事件：南都物业发布2018 年年度报告。2018 年实现营业收入10.59 亿元，同比增长29.18%，归母净利润9181.18 万元，同比增长22.69%，扣非净利润6941.86 万元，同比下降0.07%。2018 年第四季度实现营业收入3.21亿元，同比增长34.21%，归母净利润2591.63 万元，同比增长6.8%。

    营收保持高增长，人工成本上涨拖累毛利率。2018 年公司累计签约面积5542.56 万平方米，比上年同期增长1657.61 万平方米，增长率42.67%，新签约面积约1026.72 万平方米。分业务看，包干制物业管理服务营收8.68亿元，同比增长30.12%，毛利率为18.12%；酬金制物业管理服务营收670.92 万元，同比下降9.94，毛利率为100%；案场服务营收9103.14 万元，同比增长1.55%，毛利率为22.82%；顾问服务营收110.9 万元，同比增长32.84%，毛利率为100%；增值服务营收6861.7 万元，同比增长30.35%，毛利率为67.08%；长租公寓营收2046.71 万元，毛利率为2.58%。

    由于人力成本上涨及项目服务品质的提升，综合毛利率下降2.31%至22.1%。费用率方面，销售费用率为2.67%，下降0.09pct；管理费用率和研发费用率为9.03%，下降0.58pct；财务费用率为-0.28%，上升0.24pct。

    深耕江浙沪地区，全国化布局。公司为百强物业企业19 名，不断提升自身服务品质，深耕江浙沪地区，扩大全国业务版图，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场。通过标杆项目建设、品牌推广，提升当地市场占有率，扩大规模效应。并购金枫物业、采林物业整合效果好，内生外延拓展项目。公司的商办服务（阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目）在2018 年实现了新突破。

    公寓租赁持续发展。18 年长租公寓营收2046.71 万元，公寓租赁业务持续高增长，18 年群岛国际青年社区运河店、欢乐城店相继开业。近期子公司大悦商业经营公司签订《糖朝酒店式公寓房屋租赁合同》，租期6 年，租赁用途为服务式公寓或酒店，公寓租赁业务发展动能充足。

    盈利预测：我们预测公司2019-2021 年净利润为1.1/1.29/1.49 亿元，同比增长20.2%/17.1%/15.6%，EPS 分别为1.07/1.25/1.45 元。我们认为公司基础物业服务全国化布局、增值服务、公寓租赁项目持续发展，维持“增持”评级。

    风险提示：劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险