事件：公司发布2023 年年报。2023 年公司实现营收36.6 亿元，同比下降22.9%；归母净利润13.6 亿元，同比下降15.3%，业绩符合预期。

    　　土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。2023 年营收同比下降22.9%，其中园区开发业务营收28.5 亿元同比下降26.3%，毛利率58.4%同比下降6.3pct；绿色发展业务营收6.5 亿元同比下降14.0%，毛利率19.0%同比下降5.1pct。收入下降的原因主要为2023 年土地出让面积减少影响，同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有：（1）税金及附加同比增长1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致；（2）资产减值损失同比增加0.9 亿元至1.2 亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。2023 年归母净利润同比下降15.3%。

    　　区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至2023 年末，公司累计签约落地区中园建筑面积156 万方。2023 年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。2023 年已交付区中园项目实现综合出租率75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超90%。

    　　分布式光伏加速拓展。2023 年6 月，中新公用正式更名为中新绿发。新能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。

    　　和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至2023 年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网474MW，同比增长355.8%，在建项目211MW，持续为300 余家企业提供可再生清洁电力。

    　　多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。基金投资方面：2023 年公司新增认缴投资基金10 支，认缴金额9 亿元；促成37 个项目落户各园区，拉动投资规模近125 亿元。截至2023 年末，公司累计认缴投资47 支外部市场化基金，合计认缴金额近42 亿元，累计拉动各园区总投资605 亿元。科创直投方面：2023 公司设立了规模3 亿元的园创二期基金，关注投资“专精特新”项目。截至2023 年末，公司累计投资科技类项目36 个，累计投资金额5.6 亿元，拉动总投资58.6 亿元。

    　　盈利预测与投资评级：公司园区开发业务稳定，尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展，未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025 年的归母净利润预测为12.9/13.0 亿元（前值为20.1/22.3 亿元），预计2026 年归母净利润为13.7 亿元。对应的EPS 为0.86/0.87/0.91 元，对应的PE 为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。