投资要点

    业绩稳健增长 ，利润率小幅下滑。2022 年上半年公司实现营收 8.97 亿元，同比增长17.36%；实现归母净利润0.90 亿元，同比增长6.73%。其中，物业基础服务、业主增值服务、非业主增值服务、资产管理服务分别实现营收7.71/0.80/0.25/0.20 亿元。公司2022 年上半年毛利率23.06%、净利率10.60%，同比分别下滑0.63pct、1.1pct，利润率下滑有疫情及新收并购标的影响，新并表普惠物业和中大物业利润率水平相对较低，但随疫情常态化及投后管理推进，公司盈利能力将保持稳健。

    签约规模持续增长，长三角基本盘稳固。2022 年上半年公司新签项目61 个，新签项目面积781.3 万平方米。截至2022 年上半年末，公司累计总签约项目696 个，累计签约面积8306.9 万平方米，同比增长15.12%。公司长三角区域项目密度进一步提升，累计签约面积中长三角区域占比85%，较2021 年上升3pct。

    多业态综合布局，城市服务领域新突破。上半年公司各业态均新签多个项目，上半年末总签约面积中，住宅占67%，商写占23%，城市服务占10%；新签约面积中，住宅占40%，商写占21%，城市服务占39%。公司城市服务领域取得较大突破，在原有环卫、河道治理等业务基础上新中标浙江乌镇战略合作项目，服务总面积125 万方，年合同额6000 余万元。此外，2022 年以来公司也先后与铁建城发、春泽华翰签约战略合作协议，未来有望持续导入资源。

    平台增值服务及资产管理服务持续向好。1）增值服务快速发展：上半年公司物业增值服务毛利率53.11%，同比+6.81pct。公司通过“悦嘉家”平台上半年累计销售产品10 万余件，端午节销售额同比提升60%；美居业务成功承接2 个外拓项目；到家服务、中介租售、社区空间运营板块也有所提升。2）资管业务减亏：公司退出亏损的长租公寓项目，西溪群岛酒店作为疫情隔离酒店维持收益，同时产商运营板块新接乌镇资产业务，资管服务盈利能力大幅改善，上半年资管业务毛利率3.01%，同比+37.77pct。

    投资建议：公司多业态综合布局铸就平稳增长，区域拓展成效逐步兑现。我们维持公司22、23 年EPS 分别为1.04 元、1.23 元，按照2022 年9 月8 日收盘价，对应PE 分别为12.8 倍，10.8 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：市场拓展不及预期，人力成本上升过快，项目毛利率下降。