地产央企龙头优势扩大，市占率提升逻辑持续兑现。地产高周转时代结束，公司作为央企地产龙头优势不断扩大，市占率提升逻辑持续兑现：从销售端看，公司1-7 月地产销售金额2062 亿元，同比下滑16.3%，表现大幅好于行业整体及龙头企业整体（根据克而瑞数据统计，1-7 月Top10、Top100 房企操盘口径销售金额分别下滑44%、49%）。从拿地端看，公司上半年新增土储557 万平米，占100 城上半年住宅土地出让规划面积的3.3%，较去年上半年大幅提升1.7 个pct。公司地产业务下属主要平台中海地产盈利能力长期保持行业一流，财务指标始终保持稳健审慎，杠杆率、融资成本均为行业最低区间（上半年加权融资成本仅3.44%，资产负债率58.95%），资产质量优异。未来公司地产业务将深度受益行业供给侧改革，竞争优势有望不断扩大，价值重估有望加快。

    施工业务经营韧性十足，抗风险能力突出。稳健增长能力突出：公司面对上半年地产行业较严峻形势，积极开拓基础设施、产业园区、市政、医疗等公共类项目，在住宅订单下滑20%的情况下，仍实现总新签订单同比增长14%，新签房建订单同比增长9%，持续稳健增长能力突出。客户结构不断优化：上半年住宅类订单在总订单中的占比为22%，较2014 年高点50%的比例明显下降，业主为政府的公共类订单占比持续提升，经营风险显著分散。盈利能力大幅提升：今年公司上半年房建/基建业务毛利率分别为6.9%/10.9%，同比分别提高0.2/1.7 个pct，贡献毛利润分别同比增长19%/37%，施工业务盈利能力提升明显。此外，我们认为当前公司施工业务基建属性不断增强，未来回款风险有望大幅下降，经营质量将明显提升，估值也有望向基建类企业靠拢。

    股权激励按计划稳步实施，激励机制不断完善。公司在2013 年就公告了限制性股票激励方案，是最早实施股权激励的中央企业之一，该激励方案有效期10 年，原则上每两年实施一期，今年仍在有效期内。公司在2013、2016、2018、2020 年已经成功实施四期股权激励，均通过二级市场回购股票再授予的方式进行，四次回购股份占当时总股本比例分别为0.49%/0.87%/1.43%/2.17%，回购金额分别为5/24/37/48 亿元，回购周期较短。如今年继续实施新一期股权激励，将有望扩大激励范围，划定新的增长目标，进一步激发公司市值动力。今年是国企改革三年行动方案收官检验成效之年，预计公司仍会实施多项改革措施，充分激发公司经营活力。

    当前估值处于历史最低区间，四季度或存估值切换动力。截止至最新收盘日，公司PE（ttm）/PB（lf）分别为3.9/0.61 倍（历史最低3.8/0.60 倍）。2021 年公司现金分红约105 亿元，增长16.5%，分红率为20.4%，连续三年提升。如果按照2022 年盈利预测，且分红率不变的假设，对应股息率为5.3%，具备一定安全边际。公司作为央企龙头，施工业务经营韧性突出，在手订单充裕，结构持续优化，盈利能力持续改善；地产业务受益行业竞争格局改变，优势不断扩大，市占率加速提升。公司未来整体收入与业绩有望持续稳健增长，当前估值处于历史最低区间，四季度或存估值切换动力。

    投资建议：我们预测公司22-24 年归母净利润分别为560/614/676 亿元，同比增长9%/10%/10%，EPS 分别为1.33/1.46/1.61 元/股，当前股价对应PE 分别为3.8/3.5/3.2倍，维持“买入”评级。

    风险提示：应收账款减值风险、国企改革进度低于预期、地产毛利率大幅下行、疫情反复风险。