长沙项目是公司未来几年的关键点。北辰三角洲总占地110 万平方米，总建筑面积537 万平方米，项目借用架空平台实现人车垂直分流，架空平台上住宅面积300 万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑 80 万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积 157 万平方米。目前项目在建和具体规划建设的区域包括 D3 区（总建筑面积264916 平方米；剩余建筑面积 15063 平方米）、E5 区（总建筑面积258912 平方米；剩余建筑面积 33846 平方米）、A1 区（总建筑面积318746平方米）、D1 区（总建筑面积433509 平方米）和D2 区。

    长沙项目首开区项目运营夯实基础。在 D3 和 E5 区销售进入尾声的阶段，项目迄今为止的表现平稳，至少有以下两点表现突出。首先，产品档次有所区分，项目价格段基本形成，低价格单元保证现金流，高价单元保证盈利，盈利性有较好的保证；其次，项目展示的效果已具基本雏形，品牌影响得以树立，有助于未来销售。

    持有类物业奠定公司的价值基础。公司总计持有的物业约为 120 万平米，其中亚运村片区的持有型物业达到 56.8 万平方米；奥运村片区以国家会议中心为主体的物业达到 53.4 万平方米。公司绝大部分业务是以固定租金为模式的投资型物业，也有一部分以零售返点为盈利模式的商业物业，北辰购物中心亚运村店、北辰时代名门购物中心和绿色家园美食城是以零售商业方式来进行运营，都属于商业业务。

    持有物业的集中式布局有利于公司的稳定发展。北辰实业的持有类项目主要分布与亚运村和奥运村板块，这种集中式的布局主要由以下三点优势。其一，在区域内具有一定的价格控制能力，在租金协调上更具有控制权；其二，价格差异可以满足不同客户需求，最大化各物业的价值；其三，通过物业的配比，实现不同类型物业间的相互促进，特别是会展业发挥较大的吸引人流客流的作用。

    持有物业具有较高价值。我们按较保守的租金和出租比例来估算，公司在亚运和奥运村持有型物业的价值在 158 亿元（加权出租率在 80%；

    资本回报率7%），出租率每提升一个百分点，总价值即提升1.58亿元。

    加权出租率提升至90%，持有类物业的总价值即达到173 亿元。此外，如果从重置价值看，由于租售比的普遍偏低，公司的持有型物业的价值会更高。

    给予公司“增持”评级，目标价 4.2元。公司销售类项目和持有物业的GAV 达到214.99 亿元，扣除净负债后NAV 达到 227.89 亿元，公司A股市值78.74亿 元（26.60亿股；每股2.96元 ）； H股市值9.69亿 元（7.07亿股；每股1.37元）,公司价值有较大幅度折让。公司 2012-2014年每股收益分别为 0.20 元、0.42 元和 0.47 元。以 2012 年 5 月 29 日的收盘价计算，分别对应的PE 为15.22 倍，7.03倍和6.30 倍。2012年至2014年的每股净资产分别为3.04元、3.46 元、3.93 元。对应 2012 年5 月29 日的PB分别为0.98 倍、0.86 倍和 0.76 倍。