公募REITs 时代，公司迎来多维价值重估，维持“增持”评级本文立足REITs 推出对公司的短期直接影响，从资产评估增值、优化报表、回收资金再投资等角度进行定量测算，我们预计中国交建当前6 个项目可REITs，DCF 法评估增值率24.5%，资产负债率最多可降低1.4pct，回收再撬动投资557 亿元。我们维持公司21-23 年EPS 预测为1.21/1.54/1.82 元，对21Q3 末各项资产分部估值，给予货币资金1xPB 估值，可REITs 类资产DCF 评估值，其他资产参考可比央企总资产平均估值（0.91xPB），考虑公司运营资产在可比央企中最多，变现后可优化报表打开收入空间，给予其他资产0.95xPB，上调目标价至11.68 元（前值9.68 元），维持“增持”评级。

    公募REITs 有望带动建筑企业价值重估，长期打开行业需求空间传统建筑央企19 年下半年以来PB（LF）持续低于1 倍，主要是行业低增长叠加地方政府债务约束，公司负债率较高，以应收类为主的资产遭遇市场折价。根据我们测算，假设仅对总资产折价，则传统建筑央企当前总资产平均估值约0.91xPB。随着公募REITs 的推出，我们认为短期将直接提升建筑企业运营资产变现能力、降低负债率、回收资金打开收入空间。长期预计能够补充基建资金来源，缓解地方政府债务压力，利好建筑行业需求端改善。

    公司高速公路运营资产丰富，首个REIT 项目审批中截至2021 年6 月末，公司特许经营权资产2333 亿元，占总资产比例16%，显著高于同类建筑央企，主要为高速公路经营权，其中进入运营期的并表项目有23 个，在建项目有14 个。高速公路具有投资规模大、回报周期长、现金流充沛且稳定的特点，适合开展REITs，当前已上市11 个REITs 产品中3 只为高速公路类。公司积极开展REITs 试点工作，旗下嘉通高速项目已在审批中，根据对上交所反馈意见回复，该项目决算总投资88.18 亿元，收费期限为30 年，已收费超5 年，DCF 评估增值率约16.7%，预计基金IRR约6.89%，2022 年现金分派率4.71%。

    REITs 对公司影响深远，有望驱动公司价值提升我们采用DCF 对公司目前在手运营高速公路资产进行重估，测算当前6 个项目可满足REITs 条件，合计评估增值76 亿元，增值率24.5%，8 个项目预计未来可能REITs。若全部14 个项目REITs 后，预计可降低公司负债率1.4pct，可回收167 亿元，若按照资本金和债务融资为3:7 计算，可撬动557亿元投资。上市公司股价亦表现出对REITs 影响的认可，首创环保、招商蛇口和越秀交通基建在发行REITs 后3 个月平均超额收益25.9%。

    风险提示：地方政府债务风险超预期，基础设施公募REITs 推广低于预期，公司高速公路项目测算存在误差导致估值不合理的风险。