2010 年公司实现营业收入 55.64 亿元，同比增长 13.53%；营业利润 4.41 亿元，同比下降 54.49%；归属母公司净利润2.03 亿元，同比下降 64.81%；实现基本每股收益 0.06 元。分配预案为每 10 股派 0.2 元（含税） 。

    发展物业方面。商品房结算较少，保障房项目拉低毛利率，是业绩下滑的主要原因。全年实现结算面积 38.10 万平米，同比增长 46.03%，结算金额 36.96 亿元，同比增长 3.5%。其中北辰福第（两限房部分）结算收入 14.87亿元，占结算收入的 40.22%，是 2010 年结算的主要项目，但该项目毛利率仅为 5.04%。受此影响，2010 年公司毛利率下降 10.26 个百分点至 34.31%。实现销售面积 24.6 万平米，同比略有下降，销售金额 24.57 亿元，同比下降 9.54%；开复工面积 217万平米，同比增长 80.83%；新开工面积 112 万平米，同比增长 229.41%；竣工面积 64万平米。粗略估计，公司目前权益可结算面积在 400 万平米以上。

    投资物业（含酒店）方面。随着国家会议中心及配套项目全面投入使用，公司投资物业（包括酒店）经营面积由 51 万平米上升至 104 万平米，主要分为位于亚运村内的综合物业群和位于奥运中心区的国家会议中心及配套项目两部分。受经营面积增加带动， 全年投资物业实现营业收入14.14亿元，同比增长 72.70%。同时由于相关利息费用不再资本化等影响，导致公司期间费用率有所上升。2010 年公司的期间费用率为 17.62%，同比上升 3.54 个百分点。未来随着新增投资物业经营的正常化，该项业务收入有望逐步提高至 20 亿元左右。由于回收期长、业绩释放相对平稳的特点，投资物业的价值并未得到较好的体现。

    未来有望重新踏上扩张之路。由于北辰三角洲项目和国家会议中心及配套项目积压了公司大量的资源，导致自 2007 年以来，公司新增项目不多。随着北辰三角洲项目首开区一期的热销和国家会议中心及配套项目的全面营业，二者将为公司提供稳定的现金流，影响公司扩张的负面因素将不复存在，公司未来有望重新踏上扩张之路。受 2010 年新开工面积和竣工面积大幅增加影响。 2011年公司预计实现开复工面积 220 万平米，与上年略有增长；新开工面积 67 万平方米，下降 40.18%；竣工面积 12 万平米，下降 81.25%。受可售资源增加的影响，预计实现销售面积 29.4 万平米，合同销售收入39 亿元。

    盈利预测和投资评级。预计公司 2011-2012 年可分别实现每股收益 0.20 元和 0.32 元，按最近收盘价 3.61元计算，对应的动态市盈率分别为 18倍和 11 倍；每股 RNAV 为7.01 元，对应目前的股价，折价高达 48.5%。综合考虑公司的未来盈利和 RNAV，我们维持对公司“增持”的投资评级。

    风险提示。2011 年房地产行业仍将处于调控的高压之下，未来销售存在下降的风险，公司期末的预收款项为 21.52 亿元，若未来销售下降，则公司业绩可能不达预期。