投资要点

    业绩稳健增长，盈利能力稳定。2021 年全年公司实现营收 15.9 亿元，同比增长12.7%；实现归母净利润1.6 亿元，同比增长18.1%。其中，基础服务、业主增值服务、非业主增值服务、资产管理服务分别实现营收13.1/1.9/0.6/0.3 亿元，同比变化16.7%/16.3%/-39.3%/9.3%。公司2021 年毛利率、净利率分别小幅上升1.2、0.5 个百分点至22.8%、10.2%，盈利能力相对稳定。

    内生+外延推动管理规模持续增长。2021 年公司新签项目107 个，新签项目面积981 万平方米。截至2021 年末，公司累计总签约项目651 个，累计签约面积7591.60 万平方米，同比增长8.42%。

    1）内生扩张：深耕长三角布局全国化，持续拓展新市场新业态新客户。2021年在长三角地区实现营收14.3 亿元，占比89.8%，杭州占比46.2%，基本盘稳固。且公司持续拓展新市场新业态新客户，2021 年新进淮南、宣城、洛阳、景德镇等市，新切入医院、机场等非住细分赛道，与物产中大新签署合作协议。

    2）外延拓展：收并购落地预期增厚22 年业绩，轻资产输出模式成效初显。公司以1.32 亿元取得普惠物业80%股权和中大物业100%股权，增加约400 万方管理面积，目前两家已完成工商变更，将于2022 年一季度并表增厚业绩。此外，公司轻资产平台输出模式成效初显，目前已设立9 家合资公司，累计签约400 万方管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，将进一步夯实公司城市空间运营商战略布局。

    平台增值服务也取得一定进展。公司通过“悦嘉家”平台开展社区新零售，同时链接到线下家政保洁、到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块，平台流量快速增长。平台中秋节总销售额突破800 万，同比增长60%，悦嘉家商城销售突破200 万，同比增长100%。

    投资建议：公司多业态综合布局铸就平稳增长，区域拓展成效逐步兑现。根据年报，我们调整公司22、23 年EPS 分别为1.04 元、1.23 元，按照2022 年4 月27 日收盘价，对应PE 分别为12.6 倍，10.7 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：市场拓展不及预期，人力成本上升过快，项目毛利率下降。