核心观点

    　　2023 年公司实现营收10.3 亿元，同比增长17.0%；归母净利润9883.5 万元，同比增长1.9%，业绩增速不及营收主因爬坡期项目并表，整体毛利率28.7%，下降11.9 个百分点，以及销售费用同比提升等。公司深耕沪上稳健运营，截至2023 年底，公司在管项目73 个，其中61 个位于上海；在管面积140 万平，同比增长6.8%。公司增强回款管理收缴率提升，2023 全年实现经营性净现金流6.4 亿元，同比增长10.6%。

    　　事件

    　　公司发布2023 年报，2023 年实现营业收入10.3 亿元，同比增长17.0%；实现归母净利润9883.5 万元，同比增长1.9%。

    　　简评

    　　营收稳中有进，盈利能力有所承压。公司2023 年实现营业收入10.3 亿元，同比增长17.0%；归母净利润9883.5 万元，同比增长1.9%。归母净利润增速不及营收主要原因在于：（1）盈利能力有所承压，公司整体毛利率28.7%，较去年同期下降11.9 个百分点，主因本期并购造成爬坡期项目并表。其中租赁业务毛利率26.5%，较去年同期下降16.5 个百分点；物业管理及其他业务毛利率34.5%，增加1.1 个百分点；（2）销售费用4417.8 万元，同比增长29.5%，对应销售费用率4.3%，较去年同期上升0.4 个百分点，主因公司人工成本上升。

    　　深耕沪上布局核心，规模稳健持续外拓。截至2023 年底，公司在管项目73 个，与去年持平；在管面积约140 万平，同比增长6.9%。其中承租运营、受托运营、参股运营三大业务模式在管项目分别有42、29、2 个，在管面积分别为77、52、10 万平，同比变动分别为8.5%、8.3%、-16.7%。区域来看，公司深耕沪上，在管项目中61 个位于上海，其余项目位于北京、杭州、南京三大核心城市。年内公司稳健经营之余维持外拓步伐，新拓北京“天宁1 号?越界锦园”、 上海“锦和越界蒲汇Space 二期”、上海“锦和越界静安Space”三个项目。

    　　增强回款管理成效显著，经营性现金流稳健提升。2023 年公司增强回款管理，收缴率有所提升。截至2023 年末，公司应收账款7656.5 万元，同比下降11.6%；全年实现经营性净现金流6.4 亿元，同比提升10.6%。

    　　下调盈利预测，维持目标价及买入评级不变。我们下调公司的盈利预测，2024-2026 年EPS 分别为0.23/0.26/0.28 元。考虑到消费和经济复苏，公司项目出租率有望触底回升，中长期项目爬坡期过后盈利能力仍将向好。我们维持目标价为8.32 元和买入评级不变。

    　　风险分析

    　　1、国内商业市场复苏不及预期，影响到公司旗下项目出租率及租金收入的提升。国内经济的整体增长存在一定不确定性，公司的租户多为中小租户，若消费复苏不及预期，则公司旗下项目的出租率与租金提升面临一定不确定性。

    　　2、新拓展项目可能进展不及预期。公司新拓展项目可能会面临一些不确定因素，导致施工工程、招商等进度不及预期，对公司业绩造成拖累。

    　　3、项目拓展速度可能不及预期以及合约到期风险。公司接洽新项目各异，新拓速度有赖双方密切磋商。公司部分项目面临到期，续签存在不确定性。