核心观点

    　　公司中资产运营模式下租户易受疫情和经济波动的不利影响，2022 年业绩承压。2023 年消费回暖、经济复苏有望逐步实现，对公司旗下项目出租率及业绩构成向上利好。

    　　事件

    　　公司发布年报，2022 年实现营业收入8.8 亿元，同比减少3.0%；实现归母净利润9703.7 万元，同比减少21.8%。

    　　简评

    　　全年业绩承压。公司2022 年第三、四季度受疫情影响对租户减租，以及部分租户退租，导致第三、四季度收入同比下滑30.9%、24.1%。下半年收入承压导致全年收入同比减少3.0%。归母净利润降幅大于营收的主要原因在于：1、个别合联营项目工程进度慢于预期，全年实现投资收益-1318 万元，而2021 年为161 万元；2、收入下行但费用刚性，销售、管理费用均有不同程度提升；3、全年完成多笔并购及新项目的开拓，导致财务费用较2021 年增长约1700 万元。

    　　年内新拓5 个轻资产管理项目。2022 年公司稳步推进项目拓展，年内新拓5 个优质项目，均位于上海、北京两个一线城市，包括上海明天广场的物业管理项目、上海越界平武Space 的委托管理项目、北京锦和隆福寺越都荟的委托管理项目、上海长宁金融园的物业管理项目，以及上海锦和越界原力方的委托管理项目。截至年底总运营项目数为73 个，总运营服务面积为131 万平，分别较上年净增3 个、19 万平。

    　　股东结构优化，2023 年将受益经济复苏。公司小非股东无锡华映、苏州华映、常熟华映已在2022 年内减持完毕，新进机构股东包括华夏基金、人保资产、平安资管，投资者结构进一步优化。而大非股东在4 月解禁，其减持也须满足减持价格不低于调整后发行价7.09 元，当前股价下不存在减持可能性。随着疫情防控政策优化，消费显著回暖，经济逐步向好，公司旗下运营的项目租户与消费、经济的关联程度高，公司今年的出租率水平有望实现改善，推动收入业绩进一步增长。

    　　维持目标价和买入评级不变。我们下调公司的盈利预测，2023-2025 年EPS 分别为0.26/0.33/0.40 元（原预测2023-2024 年为0.36/0.43 元）。考虑到消费和经济复苏，公司项目出租率有望触底回升，经营向好预期提振估值。我们维持目标价为7.54 元不变，维持买入评级不变。

    　　风险分析

    　　公司可能面临的主要风险如下：

    　　1、 疫情可能反复，影响到公司正常经营。当前新冠疫情国内第一轮高峰过去，不排除可能出现新的感染高峰，进而对消费和经济产生不利影响，干扰公司正常经营。

    　　2、 新拓展项目可能进展不及预期。公司新拓展项目可能会面临一些不确定因素，导致施工工程、招商等进度不及预期，对公司业绩造成拖累。

    　　3、 项目拓展速度可能不及预期以及合约到期风险。公司接洽新项目各异，新拓速度有赖双方密切磋商。

    　　公司部分项目面临到期，续签存在不确定性。