事件：公司公布2018 年年报，公司实现营业收入10.59 亿元，同比增长29.18%；实现归属于母公司净利润为9181.18 万元，同比增长22.69%。

    签约面积突破5500 万平方米，规模扩张促营收增长

    基础物业业务增长的核心在于管理面积的增长，公司通过内生外延扩大签约面积。2018 年6 月，公司完成对物业服务百强企业江苏金枫物业70%股权的收购，强化公司在江浙沪的开拓能力。与此同时，公司于报告期内新开拓湖南、湖北、江西三省业务。截止2018 年12 月31 日，公司累计总签约项目433 个，比上年同期增长57.45%，公司累计总签约面积5542.56万平方米，比上年同期增长42.67%。面积增长促进营收提升，2018 年公司包干制物业管理服务营收达8.68 亿元，同比增长30.12%。物业管理行业呈现出“强者恒强”的竞争格局，集中度不断提升，公司作为2018 年中国物业服务百强企业前20 名公司，通过内生外延方式扩张规模，有望持续巩固物业管理领先优势。

    增值服务附加值高，互联网提升服务能力

    除了传统物业管理服务，公司还提供家政服务、泊位、私人绿化、室内维修等服务，这些服务对于增厚公司营收和利润并打造品牌形象有积极的作用。2018 年公司增值服务营收达6862 万元，毛利率达67%。公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司，搭建以悦嘉家等APP 为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台，功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务，未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。

    积极开拓长租公寓业务，盈利模式持续探索

    长租公寓是公司新兴业务。2018 年，大悦商业入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单，群岛国际青年社区运河店、欢乐城店开业。2018 年公司长租公寓业务营收突破2000 万，体现公司在长租公寓方面的布局取得积极进展。目前长租公寓的毛利率为2.58%，提升长租公寓业务的盈利水平是公司未来探索的重点。我们认为，进入房地产存量时代，房屋租赁具有巨大市场，公司在长租公寓领域布局领先，品牌形象鲜明。随着公司租赁项目的增加、盈利水平不断提升，未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。

    投资建议与盈利预测

    我们预计公司19-21 年净利润为1.16/1.59/2.12 亿元（19-20 年前值为1.14/1.52 亿元，因预计公司物业管理面积扩张较快，拉动业绩提升，因此略为上调盈利预测），对应EPS 为1.12/1.54/2.06 元。公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升