12 月新签合同明显加速，房建表现亮眼。公司2021 年1-12 月新签建筑业合同额31074 亿元，同增12.1%，较1-11 月加速4 个pct；12 月单月新签合同4661 亿元，同比增长42.7%，较11 月单月大幅加速35.0 个pct，主要受房建业务强力带动。分业务板块看，1-12 月房建新签合同额22506 亿元，同增8.3%，较上月加速5.6 个pct，12 月单月新签2820 亿元，同比增长78.5%，较上月加速69.9 个pct。房建订单大幅增长主要因：1）城市更新、旧改、产业园等类型项目需求较好，部分大项目集中落地。2）政策微调，房地产行业整体环境略有改善。3）去年同期下滑20%，基数较低。1-12 月份基建新签合同额8439 亿元，同增24.1%，较上月放缓4.6 个pct;12 月单月新签1820 亿元，同比增长9.3%，继续保持稳健增长。1-12 月新开工面积3.85 亿平米，同比增长12.4%，较1-11 月加速2.9 个pct。

    12 月地产销售有所回暖，全年平稳收官。2021 年1-12 月份公司地产业务合约销售额4221 亿元，同比下滑1.5%，较上月降幅收窄0.2 个pct，其中12 月单月合约销售额585 亿元，同比下滑0.5%，较11 月34.2%的降幅明显收窄；1-12 月份合约销售面积2143 万平米，同比下降9.6%，较上月降幅收窄0.3 个pct，其中12 月单月合约销售面积314 万平米，同降7.9%。

    房地产行业供给侧改革加速，稳健央企龙头价值有望重估。在“三条红线”严格监管下，2021 年多家杠杆较高的民营房企经营出现风险，预计未来将逐步退出市场或放缓扩张，房地产行业供给侧改革将加速，市场份额有望进一步向央企国企龙头集中。中国建筑旗下中海地产长期坚持低杠杆的经营战略，财务指标稳健，同时公司作为央企龙头，融资渠道顺畅，成本较低，未来有望在合规要求下获取更多优质土地资源，或收购经营出现风险的房企项目，加速行业整合，实现市占率的持续提升，价值有望得到重估。我们预计2021 年公司中海地产有望贡献归母利润200 亿元，参考保利发展21 年PE6.3X 估值，市值1260 亿元；施工业务贡献利润295 亿元，参考中国中铁、中国铁建、中国交建21 年平均PE5.7X 估值，市值1682 亿元；分部估值总市值为2942 亿元，较当前市值高出35%。

    公司保障房领域经验丰富竞争力强，有望受益保障房建设提速。去年12 月中央经济工作会议由2020 年的“高度重视”改为“推进”保障房建设，可能表明保障房建设从准备阶段进入到落地执行阶段，2022 年建设进度或显著加快。我们认为加快推进保障房建设既可改善民生，又可对冲民营房企投资收缩，稳定房地产投资，有望成为今年稳增长的重要抓手之一，有望获财政资源重点倾斜。公司作为房建地产综合龙头央企，在保障房建设与投资运营市场有较强竞争优势，根据公司官网路演资料披露2021 年前三季度新签保障房订单828 亿元，项目经验丰富，后续有望重点受益于国内保障房建设提速。

    投资建议：预测公司21-23 年归母净利润分别为495/541/587 亿元，同比增长10%/9%/9%， EPS 分别为1.18/1.29/1.40 元，当前股价对应PE 分别为4.4/4.1/3.7倍，PB（Lf）为 0.69 倍，处在历史最低区间，维持“买入”评级。

    风险提示：部分房地产企业信用风险冲击、房地产调控风险、项目执行进度不达预期风险、监管政策变化风险。