事件

    　　公司承租上海市徐汇区衡山路10 号59 幢和60 幢部分物业、淮海中路1487 弄58 号的物业，合同总金额约10.75 亿元。

    　　核心观点

    　　做深做实上海市场，成功获取核心区域优质物业。公司与上海水气石公司、杨炽胤签署了《房屋租赁合同》，公司承租上海市徐汇区衡山路10 号59 幢和60 幢部分物业、淮海中路1487 弄58号的物业，合同涉及物业地上地下建筑面积3.7 万平方米。标的物业位于上海衡山路核心区域，属于一线城市中稀缺的核心资产。租赁期间公司累计应付租金10.75 亿元，期间每年租金以参考前五年平均CPI 和1.5%的均值递增，递增比例不足1.5%时按1.5%计算。收益分成按照计租季度计算及支付。每个计租季度公司和上海水气石公司以30%：70%比例分配该季度经营利润。租赁期间内的物业管理由公司负责，可指定旗下物管公司负责管理，有利于业务协同和保障项目盈利。

    　　再度打造标杆项目，持续提升品牌影响力。标的物业地处上海市衡山路核心区域，此次签署承租运营合同有利于公司在上海传统核心区域打造又一个标杆项目，提升品牌影响力。本次签署的合同虽然租约期内应付租金金额较大，但对于公司的长期经营发展有明显帮助。公司承租物业，并通过改造设计提升其价值，锁定重点城市核心区域的物业有利于公司实现持续稳定的盈利。由于受新租赁准则影响，承租运营模式会造成使用权资产、租赁负债和其他一些科目变动，公司总资产增加，公司资产负债率上升。

    　　因为负债均为无息负债，所以并不会导致杠杆明显增长而影响经营稳定。我们认为，此次重大合同的签署再次验证了公司在上海地区的竞争力，对于未来持续拓展优质项目亦有助力。

    　　维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023 年公司EPS 为0.43/0.52/0.61 元，给予2021 年30X 估值，对应目标价12.90 元。

    　　风险提示：出租率低于预期；新增项目拓展低于预期。