本报告导读：预计锦和商业IPO 发行价格为8.16 元。

    摘 要：

    按照锦和商业 招股意向书口径，公司IPO 预计募集资金70,890.30万元，发行承销及其他费用合计6,221.70 万元，两者合计募资总额为77,112.00 万元。公司经过审计的2018 年年报中扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润17,234.34 万元，摊薄后EPS 为0.36元，计划发行2,830 万股，按募资总额倒算每股价格8.16 元，对应发行PE 为22.37 倍。

    对应中证行业（L72）近一个月静态PE 为22.63 倍，锦和商业募资倒算价格对应PE 低于行业PE，不用考虑推迟发行，预计锦和商业IPO发行价格为8.16 元。

    锦和商业是上海创意产业园区经营龙头企业，盈利能力稳定。公司通过对老旧物业进行改造，将其打造成符合新目标客户群办公和经营需求的创意产业园区，这一类创意产业园有着较高的租赁性价比、优越的地理位置，对处于早起发展阶段的中小微企业有较强的吸引力。公司项目主要集中在上海地区，营收占比达90%以上，近三年主营业务收入分别达到5.3、6.4、7.9 亿元，复合增速达到22.80%。公司品牌“越界”已具有一定影响力，整体项目数量、面积均处于行业领先地位，形成了一定的规模优势，目前已在运营中的主要园区项目出租率和盈利情况均处于较高水平，近三年毛利率保持在35%以上，净利率分别保持在18%以上且均逐年提升，盈利能力有进一步上升空间。上海文化创意产业增速明显，2018 年，上海文化创意产业的增加值占地区生产总值的12.9%，2016-2018 年复合增速11.6%，公司未来将持续受益于相关鼓励发展创意产业的相关政策。

    综合考虑招股说明书的披露及上述分析，我们选择圣博华康（831205.OC）为可比公司，可比公司2019 年度市盈率预测值暂无。

    按照招股意向书公布的募资额倒算，锦和商业发行价格为8.16 元，对应2018 年年报中归母净利润PE 为22.37 倍，锦和商业估值低于行业PE，预计不会推迟发行。以其预计发行后总股本不超过4.73 亿股来计算，预计发行后市值为38.56 亿元。

    风险提示：（1）IPO 发行节奏受不可抗力影响而延缓；（2）政府用地政策变化可能影响公司现有园区的正常运营。