事件：嘉诚国际公告：公司与广州市番禺区人民币政府于2020 年10 月16 日签订《合作意向书》，由公司在广州市番禺区投资建设“大湾区（华南）国际电商港项目”。

    新项目地与南沙项目交相辉映，未来五年产能释放循序渐进公司本次项目地址位于番禺区清河东路，总用地面积约9.08 万平方米，预计总建筑面积约35.07 万平方米，项目投资总额23.88 亿元。考虑公司在广州南沙区域的天运物流中心与嘉诚国际港，本次公司投资建设的大湾区（华南）国际电商港项目落地于广州番禺，是公司在广州第三项自建物业。公司当前已有南沙自贸区内的天运物流中心、即将在2020-2021 年逐步投用的嘉诚国际港2-3 期，叠加本次项目，有望保证公司未来5 年内的产能持续向上，且新项目的投入面积较大，可见公司对于未来电商、高端制造等产业景气度的信心。

    引入电商平台合作，积极拥抱B2C 领域下的新经济、新模式、新业态公司本次公告中表示，拟建的大湾区（华南）国际电商港项目将引进电商平台进行合作。公司在过去与头部电商平台阿里巴巴合作紧密，南沙的天运物流中心已于2014 年起与菜鸟形成紧密合作，亦有公告与菜鸟之间的重要合同，可见公司在跨境电商B2C 业务方面已有丰富经验、与头部客户也有深入合作，考虑到本次项目单体面积较大，我们认为本次大湾区（华南）国际电商港项目的合作平台方，大概率也将会是业务体量较大的头部B2C 电商企业。

    电商业务逐渐主导，商业模式发生质变

    过去几年，公司顺应产业趋势，随着2014 年后跨境电商行业快速增长，公司利用自身在广州南沙自贸区内的稀缺资源，积极从事跨境电商物流业务，物流收入中B2B 比重降低、B2C 电商业务比重攀升。电商仓的特点在于周转效率远高于传统B2B 物流，因此从收入结构上，电商仓运营商的租金收入占比较小，反而周转在收入中的占比举足轻重。与此同时，仓储周转的弹性也可以通过增加人工、设备等方式打开上限，因此电商仓储的商业模式与传统的“收租”模式存在质的区别，B2C电商仓储运营企业的收入、利润、利润率都与仓库的周转高度相关，且收入上限远高于传统模式。

    投资建议：在未来5 年产能持续释放的大背景下，我们认为衡量公司投资价值的核心将来自于主营业务量及利润增速，尤其是电商领域的相关业务；细节来看，这包含了存量产能的周转效率及新增产能的达产率，前三季度我国通过海关跨境电商管理平台的进出口金额达到1873.9 亿，同比增长52.8%，我们判断3Q 公司依旧会维持高速增长。公司资产具有稀缺性+行业需求旺盛，我们认为新产能（嘉诚国际港二三期）的达产速度很可能超市场预期。由于本次番禺项目对短期业绩影响较少，我们维持公司2020-2022 净利润预测分别为1.7、3.6 与5.1 亿不变，维持买入评级，继续看好。

    风险提示：项目投产时间不及预期；跨境电商行业需求不及预期；公司与阿里合作不及预期