事项：

    8 月23 日晚，北辰实业发布2018 年半年报，公告实现营业收入54.7 亿元，同比下降30.3%；实现归属上市公司股东的净利润6.4 亿元，同比增长2.4%；基本每股收益0.19 元，同比增长2.4%。

    评论：

    上半年业绩同比+2%，上半年结算较少，但毛利率、净利率显著提升18H1 公司实现营业收入54.7 亿元，同比-30.3%；归母净利润6.4 亿元，同比+2.4%；每股收益0.19 元，同比+2.4%；营收下降源于房地产项目结算周期影响，上半年可结算面积减少；毛利率和净利率分别为39.3%和11.7%，分别同比+10.3pct 和+3.8pct，源于结算项目毛利率提高；三项费用率合计14.2%，同比+4.5pct，其中销售费用率、管理费用率分别为4.0%、5.9%，分别+1.5pct、+1.8pct，源于公司经营规模扩大，相应费用增加，且结转周期影响导致上半年营收下降。公司净资产收益率4.9%，同比-0.3pct。截至18H1 末，公司预收账款达284.1 亿元，同比+40.3%，可覆盖17 年结算收入225.7%，可结算资源较多，充分保障未来两年业绩释放。

    上半年销售同比+59%、回款率高达96%，持有经营物业稳定增长18H1 公司实现签约销售金额147.5 亿元，同比+58.5%；签约面积87.0 万方，同比+73.0%，销售均价16,954 元/平米，同比-8.8%；公司加快周转和回款，上半年销售回笼金额141.1 亿元，回款率达到95.7%；上半年部分重点城市表现突出，其中，长沙北辰三角洲项目，凭借稀缺的区位优势，实现销售金额24.7亿元；重庆悦来壹号项目、武汉蔚蓝城市项目、杭州国颂府项目分别贡献销售金额9.9 亿元、8.9 亿元、7.1 亿元。下半年公司目标销售面积67.5 万方，目标销售金额92.5 亿元。公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓等业态，面积约127 万方，其中120 万方位于北京亚奥核心区，租金收入稳定，上半年实现投资物业和酒店业务收入12.7 亿元，同比+3.2%。

    土地储备丰富、新开工、竣工同时加速，下半年结算有望加速土地储备方面，公司总土地储备为845.1 万方，权益土地储备为719.1 万方，可分别覆盖17 年销售面积6.8、5.8 倍，预计可满足公司未来5 年左右的开发需要；上半年新增土地储备25.9 万方；上半年公司实现新开工面积140.7 万方，同比+60.3%，开复工面积674.2 万方，同比+56.4%，竣工面积67.2 万方，同比+38.4%。公司近年来稳步推进区域扩张，截至18H1 末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等14 个城市。上半年公司结算金额42.0 亿元，同比-35.4%；结算面积26.4 万方，同比-47.2%，主要受结算周期影响。公司新开工、竣工同时加速，且考虑到公司销售高增、可结算资源较多，预计下半年结算有望加速。

    投资建议：业绩平稳，销售靓丽，利润率提升，维持“强推” 评级北辰实业作为北京市国资委直属企业，有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持，形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张，销售快增推动预收款大增，回款率持续维持高位；土地储备丰富，新开工、竣工加速望推动结算加速。我们维持公司2018-20 年每股收益预测0.44、0.55 和0.60 元，目前股价对应18-20 年PE为8.3/6.7/6.1 倍，考虑到市场估值整体回落，下调目标价至5.00 元，维持“强推” 评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧