2022 年营收141.38 亿，归母净利7.49 亿

    　　公司2022 年营收141.38 亿（-8.86%），主要系推出免租政策以及总体经济波动影响所致。22Q1-4 营收及增速分别为33.75 亿（+1.01%）、35.82 亿（-13.93%）、35.27 亿（-8.42%）、36.54 亿元（-12.12%）；分产品看，自营及租赁营收78.68 亿元，同减2.80%，占比55.65%；项目前期品牌咨询委托管理服务营收1.15 亿元，同减82.76%，占比0.8%；项目年度品牌咨询委托管理服务营收21.74 亿元，同减2.55%，占比15.4%。

    　　建造施工及设计营收12.33 亿元，同减17.75%，占比8.7%；家装相关服务及商品销售营收6.41 亿元，同减54.08%，占比4.5%。

    　　公司2022 年归母净利7.49 亿元，同比减少63.43%，其中2022Q1-4 归母净利分别为6.98 亿、3.27 亿、2.93 亿、-5.69 亿元，同比-3.4%、-58.44%、-47.25%、-3152.19%。

    　　2022 年毛利率58.36%，同减3.31pct；归母净利率5.30%，同减7.90pct。

    　　分产品看，租赁及管理、委托商场、建造施工及设计服务、家装相关服务及商品销售毛利率分别为73.20%、40.65%、15.30%和23.90%，同比- 3.9pct、-11.71pct、-12pct、+3.4pct。

    　　渠道布局覆盖全面，持续提升运营管理

    　　公司围绕全渠道泛家居业务平台服务商的战略定位，持续拓展下沉市场，建立覆盖全国的全渠道商业网络。截至22 年底，公司经营自营/委管/战略合作商场94/284/8 家，特许经营家居建材项目57 个，共包括476 家家居建材店/产业街；总经营面积0.23 亿平方米，其中自营/委管商场经营面积0.08/0.14 亿平方米；自营/委管商场平均出租率85.2%/86.7%。

    　　2022 年公司积极引入餐饮品类，全国商场覆盖率自年初的32%提升至年末的43%，百MALL 商场餐饮覆盖率自55%提升至78%。同时公司积极拓品，打造多业态融合消费；推进家装家居一体化、线下线下一体化。

    　　展望2023 年：1）坚持向“轻资产，重运营”的业务模式转型，进一步夯实市场领导地位。继续深耕主题馆运营，通过锁定细分消费圈层，精准运营到店流量，进而引导品类间的关联销售；

    　　2）深度开展家装业务，打通家装消费的全周期服务。深入开展家装家居一体化，为消费者提供从设计、装修、商品到服务的一站式解决方案。；3）践行数字化改革，深耕新零售；夯实商场数字化运营，探索更多线上新零售渠道，实现全域获客，全域营销。

    　　调整盈利预测，维持买入评级

    　　伴随内需恢复，房地产新房市场回暖，存量房翻新需求持续增长，公司将积极发挥龙头企业的优势，积极把握行业发展的良好机遇，我们预计公司23-25 年收入分别为153.5/166.1/175.1 亿（23-24 原值分别为200.7/233.2亿），归母净利分别为10.8/12.7/14.9 亿（23-24 原值分别为29.8/38.0 亿），EPS 分别为0.25/0.29/0.34 元/股（23-24 原值分别为0.68/0.87 元/股），PE分别为22.6/19.3/16.4x。

    　　风险提示：公允价值变动收益持续减少；房地产市场波动；新业务不及预期；去杠杆进度不及预期。