投资要点：

    深耕长三角地区，具备品牌特色的第三方运营物业管理公司。南都物业成立于1994 年，主营业务为为客户提供包干制/酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，以及为业主提供增值服务等。公司定位中高端，主要承接住宅、商业综合体、写字楼、产业园区、学校、银行、政府公建等多类型物业项目，旗下拥有“南都物业”、“南都管家”、“南有嘉会”三大服务品牌。公司目前中标及签约项目大约300 个，管理及咨询面积超过4000 万平方米，服务约30 万业户，多次入选全国物业服务百强企业综合实力前30 强，商业类物业服务全国前5 强等。

    财务状况良好，经营效率提升竞争力。1）物业服务贡献公司主要收入和毛利。公司2014-2017H1 物业服务收入、毛利贡献分别在93-96%、80-91%，其中包干制物业管理服务贡献收入83%以上。2）收入、利润逐年增长。2015/2016 年公司收入、扣非归母净利润分别同比增长20.5%/22.7%、64.7%/19.7%，2017 年前三季度营收、归母净利润分别5.80 亿元、4845 万元，分别同比增长43.8%、19.6%。3）公司整体毛利率水平当前在26%-30%之间维持相对稳定状态，管理费用中人工支出/营业收入比较低。4）公司费用率控制有效，净利润率相对较高于可比港股上市公司，现金流状况良好。

    签约项目增长势头良好，多元化项目结构特征突出，业务多方位拓展为主要看点，尤其商办细分市场优势显著。1）公司2014-2016年签约面积、在管面积CAGR 分别17.8%、20.9%，上市后资本实力增强，有助于公司内生、外延业务继续扩张。2）收入结构看，2017H1 公司住宅、商业、办公分别贡献56%、25%、12%，住宅项目占比低于绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园物业、彩生活等上市公司或行业龙头，相对于重度住宅项目结构特征而言抗风险能力更强，业务发展空间也更大。3）公司长年、多类型项目管理经验为未来业务跨细分市场拓展奠定坚实基础，多类型项目结构有助于提升公司业务整体服务单价和毛利率水平。尤其是商办细分市场已具有良好口碑和市场认同度，有望助力公司业务实现弯道超车。4）随着公司业务沿产业链深度布局，增值业务贡献有望继续提升，将有助优化公司业务结构，提升盈利能力。

    盈利预测和投资评级：首次覆盖给予买入评级。预计公司2017-2019年净利润分别为7153/9450/12057 万元， 摊薄EPS 分别为0.90/1.19/1.52 元，按照4 月9 日收盘价计算对应动态PE 分别为42.2/31.9/25.0 倍。公司在浙江省内具备扎实的业务积累，现有管理面积和规模在业内排名靠前，随着上市后资本实力增强，预计在多细分市场、区域扩张及产业链扩张方面积极推进，业务增长空间和成长潜力值得期待。南都物业作为A 股当前第一家且唯一上市物业管理公司，标的资产具备一定的稀缺性，不排除市场给予稀缺性溢价的可能，建议投资者积极关注。首次覆盖给予公司“买入”评级。

    风险提示：房地产市场及政策影响风险；劳动力成本上升风险；业务区域高集中度及跨地域拓展不确定性风险；股票市场波动风险。