事件：公司公告2026 年一季度营业收入15.48 亿元，同比-4.15%；其中自营及租赁收入为11.97 亿元，同比-1.0%；净利润0.55 亿元，去年同期-5.96 亿元；归母净利润0.48 亿元，去年同期-5.13 亿元；扣非归母净利润0.01 亿元，去年同期-2.18 亿元；毛利率66.3%，同比变化+7.2pct。

    　　业绩扭亏为盈，收入端降幅有限，核心主业呈现企稳迹象。公司一季度利润总额1.68 亿元，大幅扭亏为盈。根据公司一季报，2026Q1 公司在商场数量收缩的背景下，单体经营质量提升、公允价值损失收敛及费用端刚性压降共同推动业绩触底回升，家居卖场龙头的经营拐点初步确认。尽管自有及租赁商场数量由期初74 家减少至72 家，但单体商场租金单价已止跌企稳，出租率持续提升，显示存量资产运营效率正在改善。公允价值损失有所收窄，费用端也实现了有效管控。委管商场数量减少导致相关收入下降0.50 亿元，拖累整体收入表现，但主业基本盘韧性显现，收入结构优化趋势清晰。

    　　利润扭亏核心在于资产减值压力释放与期间费用刚性压缩。本期利润大幅改善主要源于三方面：其一，投资性房地产公允价值变动损失由上年同期的4.76 亿元大幅收窄至0.51 亿元，资产账面波动对业绩的拖累显著减弱；其二，公司持续推进降本增效，销售费用、管理费用及财务费用合计同比减少约1.14 亿元，其中财务费用降至5.04 亿元，融资成本管控成效显现；其三，商场租赁及运营业务实现稳健盈利，主业造血能力修复。扣非归母净利润同步转正，进一步验证盈利改善具备持续性，而非依赖非经常性损益支撑。

    　　经营性现金流大幅转正，财务结构边际优化。一季度经营活动现金流净额4.13亿元，同比实现根本性改善，反映商场运营回款能力增强及成本支出有效控制。

    　　资产负债表显示，公司货币资金较年初增加3.27 亿元至35.49 亿元，流动性储备有所充实；有息负债方面，短期借款由年初20.37 亿元大幅降至8.81 亿元，长期借款由176.58 亿元降至167.93 亿元，整体债务规模呈现压降态势，财务风险边际缓释。但一年内到期的非流动负债增至85.52 亿元，短期偿债压力仍需关注。

    　　关注出租率提升持续性及新业态落地进展。我们认为，一季度业绩验证美凯龙在存量资产优化和成本管控上的执行力，但收入端尚未恢复正增长，委管业务收缩对规模的拖累仍存。后续需重点关注自营商场出租率能否持续提升、租金单价修复节奏，以及公司在设计师场景、家居新零售等转型业态上的落地进展。

    　　盈利预测与估值：我们预计公司2026-2028 年分别实现营业收入67.5 亿元、69.7 亿元、71.1 亿元，同比增速分别为2.60%、3.14%、2.07%；实现归母净利润-0.95 亿元、1.49 亿元、1.9 亿元；对应EPS 为-0.02 元、0.03 元、0.04元。我们看好公司经营持续改善，给予“增持”评级。

    　　风险提示：出租率提升不及预期；委托管理继续减少影响收入增速。