事件：公司公布2018 年第三季度报告，公司前三季度营业收入达7.38 亿元，比上年同期增长27.10%；归属于上市公司股东的净利润为6589.55 万元，比上年同期增长30.32%。前三季度计入当期损益的政府补助达1095.74万元。

    新签约面积达666 万平方米，规模扩张促营收增长

    报告期内公司新签物业服务项目56 个，新签约面积约666.43 万㎡；公司累计总签约项目411 个，总签约面积超5000 万㎡。公司凭借高质量的管理服务积累了大批优质稳定的客户资源（如阿里巴巴、银泰等），良好品牌形象为获得新客户打下坚实基础；同时积极通过外延并购获取优质物业项目，公司以约1 亿元取得金枫物业70%股权，拓展管理面积。物业行业经历集中度有所提升阶段，TOP100 市占率3 年内从20%增至32%。我们认为，公司积极增加管理面积，抢占市场，有望维持“强者恒强”的地位。

    新业务长租公寓放量，有望成为新利润增长点

    报告期内，公司营业收入比上年同期增长27.10%，根据公司公告，除了物业管理项目的增加，公寓租赁业务收入增加是另一重要原因。长租公寓项目是公司上市募投5 大项目中金额最高的项目，截至2018 年上半年，公司已签订约2.5 亿的租赁合同，租期均在10 年以上，打造了群岛·MOMA和群岛·JUNGLE 为代表的长租公寓。我们认为，进入房地产存量时代，房屋租赁具有巨大市场，公司在长租公寓领域布局领先，品牌形象鲜明，获得各界认可，入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。随着公司租赁项目的增加以及品牌的影响力不断提升，未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。

    社区O2O 业务持续布局，物业流量入口优势值得期待

    报告期内，公司存货同比增加241.73%，主要系社区O2O 业务大力开展销售业务，反映出公司在社区O2O 方面的加速布局。物业作为天然的线下流量入口，在运作社区O2O 方面具有先天优势，公司于2015 年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司，搭建以悦嘉家等APP 为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台，功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务，未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。

    投资建议与盈利预测

    我们预计公司18-20 年净利润为0.92/1.14/1.52 亿元，对应EPS 为0.89/1.10/1.47 元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量，给予公司2019 年26 倍估值，目标价28.6 元，给予“买入”评级。

    风险提示：房地产周期波动，项目拓展不及预期，人力成本过快上升