主要观点

    　　1、17 年业绩同比大增90%，高预收款+新收入准则确保18 年业绩公司2017 年实现营业收入154.6 亿元，同比增长57.2%；归母净利润11.4亿元，同比增长89.9%，接近业绩预告上限。公司业绩大幅上涨主要源于房地产结算面积和销售净利率的大幅提升，17 年结算面积93.7 万方，同比增长48.7%；销售毛利率和净利率分别为32.9%和7.4%，同比分别增长1.0pct 和1.3pct。17 年末预收账款226 亿，覆盖17 年地产结算收入1.8 倍，鉴于会计收入14 号准则修订要求2018 年AH 公司开始执行将推动预收账款的加快结算，预计18 年营收以及净利润仍将保持较高的增速。

    　　2、17 年销售额223 亿、同比微降，拿地销售面积比高达156%公司17 年销售金额223 亿元，同比降低1.3%；销售面积124 万方，同比降低20.0%，销售均价1.80 万元/平，同比增长23.3%。销售表现一般主要源于长沙限签严格，而公司公告销售口径为网签口径，因此实际合同销售数据可能略好。17 年公司新开工面积648 万方，同比增长71.4%；竣工面积139 万方，同比增长178.0%。全年销售回款202 亿元，回款率高达91%。公司合计9 个项目销售金额超10 亿，其中长沙北辰三角洲实现单盘销售额48.4 亿元。17 年公司新增建面194 万方，其中权益面积127万方，权益比例64%。截至17 年末，公司已布局北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波等14 城，共有项目38个，总建面1,763 万方，总货值约3,200 亿元，有力保障未来销售放量。

    　　3、京内优质持有物业价值严重低估，融资渠道拓展加速扩张意图公司持有124 万方投资性物业（北京116 万方+长沙8 万方），经营业务主要为会展、商业等，租金收入稳定增长且现金流稳定（约26 亿元）。

    　　上述项目基本位于京内北五环亚奥核心区，目前账面单价5,814 元/平VS周边商业均价超5 万元/平，重估空间巨大；并且前海人寿从三季报的0.95%增持至2.40%，足见对其优质资产的认可。公司9 月成功发行13.2亿5 年期中票（额度20 亿），票面利率5.14%；另已获批40 亿非公开发行公司债额度，融资渠道的拓展有助于公司降低成本、获取资源。此外，未来集团和上市公司之间的业务和资源整合或也值得期待，且随着京内国企改革的不断推进，公司上市平台价值或将进一步凸显。

    　　4、投资建议：业绩大增、险资持续增持，京国改优质标的，维持“强推”

    　　北辰实业作为北京市国资委直属企业，有前端销售全国扩张和后端持有型物业加持，形成了以地产开发+投资物业+会展经营的三大业务。14 年公司重启全国扩张，销售快增推动预收款大增，且在新会计收入确认准则之下加速业绩释放，17 年业绩同比90%、扣非归母净利同比增长120%，毛利率和净利率双双提升，明后年有望迎来业绩持续高增。此外，公司未来与集团之间的业务重组也值得期待。鉴于结算加速以及毛利率提升超预期，我们分别将公司2018-20 年每股收益预测小幅上调至0.44、0.55 元和0.60元，对应18PE 为10.0 倍，维持目标价7.40 元，维持“强烈推荐”评级。

    　　5、风险提示：房地产市场下行风险