本报告导读：

    　　经营受挫难掩负债表突出，改革大背景下业务多元化预期+高资产价值仍是我们推荐核心逻辑，董事会换届在即经营低谷可能倒逼多元化进程加速，维持增持评级。

    　　投资要点：

    　　投资建议：作为海淀国资旗下重要资本平台，换届在即+经营不利使得公司业务多元化进程有望加速，突出的资产价值提供市值安全边界，维持目标价13.5 元、增持评级。公司商业主业已多年未做扩张，需求不振及竞争加剧使得短期业绩承压，资产优良+现金充沛叠加改革提速使得多元化布局将加速。国资主导下公司已携手道勤资产等成立教育投资公司，未来可能依托股东资源优势继续延伸。考虑经营承压，下调2016-2018EPS 预测至0.25/0.26/0.27（原为0.3/0.31/0.32）。

    　　经营低谷难掩资产优良，重估溢价率高企。受京城整体经营环境恶化及扩张停滞等因素影响，1H 营收/净利润分别下降9.3%/37.7%。剔除发债等财务费用增加则业绩下降24%，符合预期。考虑1H 北京百货销售同比降10%，短期商业经营拐点仍须等待。短期借款微降至1.5亿，账面现金14 亿+19 万方核心商圈自有物业+7 亿可售金融资产，使得公司重估值超120 亿、较现市值溢价率约140%。资本+盈余公积达18.5 亿、未分配利润5 亿（现股本5.2 亿），负债表继续表现突出。

    　　海淀国资旗下重要资本平台，换届在即多元化布局可期。翠微为海淀国资控股市值最小公司（其余为三聚环保/中泰桥梁），持股高达62.54%，2014 年资产重组定增股价为13.68 元/股，目前倒挂35%以上，预计未来继续获得资源倾斜概率较大，已公告与海淀国投成立教育投资公司，未来在教育项目孵化等领域合作有望深化。9.15 为董事会到届期限，考虑现主业经营受限换届完成后多元化布局有望提速。

    　　催化剂：区域改革升温；利用股东资源培育或延伸新业务；风险提示：改革进展缓慢；业绩持续下滑。