控制对外担保行为。
② 截止报告期末，公司对外担保总额为人民币37,351.68 万元。
③ 报告期内，未发现公司控股股东及其关联方占用公司资金。
独立董事：邹蓝、蔡增正、罗中伟、李伟民、邹晓莉
10．重大合同及其履行情况：
①报告期内无重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、
租赁本司资产的事项。
②报告期内无重大委托他人进行现金资产管理的事项。
11．本司或持有本司股份5%以上(含5%)的股东在报告期内无承诺事项。
12．报告期内本司、本司董事局及董事没有受中国证监会稽查、中国证监会
行政处罚、通报批评、被其他行政管理部门处罚及证券交易所公开谴责的情况。
13. 报告期内，除了日常回复投资者电话咨询外，本司未发生接待特定对象
的调研、沟通、采访等情况。
14．其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
10
七、 财务报告（见附件，未经审计）
八、 备查文件
(一)载有董事局主席签名的中期报告文本；
(二)载有董事局主席、总裁、财务总监签名并盖章的财务报告文本；
(三)报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件文本；
(四)公司章程文本。
深圳世纪星源股份有限公司
董事局主席: 丁芃
二0 一0 年八月三十日
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
11
深圳世纪星源股份有限公司
合并资产负债表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年12 月31 日
流动资产： - -
货币资金 五、1 42,267,274.21 44,027,632.17
交易性金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 五、2 1,503,144.11 1,504,261.37
预付款项 五、4 22,700,800.79 11,453,787.79
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 五、3 80,696,592.35 94,059,566.21
存货 五、5 54,377,473.30 37,900,031.29
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 - -
流动资产合计 201,545,284.76 188,945,278.83
非流动资产： - -
可供出售金融资产 - -
持有至到期投资 - -
长期应收款 五、6 602,674,920.25 602,674,920.25
长期股权投资 五、8 75,937,505.38 75,937,505.38
投资性房地产 五、9 47,561,100.51 48,698,945.68
固定资产 五、10 75,786,646.38 86,487,904.83
在建工程 五、11 282,643,252.27 279,940,803.43
工程物资 - -
固定资产清理 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 五、12 27,815,565.79 34,353,616.19
递延所得税资产 五、13 2,164,920.96 2,164,920.96
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 1,114,583,911.54 1,130,258,616.72
资产总计 1,316,129,196.30 1,319,203,895.55
法定代表人： __主管会计工作负责人： _ 会计机构负责人：
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
12
深圳世纪星源股份有限公司
合并资产负债表（续表）
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年12 月31 日
流动负债： - -
短期借款 五、16 142,673,079.00 128,873,079.00
交易性金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 五、17 31,677,622.66 31,628,109.36
预收款项 五、18 17,405,955.97 17,592,312.77
应付职工薪酬 五、19 2,431,367.49 2,089,742.38
应交税费 五、20 92,681,511.89 105,088,389.00
应付利息 五、21 107,960,632.21 104,227,019.37
应付股利 6.59 6.59
其他应付款 五、22 234,524,496.95 226,694,635.25
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
流动负债合计 629,354,672.76 616,193,293.72
非流动负债： - -
长期借款 - -
应付债券 - -
长期应付款 - -
专项应付款 - -
预计负债 五、23 405,482.62 633,408.36
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 405,482.62 633,408.36
负债合计 629,760,155.38 616,826,702.08
所有者权益： - -
股本 五、24 914,333,607.00 914,333,607.00
资本公积 五、25 269,108,546.45 269,108,546.45
减：库存股 - -
专项储备 - -
盈余公积 五、26 149,519,070.67 149,519,070.67
一般风险准备 - -
未分配利润 五、27 -558,914,974.54 -542,906,821.99
外币报表折算差额 -87,677,208.66 -87,677,208.66
归属于母公司所有者权益合计 686,369,040.92 702,377,193.47
少数股东权益
所有者权益（或股东权益）合计 686,369,040.92 702,377,193.47
负债和所有者权益（或股东权益）总计 1,316,129,196.30 1,319,203,895.55
法定代表人： __主管会计工作负责人： _ 会计机构负责人：
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
13
深圳世纪星源股份有限公司
母公司资产负债表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年12 月31 日
流动资产： - -
货币资金 13,464,578.68 13,856,825.92
交易性金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 - -
预付款项 10,000,000.00 -
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 307,259,143.68 314,242,454.81
存货 10,289,952.14 11,735,785.35
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 - -
流动资产合计 341,013,674.50 339,835,066.08
非流动资产： - -
可供出售金融资产 - -
持有至到期投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 321,848,535.16 321,848,535.16
投资性房地产 32,797,893.31 33,286,556.72
固定资产 24,149,752.23 25,525,191.57
在建工程 - -
工程物资 - -
固定资产清理 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 378,796,180.70 380,660,283.45
资产总计 719,809,855.20 720,495,349.53
法定代表人： __主管会计工作负责人： _ 会计机构负责人：
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
14
深圳世纪星源股份有限公司
母公司资产负债表（续）
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年12 月31 日
流动负债： - -
短期借款 78,753,079.00 78,753,079.00
交易性金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 434,787.67 434,787.67
预收款项 356,170.00 356,170.00
应付职工薪酬 753,710.28 408,460.29
应交税费 6,150,362.31 6,150,362.31
应付利息 104,001,417.89 104,001,417.89
应付股利 6.59 6.59
其他应付款 249,422,219.99 243,420,716.03
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
流动负债合计 439,871,753.73 433,524,999.78
非流动负债： - -
长期借款 - -
应付债券 - -
长期应付款 - -
专项应付款 - -
预计负债 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 439,871,753.73 433,524,999.78
所有者权益： - -
股本 914,333,607.00 914,333,607.00
资本公积 251,818,437.71 251,818,437.71
减：库存股 - -
专项储备 - -
盈余公积 149,519,070.67 149,519,070.67
一般风险准备 - -
未分配利润 -1,035,733,013.91 -1,028,700,765.63
所有者权益（或股东权益）合计 279,938,101.47 286,970,349.75
负债和所有者权益（或股东权益）总计 719,809,855.20 720,495,349.53
法定代表人： __主管会计工作负责人： _ 会计机构负责人：
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
15
深圳世纪星源股份有限公司
合并利润表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年1-6 月 2009 年1-6 月
一、营业总收入 22,641,936.63 19,003,356.93
其中：营业收入 五、28 22,641,936.63 19,003,356.93
利息收入
二、营业总成本 38,617,484.32 29,739,312.89
其中：营业成本 五、28 13,541,336.14 9,508,091.44
利息支出
营业税金及附加 903,980.87 848,837.45
销售费用 1,026,270.00 1,355,668.77
管理费用 13,839,927.13 11,415,328.56
财务费用 9,305,970.18 7,334,449.95
资产减值损失 五、29 -723,063.28
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -
投资收益（损失以“－”号填列） - -
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - -
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -15,975,547.69 -10,735,955.96
加：营业外收入 五、30 97,873.21 8,613,859.59
减：营业外支出 五、31 130,478.07 42,552.41
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -16,008,152.55 -2,164,648.78
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -16,008,152.55 -2,164,648.78
归属于母公司所有者的净利润 -16,008,152.55 -2,164,648.78
少数股东损益
六、每股收益： - -
（一）基本每股收益 -0.018 -0.002
（二）稀释每股收益 -0.018 -0.002
七、其他综合收益 - -
八、综合收益总额 -16,008,152.55 -2,164,648.78
归属于母公司所有者的综合收益总额 -16,008,152.55 -2,164,648.78
归属于少数股东的综合收益总额
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
16
深圳世纪星源股份有限公司
母公司利润表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年1-6 月 2009 年1-6 月
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用 2,079,236.78 1,824,541.62
财务费用 4,978,191.50 4,799,670.80
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -7,057,428.28 -6,624,212.42
加：营业外收入 25,180.00 1,855.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -7,032,248.28 -6,622,357.42
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -7,032,248.28 -6,622,357.42
五、每股收益： - -
（一）基本每股收益 -0.008 -0.007
（二）稀释每股收益 -0.008 -0.007
六、其他综合收益 - -
七、综合收益总额 -7,032,248.28 -6,622,357.42
法定代表人：_________ 主管会计工作负责人：_________ 会计机构负责人：____________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
17
深圳世纪星源股份有限公司
合并现金流量表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年6 月30 日
一、经营活动产生的现金流量： - -
销售商品、提供劳务收到的现金 13,720,894.59 14,290,061.60
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 五、32 19,555,240.53 9,289,634.52
经营活动现金流入小计 33,276,135.12 23,579,696.12
购买商品、接受劳务支付的现金 4,397,024.53 1,417,307.76
支付给职工以及为职工支付的现金 6,764,804.78 7,546,695.42
支付的各项税费 15,029,139.00 1,852,620.94
支付其他与经营活动有关的现金 五、32 16,554,167.00 40,979,781.94
经营活动现金流出小计 42,745,135.31 51,796,406.06
经营活动产生的现金流量净额 -9,469,000.19 -28,216,709.94
二、投资活动产生的现金流量： - -
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -
收到其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,389,470.57 222,394.10
投资支付的现金 -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -
支付其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流出小计 4,389,470.57 222,394.10
投资活动产生的现金流量净额 -4,389,470.57 -222,394.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 -
取得借款收到的现金 56,000,000.00 19,920,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流入小计 56,000,000.00 19,920,000.00
偿还债务支付的现金 42,000,000.00 4,437,085.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,901,887.20 1,295,107.25
支付其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流出小计 43,901,887.20 5,732,192.25
筹资活动产生的现金流量净额 12,098,112.80 14,187,807.75
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 -1,760,357.96 -14,251,296.29
加：期初现金及现金等价物余额 44,027,632.17 32,098,878.59
六、期末现金及现金等价物余额 42,267,274.21 17,847,582.30
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：_____________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
18
深圳世纪星源股份有限公司
母公司现金流量表
2010 年6 月30 日
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2010 年6 月30 日 2009 年6 月30 日
一、经营活动产生的现金流量： - -
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 17,866,000.00 2,989,865.37
经营活动现金流入小计 17,866,000.00 2,989,865.37
购买商品、接受劳务支付的现金 380,591.58 296,053.46
支付给职工以及为职工支付的现金 1,323,488.66 1,305,295.86
支付的各项税费
支付其他与经营活动有关的现金 16,554,167.00 716,262.10
经营活动现金流出小计 18,258,247.24 2,317,611.42
经营活动产生的现金流量净额 -392,247.24 672,253.95
二、投资活动产生的现金流量： - -
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -
收到其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - 10,600.00
投资支付的现金 -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -
支付其他与投资活动有关的现金 -
投资活动现金流出小计 - 10,600.00
投资活动产生的现金流量净额 - -10,600.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 -
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流入小计 -
偿还债务支付的现金 - 1,019,785.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 -
支付其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流出小计 - 1,019,785.00
筹资活动产生的现金流量净额 - -1,019,785.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -
五、现金及现金等价物净增加额 -392,247.24 -358,131.05
加：期初现金及现金等价物余额 13,856,825.92 1,587,454.87
六、期末现金及现金等价物余额 13,464,578.68 1,229,323.82
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：____________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
19
合并股东权益变动表
2010 年6 月30 日
编制单位：深圳世纪星源股份有限公司 单位：元 币种：人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益 项目
股本 资本公积 减：库存
股 盈余公积 一般风险准备未分配利润 其他
少数股
东权益
所有者权益合计
一、上年年末余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 -542,906,821.99 -87,677,208.66 702,377,193.47
加：会计政策变更 - - - -
前期差错更正 - - - -
其他 - - - -
二、本年年初余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 -542,906,821.99 -87,677,208.66 702,377,193.47
三、本年增减变动金额 - - - - - -16,008,152.55 -16,008,152.55
（一）净利润 - - - - - -16,008,152.55 -16,008,152.55
（二）其他综合收益 - - - - - -
上述（一）和（二）小计 - - - - - -16,008,152.55 -16,008,152.55
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - - - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2.提取一般风险准备 - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本年提取 - - - - - - - -
2．本年使用 - - - - - - - -
四、本年年末余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 - -558,914,974.54 -87,677,208.66 686,369,040.92
法定代表人：__________ ___ 主管会计工作负责人：_______ ______ 会计机构负责人：_______________________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
20
合并股东权益变动表
2010 年6 月30 日
编制单位：深圳世纪星源股份有限公司 单位：元 币种：人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益 项目
股本 资本公积 减：库存
股 盈余公积 一般风险准备未分配利润 其他
少数股
东权益
所有者权益合计
一、上年年末余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 -493,987,293.01 -87,015,090.56 751,958,840.55
加：会计政策变更 - - - -
前期差错更正 - - - -
其他 - - - -
二、本年年初余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 -493,987,293.01 -87,015,090.56 751,958,840.55
三、本年增减变动金额 - - - - - -48,919,528.98 -662,118.10 -49,581,647.08
（一）净利润 - - - - - -48,919,528.98 -48,919,528.98
（二）其他综合收益 - - - - - - -662,118.10 -662,118.10
上述（一）和（二）小计 - - - - - -48,919,528.98 -662,118.10 -49,581,647.08
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - - - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2.提取一般风险准备 - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本年提取 - - - - - - - -
2．本年使用 - - - - - - - -
四、本年年末余额 914,333,607.00 269,108,546.45 - 149,519,070.67 -542,906,821.99 -87,677,208.66 702,377,193.47
法定代表人：______ _______ 主管会计工作负责人：_____ ________ 会计机构负责人：________ _____
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
21
母公司股东权益变动表
2010 年6 月30 日
编制单位：深圳世纪星源股份有限公司
单位：元 币种：人民币
本期金额
项目 股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 一般风险准备未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年年末余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 -1,028,700,765.63 286,970,349.75
加：会计政策变更 - - - - -
前期差错更正 - - - - -
其他 - - - - -
二、本年年初余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 -1,028,700,765.63 286,970,349.75
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - -7,032,248.28 -7,032,248.28
（一）净利润 - - - - - -7,032,248.28 -7,032,248.28
（二）其他综合收益 - - - - - -
上述（一）和（二）小计 - - - - - -7,032,248.28 -7,032,248.28
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - - - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2.提取一般风险准备 - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本年提取 - - - - - - - -
2．本年使用 - - - - - - - -
四、本年年末余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 -1,035,733,013.91 279,938,101.47
法定代表人：_______ ______ 主管会计工作负责人：__________ ___ 会计机构负责人：_____ ________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
22
母公司股东权益变动表
2010 年6 月30 日
编制单位：深圳世纪星源股份有限公司
单位：元 币种：人民币
上年金额
项目 股本 资本公积 减：库存股盈余公积 一般风险准备未分配利润 其他 所有者权益合计
一、上年年末余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 -987,090,986.96 328,580,128.42
加：会计政策变更 - - - - -
前期差错更正 - - - - -
其他 - - - - -
二、本年年初余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 -987,090,986.96 328,580,128.42
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填
列） - - - - -41,609,778.67 -41,609,778.67
（一）净利润 - - - - -41,609,778.67 -41,609,778.67
（二）其他综合收益 - - - - -
上述（一）和（二）小计 - - - - - -41,609,778.67 -41,609,778.67
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - -
1．所有者投入资本 - - - - - - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2.提取一般风险准备 - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（六）专项储备 - - - - - - - -
1．本年提取 - - - - - - - -
2．本年使用 - - - - - - - -
四、本年年末余额 914,333,607.00 251,818,437.71 - 149,519,070.67 - -1,028,700,765.63 286,970,349.75
法定代表人：______ ______ 主管会计工作负责人：_____ ________ 会计机构负责人：__ ___________
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
23
资产减值准备明细表
编制单位：深圳世纪星源股份有限公司 2010 年1-6 月 单位：元 币种：人民币
本期转回数
项目
注释
期初数 本期增加数资产价值回
升转回
其他原因转
出
期末数
一、坏帐准备 159,433,213.99 159,433,213.99
其中:应收帐款 1,956,860.98 1,956,860.98
其他应收款 157,476,353.01 157,476,353.01
二、短期投资跌价准备
其中:股票投资
三、存货跌价准备 134,742.34 134,742.34
其中:库存商品 134,742.34 134,742.34
出租开发产品
四、长期投资减值准备 4,958,741.48 4,958,741.48
其中:长期股权投资
五、固定资产减值准备
28,880,494.14 28,880,494.14
其中:房屋建筑物 28,880,494.14 28,880,494.14
专用设备
电子设备
运输工具
六、无形资产减值准备
其中:土地使用权
七、在建工程减值准备 91,415,883.10 91,415,883.10
合 计 284,823,075.05 284,823,075.05
合并利润表附表
每股收益
项目 净资产收益率
全面摊薄 加权平均
营业利润 -2.30% -0.017 -0.017
净利润 -2.31% -0.018 -0.018
扣除非经常性损益后的净利润 -2.30% -0.017 -0.017
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
24
深圳世纪星源股份有限公司
财务报表附注
2010 年1-6 月
金额单位：除非特指均为人民币元
一、公司基本情况
1、公司概况
公司名称：深圳世纪星源股份有限公司
注册地址：深圳市人民南路发展中心大厦13 楼
办公地址：深圳市人民南路发展中心大厦13 楼
注册资本：人民币914,333,607 元
法人营业执照号码：深圳市工商行政管理局440301501127626 号
法定代表人：丁芃
组织形式：已上市的中外合资股份有限公司
2、历史沿革
深圳世纪星源股份有限公司（以下简称“本司”）前身为深圳市原野纺织股份有限公司，系经深圳市
人民政府深府办[1987]第607 号文批准成立的股份有限公司，注册资本人民币150 万元。
1988 年12 月22 日，经深圳市人民政府深府外复[1988]第874 号文批准，深圳市原野纺织股份有限公
司由内资股份有限公司转变为中外合资股份有限公司，并更名为深圳原野纺织股份有限公司，注册资本变
更为人民币6,550 万元。
1990 年2 月，经深圳市工商行政管理局核准，深圳原野纺织股份有限公司更名为深圳原野实业股份有
限公司（以下简称“原野公司”）。
1990 年2 月26 日，经中国人民银行深圳经济特区分行深人银发字[1990]第031 号文批准，原野公司
向社会公开发行人民币普通股（A 股）245 万股，每股面值人民币10 元，并于1990 年3 月19 日在深圳证
券交易机构柜台交易。1990 年12 月10 日，原野公司股票在深圳证券交易所正式挂牌交易。至此，本司股
本变更为人民币9,000 万元。
1992 年4 月起，中国人民银行深圳经济特区分行和中国注册会计师协会对原野公司的债权债务和投资
等问题进行调查，原野公司股票于1992 年7 月7 日被深圳证券交易所停牌交易。鉴于原野公司存在的问
题，深圳市中级人民法院于1992 年12 月25 日向深圳市人民政府提交了司法建议书，建议对原野公司进
行重整。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
25
1993 年3 月10 日，经深圳市人民政府以深府[1993]117 号文《关于重整深圳原野实业股份有限公司的
决定》批准，开始对原野公司进行重整。1993 年8 月19 日，经深圳市人民政府以深府[1993]355 号文《关
于重整深圳原野实业股份有限公司有关问题的决定》批准，原野公司实施了重整方案。重整后原野公司更
名为“深圳世纪星源股份有限公司”，公司股票于1994 年1 月3 日被深圳证券交易所恢复挂牌交易。
经股东大会批准，并经深圳证券管理办公室深证办复[1994]159 号文核准，本司于1994 年9 月实施了
分红及配售新股方案。经分红及配售新股后，本司股本变更为人民币21,000 万元。
经股东大会批准，本司分别于1995 年7 月、1996 年8 月、1997 年8 月、1998 年8 月及2000 年8 月
实施了1994 年度、1995 年度、1996 年度、1997 年度和1999 年度利润分配方案。经送红股及转增股后，
本司股本变更为人民币569,819,250 元。
经股东大会批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字[2000]176 号文核准，本司于2000 年12 月
22 日至2001 年1 月5 日期间实施了配售新股方案。经配股后，本司股本变更为人民币651,679,745 元。
经股东大会批准，本司于2001 年7 月实施了2000 年度利润分配方案。经送红股及转增股后，本司股
本变更为人民币708,661,316 元。
经股东大会批准，并经商务部商资批[2006]468 号文核准，本司于2006 年7 月31 日实施了股权分置
改革方案：向2006 年7 月28 日登记在册的本司流通股股东，每10 股流通股获得本司以资本公积金转增
5.5 股及本司非流通股股东送出的1 股作为对价；本司非流通股股东取得自一定期限后的所持股份上市流
通权；本司需以资本公积金向2006 年7 月28 日登记在册的本司全体流通股股东转增205,672,291 股。股
权分置改革实施后，本司股本变更为人民币914,333,607 元。
自2006 年8 月1 日至2008 年12 月31 日期间，本司股本未发生变动。
3、业务性质和主要经营活动
本司的业务性质：综合类行业。
本司主要经营范围为：生产经营各种喷胶布、针刺布、缝编尼纺布、粘合布、纤维裥棉色织、印花布
以及服装、服装面料、辅料、配料、纺织制衣设备、仪器仪表、轻纺原材料。
本司的主要产品及提供的劳务为：商品房、物业管理服务、酒店服务、会所服务。
4、控股股东及实际控制人
截至2010 年06 月30 日，中国投资有限公司持有本司184,240,445 股股份，占本司全部股份的20.15%；
且实际100%控制中国投资有限公司的自然人股东中，其中丁芃担任本司董事局主席、郑列列担任本司董
事和总裁。因此，中国投资有限公司是本司之控股股东。
中国投资有限公司的所有投资和运营均由其董事局决定，中国投资有限公司的实际控制人为Arran
Profits Ltd.，而丁芃、郑列列、陈荣全三名自然人为Arran Profits Ltd.的最终控制人。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
26
5、财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报告经本司2010 年8 月25 日第八届董事局第2 次会议批准对外报出。
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则――基本准则》和其它各
项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本司基于上述编制基础编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本司2010 年
06 月30 日的财务状况，以及2010 年1-6 月经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
采用公历年度，即从每年1 月1 日至12 月31 日为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
A、同一控制下的企业合并：在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计
量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而
支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。企业合并形成母子公司关系的，
母公司编制合并日的合并资产负债表、合并利润表和合并现金流量表。合并资产负债表中被合并方的各项
资产、负债，按其账面价值计量。因被合并方采用的会计政策与本司不一致，按照《企业会计准则》规定
进行调整的，以调整后的账面价值计量。合并利润表包括参与合并各方自合并当期期初至合并日所发生的
收入、费用和利润。被合并方在合并前实现的净利润，在合并利润表中单列项目反映。合并现金流量表包
括参与合并各方自合并当期期初至合并日的现金流量。
B、非同一控制下的企业合并：在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值加上各项直接相关费用为合并成本。在购买日对作为企业合并对价付
出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。对合并
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
27
成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。对合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的时，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的
公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益。企业合并形成母子公司关系的，母公司编制购买日的合并资产负债
表，因企业合并取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债以公允价值列示。
6、合并财务报表的编制方法
（1）
A、合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。合并财务报表以本司和纳入合并财务报表范围
的各子公司的财务报表及其它有关资料为合并依据，按照权益法调整对子公司的长期股权投资，将本司和
纳入合并财务报表范围的各子公司之间的投资、交易及往来等全部抵销，并计算少数股东损益及少数股东
权益后合并编制而成。
B、合并时，如纳入合并范围的子公司与本司会计政策不一致，按本司执行的会计政策对其进行调整后
合并。
C、对于同一控制下企业合并取得的子公司，视同该子公司从设立起就被本司控制。编制合并资产负
债表时，调整合并资产负债表所有相关项目的的对比数，相应地，合并资产负债表的留存收益项目反映本
司及该子公司如果一直作为一个整体运行至合并日应实现的盈余公积和未分配利润的情况；编制合并利润
表、合并现金流量表时，调整合并利润表、合并现金流量表所有相关项目的的对比数，相应地，合并利润
表、合并现金流量表的项目反映本司及该子公司如果一直作为一个整体运行于各对比期间的收入、费用、
利润、现金流量情况。
D、同一控制下企业合并取得的子公司于合并日之前实现的净利润，因其仅是企业合并准则所规定的
同一控制下企业合并的编表原则所致，而并非本司管理层通过生产经营活动实现的净利润，因此将其在本
司各对比期间合并利润表中单列为“被合并方在合并前实现的净利润”，并作为本司合并利润表各对比期
间的非经常性损益。
E、重组属于同一公司控制权人下的非企业合并事项，但被重组方重组前一个会计年度末的资产总额
或前一个会计年度的营业收入或利润总额达到或超过重组前重组方相应项目20%的，从合并当期的期初起
编制备考利润表。
F、对于因非同一控制下企业合并取得的子公司，自购买日开始编制合并财务报表，不调整合并资产
负债表的期初数。同时该子公司自购买日之后发生的收入、费用、利润、现金流量才纳入本司合并财务报
表。在编制合并报表时，对该子公司的个别财务报表通过编制调整分录，以使子公司的个别财务报表反映
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
28
为在购买日公允价值基础上确定的可辨认资产、负债及或有负债在本期资产负债表日的金额。
F、在报告期内，如果本司失去了决定被投资单位的财务和经营政策的能力，不再能够从其经营活动
中获取利益，表明本司不再控制被投资单位元，被投资单位从处置日开始不再是本司的子公司，不再将其
纳入合并财务报表的合并范围。在编制合并财务报表时，合并资产负债表期末数不再合并该子公司，但也
不调整合并资产负债表的期初数；编制合并利润表、合并现金流量表时，将该子公司当期期初至处置日的
收入、费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。
（2）报告期内，本司未对同一子公司的股权在连续两个会计年度买入再卖出或卖出再买入的业务。
尚未制定相关会计政策。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指本司的库存现金以及随时用于支付的存款。
现金等价物为本司持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知
金额现金且价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
A、外币业务核算方法
本司外币交易均按交易发生日的即期近似汇率折算为记账本位币。该即期近似汇率指交易发生日当月
月初的汇率。
在资产负债表日，应当按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
a、外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或前
一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。
b、以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币
金额。
c、以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位
币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动处理，计入当期损益。
B、外币财务报表的折算方法
以外币为本位币的子公司，在编制折合人民币财务报表时，按下列方法折算：
a、资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分
配利润”项目外，其它项目采用发生时的即期汇率折算。
b、利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率折算。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
29
c、产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中股东权益项目下单
独作为“外币报表折算差额”项目列示。
9、金融工具
A、金融资产的分类：
金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产
等四类。
B、金融资产的计量：
a、初始确认金融资产按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其它类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
b、本司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费
用。但是，下列情况除外：
1、 持有至到期投资以及贷款和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。
2、 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
C、金融资产公允价值的确定：
a、存在活跃市场的金融资产，将活跃市场中的报价确定为公允价值；
b、金融资产不存在活跃市场的，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术得出的结果，反映估值
日在公平交易中可能采用的交易价格。
D、金融资产转移：
本司于将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方或已放弃对该金融资产的控制时，终
止确认该金融资产。
E、金融资产减值：
在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进
行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。金融资产发生减值的客观证据，包括下
列各项：
a、发行方或债务人发生严重财务困难；
b、债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
30
c、本司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生困难的债务人作出让步；
d、债务人很可能倒闭或进行其它财务重组；
e、因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
f、债务人经营所处的技术、市场、经济和法律环境等发生重大不利变化，使本司可能无法收回投资成
本；
g、无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的资料对其进行总体
评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量；
h、权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
i、其它表明金融资产发生减值的客观证据。
F、金融资产减值损失的计量：
a、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不需要进行减值测试；
b、持有至到期投资的减值损失的计量：按预计未来现金流现值低于期末账面价值的差额计提减值准
备；
c、应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：单项金额重大的，单独进行减值测试，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备；单项金额不重大，经测试未减值的应
收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账龄和规定的提取比例确认减值损失，计提坏账准备；单项金额
不重大但按信用风险特征组合法组合后风险较大的应收款项，单独进行测试，并计提个别坏账准备。经单
独测试未减值的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账龄和规定的提取比例确认减值损失。
d、可供出售的金融资产减值的判断：若该项金融资产公允价值出现持续下降，且其下降属于非暂时
性的，则可认定该项金融资产发生了减值。
G、如果处置或重分类为其它类持有至到期投资的金额相对于本司全部持有至到期投资在出售或重分
类前的总额较大，则本司在处置或重分类后应立即将剩余的持有至到期投资(即全部持有至到期投资扣除已
处置或重分类的部分)重分类为可供出售金融资产。但是，遇到下列情况除外：
a、出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变化对该项
投资的公允价值没有显著影响。
b、根据合同约定的偿付方式，本司已收回几乎所有初始本金。
c、出售或重分类是由于本司无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。此种
情况主要包括：
1、因被投资单位信用状况严重恶化，将持有至到期投资予以出售；
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
31
2、因相关税收法规取消了持有至到期投资的利息税前可抵扣政策或显著减少了税前可抵扣金额，将
持有至到期投资予以出售；
3、因发生重大企业合并或重大处置，为保持现行利率风险头寸或维持现行信用风险政策，将持有至
到期投资予以出售；
4、因法律、行政法规对允许投资的范围或特定投资品种的投资限额作出重大调整，将持有至到期投
资予以出售；
5、因监管部门要求大幅度提高资产流动性或大幅度提高持有至到期投资在计算资本充足率时的风险
权重，将持有至到期投资予以出售。
10、应收款项
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：
单项金额重大的
应收款项坏账准
备的确认标准
单项金额重大的应收账款确认标准为单笔金额占总额5%以上（含5%）、单项金额重大
的其它应收款确认标准为单笔金额占5%以上（含5%）的。
单项金额重大的
应收款项坏账准
备的计提方法
对单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，并按摊余成本法进行计量。应收款项
发生减值时，将该应收款项的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未
来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。预计应收款项的
未来现金流量现值时，可以采用合同规定的现行实际利率作为折现率。本司目前采用的
是商业银行一年期贷款利率作为折现率。以摊余成本计量的应收款项确认减值损失后，
如有客观证据表明该项应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关
（如债务人的信用评级提高等），原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但
是，该转回后的账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊
余成本。
（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确定依据、计提
方法：
信用风险特征组
合的确定依据
账龄在三年以上或者其它有明显特征表明难以收回的应收款项。
根据信用风险特
征组合确定的计
提方法
分别不同的信用风险特征组合，对应收款项进行减值测试，并按摊余成本法进行计量。
应收款项发生减值时，将该应收款项的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未
发生的未来信用损失）现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。预计应
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
32
收款项的未来现金流量现值时，可以采用合同规定的现行实际利率作为折现率。本司目
前采用的是商业银行一年期贷款利率作为折现率。
（3）其它单项金额不重大的应收款项坏账准备的计提方法
本司的应收款项中，除归类为单项金额重大的应收款项、单项金额不重大但按信用风险特征组合后该
组合的风险较大的应收款项以外的款项，均作为其它单项金额不重大的应收款项。
本司对其他单项金额不重大的应收款项，按照期末余额的5%计提坏账准备。
11、存货
（1）存货的分类
本司存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过
程中或提供劳务过程中耗用的材料和物料等，包括原材料、库存商品、开发成本、开发产品、出租开发产
品、低值易耗品等。
（2）发出存货的计价方法
A．房地产项目：工程开发工程中所发生的各项直接与间接费用计入开发成本，符合资本化条件的借
款费用，亦计入房地产开发产品成本，待工程完工结转开发产品，其中：
a.开发用土地核算方法：整体开发时全部转入在建开发产品项目，分期开发时将分期开发用地部分转
入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在开发成本项目。
b.公共配套设施核算方法：按实际成本计入开发成本，完工时分摊转入住宅等可售物业的成本，但如
具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入出租开发产品或已完工开发产品。
c.出租开发产品摊销方法：按预计可使用年限，采用直线法分期摊销。
B.其它各类存货：取得以实际成本计价；发出采用加权平均法计价。低值易耗品于领用时采用一次摊
销法核算。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值系根据本司在正常经营过程中，以估计售价减去估计完工成本及销售所必须的估计费
用后的价值。
存货跌价准备的计提方法：本司于每年中期期末及年度终了在对存货进行全面盘点的基础上，对遭受
损失，全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本的存货，根据存货成本与可变现净值孰低计量，按单个存
货项目对同类存货项目的可变现净值低于存货成本的差额计提存货跌价准备，并计入当期损益。确定可变
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
33
现净值时，除考虑持有目的和资产负债表日该存货的价格与成本波动外，还需要考虑未来事项的影响。
（4）存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存法。
（5）低值易耗品摊销方法
低值易耗品于其领用时一次性摊销。
12、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
A、企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
a、同一控制下的企业合并，本司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在
合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初
始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
本司以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为
长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行
股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
b、非同一控制下的企业合并，按照下列规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本：
1、 一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
2、 通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。
3、 本司为进行企业合并发生的各项直接相关费用也计入企业合并成本。
4、在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可
能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，本司将其计入合并成本。
B、除企业合并形成的长期股权投资以外，其它方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
a、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包
括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其它必要支出。
b、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
34
c、投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价
值不公允的除外。
d、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如非货币性资产交换具有商业实质，换入的长期股
权投资按照公允价值和应支付的相关税费作为初始投资成本；如非货币资产交易不具有商业实质，换入的
长期股权投资以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为初始投资成本。
e、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值和应付的相关税费确定。
（2）后续计量及损益确认方法
A、本司能够对被投资单位元实施控制的长期股权投资或本司对被投资单位元不具有共同控制或重大
影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资时调整长期股权投资的成
本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未
发放的现金股利或利润外，本司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
B、本司对被投资单位元具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长
期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并
调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少
长期股权投资的账面价值。本司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其它实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本司负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，本司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为
基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本司不一致的，
按照本司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
C、处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
（3）确定对被投资单位元具有共同控制、重大影响的依据
A、共同控制是指，按照合同约定对某项经济活动共有的控制。本司确定对被投资单位元构成共同控
制，须同时满足下列条件：
a、本司与其它合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动。
b、涉及合营企业基本经营活动的决策需要本司与其它各合营方一致同意。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
35
c、合营企业的管理者在对合营企业行使的管理权，必须在各合营方一致同意的财务和经营政策范围
内实施。
B、重大影响是指，对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。本司确定对被投资单位构成重大影响，一般符合下述任一条件：
a、在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表，并享有相应的实质性的参与决策权。
d、参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制定。
c、与被投资单位之间发生重要交易。
d、向被投资单位派出管理人员，同时派出的管理人员有权力负责被投资单位的财务和经营活动。
e、向被投资单位提供关键技术资料。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日对长期股权投资逐项进行检查，判断长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。如果
存在被投资单位经营状况恶化等减值迹象的，则估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，长期股
权投资的可收回金额低于其账面价值的，将长期股权投资的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认
为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的长期投资减值准备。长期投资减值损失一经确认，在以
后会计期间不再转回。
13、投资性房地产
本司的投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
（1）已出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）已出租的建筑物。
本司的投资性房产采用成本模式计量。
本司对投资性房产成本减累计减值及净残值后按直线法，按估计可使用年限计提折旧，并计入当期损
益。
本司在资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的
差额计提减值准备。
14、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资
产。固定资产以实际成本进行初始计量。当与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，且该固定资产
资产的成本能够可靠地计量时，确认固定资产。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
36
（2）各类固定资产的折旧方法
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30 5 3.17
通用设备 5-15 5 19-6.33
运输设备 6-13 5 15.83-7.31
办公设备及其它设备 5 5 19
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。如果存在资产市价持续下跌，或技术陈旧、
损坏、长期闲置等减值迹象的，则估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金
额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法
如果与某项租入固定资产有关的全部风险和报酬实质上已经转移，本司认定为融资租赁。融资租入固
定资产需按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中的较低者，加上可直接归属于租
赁项目的初始直接费用，作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。未确认融资费用采用实际利率法在租赁期内分摊。
对于可合理确定租赁届满时将会取得其所有权的租赁资产，在其尚可使用年限内计提折旧；无法合理
确定租赁期满时能够取得所有权的租赁资产，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
（5）其它说明
固定资产的后续支出，如果不可能使流入企业的经济利益超过原先的估计，则在发生时确认为费用。
如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，则计入固定资产账面价值，其增计后金额不应超过该
固定资产的可收回金额。
15、在建工程
A、在建工程的核算方法
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程和大修理工程等。在
建工程按照实际发生的支出分项目核算，并在工程达到预定可使用状态时结转为固定资产。与在建工程有
关的借款费用（包括借款利息、溢折价摊销、汇兑损益等），在相关工程达到预定可使用状态前的计入工
程成本，在相关工程达到预定可使用状态后的计入当期财务费用。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
37
B、在建工程减值准备
资产负债表日对在建工程进行全面检查，判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。如果存在：（1）
在建工程长期停建并且预计在未来3 年内不会重新开工，（2）所建项目在性能上、技术上已经落后并且所
带来的经济效益具有很大的不确定性等减值迹象的，则估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，
在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为
资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后
会计期间不再转回。
16、借款费用
A、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其它借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足
下列条件的，开始资本化：
a、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
b、借款费用已经发生；
c、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
B、专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出
加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计
算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损
益。
C、如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，
暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
17、无形资产
A、无形资产指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专有技术、土地使用权
等。
B、无形资产在取得时按照实际成本计价。
C、对使用寿命确定的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命内采用直线法摊销，计入当
期损益；对使用寿命不确定的无形资产不摊销；本司于年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核，使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，则改变摊销期限和摊销方法。
D、无形资产减值准备
期末检查各项无形资产预计给本司带来未来经济利益的能力，当存在以下情形之一时：（1）某项无形
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
38
资产已被其它新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；（2）某项无形资产的
市价在当期大幅下跌，在剩余摊销年限内预期不会恢复；（3）某项无形资产已超过法律保护期限，但仍然
具有部分使用价值等减值迹象的，则估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，无形资产的可收回
金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计
入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备；（4）其它足以证明某项无形资产实质上已发生了减值准
备情形的情况，按预计可收回金额低于账面价值的差额计提无形资产减值准备。无形资产减值损失一经确
认，在以后会计期间不再转回。
18、长期待摊费用
A、长期待摊费用指应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
B、长期待摊费用在取得时按照实际成本计价，开办费在发生时计入当期损益；经营性租赁固定资产
的装修费用在自生产经营之日起5 年内平均摊销，其它长期待摊费用按项目的受益期平均摊销。对于在以
后会计期间已无法带来预期经济利益的长期待摊费用，本司对其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
19、BOT 业务核算方法
本司采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设业务，将基础设施建造发包给其他方但未
提供实际建造服务的，本司不确认建造服务收入，按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，确认
金融资产或无形资产。
合同规定本司在有关基础设施建成后，在从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，
如收费金额确定的，确认为金融资产；如收费金额不确定的，确认为无形资产。
按照合同规定，本司为使有关基础设施保持一定的服务能力或在移交给合同授予方之前保持一定的使
用状态，预计将发生的支出，按照《企业会计准则第13 号—或有事项》的规定确认预计负债。
某些情况下，本司为了服务协议目的建造或从第三方购买的基础设施，或合同授予方基于服务协议目
的提供给本司经营的现有基础设施，也比照BOT 业务的处理原则。
本司对于相关服务协议规定的，属于提供日常维护管理费的，直接计入提供服务期间的损益。如果确
定可收到或收到政府对相关维护管理费补偿时，在提供服务时计人营业收人，与相关的费用配比。
20、预计负债
A、与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本司将其确认为预计负债：该义务是本司承担的现时
义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠的计量；
B、本司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收到
时，才能作为资产单独确认，同时对该项单独核算的资产确认的补偿金额不超过对应的预计负债的账面金
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
39
额。
21、收入
A、销售商品收入
已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；本司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理
权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收
入实现。
B、提供劳务收入
对在同一会计年度内开始并完成的劳务，于完成劳务时确认收入；如果劳务的开始和完成分属不同的
会计年度，则在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于期末按完工百分比法确认相关的劳务收入。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业、有关的成本能够可
靠的计量时，确认物业管理收入的实现。
C、让渡资产使用权收入
让渡资产使用权收入包括利息收入和使用费收入等；利息收入金额，按照他人使用本司货币资金的时
间和实际利率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
D、物业出租
按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。
22、政府补助
包括财政拨款、财政贴息、税收返还和无偿划拨非货币性资产。本司收到的与资产相关的政府补助，
确认为递延收益，自相关资产达到预定可使用状态时起，在该资产使用寿命内平均计入各期损益。相关资
产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将递延收益余额一次性转入资产处置当期的损益。
收到的与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费
用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益。
23、递延所得税资产/递延所得税负债
A、递延所得税资产的确认
a、本司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产
生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
40
不予确认：
1、该项交易不是企业合并；
2、 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
b、本司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确
认相应的递延所得税资产：
1、 暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
2、 未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
c、本司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
B、递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债以外，本司确认所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债：
a、商誉的初始确认；
b、同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
1、 该项交易不是企业合并；
2、 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
c、本司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时性差异，同时满足下列条件的：
1、 投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；
2、 暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
24、租赁
（1）租赁的分类
作为承租人或出租人，本司于租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。满足下列标准之一的，即
认定为融资租赁；除融资租赁以外的租赁为经营租赁。
A、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
B、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允
价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权。
C、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（一般为使用寿命的75%及以
上）。
D、承租人租赁开始日的最低租赁付款额的现值，几乎相当于（一般为90%以上，下同）租赁开始日
租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日最低租赁收款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值。
E、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
41
（2）承租业务的会计处理
A、融资租赁：
a、在租赁期开始日，本司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。本司
在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，采用出租人的租赁内含利率作为折现
率；否则，采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无
法知悉，本司一般采用同期商业银行一年期贷款利率作为折现率。
b、租赁期内，本司采用实际利率法分摊未确认的融资费用并计入财务费用，各期向出租人支付的租
金及利息在扣减当期分摊的未确认融资费用后，冲减租赁负债。
c、对于融资租入资产，计提租赁资产折旧时，本司采用与自有资产相一致的平均年限法计提折旧。
如果能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权，则以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧年
限；如果无法合理确定租赁期届满后是否能够取得租赁资产的所有权，则以租赁期与租赁资产寿命两者中
较短者作为折旧年限。
d、租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用计入当期损益。
e、在租赁期届满时，未确认融资费用全部摊销完毕，租赁负债减少至担保余值（如有第三方对租赁
资产提供担保）或优惠购买金额（如有优惠购买选择权）。租赁资产的处置，按退租、续租、留购等分别
参照同类业务进行处理。
B、经营租赁：本司采用直线法对经营租赁费用进行分摊。
（3）出租业务的会计处理
A、融资租赁：
a、在租赁期开始日，本司将应收融资租赁款、未担保余值之和与其现值的差额确认为未实现融资收
益，在将来收到租金的各期内确认为租赁收入。
b、租赁期内，本司采用实际利率法分摊未确认的融资收益并计入财务费用，各期向承租人计收的租
金及利息在扣减当期分摊的未确认融资收益后，冲减租赁债权。
c、决算日，对出租的租赁资产未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额，计提未担保余
值减值准备，并计入当期损益；如果原已确认损失的未担保余值得以恢复的，在原已确认的损失金额内转
回未担保余值减值准备，并计入当期损益。
d、租赁期满时，向承租人续租、出售、收回租赁资产分别参照同类业务进行处理。其中对租赁资产
的余值全部或部分取得担保的，如果收回租赁资产的价值低于担保余值，则向承租人收取价值损失补偿金
计入当期损益。
B、经营租赁：本司采用直线法对收到的租金在租赁期限内进行分摊，租出的资产作为自有资产，各
深圳世纪星源股份有限公司2010 年半年度报告
42
期采用直线法计提的折旧计入当期损益，并与获取的租金收入相配比。
25、主要会计政策、会计估计的变更
（1）本年度，本司未变更主要会计政策。
（2）本年度，本司未变更主要会计估计。
26、前期会计差错更正
本年度，本司无发生前期会计差错更正。
27、其它主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
除前述主要会计会计政策外，本司无其它需说明的主要会计政策。
三、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率（%）
增值税 商品销售收入 17、6
营业税 房地产销售、租赁、劳务收入等应税收入 5
城市维护建设税 应纳流转税额 1
土地增值税 房地产销售增值额 四级超率累进税率
企业所得税* 应纳税所得额 17.5、20、25
（1）本司及下属子公司深圳世纪星源物业发展有限公司、深圳国际商务有限公司、深圳星苑物业管
理服务有限公司、深圳新德利财经信息技术有限公司及深圳博经闻财经信息技术有限公司因注册地在深圳
市，据国务院国发（2007）39 号文《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》的有关规定， 2010 年度
执行22%的过渡期企业所得税税率。
（2）本司之子公司首冠国际公司依照香港立法局颁布的《税务条例》，依据课税年度的应纳税所得额
按17.5%的税率缴纳利得税。
（3）本司之子公司首冠国际公司之合作经营公司上海大名星苑酒店有限公司执行25%的企业所得税
税率。
43
四、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）本司通过设立或投资等方式取得的子公司。
单位：万元 币种：人民币、港币
子公司全称
子公
司类
型
注册
地
业务
性质 注册资本 经营范围
期末实际
出资额
实质上构
成对子公
司净投资
的其它项
目余额
持股比
例(%)
表决权
比例
(%)
是否
合并
报表
少数
股东
权益
少数股
东权益
中用于
冲减少
数股东
损益的
金额
从母公司所有
者权益冲减子
公司少数股东
分担的本期亏
损超过少数股
东在该子公司
期初所有者权
益中所享有份
额后的余额
深圳世纪星
源物业发展
有限公司
有限
责任
公司
深圳
市
房地
产
RMB3,000
房地产、家用电器、
建筑材料、日用杂品、
五金电工器材、交通
器材、化工产品、茶
叶、丝绸、日用百货、
矿产、电子产品、糖
烟酒、副食品、饮料、
土产品
RMB
3,000
-
100% 100% 是
- - -
深圳国际商
务有限公司
有限
责任
公司
深圳
市
商务
咨询
RMB3,000
商务咨询、顾问、计
算机软件开发业务，
从事数据采集业务
RMB
3,000
-
100% 100% 是
- - -
深圳星苑物
业管理服务
有限公司
有限
责任
公司
深圳
市
物业
管理
RMB
24,000
从事物业管理、经营
音像制品出租、停车
场机动车辆停放服
务、计算机软件、信
息网络的开发业务、
经营中西餐饮
RMB
24,000
-
100% 100% 是
- - -
44
首冠国际有
限公司
有限
责任
公司
深圳
市 投资
HKD
1.0001
投资控股 HKD
1.0001
-
100% 100% 是
- - -
上海大名星
苑酒店有限
公司
有限
责任
公司
上海
市
酒店 HKD2,100
经营客房，餐饮及配
套的商场，商务，康
乐设施
HKD
2,100
-
100% 100% 是
- - -
（2）本司无通过同一控制下企业合并取得的子公司
（3）通过非同一控制下企业合并取得的子公司。
单位：万元 币种：人民币
子公司全称
子公
司类
型
注册
地
业务性
质
注册资
本
经营范围
期末实
际出资
额
实质上构
成对子公
司净投资
的其它项
目余额
持股
比例
(%)
表决权
比例
(%)
是否
合并
报表
少数
股东
权益
少数股
东权益
中用于
冲减少
数股东
损益的
金额
从母公司所有者
权益冲减子公司
少数股东分担的
本期亏损超过少
数股东在该子公
司期初所有者权
益中所享有份额
后的余额
深圳市新德
利财经信息
技术有限公
司
有限
责任
公司
深圳
市
财经信
息
RMB
150
开发计算机软件，财
经信息网络服务，投
资信息咨询，销售计
算机通讯设备，电子
器材；数据库、计算
机网络信息服务
RMB
150 - 100% 100% 是 - -
深圳市博经
闻信息技术
有限公司
有限
责任
公司
深圳
市
财经信
息
RMB
210
数据库服务及计算机
网络服务；经济信息
咨询；计算机软件技
术开发
RMB
210 - 100% 100% 是 - -
45
2、本司无特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
3、合并范围发生变更的说明
报告期内，本司财务报表合并范围未发生变更。
4、报告期内，本司未形成新纳入合并范围的主体和不再纳入合并范围的主体。
5、报告期内，本司未发生的同一控制下企业合并。
6、报告期内，本司未发生的非同一控制下企业合并。
7、报告期内，本司不存在出售丧失控制权的股权而减少子公司。
8、报告期内，本司未发生反向购买的企业合并事项。
9、报告期内，本司未发生的吸收合并。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元币种：人民币
项目 期初数 期末数
外币金额 折算率人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金：
人民币 931,609.60 1.00 931,609.60 1,218,049.99 1.00 1,218,049.99
美元 299.30 6.8282 2,043.68 310.3 6.8282 2,117.42
港币 46,910.52 0.8805 41,304.72 47,088.70 0.8805 41,461.60
现金小计 974,958.00 1,261,629.01
银行存款：
人民币 25,095,826.29 1.00 25,095,826.29 26,851,487.55 1.00 25,658,650.11
美元 24,234.22 6.8282 165,479.72 23,959.00 6.8282 163,596.84
欧元 - - - - - -
港币 2,959,969.82 0.8805 2,606,252.75 366,417.47 0.8805 322,630.58
银行存款小计 27,867,558.76 26,144,877.53
46
其它货币资金：
人民币 6,373,931.22 - 6,373,931.22 6,055,767.67 1.00 6,055,767.67
港币 10,007,023.50 0.8805 8,811,184.19 10,000,000.00 0.8805 8,805,000.00
其它货币资金小计 15,185,115.41 14,860,767.67
合计 44,027,632.17 42,267,274.21
其它货币资金期末余额中包括银行借款质押13,005,000.00 元，房地产按揭销售抵押担保50,045.00 元，
车港工程工程款保函保证金1,805,722.67 元。
2、应收账款
（1）应收账款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期初数 期末数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例
(%)
金额 比例
(%)
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大的应
收账款 1,877,689.32 54.251,877,689.32 100.00 1,877,689.32 54.23 1,877,689.32 100
单项金额不重大但
按信用风险特征组
合后该组合的风险
较大的应收账款
- - - - - - - -
其它不重大应收账
款 1,583,433.03 45.75 79,171.66 5.00 1,582,315.77 47.55 79,171.66 5
合计 3,461,122.35 100.001,956,860.98 3,460,005.09 100.00 1,956,860.98
应收账款种类的说明：
本司根据公司经营规模、业务性质及客户结算状况等确定单项金额重大的应收账款标准为单笔金额
占总额5%以上（含5%）；单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款标准为
账龄在三年以上或者其它有明显特征表明难以收回的应收款项。
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的应收账款坏账准备计提：
单位：元 币种：人民币
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理 由
消费款 1,877,689.32 1,877,689.32 100.00% 无法收回
47
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款：
单位：元 币种：人民币
期初数 期末数
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
1 年以内 - - - - - -
1 至2 年 - - - - - -
2 至3 年 - - - - - -
3 年以上 1,877,689.32 100 1,877,689.32 1,877,689.32 100 1,877,689.32
合计 1,877,689.32 100 1,877,689.32 1,877,689.32 100 1,877,689.32
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款的说明：单项金额不重大但按
信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款标准为账龄在三年以上或者其它有明显特征表明难以
收回的应收款项。
（3）报告期内，本司不存在全额收回或转回报告期以前全额计提的坏账准备或计提坏账准备比例较大的
应收账款。
（4）报告期内，本司无通过重组等其它方式收回的应收账款。
（5）报告期内，本司无实际核销的应收账款。
（6）报告期末应收账款余额中，无持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东欠款。
（7）报告期末应收账款余额中，前五名欠款单位情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本司关系 金额 账龄
占应收账款总额的比例
(%)
王新民 非关联方 766,050.00 3 年以上 22.14
李盛林 非关联方 455,301.46 3 年以上 13.16
张渐 非关联方 193,974.56 3 年以上 5.61
鲍丽红 非关联方 117,745.00 3 年以上 3.40
文礼 非关联方 116,935.46 3 年以上 3.38
合计 - 1,650,006.48 - 47.69
48
（8）报告期末，无应收其它关联方账款情况。
（9）报告期内，本司无终止确认的应收账款。
（10）报告期内，本司未发生以应收账款为标的进行证券化业务。
3、其它应收款
（1）其它应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期初数 期末数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例
(%)
金额 比例
(%)
金额 比例
(%)
单项金额
重大的其
它应收款172,246,180.10 68.48 113,040,618.35
65.63
172,246,180.10 72.53 113,040,618.35
65.63
单项金
额不重
大但按
信用风
险特征
组合后
该组合
的风险
较大的
其它应
收款
42,601,313.36 16.94 42,601,313.36 100.00 42,601,313.36 17.94 42,601,313.36 100.00
其它不
重大的
其它应
收款
36,688,425.76 14.58 1,834,421.30 5.00 23,325,451.90 9.53 1,834,421.30 5.00
合计 251,535,919.22 100.00 157,476,353.01 62.61 238,172,945.36 100 157,476,353.01 66.02
本司根据公司经营规模及业务性质确定单项金额重大的其它应收款标准为单笔金额占总额5%以上（含
5%）的其它应收款。单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其它应收款标准为账龄在三
年以上或者其它有明显特征表明难以收回的其它应收款。
专项坏账说明：本司根据预计可能发生的损失计提了专项坏账准备150,092,550.16 元，计提对象主要
为账龄超过三年的应收款项。其中：应收润涛实业（集团）有限公司（以下简称“润涛公司”）108,220,683.84
元，账龄为3 年以上，已于2005 年全额计提坏账准备。该款项系本司重整之前遗留问题，本司重整前的
原控股股东润涛公司在1993 年的重整过程中已就政府重整行为在香港高院向中国投资有限公司提起民事
诉讼，追索在本司重整过程中中国投资有限公司所获得的股权。润涛公司曾相继获得原诉庭、上诉庭的胜
49
诉。根据原诉与上述两庭的判决，中国投资有限公司持有的部分本司股份将转给润涛公司，同时中国投资
有限公司须赔偿润涛公司的损失。根据深圳市人民政府深府[1993]355 号文《关于重整深圳原野实业股份
有限公司有关问题的决定》，有关中国投资有限公司注入本司的债权在润涛公司清偿本司债务之前，不能
予以回收。因此，本司基于润涛公司追索中国投资有限公司股权诉讼胜诉的背景下，考虑到因润涛公司的
财产追索可能使中国投资有限公司拥有的债权转变为润涛公司拥有，而本司可以以润涛公司对本司的债权
直接冲抵本司对润涛公司的应收款项，故该应收款项在2005 年以前未计提坏账。
2006 年1 月，香港特别行政区终审法院就润涛公司向中国投资有限公司的起诉，作出了润涛公司败诉
的终审判决，撤消了原诉与上诉两庭的判决，结果是润涛公司向中国投资有限公司追索任何债权的可能性
为零。其后，中国投资有限公司又向香港特别行政区法庭申请润涛公司清盘。本司董事局认为，上述事件
使润涛公司应收款项收回的可能性变得很小，故2005 年对其全部计提了坏账准备。中国投资有限公司则
同意在股权分置改革中对本司1.05 亿元港币等值的债务进行豁免。
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其它应收款坏账准备计提：
单位：元 币种：人民币
其它应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例(%) 理由
往来款 172,246,180.10 113,040,618.35 65.63 账龄较长，收回可能性较小
往来款 42,601,313.36 42,601,313.36 100.00 账龄较长，收回可能性较小
合计 214,847,493.46 155,641,931.71 72.44
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其它应收款
单位：元 币种：人民币
期初数 期末数
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
1 年以内 - - - - - -
1 至2 年 - - - - - -
2 至3 年 - - - - - -
3 年以上 42,601,313.36 100.00 42,601,313.36 42,601,313.36 100.00 42,601,313.36
合计 42,601,313.36 100.00 42,601,313.36 42,601,313.36 100.00 42,601,313.36
单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其它应收款标准为账龄在三年以上或
者其它有明显特征表明难以收回的其它应收款。
（3）报告期内，本司不存在全额收回或转回报告期以前全额计提的坏账准备或计提坏账准备比例较大的
50
其它应收款。
（4）报告期内，本司无实际核销的其它应收款。
（5）报告期末其它应收款余额中，无持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东欠款，应收其它关联方单
位的款项为93,947,379.17 元，详见附注七、6。
（6）报告期末其它应收款余额中，前五名欠款单位情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
单位名称
与本司关
系 金额 账龄
占其它应收款
总额的比例(%)
润涛实业（集团）有限公司 非关联方108,220,683.84 3 年以上 43.02
深圳市金海滩旅游度假俱乐部有限公司 关联方 46,610,823.46 3 年以上 18.53
珠海星湾置业有限公司 关联方 15,574,158.02 2-3 年 5.41
湖南天景名园置业有限公司 关联方 21,668,283.05 2-3 年 4.52
中国证券期货杂志社 关联方 10,094,114.64 3 年以上 3.54
合计 202,168,063.01 74.26
（7）报告期内，本司无终止确认的其它应收款项。
（8）报告期内，本司未发生以其它应收款项为标的证券化业务。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
年初数 年末数
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 97,565.14 0.85 10,054,175.56 44.29
1 至2 年 10,859,459.11 94.81 1,319,808.65 5.81
2 至3 年 375,999.54 3.28 10,830,053.04 47.71
3 年以上 120,764.00 1.06 496,763.54 2.19
合计 11,453,787.79 100.00 22,700,800.79 100
（2）报告期末，预付款项余额中五名欠款单位情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本司关系 金额 账龄 未结算原因
51
Head Crown Development Limited 合营公司 10,566,000.00 2-3 年 项目尚在开发中
重庆荣鼎地产有限公司 非关联方 10,000,000.00 1 年以内
深圳市高力消防工程有限公司 非关联方 1,500,000.00 1 年以内
中国第十九冶金建设公司 非关联方 70,000.00 3 年以上
深圳市戴思乐泳池设备有限公司 非关联方 27,000.00 3 年以上
合计 22,163,000.00
（3）报告期末，预付款项余额中无持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款。
5、存货
（1） 单位：元 币种：人民币
期初数 期末数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 134,742.34 134,742.34 - 134,742.34 134,742.34
低值易耗品 1,270,892.87 - 1,270,892.87 1,241,370.41 - 1,241,370.41
库存商品 1,808,755.26 - 1,808,755.26 1,761,552.73 - 1,761,552.73
开发成本* 11,675,785.35 -11,675,785.35 28,229,952.35 - 28,229,952.35
出租开发产品 23,144,597.81 -23,144,597.81 23,144,597.81 - 23,144,597.81
开发产品 - - -
合计 38,034,773.63 134,742.34 37,900,031.29 54,512,215.64 134,742.34 54,377,473.3
*本期新增金额为补交南油工业区福华厂区更新单元地价款
（2） 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期减少
存货种类 期初账面余额 本期计提额
转回 转销
期末账面余额
原材料 134,742.34 - - - 134,742.34
低值易耗品 - - - - -
库存商品 - - - - -
开发成本 - - - - -
52
出租开发产品 - - - - -
开发产品 - - - - -
合 计 134,742.34 - - - 134,742.34
6、长期应收款
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
长期应收款余额
Head Crown DevelopmentLimited *1 108,812,290.31 108,812,290.31
Ao Cheng Limited *2 56,060,830.45 56,060,830.45
肇庆项目*3 442,752,725.20 442,752,725.20
合计 607,625,845.96 607,625,845.96
减值准备
Head Crown DevelopmentLimited - -
Ao Cheng Limited - -
肇庆项目 4,950,925.71 4,950,925.71
合计 4,950,925.71 4,950,925.71
长期应收款净额 602,674,920.25 602,674,920.25
*1 2007 年7 月15 日，本司之子公司首冠国际公司向其合营企业Head Crown Development Limited（中
文名称为首冠发展有限公司）提供港币123,580,113.92 元的股东贷款。因Head Crown Development Limited
属于维京群岛注册的公司，注册资本为100 美元，该长期应收款相当于投资性质的款项。
*2 2007 年8 月17 日，本司之子公司首冠国际公司向其联营公司Ao Cheng Limited（中文名称为澳成
有限责任公司）提供港币63,669,313.40 元的股东贷款。因Ao Cheng Limited 属于维京群岛注册的公司，注
册资本为100 美元，该长期应收款相当于投资性质的款项。
*3 详见附注十二(一)。
长期应收款年末余额中无应收持本司5%(含5%)以上股份的股东单位款项，应收其它关联方单位款项
为164,873,120.76 元，详见附注七、6。
7、对合营企业投资和联营企业投资
单位：元 币种：除非特指均为人民币
53
一、无合营企业
二、联营企业
被投资单位
名称
企
业
类
型
注
册
地
法
人
或
董
事
业
务
性
质
注册资
本
本
企
业
持
股
比
例
(%)
本企
业在
被投
资单
位表
决权
比例
(%)
期末资产总额期末负债总额期末净资产总
额
本期
营业
收入
总额
本期净利润
Head Crown
Development
Limited
有
限
公
司
BVI
郑
列
列
投
资USD100 50 50 HKD
251,472,264.42
HKD
265,677,270.00
HKD
–14,205,005.58 -HKD59,097.13
Ao Cheng
Limited
有
限
公
司
BVI
郑
列
列
投
资USD100 25 25 HKD
248,331,369.84
HKD
288,916,700.23
HKD
–40,585,330.39 - HKD
–7,747,360.72
Head Crown
Business
Park
Development
Limited
有
限
公
司
BVI
郑
列
列
投
资USD1 49 49 USD1 - USD1 - -
深圳光骅实
业有限公司
有
限
公
司
深
圳
杜
瑞
之
投
资
经
营
HKD900
万元 20 20 - - - - -
54
8、长期股权投资
单位元： 币种：除非特指均为人民币
被投资单位
核算方
法
初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
在被投
资单位
持股比
例(%)
在被投资
单位表决
权比例
(%)
在被投资单
位持股比例
与表决权比
例不一致的
说明
减值
准备
本期
计提
减值
准备
本期
现金
红利
深圳光骅实
业有限公司
权益法 RMB1,679,017.92
1,679,017.92
- 1,679,017.92 20 20 - -
Ao Cheng
Limited
权益法 HKD58,721,203.60
51,748,376.15 51,748,376.15
25 25 - - -
Head Crown
Developmen
t Limited
权益法
HKD3,000,390.00 6,226,104.42 6,226,104.42
50 50 - - - -
-Head Crown
Business
Park
Development
Limited
权益法
USD1.00 6.89
- 6.89 49 49 - - - -
中国技术创
新有限公司
成本法 16,284,000.00 16,284,000.00 - 16,284,000.00 15 15 - - - -
合计 － - 75,937,505.38 - 75,937,505.38 - - - - - -
（2）本司无向投资企业转移资金的能力受到限制的情况
55
9、投资性房地产
（1）按成本计量的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 66,741,874.59 66,741,874.59
1.房屋、建筑物 66,741,874.59 66,741,874.59
2.土地使用权 - -
二、累计折旧和累计摊销合计 18,042,928.91 1,137,845.17 19,180,774.08
1.房屋、建筑物 18,042,928.91 1,137,845.17 19,180,774.08
2.土地使用权 - - -
三、投资性房地产账面净值合计 48,698,945.68 - - 47,561,100.51
1.房屋、建筑物 48,698,945.68 - - 47,561,100.51
2.土地使用权 - - -
四、投资性房地产减值准备累计
金额合计 - - -
1.房屋、建筑物 - - -
2.土地使用权 - - -
五、投资性房地产账面价值合计 48,698,945.68 - - 47,561,100.51
1.房屋、建筑物 48,698,945.68 - - 47,561,100.51
2.土地使用权 - - - -
10、固定资产
（1）固定资产情况
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 215,915,564.86 287,411.1 216,202,975.96
其中：房屋及建筑物 174,864,728.20 174,864,728.20
通用设备 11,837,293.77 11,837,293.77
运输设备 7,143,260.18 - - 7,143,260.18
56
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
办公设备及其它 22,070,282.71 287,411.1 22,357,693.81
二、累计折旧合计： 100,547,165.89 10,988,669.55 - 111,535,835.44
其中：房屋及建筑物 63,558,763.69 10,612,387.17 - 74,171,150.86
通用设备 11,197,752.18 30,107.35 - 11,227,859.53
运输设备 5,746,898.98 67,702.82 - 5,814,601.8
办公设备及其它 20,043,751.04 278,472.21 - 20,322,223.25
三、固定资产账面净值合计 115,368,398.97 - - 104,667,140.52
其中：房屋及建筑物 111,305,964.51 - - 100,693,577.34
通用设备 639,541.59 - - 609,434.24
运输设备 1,396,361.20 - - 1,328,658.38
办公设备及其它 2,026,531.67 - - 2,035,470.56
四、减值准备合计 28,880,494.14 - - 28,880,494.14
其中：房屋及建筑物 28,880,494.14 - 28,880,494.14
通用设备 - - - -
运输设备 - - - -
办公设备及其它 - - - -
五、固定资产账面价值合计 86,487,904.83 - - 75,786,646.38
其中：房屋及建筑物 82,425,470.37 - - 71,813,083.20
通用设备 639,541.59 - - 609,434.24
运输设备 1,396,361.20 - - 1,328,658.38
办公设备及其它 2,026,531.67 2,035,470.56
（2）报告期内，本司无暂时闲置的固定资产。
（3）报告期内，本司无通过融资租赁租入的固定资产。
（4）报告期内，本司无通过经营租赁租出的固定资产。
（5）报告期末，本司无持有待售的固定资产。
（6）未办妥产权证书的固定资产情况
项目 未办妥产权证书原因 预计办结产权证书时间
57
光纤小区 未初始登记 -
碱回收房 未初始登记 -
水池水泵房,锅炉房 未初始登记 -
厂区围墙 未初始登记 --
福华厂房隔音墙 未初始登记 -
怡都车场设施 未初始登记 -
11、在建工程
（1） 单位：元 币种：人民币
项期初数 期末数
目 账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
车
港
工
程 371,356,686.53 91,415,883.10 279,940,803.43 374,059,135.37 91,415,883.10 282,643,252.27
合
计 371,356,686.53 91,415,883.10 279,940,803.43 374,059,135.37 91,415,883.10 282,643,252.27
2）重大在建工程项目变动情况
单位：元 币种：人民币
项目名称 预算数 年初数 本年增加
转入
固定
资产
其它
减少
工程投入
占预算比
例(%)
工程
进度
利息资本化累
计金额
其中：本年
利息资本
化金额
本年利息
资本化率
(%)
资金来
源
年末数
车港工程 371,356,686.53 2,702,448.84 - - - - 73,535,144.44 - - 募集374,059,135.37
合计 371,356,686.53 2,702,448.84 - - - - 73,535,144.44 - - 374,059,135.37
车港工程详见附注十二
（3）在建工程减值准备
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 计提原因
车港工程 91,415,883.10 - - 91,415,883.10 详见附注十二
（4）重大在建工程的工程进度情况
项目 工程进度 备注
车港工程 99% -
58
12、长期待摊费用
单位：元 币种：人民币
项目 期初额 本期增加额本期摊销额其它减少额期末额 其它减少的原因
装修费 34,353,616.19 6,538,050.40 - 27,815,565.79 -
13、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
项 目 期初数 期末数
递延所得税资产：
应收账款账面价值低于计税基础 627.42 627.42
其它应收款账面价值低于计税基础 2,146,157.61 2,146,157.61
预计负债账面价值高于计税基础 18,135.93 18,135.93
小 计 2,164,920.96 2,164,920.96
递延所得税负债：
小计 - -
（2）报告期末，本司之子公司除深圳世纪星源物业发展有限公司外，其它子公司均长期亏
损短期内扭亏为盈可能性较小因此未确认递延所得税资产的暂时性差异项目。
14、资产减值准备明细
单位：元 币种：人民币
本期减少
项目 期初账面余额本期增加
转回 转销
期末账面余额
一、坏账准备 159,433,213.99 - - - 159,433,213.99
二、存货跌价准备 134,742.34 - - - 134,742.34
三、可供出售金融资产减值准备 - - -
四、持有至到期投资减值准备 - - -
五、长期股权投资减值准备 - - -
六、长期应收款减值准备 4,958,741.48 - - - 4,958,741.48
六、投资性房地产减值准备 - - - - -
59
本期减少
项目 期初账面余额本期增加
转回 转销
期末账面余额
七、固定资产减值准备 28,880,494.14 - - - 28,880,494.14
八、工程物资减值准备 - - - - -
九、在建工程减值准备 91,415,883.10 - - - 91,415,883.10
十、生产性生物资产减值准备 - - - - -
其中：成熟生产性生物资产减值
准备 - - - - -
十一、油气资产减值准备 - - - - -
十二、无形资产减值准备 - - - - -
十三、商誉减值准备 - - - - -
十四、其它 - - - - -
合计 284,823,075.05 - - - 284,823,075.05
15、所有权受到限制的资产
类 别 期初数 本期增加额 本期减少额 期末数
用于贷款质押的货币资金 13,005,000.00 - - 13,005,000.00
用于贷款抵押的资产 128,281,224.75 - - 128,281,224.75
其中：固定资产原值 128,281,224.75 - - 128,281,224.75
用于房产按揭销售抵押担
保的货币资金 56,184.19 - 6,139.19 50,045.00
合 计 141,342,408.94 - - 141,336,269.75
16、短期借款
（1）短期借款分类：
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
质押借款 86,673,079.00 86,673,079.00
抵押借款 42,200,000.00 56,000,000.00
保证借款 -
信用借款 -
合计 128,873,079.00 142,673,079.00
60
（2）已到期未偿还的短期借款情况：
单位：元 币种：人民币
贷款单位 贷款金额 贷款利率贷款资金用途未按期偿还原因预计还款期
中国农业银行
深圳市分行* 700,000.00 6.534% 流动资金使用资金周转困难2010 年
中国农业银行
深圳市分行* 30,000,000.00 6.534% 流动资金使用资金周转困难2010 年
中国农业银行
深圳市分行* 18,123,079.00 6.138% 流动资金使用资金周转困难2010 年
中国农业银行
深圳市分行 29,930,000.00 6.138% 流动资金使用资金周转困难2010 年
合计 78,753,079.00 -- -- -- --
资产负债表日后已偿还金额零元。
17、应付账款
（1）
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
1 年以内 4,258,432.51 2,008,432.51
1 至2 年 8,072,907.33 10,322,907.33
2 至3 年 19,296,769.52 19,346,282.82
合计 31,628,109.36 31,677,622.66
（2）报告期末，本司应付账款余额中无应付持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东单
位或其它关联方的款项。
（3）报告期末，本司账龄超过1 年的大额应付账款：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本司关系 金额 账龄 未结算原因
深圳市建筑工程股份有
限公司
非关联方 10,276,875.98 2-3 年 项目尚在开发中
深圳市锦炬消防机电有
限公司
非关联方 5,577,390.00 2-3 年 项目尚在开发中
合计 15,854,265.98 - -
61
18、预收款项
（1） 单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
1 年以内 4,629,937.46 3,703,949.97
1 至2 年 1,658,318.09 2,584,305.58
2 至3 年 358,030.11 358,030.11
3 年以上 10,946,027.11 10,759,670.31
合计 17,592,312.77 17,405,955.97
账龄超过1 年的预收款项未结转的原因是一次性收款的星苑时光卡会员预付金，本司
按照受益期限分期结转收入。
（2）本报告期预收款项中无预收持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联
方。
19、应付职工薪酬
单位：元 币种：人民币
项目 期初账面余
额
本期增加 本期减少 期末账面余
额
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,089,742.38 5,453,721.67 5,112,096.56 2,431,367.49
二、职工福利费 - 482,765.16 482,765.16 -
三、社会保险费 - 602,937.72 602,937.72 -
其中：1.医疗保险费 - 96,035.7 96,035.7 -
2.基本养老保险费 - 396,158.28 396,158.28 -
3.失业保险 - 7,819.20 7,819.20 -
4.工伤保险 - 5,316.60 5,316.60 -
5.生育保险 - 7,419.24 7,419.24 -
6．综合保险 90,188.7 90,188.7 -
四、住房公积金 - 225,380.23 225,380.23 -
合计 2,089,742.38 6,764,804.78 6,423,179.67 2,431,367.49
应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。
62
本司无计提工会经费和职工教育经费、发放非货币性福利、因解除劳动关系给予补偿
等情况。
20、应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
营业税 32,224,556.79 33,128,537.66
增值税 97,444.18 105,707.94
企业所得税 44,109,124.94 44,120,908.41
房产税 14,203,702.39 14,067,387.77
城市维护建设税 334,190.83 336,773.60
土地增值税 13,224,689.48 -
个人所得税 231,991.96 259,462.36
其它 662,688.43 662,734.15
合计 105,088,389.00 92,681,511.89
21、应付利息
单位：元 币种：人民币
项 目 期初数 期末数
银行类金融机构 104,001,417.89 103,170,496.21
其它机构 225,601.48 4,790,136.00
合 计 104,227,019.37 107,960,632.21
22、其它应付款
（1） 单位：元 币种：人民币
项目 期初数 期末数
1 年以内 63,186,134.28 63,612,943.03
1 至2 年 43,012,895.86 41,613,736.14
2 至3 年 57,302,293.56 52,230,489.94
3 年以上 63,193,311.55 77,067,328.38
合计 226,694,635.25 234,524,496.95
63
（2）本报告期其它应付款中应付持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位或关联方
情况
单位：元 币种：人民币
单位名称 期初数 期末数
深圳光骅实业有限公司 3,667,995.38 3,667,995.38
（3）报告期末，本司账龄超过1 年的大额其它应付账款：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本司关系 金额 账龄 款项性质
湖南品诚建设集团有限公司 非关联方 47,833,333.00 3 年以上 投标保证金
深圳市国叶实业发展有限公司 非关联方 15,000,000.00 3 年以上 往来款
ASIA SINO LIMITED 非关联方 10,566,000.00 3 年以上 拆借资金
合计 - 73,399,333.00 - -
23、预计负债
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
星苑时光卡(产品质量保证金)*1 550,972.32 - 145,489.70 405,482.62
未决诉讼*2 82,436.04 - 82,436.04
合计 633,408.36 - 227,925.74 405,482.62
*1 产品质量保证金按预收的星苑时光卡会员预付金5%计提。
*2 未决诉讼系购买商品房之业主与本司之子公司星源物业公司之间交楼纠纷。
24、股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
项目 期初数 发行
新股
送股
公积金
转股
其它 小计
期末数
一、有限售条件股份 590,600.00 - - - - - 590,600.00
1、国家持股 - - - - - - -
2、国有法人持股 - - - - - - -
64
本次变动增减（+、一）
项目 期初数 发行
新股
送股
公积金
转股
其它 小计
期末数
3、其它内资持股 590,600.00 - - - - 590,600.00
其中：境内法人持股 590,600.00 - - - - - 590,600.00
境内自然人持股 - - - - - - -
公司高管持股 - - - - - -
4、外资持股 - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
二、无限售条件股份 913,743,007.00 - - - - - 913,743,007.00
1、人民币普通股 913,743,007.00 - - - - - 913,743,007.00
-2、境内上市的外资股 - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - -
4、其它 - - - - - - -
三、股份总数 914,333,607.00 - - - - - 914,333,607.00
以上股本业经利安达会计师事务所有限责任公司利安达验字[2007]第B-2026 号验资报
告验证。
25、资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 110,046,730.80 - - 110,046,730.80
其它资本公积*1 159,061,815.65 - - 159,061,815.65
合计 269,108,546.45 - - 269,108,546.45
*1 具体包括：
项目 金额
本司之子公司深圳世纪星源物业发展有限公司以楼抵债差价 14,089,989.48
资产评估增值 9,618,973.92
本司控股股东中国投资有限公司股权分置时豁免债务 135,352,852.25
65
26、盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 89,954,378.55 - - 89,954,378.55
任意盈余公积 59,564,692.12 - - 59,564,692.12
合计 149,519,070.67 149,519,070.67
27、未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 金额 提取或分配比例
调整前 上年末未分配利润 -542,906,821.99
调整 年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -
调整后 年初未分配利润 -542,906,821.99
加：本年实现归属于母公司所有者的净利润 -16,008,152.55
减：提取法定盈余公积 -
提取任意盈余公积 -
提取一般风险准备 -
应付普通股股利 -
转作股本的普通股股利 -
年末未分配利润 -558,914,974.54
28、营业收入、营业成本
（1）营业收入
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上年同期发生额
主营业务收入 22,171,155.83 18,414,252.86
其它业务收入 470,780.80 589,104.07
合计 22,641,936.63 19,003,356.93
66
（2）主营业务（分行业）
单位：元 币种：人民币
上年同期发生额 本期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 3,367,542.80 2,444,949.72
物业出租、客房收入7,499,986.83 1,853,576.34 13,826,198.84 7,748,460.95
物业管理 6,456,245.41 4,153,278.37 8,094,072.41 5,769,579.87
其它 1,679,581.89 1,056,287.01 250,884.58 23,295.32
合计 19,003,356.93 9,508,091.44 22,171,155.83 13,541,336.14
（3）本司前五名客户的营业收入情况
单位：元 币种：人民币
客户名称 营业收入 占本司全部营业收入的比例(%)
深圳市瑞思投资有限公司 853,560.00 3.77
深圳市海文新世纪文化发展有限公司 413,225.00 1.83
深朗汽车维修 262,338.00 1.16
深圳海外旅行社 243,494.00 1.08
世联地产 236,838.00 1.05
合计 2,009,455.00 8.87
29、资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本年发生额 上年同期发生额
一、坏账损失 - -723,063.28
二、存货跌价损失 - -
三、可供出售金融资产减值损失 - -
四、持有至到期投资减值损失 - -
五、长期股权投资减值损失 - -
六、投资性房地产减值损失 - -
七、固定资产减值损失 - -
67
项目 本年发生额 上年同期发生额
八、工程物资减值损失 - -
九、在建工程减值损失 - -
十、生产性生物资产减值损失 - -
十一、油气资产减值损失 - -
十二、无形资产减值损失 - -
十三、商誉减值损失 - -
十四、其它 - -
合计 - -723,063.28
30、营业外收入
（1） 单位：元 币种： 人民币
项目 本期发生额 上年同期发生额
非流动资产处置利得合计 - 8,458,209.35
其中：固定资产处置利得 - -
无形资产处置利得 - -
长期应收款转让收益 - 8,458,209.35
债务重组利得 - -
非货币性资产交换利得 - -
违约金 97,873.21 155,650.24
其它
合计 97,873.21 8,613,859.59
31、营业外支出
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上年同期发生额
赔偿款 - -
违约金及其它 130,478.07 42,552.41
合计 130,478.07 42,552.41
68
32、现金流量表项目注释
（1）收到的其它与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
往来款 19,555,240.53
合计 19,555,240.53
（2）支付的其它与经营活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 金额
补交南油工业区福华厂区更新单元地价款 16,554,167.00
合计 16,554,167.00
六、资产证券化业务的会计处理
报告期内，本司未发生资产证券化业务。
七、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
单位：万元 币种：除非特指均为人民币
母公司名
称
关联
关系
企业
类型
注
册
地
法人
代表
业务性
质
注
册
资
本
母公司对
本企业的
持股比例
(%)
母公司
对本企
业的表
决权比
例(%)
本企
业
最终
控制
方
组
织
机
构
代
码
中国投资
有限公司
控股
股东
有限
责任
公司
香
港
陈荣
全
投资 HKD1 20.15% 20.15%
丁芃、
郑列
列、陈
荣全
本企业的母公司情况的说明
中国投资有限公司于1991 年10 月31 日在香港成立，法定股本为10,000 股，总投资达
325,392,847.91 港元，主要从事股权等战略性投资。1993 年，通过资产重组成为本司控股
股东，拥有4,588.2 万股份，占当时总股本的38.24%，通过历年股份变动，截止2010 年
06 月30 日，共持有本司流通A 股184,240,445 股，占总股份的20.15%。
69
2、本企业的子公司情况
单位：万元 币种：除非特指均为人民币
子公司全称
子公
司
类型
企
业
类
型
注
册
地
法人
代表
业务
性质
注册资本
持
股
比
例
(%)
表
决
权
比
例
(%)
组织机构
代码
深圳世纪星源
物业发展有限
公司
全资
子公
司
有
限
公
司
深
圳
市
丁芃房地产3,000 100 100 61885102-6
深圳国际商务
有限公司
全资
子公
司
有
限
公
司
深
圳
市
丁芃商务咨
询
3,000 100 100 61887646-9
深圳星苑物业
管理服务有限
公司
全资
子公
司
有
限
公
司
深
圳
市
丁芃物业管
理
24,000 100 100 61891154-3
首冠国际有限
公司
全资
子公
司
有
限
公
司
香
港
郑列
列
投资控
股
HKD1.0001 100 100 409869
上海大名星苑
酒店有限公司
全资
子公
司
有
限
公
司
上
海
市
郑列
列
酒店服
务
HKD2,100 100 100 60731134-X
深圳市新德利
财经信息技术
有限公司
全资
子公
司
有
限
公
司
深
圳
市
丁芃财经信
息
RMB150 100 100 27948745-X
深圳市博经闻
信息技术有限
公司
全资
子公
司
有
限
公
司
深
圳
市
丁芃信息服
务
RMB210 100 100 27924503-9
70
3、本企业的其它关联方情况
其它关联方名称 其它关联方与本司关系 组织机构代码
亚洲度假酒店论坛有限公司(中证期) 关键管理人员控制的公司 -
深圳市东海岸实业发展有限公司 重大影响公司 19232928-0
深圳金海滩旅游度假俱乐部有限公司 重大影响公司 61882869-4
春华咨询（深圳）有限公司 重大影响公司 6185959-7
深圳创意能量城投资有限公司 重大影响公司 68037399-3
4、关联交易情况
（1）关联担保情况
单位：元 币种：人民币
担保方 被担保方担保金额
担保起始
日
担保到期
日
担保是否已
经履行完毕
深圳世纪星源股份有限公
司、深圳世纪星源物业发
展有限公司、首冠国际有
限公司*1
珠海星湾
置业有限
公司
HKD100,313,983.00 2007-1-31 2010-12-31 否
深圳世纪星源股份有限公
司、深圳世纪星源物业发
展有限公司、首冠国际有
限公司*2
湖南天景
名园置业
有限责任
公司
HKD247,921,078.46 2007-11-15 2011-08-14 否
中国投资有限公司*3
深圳世纪
星源股份
有限公司
RMB182,754,496.89 2001 年起- 否
深圳世纪星源股份有限公
司、深圳世纪星源物业发
展有限公司、深圳星苑物
业管理服务有限公司
深圳市星
苑物业管
理服务有
限公司
RMB36,000,000.00 2010-4-2 2011-4-1 否
深圳世纪星源物业发展有
限公司
深圳市博
经闻信息
技术有限
公司
RMB20,000,000.00 2010-3-11 2011-3-10 否
首冠国际有限公司
深圳国际
商务有限
公司
RMB7,920,000.00 2010-2-22 2011-2-21 否
71
中国投资有限公司*4 首冠国际
有限公司
HKD12,000,000.00 2007-7-23
起
- 否
深圳世纪星源物业发展有
限公司*5
春华咨询
（深圳）有
限公司
RMB10,000,000.00 2010-3-11 2011-3-10 否
关联担保情况说明：
*1、系由本司、本司之子公司星源物业公司及首冠国际公司作为共同担保人，为
WACHOVIA BANK,NATIONAL ASSOCIATION,HONG KONG BRANCH（一家在香港持限
制性执照的银行，以下简称“美联银行”）于2006 年12 月31 日签署及登记并向珠海星湾置
业有限公司提供的总额不超过人民币2.5 亿元的等值港币借款提供连带责任担保。该项借
款除由星源物业公司提供责任担保外，珠海星湾置业有限公司以持有的“海韵星湾”项目土
地为其提供抵押、满宝国际有限公司为其提供连带责任担保、张国智（持香港身份证，号
码为E314480(5)）为其提供连带责任担保。同时，本司董事局主席丁芃和董事郑列列也为
其提供了追加的个人担保。截至2010 年06 月30 日，美联银行实际已向珠海星湾置业有限
公司发放港币贷款100,313,983.00 元。
*2、由本司、本司之子公司星源物业公司及首冠国际公司作为共同担保人，为美联银
行于2006 年12 月31 日签署及登记并向湖南天景名园置业有限公司提供的总额相当于人民
币2.4 亿元的等值港币借款提供连带责任担保。该项借款除由星源物业公司提供责任担保
外，湖南天景名园置业有限公司以持有的“太阳星城”项目土地为其提供抵押。同时，本司
董事局主席丁芃和董事郑列列也为其提供了追加的个人担保。截至2010 年06 月30 日，美
联银行实际已向湖南天景名园置业有限公司发放港币贷款247,921,078.46 元。
*3 、2007 年9 月24 日，本司之控股股东中国投资有限公司与中国农业银行深圳市分
行签定了编号分别为（深）农银（风险）权质字（NO）第20070924-1 号、（深）农银（风
险）权质字（NO）第20070924-2 号权利质押合同，由中国投资有限公司以其持有的本司
2,000 万股限售流通股作为质押，为本司向中国农业银行深圳市分行借入的借款本金和利息
提供担保。担保的范围包括：中国农业银行深圳市分行编号为（深-营业部）农银借字（2001）
第021 号及《借款展期协议》、（深-营业部）农银借字（2001）第006 号及《借款展期协议》、
（深-营业部）农银借字（2001）第027 号及《借款展期协议》、（深-营业部）农银借字（2001）
第020 号及（深-营业部）农银借展字（2001）第002 号等借款合同项下的借款本金及利息。
截至2010 年6 月30 日，本司尚结欠中国农业银行深圳市分行上述借款合同项下的借
72
款本金78,753,079.00 元、利息104,001,417.89 元。
*4、2007 年7 月23 日，本司与 ASIA SINO(ASLA) LIMITED 签定了借款及质押协议，
由中国投资有限公司以其持有的本司184.32 万股限售流通股作为质押，为本司向ASIA
SINO(ASLA) LIMITED 借入港币 12,000,000 元及其利息提供担保。
*5、2010 年3 月11 日，本司通过关联方春华咨询（深圳）有限公司向中国农业银行
深圳罗湖支行借款。深圳世纪星源物业发展有限公司与中国农业银行深圳罗湖支行签定了
编号为81906200900000774 号最高额抵押合同。由其持有的位华乐大厦1 层102、华乐大
厦26 层、华乐大厦28 层作为抵押，为本司关联方春华咨询（深圳）有限公司向中国农业
银行深圳罗湖支行借款人民币1000 万元（借款期限2010 年3 月11 日至2011 年3 月10
日）提供担保。
（2）关联方资金拆借
本年度，本司无通过关联方拆借资金
5、关联方应收应付款项
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期初金额 期末金额
其它应收款：
亚洲度假酒店论坛有限公司(中证期) 10,094,114.64 10,094,114.64
湖南天景名园置业有限公司 11,370,781.23 21,668,283.05
珠海星湾置业有限公司 13,604,594.79 15,574,158.02
深圳市金海滩旅游度假俱乐部有限公司46,610,823.46 46,610,823.46
合 计 81,680,314.12 93,947,379.17
长期应收款：
HeadCrown Development Limited 108,812,290.31 108,812,290.31
Ao Cheng Limited 56,060,830.45 56,060,830.45
合 计 164,873,120.76 164,873,120.76
其它应付款：
中国投资有限公司 37,352,989.38 19,912,667.96
深圳光骅实业有限公司 3,667,995.38 3,667,995.38
73
项目名称 关联方 期初金额 期末金额
春华咨询（深圳）有限公司 11,743,938.57 11,743,938.57
深圳创意能量城投资有限公司 6,455,484.54 -
深圳市东海岸实业发展有限公司- 3,203,945.85 3,203,945.85
亚洲度假酒店论坛有限公司(中证期) 10,092,805.50 10,092,805.50
合 计 72,517,159.22 48,621,353.26
八、股份支付
报告期内，本司未发生股份支付情况。
九、或有事项
（一）向子公司提供担保
1、2010 年3 月10 日，本司与广东发展银行股份有限公司深圳福华支行签订了编号为
10201410031-01 号抵押合同，由本司以深圳罗湖区人民南路深圳发展中心1201-1206、1208、
1301-1306 号房产（权属证号为深房地字第4208446、4208444、4208436、4208439、4218671、
4208442、4218670、4208428、4208432、4208441、4208426、4208425、4218667 号等）作
为抵押，签订编号为10201410031-02 号抵押合同，由本司以华乐大厦第五、六层房产（权
属证号为深房地字第2000488614、2000488612 号）作为抵押，签订了10201410031-03 号
权利质押合同，以人民币定期存单420 万元作为质押，为本司之子公司深圳星苑物业管理
服务有限公司向广东发展银行股份有限公司深圳福华支行借款人民币3600 万元提供担保。
2、2010 年3 月8 日，本司之子公司深圳世纪星源物业发展有限公司与中国农业银行
深圳罗湖支行签订了编号为8190620100000772 号最高额抵押合同，由其以华乐大厦3 层
302 号（权属证号深房地字2500080911 号）、华乐大厦四层（权属证号深房地字4225057
号）、华乐大厦二十七层（权属证号深房地字4225032 号）、怡都大厦4A、4C、4D、4H、
4J、5A、5J、6D、7A、11J、13C、13D、14G、14H、15E、15H、17A、17D、18D（权属
证号为深房地字第2000054159 号、2000054160 号、2000054161 号、2000054162 号、
2000054163 号、2000054347 号、2000054164 号、2000054165 号、2000054166 号、2000054167
号、2000054168 号、2000054169 号、2000054170 号、2000054171 号、2000054172 号、
2000054173 号、2000054174 号、2000054148 号、2000054148 号）作为抵押，为本司之子
74
公司深圳市博经闻信息技术有限公司向中国农业银行深圳罗湖支行借款人民币2000 万元
提供担保。本司董事局主席丁芃为该项借款提供最高额人民币2000 万元的担保。
（二）对关联方提供担保
1、截至2010 年06 月30 日，本司为珠海星湾置业有限公司提供担保的未结清余额为
港币100,313,983.00 元，为湖南天景名园置业有限公司提供担保的未结清余额为港币
247,921,078.46 元，详见附注十二（二）。
2、2010 年3 月8 日，本司通过关联方春华咨询（深圳）有限公司借款，本司之子公
司深圳世纪星源物业发展有限公司与中国农业银行深圳罗湖支行签订了编号为
8190620100000774 号最高额抵押合同，由其以华乐大厦1 层102 号（权属证号深房地字
2500080910 号）、华乐大厦二十六层（权属证号深房地字4225035 号）、华乐大厦二十八层
（权属证号深房地字4225034 号）、作为抵押，为本司之关联方春华咨询（深圳）有限公司
向中国农业银行深圳罗湖支行借款人民币1000 万元提供担保。
除上述事项外，截至2010 年06 月30 日，本司无需披露的其它重大或有事项。
十、承诺事项
本司无需披露的重大承诺事项。
十一、资产负债表日后事项
截至报告日，本司无需披露的其它资产负债表日后事项。
十二、其它重要事项
（一）肇庆项目
1、基本情况：
系本司于1997 年度以持有的龙岗第二信道公路项目60%权益换入的，第二信道公路
项目60%权益的账面价值为1.4 亿元人民币,评估价HKD687,000,000 元；受让对价是港澳
控股国际有限公司持有五家BVI 公司（Beehive Assets Limited、Chancery Profits Limited、
Edwina Assets Limited、Festoon Assets Limited 及Launton Profits Limited）全部股权和
HKD4000 万元现金，五家BVI 公司拥有肇庆项目70%权益，账面价值HKD610,523,481.60
元；肇庆项目为中外合作项目。
2、合作各方：
75
甲方：肇庆市北岭发展公司（现改名肇庆市七星发展公司）；
乙方：香港春风有限公司；
丙方：港澳控股国际有限公司(现为本司之子公司(香港)首冠国际有限公司)全资持有的
五家BVI 公司（Beehive Assets Limited、Chancery Profits Limited、Edwina Assets Limited、
Festoon Assets Limited 及Launton Profits Limited）。
3、历史沿变：
1992 年9 月15 日合作三方签订了中外合作经营肇庆市“百灵有限公司”合作经营合同，
同年11 月13 日合作项目取得广东省人民政府外经贸肇合作证字[1992]248 号批准成立，
合作企业名称登记为肇庆百灵建设有限公司。1995 年4 月7 日合作三方签订修改合作协
议，合作公司名称改为肇庆市百灵建设有限公司。
合作合同主要约定：甲方提供“三通一平”土地3538 亩，乙方负责征地、承建、销售
1000 万平方英尺的建筑物，丙方负责土地开发及上盖发展的全部费用；项目公司所获得利
润甲方占30%，丙方占70%，乙方只向丙方收取销售代理费和工程顾问费，不另分享利润。
此外合作合同还约定乙方如未能完成任何一项，乙方应向丙方赔偿损失或丙方无条件的取
得3538 亩的土地使用权，甲方对此提供担保。
4、履约情况：
丙方：截至2005 年12 月31 日止，丙方按约定支付给乙方土地开发费用HKD4.9 亿
元，注册资本HKD3,276 万元，支付建筑费用HK5,359 万元。
甲方：1992 年9 月18 日取得肇庆市国土局颁发肇府国用（证）字第0002 号国有土地
使用证，土地使用证显示：土地使用者为百灵有限公司，土地用途为商业、住宅，总面积
2,358,678 平方米（折合3538 亩），使用年限从1992 年9 月19 日起70 年。土地使用证
上备注说明：从1992 年9 月19 日至1997 年9 月19 日为基建期，基建项目竣工后，须
核准土地使用面积，重新发证。
乙方：仅支付部分征地的补偿费，没有将收到的资金按约定投入合作项目征地和承建
当中，合作公司因没有参加年检，2003 年被工商登记部门吊销了营业执照，但是至今未进
行清算。
5、目前现状：
（1）土地使用证持有者为本司。
（2）2003 年10 月10 日肇庆市政府工作会议纪要意向：原来项目建设用地规划已不
76
适应肇庆市城市发展的新要求，为使该区的规划建设与重新修编后的城市建设总体规划相
衔接，同意将该项目用地按中巴软件园生产、生活配套园区建设需要来修改规划；原来合
作三方不可能继续，改为市政府指定一公司和本司两方合作；规划修改后，可通过土地置
换办法在七星岩旅游度假区内或以外其它区域补偿一定面积给本司，保证置换后面积原则
上不少于3538 亩。
（3）2004 年6 月8 日肇庆城乡规划局依据上述会议纪要，颁发了编号（2004）肇规
许字43 号建设用地规划许可证，用地面积150696 平方米，建设项目会所，目前会所施工
已暂停。
（4）与广金国际控股有限公司的合作
广金国际控股有限公司（Wide Gold Internation Haolldings Limited)（以下简称“广金国
际公司”），一家在BVI 成立的公司，注册地址为：30 de Castro street，Wickhams Cay 1，P.O.
Box 4519，Road Town,Tortola, BritishVirgin Islands，是佛山市南海广联业发展有限公司之子
公司。佛山市南海广联实业发展有限公司成立于1995 年，法定代表人为何超盈，注册资本
为1,200 万元，实际控制人为何超盈、林惠红，主要经营房地产开发、工业园、矿产业及
其它投资。该公司及其下属子公司开发的房地产项目主要有：广州沙面新城（建筑面积40
万平方米）、广东三水休闲之城（建筑面积90 万平方米）、广东三水时代廊桥（合作项目，
建筑面积120 万平方米）、广东里水第一城（建筑面积14 万平方米）等，投资的工业园项
目有广东台山广海大沙环保皮革生产工业园、广东高明不锈钢生产基地等。该公司与本司
不存在关联关系。
首冠商用置业发展有限公司（Head Crown Bussines Park Development Limited)（以下简
称“首冠商用公司”）,一家于2008 年6 月10 日在BVI 成立的有限责任公司，为首冠国际
有限公司（以下简称“首冠国际公司”）与广金国际公司为本次合作开发肇庆项目的交易而
设立的合营企业，交易完成后双方持股比例为：首冠国际公司持有49%股权、广金国际公
司持有51%股权。
2008 年9 月28 日，本司控股子公司首冠国际公司与广金国际公司签订合作开发肇庆
项目的框架协议约定：先由首冠国际公司在BVI 设立合营企业首冠商用公司，并由首冠国
际公司将持有肇庆项目的5 家BVI 子公司已发行全部股份及账面价值总额为
610,523,481.60 元港币的权益资产作价人民币7.8 亿元注入首冠商用公司。因此，首冠国
际公司对于首冠商用公司形成初始股东贷款人民币7.8 亿元。
77
本次交易内容：
A．协议生效后，广金国际公司将向首冠国际公司分期支付3.9 亿元人民币购买50%
首冠商用公司的初始股东贷款，支付条件如下：首期付款人民币1.34 亿元，于本司股东大
会决议批准本交易后的下一工作日内支付；余额按照预定的合作开发“肇庆项目”的进度分
期支付；若项目开发过程中须要追加资本金，则双方按持股比例以新增股东贷款的形式追
加投资。
B、预定的合作开发将分期进行。第一期约定在3,538 亩地块上已完成征地手续的1,717
亩地块中进行,初始股东贷款的余款(2.56 亿元)将根据剩余的1,821 亩地块按开发进度进
行支付。双方约定合作开发需在十八个月内全部启动，每期的开发自启动之时起合作公司
将按25%年利率开始计算相应部分的初始股东贷款的复合回报并给予首冠国际公司优先收
回投资的权利。
C、双方还约定, 对标高90 米以上地块(不超过一千亩)存在本司单独开发的可能性, 双
方须在协议生效后一个月内确定是否由本司单独开发, 如果决定由本司单独开发则双方需
按比例核减初始股东贷款的总额。
D、广金国际公司及其子公司负责合作的“肇庆项目”的开发建设管理，并按照建筑成
本的2%收取项目开发建设管理费，对超出项目预算额的支出承担责任。合作公司在“肇庆
项目”的最终收益分配方案是在扣除了给予初始股东贷款和新增股东贷款的优先回报后在
广金国际公司和首冠国际公司间按70%：30%的比例进行分配。但广金国际公司保证首冠
国际公司在一定条件下有优先退出项目的权利。
E、有关合作开发肇庆项目的框架协议已于2008 年9 月28 日在香港签署，本次交易
已经本司股东大会通过。本次交易不构成关联交易。
F、双方约定，在框架协议生效一年或本司认可前提下的18 个月内，买方未收购原约
定的第二期股东贷款，对于已开发土地由买卖双方按各占51: 49 比例享有其开发权益继续
开发，除此之外肇庆项目其它地块的开发权益全部归本司所有。
G、与广金国际公司合作的进展
2009 年度，双方以签订框架协议补充协议的方式约定，对于第一期1,771 亩土地中90
米等高以上的房地产项目用地作为第二期被注入资产由首冠商用以股东贷款的形式购入，
并约定第二期交割条件为取得书面收地通知或政府规划文件下达为准。
6、未来风险分析
78
虽然本司持有土地使用证，并由甲方提供担保，但由于乙方违约，没有付清相关土地
费用，预计开发该项目存在一定风险，包括可能需要补地价交征地补偿费和拆迁费，将增
加开发成本；百灵公司营业执照被吊销可能导致的其它风险；此外，城市规划调整时置换
地块位置变化也可能产生一定影响。
截止报告期，肇庆项目尚未收到政府下达的收地通知或建设规划文件，按照与广金国
际公司签订的框架合作协议补充条款，无法达到补充协议约定的交割条件，未来与广金控
股公司合作开发肇庆项目的事项将存在重大不确定性。
（二）关于长沙天景名园房地产项目
（1）股权结构：
首冠国际有限公司（以下简称“首冠国际”）与美联发展有限公司（以下简称“美联发展”）
各持有首冠发展有限公司（以下简称“首冠发展公司”）50%股权，首冠发展公司持有湖南
天景名园置业有限公司（以下简称“天景名园”）90%股权。
首冠发展公司，注册地维京群岛，注册资本100 美元。
美联发展，注册地为美国北卡罗莱那州，原为美联公司Wachovia Corporation(纽交所
上市公司，NYSE: )全资子公司，后者原拥有北美第四大银行——美联银行Wachovia Bank。
美联银行：现已被美国富国银行收购，更名为富国银行。
（2）项目公司情况
① 天景名园基本情况，注册资本为2.5 亿元人民币，投资总额增为5 亿元，为一项目
开发公司，开发项目位于长沙市开福区青竹湖大道中段北侧，土地使用面积为533,987 平
方米，规划住宅开发的总建筑面积不低于510,000 平方米，在未来四年内兴建3000 个商品
住宅单位和不低于40,000 平方米的商业配套。
② 天景名园融资情况
夹层贷款：根据《LOAN AGREEMENT》和《SUPPLYMENT DEED》：原美联银行向
项目公司提供等价于2.5 亿人民币的外汇夹层贷款，年利率为9%，管理费率为3%，另外
还会发生占总额1.5%的前期费，一次性支付给美联银行，贷款期限为3 年。首冠发展、原
股东以其持有的项目公司100%的股权质押，质押期限到贷款以及贷款文件下的相关款项
支付完毕为止；首冠国际和美联发展以其持有的首冠发展的股权进行保证；项目公司以其
拥有的381,470.71 平方米的土地使用权为偿还贷款以及履行贷款协议下的其它义务进行抵
押，抵押期限至2013 年7 月15 日止。
79
③ 项目管理：建筑费用总预算为8.4 亿元，本司及其子公司物业发展公司在项目的整
个开发周期中，作为项目经理人对项目进行管理，同时收取总额为人民币2100 万元的项目
管理费的，其中80%在项目开发过程中分月支付，剩余的20%在取得项目完工证书后支付，
物业发展对超出项目开发预算额的支出承担责任，本司及现任董事局主席丁芃、董事郑列
列须为首冠国际公司的履约义务及项目管理承担连带责任。
④ 项目利润分成：贷款偿还顺序为：高级贷款、夹层贷款、股东美联发展的股东贷款、
股东首冠国际的股东贷款，在项目公司解散或清算以后，最终利润分配将按70：30 的比例
进行分配，首冠国际占70%，美联发展占30%。
⑤ 项目担保情况：
本司及董事局主席丁芃、董事郑列列同意为首冠发展的夹层贷款、物业发展的项目管
理提供担保。
⑥项目进展
名园置业公司已取得“天景名园”房地产项目全部53 万平方米土地面积的土地使用权
证和土地规划许可证。名园置业公司已于2008 年12 月取得第一期的建设规划许可证及施
工许可证，第一期工程于2009 年7 月正式开工。
（3）首冠发展合作平台上股东贷款安排：
股东贷款：根据《股东合同》，首冠国际和美联发展各自需向首冠发展提供等价于
RMB1.2 亿元的股东贷款，年利率为25%。
合约规定利息支付在付清工程成本之后，有盈利才收、付利息。本司股东贷款实际上
是一种权益性贷款，根据准则规定，本司认为权益性贷款利息属于未来发生的交易或者事
项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
（4）首冠国际公司融资情况
截至报告期，首冠国际公司已按约定向首冠发展公司提供了等值于1.2 亿元人民币的
股东贷款。除大部分资金来源于世纪星源公司外，尚有部分资金来源于力士投资公司、深
圳中旭担保有限公司（以下简称“中旭担保”）提供的合作投资款。其中：
依据首冠国际公司与力士投资公司签定的《借款及合作投资协议》和《还款及参与相
关投资的协议书》，力士投资公司向首冠国际公司提供了1,000 万元人民币的资金，由首冠
国际公司用于“天景名园”房地产项目的开发；力士投资公司可按实际提供的资金量及对应
期间自首冠国际公司取得20%（实际提供1,000 万元人民币资金一年内按20%，超过一年
80
后的期间按22.5%）的年收益率；力士投资公司取得的该项合作投资的资金收益，以首冠
国际公司间接享有“天景名园”房地产项目的收益（实际为首冠国际公司向首冠发展提供的
股东贷款获取的收益按等量资金计算，下同）为限。截至2009 年12 月31 日，首冠国际公
司已经结清欠力士投资公司上述合作投资款。
依据首冠国际公司与中旭担保签定的《借款及合作投资协议》和《还款及退出相关投
资的协议书》，中旭担保公司向首冠国际公司提供了10,000 万元港币的资金，由首冠国际
公司用于“天景名园”房地产项目的开发；中旭担保公司可按实际提供的资金量及对应期间
自首冠国际公司取得20%（实际提供10,000 万元港币资金一年内按20%，超过一年后的期
间按22.5%）的年收益率；中旭担保公司取得的该项合作投资的资金收益，以首冠国际公
司间接享有“天景名园”房地产项目的收益为限。截至2009 年12 月31 日，首冠国际公司已
经结清欠中旭担保公司上述合作投资款。因该项目正在建设中，项目收益尚难判定，因此
根据《借款及合作投资协议》和《还款及退出相关投资的协议书》规定的投资款对应期间
的收益需项目完成后再行结算。
首冠国际公司取得的力士投资公司、中旭担保公司的上述合作投资款，均由世纪星源
公司控股股东（香港）中国投资有限公司以其持有的世纪星源公司限售流通股作质押提供
了担保。
（5）项目持有人的变更
因2009 年以来国内外融资环境的变化，富国银行内部无法批准上述项目贷款展期的议
案。美联发展提出了新的关于“太阳星城”项目融资结构调整事项的交易议案，根据该议案：
（1）该笔项目贷款到期日将由2010 年11 月15 日变更为2010 年7 月30 日。（2）美联发
展将向第三方出售其在首冠发展中拥有的股东贷款债权及股权。（3）为保证项目开发的进
度和避免合作方变动引起的项目成本增加，本司的控股股东（香港）中国投资有限公司（下
称“中投”）已决定在不影响本司原有权利、义务的前提下，已于2009 年11 月25 日与美联
发展签订股权买卖协议，承接美联发展所拥有首冠发展的股权及股东贷款。为避免夹层贷
款到期日变化对本司财务状况带来影响，中投还向富国银行及本司作出额外承诺，即截至
项目贷款到期日前三个月（即2010 年8 月14 日），如天景名园公司未筹到足够资金偿还该
笔2.4 亿元的项目夹层贷款，则中投将向富国银行一揽子购买该笔项目夹层贷款的全部本
金及利息，并在取得富国银行作为项目贷款债权人全部权益后立即给予项目公司一年期的
还款宽限，同时约定在偿还完该项目夹层贷款后，美联发展在首冠发展的董事全部退出。
81
2010 年3 月16 日，本司收到贷款行美联银行来函，美联银行将根据美国使用法律的
有关规定，与富国银行正式合并。自2010 年3 月20 日，长沙、珠海项目贷款之贷款协议
及起担保协议下权利义务将有合并后的富国银行承继。由此已构成贷款人主体变更。
根据相关法律规定，长沙项目夹层贷款的外债登记及土地抵押担保登记应办理相关变
更登记。目前前述登记手续正在办理。中投与富国银行（原美联银行）之间的购买长沙项
目夹层贷款债权的交易因此顺延，待前述变更登记完成后再行交易。
（6）是否控制判断
根据中投与美联发展签订《股份买卖协议》，中投将全部承接美联发展在首冠发展的权
利和义务，至此，中投与本司实际共同控制长沙“太阳星城”项目，原投资合同和管理协议
将继续执行，除涉及富国银行的项目夹层贷款事项外，其中：1、物业发展公司或首冠国际
在履行职责时，如果有行动或者事项必须由天景名园和（或）首冠发展做出判断或决定，
天景名园和首冠发展应一起或者单独向美联发展（现为中投）保证，他们在做出决定或者
采取行动之前，书面通知美联发展（现为中投），并得到美联发展（现为中投）的批准。2、
首冠国际和美联发展（现为中投）同意，采取所有适当的措施以确保以首冠发展名义签署
的所有合作协议、合同或者其它文件至少经美联发展(现为中投)指定的董事或由董事指定
一人签署。3、更换天景名园的管理人员，由首冠国际提名，经美联发展（现为中投）批准。
4、首冠发展董事会成员在富国银行的项目贷款得到偿还后再行调整。
基于以上判断，本司对首冠发展公司、项目公司投资均不符合控制关系，所以不纳入
合并。
（三）关于珠海星湾置业项目
（1）股权结构及投资情况：
首冠国际公司通过持有澳成有限公司（以下简称“澳成公司”）25%的股权及相关债权，
间接持有珠海星湾置业有限公司（以下简称“星湾置业公司”）25%的股权及相关债权。澳
成公司与星湾置业公司相关情况：
澳成公司，注册地维京群岛，注册资本100 美元。全资持有项目公司---珠海星湾置业
有限公司。
首冠国际实际支付了HKD 121,465,517 元换取对澳成的25%的股权和相关债权，其中
HKD 50,336,400 是换取股权的代价，支付HKD 63,669,313.40 元是债权的代价（股东贷款），
HKD 7,459,803.60 是为获得股权及相关债权所需支付的费用。
82
（2）项目公司情况
①星湾置业公司，注册地中国珠海，注册资本为人民币2.5 亿元，投资总额为5 亿元，
主要是开发广东省珠海市吉大区吉大路与情侣路交界处（现国际会议中心东侧），地块处于
滨海一线最佳位置，拥有绝版港湾景观，已批准的土地使用面积为8,512.11 平方米，土地
规划用途为住宅，公司申报的建设用地规划方案的设计总建筑面积不超过110,000 平方米。
② 项目约定的收益及分配情况：
首冠国际支付投资款的回报为投资款HKD 121,465,517 元的25%的复合年利率利益，
再加上星湾置业公司40%的全部税后利益。
合作各方分配情况：在项目公司还清所有的贷款本金及利息后，最终利润分配为：首
冠国际40%，另外两个合作方60%（满宝国际40%、美联发展20%）
③项目管理：
根据星湾置业公司的管理协议，深圳世纪星源物业发展有限公司（本司另一全资子公
司，以下简称“物业发展”）对星湾置业公司提供项目管理，物业发展可能需要对项目过程
中的全部或部分行为融资，并为该融资行为提供担保等等。物业发展也要保证除非得到美
联另外的书面批准，物业发展在任期内的资本净值不得少于RMB 2.5 亿元，流动资金不少
于 RMB 1000 万元。
项目管理费用：物业发展收取管理费 RMB 1500 万元。
本司为物业发展履行的管理责任提供担保。
④ 项目公司融资（夹层贷款）情况：
美联银行香港分行与珠海星湾置业有限公司签订了有关不超过等值于2.5 亿元人民币
的港币的夹层贷款协议。
贷款的用途是：星湾置业公司需根据土地转让协议支付转让价格，支付项目费用，用
于公司的流动资金需求。
贷款期限为三十六个月，从2007 年1 月26 日起。
贷款利息：根据贷款协议贷款利息为每年实际年利率15%。
贷款抵押物：公司以其名下位于珠海市吉大情侣路西侧，地号为D0902011，并已取得
粤房地证字第C4713187 号（房地产权证）的土地作为抵押物。该土地经评估暂作价人民
币 贰亿柒千零伍万元整，最终价值以抵押权实现实际处理抵押物时的收益为准。
贷款质押：以澳成公司持有港龙公司100%股权质押。
83
目前项目公司已经美联银行协助，向富国银行申请到将该项贷款延期至2010 年12 月
31 日到期。
⑤ 担保情况：
本司及董事局主席丁芃、董事郑列列，同意为首冠国际投资协议、星湾置业公司的夹
层贷款提供担保。
本司为物业发展的项目管理提供担保。
（3）澳成公司合作平台上股东贷款安排：
股东贷款：根据《股东合同》，首冠国际、美联发展、满宝国际按各自股权比例（25%：
50%：25%）需向澳成公司提供等价于2.5 亿元港币的股东贷款，年利率为25%。
合约规定利息支付在付清工程成本之后，有盈利才收、付息。本司股东贷款实际上是
一种权益性贷款，根据准则规定，本司认为权益性贷款的利息属于未来发生的交易或者事
项形成的义务，不属于现时义务，不应当确认为负债。
（4）首冠国际受让澳成公司25%对外融资情况
首冠国际公司已按约定支付了受让澳成公司25%股权和相关债权的对价计港币
121,465,517.00 元，除部分资金来源于自有资金外，尚有部分资金来源于银泰中国有限公司
（以下简称“银泰公司”）提供的合作投资款。
依据首冠国际公司与银泰公司签定的《借款及合作投资协议》和《还款及退出相关投
资的协议书》，银泰公司向首冠国际公司提供不超过9,000 万元港币的资金。银泰公司可按
实际提供的资金量及对应期间自首冠国际公司取得20%-22.5%的年收益率，银泰公司取得
的该项合作投资的资金收益，以首冠国际公司间接享有“海韵星湾”房地产项目的收益（即
首冠国际公司向澳成公司提供的股东贷款获取的收益按等量资金计算）为限。截至2010
年6 月30 日，首冠国际公司尚结欠银泰公司上述合作投资款计港币845,927.18 元。因该项
目正在申报中，项目收益尚难判定，因此根据《借款及合作投资协议》和《还款及退出相
关投资的协议书》规定的投资款对应期间的收益需项目完成后再行结算。
首冠国际公司取得的银泰公司的上述合作投资款，由本司控股股东（香港）中国投资
有限公司以其持有的本司股权作质押提供了担保。
担保情况：本司控股股东中国投资有限公司以其持有的深圳世纪星源股份有限公司的
两千万股的限售流通股作为首冠国际偿还该债务下的质押担保。
（5）本项目的建设规划方案正在申报中，目前尚未开工。
84
（四）BOT 项目——车港工程
1.项目背景
根据深圳市人民政府口岸办公室与本司于1995 年9 月26 日签定的《合作开发建设“深
圳车港”协议书》：深圳市人民政府口岸办公室以位于皇岗口岸监管区内、面积6 万平方米
的土地使用权作为合作条件，本司以承担项目的勘察、设计、建设和管理的全部投资为合
作条件（本司将该项目简称为“车港工程”）；车港工程建成后由本司经营管理；经营合作期
限自签订协议之日起30 年；自车港工程投入使用之日起，深圳市人民政府口岸办公室享有
车港工程项目净利润的30%，本司享有车港工程项目净利润的70%。
车港工程项目位于皇岗口岸监管区内，占地面积6 万平方米，规划的总建筑面积36
万平方米，建筑物共分6 层，首层功能为旅客出入境信道和车辆检查信道，2-6 层用作停
车场，车位1 万个。
车港工程原规划为香港过境私家车泊位，于1997 年3 月8 日开工，至1999 年完成1
号楼1-6 层土建工程，1 号楼总建筑面积91906.24 平方米，已建车位2972 个，其中：第二
层455 个、第三层501 个、第四层504 个、第五层504 个、第六层504 个、第六层天面504
个（露天）。
2002 年，当深圳车港一期的主体建筑完工后，粤港两地政府正式提出将已建成的深圳
车港主体纳入皇岗口岸“一地两检”实施试点，因此其商业模式从向原来计划的向香港私
家车主提供有偿服务，改为由实施“一地两检”的政府向本司租用。因该方案实施需对车
港主体的功能和路网进行新的改造，原立项所规划的“旅客新通道”的私家车过境泊位设
施的功能因此失去，该工程建设也因此中断（车港工程于停工期间已完成前期工程结算和
场地交接手续）。
本司车港工程于以前年度业已计提了减值91,415,883.10 元，其原因：（1）车港工程规
划变更，原为大型香港过境私家车泊位设施，现改境内普通私家车泊位设施；（2）深圳四
号地铁通车，可能会影响境内旅客出行方式；（3）现在福田新口岸开通，可能会分流部分
车流。
2.项目变更
2006 年深圳市政府又调整了规划，取消在皇岗口岸进行“一地两检”的试点计划，提
出《关于皇岗口岸旅客及出入境场地（客检场地）改造工程》的新规划，新的规划出现的
最大修改是：（1）车港建筑主体的首层大部分改建为作类似写字楼功能的出境大厅。（2）
85
二层至六层的停车楼层入口从香港落马洲过境方向改道为与境内市政路网衔接。同时明确
车港工程首层由深圳市工务署承建、二层及以上楼层由本司完成，车港工程首层改造由深
圳市政府投资建设，已于2007 年3 月30 日开工。
该项规划调整，将车港项目运营的商业收入模式彻底改变，即车港的商业收入模式，
由“一地两检”的政府租用改变为与市政路网连接的普通经营性停车场的模式。
3.项目进程及预计工期
根据深圳市政府口岸办公室与本司签订的《关于皇岗口岸旅检改造涉及车港工程地面
层使用等问题的备忘录》，车港工程二层以上楼层改造设计的规划、消防报审与车港工程首
层改造设计规划和消防系统需统一进行；同时深圳市政府要求车港工程二层以上楼层的湿
地作业施工和消防系统需先于口岸改造或同步由本司完成。
2007 年3 月30 日，本司与深圳市建筑工程股份有限公司就车港工程二层及以上楼层
后续未完项目签订了《建筑施工合同》，并于2007 年6 月27 日呈报深圳市建设局核准。2009
年2 月26 日报请深圳市建设局同意增加深圳世恒设计有限公司为车港工程续建工程安装项
目（消防、给排水、供配电系统等）设计单位。
规划的变动，涉及车港工程投入使用所需的新增分项工程如下：
（1）首层大楼功能改变为出入境大厅的装修工程；
（2）接驳市政路网的回旋引桥工程；
（3）首层功能改变后的建筑主体的消防改造工程；
(4) 接驳境内人流的人行天桥工程；
(5) 对应首层成为出境大厅旅客及客车监管区所要求的二层以上的外墙围网及隔离
防护装饰等。
以上5 项分项工程中，属政府负责的有第 1、第2 项的全部，第3 项的部分；属本
司承担范围的有第3 项的部分和第4 及第 5 项的全部。
第 1 及第2 项工程，因相关搬迁工作延期，工期顺延。按照口岸旅检出境场地改造
工程的有关数据，第 1 项工程预计于2010 年 9 月底完成所有土建工程，进行查验设备
安装阶段。第2 项工程相关搬迁工作正在协商，工期相应顺延。
第 3、第5 项工程，目前已完成90%，按照本司与口岸办协调配合进度，该工程预计
可于2010 年9 月完成。
第 4 项工程中的 4#人行天桥，因其位于口岸监管区域内，为确保出入境旅客及车辆
86
正常通关，无法按原设计图纸施工。2010 年 7 月，经报请深圳市口岸办公室同意，将原
设计混凝土结构改为钢结构，缩小施工作业场地。目前该工程已按钢结构施工图纸开始施
工，预计8 月 15 日完成桩基工程，10 月 31 日前可完成上部结构的施工。
按照口岸旅检出境场地改造工程的有关数据，政府负责的工程预计于 2010 年9 月底
完成所有土建工程，进行查验设备安装阶段。考虑到与口岸配套同步，本司预计除第二项
分项工程仍存在延期的不确定外，其余工程竣工验收时间为2010 年年底。
4. 截止2010 年06 月30 日，车港工程累计支出374,059,135.37 元，其中包括：收购“车
港工程”权益的成本 107,328,000 元；资本化利息73,535,144.44 元。
报告期末，本司无需披露的其它重要事项。
十三、母公司财务报表主要项目注释
1、其它应收款
（1）其它应收款按种类披露：
单位：元 币种：人民币
期初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大的其它应收款 110,927,083.84 15.36 108,356,003.84 97.68
单项金额不重大但按信用风险特征组合后
该组合的风险较大的其它应收款 17,448,597.44 2.42 17,448,597.44 100.00
其它不重大其它应收款 593,947,298.45 82.22 282,275,923.64 47.53
合计 722,322,979.73 100.00 408,080,524.92 56.50
期末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大的其它应收款 110,927,083.84 15.51 108,356,003.84 97.68
单项金额不重大但按信用风险特征组合后
该组合的风险较大的其它应收款 17,448,597.44 2.44 17,448,597.44 100.00
其它不重大其它应收款 586,963,987.32 82.05 282,275,923.64 47.53
87
合计 715,339,668.60 100 408,080,524.92 57.05
其它应收款种类的说明：
本司根据公司经营规模及业务性质确定单项金额重大的其它应收款标准单笔金额占总额5%
以上（含5%）的其它应收款。单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的其
它应收款标准为账龄在三年以上或者其它明显特征表明难以收回的其它应收款。
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其它应收款坏账准备计提：
单位：元 币种：人民币
其它应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例理由
往来款 128,375,681.28 125,804,601.28 98.00 账龄较长，收回可能性较小
（3）报告期内，本司不存在全额收回或转回报告期以前全额计提的坏账准备或计提坏账准
备比例较大的其它应收款；报告期末，本司不存在需全额计提坏准备或计提坏账准备比例
较大的其它应收款。
（4）报告期内，本司无实际核销的其它应收款。
（5）报告期末其它应收款余额中，无持有本司5%(含5%)以上表决权股份的股东欠款。
（6）报告期末其它应收款余额中，前五名欠款单位情况列示如下：
单位：元 币种：人民币
单位名称 与本司关系 金额 年限
占其它应收
款总额的比
例(%)
深圳国际商务有限公司 全资子公司 474,097,774.41 1-3 年 66.78
润涛实业（集团）有限公司 非关联方 108,220,683.84 3 年以上 15.24
首冠国际有限公司 全资子公司 63,104,539.38 1-3 年 8.89
深圳市新德利财经信息技
术有限公司
全资子公司 37,554,044.07 1-3 年 5.29
香港亿都公司 非关联方 9,126,274.03 3 年以上 1.29
合计 692,103,315.73 97.49
（7）报告期末，无应收其它关联方款项。
（8）报告期内，本司无终止确认的其它应收款项。
（9）报告期内，本司未发生以其它应收款项为标的证券化业务
88
2、长期股权投资
单位：元 币种：人民币
被投资单位 核算方法 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
在被投资
单位持股
比例
(%)
在被投资
单位表决
权比例
(%)
在被投资单位
持股比例与表
决权比例不一
致的说明
减值准备
本期
计提
减值
准备
现金
红利
深圳世纪星源物业发展有限公司成本法 123,874,816.30 123,874,816.30 - 123,874,816.30 100 100 - - - --
深圳星苑物业管理服务有限公司成本法 180,000,000.00 180,000,000.00 - 180,000,000.00 100 100 - - - -
深圳国际商务有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 - 30,000,000.00 100 100 - 30,000,000.00 - -
首冠国际有限公司 成本法 10,700.94 10,700.94 - 10,700.94 100 100 - - - -
中国技术创新有限公司 成本法 16,284,000.00 16,284,000.00 - 16,284,000.00 15 15 - - - -
深圳光骅实业有限公司 权益法 1,679,017.92 1,679,017.92 - 1,679,017.92 20 20 - - - -
合计 - 351,848,535.16 351,848,535.16 - 351,848,535.16 - - - 30,000,000.00 - -
89
十四、补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一标准定额或定量享受的政府补助除外） -
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 -
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-
债务重组损益
-
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
-
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
-
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
-
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
-
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
-
对外委托贷款取得的损益
-
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响 -
受托经营取得的托管费收入
-
除上述各项之外的其它营业外收入和支出
-32,604.86
90
项目 金额 说明
其它符合非经常性损益定义的损益项目
-
所得税影响额
-
少数股东权益影响额（税后）
-
合计
-32,604.86
2、本司主要财务报表项目的异常情况及原因的说明
单位：元 币种：人民币
报表项目 2010-6-30 2009-12-31 变动幅度变动原因
预付款项 22,700,800.79 11,453,787.79 98% 付重庆荣鼎股权转让订金
存货 54,377,473.30 37,900,031.29 43.48% 补交南油工业区福华厂区更新单元地价款
本司董事局主席： 丁芃 本司总裁： 郑列列 本司财务总监： 雍正峰
深圳世纪星源股份有限公司
二0 一0 年八月三十日