公司签约面积还在持续增长过程中。目前公司规模尚待提升，新业务发展缺乏规模经济优势。不过，公司作为A 股稀缺的物业管理公司，在杭州等地有有一定的市占率，我们首次覆盖，给予“买入”的投资评级。

    首家A 股主板上市的物业管理公司。公司成立于1994 年，初期为房地产开发企业下属公司，2006 年后独立发展，2018 年初在A 股主板上市。公司服务对象涵盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、学校、银行、政府公建项目等多种物业类型。目前服务企业包括银泰集团、绿地集团、阿里巴巴等，服务内容包括物业管理服务、案场服务、顾问咨询服务与增值服务。

    公司规模中等，盈利能力也不算高。2018 年底，公司累计总签约面积 5,543 万平米，同比增加42.67%。公司总签约面积增速较快，但相比行业龙头公司（1亿平米以上的在管面积），公司整体规模不算大。公司属于独立第三方企业，盈利能力要低于有开发背景的上市公司，基础物业服务毛利率下行势头明显。

    而且，由于公司规模尚小，开展增值服务缺乏规模经济优势，目前新业务收入贡献尚低，长租公寓等业务也处于爬坡阶段，明显亏损。

    公司合理估值为30.59 亿元。我们预测公司2019-2021 年归母净利润分别为1.03亿、1.24 亿、1.50 亿元。目前物业管理公司的平均PE（对应2019 年净利润）为22.4 倍，平均PS 为2.8 倍。考虑到PE 和PS 估值方法，我们取平均值，给予公司30.59 亿元的估值，对应29.65 元/股。

    风险提示：公司签约面积增长确定性较低的风险；公司品牌美誉度下降，因而新增订单来源有限的风险；公司长租公寓业务的盈利风险。

    依托优势行业和资本平台，期待公司未来有新的进步：我们相信，物业管理是一条好的赛道。我们期待公司依托资本市场平台，积极拓展合同面积，早日达到规模经济，实现利润来源多元化和业绩稳定增长。我们预测公司2019-2021年的EPS 分别为1.00、1.20、1.46 元/股。公司合理估值为30.59 亿元，不过，考虑到物业管理板块可比公司均为港股上市公司，公司是A 股稀缺标的，我们给予合理市值10%溢价，对应目标价32.61 元，首次覆盖，给予“买入”评级。