公司目标明确，结转业绩存在变数

    2012年下半年，公司预计实现新开工面积59.5万平方米，开复工面积206.1万平方米，竣工面积26.8万平方米，力争实现销售17.9万平方米，签订合同金额（含车位）人民币29.3亿元。从竣工面积看，公司长沙三角洲项目的E5区将绝大部分实现竣工，但大部分E5区的交房可能会延迟至2013年上半年。2012年下半年公司在长沙三角洲项目的结转要低于上半年。北辰香麓项目为现房销售，但销售进度较慢，能够大幅度提升公司结转业绩的可能性不大，但此项目依然在北京市场回暖的情况下存在变数。碧海方舟二期项目全部22栋已实现100%认购。截止6月30日，该项目已完成签约8栋，合同金额人民币5.3亿元。按工程进度，碧海方舟项目不能提供2012年结转业绩。

    长沙项目毛利率基本符合预期

    截止上半年末，北辰三角洲D3区成功完成交房1153户，入住率79%，确认营业收入人民币12.1亿元，项目目前结转毛利率为25.85%，主要原因为D3区为项目最早开盘，此后项目价格走高，其次项目非住宅部分尚未进行结转。未来项目住宅的毛利率将上升至30%以上，如果考虑商业部分均价较高，长沙三角洲项目的毛利率水平略超过市场的普遍预期。

    持有物业表现强劲

    2012年上半年，公司投资物业（含酒店）实现主营业务收入人民币9.6亿元，同比上升22.90%，在不考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币2.9亿元，同比大幅上涨56.13%。其中，北辰时代大厦、北辰世纪中心和国家会议中心等新项目实现税前利润人民币1.8亿元。公司的持有物业租金收入增长显著，确定性强。

    资金状况平稳

    2012年半年报，公司持有货币资金29.27亿元，短期借款16.0亿元，一年内到期的非流动性负债3.63亿元，长期借款65.94亿元，应付债券31.82亿元，公司短期内债务压力不大，净负债率较高。

    增持评级，6-12个月目标价3.8元

    公司2012-2014年每股收益分别为0.19元、0.33元和0.40元，对应2012年8月9日收盘价2.75元的PE分别为14.11倍、8.30倍和6.90倍。对应2012年8月9日收盘价2.75元的PB分别为0.91倍、0.82倍和0.74倍。根据我们的预测，公司参考2012年预测的业绩，公司已经跌破净资产。公司持有类物业收入较多，资产质量较好，具有一定的股价修复动力。