公司业绩符合预期。公司公告2012年营业收入57.4亿元，同比增长44.5%；归属于母公司所有者的净利润6.3亿元，同比增长35.1%。总体毛利率略有下行，期间费用率基本稳定。公司盈利大幅提升的主要原因是长沙项目步入结算期以及租金收入稳定增长。

    长沙三角洲项目步入收获期。在经过三年多的前期开发后，长沙三角洲项目开始部分交付入住。项目全年实现营业收入20.3亿元，占物业开发部分收入的63%，这也带动了公司营业收入和净利润的大幅增长。未来该项目将保持较高的开发及推货速度，成为未来3年盈利的主要来源。由于第一期售价相对较低，项目结算毛利率只有28%。但我们预计随着核心资源和商业部分的逐步销售，毛利率将有大幅提升的空间。事实上，2012年的预售均价（含商业部分）为10109元/平米，较结算均价8356元/平米已上涨了21%。

    北京物业开发项目进展顺利。受益北京市场的高成交热度，2012年，高毛利别墅项目碧海方舟销售了13栋，销售额8.6亿元，这部分预计将在2013年结算。长河玉墅项目以及顺义马坡项目也已开工，预计2013年开始销售。另外，福第项目和香麓项目也有望在2013年完成部分销售和结算。我们预计2013年公司物业开发部分有望实现60亿元的销售额。

    持有物业租金稳定增长。凭借处于亚奥核心区的地缘优势，公司的投资物业租金收入稳步提升。2012年投资物业（含酒店）实现收入20.4亿元，税前利润（不考虑利息费用分摊）6亿元，同比分别上涨了15.8%和29.3%。其中国家会议中心已成为北京举办高端会议的首选场地之一，显著提升了北辰的行业地位和品牌影响力。写字楼物业维持高出租率，公寓租金存在上调的空间。预计公司持有物业部分将保持稳定增长。

    风险提示：未来若长沙从严执行限购政策，可能会对三角洲项目的销售带来负面影响。

    盈利预测及估值：我们认为，随着住宅开发业务步入收获期，公司目前进入了一个业绩向上增长的拐点。同时租金收入稳步增长，有助于缓解开发投入带来的资金压力。目前公司PB只有1倍，安全性较高。我们预计2013/2014/2015年EPS分别为0.28/0.36/0.39元/股，NAV5.33元/股，我们给予公司30%的NAV折价，目标价3.73元/股，维持“增持”的投资评级。