投资要点：

    　　事件：公司发布2023年三年报，2023Q1-3实现营收26.12亿元，同比-15.10%；归母净利润10.31亿，同比-0.21%。分季度看，2023Q3单季营收7.01亿元，同比+7.34%；归母净利润2.60亿元，同比+36.26%。

    　　得益于清理无需支付的长账龄应付款等，单Q3归母净利同比增加36.26%。公司以园区开发运营为核心主业，以产业投资和绿色发展为两翼板块。以出让土地为主的土地一级开发易受土地出让节奏、出让土地的商业模式、区域经济环境等出现结构性波动。2023Q1-3营业收入同比下降15.10%，或系土地出让的结构性因素所致。得益于投资净收益、公允价值变动收益及营业外收入同比增幅明显，2023Q1-3归母净利润同比微降0.21%。由于营业外收入（清理无需支付的长账龄应付款等）主要发生在三季度，2023Q3归母净利同比增加36.26%。

    　　绿能蓄势待发，按下规模发展加速键。子公司中新绿能成立于2022年4月，目前已逐步形成以分布式光伏为主攻，以工商业、区中园和开发区为主要应用场景的业务协同发展模式，主要业务区域覆盖华东六省一市及湖北、河南等地。

    　　公司一方面加速开发股东资源，另一方面也在积极通过市场化手段获取项目。

    　　7月中新绿能和益阁新能源（上海）有限公司共同投资设立的中新益阁成立揭牌。公司绿能板块蓄势待发，按下规模发展加速键。公司计划2025年并网2GW，若规划能够顺利实现，预计23年下半年分布式光伏有望持续放量。

    　　产业投资持续发力，增厚公司业绩。公司产业投资板块持续发力，本期公司继续增加基金投资。受益于产业基金投资评估增值增加，2023年前三季度公司公允价值变动收益同比高增166.87%。此外公司处置子公司股权以及权益法核算的长期股权投资收益均有所增加，2023年前三季度投资收益同比增加33.17%。一定程度增厚公司业绩，抵御土地出让波动风险。投资收益叠加公允价值变动收益增幅明显，带动公司23年Q1-3销售净利率同比增加2.27pct。

    　　盈利预测与投资建议：我们预计23-25年归母净利润分别为17.39、20.09和23.46亿元，对应PE分别为7.1/6.2/5.3倍，给予公司23年11倍估值，对应目标价12.76元。维持“买入”评级。

    　　风险提示：土地出让节奏放缓风险；新能源项目建设不及预期风险；政策风险；产业招商竞争激烈风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。