事件：

    南都物业发布公告：公司拟以自有资金人民币1.008 亿元收购江苏金枫物业服务有限责任公司70%的股权，股权收购完成后，金枫物业成为公司控股子公司。

    投资要点：

    方案合理，收购完成将增厚上市公司利润。公司此次以自有资金人民币1.008 亿收购金枫物业70%的股权，金枫物业于2018 年5 月收购中远物业100%股权，即本次收购后上市公司将间接获得中远物业70%的股权，金枫物业承诺2018-2020 年实现归母净利润不低于人民币1777 万元/1955 万元/2151 万元，或业绩承诺期间累计净利润达到承诺指标。金枫物业和中远物业的备考合并财报2017 年底总资产1.13 亿元、净资产4130 万元，2017 年营业收入1.66 亿元、净利润1629 万元，本次收购估值对应2017 年PE8.84 倍较为合理。

    进一步巩固长三角区域竞争力，全国扩张积极推进。金枫物业成立于1997 年，为江苏常熟地区物管龙头，在中国指数研究院发布的“2018 年中国物业服务百强企业”中排63 位，管理项目类型包括住宅、写字楼、政府公建、环卫标段等多种物业项目。收购完成后，不仅在财务上增厚上市公司利润，也将增强上市公司在长三角区域的业务渗透，提升上市公司在当地的项目拓展能力。本次跨区域收购也表明上市公司走出浙江、巩固长三角、积极推进全国化布局战略的决心。

    借力上市先发优势，拉开外延扩张序幕。本次收购为南都物业登陆A股后第一单，正式拉开公司外延式扩张序幕。同时，也验证了我们之前对行业趋势的判断：物业服务行业空间大、竞争格局分散，处于快速整合期，资本驱动力量在企业规模扩张和行业整合过程中发生关键作用。南都物业2017 年收购上海采林物业、本次收购金枫物业，未来有望借力资本力量，实现规模和市场份额的持续扩张。

    盈利预测和投资评级：维持买入评级 考虑收购尚未完成，基于审慎性原则，维持不考虑收购影响下的公司盈利预测，2018-2020 年归属上市公司股东净利润规模分别为9439 万元/1.18 亿元/1.50 亿元，EPS 分别为1.19 元/1.49 元/1.89 元。同时上调2018-2020 年备考EPS 至1.35 元/1.66 元/2.08 元，对应备考PE 分别为37.4 倍/30.3倍/24.2 倍。南都物业为浙江地区物业管理龙头企业，具备住宅、商办、产业园区等多种物业项目管理能力和经验，借力资本力量实现内生+外延扩张双轮驱动，我们看好其在行业资本化和迅速整合大趋势下的成长潜力，维持买入评级。

    风险提示：1）房地产周期风险；2）劳动力成本上升风险；3）并购未能完成风险；4）业绩不达预期风险；5）股票市场波动风险。